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各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門、各單位：

為進一步加快我市城中村改造工作步伐，改善人民群眾的生產生活條件，促進經濟社會又好又快發展，現就我市城中村改造工作提出如下意見。

一、指導思想和目標任務

（一）指導思想

堅持以科學發展觀為指導，圍繞改善人民群眾的生產生活條件，將城中村改造作為一項重大的惠民工程擺在突出位置，按照“政府主導、統籌安排、積極推進”的總體思路，對城市建成區內的村（居）遵照“規劃先導、環境優先、公開透明、市場運作、強村（居）富民”的原則，穩妥有序推進，把城中村改造成為環境優美、配套完善、布局合理的現代城市社區，使人民群眾共享改革開放和經濟社會發展的成果，實現城市建設與經濟社會和諧發展。

（二）目標任務

根據市政府關于三年完成城中村改造的總體要求，確定我市城市建成區內49個城中村（已有4個村完成改造）要在年至年三年時間內全部完成改造任務。建成區以外的村莊特別是城邊村、重點鎮駐地村，也要積極創造條件推進村莊改造，爭取有更多的村（居）實施改造。

二、基本原則

（一）堅持規劃先導、合理布局的原則。在全市總體規劃的指導下，高起點高標準編制村（居）改造修建性詳細規劃。鼓勵村（居）整合，成片開發，優化資源配置，實現資源共享。

（二）堅持優化環境、提升品位的原則。要把村（居）改造作為推進城鎮化的重要組成部分來把握，高水平設計，高標準建設，注重優化綜合環境，提升現代城市品位，展示現代社區理念，確保城市風格的協調一致。

（三）堅持公開透明、穩妥有序的原則。村（居）改造工作必須在思想上高度重視，工作上精益求精，過程上公開透明，保證群眾的知情權、參與權和監督權，防止因政策不透明、操作不適當引起社會不穩定。

（四）堅持先安后建、市場運作的原則。村（居）改造要首先保證村（居）民居住和就業安置用房、集體經濟發展用房規劃建設到位，剩余土地進行市場化運作，按規劃開發建設。

（五）堅持與村（居）民創業增收和集體經濟長遠發展相結合的原則。村（居）改造所在地規劃設計，既要考慮村（居）民居住適用，又要兼顧村（居）民的創業增收和集體經濟發展用房的安排，確保村（居）民生活條件與生產發展條件協調配套、全面改善提升

（六）堅持與農民經濟適用房建設相結合的原則。按照“統一規劃布局、政策吻合銜接”的思路，鼓勵采用先建農民經濟適用房、帶動村（居）改造的模式，有序推進村（居）改造。

三、改造模式

（一）根據村（居）集體經濟狀況和村（居）委會的運作能力，各街道（區）可按照先拆遷后安置的“凈地出讓”模式操作，也可按照先招商后拆遷的“項目招標”模式操作。各街道（區）選擇的改造模式須經市城中村改造指揮部批準后實施。

（二）鼓勵有實力、信譽高的開發企業參與村（居）改造。其中300至600戶的村（居）改造原則上選擇二級及以上資質的開發企業；600至1000戶的村（居）改造原則上選擇一級資質的開發企業；1000戶以上的村（居）改造原則上選擇上市開發公司或近三年來由中國房產信息集團和中國房地產測評中心共同評選出的中國房地產開發企業100強。由市城中村改造指揮部辦公室牽頭，市城建局、市規劃局、市財政局、市監察局、市審計局、市國土局、街道（區）參與對開發企業進行考察，考察確定后，由街道（區）與開發企業簽訂框架性合作協議，約定村（居）改造的前期啟動資金、開發企業進入退出條件等。

四、審批程序

（一）擬進行改造的村（居）向所在街道（區）提出書面申請。

（二）由所在街道（區）負責編制《村（居）改造可行性分析報告》，論證審查同意后，報市城中村改造指揮部辦公室預審。

（三）經市城中村改造指揮部研究確定列入村（居）改造的，由市規劃局依據城市總體規劃，提出規劃設計條件意見書，由所在街道（區）負責委托設計單位依據區域控制性詳細規劃編制村（居）改造修建性詳細規劃。

（四）擬改造村（居）的修建性詳細規劃，經市城市規劃建設管理協調委員會審定后進行公示。

（五）由村（居）委會制定拆遷補償安置方案，經所在街道（區）審查，報市城中村改造指揮部辦公室審核同意后，召開黨員大會和村（居）民代表大會討論通過，經95%以上村（居）民同意，并與村（居）委會簽訂由街道辦事處（區管委會）蓋章見證的拆遷補償安置協議后，報市政府正式審批。

