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第五單元綜合事務

[案例一]

未交物業服務費的業主能不能當業委會委員

某小區的有位業主平時很熱心小區事物，在業主中有人緣，在一次業主代表選舉中，該業主獲票較多。但物業管理公司以該業主半年來拒交物業服務費為由，認為該業主不具備當選資格。在未交物業服務費用的業主能否當選業主委員會委員的問題上，部分業主和物業管理公司爭執不下……

[案例分析]

業主委員會委員是由業主（代表）大會選舉的，這是業主（代表）大會的權利，物業管理公司作為物業管理轄區的一員，是受業主委員會委托為該轄區提供管理服務，充當的是“管家”的角色，對業主（代表）大會的任何選舉結果無權干涉。

從權利和義務的角度看，權利和義務對等是一個整體概念，是并列的關系，業主交費和當選業主委員會委員既不存在對等關系，也不存有因果關系。如不能說一個人偷稅，沒有盡公民的義務，就可以剝奪他的公民權一樣。公民權不是誰都可以剝奪的，即使是犯過罪的人，如果法院沒有剝奪他的公民權，他仍然可以參加選舉。業主的選舉權和被選舉權不是開發商和物業管理公司可以剝奪的，也不是某個政府主管部門可以剝奪的。

至于該業主拖欠物業管理費，物業公司可以《物業管理條例》、《業主公約》等為依據經濟催繳。業主仍不交納，就要承擔違約責任。

[解決方法]

物業管理公司應向該業主及業主委員會為自己的干涉行為道歉，但同時提醒該業主應交納物業管理費，否則將會給業主委員會帶來工作上的阻力，影響該業主及業主委員會的形象。還希望在該業主交納物業管理費的問題上，能夠得到業主委員會的理解和支持，配合物業管理公司做好工作。

[相關法規制度]

1．《業主大會規程》（節選）

第一條為了規范業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《物業管理條例》，制定本規程。

第二條業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第三條一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。

業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

第四條只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

……

第九條業主大會履行以下職責：

(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

(三)選聘、解聘物業管理企業；

(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

第十一條業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主公約對全體業主具有約束力。

……

第十九條業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。

第二十一條業主委員會委員應當符合下列條件：

(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

(二)遵守國家有關法律、法規；

(三)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；

(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

(五)具有一定組織能力；

(六)具備必要的工作時間。

第二十二條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。

第二十三條業主委員會履行以下職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

(四)監督業主公約的實施；

(五)業主大會賦予的其他職責。

第二十四條業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用。

第二十五條經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。

第二十六條業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

第二十七條業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第二十八條業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

第二十九條經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

(四)有犯罪行為的；

(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的；

(六)拒不履行業主義務的；

(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十一條業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

……

[案例二]

全體業主反對物業管理公約怎么辦

某物業管理公司承接了一小區物業管理業務后，草擬了物業管理公約，交給業主討論。不料，公約遭到了全體業主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：

（1）物業管理者為進行物業管理活動而對業主或用戶造成的一切損失，物業管理者不承擔民事賠償責任；

（2）如果業主或用戶欠繳物業管理費及水電費等，則物業管理者有權采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。

對此物業管理公司應該怎么辦？

[案例分析]

物業管理公約是業主和物業管理公司雙方間的服務合同，雙方形成的是消費者與經營者的關系。業主作為消費者享有《消費者權益保護法》所規定的一切權利。本案例中的前款約定物業管理公司實際上侵犯了業主的知情權，其作為免責條款，對業主是不公平的，符合《合同法》第40條規定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的該條款無效。”故此款的制定不妥。

本案例的后款觸碰了物業管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業管理公司有無權利對業主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據我國相關法規的規定，供電企業在發電、供電系統正常的情況下，應當連續向用戶供電，不得中斷。因供電設施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業應當按照規定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經催繳仍未繳付電費的，供電企業可以按規定程序停止供電。由此可見，中止供電的權利僅在供電企業，而且供電企業也不得隨意中止供電。可見物業公司無權斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業主消費權之嫌，此款制定同樣不妥。

[解決方法]

