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摘要：城市發展由增量擴展轉向存量優化，新型智慧城市建設是治理“大城市病”的有效手段。歷史文化街區作為城市的重要組成部分，有其自身的文化價值，但其基礎條件相對落后，胡同狹窄基礎設施改造更新較難進行、規劃限制嚴格風貌保護尤為重要、平房院落分散需要投入更多人力物力。本文以北京法源寺歷史文化街區為例，梳理歷史文化街區管理運維的共性問題，分析了的歷史文化街區實施智慧化管理模式的優勢，以期為城市管理提供借鑒參考。

關鍵詞：歷史文化街區；智慧管理；研究

一、前言

智慧街區作為智慧城市的重要組成部分，是城市智慧落地的觸點和載體，隨著智慧城市的推廣以及新一代技術的普及與落地，智慧街區項目必將迎來新一輪的快速發展，智慧街區必將成為未來城市建設的大趨勢。本文基于老城街區的服務特點，研究符合老城街區的新時代管理體系，通過增加前端設備和后端軟件平臺，解決街區資產盤活利用、已騰退房屋權屬管理、街區內設備和應用系統信息孤島等問題，通過智慧化管理手段，達到智慧高效和建管結合的目的。

二、法源寺歷史文化街區介紹

法源寺歷史文化街區是北京市25處歷史文化保護區之一，核心區保護范圍約16.16公頃，擁有國家級文物保護單位法源寺及湖南會館、紹興會館等眾多會館遺跡，歷史文化底蘊深厚。目前法源寺文保區城市更新工作已初見成效。片區包含爛縵胡同等五條胡同，均已完成街區整理工作，實現架空線入地、雨污分流，隨路建設干式消防管道，爛縵胡同已引入低壓燃氣，完善了胡同基礎設施建設，為片區業態提升奠定基礎。為盤活片區內零散房屋資源，實施主體公司積極探索共生院落利用模式，引入紅色會客廳、共生院落人才公寓、文化精品主題酒店、小微博物館、胡同咖啡廳、花店等民生及文化產業，補齊民生服務功能短板，提升街區整體業態。在法源寺歷史文化街區的更新保護工作中，出現管理職能缺失，街區治理低效、騰退房屋資源零散等共性難題。為助力街區物業管理、整合街區資源、打通居民服務通道，實施單位探索街區智慧化管理模式，研發法源寺街區智慧運管平臺體系，利用“智能應用系統+智慧運營管理”的模式，打造貼近胡同生活，連接用戶、商家、管理者的智慧街區，為街區的高效發展注入新活力。將法源寺文保區打造成文化彰顯、百姓宜居、生態綠色、智慧高效、代際傳承的歷史文化精華區。

三、歷史文化街區管理運維的共性問題

本文梳理了法源寺街區改造更新工作中遇到諸多難點痛點問題，發現這也是歷史文化街區的共性問題。（一）街區物業管理職能缺失，街區治理低效新版《北京市物業管理條例》關于老城街區的物業管理仍存在政策空白，目前大多數老城街區僅引入街巷保安巡邏，無真正意義上的物業管理，與現代樓宇小區的專業化物業管理差距較大。準物業保安值守巡邏大多流于形式，胡同內車輛違停、堆物堆料問題無法根治，有損街區整體風貌和環境秩序。（二）街區資源零散沉淀，無法高效運營法源寺文保區2008年的居民自愿騰退，形成了一定量的零散房屋，房屋資產難以盤活，形成資源沉淀；管理和維護成本高、難度大，運營效率較低。街區內資源呈現“碎片化”，難以統籌，未實現設備科學配置和資產高效運轉。（三）街區與居民之間信息溝通不順暢社區發布通知采取人工張貼告示的方式，重要通知逐院口頭強調；居民與街區的互動性較差，缺乏溝通反饋便捷通道；街區也缺少宣傳獨特歷史文化和街區更新、社區營造的展示窗口，不能讓居民及廣大公眾深入了解。