（六）已批準實施的村（居）改造項目，由街道（區）組織村（居）委會實施拆遷，并依法辦理有關手續。

五、政策支持

（一）拆遷安置補償

1、拆遷安置：拆遷安置標準以改造村（居）合法的一個宅基地單位為基數，城市規劃區內指導性安置用房建筑面積為：多層樓房每個宅基地單位安置面積不高于140平方米，小高層及高層樓房安置面積不高于160平方米。各村（居）可根據實際情況制定具體的拆遷安置標準。

2、拆遷補償：各街道（區）負責根據上級有關規定和改造村（居）實際情況制定具體的拆遷補償標準，允許村（居）民選擇貨幣補償。

3、對列入村（居）改造計劃、不宜在原居住地翻建新房的危房村（居）民，同時又符合購買農民經濟適用房條件的村（居）民，鼓勵先行就近購買農民經濟適用房，具體政策另行制定。

（二）資金支持

1、由市政府統籌資金10億元，主要用于對按凈地出讓模式改造的且前期啟動資金困難的村（居）進行周轉。

2、對具備村（居）改造條件但因村（居）建筑密度大、安置補償成本高等原因，致使村（居）改造投融資不能平衡，由市城中村改造指揮部辦公室會同有關部門進行測算，并按照“先易后難、突出重點、有序推進”的原則，提出統籌村改資金的意見，報請市政府審批。

3、對城中村改造安置項目前期貸款（不超過安置項目總投資的40%），市政府承擔50%的貼息補助，貼息期限一年。

（三）用地支持

1、村（居）民安置房用地原則上辦理國有劃撥土地手續，安置用房給予辦理國有土地使用權證和房屋所有權證（注明劃撥土地），需上市交易的應按有關規定補繳土地出讓金后方可進行。

2、改造村（居）因規劃所限需增加土地的，由市城中村改造指揮部辦公室會同有關部門進行測算后，報經市政府批準，按程序辦理新增用地手續。如因規劃等原因，確需提供先期周轉用地用于安置房建設的，在該村舊址處置時，同等面積扣減。

3、鼓勵、提倡以街道（區）為單位實行多村（居）合并，組團式規劃，統一設計、統一建設、統一配套。

4、實行市場化運作的房地產開發企業通過“招拍掛”方式取得村（居）剩余原址土地使用權進行房地產開發的，按有關規定辦理。

（四）稅費減免

1、村（居）改造中的村（居）民搬遷安置項目和集體經濟發展用房，免繳城市基礎設施配套費（屬企業收費部分除外）和有關行政事業性收費等相關費用。

2、村（居）改造用于安置村（居）民和集體經濟發展用房的建筑營業稅、耕地占用稅、契稅的地方留成部分，給予村（居）集體等額財政資金扶持，由市財政局會同市城建局、規劃局、國土局、地稅局審查確認，經市政府批準后，一次性兌付。

3、引導和鼓勵社會各界積極支持村（居）改造工作，按取費標準的50%收取勘測、規劃、設計、監理等技術服務費。

（五）收益管理

1、改造村（居）剩余原址土地通過“招拍掛”出讓所得收益，全部返還改造村（居），主要用于村（居）民的拆遷安置、村（居）民生產生活保障和村（居）集體經濟發展等。

2、給予村（居）民適當生活補助，改造后的村（居）要根據集體經濟收入來源實際，給予村（居）民適當的生活補助。補助標準要量力確定，切忌盲目攀比。

3、經市政府批準實施的村（居）改造項目，自批準實施之日起，須在2年內安置好村（居）民，否則停止享受有關優惠政策。

（六）村集體經濟后續發展

集體經濟發展用房和集體經濟發展用地必須作為集體財產，用于增加集體經濟收入，嚴禁變賣流失。對適宜給集體經濟發展用房的，原則上按人均5-8平方米配置；對適宜給集體經濟發展用地的，按村（居）改造項目安置用地面積的20%配置。若違反規定擅自對外銷售房屋的，市房管部門一律不予辦理房屋所有權證，并追究相關責任人的責任。

