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從4月初開始，區人大常委會圍繞本區貫徹執行《市住宅物業管理規定》（以下簡稱《規定》）中面臨的問題開展調研。通過走訪學習兄弟區物業管理工作經驗，深入政府相關部門和物業管理企業了解實情，召開各類人員座談會和組織區人大代表視察住宅小區物業管理現狀等一系列調研活動。我們認為，當前，本區在貫徹執行《規定》中主要面臨兩個層面上的問題，一是區級層面上的問題，我們已通過區十四屆人大常委會十三次會議對我區貫徹執行《規定》進行了審議，督促區政府加以解決；二是涉及到法規政策方面，需要在市級層面上幫助解決的問題，也提出了解決這些問題的建議，具體情況如下：

一、面臨的主要問題

（一）關于住宅小區業委會組建、換屆和監管難的問題

一是業委會組建、換屆難。《規定》對住宅小區業委會的組建在時間、程序等方面雖然已有較多規范，但由于各方職責不明，程序操作性不強，組建和換屆逾期后的監管措施缺失，再加上業主維權意識淡薄，相當一部分業主對業委會是否組建或換屆漠不關心，參與率較低，或者業主熱心參與但受利益驅動，業主意見不一，無法形成多數等原因，使住宅小區不能按照《規定》設定的時間完成業委會的組建或換屆。二是監管難。《規定》對業委會沒有形成準確、合理、科學的法律定位，對具有較大權力的業委會，《規定》沒有設定具有一定操作性的管理和約束條款，特別是業委會違規不違法，但造成較大經濟損失后的經濟責任如何追究，《規定》還有缺失，使政府相關部門在實施監管時，常常處于無法可依的窘境。

（二）關于維修資金再籌集難的問題

調研中，我們發現維修基金存在兩方面問題，一是早期部分商品房當時沒有繳納維修基金，現在維修經費面臨困難；二是相當部分售后房的維修基金，經過多年使用，尚存部分已基本臨近首次籌集資金總額的30％，按照《關于實施<市住宅物業管理規定>的若干意見》規定，這些住宅小區的維修基金都應當再次籌集，但業主主動籌集維修資金的意識淡薄，相關法規又未規定維修資金再籌集的約束性措施和可行性方案，使維修基金再籌集無法實施。

（三）關于群租整治難度大的問題

群租已逐步干擾了相關居民的正常生活。近年來，政府相關部門積極聯手，開展多次專項整治，但由于相關法規對群租沒有明確界定，執法程序和處罰細則法規上缺失，政府相關部門責任不清，疏導措施不力，整治效果始終不理想，群眾反響較大。

（四）關于物業管理費合理調節機制與收費體制還不夠完善的問題

一是缺乏物業管理費合理調節機制，目前物業管理費標準14年不變，與市場價值嚴重背離，但物業管理費合理調節機制又沒有形成。二是收費體制還不夠完善，缺乏提高收繳率的有效手段和措施，一些售后房物業管理費收繳率僅為40％左右。三是部分物管企業承擔社會責任較重，政府對離休干部、烈軍屬、貧困及低保戶等實行減免租金政策，但減免費用一直由物管企業承擔。這些都無法保障物管企業實現基本的經濟利益，嚴重影響了《規定》要求物管企業職責的實現。也是部分物管企業撤離住宅小區，造成住宅小區處于無人管理局面的主要因素。

同時，《市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》于年頒布實施，主要通過政府指導定價的方式規范商品房物業管理收費。但當時制定的分等收費標準與現在的經濟發展水平及消費水平已存在一定差距，政府指導定價顯現其局限性。

（五）關于行業管理手段存在不合理的問題

一是政府監管缺少抓手。目前我區注冊的223家物管企業中，一級資質只有1家，絕大部分都是三級及暫定資質，整體呈現小、多、雜局面。而對這些物管企業實施有效管理，促其整合做強做大缺乏有效的抓手。現行的資質管理辦法按照注冊資金、從業人員技術職稱以及管理小區面積來核定企業資質等級，無法起到促進作用。二是行風測評項目設置的科學合理性有待提高。目前使用的行風測評標準未分層次，測評分類指標涉及面較寬泛，內容不夠合理，未能真實反映企業管理水平、服務質量等狀況，對提高物管企業服務水平作用不明顯。

