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各縣市區人民政府（管委），市政府有關部門，有關單位：

為進一步加強社區物業管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環境，促進城市經濟和社會事業發展，根據國務院《物業管理條例》和省有關規定，結合我市實際情況，提出以下意見。

一、統一思想，充分認識加強社區物業管理工作的重要性

物業管理是業主委員會代表業主通過選聘物業管理企業，由業主委員會與物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。社區物業管理作為城市管理工作的重要組成部分，其涵蓋了從居民區到工業、商業、公益事業等各類物業項目的管理內容。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，舊區環境綜合整治和新區建設齊頭并進，城市面貌發生了很大的變化，社區物業管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的環境；有利于提高經營城市水平、促進城市房地產的保值增值；有利于增加就業崗位、維護社區秩序、營造和諧社會的良好氛圍。各級政府、各有關部門要樹立和落實科學發展觀，以加強管理、改善環境、營造和諧社會、創建安全城市為目標，以社區環境綜合整治、新住宅小區建設與物業管理同步為重點，堅持尊重現實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區物業管理工作，健全長效管理機制，不斷擴大物業管理服務覆蓋面，推動物業管理上水平。

二、理順體制，構筑適合城市發展的社區物業管理工作框架

社區物業管理工作，要按照“縣市區政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，房管部門監督指導，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮社區基層組織的作用，搞好社區基層組織與業主自治組織的共同協作，推進社區物業管理工作。

（一）縣市區人民政府（管委）對本轄區物業管理工作負總責：

1.組織所轄街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區物業管理工作；

2.落實辦事機構，建立縣市區、街道、社區三級物業管理工作體系；

3.落實管理責任，加強本轄區物業管理工作的部署、檢查和督導落實。

（二）街道辦事處負責指導轄區物業管理工作的開展：

1.會同有關部門，科學劃定社區物業管理區域，界定物業服務范圍；

2.組織社區居委會、開發建設單位及有關產權單位，選舉產生各物業管理區域的業主委員會；

3.指導轄區內能夠獨立實施物業管理的非住宅項目組建業主委員會和實施物業管理；

4.對已成立業主委員會的物業管理區域和項目進行指導和管理，保障業主委員會的正常運轉及發揮業主自治作用；

5.對轄區物業管理工作進行監督和檢查，協調公安等部門加強對社區物業保安工作的監督和檢查。

（三）社區居委會要指導協調業主委員會，具體組織社區物業管理的實施：

1.組織業主委員會制定業主公約和業主大會議事規則，并簽訂到戶，規范業主和物業管理企業的公共行為；

2.落實物業管理服務項目，聘請有關單位核算成本，提出收費標準和依據，經業主大會通過后，到轄區街道辦事處、當地物價部門和房管部門備案；

3.指導業主委員會選聘物業管理企業或建立群眾性物業服務組織，簽訂物業管理服務合同，組織物業管理實施；

4.督促檢查物業管理企業和物業服務組織，落實管理服務合同，調處管理服務中的矛盾糾紛。

（四）房管部門作為物業管理的行業主管部門，要切實加強行業管理：

1.認真研究當地物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套政策，提出工作意見；

2.負責物業管理公共資金的歸集，會同財政等部門安排物業管理公共資金的使用方案，并搞好監督管理和檢查；

3.落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作；

4.監管物業管理企業，調處物業管理重點糾紛案件，規范物業管理服務行為。

三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式

社區物業管理實行等級性或基礎性管理服務。要根據各個區域房屋建設、環境配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理模式和組織形式。

（一）新建住宅小區。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業管理企業實施等級性物業管理。規劃、建設、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。

（二）整治后的舊住宅小區。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域；以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業管理企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區的整治力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業管理企業按等級實施物業管理服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。力求到2008年底前，物業管理覆蓋到每個社區，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。

（三）物業管理服務內容與收費標準。物業管理服務內容要區別不同的物業性質和特點，確定管理服務的項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。新建的住宅小區，其管理服務內容和收費標準，根據區域內規劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據物價、房管部門制定的物業管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準。舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可采用選項式服務形式，根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與委托的物業管理企業或物業服務組織，簽訂服務合同，并在小區內公布實施。

