導(dǎo)語：住宅小區(qū)綜合管理工作方案一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

住宅小區(qū)是居民生活的基本場所，是社區(qū)管理的基本單元，也是城市管理的重要組成部分。為加強(qiáng)區(qū)住宅小區(qū)綜合管理、落實(shí)和強(qiáng)化政府公共管理職能，提高居民生活質(zhì)量，促進(jìn)和諧、和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的各項(xiàng)規(guī)定和市政府關(guān)于“加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計(jì)劃實(shí)施方案”的要求，特制定本行動計(jì)劃。

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以鄧小平理論和“”重要思想為指導(dǎo)，按照科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和《市文明小區(qū)創(chuàng)建管理規(guī)定》，以便民、利民、為民為宗旨，以構(gòu)建與全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)綜合管理體制和物業(yè)管理服務(wù)模式為目標(biāo)，以加快解決市民反映集中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題為重點(diǎn)，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理體制，整合條與條、條與塊的管理資源，形成工作合力，提高政府部門的社會管理水平；進(jìn)一步完善住宅小區(qū)綜合管理機(jī)制，探索并完善業(yè)主委員會的組建和運(yùn)作模式，建立有效化解矛盾的協(xié)調(diào)機(jī)制，改進(jìn)物業(yè)服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量，提升社會和市民對物業(yè)管理的滿意度；進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理法制建設(shè)，提高依法行政的水平。

二、目標(biāo)任務(wù)

（一）住宅小區(qū)綜合管理組織體系基本健全。基本建立區(qū)、鎮(zhèn)（街道）兩級政府住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，基層物業(yè)黨建聯(lián)建工作全面推廣，業(yè)主委員會由街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）屬地化管理。加強(qiáng)房地部門對物業(yè)企業(yè)的日常監(jiān)督管理。形成區(qū)、鎮(zhèn)（街道、工業(yè)區(qū)）、居（村）委、物業(yè)公司和業(yè)主委員會的分層管理指導(dǎo)制度。

（二）小區(qū)設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)體制得以理順，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化、社會化水平明顯提高，依法履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)，主動配合居（村）委會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

（三）綜合治理的長效機(jī)制基本形成，違法搭建得到有效遏制，存量違法搭建積極梳理，分類解決，群租現(xiàn)象得到有效控制。建立小區(qū)經(jīng)理業(yè)務(wù)考核制度，實(shí)施行政部門對小區(qū)物業(yè)的有效監(jiān)管。

（四）業(yè)主依法、理性、有序參與物業(yè)管理的能力得到增強(qiáng)。加大宣傳力度，擴(kuò)大業(yè)主對物業(yè)相關(guān)規(guī)定的知曉面，增強(qiáng)業(yè)主自我管理意識，并逐步優(yōu)化自我管理模式。

（五）建立統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)應(yīng)急、投訴、指導(dǎo)、監(jiān)督信息運(yùn)作平臺。健全全天候、全覆蓋的物業(yè)服務(wù)維修網(wǎng)絡(luò)，實(shí)施24小時(shí)受理居民報(bào)修，急修項(xiàng)目2小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場，一般維修項(xiàng)目3小時(shí)內(nèi)修復(fù)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為，增強(qiáng)為民服務(wù)能力。

（六）加強(qiáng)物業(yè)市場規(guī)范管理。淘汰無市場生命力的物業(yè)管理企業(yè)，引導(dǎo)一般企業(yè)強(qiáng)化品牌意識和企業(yè)文化建設(shè)，扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)，打造品牌企業(yè)，形成一批市民滿意度較高的物業(yè)服務(wù)誠信企業(yè)。物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)技能和服務(wù)技巧有較大提高，提升物業(yè)管理服務(wù)社會公眾滿意度。

三、重點(diǎn)工作

（一）全面落實(shí)住宅小區(qū)綜合管理職責(zé)。

建立由區(qū)房地部門牽頭協(xié)調(diào)，各職能部門積極參與的住宅小區(qū)綜合管理長效工作機(jī)制。

1、加快網(wǎng)格化管理向住宅小區(qū)延伸。加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理是一項(xiàng)全社會各行業(yè)的系統(tǒng)工程。明確城管執(zhí)法、工商、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、綠化、物價(jià)、市政、民政等在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)，制定行政監(jiān)管流程，推進(jìn)城建熱線與”房地?zé)峋€聯(lián)動，城市網(wǎng)格化管理進(jìn)住宅小區(qū)的覆蓋率逐步推進(jìn)。此項(xiàng)工作由區(qū)建設(shè)交通委牽頭，各相關(guān)部門配合。

2、明確專業(yè)部門對相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅小區(qū)內(nèi)水、電分戶計(jì)量表前的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由供水、供電服務(wù)單位承擔(dān)；表后的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由房屋所有人承擔(dān)。供水方面，區(qū)水務(wù)局具體負(fù)責(zé)；供電方面，區(qū)電力公司負(fù)責(zé)，相關(guān)部門積極配合。