沒有必要的免責條款，物業管理工作難以開展，前款可改為：

物業管理者進行如下活動時，對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：

（1）為救助人命而造成的必要財產損失；

（2）為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失；

（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；

（4）其他類似上述情形。

后款可改為：物業管理者有權對欠繳費業主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規定減少損失。

《合同法》第182條規定“用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規定的程序中止供電。”

《合同法》第182條規定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規定。

[相關法規政策]

1．《物業管理條例》（節選）

……

第二章業主及業主大會

第六條房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

(四)參加業主大會會議，行使投票權；

(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

(六)監督業主委員會的工作；

(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

(十)法律、法規規定的其他權利。

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業服務費用；

(六)法律、法規規定的其他義務。

第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

……

第四章物業管理服務

第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十九條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

第四十條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

第四十四條物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

2．《中華人民共和國合同法》（略）

3．《中華人民共和國消費者權益保護法》（略）

[案例三]

業主通過網絡自發成立業主委員會怎么辦

物業管理公司剛剛進駐小區，業主們卻已經成立業主委員會。他們是在網上聯絡發起的，有一百左右人，還推選了一位業主委員會主任，這位主任在網上聯絡各位業主。這樣的業主委員會合法嗎？

[案例分析]

業主委員會是業主自治管理的核心，其成立根據慣例要有具備一些必要的條件，并履行必須的成立程序，該組織的成立才是合法的。業主委員會成立的條件是：公有住宅出售建筑面積達到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上；住宅出售已滿2年，其成立程序在“相關法規制度”中有明確介紹。本案例中小區業主委員會的成立顯然未按組織程序成立的，其不具備法律地位，是不合法的組織。

[解決辦法]

從與業主長遠合作的角度，首先物業管理公司應肯定業主這種自治管理的民主意識，但也要宣傳業主委員會成立的相關法規政策，指出他們目前這種做法的不合法，提出積極的建議。同時，物業管理公司還要表明愿意積極幫助業主成立業主委員會的愿望，愿意與其友好合作的心意。

[相關法規制度]

1．《業主委員會成立程序》

一、提出申請

物業管理小區（大廈）符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區（大廈）所在的街道辦事處（或鎮人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：

（一）物業已交付使用的建筑面積達到50％以上；

（二）物業已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區（大廈）成立業主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。

三、籌備小組開展籌備工作

（一）籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。

（二）籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區（大廈）內明顯位置張貼公布，征求業主意見。

籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。

（三）籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

（四）籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。

五、申請登記業主委員會

自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；

（一）業主委員會登記申請表；

（二）街道辦事處核準證明；

（三）業主委員會選票；

（四）業主代表選票；

（五）業主授權委托書；

（六）業主大會或業主代表大會簽到表；

（七）業主委員會章程；

（八）業主公約；

（九）其他相關資料。

六、核準批復

區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

2．業主委員會章程（示范文本）

第一章總則

第一條本會是本物業管理范圍內代表全體業主對本物業實施自治管理的組織。

本會由業主大會業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當則業主擔任。

本會是業主大會的常設機構，對業主大會負責。

第二條本會接受物業管理行政主管部門的監督與指導。

第三條本章程所稱業主是指房屋所有權和土地使用權人。

第四條本會代表全體業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共、創造整潔、優美、安全、舒適、明的環境。

第二章組織及職責

第五條第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門指導開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。

第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。

本會聘任執行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執行秘書可以是，也可以不是委員。

本會主任、副主任、執行秘書為專職或兼職。

第七條本會權利

1．召集和主持業主大會；

2．與物業管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦法；

3．采用招標或其他方式，聘請物業管理單位對本物業進行管理，并與其簽訂管理合同；

4．與物業管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報告；

5．檢查、監督物業管理單位的物業管理工作；

6．修訂業主公約、本會章程。

第八條本會義務

1．籌備業主大會并向業主大會報告工作；

2．執行業主大會通過的各項決議；

3．執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4．保障本物業各項管理目標的實現；

5．執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；

6．本會作出的決定，不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主公共利益。

第九條本會召集業主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

第十條下列人員經本會決定可獲得適當津貼：

1．本會主任；

2．本會副主任；

3．本會執行秘書；

4．本會同意的其他人員。

第三章會議

第十一條本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上業主和委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