四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作

（一）規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業管理企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市房管局另行制定。

（二）規范業主委員會的組建和工作運轉。每個物業管理區域都要成立一個業主委員會。各街道辦事處要根據行政組織和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及物業管理區域內離退休人員、熱心公益事業人員中推薦人選，主任可由社區居委會成員擔任。業主委員會主要負責召集業主大會、選聘物業管理企業、監督履行物業服務合同、監督實施業主公約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。街道辦事處要支持業主委員會的工作，業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。關于業主委員會組建及工作實施的相關規定，由市房管局另行制定。

（三）規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業管理企業要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時公約，并履行公約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業管理企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業主應當根據物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業管理企業進行督促、催交；經督促仍不交納的，由物業管理企業依法催交。對物業管理企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區居委會調處；調處不成的依法解決。

（四）規范物業服務行為。物業管理企業要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。各級房管部門要會同街道辦事處，加強對物業管理企業的監管，建立健全物業管理企業信用檔案制度，認真評定物業管理企業的服務業績和信用程度，并在資質評定和年檢、物業招投標中作為重要條件；要建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，督促物業管理企業整改，切實保障業主合法權益；建立健全物業管理淘汰、退出機制，對物業服務不到位、業主投訴較多的物業管理企業，按有關規定予以處理。

五、明確責任，落實扶持社區物業管理的各項政策

（一）明確管理責任。物業管理企業（服務組織）與城市基礎設施專業管理部門要密切配合，通力協作，嚴格按照責任分工，履行工作職責，共同做好社區物業管理工作。物業管理企業（服務組織）負責物業管理區域內的衛生清掃保潔、花草樹木養護、車輛停放管理以及與物業管理服務合同約定的其他服務項目。各相關專業設施管理部門要做好社區內供電、供水、供暖、燃氣、通訊等基礎設施的管理及服務工作，滿足社區居民的要求。

（二）加強政策扶持。各級各部門要積極扶持社區物業管理工作。凡在住宅小區內批準設置的各類停車場的收費全部劃歸社區，凡批準設置的經營性臨時攤點、早市等收費，相關部門要給予優惠政策，以補充社區物業管理服務費用。勞動保障部門要結合實施“擴大再就業工程”和“完善社會保障體系工程”，給予物業管理從業人員優惠政策。各級房管部門要與有關部門搞好配合，從政策上、業務上加強對物業管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區的各個部門和單位，要支持和參與社區物業管理工作。

（三）落實資金保障。要加大社區物業管理資金的籌集力度。一是堅持“取之于民、用之于民”的原則，在提高市民、業主繳費意識的同時，物業管理企業（服務組織）要加大管理力度，提高物業服務收費率，為社區物業管理服務提供基本保障。二是完善住宅專項維修資金管理使用的相關政策、標準和辦法，依據相關規定將資金管好、用好。三是各級財政部門要加大支持力度，適當安排社區物業管理啟動資金和扶持資金，推動舊城區物業管理的全面開展。舊住宅區內應由城管部門管理的道路、路燈、綠化、環衛等維修、養護費用，仍按原資金渠道解決。

六、加強領導，確保社區物業管理工作健康發展

（一）加強組織領導。社區物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，各級各有關部門要切實加強領導，加大措施，全力推進。市政府成立社區物業管理工作領導小組（名單附后）。各縣市區也要成立相應機構，把加強社區物業管理作為提升城市管理水平、創建文明城市的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實機構，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區物業管理工作提供有力保障。

（二）加強輿論宣傳。各級各有關部門要采取多種形式，大力宣傳《物業管理條例》及相關的政策法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業管理的商品消費觀念，引導他們主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境，及時繳納物業服務費用，及時化解物業管理活動中發生的服務糾紛，努力形成“社區是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。

（三）搞好督導檢查。各縣市區要結合當地實際情況，抓緊制定本轄區物業管理工作計劃，加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作情況實行定期調度，推動工作落實。要逐級簽訂責任狀，建立物業管理工作目標考核制度，完善縣市區、街道、社區三級考核機制，切實調動起各方面的工作積極性，促進社區物業管理工作的健康發展。