3、建立全區(qū)物業(yè)服務(wù)、維修、監(jiān)督、應(yīng)急處置一體化平臺，完善物業(yè)保障體制。構(gòu)建推進(jìn)住宅小區(qū)綜合管理“三年行動計(jì)劃”的監(jiān)督與操作平臺，不斷完善應(yīng)急預(yù)案和重大事項(xiàng)報(bào)告制度，完善物業(yè)管理保障機(jī)制。年籌建區(qū)物業(yè)管理事務(wù)中心，承擔(dān)全區(qū)物業(yè)維修資金籌集、使用、監(jiān)督，24小時(shí)受理投訴報(bào)修，無人管理或無維修資金小區(qū)托底維修服務(wù)，小區(qū)違章違法事件受理轉(zhuǎn)辦等職能。在資金投入、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、設(shè)備設(shè)施配置等方面加大對區(qū)物業(yè)事務(wù)服務(wù)中心的保障力度，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)企業(yè)向品牌化、規(guī)模化、科技化方向發(fā)展。物業(yè)事務(wù)中心未成立前，南北兩個(gè)應(yīng)急中心承擔(dān)區(qū)房地局在全區(qū)的防汛防臺指揮、物業(yè)應(yīng)急事件處置、無人管理或無維修資金小區(qū)托底維修服務(wù)工作。根據(jù)兩個(gè)區(qū)域?qū)嶋H管理狀況，給予適當(dāng)補(bǔ)貼。同時(shí)加強(qiáng)對局24小時(shí)值班電話管理，強(qiáng)化投訴受理、局長熱線、夏令熱線、城建熱線功能。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局牽頭，區(qū)財(cái)政局、物價(jià)局等部門配合實(shí)施。

4、集中整治市民反映強(qiáng)烈的突出問題。要整合相關(guān)行政管理資源，形成工作合力，建立起由建設(shè)、城管執(zhí)法、規(guī)劃、房地、公安、消防、信訪、衛(wèi)生、文化等相關(guān)部門各司其職、協(xié)調(diào)配合、依法處置的工作機(jī)制，集中整治住宅小區(qū)中的“違法搭建”、“群租”等熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。此項(xiàng)工作由區(qū)綜治辦牽頭，區(qū)城管、規(guī)劃、房地等部門配合。

5、充分發(fā)揮區(qū)、鎮(zhèn)（街道）在住宅小區(qū)中的協(xié)調(diào)作用。根據(jù)“條塊結(jié)合、以塊為主、重心下移，屬地管理”的工作原則，切實(shí)形成“街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)，部門指導(dǎo)，多方參與，居（村）委介入，業(yè)主自治”的工作格局。由區(qū)政府和街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）分管領(lǐng)導(dǎo)分別召集，各級相關(guān)職能部門參與，強(qiáng)化橫向部門的協(xié)同配合，形成住宅小區(qū)綜合管理的協(xié)調(diào)機(jī)制；區(qū)政府將物業(yè)管理服務(wù)列入對街鎮(zhèn)工作的考核，加大考核權(quán)重。

建立區(qū)、鎮(zhèn)（街道）和居（村）委會、業(yè)主委員會住宅小區(qū)綜合管理兩級聯(lián)席會議制度。定期公開由公安、城管執(zhí)法、工商、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、民政、司法等部門參加的區(qū)、鎮(zhèn)（街道）兩級聯(lián)席會議。街鎮(zhèn)（工業(yè)區(qū)）要設(shè)立專門的職能部門，加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理，將解決住宅小區(qū)綜合管理中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題作為對居（村）委考核的重要指標(biāo)。要定期召開由居委會、社區(qū)民警、小區(qū)物業(yè)經(jīng)理、業(yè)主代表等參加的住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議。針對違章建筑、違章搭建、不規(guī)范房屋租賃等現(xiàn)象，形成快速反饋和處理機(jī)制。要建立街鎮(zhèn)房地所監(jiān)管評估機(jī)制，實(shí)行物業(yè)小區(qū)綜合管理服務(wù)制度化、規(guī)范化、程序化，著力提高小區(qū)居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度。

6、切實(shí)提高住宅小區(qū)安全防范能力。根據(jù)“平安”的工作要求，以小區(qū)保安為基本隊(duì)伍，建立綜合防范和巡查機(jī)制，建立社保隊(duì)員與物業(yè)保安人員的聯(lián)動機(jī)制，協(xié)同社區(qū)民警以巡防、巡查等方式，加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)治安、車輛停放、外來人口管理等工作。加大安全防范宣傳力度，不斷提高業(yè)主自我防范意識。