第十二條本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關材料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托人參加。

第十三條本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。

第十四條本會召開會議時，可邀請物業管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理單位的人員和非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。

當本物業有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

第十條本會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。

第十六條本會執行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持人簽署后存檔；涉及物業管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。

第四章委員

第十七條本會委員由業主大會從業主中選舉產生，人數為單數，最多不超過15人。

第十八條本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

第十九條本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業主大會確認。

第二十條有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停任，并由下次業主大會確認：

1．已不是業主；

2．無故缺席會議連續三次以上；

3．因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

4．有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的；

5．其他原因不適宜擔任本會委員的。

6．第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內將由其管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。

第二十二條委員的權利和義務

（一）權利

1．有權參加本組織的有關活動；

2．有選舉、被選舉和監督權；

3．有權參與本會有關事項的決策；

4．具有對本會的建議和批評權。

（二）義務

1．遵守本會章程；

2．執行本會的決議，完成本會交辦的工作；

3．參加本會組織的會議、活動的公益事業；

4．向本會的工作提供有關資料和建議；

第五章經費與辦公用房

第二十三條本會的經費由--費用中支出。

第二十四條本會的經費開支包括：業主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業主公布。

第二十五條本會的辦公用房由--解決。

第六章附則

第二十六條業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。

第二十七條本會的解散與終止，依照業主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。

第二十八條本章程經業主大會通過后生效，同時報當地物業管理行政部門備案。

[案例四]

保安為救業主跌傷怎么辦

因小區臨時停電，某樓部分業主被困電梯間，不是負責該樓的保安員趕來救人，卻跌進了深達5米的電梯通道，導致左腿骨折及身體多處挫裂傷。目前，傷者就受傷是否屬工傷與所在物業管理公司爭執不下，物業規律公司應該怎么辦。

[案例分析]

如何認定該保安員是否工傷，目前的法規依據主要是1996年勞動部頒布的《企業職工工傷保險試行辦法》，其中第八條規定：職工由于下列情形之一負傷、致殘、死亡的，應當認定為工傷：（一）從事本單位日常生產、工作或者本單位負責人臨時指定的工作的，在緊急情況下，雖未經本單位負責人指定但從事直接關系本單位重大利益的工作的；……（六）從事搶險、救災、救人等維護國家、社會和公眾利益的活動的；……

但是，本案例的爭議是在該保安員的行為究竟是屬于該規定中第二、六種情形，還是屬于擅自離崗。案例的實際情形是：今年2月21日，該保安員在公司所轄的樓值早班，上午10時，他突然聽到同事拿著對講機在T3樓大堂前大聲說：“三期這邊停電了，T3、T4電梯里都困了很多人。”他立即趕到出事地點協助解困。到了T3樓大堂約莫3分鐘后，電工和同事從T3樓大堂出來，快速向T4樓走去。該保安員亦向T4樓走去。當他走進T4樓大門口時，電工正與同事往外走。事情就在此時發生了，該保安員說：“當時我們相互沒有說話，我見T4樓一樓靠里面那部電梯門開著，也沒有警示牌，我以為電梯正落在一樓，所以一腳踏了進去，(無電梯)就這樣掉到了負一樓(上下距離在5米左右)。”出事后，該保安員被送進了紅十字會醫院，臨床診斷為左股骨骨折、頭面外部、左顴部、左耳廓后部、頭頂部挫裂傷。醫療費共花去3.2萬余元，但公司只支付了2.5萬元就不管了，至今不愿為其辦理出院手續，使他墊付的醫療費，差欠的誤工費及相關的合法權益得不到保障。

從上述情況看，該保安員的行為應屬于擅自離崗行為。因為，一般來說，各物業管理公司在管理制度中，尤其是保安部門的管理規范中，都制定有緊急情況處理程序，要求保安人員要各司其職，堅守崗位。解困救人對于小區的保安員來說是責無旁貸的事。但是該保安員的職責是守護好T1樓的安全，出事現場已有專人在場了，也沒有人通知其前去解困救人，在公司未要其協助解困的情況下私自前往，完全是擅自離崗的行為。據此，物業管理公司不能認定其為工傷。

