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為進一步加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益，保障城市建設順利進行，根據徐政發（2007）22號《市政府關于進一步加強城市房屋拆遷管理工作的意見》精神，結合我區實際，制定本辦法：

一、規范拆遷管理行為

（一）城市房屋拆遷工作是一項系統工程，實行屬地負責制，各鎮、辦事處負責本轄區內的房屋行政強制拆遷工作，區公安、規劃、財政、發改委、建設、國土、房管、物價、民政、工商、稅務、市容管理等部門應各司其職，密切配合，保障順利進行。

（二）拆遷人應根據拆遷預評估報告，按規定向區房屋拆遷主管部門交納拆遷補償安置資金后方可實施房屋拆遷。城建重點工程、土地儲備項目及重大拆遷項目的拆遷補償安置專儲資金不低于50%。區房屋拆遷主管部門負責專項儲存專儲資金，依照與拆遷人、金融機構簽訂的協議，設立專門帳號進行監管，同時接6768

受財政部門的監督拆遷人嚴格執行協議，保證專儲資金的安全。

（三）拆遷評估機構的選定，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十九條的規定執行。

（四）區拆遷主管部門及房地產評估機構行政主管部門要加強對房屋拆遷實施單位、評估機構的動態監管，實行企業信用檔案制度和業績考核制度。凡因房屋拆遷實施單位、評估機構的過錯延長拆遷期限的，一律不得承接新的服務項目，并依法予以嚴厲查處。

（五）未經規劃行政主管部門批準，擅自將住宅房屋破門（窗）開店改為經營用房的，工商部門不予辦理營業執照。

凡列入舊城改造計劃的“棚戶區”范圍內的房屋，區有關部門原則上不予辦理房屋改、擴建，戶口遷入及房屋分戶等手續。

拆遷過程中弄虛作假、蓄意騙取拆遷補償安置資金的，有關部門應當依法查處。

二、完善拆遷補償政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可頒發之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加補償金額。具體標準為拆遷房屋評估額的15％。住宅房屋的竣工日期，以建設單位辦理竣工驗收備案日期為準。

（二）被拆遷人（含公房承租人）只有一處住房且實際居住，拆遷補償款達不到最低補償標準的，經拆遷人在拆遷范圍內公示、核準，按照*區城區住宅房屋拆遷補償最低3.6萬元予以補償。住宅房屋拆遷補償最低標準6970

將根據房地產市場的變化進行調整并公布。

（三）被認定為經濟特困（享受城市低保）的被拆遷人，拆遷補償款低于3.6萬元的，可以選擇獲得最低補償款3.6萬元后自行解決住房，也可以選擇由拆遷人使用拆遷補償款異地購買成套使用面積不小于國家住宅設計規范規定的最小戶型面積標準的房屋予以安置。

（四）非住宅房屋拆遷補償采取貨幣補償方式。

同時符合下列條件的非住宅房屋，認定為商業營業用房：

1、具有合法的商業營業用房批準文件；

2、持續按照商業用地納稅。

商業營業用房采取路線價法或市場比較法評估，不能采取上述方法的，可以采取收益法進行評估；土地性質為出讓的，評估時根據土地出讓協議剩余使用年限比例扣除土地出讓金增值部分；土地性質為劃撥的，評估時按照規定扣除土地出讓金增值部分的40%。非營利性的科教、文化、衛生和社會公共福利性公益事業用房以及工交倉儲用房采取成本法評估。

（五）住宅房屋改為非住宅房屋使用的，應當提供規劃行政主管部門的批準文件，方可按照非住宅房屋予以補償；不能提供規劃行政主管部門批準文件的，經拆遷人現場核準后，按照以下方法予以評估補償：

1、住宅樓一層（包括平房）改為非住宅房屋使用的

（1）1984年1月5日前持有營業執照并實際連續作為非住宅房屋使用的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%。但拆遷補償款不得超過同類住宅房屋拆遷補償款的2.5倍。

（2）1984年1月5日后取得營業執照并已持續營業一年以上的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%后，按一定比例予以補償：1至5年（含本數，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。但拆遷補償款不得高于同類住宅房屋拆遷補償款的2倍。

2、二層及二層以上住宅房屋改為非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以評估補償安置。

3、住宅房屋改為非住宅房屋使用，被拆遷人要求產權調換安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、加強拆遷組織領導

區政府成立推進拆遷工作領導小組和推進拆遷工作辦公室，負責組織、協調和推進全區的拆遷工作。區推進拆遷工作領導小組由區政府主要負責人任組長，分管負責人任副組長，建設、規劃、國土、監察、公安、民政、城管、環保、信訪、法制、工商、稅務及辦事處負責人為小組成員。區推進拆遷工作辦公室設在區建設局，配備專職人員，在區推進拆遷工作領導小組的領導下開展工作，并接受市拆遷和國土主管部門的業務指導。各鎮、辦事處相應成立推進拆遷工作領導小組和推進拆遷工作辦公室，負責組織、協調和推進本轄區的拆遷工作。

(一)區推進拆遷工作領導小組主要職責：

1、負責審查擬定本區內拆遷年度計劃；

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2、協調解決拆遷過程中的重大問題；

3、依法組織實施行政強制拆遷；

4、督促檢查拆遷計劃落實情況；

5、依法查處拆遷過程中的違法、違紀行為。

(二)各鎮、辦事處推進拆遷工作領導小組主要職責：

1、承擔區政府投資的市政重點工程拆遷、收儲地塊拆遷和區政府審定的其他拆遷任務；

2、接受拆遷主體委托，做好房屋拆遷許可前的準備工作；

3、負責拆遷政策、法規宣傳，做好拆遷動員工作；

4、負責組織召開協調會，協調拆遷矛盾：

5、配合做好拆遷的許可聽證、裁決聽證、行政強制拆遷聽證及各類文書的送達等工作；

6、配合執行行政強制拆遷和做好強制拆遷善后工作；

7、負責處理本轄區內拆遷信訪工作，做好被拆遷特困戶的安置工作；

8、監督轄區內拆遷實施單位的拆遷行為，確保依法拆遷；

9、負責轄區內拆遷統計等其他日常工作。

四、建立拆遷獎懲機制

所有拆遷項目由區拆遷管理辦公室在核算專儲資金時按15元／平方米加收服務費，用于區推進拆遷工作領導小組和推進拆遷工作辦公室的辦公經費和屬地管理責任單位及相關人員的補助和獎金。