六、組織領導和工作要求

（一）加強組織領導。市新型城鎮化和城中村改造工作領導小組指揮部下設辦公室和四個工作組。四個工作組分別是拆遷安置組，負責村（居）改造項目規劃、拆遷、安置、補償等方案的審查和指導；土地征用出讓組，負責依法辦理村（居）改造項目的相關土地手續；維穩保障組，負責做好村（居）改造的社會穩定保障工作；宣傳組，負責村（居）改造的日常宣傳。每年實行由市級領導聯系村（居）制度，具體指導村（居）改造。各街道（區）要成立專門的村（居）改造領導機構，選好配好領導力量和工作人員，全力推進村（居）改造工作。各級、各部門要切實將村（居）改造擺在更加突出的位置，進一步增強責任感和使命感，各司其職，密切配合，通力協作，形成齊抓共管的工作合

（二）明確工作職責。全市村（居）改造工作由市政府主導，統籌安排；各街道（區）為村（居）改造工作的責任主體，負責組織村（居）改造方案的編制、各種審批手續的辦理、房屋拆遷、開發招商等重點環節的工作；村（居）委會是村（居）改造工作的實施主體和具體承辦者。

（三）加大考核力度。市委、市政府每年將村（居）改造工作作為全市重點工作，列入各鎮、街道年度工作目標績效考核，強化跟蹤督查，定期調度通報，實施重獎重罰，確保完成市委、市政府確定的村（居）改造任務。具體考核辦法由市城建局根據本《意見》和市委、市政府每年對各鎮、街道辦事處的工作目標考核意見另行制定。

（四）強化監管措施。對已批準改造的村（居），要嚴格把好村（居）改造計劃的預審關、村（居）改造條件的審查關、村（居）改造的規劃關、村（居）改造具體實施方案的批準關，嚴禁未經批準擅自啟動村（居）改造程序；要嚴格把好剩余村（居）原址土地招拍掛條件預審關，確保土地資產的升值；要嚴格把好涉及村（居）改造土地返還資金和經濟發展用房收益的使用關，實行街道和村（居）兩級監管、村民代表監督制度，確保專款專用；要嚴格把好市場化運作審查關，嚴禁各村（居）與開發商私簽協議、私收定金，確保依法辦事、規范運作。市城中村改造指揮部辦公室要根據建材市場變化情況，適時進行村（居）改造安置用房成本調整核算，并做好村（居）改造安置用房成本審查關，以確保村（居）改造的順利進行。同時，將市財政資金和規費減免等各項優惠扶持政策的落實情況列入紀檢監察范圍，加強審計監督，確保資金安全不出問題。加強工程質量和安全監管，確保建設高質量和高水平的住房。

（五）妥善解決歷史遺留問題。要本著尊重歷史、面對現實的原則，按照本《意見》的要求，積極穩妥、合法有序地處理好村（居）改造遺留的矛盾和問題，確保村（居）改造新老政策的對接。特別是對城市規劃區內村（居）過去與開發企業合作啟動村（居）改造形成的歷史遺留問題，要按照合情、合理、合法的原則妥善處理。

（六）加強輿論引導。各街道和相關部門要堅持正確的輿論導向，通過新聞媒體和各類宣傳渠道，加強宣傳引導，特別要加大村（居）改造政策、村（居）改造的成功案例及實施村（居）改造后村（居）民美好生活環境的宣傳力度，讓群眾看到村（居）改造帶來的實惠，以充分調動群眾參與村（居）改造的積極性和主動性。要定期公示村（居）改造項目進展情況，充分保障群眾的知情權、參與權和選擇權，做到家喻戶曉，人人皆知，公開透明。要切實維護群眾利益，認真做好村（居）改造拆遷意愿調查摸底、規劃編制、項目測算、風險評估等前期工作。建立健全社會穩定預警機制，妥善處理群眾來信來訪，及時研究解決村（居）改造中出現的新情況、新問題，確保改造一個、成功一個，提升政府公信力，維護社會穩定。

本《意見》適應于城市規劃區內的城中村、城邊村改造。對城市規劃區外的村莊改造，由各鎮（區）政府（管委）參照本《意見》，并根據村莊占地面積、地理位置、經濟條件、項目依托等實際情況，制定村莊改造辦法，合理確定拆遷安置補償標準，著眼于降低建設成本和運行成本的原則，提倡建設多層住宅。

本《意見》自之日起實施，年10月10日下發的《城市規劃區內村（居）改造的意見（試行）》和年5月21日下發的《關于城市規劃區內村（居）改造意見（試行）的補充規定》同時廢止。