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為了進一步完善住宅小物業管理機制，提高物業服務水平，改善居民居住環境，推進文明城建設，根據國務院《物業管理條例》和省、市有關規定，結合住宅小物業管理實際，現就加強住宅小物業管理工作提出如下意見：

一、調整機制，明確職責，增強物業管理的整體合力

住宅小物業管理是城管理的重要組成部分，也是構建和諧社會的基礎性工作。管委會各職能部門、各街道（鎮），要將職能延伸到住宅小，充分發揮各部門職能作用，按照“分級負責，屬地為主”的原則，建立以屬地街道（鎮）為主的，職能部門、街道（鎮）、社三級物業管理體系，形成職責明確，多方聯動的物業管理工作新機制。

（一）國土資源和房屋局負責物業行業監督管理，具體職責：制定全住宅小物業管理配套政策；物業企業資質初審及備案；住宅小首次專項維修資金歸集、增值、使用管理；住宅小物業用房歸集及備案登記；制定開發住宅小物業服務等級標準；協助物價部門核定住宅小物業收費標準；組織物業企業行業檢查評比、培訓和考核；會同街道（鎮）協調處理物業管理中的矛盾糾紛；會同規劃建設局、街道（鎮）劃分物業管理域，監督建設單位移交住宅小建設及管網設施資料；負責下達全商品房住宅小的年度維修資金使用計劃。

（二）街道（鎮）負責對轄內物業管理工作。具體職責：會同建設單位對前期物業服務企業的選聘；負責竣工住宅小的規劃、建設、質監、管網等資料備案；受理核準建設單位或業主成立首屆業主大會申請，參與組織成立業主大會籌備組，指導組織召開業主大會、業主委員會籌建、改選和換屆；負責業主委員會的備案工作，出具業主委員會刻制印章證明并辦理印章備案；監督、檢查轄內物業服務企業的日常服務工作，按照《大連市物業管理企業檢查考核管理辦法》的規定對物業服務企業進行考核，并提出考核意見；負責轄內物業服務企業服務項目備案；督促住宅小業主委員會按照規定組織召開業主大會。業主委員會不按規定組織召開業主大會的，街道（鎮）可責令其組織召開或直接組織業主召開業主大會；負責處理物業服務中的業主投訴工作；協調處理物業服務企業與業主委員會、業主之間的矛盾和問題；指導社居委會協助物業企業收取物業服務費；監督物業企業對維修資金的使用，并對住宅小物業企業上報年度維修項目計劃進行初審，參與維修項目驗收；定期對物業企業服務項目進行檢查，監督物業企業定期對住宅小的公共部位、公共設施設備進行維護、保養、檢查；指導住宅小物業服務招投標工作，監管物業項目的交接工作；及時制止住宅小內搭建違章建筑等行為。并向城管執法部門通報，由城管執法部門依法進行處罰。

（三）規劃建設局具體負責：按規定在審批規劃建筑方案時，對住宅小物業用房的位置、面積予以確定；監管建設單位履行保修期內的保修義務；將住宅小環衛、綠化、道路、停車場、門衛等設施配套建設納入規劃驗收范疇。負責物業管理域的人防工程設施管理。

（四）城管與執法局負責：行使規劃、建設、房產等專項執法職能；按規定查處住宅小內破墻開門（窗）、擅自改變建設工程規劃許可證范圍的違法建設行為；查處損綠毀綠行為；查處未經批準擅自搭建建筑物、構筑物及其它設施；清理查處戶外廣告、亂設攤點、亂堆亂放等行為。

（五）工商局負責：依據《戶外廣告登記管理規定》對住宅小內非法設置的戶外廣告進行處理；依據《無照經營查處取締辦法》對住宅小內的無須取得許可證或者其他批準文件即可取得營業執照而未依法取得營業執照，擅自從事經營活動、已經依法取得許可證或者其他批準文件，但未依法取得營業執照，擅自從事經營活動、已經辦理注銷登記或者被吊銷營業執照，以及營業執照有效期屆滿后未按照規定重新辦理登記手續，擅自繼續從事經營活動等無照經營行為予以查處取締；對利用住宅或車棚（庫）、地下倉庫作為經營（辦公）場所、異地設立經營（辦公）場所等，依據相關法律法規進行處理

