導(dǎo)語：市區(qū)物業(yè)管理規(guī)范意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為促進我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展,加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《省物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際,提出以下意見:

一、指導(dǎo)思想和總體要求

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),以促進全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化管理為目標(biāo),以提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量、解決居民實際困難和突出問題為重點,按照政府相關(guān)職能部門、街道、社區(qū)及住宅小區(qū)互聯(lián)互動、相互配合、相互支持、齊抓共管的總體要求,努力營造良好的生活環(huán)境,確保居民生活秩序穩(wěn)定,人民群眾安居樂業(yè)。

二、理順物業(yè)管理工作體制

物業(yè)管理工作堅持以人為本,實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合和屬地化管理的原則,采取“物業(yè)主管部門牽頭、有關(guān)部門協(xié)作、屬地政府管理”的工作方式,建立物業(yè)管理工作新體系。

市住建局是我市物業(yè)管理工作的行政主管部門,市房管中心(以下稱物業(yè)主管部門)具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

縣(市)房管局(房管中心)(以下稱縣(市)物業(yè)主管部門)在市物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理工作。

德城區(qū)政府、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、運河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會要明確相應(yīng)的管理機構(gòu),指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府、街道辦要將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)規(guī)劃,以物業(yè)管理服務(wù)推動社區(qū)服務(wù)發(fā)展、拓展社區(qū)服務(wù)范圍,形成物業(yè)管理與社區(qū)管理良性互動的新機制。負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立、換屆工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),召集有關(guān)單位參加物業(yè)管理聯(lián)席會議,調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理,協(xié)助鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府、街道辦開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

三、進一步明確部門職責(zé),確保執(zhí)法進小區(qū)

城市建設(shè)、規(guī)劃行政主管部門要加強對住宅小區(qū)綜合驗收的監(jiān)督管理工作,落實住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),查處違規(guī)行為;房管部門負(fù)責(zé)對擅自改變房屋用途、侵占物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理和物業(yè)管理規(guī)定行為的管理工作;城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對小區(qū)違章搭建、隨意傾倒垃圾等違反規(guī)劃和市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定行為的管理工作;環(huán)保部門負(fù)責(zé)對堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品等違反環(huán)境保護規(guī)定行為的管理工作;物價部門負(fù)責(zé)會同物業(yè)主管部門制定普通住宅類物業(yè)服務(wù)費的基準(zhǔn)價和浮動幅度并向社會公布;市政公用部門負(fù)責(zé)對供水、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理工作,其他專業(yè)經(jīng)營單位的主管部門負(fù)責(zé)對其管理的專業(yè)經(jīng)營單位實施監(jiān)督管理工作,督促其履行投資、建設(shè)和維護管理義務(wù);公安部門負(fù)責(zé)對違反治安管理規(guī)定行為的管理工作等。財政、民政、工商等其他有關(guān)部門要按照各自職責(zé),做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

四、規(guī)范新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

(一)新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和交付條件按《省物業(yè)管理條例》執(zhí)行。城市建設(shè)、規(guī)劃行政主管部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時,就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)主管部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。各有關(guān)部門要加強開發(fā)項目的監(jiān)督管理,把好建設(shè)工程質(zhì)量驗收關(guān)口,物業(yè)主管部門參加住宅小區(qū)竣工綜合驗收,監(jiān)管小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的落實。

(二)小區(qū)配套建筑按下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。1.物業(yè)服務(wù)用房建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三以上標(biāo)準(zhǔn)配置,最少不低于100平方米;2.具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能;3.業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑,其建筑面積不低于20平方米;4.住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于50平方米;5.社區(qū)居民委員會用房按照規(guī)劃要求進行配套建設(shè)。6.小區(qū)配套建筑的投資渠道和產(chǎn)權(quán)歸屬按《省物業(yè)管理條例》執(zhí)行。

(三)加強物業(yè)前期介入管理。建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證、商品房現(xiàn)售備案前,須持有關(guān)資料,向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。同時,將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案,并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

按照《物業(yè)承接查驗辦法》的規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提前介入開展工作,建設(shè)單位在單位工程竣工驗收和分戶驗收時須通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。建設(shè)單位要在物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府、街道辦的監(jiān)督下,在物業(yè)交付前按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)圖紙、資料、文件等。

(四)實行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。按照國家、省有關(guān)規(guī)定,住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,要通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),逐步實現(xiàn)建管分離。

招標(biāo)人要在招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前將以下資料報物業(yè)主管部門備案:1.與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件;2.招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書;3.招標(biāo)文件;4.法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

投標(biāo)人少于3個或建設(shè)規(guī)模小于3萬平方米的,經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn),可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可并處10萬元以下罰款。

五、實行物業(yè)質(zhì)量保修金管理制度

(一)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系。根據(jù)《省物業(yè)管理條例》、省住建廳《關(guān)于印發(fā)〈省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法(試行)〉的通知》(魯建發(fā)〔2010〕18號)規(guī)定,實行物業(yè)質(zhì)量保修金管理制度。按照“統(tǒng)一交存、權(quán)屬明晰、專款專用、政府監(jiān)管”的原則,物業(yè)主管部門對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理并接受財政、審計等部門的監(jiān)督。

