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一、前言

在邁入21世紀的今天,我國商品經濟越來越活躍和豐富,物業管理作為房地產業的消費環節,也越來越呈現其房地產市場的延續和補充作用。在現代物業管理發源地的英美等西方商品經濟高度發達的國家,物業管理服務的項目繁多,內容非常廣泛,不僅包括了建設前后飛物業使用全過程,同時延展了物業功能布局和規劃、目標客戶群認定、市場行情調研和預測、項目建設融資、物業的處分(物業租售,推廣)等。

隨著商品經濟意識在國人頭腦中的深入,為了適應經濟、搞活流通,甚至增加就業機會,我國各地涌現出了大批的零售商業網點、服務網點、商業樓字。而這類商業服務網點與過去的國營百貨商場有所不同,它們的產權是獨立與多元化并存的。對于物業管理從業人員來說,這些購物、休閑的消費性場所,服務的對象有業主、使用人、消費者等多重顧客,服務內容也由簡單勞動密集性作業,延展為以產權人經營利潤最大化為目的的營運服務的商服物業管理。

商服物業管理就是為了適應商服物業產權及顧客多元化,以經營效益為導向的特定需求,為促進商品交換而提供服務的一個新的物業管理服務領域。

二、商服物業的分類

商服物業是指集合各種商業形式的建筑場所。商服物業的發展是商品經濟繁榮的結果。隨著改革開放的深入,個人收入的兩極分化,市場產生了多樣化、差異化的消費需求;同時也隨著行業競爭,消費者行為的改變,零售商業服務業出現了多種形式共存的事實。基本上來說,零售商業務業的經營方式可分為以下幾個商業形式:

1、百貨商店

百貨商店實際上就是以銷售日用商為主的規模較大的商品零售店鋪。商品明碼標價、買賣自由,商家多以薄利多銷為主要經營方法,是一種較為傳統的商業形態

2、超市

超市是一種彈性自選,顧客可以根據自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開放式放置、定量包裝、明碼標價、以電子計算機進行結算,多數提供購貨手把車以方便顧客購買。

3、專賣店

專賣店是專門經營一類或幾種有關聯的商品,或經營某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費特指性較強,銷售人員的相關知識也較為豐富,對特定消費群有一定的感召力。

4、連鎖店

連鎖店是由大集團內部分化或加盟產生出來的若干個小商店,這些小商店在具有一定自主經營權的同時,統一服從于中心組織的品牌經營等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益,經營項目可為商品,也可為某項休閑活動。

5.休閑場所

休閑場所主要以環境或氛圍為消費附加,以提供消費者舒適和快樂的感覺為經營方法,經營服務多為休息式娛樂性活動場地。

三、商服物業管理的前期操作

商服物業主要的功能體現在兩個方面:商業功能和休閑功能。商業功能是以一定范圍內的顧客面作為服務對象,使消費者買到自己需要的商品,并且一次性地購足。同時商服物業應當在統一規劃,統一管理的基礎上,形成并保持獨有的風格,使物業空間布局、服務品質、氛圍營造方面盡可能符合消費者的心理和生理的需求。

休閑功能是指商服物業不僅使消費者能購物,面且也必須設置娛樂、文化、健身等休閑場所,使消費者把商服物業看成現代信息的傳播地,感受到生活氣,息,是追趕生活步伐的一種方式。

物業管理從業人員在商服物業前期介人的過程中必須更多的從產權人今后經營利潤最大化的角度上提供專業性意見,主要重點為:

1、規模

通常在物業管理機構介入時,物業本身的地點已定,可更改的可能性較小,但在商服物業所占的規模上仍然可以提供建議。

影響商服物業規模選擇的決定性因素是區域居民的總數,物業管理機構將可以通過市場調研了解區域居民、流動消費等數字進行分析。在消費圈人數較多的區域應該可以選擇設定規模大,綜合功能較全面的商服物業。2、物業造形

商服物業的造形可按所處地理位置的不同情況和規模大小,功能的不同而進行選擇。

在主要臨街點建造商服物業,應注意停車場及外廣場在前端,宜采用條型造形,使商服物業在相關服務設施后直線排開。而規模較大的商服物業,應采用四方型造型,停車場置于物業外圍,中心是大型休閑、聚會場所,頂層設娛樂觀光場所。如規模較小,則采用街道型造型,將大面積商鋪建于兩端,其它商鋪排成街道形狀。