[處理方法]

物業管理公司首先應調查電梯門前是否放置警示牌。該案例經調查已證實物業管理公司改造人員已按要求停電時在電梯門口置放了警示牌，故不存在失職過失，不考慮工傷因素，也不需承擔賠償責任。

出事后，物業管理公司將該保安員送院救治，并支付了醫療費用，是出于人道主義的行為，而并非理虧的表示。因此物業管理公司應堅持原則，按國家規定進行工傷認定。對于該保安員的行為從精神可以給予一定的肯定，但從管理的角度還要指出這種擅自離崗的危害，對其進行批評教育。另外，還要借此事對員工隊伍加強崗位責任教育，提高管理水平。

[相關法規制度]

1．《企業職工工傷保險試行辦法》（節選）

第一章總則

第一條為了保障勞動者在工作中遭受事故傷害和患職業病后獲得醫療救治、經濟補償和職業康復的權利，分散工傷風險，促進工傷預防，根據《勞動法》，制定本辦法。

第二條中華人民共和國境內的企業及其職工必須遵照本辦法的規定執行。

第三條工傷保險實行社會統籌，設立工傷保險基金，對工傷職工提供經濟補償和實行社會化管理服務。

第四條企業必須按照國家和當地人民政府的規定參加工傷保險，按時足額繳納工傷保險費，按照本辦法和當地人民政府規定的標準保障職工的工傷保險待遇。

第五條工傷保險要與事故預防、職業病防治相結合。企業和職工必須貫徹"安全第一，預防為主"的方針，遵守勞動安全衛生法規制度，嚴格執行國家勞動安全衛生規程和標準，防止勞動過程中的事故，減少職業危害。

第六條職工發生工傷或者患職業病后，應當得到及時救治。各地應當依據本地區社會經濟條件，逐步發展職業康復事業，幫助因工致殘職工從事適合其身體狀況的勞動。

第七條縣級以上各級人民政府勞動行政部門主管本行政區域內的企業職工工傷保險工作。

縣級以上社會保險基金經辦機構經辦工傷保險業務（以下簡稱工傷保險經辦機構），負責工傷保險基金的籌集、管理和待遇支付，以及工傷職工的管理服務等工作。

第二章工傷范圍及其認定

第八條職工由于下列情形之一負傷、致殘、死亡的，應當認定為工傷：

（一）從事本單位日常生產、工作或者本單位負責人臨時指定的工作的，在緊急情況下，雖未經本單位負責人指定但從事直接關系本單位重大利益的工作的；

（二）經本單位負責人安排或者同意，從事與本單位有關的科學試驗、發明創造和技術改進工作的；

（三）在生產工作環境中接觸職業性有害因素造成職業病的；

（四）在生產工作的時間和區域內，由于不安全因素造成意外傷害的，或者由于工作緊張突發疾病造成死亡或經第一次搶救治療后全部喪失勞動能力的；

（五）因履行職責遭致人身傷害的；

（六）從事搶險、救災、救人等維護國家、社會和公眾利益的活動的；

（七）因公、因戰致殘的軍人復員轉業到企業工作后舊傷復發的；

（八）因公外出期間，由于工作原因，遭受交通事故或其他意外事故造成傷害或者失蹤的，或因突發疾病造成死亡或者經第一次搶救治療后全部喪失勞動能力的；

（九）在上下班的規定時間和必經路線上，發生無本人責任或者非本人主要責任的道路交通機動車事故的；

（十）法律、法規規定的其他情形。

第九條職工由于下列情形之一造成負傷、致殘、死亡的，不應認定為工傷：

（一）犯罪或違法；

（二）自殺或自殘；

（三）斗毆；

（四）酗酒；

（五）蓄意違章；

（六）法律、法規規定的其他情形。

第十條企業應當自工傷事故發生之日或者職業病確診之日起，十五日內向當地勞動行政部門提出工傷報告。工傷職工或其親屬應當自工傷事故發生之日或者職業病確診之日起，十五日內向當地勞動行政部門提出工傷保險待遇申請。遇有特殊情況，申請期限可以延長至三十日。

