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為規范全市住宅小區物業管理活動，貫徹落實“要向精致城市方向發展”的重要指示精神，全面推動“黨建引領·紅色物業”建設，切實把物業管理作為我市精致城市建設和基層社區治理的重要抓手，根據《省物業管理條例》《市物業管理辦法》《住建部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》《市委市政府關于深化黨建引領“紅色物業”提升社區治理水平的實施意見》《市住建局市場監督局進一步規范和加強海景房開發和銷售管理試點方案》等文件要求，結合我市實際，制定本意見。

一、強化頂層設計，理順物業管理體制機制

（一）強化物業管理機制建設。依托市物業管理工作領導小組、市紅色物業黨建聯盟，加強黨對物業管理工作的領導，將物業管理工作納入社區管理和社會治理體系，強化完善市、鎮、社區三級聯動管理體制，夯實社區黨組織領導下的社區居委會、業委會和物業服務企業“四位一體”基層治理機制。市物業管理工作領導小組辦公室、市紅色物業黨建聯盟辦公室設在市住房和城鄉建設局，負責全市物業管理工作的監督、調度、考核，負責組織召集相關部門召開市物業管理聯席會議，著力研究解決鎮區提報的重大疑難問題。

（二）完善屬地物業管理機構。各鎮區要成立物業管理辦公室，具體負責轄區內物業管理的監督、調度、考核，制定工作計劃和考核辦法，落實物業管理聯席會議制度，解決物業管理相關問題，接受市物業主管部門的監督考核。各社區居委會要把業委會、物業服務企業納入網格黨建范疇，安排專人具體負責監督管理日常物業服務活動。日常物業服務矛盾糾紛要化解在基層；涉及執法類、復合類的矛盾糾紛要按照“721”工作法，堅持服務優先、處置與疏導相結合原則，構建“服務、管理、執法”新模式，70%以上通過社區懇談調解會解決，20%以上通過鎮區召開聯席會議解決。

（三）加強物業管理工作考核。建立三級聯動管理考評機制，層層落實考核辦法和措施，形成市物業主管部門抓鎮區物管工作考核，鎮區抓社區物管工作考核，社區抓業委會（物業管理委員會）和物業企業考核的聯動考評機制。建立物業服務質量動態評價機制，各鎮區對轄區內物業服務企業的日常服務質量進行考核，考核分值占70%，市物業主管部門對全市物業服務企業進行行業考核，考核分值占30%。動態考核與物業服務企業信用管理相結合，由市物業主管部門會同相關鎮區，形成物業服務企業年度紅黑榜，納入黑榜和不良信用記錄的企業，給予約談負責人、實施重點監管、限制承接新項目，直至清出物業市場等懲戒措施。

二、加強基礎建設，穩步推動“三個全覆蓋”

（一）穩步推動物業服務全覆蓋。堅持市場化方向，商品住宅小區全面推行市場化物業服務。市物業主管部門每半年組織鎮區和社區對物業服務覆蓋情況開展全面排查，對沒有物業服務的居住小區，積極推動業主選聘市場化物業服務企業。尚未實施市場化服務的老舊小區，所在鎮區要通過購買服務的方式抓好社區基礎物業服務，并制定市場化推進工作計劃，2021年市場化物業服務覆蓋率達到70%以上，2022年達到80%以上，2023年達到90%以上。

（二）穩步推動業委會全覆蓋。各鎮區要制定工作計劃，組織指導本轄區業主大會成立和業委會建設工作，引導社區“兩委”成員和熱心社區建設的黨員群眾代表，按法定程序加入業委會，2021年年底前實現業委會全覆蓋。不具備條件成立業委會的，要通過成立物業管理委員會，代行業委會職責。社區居委會要監督業主大會和業委會依法履行職責，理順物業服務關系，明確服務標準、內容和價格。業主大會和業委會等公章由社區居委會統一代管。

（三）穩步推動業委會黨組織全覆蓋。各鎮區黨組織要加強對業委會及業主的政治引領，將黨組織設立情況納入業委會備案要求。在業委會成立和換屆時，通過鎮區、社區黨組織推薦業委會委員候選人等方式，引導黨員業主參選業委會委員，確保新成立或換屆的業委會黨員比例不低于60%，現有的業委會在改選、補選時逐步提高黨員比例，力爭2021年業委會黨組織覆蓋率達到75%以上，2022年達到85%以上，2023年做到應建盡建。

三、堅持問題導向，重點解決民生突出問題

（一）規范開發建設單位行為。規范停車位租售管理。開發建設單位在申請商品房預售許可時，應當進一步細化商品房預售方案，制定車位（庫）租售方案，并向房地產開發經營主管部門備案。取得商品房預售許可證之后，開發建設單位應當在銷售現場明顯位置公示車位（庫）銷售、出租等信息，不得只售不租。完善銷售現場物業信息公示。開發建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約在銷售場所醒目位置予以公示。銷售商品房時，應當將包括物業服務標準和價格、物業管理區域范圍、物業服務用房面積和位置、物業共用部位和共用設施設備、生活垃圾收集站點和公廁等信息的“物業管理區域基本信息”向買受人明示。物業服務合同應當作為商品房買賣合同的附件。

