導語：市城市住宅區(qū)物業(yè)管理制度一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

第一章總則

第一條為適應社會主義市場經(jīng)濟和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，規(guī)范我市物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》、建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動，應當遵守本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內各類房屋及共用設施、設備、附屬場地等。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內各類房屋的所有權人。

第四條城市新建住宅區(qū)和達到一定規(guī)模且共用設施、共用設備等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。配套設施不全的城市原有住宅區(qū)，由所在地人民政府組織該住宅區(qū)原開發(fā)建設等單位進行整治、創(chuàng)造條件，逐步實施物業(yè)管理。

第五條揚州市房產(chǎn)行政主管部門是全市行政區(qū)域內物業(yè)管理的主管部門，并負責揚州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內的物業(yè)管理工作，其主要職責是：

（一）貫徹實施國家有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關措施；

（二）管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機制；

（三）監(jiān)督揚州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內住宅共用部位、共用設施設備維修基金的歸集、使用；

（四）依法查處物業(yè)管理中的違法行為；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。

第六條各縣（市）房產(chǎn)行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由當?shù)厝嗣裾_定。

第七條物業(yè)管理行業(yè)按照國家和省有關規(guī)定屬第三產(chǎn)業(yè)（居民服務業(yè)），享受國家有關優(yōu)惠政策。

第八條規(guī)劃、城管、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價、工商行政管理、街道辦事處等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門做好有關管理工作。

第二章業(yè)主會議與業(yè)主委員會

第九條住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達到60％以上時，所在地房產(chǎn)行政主管部門負責組織住宅區(qū)開發(fā)建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。以后的業(yè)主會議由住宅區(qū)業(yè)主委員會負責召集。

第十條業(yè)主會議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。業(yè)主會議決定事項，以組成人員的過半數(shù)通過。

第十一條業(yè)主會議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機構，行使下列職權：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（二）審議、修改、通過住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）審定住宅區(qū)內有關業(yè)主和使用人權益的重要事項；

（五）改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定。

第十二條首次業(yè)主會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應當經(jīng)所在地房產(chǎn)行政主管部門登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。

第十三條業(yè)主委員會由住宅區(qū)內的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內確定。必要時，經(jīng)業(yè)主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。業(yè)主委員會可設主任、副主任、委員，一般為兼職。業(yè)主委員會主任、副主任、委員，應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。業(yè)主委員會開會時，可以邀請住宅區(qū)所在地的居委會、公安和工商行政管理等部門派員參加。

第十四條業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機構，向業(yè)主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

第十五條業(yè)主委員會應當按照批準的章程行使下列職權：

（一）召集和主持業(yè)主會議；

（二）按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同；

（三）主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會議審議通過；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃及物業(yè)管理重大措施；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

第十六條業(yè)主委員履行下列義務：

（一）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見、要求，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動進行監(jiān)督；

（二）接受住宅區(qū)內的全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會議、房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；

（三）督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關規(guī)定；

（四）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務措施；

（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理有關費用。

第十七條業(yè)主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數(shù)通過。

第十八條業(yè)主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十九條物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧，并具有獨立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務為主的經(jīng)濟實體。

第二十條物業(yè)管理企業(yè)應具備下列資質條件：

（一）有固定的經(jīng)營場所；

（二）自管、托管房屋建筑面積在2萬平方米以上；

（三）注冊資本在30萬元以上；

（四）具有一定數(shù)量的相關專業(yè)職稱的管理人員。

第二十一條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結合住宅區(qū)實際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實施辦法；

（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業(yè)務工作；

（五）按照企業(yè)經(jīng)營范圍開展多種經(jīng)營；

（六）敦請業(yè)主委員會協(xié)助管理。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)的義務：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動；

（二）接受業(yè)主委員會、住宅區(qū)內的全體業(yè)主和使用人及有關部門的監(jiān)督；

（三）向業(yè)主委員會報告工作；

（四）積極開發(fā)多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動，豐富住宅區(qū)居民的精神文化生活。

第四章物業(yè)管理委托

第二十三條開發(fā)建設單位銷售房屋前必須選聘好物業(yè)管理企業(yè)，負責住宅區(qū)房屋建成后業(yè)主委員會成立之前的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或重新委托物業(yè)管理企業(yè)。開發(fā)建設單位應當及時向業(yè)委員會移交物業(yè)管理所必需的工程建設技術資料。業(yè)主委員會應當將該資料資料復印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十四條住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設單位應當與購房者在房屋銷（預）售合同中訂立有關售后物業(yè)管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預）售合同的組成部分。