（六）發展改革局負責：會同國土資源和房屋局制定與住宅物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并定期公布；會同國土局對物業服務企業的服務內容和服務標準、收費項目及收費標準進行監督；受理和處理物業服務收費價格咨詢及投訴，調解矛盾和糾紛；住宅小的各種設施管網的升級改造的立項工作。

（七）公安局負責：指導督促物業服務企業的保安人員開展安全防范工作；指導落實物業服務域內的安全防范設施建設；及時查處治安案件；督促物業企業做好治安協助工作；對物業服務域內堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻礙消防通道以及強行停放大型車輛的行為采取強制措施；對住宅小內外來人口和寵物飼養進行規范管理。

（八）財政局負責：對住宅房屋專項維修資金專戶存儲、分戶管理、專款專用、以及資金的增值、使用、核算的監督；統籌解決動遷住宅小物業服務費補助和維修所需資金。

（九）環境保護局負責：對物業服務域及周邊的污染源依法實施監督管理；負責物業服務域內的噪聲、油煙、廢氣等超標行為的監督管理。

（十）質量技術監督局負責：對物業服務域內的電梯等特種設備進行安全監察；督促、監管做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為；處理物業服務域內的特種設備事故。

（十一）教育衛生局負責：對物業服務域內二次供水的衛生監督管理。發揮愛衛會作用，指導住宅小居民開展好愛國衛生活動。

（十二）消防大隊負責：指導轄公安派出所對物業服務域內消防水源、消防設施、消防通道等與消防安全相關工作的監督管理。

二、調整分工，理順關系，搞好物業企業與專業公司分工

專業管理公司是住宅小設施管理的重要部門，按照專業分工，密切合作的原則，搞好住宅小各種配套設施及公共設施管理，理順關系，分工協作，確保住宅小各種設施運行質量。

（一）供水設施管理。建筑物墻外一點五米以外的供水設施及用戶室內明裝水表，由供水單位負責維修管理。建筑物墻外一點五米以內的共用部分由物業公司負責。

（二）供電設施管理。高層住宅變電亭低壓開關及以上、多層住宅樓前低壓分電箱及以上、計費用電表由電業局負責維護、管理。

（三）排水設施管理。住宅小內地下排水設施，化糞池（含化糞池）以前管網設施及化糞池清污由排水公司負責清理維護和養護；化糞池至進戶排水管網由物業公司負責。

（四）供熱設施管理。采用集中供熱的物業域，其公共供熱管線及供熱設備、設施均由集中供熱專業公司負責維修、養護管理。供熱公司也可委托物業企業代為維修、養護，其委托費用由委托單位承擔

（五）燃氣設施管理。管道燃氣設施統一由燃氣經營單位負責組織檢查維修，其維修費用按產權界定承擔。小內如發現有管線占壓、損壞燃氣管道、設施設備等異常現象，物業公司必須及時制止并報告燃氣供應專業企業。

（六）環境衛生管理。住宅小內納入市政管理的城市道路，由所在地環境衛生管理單位負責清掃保潔；小內其它道路及綠地、公共場地及樓內公共部位等，由物業企業負責。居民生活垃圾由物業企業從住宅樓運至垃圾轉運站或與環衛部門商定的地點，垃圾清運由環衛管理部門運至垃圾處理場；非居民生活垃圾由環衛管理部門直接管理。

（七）綠地、公共廣場設施管理。住宅小規劃紅線內的樹木、綠地及綠地設施，由物業企業負責養護、管理。

（八）公安消防設施管理。市政供水管網及管網上設置的地下室消防井、消防栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理，公安消防部門負責監督檢查。室內消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業企業負責維修、管理，并接受公安消防部門的監督檢查。