四、法源寺歷史文化街區智慧運管模式的探索

為助力街區物業管理、整合街區資源、打通居民服務通道，探索街區智慧化管理模式，研發法源寺街區智慧運管平臺體系，利用“智能應用系統+智慧運營管理”的模式，打造貼近胡同生活，連接用戶、商家、管理者的智慧街區，為街區的高效發展注入了新的活力。（一）智慧運管平臺內容架構法源寺街區智慧運管平臺，包括一套智慧街區3后臺管理系統、一套大屏展示系統和一套微信小程序（如圖1、圖2所示）。實現對資產數據、停車位、酒店、智慧燈桿、門禁、巡更、物業及便民服務等數據錄入、分析、展示，為居民、游客提供車位引導、酒店推薦、便民服務、街區文化展示等，為管理者提供巡更管理、招商運營、智慧設備管理等功能，為街區智慧化管理提供數據、技術支撐。微信小程序實現對居民、游客提供車位引導、酒店推薦、便民服務、街區文化展示等功能；對管理者提供巡更管理、招商運營、智慧設備管理、發布通知等功能。（二）智慧運管平臺建設特點從法源寺街區的街區管理、街區服務、智能應用和新技術落地等方面入手，融合管理理論、服務理念，通過各智慧化子系統的聯動對接，建設基于數字地圖展示的智慧街區運管平臺。1.升級街區管理模式，提高工作效能智慧巡更。采用智慧巡更系統管理街區騰退散房屋和街巷風貌秩序，巡更人員按規劃時間和路線使用巡更設備到路線節點打卡，將影像資料實時上傳至平臺服務器并存檔，巡更過程中發現新增違建、堆物堆料等，實時將現場情況上傳至運管平臺，方便管理人員處理。智慧停車。研發智慧停車小程序并接入運管平臺，展示實時停車數據，掌握車位使用情況，為后期開展社區停車自治提供數據支撐；采用“智能找車位+自動繳停車費”的方式，實現停車場無人值守自動存取車，方便居民游客停車。智慧燈桿。通過資源整合實現多桿合一，研發數據采集、數字沙盤展示、遠程控制、防盜、故障報警等功能，通過燈桿攝像頭實現街區監理畫面的實時調取，增強街區安全性；通過燈桿大屏系統協助屬地街道和社區進行新冠肺炎疫情防控宣傳、暴雨預警、垃圾分類宣傳等，助力基層治理。智慧物業。平臺預留個性化便民服務子模塊，居民可線上預約、下單“綜合維修、室內保潔、共享洗衣、娛樂健身”等定制化便民服務，增強街區居民生活便利性。在建設過程中，對接聯動街區內原有的智能系統，新增智能巡更、智慧停車等子系統，打破了街區之前存在的信息“孤島”問題，構建信息共享庫，各子系統之間互聯互通、資源共享，實現管理能力和服務能力的提升。同時，圍繞“七有”“五性”需求，為居民提供“智慧停車、智慧物業、便民預約”等智慧化服務，切實解決法源寺街區停車難、公共安全、社區營造、預約服務等問題。2.精準掌握街區資產運營狀況，實現資源高效運轉通過街區更新、智慧設備等子模塊，建立街區更新信息化展示平臺，實現管網鋪設切面展示、胡同街面和修繕房屋的前后對比展示，并存儲修繕信息；遠程管控門禁、智慧燈桿、景觀噴泉等，提高管理效率。通過房屋管理、街區運營等子模塊，建立街區房屋的數字化管理臺賬，實現房屋數據便捷查詢、房屋租期到期提醒等功能，智慧化管理統籌協調各類存量資源。下一步將探索利用共享健身房、共享閱讀空間等形式將街區零散有限的空間組織起來，實現旅游群體、新社區群體、原社區群體的共享共生。3.打通溝通壁壘，實現參與式營造模式通過社區營造等子模塊，實現共享空間智能化，聚合各方力量參與法源寺城市更新工作，充分調動居民為街區更新獻計獻策，掀起老城保護更新熱潮，充分聽取民意、民聲，促使街區居民成為街區更新獻計獻策的參與者；2018-2020年連續三年的信訪接件數統計，信訪件數量逐年減少，助力法源寺街區更新，切實增強居民的獲得感、幸福感和安全感。（三）法源寺歷史文化街區實施智慧化管理的“三化”嘗試法源寺街區智慧化建設是運用數字化、信息化和智能化的科學技術手段，助力街區歷史建筑的更新保護，提升街區管理服務效率，是推動智慧城市建設的有益嘗試。1.街區更新數字化法源寺歷史文化街區信息模型是利用數字化技術，建立虛擬的街區模型，記載街區內各個建筑的數據，形成完整真實、高度集成化的街區信息庫，并根據實際情況定期更新數據。在建筑進行更新改造和文物再利用過程中，為開發管理者認知把控街區狀態提供數據支撐，提高更新保護精準性。2.街區管理信息化建立綜合智慧街區信息化管理平臺，推動街區部分公共設施形成物聯網狀態，便于部分構件的維修保護，更新置換，實現對片區騰退資源的統籌和建控，提高街區的運營管理效率。3.街區服務智能化從居民體驗看，通過智慧管理體系把街區居民的意見和需求作為街區更新目標，推動實現居民生活便利化，同時激發居民參與街區共建的熱情。從運營管理看，實時收集片區停車、人員數據，實現預警功能。通過平臺大數據，針對性地開展文化活動策劃，挖掘和宣傳街區文化，實現歷史文化的傳承和延續，優化公共服務能力，豐富街區活力。（四）實施智慧化管理取得的經濟和社會效益目前，法源寺街區智慧運管平臺運行穩定，形成了良好的經濟效益與社會效益。1.經濟效益（1）通過“智慧停車”子模塊實現停車場無人值守自動停車，設備高效運轉，節省停車管理人工費用；（2）“智能巡更”子系統使每日巡更工作智慧高效，巡更管理人員從以前的四人輪班制減少為兩人，節約了人力成本；（3）通過“智慧房屋”子模塊統籌街區房屋資源、實現街區房屋資產的智慧化管理與展示，盤活房屋存量資產；（4）通過“智慧設備”子模塊進行智慧燈桿、景觀燈及門禁等設備的智慧化管控，實現資產的高效運營；（5）法源寺街區智慧運管平臺正式運營后，形成良性的無形資產（“建管結合”的一手數據庫、招商運營模式的創新與資源儲備）。2.社會效益（1）“非接觸式”的平臺遠程管控模式，實現從“人防”到“技防”“智防”的轉變，有利于疫情防控；（2）通過“便民服務”等子模塊展示街區文化、完善公共配套、保障街區安全、方便居民生活，為居民創造美好生活空間，助力區域社會發展；（3）平臺建設以惠民利民為出發點，讓百姓通過智慧街區的建設感到更安全、更便捷、更高效、更舒適。