二、相關建議

（一）進一步完善相關法規

1、在《規定》中細化并明確房地主管部門、街道（鎮）辦事處、物管企業、房屋建設單位、業主在業委會組建、換屆工作中的職責、法律責任和相互關系。進一步優化和細化業委會組建、換屆的程序。

2、《規定》應對業委會的法律地位、業委會違規后的刑事和民事責任追究的主管單位和追究程序、渠道等加以明確。

3、在《規定》的基礎上，制定一些補充細則，對業委會日常運作程序、監管考核手段、處罰措施加以細化。

4、一是在《規定》的基礎上，增加維修資金再次籌集的強制措施和實施細則；二是在第三十七條中增設條款，規定小區因無法正常使用維修資金實施設施設備更新、改造和維修，而危害公共安全時，可以通過法律授權相關部門或單位強制應急使用維修資金。

5、在《規定》的第四章中，明確對群租的界定；制定對群租行為的處罰細則；明確工商、治安、城管、房地等相關部門對群租行為的具體管理職責。

（二）進一步完善相關政策措施

1、進一步規范和引導物業行業的建設，形成優勝劣汰的競爭機制。一是加快推廣和不斷完善物業服務規范化管理獎懲機制，鼓勵和扶持一些資質較好、規模較大、服務水平較高的企業做強、做大，形成規模效益；二是建立和試行物業服務企業準入機制和退出機制，淘汰一批資質差、規模小、服務水平低的企業，形成優勝劣汰的競爭機制；三是切實把物業行風滿意度考核評估落到實處，在合理設置考核內容和標準的基礎上，通過測評、監督、考核，將物業管理社會公眾滿意度與物業服務企業資質評定、物業項目評優、投標單位準入結合起來，發揮綜合效應。

2、加快建立和完善物業管理費合理調節機制。一是盡快調整售后房物業服務收費標準，實現物業服務的質價相符。可先選定一些條件較好的小區進行試點，然后逐步推廣；二是出臺相關政策，引導商品房物業管理費進入市場化運作，通過市場競爭促其良性循環；三是制定物業企業星級行業標準，對企業的保安、保潔、保綠、維修等服務項目，按照等級劃分制定具體要求和考核標準，使物業管理費提高的同時，讓居民相應享受到更好的物業服務。四是在新的物業管理費標準出臺前，政府應出臺臨時性物業管理費補貼政策，重點幫助售后房物管企業渡過難關。

3、盡快清理一些不合理的政策，減輕物管企業的負擔。如把租金政策性減免列入政府財政或民政福利部門專項費支出等。

4、盡快建立物業管理費有效收繳機制。建議市相關部門針對當前物業管理費收繳率較低的問題，積極探索多種形式相結合的物業管理費收繳體制，解決售后房物業管理費收繳率較低的問題，如：建立對生活困難家庭實行政府減免補貼保障機制；建立法院簡易程序審判后通過銀行劃帳的強制執行機制；建立居委會參與協調收費的輔助機制等。

5、建立物業糾紛協調體系。一是成立物業糾紛人民調解委員會，在街道或居委設日常機構調解工作室，負責開展物業糾紛調解，可聘請具有一定專業知識的人士參與；二是建立物業糾紛仲裁委員會，可由房地、司法等部門負責仲裁工作；三是簡化物業糾紛訴訟程序，設立業主、業委會、物業管理企業三者間糾紛訴訟簡易法庭，為化解物業糾紛暢通司法途徑。

6、支持探索售后房多種物業管理模式。售后房小區情況多種多樣，既有規模較大、設施等條件較好的售后房小區，又有老城區弄堂和規模較小、設施等條件較差的售后房小區。由于這些小區居民對物業管理服務的不同需求，出現了多種住宅物業管理模式，如我區湖南街道探索推行的老城區弄管會模式；長橋等街道個別規模較小、設施等條件較差的售后房小區實行的業委會自管模式；還有斜土街道個別規模較小、設施等條件較差的售后房小區的物業管理由居委會代管的模式等。針對這些不同情況，希望市相關部門積極調研，支持鼓勵適合實際情況的不同物業管理模式的試行，并適時加以總結推廣。