（二）規范物業服務收費管理。科學調整物業服務政府指導價。市物業主管部門牽頭制定和完善物業服務等級標準，推廣“菜單式”服務。市發改部門牽頭完善政府指導價動態評估調整機制，自2021年開始，每三年對物業服務價格標準進行評估調整，更新公布普通住宅前期物業服務政府指導價格。規范物業費調整程序。因服務成本變化需要調整物業服務費的，物業服務企業應當在社區居委會和小區業委會的監督下，公示真實完整的物業服務成本和調費流程，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

（三）嚴格物業服務市場管理。建立物業行業專業人才庫。由市物業主管部門牽頭，通過專業考評，遴選一批具有較高理論水平和實踐工作經驗的物業行業專業人才，組建物業行業專業人才信息庫，為物業選聘、承接查驗、服務質量評價等提供專業支撐，推動物業行業向專業化方向發展。規范物業服務企業選聘方式。新建商品住宅小區，開發建設單位應當通過公開招投標方式選聘前期物業服務企業（居住面積低于2萬平方米或投標人低于3人的除外）。鼓勵業主大會和業委會通過公開招投標方式選聘物業服務企業。業主大會和業委會選聘物業服務企業應當接受鎮區和社區的監督，選聘納入市信用信息管理平臺的物業服務企業的，物業服務合同應當到市物業主管部門備案。規范物業項目承接查驗機制。開發建設單位組織有關部門和專業經營單位對住宅小區進行綜合驗收時，應當按照前期物業服務合同約定，與物業服務企業同步完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。探索物業管理行業專家介入前期物業項目承接查驗機制，具體辦法措施由市物業主管部門制定。

（四）強化住宅小區文明建設。推動城市管理服務向居住社區延伸。對歷史已形成的違建，由相關鎮區組織摸底、造冊登記，會同綜合執法、自然資源和住建等部門，結合歷史因素、實際情形以及社會治理矛盾點進行分類研判，綜合施策，分類治理。業主或者物業使用人在私人花園、平臺等專有部位從事建設或者裝飾活動，不占用公共消防通道、不違反業主管理規約、不影響市容市貌、不妨礙相鄰權利、不超過房屋承載能力的，不認定為違法建設。認定為歷史違建的，實行銷號管理，對社區和物業服務企業通過服務、管理等方式主動解決問題的，給予考核加分。本實施意見出臺后，住宅小區新增違建未及時勸阻上報的，對社區和物業服務企業給予考核扣分。規范業主依法依規開展自治自律活動。市物業主管部門要會同相關鎮區，根據居民特點和區域條件，制定完善《業主自治物業服務合同》《業主管理規約》《業主大會和業委會議事規則》等推薦文本，規范業主行為，促進業主模范履行義務。抓好個人信用管理。社區居委會要建立社區信用管理和議事會機制，用好用活“海貝分”等信用考核，將業主拒交物業費和水電費、亂堆亂放、毀綠種菜、違法違規建設、亂停車及樓道電動車充電等不良行為納入城市社區居民信用管理。

（五）完善物業管理資金保障。規范前期物業啟動性資金。鼓勵建設單位為其開發的住宅小區物業管理提供部分經營用房或者給予資金支持，取消前期物業啟動性資金監管，本意見出臺前建設單位已繳存的前期物業啟動性資金納入住宅專項統籌維修資金專戶管理。設立物業管理專項提升資金。市政府每年拿出500萬元專項資金用于物業管理精致提升，主要包括獎勵優秀物業企業、優秀業委會、優秀社區和優秀業主，補貼低于二星級物業服務政府指導基準價格的住宅小區，強化住宅小區文明城市創建、紅色物業建設、智慧物業建設等。

（六）引導物業行業向更高水平提升。鼓勵物業服務“多元化”發展。引導發揮物業服務企業貼近業主的優勢，拓展服務內容和范圍，開展家政、中介、房屋托管等有償延伸服務，探索“物業+”經營新模式，參與社區養老、停車場建設和智慧小區服務平臺建設。強化黨建引領，引導業主樹立正確的服務消費意識，實現“社區有幫手、企業創效益、業主心滿意”的良性局面。推動住宅小區智慧物業建設。充分利用大數據技術，每年從專項提升資金中列支費用，加快市智慧物業平臺建設，拓展服務功能，以科技手段支撐“圍繞人的需求轉”的全新物業發展理念與探索，推動盤活閑置房產資源，為物業服務企業開展家政服務、房屋租賃等新型物業服務提供精準反饋，實現業主、物業、社會多方共贏。