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當前城市發展的“存量更新”行動是順應我國進入新的發展階段，推動城市從增量建設轉向存量提質的重大戰略舉措。既有建筑作為城市更新中的主體，具有量大面廣、年代交織、品質參差等特點，更新改造過程中應避免大拆大建，盡可能通過修繕與加固的方法延長其使用壽命與功能價值，特別是對于存有較早歷史特征、具有保護價值的老建筑，還應最大限度地保留其傳統地域空間、文化特征、建筑風格等特色基因。大量正在使用的老舊建筑，一方面隨著時間的增加，房屋年久失修，一些結構負荷能力已不足，逐漸顯現出變形、開裂、破損等安全問題；另一方面，隨著時代的發展和使用功能多元化的要求，使用者隨意改裝、拆改房屋原有的結構，自行增加房屋的荷載，增加了房屋的安全隱患和風險，嚴重影響了房屋的整體性、結構安全性、抗震性和耐久性。安全意識缺失往往使安全隱患難以早期發現，給人民生命財產造成損失。住房和城鄉建設部和各級政府多次發文，要求加強房屋安全管理工作。一些房屋管理者和使用者由于缺乏相應的維護專業知識與科學方法，往往因用錯實施方案貽誤了安全補救時機，造成不可逆的損失。

房屋安全管理的工作要求

房屋安全管理是房屋管理單位依法對既有房屋使用安全性等進行的管理活動，其中安全與維護管理主要是為保障房屋結構使用安全與消防安全而進行的管理工作。包括房屋安全檢查、房屋安全鑒定、危險房屋排危督修、白蟻預防和滅治、消防設施安全等組織管理和技術協調工作，應遵循“預防為主、防治結合”的原則，構成一個閉合的管理系統。房屋安全管理與維護工作包括日常檢查、安全鑒定、修繕加固、更新改造4個方面。房屋日常安全檢查是對房屋的結構、裝飾裝修和附屬設施的安全可靠程度進行查勘，利于早期發現安全問題；房屋安全鑒定是對房屋的完好與損壞程度及使用狀況的安全性進行鑒別、評定；在房屋修繕加固中，應綜合考慮各影響因素，制定科學有效的修繕加固方案，維持和延續建筑的設計標準與工作年限，保障建筑的使用安全性和抗災性能；在房屋更新改造中，應滿足房屋改造后安全使用性要求，不得降低建筑的耐久性和抗災性能。一般條件下不得擅自改動房屋的主體結構和使用功能，對于鋼筋外露銹蝕。涉及拆改房屋主體結構和明顯加大房屋荷載的設計改造，當條件不具備、執行現行規范確有困難時，應不低于原建造時的標準，并事先向鑒定管理機構提出申請，經鑒定單位鑒定符合條件并經房屋主管部門批準，方可實施。