（九）有線電視設施管理。有線電視設施及線路的維護、管理，由有線電視經營單位負責。

（十）住宅小內各種地下設施檢查井、井蓋的維護管理。由地下設施檢查井（除排水設施檢查井）的專業公司負責。也可委托物業企業維護、管理。

（十一）通訊、網線管理。住宅小內通訊、網線由經營單位維護至用戶終端。

三、突出重點，系統研究，分類解決各類住宅小的物業服務存在問題

住宅小的物業管理工作，目前還處于規范和探索理順之中。早期物業管理由于法規不健全，不同時期執行標準及管理模式不同，使得一些建之初建設的小積累了很多的矛盾和問題，影響百姓的日常生活。本著為百姓高度負責的精神，逐步解決住宅小存在的突出問題。

（一）做好小配套設施管理移交。做好住宅小高壓電力設施維修養護工作。由規劃建設局牽頭，對住宅小高壓電力設施及管網，組織維修改造，改造后按現行政策統一將資產移交給電業公司負責維修養護；自來水二次加壓泵站盡早進行移交改造完善，確保百姓生活用水質量。新建住宅小在竣工驗收前，應移交給專業公司管理的設施設備，必須在移交后方可辦理竣工驗收手續。（負責單位：規劃局、城管與執法局，年底前完成）

（二）做好棄管住宅小的物業服務。按照屬地管理原則，凡是沒有選聘物業企業的住宅小和被棄管的住宅小，由屬地街道（鎮）組織業主選聘新的物業公司，對暫時選不到物業公司的暫由街道（鎮）安排代管。（責任單位：各街道（鎮），年底前完成）

（三）做好動遷住宅小物業管理。動遷房屋物業管理費統一按《大連經濟技術開發動遷住宅物業費暫行管理辦法》（開財基發〔〕號）文件核定，由各街道負責管理。國土資源和房屋局會同各街道（鎮）做好動遷房屋域情況的確認工作，由各街道（鎮）向財政局申請補貼資金。各街道（鎮）嚴格管好物業費補貼資金，不準挪用、占用。動遷居民將動遷安置房屋轉讓變更后，新業主不再享受物業費補貼。

動遷房屋維修費。年以前建設的參照開發財政局年《關于開發動遷房和機關大廈、教師大廈物業維修管理問題的批示》意見，動遷房屋維修費由財政局按現行商品房維修資金標準和管理模式，設定虛擬賬戶，按銀行五年最高存款利息標準確定維修資金額度，由國土資源和房屋局按照現行管理模式安排動遷房屋維修資金使用計劃。

提高動遷住宅小建設標準，加強動遷小房屋建設質量監督，搞好設施配套。規范動遷住宅小的物業管理用房，凡新建動遷小，建設單位按照商品房小標準，提供物業管理用房。（責任單位：規劃建設局、國土資源和房屋局、各街（鎮），年底前完成）

（四）做好商品房住宅小房屋維修工作。國土資源和房屋局要進一步理順商品房住宅小的維修程序,按照國家、省市規定制定維修資金使用及管理辦法和維修管理使用配套辦法，做好房屋維修資金保障工作。充分發揮街道社管理作用,監督管理物業企業對維修資金使用。凡物業企業報修事項及范圍,由街道（鎮）對年度維修計劃進行審核，并對具體維修項目會同社、業主委員會進行聯合驗收，驗收合格后，房產管理部門按程序撥付工程款。細化住宅專項維修資金使用范圍，完善維修資金使用方式，建立維修計劃上報備案制度，審計制度，確保房屋及其設備設施完全使用。各街道辦事處應建立應急突發事故搶修資金，做為各種設施搶修費用。建立物業管理應急托管制度，對住宅小突發搶修事件，委托專業公司負責搶修，保障居民的正常生活。（責任單位：國土資源和房屋局，10月份前完成辦法措施的制定）

（五）做好新建動遷房屋質量保修工作。國土資源和房屋局組織街道對全新建動遷住宅小進行普查摸底。將存在質量問題統一匯總分類，屬于施工質量保修問題，由規劃建設局負責落實該小的施工單位，限期進行維修，質監部門跟蹤檢查確保保修質量。住宅出現透寒等屬于設計規范問題的由規劃建設局制定維修方案，由屬地街道辦事處組織維修改造。進一步清理住宅小內無照經營工作，由工商局牽頭，提出解決方案，各職能部門配合做好這項工作。（責任單位：規劃局、工商局、國土資源和房屋局、各街道（鎮），年底前完成）