工傷職工本人或者其親屬沒有可能提出申請的，可以由本企業工會組織代表工傷職工提出待遇申請。職工工傷保險待遇申請應當經企業簽字后報送。企業不簽字的，工傷職工或其親屬可以直接報送申請。

第十一條勞動行政部門接到企業的工傷報告或職工的工傷保險待遇申請后，應當組織工傷保險經辦機構進行調查取證，在七日內作出是否認定為工傷的決定。特殊情況可以延長，但不得超過三十日。

認定工傷應當根據以下資料：

（一）職工的工傷保險待遇申請；

（二）指定醫院或醫療機構初次治療工傷的診斷書和職業病診斷證明書，屬于輕傷無需到醫院治療的，由企業醫生開具工傷診斷書；

（三）企業的工傷報告，或者勞動行政部門根據職工的申請進行調查的工傷報告。

工傷認定的決定應當以書面形式通知申請人和企業。

第十二條職工因公外出期間或者在搶險救災中失蹤的，其親屬或者企業應當向企業所在地公安部門、勞動行政部門報告。勞動行政部門應當根據人民法院宣告死亡的結論認定因工死亡。

……

2．《緊急停電處置方案》

一、通知總機、安保值班室，由總機報總值班、配電間、保安部組織力量。

二、供電未恢復之前，各部門應按預案規定執行，堅守崗位，確保本部位安全。

三、餐廳服務員穩定用餐客人情緒，定臺看管客人物品。

四、客房服務員穩定住宿客人情緒。維護通道秩序。

五、前廳等工作人員穩定客人情緒，維護好正常秩序保證通道暢通。

六、巡邏安保員應立即到財務、帳臺、商場等重要部位，確保部位安全。

七、保安部人員應保持高度警惕，嚴防不法分子趁機破壞。

八、恢復供電后，保安部將情況通報總值班，并作好記錄

3．《緊急事故處理方案》

……

5．水浸處理程序

（1）當值各崗保安員如發現大廈范圍內水浸，應立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

（2）當值班長接報后應立即趕到現場查看情況，組織搶險。

（3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應當暫時將反溢的地下水道能往大廈的入口封閉，并用排水水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。

（4）組織當值人員根據水浸情況，協同維修部采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機等，盡可能減少水浸所致的損失。

（5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場環境，通知維修部查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。

6．停電事故的處理程序

（1）接通知大廈將在短時間內停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用戶。維修部安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理部派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

（2）未預知的情況下大廈突然發生停電，立即聯系維修部，盡快采取措施恢復供電。

（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

（4）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。

（5）監控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問題。

[案例五]

樓前綠地變成私家植物園怎么辦

這兩年，某住宅區里的“圈地運動”愈演愈烈。兩片公共綠地被一些業主你占一點兒，我搶一塊兒，成了由香椿、石榴、葡萄等密樹木組成的雜樹林，成了種植辣椒、韭菜、絲瓜的菜園子。圈地的業主收獲了“豐收”果實，但其他業主對此頗有微詞。

物業管理部門初始階段曾進行過勸阻，但收效甚微。后來看到已經失控，才發出通知：限10日之內自行清除私自種植的果木和蔬菜，逾期將強行解決，重新統一規劃建設綠地。規定時限到了，仍有部分業主無動于衷，物業管理部門只好親自動手，開始對雜樹林、菜園子進行徹底清理。

清理剛剛開始，一個業主把舉報電話打到了市園林綠化監察部門，投訴物業管理部門私自砍伐樹木。園林綠化監察執法人員來到現場，沒收了物業管理工作人員的工具，并下發了違章通知書。物業管理部門感覺受了莫大的委屈，為了更好的綠化清理雜樹怎么就成了破壞綠化？樓前綠地難道聽任個別業主隨意種植？清理住宅區內私種樹木這樣的“家務事”還非得報批嗎……