第二十五條同一住宅區(qū)只能由一家物業(yè)管理企業(yè)管理。

第二十六條接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應當與開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同應當包括下列內容：

（一）雙方當事人名稱及地址；

（二）管理服務項目和內容；

（三）管理服務標準；

（四）管理服務權限；

（五）管理服務費用及其支付方法；

（六）合同期限；

（七）雙方當事人認為需要約定的其它事項。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內，將物業(yè)管理委托合同報住宅區(qū)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十七條物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前1個月通知物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條物業(yè)管理委托合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應當在接到終止通知之日起1個月內向業(yè)主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續(xù)。

第五章房屋共用部位共用設施設備維修基金的籌集與使用

第二十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內共用存車庫等。共用設施設備是指共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)內的道路、綠地、溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、公廁、垃圾筒、垃圾箱等。

第三十條本辦法所稱房屋共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）是指按規(guī)定建立的專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造的資金。

第三十一條維修基金的籌集

（一）商品房（包括經(jīng)濟適用房）在銷售時，購房者按房價基數(shù)2％的比例向售房單位繳納維修基金。房價基數(shù)由物價、房產(chǎn)行政主管部門核定。維修基金作為商品房為成本，列入商品房價格。售房單位代為收取的維修基金屬業(yè)主所有，不列入商品房銷售收入。售房單位應將維修基金統(tǒng)一交房改部門列入維修基金專戶。

（二）公有住房出售后，售房單位應按多層住宅售房款的10％、高層住宅售房款的20％提取維修基金。同房改部門統(tǒng)一收取后，列入維修基金專戶。

（三）未參加房改的公房、私房及開發(fā)建設單位出租或自用的房屋維修基金，按物價、房產(chǎn)行政主管部門核定的標準向產(chǎn)權人收取后，列入維修基金專戶。

由開發(fā)建設單位出租或自用的房屋，出售時應補足維修基金差額部分。

（四）1999年1月1日以后的拆遷安置房按本條第（一）項規(guī)定執(zhí)行。1998年12月31日以前的拆遷安置房按本條第（三）項規(guī)定執(zhí)行。

（五）已列入商品房價格成本的公建配套用房，其經(jīng)營收入基本租金部分應列入物業(yè)管理維修基金專戶。

（六）維修基金不敷使用時，由業(yè)主委員會研究決定，房產(chǎn)行政主管部門批準，按住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。

第三十二條維修基金的管理與使用：

（一）維修基金按照統(tǒng)一管理、權屬不變、保值增值、包干統(tǒng)籌的原則，分區(qū)立帳、分幢核算、明細到戶、專戶存儲、專款專用。

（二）業(yè)主委員會成立前維修基金的使用，由售房單位或物業(yè)管理企業(yè)提出使用報告及維修預算，報房產(chǎn)行政主管部門審核后在維修基金利息部分內劃轉使用。

業(yè)主委員會成立后維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)編制維修基金使用預算，報房產(chǎn)行政主管部門備案，經(jīng)業(yè)主委員會審批后劃轉。當維修基金利息不足支付維修費用時，經(jīng)業(yè)主大會批準可適當動用維修基金本金。

（三）業(yè)主委員會定期公布維修基金收支情況，接受房產(chǎn)、財政、審計等管理部門的監(jiān)督。

（四）業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

（五）未按規(guī)定交納維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費用的，業(yè)主按實際發(fā)生的維修費用分攤交納。

（六）維修基金自存入維修基金帳戶后，按規(guī)定計息，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用。房產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)管理工作中發(fā)生的管理費用，經(jīng)財政部門審核后，在維修基金的增益中支付。

（七）維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

（八）因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金的帳面余額退還基金所有人。

（九）未足額繳納維修基金的，房產(chǎn)行政管理部門不核發(fā)房屋權屬證書，不予辦理房屋交易簽證、租賃登記備案等有關手續(xù)。

第三十三條非住宅商品房維修基金的籌集與管理參照本章有關規(guī)定執(zhí)行。

第六章住宅區(qū)的使用與維護

第三十四條在規(guī)劃設計住宅區(qū)時要充分考慮物業(yè)管理的需要。住宅區(qū)建成后，必須按照國家建設行政主管部門規(guī)定進行工程竣工驗收和住宅區(qū)綜合驗收。住宅區(qū)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關內容簽署驗收意見。

第三十五條住宅區(qū)竣工綜合驗收后，開發(fā)建設單位應當在房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設技術資料：