公安機(jī)關(guān)要會同房地部門指導(dǎo)和督促房產(chǎn)開發(fā)商在新建居民住宅小區(qū)中落實(shí)周界報(bào)警、視頻監(jiān)控等五大技防設(shè)施基本配置。對住宅小區(qū)技防不達(dá)標(biāo)或未按規(guī)定向公安技防管理部門申報(bào)評審驗(yàn)收合格的小區(qū)，及時(shí)進(jìn)行通報(bào)處置；加強(qiáng)對物業(yè)保安和技防設(shè)施操作人員的專業(yè)培訓(xùn)，定期向居（村）委和物業(yè)公司等單位通報(bào)案情，提出防范建議，保障人防、物防、技防的有效聯(lián)動。此項(xiàng)工作由區(qū)公安分局牽頭，區(qū)綜治辦、房地局等職能部門配合。

（二）優(yōu)化、強(qiáng)化業(yè)主的自我管理模式

1、明確街鎮(zhèn)對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。深化社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建工作，加強(qiáng)居委會黨組織對業(yè)主委員會的組織領(lǐng)導(dǎo)。由居委會牽頭指導(dǎo)做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建、換屆選舉和日常運(yùn)行工作。引導(dǎo)業(yè)主選舉產(chǎn)生知法守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔，具有社會公信力與組織能力的業(yè)主委員會成員，逐步將業(yè)主委員會主任選進(jìn)居（村）委會班子，促進(jìn)住宅小區(qū)綜合管理服務(wù)一體化。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局、民政局、街鎮(zhèn)共同推進(jìn)。

2、規(guī)范業(yè)主大會運(yùn)作和決策程序。完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主小組長民主決策規(guī)則和相應(yīng)的工作機(jī)制。建立業(yè)主委員會成員培訓(xùn)制度。充分發(fā)揮業(yè)主小組作用，切實(shí)履行其公共部位和設(shè)施設(shè)備的維修管理等職責(zé)。引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守各種管理規(guī)約，不斷完善規(guī)范自我管理行為。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局牽頭，各相關(guān)職能部門配合。

3、引導(dǎo)物業(yè)通過多種方式化解自我管理中的矛盾。

要發(fā)揮基層人民調(diào)解委員會作用，協(xié)調(diào)解決有關(guān)矛盾糾紛。協(xié)調(diào)不成的，積極引導(dǎo)當(dāng)事人通過仲裁、訴訟等途徑解決。此項(xiàng)工作由區(qū)司法局牽頭，區(qū)房地局、民政局、鎮(zhèn)政府等相關(guān)部門配合。

（三）改進(jìn)物業(yè)行業(yè)管理方式

1、強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)自律機(jī)制。以推進(jìn)物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)為重點(diǎn)，充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信體系，定期向社會公布企業(yè)誠信情況，加強(qiáng)行業(yè)自律。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)技能培訓(xùn)，物業(yè)保安人員的培訓(xùn)2007年達(dá)到50％，年達(dá)到90％以上。加強(qiáng)與專業(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)中的各類糾紛。培育一支具有良好素質(zhì)的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍，提高行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局牽頭，相關(guān)部門配合。

2、規(guī)范優(yōu)化全區(qū)物業(yè)服務(wù)窗口建設(shè)。以便民利民為出發(fā)點(diǎn)，加大工作力度，對區(qū)物業(yè)事務(wù)服務(wù)中心、物業(yè)公司、物業(yè)小區(qū)的各級服務(wù)窗口規(guī)定統(tǒng)一的公示內(nèi)容，制作統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)牌，增加居民對物業(yè)管理的知曉度，樹立物業(yè)服務(wù)窗口的良好社會形象。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局負(fù)責(zé)。

3、建立物業(yè)管理服務(wù)考核評估體系。實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)公眾滿意度測評制度，將測評結(jié)果與住宅小區(qū)經(jīng)理考核，物業(yè)管理項(xiàng)目評優(yōu)、物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)掛鉤，不斷提升社會市民滿意度，提升行業(yè)社會聲譽(yù)。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局牽頭，相關(guān)部門配合。

4、實(shí)施品牌企業(yè)戰(zhàn)略。加強(qiáng)和改進(jìn)對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員的資格管理，通過物業(yè)管理招投標(biāo)，推進(jìn)物業(yè)管理市場有序競爭，加大市場整合力度，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)采用各種有效方式，形成一批信譽(yù)好、專業(yè)化程度高、服務(wù)能力強(qiáng)的誠信物業(yè)管理企業(yè)，淘汰一批服務(wù)差、技能低、投訴多的物業(yè)管理企業(yè)，不斷提高全行業(yè)的物業(yè)服務(wù)水平。此項(xiàng)工作區(qū)房地局負(fù)責(zé)。

