導語：淺議當前農村房地產市場及建筑市場存在的問題一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產業作為近幾年來我國經濟發展的一個新的經濟增長點，正越來越受到南譙區各級政府和社會各界的重視。它的發展對推進南譙區農村住房商品化制度和鄉鎮改造，加強小城鎮化建設、帶動地方建筑基礎工業和相關服務行業的發展具有舉足輕重的作用。但農村房地產業作為改革開放后新興的行業，在發展中其市場交易秩序方面喝建筑市場方面還存在一些普遍性的問題，如無證照開發、非法掛靠、虛假廣告、房地產租賃經營中稅費流失等，這些問題的存在已阻礙房地產業健康有序的發展。

一、造成農村建筑市場和房地產市場存在的原因

（一）是在農村進行房地產開發和建筑施工的經營主體規模普遍較小，達不到房地產開發和建筑施工所要求的資質，很多都是開發單位自己找施工隊施工或者就是自己帶人施工。例如我們在烏衣檢查的朱良文開發商品房，其本人就是包工頭，自己帶隊施工。

（二）是農村建筑市場和房地產開發市場規范化程度低。農村建筑市場多少年形成的慣例，自己建房自己找人施工，不需要有資質的單位，自我保護意識不強。同時，在農村房地產市場和建筑市場基本是合二為一，既是施工單位，又是開發單位。如我們查處的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工資質只有四級，也不具備商品房開發資質。

（三）是監管力量薄弱。在農村，建筑市場的管理只有鄉政府的城建辦負責規劃審批，房地產市場除了工商部門監管外基本處于真空。

（四）是違規越權審批土地現象嚴重。現在各鄉鎮政府經費較為緊張，為增加政府收入，有些地方政府及職能部門違規越權審批土地，對報建項目把關不嚴，甚至為開發商出謀劃策，從而導致房地產市場和建筑市場的混亂，滋生了腐敗，南譙區烏衣鎮擔子辦事處事件就是很好的案例。

二、農村建筑市場和房地產市場違法行為的分類與特征

農村建筑市場和房地產市場的違法行為按違法性質可以分為兩大類，一是經營主體資格方面的違法問題；二是市場營銷方面的違法問題。下面從這兩個方面分別加以探討。

（一）有關農村建筑市場和房地產市場經營主體方面存在的違法行為

*、無照經營開發行為

按照有關規定，經營房地產開發必須取得房地產開發經營資格證喝營業執照后方可經營，但在南譙區范圍內，開發房地產的基本上都是無證照經營，我們查處的**起都是如此。

*、無預售許可證，預售房屋的行為

《無照經營查處取締辦法》規定：對應當取得而未依法取得許可證或其他批準文件和營業執照，擅自從事經營活動的無照經營行為，由工商部門依法查處。商品房預售許可證是開發商預售房屋的一個通行證，通常要求開發商在房子做到八樓以上方可申領預售許可證，實際操作中，許多開發商為贏得時間，搶占市場，往往在樓房剛施工就開始預售廣告，收取預付款，進行房屋預售。我們在查處擔子、烏衣等地的房地產市場時，施工場地還在打樁，售樓部內房屋預售圖上已有**%的房子插上了小紅旗，印刷品預售廣告到處散布，對已預訂房屋的顧客每戶以收取****--*****元不等的預付款，倘若該企業因故無法預期拿到預售許可證，不僅擾亂了市場，也會給消費者權益帶損害，從而引發許多不必要的糾紛。

*、掛靠經營問題突出

掛靠經營有兩個方面，一是開發商掛靠有資質的公司，在我們查處的擔子劉某開發項目上，當事人沒有任何經營資質，通過關系找到滁州市陽光房地產開發公司，由對方提供營業執照喝房地產開發企業資格證書，劉某繳付*萬元管理費的形式掛靠在該公司，后劉某憑陽光房地產開發公司的證照辦理了立項等手續。二是建筑企業項目經理掛靠。當前在建筑企業中，以項目經理名義掛靠在建筑企業經營的包工頭比較普遍。項目經理是指受企業法定代表人委托對工程項目過程全面負責的項目管理者，是建筑施工企業法定代表人在工程項目上的代表人。項目經理是崗位職務，是企業的管理者，給予企業管理人員待遇，企業可實行具體的項目崗位工資和獎勵制度。按照建設部《建筑施工企業項目經理資質管理辦法》規定，項目經理在企業法定代表人授權范圍內，行使以下管理權力：*、組織項目管理班子；*、以企業法定代表人的代表身份處理與所承擔的工程項目有關的外部關系，受委托簽署有關合同；*、指揮工程項目建設的生產經營活動，調配并管理進入工程項目的人力、資金、物資、機械設備等生產要素；*、選擇施工作業隊伍；*、進行合理的經濟分配；*、企業法定代表人授予的其它管理權力。項目施工管理承包、項目施工經營承包是指項目經理受建筑施工企業法定代表人的委托，對委托的工程項目施工行使組織項目管理班子、指揮工程項目生產經營活動、調配和管理生產要素、選擇施工隊伍以及合理經濟分配的企業內部行政管理權，并實行項目經理負責制，由建筑施工企業對項目經理實行項目崗位工資和獎勵的管理責任承包機制。項目經理負責制，是指工程項目施工應建立以項目經理為首的生產經營管理系統，實行項目經理負責制。項目經理在工程項目施工中處于中心地位，對工程項目施工負有全面管理的責任。它與工程項目施工經營承包不同，工程項目施工經營承包是指建筑經營承包者按照《建筑法》、《合同法》的規定，由發包者（建設單位）發包施工項目、承包者進行工程建設的工程項目施工經營承包。承包者應當是有營業執照和資質證書的建筑施工企業。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（項目經理）是崗位職務；后者承包者（建筑施工企業）是獨立承擔民事權利義務法律關系的經濟實體。（*）前者的行為是企業的內部管理行為；后者的行為是企業的外部法律行為。（*）前者承包者（項目經理）的經濟利益是項目崗位工資和獎勵；后者承包者（建筑施工企業）的經濟利益是經營利潤。（*）前者承包者不能以自己的名義對外發生民事權利義務法律關系（包括：簽訂合同、生產資料所有權（使用權）關系、勞動關系、工程款結算、工程款投入、債權債務等），只有經法定代表人的授權并在授權范圍內以建筑施工企業的名義才能實施；而后者依法直接以自己的名義對外發生和實施。由此可見，項目經理是工程項目的管理者而不是工程項目的經營者。但在實踐中假借項目經理項目承包管理之名，實為項目工程建筑無照施工經營活動（即掛靠在建筑施工企業內部，借用企業營業執照、銀行帳戶，以建筑施工企業的名義從事建筑施工經營活動的個人行為）的情況大量存在。例如我局在檢查南譙橡塑模具廠建筑工地中，發現施工方為張立軍，只有項目經理證，所建工程是其本人與該廠洽談，待工程完工后再找有資質的單位掛靠，以辦理各種證件。

