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各省、自治區、直轄市及計劃單列市土地（國土）管理局（廳），解放軍土地管理局，新疆生產建設兵團土地管理局：

為加強土地使用權抵押登記的管理，規范抵押登記行為，保障抵押當事人的合法權益，根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，現將土地使用權抵押登記的有關問題通知如下：

一、關于土地使用權抵押登記的法律效力

土地使用權抵押權的設立、變更和消滅應依法辦理土地登記手續。土地使用權抵押合同經登記后生效，未經登記的土地使用權抵押權不受法律保護。

土地使用權抵押登記必須以土地使用權登記為基礎，并遵循登記機關一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權登記機關辦理抵押登記。縣級以上地方人民政府土地管理部門負責土地使用權抵押登記工作。

土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。

二、關于土地使用權抵押的地價評估和合同簽訂

土地使用權抵押應當進行地價評估，并由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。地價評估收費標準按國家有關規定執行。

1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估并經抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

3、鄉（鎮）村企業廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權抵押的，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并明確實現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金數額。然后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，并經土地管理部門確認后，由抵押權人簽訂抵押合同。

抵押出讓土地使用權的，抵押權終止期限不得超過土地使用權出讓終止期限。

三、關于土地使用權抵押登記申請

土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂后15日內，持被抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權委托文件。

申請抵押登記除提交前款所列材料外還應分別情況，提交下列材料：

1、以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明；

2、以房屋及其占有范圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；

3、抵押鄉（鎮）村企業廠房等建筑物涉及集體土地使用權抵押的，提交集體土地所有者同意抵押的證明；

4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

5、抵押人和抵押權人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和人身份證件；

6、抵押權人為非金融機構，其抵押借款行為依法應當辦理有關批準手續的，應當提交有關批準文件。

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。

未按規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

四、關于土地使用權抵押登記和變更登記

抵押登記申請經審查，符合規定要求的，準予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記，同時在抵押人土地使用證內進行記錄，并向抵押權人核發《土地他項權利證明》，土地使用權抵押權正式生效。

土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積。

抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后15日內，持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續。

因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分后30日內，持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續。處分抵押財產涉及集體土地所有權轉為國有土地的，按土地管理的有關規定辦理。

抵押合同解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人，抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內，持有關文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續。

五、關于抵押登記收費

辦理抵押登記，申請人應向土地管理部門支付登記費用。抵押登記費按國家有關規定執行。