（六）做好住宅小違章行為的整治工作。由屬地街道（鎮）牽頭會同綜合執法局、國土資源和房屋局全面清理住宅小違章行為。各街道組織社、物業公司逐個小進行調查并將情況通報城市綜合執法局。組織聯合查處，凈化小環境。（責任單位：各街道（鎮）、城管執法局、國土資源和房屋局、年底前完成）

（七）做好住宅小電梯專項資金管理工作。隨著開發高層住宅增多，電梯維護、養護等問題已經顯現，有些地方已經出現停運現象，為了盡早解決這一問題，避免出現停運現象，建立住宅小電梯維護專項資金，房地產開發企業按每部電梯10萬元標準，為業主繳納部分電梯專項維修費。由國土資源和房屋局統一招標選聘專業公司，實行轄統一維修、養護。國土資源和房屋局要建立統一臺帳，做好資金監管。房地產開發商支付該費用可以列入成本。由國土資源和房屋局統一歸集管理。具體實施由規劃建設局和國土資源和房屋局聯合制定具體實施意見。（責任單位：國土資源和房屋局，明年開始執行）

（八）做好物業費收繳協調工作。目前，影響物業企業發展主要問題，是物業收費難的問題。各街道（鎮）幫助物業企業做好物業費收繳工作。協調法院定期在街道社設立小法庭，用法律手段解決物業收費難的問題。發揮社樓長作用，幫助企業做好物業服務宣傳，動員業主主動交費，使住宅小物業管理步入良性循環軌道。發展改革局會同國土資源和房屋局，制定全物業管理等級標準和收費標準，提高住宅小的管理檔次。

各街道（鎮）積極協調各專業部門，探索建立社綜合收費站，實現各種交費不出社。（責任單位：各街道（鎮）、發展改革局、國土資源和房屋局）

（九）做好物業專項維修資金歸集工作。調整維修資金歸集方式。由現在業主辦理產權證時繳納，變為購房交易登記合同備案前繳納。按住宅小開設住宅分賬戶，購房業主在到房產部門交易備案前，先到房管部門指定銀行按規定標準交維修資金。否則，房產部門不給交易登記備案。（責任單位：國土資源和房屋局）

（十）做好早期住宅小改造規劃。把改善早期小物業管理質量作為城建設的重要內容。爭取用三年的時間，對年前建設小全面進行設施維修改造。由國土資源和房屋局系統提出組織實施方案，逐項、逐步進行實施。抓好這些民心工程。（責任單位：國土資源和房屋局、規劃局、發改局）

四、加強監管，提高質量，切實抓好住宅小物業管理的規范運作

進一步加強住宅小物業管理基礎工作建設，發揮業主委員會管理主體作用，提高物業企業服務水平和管理能力，規范開發企業、業主委員會,物業企業的工作行為,完善工作系統,使物業管理逐漸地步入良性循環軌道。

（一）規范新建住宅小的前期管理。凡達到規定規模的住宅小，必須采取招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當選聘前期物業服務企業并簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同作為辦理商品房預售許可證的補充要件。前期物業服務企業要加強對住宅小建設工程質量的跟蹤，根據物業管理的要求，提出合理化建議，對擅自變更設計方案、降低建設質量和配套標準等違法行為，及時向相關執法部門報告。

（二）規范物業資料交接。住宅小竣工交付前，建設單位要與物業服務企業辦理物業交接手續，將物業圖紙資料等移交給物業服務企業。同時向屬地街道提供各種移交資料備案。水、電、暖等設施按照專業分工移交給專業公司。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業服務企業接管證明和街道備案證明。