3、主題形象

商服物業必須有自己鮮明的特色,也就是說要有自己的"主題"。商服物業的人流量和經營業績,是與物業的知名度成正比的。相同地點、規模及造型的商服物業如能突出"主題",將極大提高自己的知名度。

因此,商服物業競爭的焦點已不僅是具體的實物商品,而是以品牌為核心的無形資產。物業管理在介入時可對周邊商服物業和消費水平、消費習慣等因素進行調研和分析,確定"主題",以突出物業形象。

4、配套

在物業管理前期介入的常規項目中,對物業公共設施如供配電、空調、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套,必須從使用者的角度提供專業的意見,而商服物業在配套上的重點將視經營的需要而定,值得更為突出的是內外的通路。

通路條件的好壞將是商服物業能否取得良好效益的關健所在,通路要求包括兩個方面:一是外部通路,二是內部通路。

外部通路首先是公共交通,必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站,以方便消費。其次是停車場,顧客開車消費已成一種普遍行為,同時,也為方便購物的攜帶,停車場的建造應在商服物業消費場所3-5分鐘步行時間內,要有足夠的停車位以供使用。再次是進貨車輛停放和補貨場所,以保證商品流通的暢通。

商服物業的功能不僅僅是購物,也是運動、娛樂等休閑需求。在內部通路的設計時應考慮消費者行走的舒適和安全,顧客通道與進出通道要分隔開,即使在超市,顧客通道寬度也應超過1.2米。

5、門面、店面設計

商服物業是以經營為目的的,門面無疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設計既要滿足精神上的美感要求,又要符合物質上的使用要求,以及環境和諧及人的行為要求。同時,還要使物業內間具有一定的秘密性飛制約性、圍護性,以激發顧客的參與意識。另外還應注意人流量,流通順暢性,疏散方便與安全性及氣候的影響。

商服物業內部各商鋪既是獨立的個體,又是物業整體的組成部分。因而在前期操作中要對各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質、裝飾,甚至內外地面與規劃也應進行通盤考慮,使其既通過形象、個性、展示來提高消費者精神需要,又維持了商服物業的整體形象。

四、管理與營運

商服物業的管理過程不僅需要傳統物業管理的保安飛保潔、維修等被動的服務項目,根據商服物業的特定需求,更多的是為整體物業中的使用者的經營活動提供主動服務,使產權人、使用者等各類顧客的利益最大化,其中工作的重點是:

1、商戶的組合

商服物業是各種商業形式和服務設施集合,通常包括零售商店、餐飲店廣場、休閑、娛樂場所等,其中各種類型的商店或超市占主導地位。

對于規模較小,在5000平方米以下的商服物業來說,主要是以食品、雜貨及一個主題商場等商業形式出現的,以滿足日常消費為主;而面積在10000-30000平方米左右的中型商服物業,將主要在一個主題下,以個人服務、家庭設施、生活用具、服裝、裝飾品和文化娛樂設施等商業形式出現,以服務顧客多層次、多元化的需求為主；對于組30000平方米以上的大型商服物業,管理者更是要提供全方位的綜合服務。

同時在商戶組合上,除了考慮商業形式外,還必須考慮各類商戶所占面積,一般來說,商服物業面積50%將租售予商業生命周期長,同時具有一定品牌,對消費群有長期感召力的商戶,以突出和維持物業的,知名度和顧客的忠誠度。30%左右的面積租售予商業生命周期較長,有穩定銷售業績的商戶,剩下其中20%毛的面積租售予商業周期短,但較時尚的商戶,雖然可能商戶變更較快,但租售收入較高,同時也使物業經營項目時尚化。

2、租金

租約是商服物業管理對店鋪經營者施以管理的主要內容。租金即物業產權人獲取經營權的主要經濟投資。

在操作中,租金的數額是根據店鋪的占地面積、店鋪的商業特征和店鋪所處位置來確定的。一般的做法是先按店鋪的單位面積,確定物業承租者的最低租金數額,作為標準起點線,亦即這個數額是承租人必須支付的最低租金限額。無論承租者在經營銷售中的狀況如何,這個標準租金都必須交納。當承租人的店鋪經營銷售額達到并超過規定的最低標準后,除了應交納最低限額的租金外,承租人還應當按照實際營業銷售額的一定比例交納比例租金。

