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2010年上半年，針對中國房地產市場出中央推出了“嚴厲調控政策”，以期穩定中國房地產市場的發展，之后中國各地方陸續出臺了相應的地方實施細則。對于2010年的上半年來講，如果用一句話總結,可以說是“亂花漸欲迷人眼”，而對于2010年下半年市場形式也可以用一句話預測“順勢而為，靜觀其變”。

一、2010年上半年中國房地產市場行業數據總結：

1、房地產開發完成情況：

2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。6月當月，房地產開發完成投資5830億元，比2010年5月增加1845億元，增長46.3%。

2010年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

2010年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

2、商品房銷售情況：

2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。

3、房地產開發企業資金來源情況：

2010年上半年，房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數：

房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落。

2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

截止到2010年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比價格與上月持平，而2010年5月份為上漲0.4%。其中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

2010年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

5、全國房地產開發景氣指數：

2010年6月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。

從分類指數看：房地產開發投資分類指數為105.54，比2010年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點;本年資金來源分類指數為113.63，比5月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點;土地開發面積分類指數為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點;商品房空置面積分類指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點;房屋施工面積分類指數為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。

二、房地產市場運行的主要特征：

1.住房投資持續加快，商品房住房比重持續上升：

2010年上半年，全國房地產開發投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產開發投資的比重為69.3%。

中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產政策調控下，房地產市場的投資熱度在一定時期內不會改變。

2.土地開發增長較快，企業購置土地較為大膽：

2010年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

由于大多數房地產開發企業對于未來房地產市場的看好趨勢，雖然受調控政策和房地產市場銷售低迷的共同影響，房地產開發企業購置土地已經比較謹慎，企業購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產企業由于戰略儲備、企業未來發展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現，在這些交易的影響下，促使2010年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。

3.商品房建設增長平穩，竣工面積增速高于往年：

2010年上半年，全國房地產開發企業房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

2009年的房地產市場的高漲運行，以及房價的持續高位運行，房地產消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使2010年上半年的房地產開發建設持續保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續到下半年的是房地產市場的存房量持續增加,市場供應量持續增長，供求關系出現變化趨勢。

4.商品房銷售開始出現負增長，銷售壓力逐漸加大：

2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業營業用房增長41.6%。

從整體來看，2010年上半年銷售增加還是比較明顯的，特別是2010年的一季度，但從二季度開始，隨著中央調控政策的出臺，特別是“信貸政策”調整，導致二季度開始時，全國房地產市場銷售出現負增長，銷售增長逐漸回落，在部分城市短時間內出現了“零成交”現象。

可以從以下數據中看出,2010年上半年，商品

房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業營業用房分別增長91.5%和57.1%。

商品房銷售面積的下降幅度，在二季度較一季度有所加大，表明市場觀望情緒依然較為嚴重。這是自2003年房價開始上漲以來，房地產市場觀望最濃厚的一次，更是商品房銷售面積首次持續出現下降趨勢，并且這種趨勢的持續時間會很長，在下半年回轉的可能性比較小。

以上都導致未來自上半年開始到下半年，全國房地產市場銷售壓力增大，房地產開發企業資金回籠壓力增大。

5.價格漲幅出現回落，大部分城市房價未出現明顯下降：

2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

2010年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

從重點城市和區域的情況來看，2010年上半年全國房地產價格整體持續上漲，但從上半年部分一線城市來看，房地產銷售價格漲幅有所回落，市場反應更多的來自于變相優惠、促銷、贈送、暗折，但大部分樓盤實際下跌幅度不是很大，更多的并未出現實際下跌。考慮到“不可明示因素”考慮，上半年實際上已經有部分城市房價已經出現松動，其余城市房價上漲幅度也明顯回落。

6.房地產信貸增速減慢，大部分城市個人房地產貸款大幅萎縮：

2010年上半年，受貨幣政策緊縮和市場銷售低迷的雙重影響，個人房貸增速明顯放緩。

從國家統計局上半年的數據可以看出，可以清晰地發現房地產信貸收縮的軌跡。1-6月，房地產企業國內貸款逐月累計分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元，逐月累計增幅分別為46.1％、44.3％、39.9％、43.6％和34.5％，逐月回落。

個貸方面同樣如此：1-6月，個貸逐月累計數額分別為1443億元、2193億元、2955億元、3744億元和4538億元，前四個月的逐月累計增幅均在100％以上，但5月便回落至88.8％，至6月進一步降至60.4％。不難看出，4月中旬新一輪房地產調控政策出臺后，五六月份房地產信貸收縮最為明顯。

這表明，受調控政策影響以及人們對未來市場預期的調整，購房意向下降，個人房貸增速明顯回落。

7.購房意愿依舊存在，市場觀望濃重：

2010年上半年5月份開始，由于房地產新調控政策的出臺，特別是信貸政策的收緊，造成市場觀望情緒濃重，特別是此次調控政策執行力度和時間的不確定性、房地產開發企業與購房者兩方同時觀望等多重作用下，市場成交量大量萎縮，同時大部分購房者對于“高位入市”的恐慌，都導致年中的市場導向氣氛