(二)交存范圍和標(biāo)準(zhǔn)。全市范圍內(nèi)建設(shè)和竣工用于銷售的商品房、經(jīng)濟適用住房及其它保障性住房等新建物業(yè),在辦理物業(yè)單位竣工驗收備案或交付使用前,開發(fā)企業(yè)要按照建筑安裝工程總造價3%—5%的比例,一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。具體標(biāo)準(zhǔn)為:低層和多層建筑3%、小高層建筑(7—12層)4%、高層建筑(12層以上,不含12層)5%。按現(xiàn)行建筑安裝工程造價標(biāo)準(zhǔn),中心城區(qū)具體交存數(shù)額分別為:多層28.80元/平方米、小高層50元/平方米、高層80元/平方米。

各縣(市)物業(yè)主管部門可結(jié)合實際,按本意見確定具體交存數(shù)額,并隨建筑安裝工程造價標(biāo)準(zhǔn)適時調(diào)整。

六、調(diào)整住宅專項維修資金收繳標(biāo)準(zhǔn)

(一)根據(jù)省住建廳、省財政廳《關(guān)于印發(fā)〈省住宅專項維修資金管理辦法〉的通知》(魯建房字〔2009〕38號)規(guī)定,調(diào)整現(xiàn)行住宅專項維修資金收繳標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合我市實際,住宅物業(yè)在銷售時,業(yè)主按建筑安裝工程每平方米造價5%的比例,向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存首期住宅專項維修資金。

按現(xiàn)行建筑安裝工程造價標(biāo)準(zhǔn),中心城區(qū)具體交存數(shù)額分別為:多層48元/平方米、小高層62.50元/平方米、高層80元/平方米。

(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè),按照相應(yīng)建筑類型的標(biāo)準(zhǔn)交存。

(三)住宅專項維修資金的使用,按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(四)未建立住宅專項維修資金管理制度或未繳存首期住宅專項維修資金的商品住宅,應(yīng)按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)進行補建或補交。已成立業(yè)主大會的,由業(yè)主大會委托業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織歸集;未成立業(yè)主大會的,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主委托,由社區(qū)居民委員會組織歸集。

各縣(市)物業(yè)主管部門可結(jié)合實際,按本意見確定具體交存數(shù)額,并隨建筑安裝工程造價標(biāo)準(zhǔn)適時調(diào)整。

七、規(guī)范專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。專業(yè)經(jīng)營單位要承擔(dān)分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新、運行等責(zé)任及相關(guān)費用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備,屬于相關(guān)業(yè)主共有,由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

本《意見》實施前建成并交付使用的住宅小區(qū),其專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位的,專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。各專業(yè)經(jīng)營單位要根據(jù)實際,制定接收計劃,3年內(nèi)完成。專業(yè)經(jīng)營單位接收后,要對設(shè)施設(shè)備進行查驗,需要進行改造的,由各專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)整治改造,要達到分戶計量、分戶控制要求。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的改造、維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任及相關(guān)費用,由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。業(yè)主專有部分設(shè)施設(shè)備的改造支出由業(yè)主承擔(dān)。

本《意見》實施后正在建設(shè)尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小區(qū),在交付使用時,建設(shè)單位要與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交接收手續(xù)。建設(shè)單位投資建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備達不到分戶計量、分戶控制條件的,由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)整治改造后進行移交。

八、規(guī)范舊住宅區(qū)物業(yè)管理

各縣(市、區(qū))政府要結(jié)合實際,劃定舊住宅區(qū)范圍,制定整改計劃。對本《意見》實施前已建成交付使用,但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)逐步進行整治改造,達到實施規(guī)范化物業(yè)管理的條件。制定的整改規(guī)劃和年度計劃要向社會公布。

按《省物業(yè)管理條例》確定的原則,各縣(市、區(qū))政府要負(fù)責(zé)對舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備進行改造和建設(shè);原建設(shè)單位未按規(guī)劃設(shè)計方案進行建設(shè)而出現(xiàn)的遺留問題仍由其投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達到分戶計量、分戶控制條件,其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān);需業(yè)主負(fù)責(zé)的專有部分改造,由業(yè)主承擔(dān)支出費用。

舊住宅區(qū)改造整治完成后,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府、街道辦負(fù)責(zé)組織業(yè)主成立業(yè)主大會,由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人實施管理。尚未進行整治改造且無物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人實施管理的住宅小區(qū),其業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理,由社區(qū)居民委員會組織實施。

九、規(guī)范費用代收代繳行為

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同直接為業(yè)主提供服務(wù)并向最終用戶收取有關(guān)費用。

對直接收費到戶有困難的,有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。委托單位要與代收單位協(xié)商簽訂代收協(xié)議并支付報酬。代收費用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

十、建立物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度

各有關(guān)部門落實物業(yè)管理工作責(zé)任作為年度部門(單位)綜合考評內(nèi)容,并納入省政府辦公廳《和諧城鄉(xiāng)建設(shè)行動實施方案》關(guān)于和諧城市工作實績考核范圍。

完善縣(市、區(qū))、街道、社區(qū)居民委員會三級考核機制,切實調(diào)動各方面積極性,促進全市物業(yè)管理工作再上新水平。