3、營業時間

營業時間的統一規定是塑造和維護商服物業良好形象的重要內容。許多商服物業管理把營業時間的規定納入到租約的范圍內。

商服物業的開張之日,是形象塑造的第一步,所有的店鋪更應該在這一天統一.營業,以吸引顧客的注意力,給顧客商品豐富感覺,為商服物業的進一步發展奠定基礎。商服物業管理對店鋪平時的營業時間和休息時間,也應有嚴格統一的規定。否則,如果各店鋪的營業時間不能整齊劃一,會令顧客失望,也會給人一種凄冷衰敗的印象。

4、商戶商品的陳列

商服物業各商鋪產權多元化,但物業本身有一定的整體性。在前期的操作上雖對店面進行了規劃,但在運作期各商家的商品陳列也需進行管理,以保持整體的內在聯系,形成系統相互促進,方便消費。

在商品陳列管理中,應注意商品標題,突出物業整體形象,使顧客了解性能;陳列柜應巧妙利用空間,不占用太多商店面積,各商戶間的通道充分保留,保證顧客購買通路;各商戶商品陳列高度不影響相鄰商戶和整體視線等。總之,陳列的商品得當,既方便顧客消費又可以達到廣告宣傳的目的,塑造良好的商店形象。

5、整體推廣商服物業管理應當采用統一的整體公關宣傳活動和統一的形象策略,因公關、宣傳活動而產生的資金技入由各店鋪按一定的標準分擔。在商服物業管理剛建成投入使用的時候,商服物業在管理、營運過程中就必須迅速樹立自己的商業形象,有利于物業的租售。

對各商家來說,統一的整體推廣活動,能為店鋪的經營帶來聲勢浩大的宣傳效益,而推廣費用開支又能降低到最低的水平,節費了人力技人、時間投入,為商服物業其它工作的順利開展奠定了基礎。

五、商服物業的商業生命維系重點

商業生命是商服物業整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統一。沒有信任度、美譽度、知名度,商服物業將沒有了人流量,沒有了人流量,經營業績也隨之消失,沒有經營的商服物業也將不能生存。因而,成功的商服物業管理不只是要去創造,更重要的是要去維系商業形象、商業生命,其中工作有:

1、CIS操作

當今商品經濟競爭的焦點已經不僅是具體的實物商品,而且是以品牌為核心的無形資產,商服物業的無形資產和品牌,也就是物業給予公眾的整體形象。上世紀90年代初導人我國企業界的CI理論,經過近10年的實踐表明,它在市場營銷及公共關系的建設上有非常直接的作用,運用這一工具去占領市場是卓有成效的。

對于客戶而言,物業整體形象--品牌的存在代表了市場對物業的認同,它給客戶信心,讓客戶在對相類似的產品進行比較時有更直觀的判斷標準。品牌不僅是知名度,它還代表了品牌美譽度、品牌忠誠度和品牌聯想,因此它更多的是體現物業整體與客戶的關系。

2、公關活動

公關活動是商品經濟發達國家在營銷活動中逐漸發展起來的一種推廣方式。在商服物業推廣中,我們可以把公關活動定義為“商服物業在公眾中樹立良好的形象,擴大知名度,從而促進商品銷售的一種活動”。

商服物業公關活動對象有:商場員工、消費者、社區、供貨單位、政府及其有關部門、新聞部門、社會活動團體等。

商服物業的公關活動涉及各種對象,對不同的對象應該采取不同的公關活動方式。商服物業與消費者公關活動具體的工作內容有:幫助消費者充分了解商場的宗旨、政策、商品信息和服務方式;廣泛收集消費者意見,向有關部門反映,以便及時改進,避免重犯錯誤;爭取消費者的信任與好感,與消費者建立廣泛和經常的聯系。從而促成顧客形成對商場及其商品的良好印象,在消費者中建立商場的聲譽。

商服物業與新聞部門的具體工作的內容是:熟悉新聞工作的特點,為報道本企業新聞提供有利的條件;按新聞部門的要求..撰寫新聞稿件;通有重要活動,邀請記者參..加,提供真實的新聞素材;和編輯、記者建..立私人友誼,保持經常的聯系,加強信息溝通,爭取對物業有利的社會輿論。

六、結論

商服物業管理和營運從本質上來說與傳統的物業管理的目的是相同的,都是為產權人服務,滿足需求。

物業管理在我國從住宅管理到辦公樓宇管理以及政府、公共事業機關和商服性物業管理,是一種管理內涵深化的過程。住宅管理是滿足生活舒適的需求,辦公樓宇管理滿足安全、方便的需求。而商服物業管理則是滿足經營收益的需求。需求的改變,促使服務的改變,更促使物業管理從業人員對各種管理技術的了解和掌握,使我們這個行業更成熟地發展。