（一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；

（三）住宅區(qū)公建配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；

（五）住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十六條業(yè)主和使用人在使用房屋和住宅區(qū)公建配套設施時禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結構、外貌（含院墻、護欄、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等；

（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（三）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、車庫（棚）等公用設施及場地；

（四）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

（五）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等。

（七）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；

（八）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

（九）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

（十）隨意停放車輛；

（十一）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（十三）法律、法規(guī)及規(guī)章禁止的其他行為。

第三十七條房屋及設施設備維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）房屋室內自用部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

（二）房屋共用部位、共用設施設備的維修，按本辦法第二十九條的規(guī)定由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護、維修；

（三）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第三十八條住宅區(qū)內受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關專業(yè)部門委托，對住宅區(qū)的水、電、煤氣、路燈等管線、設施進行維修養(yǎng)護。

第三十九條住宅區(qū)內的業(yè)主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，延長住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明的居所。

第七章物業(yè)管理收費與物業(yè)管理用房

第四十條物業(yè)管理服務收費應遵循科學合理、成本核算、質價相符，并與社會經(jīng)濟能力相適應的原則。物業(yè)管理收費，包括公共服務費、代收代辦費和特約服務費。

對物業(yè)管理收費，應當區(qū)別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節(jié)價。物業(yè)管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由市物價、房產(chǎn)行政主管部門另行制定。

第四十一條物業(yè)管理公共服務費的主要用途：

（一）物業(yè)管理企業(yè)管理服務人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛(wèi)生費；

（四）保安費；

（五）辦公費；

（六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；

（七）法定稅費。揚州市城市規(guī)劃區(qū)內清潔衛(wèi)生費收取，按政府有關規(guī)定執(zhí)行。各縣（市）的收取辦法由當?shù)厝嗣裾贫ā?/p>

第四十二條物業(yè)管理公共服務費，應當實行明碼標價。收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應當按照規(guī)定按照期額繳納物業(yè)管理公共服務費。

第四十三條物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，供水、供電、供氣等有關專業(yè)部門收取水、電、氣費，按照有關規(guī)定收取代收代辦服務費。業(yè)主需求的特約服務費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報物價行政主管部門備案。

第四十四條物業(yè)管理企業(yè)收費，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。

物價、稅務等部門依法對住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)費用的收取、管理和使用情況進行監(jiān)督。

第四十五條住宅區(qū)開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定建設物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)管理用房的產(chǎn)權屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權證，不得轉讓。

第四十六條原有住宅區(qū)開發(fā)建設單位未建物業(yè)管理用房和公建配套用房的，應按規(guī)劃要求進行補建。由街道辦、居委會或其他單位使用的公建配套用房產(chǎn)權屬政府所有，交房產(chǎn)行政主管部門管理，由物業(yè)管理企業(yè)租賃使用，其經(jīng)營收入部分用于彌補物業(yè)管理經(jīng)費缺口。

第八章法律責任

第四十七條物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到房產(chǎn)行政主管部門申領物業(yè)管理資質證書的，由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責令限期補辦資質審查手續(xù)。逾期不補辦的，由市、（縣）市房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。

第四十八條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對住宅區(qū)房屋及共用設施設備管理、維修、養(yǎng)護不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務的，業(yè)主和使用人有權投訴，市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。

第四十九條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由物價行政主管部門按照國家有關法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第五十條業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國家有關物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第三十六條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關規(guī)定的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十一條公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房產(chǎn)行政主管部門應當責令限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

第五十二條業(yè)主和使用人未按照規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照約定加收滯納金，逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴。

第五十三條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或提起行政訴訟。業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向房產(chǎn)行政主管部門投訴或人民法院起訴；不服房產(chǎn)行政主管部門作出裁決的，可向其上一級行政機關申請復議或向人民法院起訴。

第五十四條住宅區(qū)開發(fā)建設單位違反本辦法第四十五、第四十六條規(guī)定，不按照規(guī)定履行提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責令其限期履行。

第五十五條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會、房屋使用人因物業(yè)管理產(chǎn)生的合同糾紛，當事人應當協(xié)商解決或向所在地房產(chǎn)行政主管部門申請調解。協(xié)商或調解不成的，應當按照雙方簽訂的仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。無仲裁協(xié)議或仲裁協(xié)議無效的，可依法向人民法院起訴。

第五十六條房產(chǎn)行政主管部門在查處有關行政違法案件時，必須有2名以上執(zhí)法人員，并出示省人民政府統(tǒng)一制發(fā)的行政執(zhí)法證件；實施行政處罰時，必須使用財政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰沒單據(jù)，罰沒收入必須全部上繳國庫。