園林綠化監察部門首先肯定，物業管理部門重新規劃建設樓前綠地的初衷是好的。同時面對他們的種種疑問，解釋說，樓前綠地屬于住宅區附屬綠地，統一歸市園林綠化規劃與建設，對其樹木的砍伐實行許可證制度。并強調無論樓前綠地上的樹木何人所種，已經長成這是事實，長成了就要納入園林綠化監察部門的監管范圍。

[案例分析]

居住區內業主私自種植花草樹木破壞園區綠地是目前較為普遍的一種現象，在管理中根治難度大原因，就是個別業主從中獲得了一定的利益。這里管理上的防微杜漸是非常重要的，如果物業管理公司從苗頭階段就積極阻止，不允許業主的這種行為形成一定的規模，這種現象是可以控制的。但是，本案例中的物業管理公司由于開始管理力度不夠，促成了這種現象的形成，所以，后來工作的那度就加大了。

對于業主的舉報，姑且不論是何動機，其法律意識還是值得稱道。倘若微瀾初起時，物業管理部門也能想到求助行政執法部門，可能就不會有后來的麻煩。當然只是“可能”而已，因為現實是許多地方的行政執法部門對單位很有一套，往往嚴厲有加；而對業主則惟恐避之而不及，即使躲不過去也往往比較“客氣”。

但是，業主的舉報實際上也給物業管理公司一個啟示，那就是用法律武器去保護大多數業主的利益。

[解決方法]

物業管理公司應主動找業主委員會溝通，并做好那些未搞“圈地”活動的業主的工作，形成園區內的譴責輿論。積極宣傳《城市綠化條例》及相關法規，那些“圈地”業主了解他們的行為是違規行為。

查找小區園林規劃資料，以證據證實業主的違規行為，在求得業主委員會理解支持的前提下，以《城市綠化條例》第11、12、18、19、20、21、27、28條等為依據，請求園林綠化監察部門對那些破壞園區綠地的行為進行處罰。當然最初只是造輿論聲勢，讓業主自己改正收到的效果最好，但對那些固執己行者，此時就不能手軟了，否則就會半途而廢的。

[相關法規制度]

1．《城市綠化條例》

第一章總則

第一條為了促進城市綠化事業的發展，改善生態環境，美化生活環境，增進人民身心健康，制定本條例。

第二條本條例適用于在城市規劃區內種植和養護樹木花草等城市綠化的規劃、建設、保護和管理。

第三條城市人民政府應當把城市綠化建設納入國民經濟和社會發展計劃。

第四條國家鼓勵和加強城市綠化的科學研究，推廣先進技術，提高城市綠化的科學技術和藝術水平。

第五條城市中的單位和有勞動能力的公民，應當依照國家有關規定履行植樹或者其他綠化義務

第六條對在城市綠化工作中成績顯著的單位和個人，由人民政府給予表彰和獎勵。

第七條國務院設立全國綠化委員會，統一組織領導全國城鄉綠化工作，其辦公室設在國務院林業行政主管部門。

國務院城市建設行政主管部門和國務院林業行政主管部門等，按照國務院規定的職權劃分，負責全國城市綠化工作。

地方綠化管理體制，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地實際情況規定。

城市人民政府城市綠化行政主管部門主管本行政區域內城市規劃區的城市綠化工作。

在城市規劃區內，有關法律、法規規定由林業行政主管部門等管理的綠化工作，依照有關法律、法規執行。

第二章規劃和建設

第八條城市人民政府應當組織城市規劃行政主管部門和城市綠化行政主管部門等共同編制城市綠化規劃，并納入城市總體規劃。

第九條城市綠化規劃應當從實際出發，根據城市發展需要，合理安排同城市人口和城市面積相適應的城市綠化用地面積。

城市人均公共綠地面積和綠化覆蓋率等規劃指標，由國務院城市建設行政主管部門根據不同城市的性質、規模和自然條件等實際情況規定。

第十條城市綠化規劃應當根據當地的特點，利用原有的地形、地貌、水體、植被和歷史文化遺址等自然、人文條件，以方便群眾為原則，合理設置公共綠地、居住區綠地、防護綠地、生產綠地和風景林地等。