但由于大部分人對于未來中國房地產市場的長期看好，以及市場剛性需求的大量存在，目前來講未來購房意愿還會持續比較長的時間，上半年出現的一定時期的市場調整，并未改變這種格局。

三、下半年政策調控的走向分析：

1.依舊保持政策的連續性和穩定性，貫徹落實好已出臺政策的執行情況：

現階段來看，中國房地產市場運行整體上還是基本平穩的，市場中出現的一些變化(市場觀望情緒較重，銷售面積出現負增長，但大部分城市房價尚未明顯松動)是上半年來房地產調控政策剛剛實施的積極效果，是對2009年房價持續過快上漲的一個調整。下半年房地產調控政策在總體上不宜松動，尤其是住房保障政策和有關第二套房的信貸政策必須堅持，應保持政策的連續性和穩定性。但針對部分城市出現的房價繼續高幅度上漲和信貸松緊行為需密切關注，警惕其潛在風險。

2.繼續加大住房保障力度，滿足中低收入家庭的住房需求：

住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場機制無法解決所有居民的居住問題。因此加強住房保障是必然的選擇，當前我國住房保障的范圍和力度都偏低，應通過上半年的新政策為基礎，進一步需加大住房保障的力度，通過多層次的住房供應體系，滿足中低收入群體的住房需求。

3.加強銀行風險管理，滿足正常信貸需求：

首先，要滿足正常合理的房地產信貸需求，科學地支持房地產業健康發展，避免因銀行盲目減少對企業開發造成不利影響，甚至導致企業資金鏈斷裂。

同時，做好房地產風險的預警和控制工作，重點是加強企業開發貸款和個人按揭貸款管理，警惕“虛假按揭”和變相“松緊”信貸的發生，要加強貸款審查和信貸過程的監測。對于信貸發生明顯不符合國家信貸調控政策的貨款審請，要根據風險對稱原則要求提高首付比例和增加貸款利率等方式，杜絕變相“松緊”按揭的發生。

4.繼續加強土地管理力度，嚴格耕地占補平衡管理

首先，中央政府會繼續加強土地管理的力度，實施最嚴格的土地保護制度，嚴格保護農村土地，嚴格耕地占補平衡管理，確保耕地面積不減少。

其次，根據國發文件的要求，增加中低價位，中小套型商品住房以及廉租住房、經濟適用房、兩限房的用地供應，調整土地供應結構，提高居住用地在土地供應當中的比重。可以看出未來房地產開發用地規則的發展趨勢。

5.繼續維護市場正常交易秩序，正確引導輿論導向：

價格作為調節市場經濟的核心手段，其本質就是可以通過價格的漲跌變化來引導市場各方主體。同時，當前市場中各種魚目混雜信息，容易誤導社會消費者，使人們不能對市場形勢有一個客觀判斷。政府權威部門應加強對市場有關信息的和解釋，加強政府公信力，正確引導輿論導向，和社會各界對市場形勢有一個準確認識，促進消費者的理性消費和企業和理性決策。

6.面對調控政策的延續，房地產企業應積極采取措施應對：

房地產開發企業也應該認清形勢，積極采取措施應對市場調整。2010年下半年，房地產市場已經步入調整中期，預計本輪調整時間還要持續較長一段時間，房地產企業應做好應對較長時期市場低迷的準備，積極采取措施，如尋求資金支持、降價促銷、加強管理等，調整企業開發策略、經營策略、銷售策略等，適時主動調整，將房地產行業調整對企業的影響降至最低。

四、2010年下半年房地產市場發展趨勢分析與展望

2010年，受房地產調控新政等因素影響，中國房地產行業增長明顯放緩。同時，中國經濟中基礎商品價格的上漲已經擴散到生產、消費乃至服務領域，通貨膨脹對經濟的持續增長威脅越來越大。從國內經濟形勢看，經濟增速有所回落，同時市場價格漲幅仍處于高位，經濟政策必須在“確保經濟增長”和“抑制通貨膨脹”兩者之間平衡，調控難度加大。

根據2010年上半年宏觀經濟形勢和房地產市場運行情況，我們預計2010年下半年房地產市

場將整體繼續處于調整之中，整體保持回落態勢。

1.投資增長平穩回落，住宅投資比重依舊會繼續平穩上升；

2.房價大幅下跌可能性不存在，小幅下挫的可能性及其大，但下挫幅度不會超過15%；

在不動產確權價格走勢方面，預計2010年下半年不動產確權價格缺少空間和動能繼續不斷大幅上行；而不動產確權價格繼續上漲的可能性遠遠小于短期內盤整下挫的可能性。公務員之家:

3.市場低迷期依舊持續，下半年低迷期解除可能性比較小；

4.銷售面積（或成交量）延續負增長，回落幅度持續增大；

從銷售面積上看，2010年上半年，受宏觀經濟走勢放緩以未來房價預期影響，市場持續保持觀望情緒，商品房銷售面積和銷售額同比均出現下降，且降幅基本上呈逐月擴大態勢。預計下半年銷售面積將延續這種趨勢，繼續處于較低水平，但不排除隨著房地產商促銷力度的加大和價格下調的帶動下銷售量出現回升，但整體增幅仍處于較低水平。

5.房屋銷售價格指數繼續回落，漲幅繼續負增長。