（三）規范業主委員會的運作。不論采取何種管理模式，所有住宅小都要依法建立業主委員會。業主委員會一時難以建立的或不成立的，經業主大會同意，業主可將業主委員會的職責委托給物業管理域內的居民委員會組織實施，并報屬地街道部門備案。為及時掌握了解業主意見，業主委員會可聘請社工作人員作為業主委員會執行聯絡員，負責街道、業主委員會、物業公司作用之間的協調與溝通。

（四）規范物業服務行為。簽訂物業服務合同，權利義務關系必須明確且符合法律法規規定，并向街道（鎮）社居委會備案。物業服務企業要按照合同約定，認真履行服務義務，為業主提供質價相符的物業服務。要嚴格執行物業服務收費標準，堅持明碼標價并按規定辦理備案等手續，自覺接受相關部門以及業主、業主委員會的監督。

（五）規范物業服務企業退出程序。物業服務企業擅自退出物業管理項目的，要依照有關法律法規和服務合同的約定追究責任，給業主造成損失的，要依法承擔賠償責任。物業服務企業因物業服務合同期滿不續約或提前解除合同的，應提前2個月書面告知業主委員會、所在街道和社居委會。在前期物業服務期間，物業服務企業退出物業服務項目且建設單位無法承擔重新選聘負責的，由社居委會臨時代為管理。

（六）規范農村都市新村物業管理。隨著開發經濟發展，凡各鎮建設農民都市新村的村莊，參照城市物業管理規定，實施物業管理，業主委員會和村委會可以同為一個機構。

五、齊抓共管，多方扶持，推進和諧社建設

物業管理是一項復雜的社會系統工程，每一項事物影響百姓生活。各職能部門、街道（鎮），發揮作用，多方扶持，全力推進和諧開發建設。

（一）進一步發揮各街道各部門在物業管理中的作用。要認真履行好分工責任，將住宅小的物業管理作為社建設的重要內容。各街道成立物業管理協調小組（可與城管科一套人馬），要安排專人負責物業管理工作；管委會各職能部門按照分工要求，抓好工作落實。

（二）進一步抓好物業企業管理。國土資源和房屋局認真組織好培訓工作，對街道社、物業企業從業人員定期組織培訓，提高從業人員的業務素質；積極組織開展創新文明小活動，制定考核標準系統對物業企業和住宅小物業管理進行檢查考核。組織現場經驗交流會，增強從業人員的工作自覺性。

進一步規范物業企業管理行為，明確管理責任，發揮物業企業作用，對發生在小內的各種違法行為主動管理，及時向各有關部門報告。國土資源和房屋局合同街道（鎮）制定嚴格考核標準，并實施動態考核。

（三）進一步扶持物業企業發展。凡由政府及職能部門承擔的費用，不得轉由業主或物業服務企業承擔。各專業公司經營收費，不得向物業強行托收；物業企業接受委托代收代付的，委托單位應支付相應的費用。新建小竣工驗收移交后，其未售房屋的物業服務費，由開發企業承擔。物業企業辦理物業用房使用、出租登記時，免征房產各種租賃稅費。各街道及時按標準撥付動遷小物業管理費，保證小物業管理正常運行。

（四）進一步做好專業公司與物業服務公司交接。城管局、規劃局、國土資源和房屋局按照業務分工，組織好與專業公司對住宅小管理設施的移交。國土資源和房屋局組織提交各種設施移交明細，城管局、規劃局組織好與專業公司移交。移交后由各專業公司提出整改方案。供水、供電、供熱、供氣、消防、郵政、通訊、有線電視等專業對口單位，負責好物業管理域內的設施維修養護工作，主動接受工作移交。

（五）進一步發揮業主自治作用。加大物業管理法規宣傳，不斷增強廣大業主的自治管理意識，業主大會、業主委員會的成立要按照有關規定操作，廣泛動員居民參與業主委員的選舉工作，提高業主委員會的公信度，逐步實行住宅小物業管理走上良性循環。

（六）進一步做好物業小統籌協調工作。各街道（鎮）定期組織社、業主委員、物業企業聯席會議，統籌研究解決住宅小存在的問題；各街道（鎮）將需要職能部門解決的問題及時通報，各職能部門要及時處理解決，實現物業管理工作的整體聯動。