第十一條城市綠化工程的設計，應當委托持有相應資格證書的設計單位承擔。

工程建設項目的附屬綠化工程設計方案，按照基本建設程序審批時，必須有城市人民政府城市綠化行政主管部門參加審查。

城市的公共綠地、居住區綠地、風景林地和干道綠化帶等綠化工程的設計方案，必須按照規定報城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其上級行政主管部門審批。

建設單位必須按照批準的設計方案進行施工。設計方案確需改變時，須經原批準機關審批。

第十二條城市綠化工程的設計，應當借鑒國內外先進經驗，體現民族風格和地方特色。城市公共綠地和居住區綠地的建設，應當以植物造景為主，選用適合當地自然條件的樹木花草，并適當配置泉、石、雕塑等景物。

第十三條城市綠化規劃應當因地制宜地規劃不同類型的防護綠地。各有關單位應當依照國家有關規定，負責本單位管界內防護綠地的綠化建設。

第十四條單位附屬綠地的綠化規劃和建設，由該單位自行負責，城市人民政府城市綠化行政主管部門應當監督檢查，并給予技術指導。

第十五條城市苗圃、草圃、花圃等生產綠地的建設，應當適應城市綠化建設的需要。

第十六條城市綠化工程的施工，應當委托持有相應資格證書的單位承擔。綠化工程竣工后，應當經城市人民政府城市綠化行政主管部門或者該工程的主管部門驗收合格后，方可交付使用。

第十七條城市新建、擴建、改建工程項目和開發住宅區項目，需要綠化的，其基本建設投資中應當包括配套的綠化建設投資，并統一安排綠化工程施工，在規定的期限內完成綠化任務。

第三章保護和管理

第十八條城市的公共綠地、風景林地、防護綠地、行道樹及干道綠化帶的綠化，由城市人民政府城市綠化行政主管部門管理；各單位管界內的防護綠地的綠化，由該單位按照國家有關規定管理；單位自建的公園和單位附屬綠地的綠化，由該單位管理；居住區綠地的綠化，由城市人民政府城市綠化行政主管部門根據實際情況確定的單位管理；城市苗圃、草圃和花圃等，由其經營單位管理。

第十九條任何單位和個人都不得擅自改變城市綠化規劃用地性質或者破壞綠化規劃用地的地形、地貌、水體和植被。

第二十條任何單位和個人都不得擅自占用城市綠化用地；占用的城市綠化用地，應當限期歸還。

因建設或者其他特殊需要臨時占用城市綠化用地，須經城市人民政府城市綠化行政主管部門同意，并按照有關規定辦理臨時用地手續。

第二十一條任何單位和個人都不得損壞城市樹木花草和綠化設施。

砍伐城市樹木，必須經城市人民政府城市綠化行政主管部門批準，并按照國家有關規定補植樹木或者采取其他補救措施。

第二十二條在城市的公共綠地內開設商業、服務攤點的，必須向公共綠地管理單位提出申請，經城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權的單位同意后，持工商行政管理部門批準的營業執照，在公共綠地管理單位指定的地點從事經營活動，并遵守公共綠地和工商行政管理的規定。

第二十三條城市的綠地管理單位，應當建立、健全管理制度，保持樹木花草繁茂及綠化設施完好。

第二十四條為保證管線的安全使用需要修剪樹木時，必須經城市人民政府城市綠化行政主管部門批準，按照兼顧管線安全使用和樹木正常生長的原則進行修剪。承擔修剪費用的辦法，由城市人民政府規定。

因不可抗力致使樹木傾斜危及管線安全時，管線管理單位可以先行修剪、扶正或者砍伐樹木，但是，應當及時報告城市人民政府城市綠化行政主管部門和綠地管理單位。

第二十五條百年以上樹齡的樹木，稀有、珍貴樹木，具有歷史價值或者重要紀念意義的樹木，均屬古樹名木。

對城市古樹名木實行統一管理，分別養護。城市人民政府城市綠化行政主管部門，應當建立古樹名木的檔案和標志，劃定保護范圍，加強養護管理。在單位管界內或者私人庭院內的古樹名木，由該單位或者居民負責養護，城市人民政府城市綠化行政主管部門負責監督和技術指導。