五、對歷史文化街區實施智慧化運營管理的建議

現階段，法源寺歷史文化街區的智慧運營平臺處于初期階段，存在路徑不清晰和模式不成熟等問題，需要協同共建推動實現“小切口、大覆蓋”智慧街區良好生態，打造智慧示范街區標桿樣本。（一）政府側：強化統籌，指導路徑定位目前法源寺歷史文化街區接口資源較少，僅能解決片區基本便民服務功能和運營管理，需要政府相關部門推動各類數據共享、業務協同，注重激發市場主體活力，加強資源要素對接，吸引社會各方力量共同參與智慧街區建設，從服務民生、服務企業、促進經濟發展角度出發，找準方向和定位，打造特色智慧街區。（二）企業側：模式創新，注重建設運營運營企業應緊跟科技時代步伐，利用我區打造數字經濟城市契機，不斷完善平臺技術、優化升級系統和運營理念，優化內部管理效能，從各類主體的實際需求出發，在加強技術和產品能力創新的同時，進一步探索智慧街區長效化建設運營模式。（三）市民側：協同參與，共建共治共享居民是智慧街區建設的出發點和落腳點，也是智慧街區建設的受益者和監督者。因此，一方面，需要鼓勵市民充分參與到智慧街區建設中，提升新型消費產品、服務模式的接受能力，參與消費需求側管理，以需求倒逼供給創新；另一方面，通過智慧化窗口，為居民發揮監督、投訴、評價、協商、互助提供通道，方便市民參與街區治理、消費服務、公共安全等，推動構建共建共治共享的街區治理新格局。

六、結語

綜上所述，歷史文化街區更需借助科技力量，智慧化賦能建設和運營管理，以助力政府基層治理創新、為基層工作者減負，促進運營企業降本增效，實現街區健康、持續發展，惠及民生福祉，增強居民的獲得感、幸福感和安全感。

參考文獻

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作者：劉涓瑤 單位：北京宣房投資管理集團有限公司