*、虛假出資行為

今年，我們分局在查處烏衣一起房地產案件中，發現該企業在申請設立登記時，申報注冊資本是***萬元人民幣，經查，其向工商部門提供的相關證明材料，根本沒有資金，我局尚在調查中。

（二）、市場營銷方面的違法問題

*、虛假的廣告宣傳

《廣告法》規定，廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。在我國，近年來虛假廣告問題在商品房消費者投訴問題中占有較大比率，有人甚至建議以后在房地產廣告中只寫明樓盤的位置、價格、大小，別的一概不讓在廣告中出現，看來，有些消費者確實讓虛假廣告傷透了心。在房地產廣告中我們常見“為回報消費者厚愛以優惠成本價銷售，每平方米僅售××元”的廣告語，指的往往是該樓盤最低價位的樓房，其層次、朝向、質量都很差。

《房地產廣告暫行規定》規定：在廣告中不得出現含有升值或投資回報的承諾用語；不得出現辦理戶口、就業、升學等事項的承諾用語；在預售商品房廣告中不得出現涉及裝修裝飾內容的用語；表現項目位置，應從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。而在我們擔子和烏衣發現一些廣告中就相繼出現了“××地段升值顯而易見”、“不用一兩年，這里鐵定要升值”、“只需*分鐘便可到達市中心”等字眼。

*、使用“霸王條款”

房地產業“霸王條款”最明顯的問題反映在合同方面，在我們南譙區范圍內,沒有一家開發商使用規范的合同文本,都是私自打印好沒經雙方協商的條款，沒有遵循公平原則來確定雙方的權利義務，有不公平等格式條款之嫌。

*、抵毀商業信譽的行為

《反不正當競爭法》規定：經營者不將捏造、散布虛偽事實損害競爭對手的商業信譽和商業聲譽。在我們調查中，有些開發商和售樓人員為了營得更多的交易機會，在消費者中捏造、散布諸如“××樓盤用的水泥質量較差”、“開發商為籌資焦頭爛額”、“××樓盤結構差，到現在只賣出幾套”等用語，以詆毀同行。

*、欺騙性銷售

在農村，很多土地是集體性質的，按規定只有戶口屬于當地的才可以申請宅基地，才可以領取房產證，在我們調查中，很多開發商都是以職工宿舍的名義開發建設，在銷售中并不告知土地的性質，并宣稱可以辦理房產證，但很多購房戶交過錢后去辦理房產證時才被告知不能領取房產證，由于開發商使用的都是自己打印的合同，上面沒有關于辦證方面的條款，想退都退不掉，已經有消費者向我局申訴。還要的利用合同進行欺騙，如我局在腰鋪鎮查處的尤玉龍、佘金根無證開發商品房案中，將售房合同寫為建房合同，所交付的購房款全部開為材料費，把所有責任推給購房者。

針對以上農村房地產市場和建筑市場在經營中常見的違法違規行為，我們工商部門應把此做為我們加強房地產和建筑市場監管工作的落腳點和著力點，從一下幾個方面加大對房地產企業和建筑企業的法律法規宣傳力度和違法違規行為查處的力度：

*、積極與有關職能部門配合，開展形式多樣的法律法規宣傳培訓，引導開發商和建筑商走合法經營之路，引進有實力的房地產開發商；

*、加強對基層執法人員的法律法規培訓，提高執法人員的素質，提高辦案能力；

*、對各種違法行為予以沉重打擊,加強市場巡查力度，將違法行為遏制在萌芽狀態。

通過對房地產市場和建筑市場的整治，有利于有效遏制豆腐渣和半拉子工程的發生；有利于政府反腐倡廉和廉政建設工作的進一步加強；有利于促進房地產市場和建筑市場進一步健康有序發展，營造企業的誠信體系，為促進南譙區經濟的和諧發展提供保障。