房屋安全維護的技術要點

房屋日常安全檢查是房屋管理部門組織對房屋的使用狀況進行周期性的實地觀察和安全判斷，可早期發現危及使用安全的缺陷、變形和損傷等跡象，以利于及時采取技術措施解決。主要有日常檢查和特定檢查兩種方式，日常檢查一般每年不少于1次，在雨季、供暖季以及遭受臺風、暴雨、大雪等特殊天氣前后，應對房屋進行針對性檢查。房屋日常安全檢查應重點關注房屋周邊的環境變化和房屋整體及局部的變形、開裂、脫落、損傷等情況；屋面滲漏、保溫損壞等情況，檢查門窗的密閉性、完整性及與主體結構連接部位的變形、損傷情況；室內墻面、地面、頂面及裝飾裝修等部位的變形、損傷情況；房屋使用上是否有擅自改變房屋用途、拆改結構、明顯增大荷載的情況；已鑒定為危房的加固及排危情況；設施設備所處的工作環境狀況、系統運行的異常振動和噪音情況，設施設備的材料老化、滲漏、防護層損壞等情況；消防安全疏散、材料防火、消防報警等保證消防安全措施。房屋安全鑒定是房屋安全鑒定單位依法按照國家頒布的行業標準和其他相關建筑規范，對房屋進行查勘、檢測和驗算，對房屋的完損狀況和危險程度做出科學鑒定的技術服務工作。有下列情況之一，需要進行房屋安全鑒定：房屋達到設計使用年限并需要繼續使用的（鋼、鋼混結構55年，磚混結構50年，磚木結構40年，簡易結構10年）；存在較嚴重的質量缺陷或損傷、疲勞、變形、振動的；改建、擴建、移位以及建筑用途或使用環境將發生改變的；裝飾裝修拆改房屋主體結構或明顯增加荷載的；原設計未考慮抗震設防或抗震設防要求提高的；日常使用中發現安全隱患的；房屋擬進行轉讓、租賃、抵押等活動有需要進行質量評價的；發生自然災害、火災事故和其他不安全因素危及房屋安全的；其他認為有必要進行安全鑒定的。安全鑒定工作首先對房屋的整體情況進行勘測，主要包括對房屋的整體外形、平面尺寸、樓層樓高以及建筑結構等進行檢查，對房屋的表面情況進行判斷。其次是針對發生問題與現場情況進行地基勘測、變形檢測、承載力計算、抗震力判斷等核驗工作。安全鑒定的房屋危險性分為4級：A級房屋為無危險點；B級為有危險點；C級為危險點量發展至局部危險；D級為危險點量發展至整棟危房。危險房屋的修繕與加固應依據房屋安全鑒定的評定等級與原因分析，制定科學合理的房屋修繕方案及實施計劃，從先整體后局部提出技術解決措施。當安全鑒定的危險等級為C級或D級時，應及時開展修繕及加固工作，在發生危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況時，應立即實施應急搶救修繕，通過排險、加固等措施及時解除房屋的險情。安全性修繕加固有4個要點：混凝土結構構件修繕時，應對影響其耐久性的材料缺陷、鋼筋銹蝕及超過寬度限值的裂縫等進行修繕，對因承載力不足而產生裂縫的構件，及時加固；砌體結構構件修繕時，應對承載力不足的空斗墻或酥堿嚴重的墻體進行拆砌或加固，新砌的墻體不應采用空斗墻；木結構構件修繕時，置換或新增的木材應嚴格控制含水率，木構件支承于墻體中的部位以及木柱與基礎直接接觸的部位，應進行防腐防潮處理；鋼結構構件修繕時，應對銹蝕部位進行除銹并重做防銹措施，對防火措施失效的部位補做防火措施；滲漏修繕主要集中在屋面、墻面等部位，應根據房屋防水等級、使用要求、滲漏量、部位等情況，查明滲漏原因并制定修繕方案。滲漏修繕時應同時檢查其結構、基層和保溫層的牢固、平整等情況，凡有缺陷處，應先補強處理缺陷后再進行修繕；保溫修繕主要是解決外墻外保溫系統的裂縫、滲水、空鼓、脫落等問題，并應保證防火性能要求，同時對于外墻飾面的連接構造以及線腳、懸掛物的牢固性進行安全檢查和加固；門窗修繕主要是解決門窗破損、變形、松動、銹蝕等問題，可采用修繕、拆換或調換的方式，同時解決好門窗與結構體連接處的防水、密閉等構造措施，保證使用可靠；設施設備修繕主要是對給水、排水、電氣、供暖、空調等設施設備進行的維修與更換，對消防報警、智能監控等安全保障性設施及線路的維修與維護，保證正常、安全運行使用。房屋的更新改造，應根據改造要求和目標，對所涉及的場地環境，建筑歷史、結構安全、消防安全、人身安全、圍護結構熱工、隔聲、通風、采光、日照等物理性能，室內環境舒適度、污染狀況、機電設備安全及效能等內容進行檢查評定或監測鑒定。改造前應制定科學、規范、可行的改造技術方案，避免破壞原結構承重構件，如確需改動的，進行加固處理。安全性改造工作主要內容包含建筑改造、結構改造和設施設備改造。房屋結構性改變或使用荷載增加的更新改造中，應先進行房屋安全鑒定與結構加固，保證結構安全條件下實施建筑改造，同時解決防水防滲、保溫隔聲等相關安全使用問題。房屋原結構改造及新增的部分應進行抗震性能鑒定與設計，根據使用功能與重要性確定抗震設防分類，對不滿足要求的原結構應進行抗震加固。有加建、附建的結構改造中，新舊結構之間應有可靠連接，滿足抗震、抗風、抗雪承載力的要求。給水、排水、供暖、空調及供配電等設施設備的改造，應根據設施系統規劃與使用要求，對設備的使用環境、配置、規模等進行優化和調換。房屋的安全管理關系到所有既有建筑的使用安全與人身財產安全，是保障城市更新及安全發展的基礎工作。為提高房屋安全管理的實效，一方面加強和改善房屋安全管理的機制與方法，采用分級管理責任化、技術服務市場化、安全管理信息化等一系列的管理新措施，提高管理人員安全意識；另一方面應提升專業水平，科學、合理、及時地解決房屋維護工作中出現的問題，加強對房屋使用者的安全宣傳教育，共同維護房屋的安全使用，保障各單位及城市的可持續更新與全面安全發展。

作者：奚江琳