嚴禁砍伐或者遷移古樹名木。因特殊需要遷移古樹名木，必須經城市人民政府城市綠化行政主管部門審查同意，并報同級或者上級人民政府批準。

第四章罰則

第二十六條工程建設項目的附屬綠化工程設計方案或者城市的公共綠地、居住區綠地、風景林地和干道綠化帶等綠化工程的設計方案，未經批準或者未按照批準的設計方案施工的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責令停止施工、限期改正或者采取其他補救措施。

第二十七條違反本條例規定，有下列行為之一的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權的單位責令停止侵害，可以并處罰款；造成損失的，應當負賠償責任；應當給予治安管理處罰的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）損壞城市樹木花草的；

（二）擅自修剪或者砍伐城市樹木的；

（三）砍伐、擅自遷移古樹名木或者因養護不善致使古樹名木受到損傷或者死亡的；

（四）損壞城市綠化設施的。

第二十八條未經同意擅自占用城市綠化用地的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責令限期退還、恢復原狀，可以并處罰款；造成損失的，應當負賠償責任。

第二十九條未經同意擅自在城市公共綠地內開設商業、服務攤點的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權的單位責令限期遷出或者拆除，可以并處罰款；造成損失的，應當負賠償責任。

對不服從公共綠地管理單位管理的商業、服務攤點，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權的單位給予警告，可以并處罰款；情節嚴重的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門取消其設點申請批準文件，并可以提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十條對違反本條例的直接責任人員或者單位負責人，可以由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條城市人民政府城市綠化行政主管部門和城市綠地管理單位的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條當事人對行政處罰不服的，可以自接到處罰決定通知之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以自接到復議決定之日起十五日內向人民法院起訴。當事人也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

對治安管理處罰不服的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定執行。

第五章附則

第三十三條省、自治區、直轄市人民政府可以依照本條例制定實施辦法。

第三十四條本條例自一九九二年八月一日起施行

2．《居住小區綠化養護等級標準》

一級綠地：

1．植物配置合理。喬、灌、花、草搭配適當，能突出小區特色；綠化充分，無裸露土地。

2．樹木生長健狀，生長超過該樹種該規格的平均生長量，樹冠完整、美觀，修剪適當，主側枝分布勻稱，內膛不亂，通風透光，無死樹和枯枝死權；在正常條件下，不黃葉、不焦葉、不卷葉、不落葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在5%以下；無蛀干害蟲的活卵、活蟲；介殼蟲為害不明顯；樹木缺株在2%以下；樹木無釘栓、捆綁現象。

3．綠籬生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝，有蟲株率在2%以下；草坪覆蓋率達到95%以上，修剪及時整齊美觀，葉色正常，無雜草；宿根花卉管理及時，花期長，花色正，無明顯缺株。

4．綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；綠化生產垃圾及時清運。

5．按一級養護技術措施要求認真地進行養護。

二級綠地：

l．植物配置基本合理。喬灌花草齊全。綠化較充分，基本無裸露土地。

2．樹木生長正常，生長達到該樹種該規格的平均生長量。樹冠基本完整，內膛不亂，通風透光，修剪及時，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在10%以下；有蛀干害蟲的株數在2%以下；介殼蟲為害較輕；樹木缺株在4%以下；樹木基本無釘栓、捆綁現象。

3．綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時，基本無死株和干死枝，有蟲株率在10%以下；草坪覆蓋率達到90%以上，修剪及時，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理基本及時，花期正常，缺株率在5%以下。

4．綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；綠化生產垃圾能及時清運。

5．按二級養護技術措施要求認真地進行養護。

三級綠地：

l．植物搭配一般，綠化基本充分，無明顯裸露土地。

2．樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死權；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；介殼蟲為害一般；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。

3．綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

4．綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞，對人為損壞和違法行為能及時處理；無綠化生產垃圾。

5．按三級養護技術措施要求認真地進行養護。

等外：

不符合三級標準的均列入等外綠化工程施工標準作業規程》