5、培育與物業(yè)服務(wù)相配套的專業(yè)化市場。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的分類管理，探索推廣“菜單式”物業(yè)服務(wù)模式，在原有基礎(chǔ)上扶持一批保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)服務(wù)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，逐步推行物業(yè)服務(wù)管理與作業(yè)分離的運(yùn)作模式。試點(diǎn)探索無人管理小區(qū)業(yè)主自我服務(wù)和直接委托專業(yè)企業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)模式。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局牽頭，物價(jià)、財(cái)稅等相關(guān)部門配合。

（四）加大房屋行業(yè)管理力度

1、重點(diǎn)加強(qiáng)房地部門基層基礎(chǔ)工作，明確房地所物業(yè)管理工作職責(zé)和人員配備要求；制定房地所物業(yè)目標(biāo)管理責(zé)任考核制度，實(shí)行日常監(jiān)督與年終考核相結(jié)合，促進(jìn)房地所協(xié)助政府對居委會和物業(yè)公司開展經(jīng)常性業(yè)務(wù)指導(dǎo)，強(qiáng)化細(xì)化區(qū)房地行政職能部門對行業(yè)的動態(tài)監(jiān)督和指導(dǎo)。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局負(fù)責(zé)。

2、規(guī)范維修資金管理，細(xì)化維修資金使用范圍，建立并完善維修資金使用的審核、審價(jià)、審計(jì)等運(yùn)作機(jī)制，加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金風(fēng)險(xiǎn)管理。確保房屋及其設(shè)施設(shè)備的安全使用，使用決策程序，提高使用效率，三年內(nèi)使企業(yè)維修資金使用“三審”制度達(dá)到全覆蓋。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局負(fù)責(zé)，相關(guān)部門配合。

3、加大房屋綜合整治力度。根據(jù)“突出重點(diǎn)，聚焦亮點(diǎn)”的整治原則，力爭三年內(nèi)完成30萬平方米舊住房改造，積極爭取市補(bǔ)貼，用于舊住房綜合改造以及解決無人管理住房的應(yīng)急維修等歷史遺留問題。針對住宅物業(yè)的完損情況，分類型制定修繕計(jì)劃，推進(jìn)舊住房專項(xiàng)維修工作。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局牽頭，財(cái)政部門配合。

4、加強(qiáng)公房和售后公房管理。完善公房租賃經(jīng)營管理，將未售直管公房產(chǎn)權(quán)劃歸屬地管理，規(guī)范公房租金使用用途，加大公房修繕資金使用的監(jiān)管力度，確保使之落到實(shí)處。建立專項(xiàng)制度，強(qiáng)化公房修繕管理。明確售后公房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和資金補(bǔ)貼（另行制定），逐步推行售后公房“菜單式”分等收費(fèi)管理模式，逐步理順并建立售后公房物業(yè)管理長效機(jī)制。此項(xiàng)工作由區(qū)房地局牽頭，區(qū)國資委等相關(guān)部門配合實(shí)施。

四、保障措施

（一）組織領(lǐng)導(dǎo)

由區(qū)房屋土地管理局牽頭建立本區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，進(jìn)一步明確分工、細(xì)化措施、加強(qiáng)協(xié)調(diào)。聯(lián)席會議辦公室設(shè)在區(qū)房地局，街鎮(zhèn)相應(yīng)建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，定期研究《三年行動計(jì)劃》的推進(jìn)工作。

（二）資金保障

為全面完成本實(shí)施方案制定的各項(xiàng)目標(biāo)，三年內(nèi)，區(qū)、鎮(zhèn)（街道）兩級政府等要籌措相關(guān)資金，投入舊住房綜合改造，直管公房全項(xiàng)目維修，物業(yè)管理服務(wù)平臺建設(shè)，物業(yè)管理保障等方面。

（三）信息化建設(shè)

以推行物業(yè)服務(wù)合同網(wǎng)上簽約備案和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)票據(jù)聯(lián)網(wǎng)打印為抓手，依托市物業(yè)管理信息系統(tǒng)，推進(jìn)應(yīng)急維修管理的信息化建設(shè)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)從業(yè)人員資格和業(yè)主委員會信息的動態(tài)管理。逐步整合商品房、售后公房和公房管理的信息資源，實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的動態(tài)管理。

（四）實(shí)施步驟

依據(jù)分類指導(dǎo)，層次管理，突出重點(diǎn)，抓住關(guān)鍵，先易后難，分步實(shí)施的原則，提出以下實(shí)施步驟：

啟動實(shí)施階段（年）。出臺《區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計(jì)劃實(shí)施方案》，并做好相關(guān)配套方案的制定工作。在此基礎(chǔ)上，加大宣傳力度，組織社區(qū)專題宣傳活動。理順政府管理體制，初步形成相關(guān)部門在住宅小區(qū)綜合管理中齊抓共管、增強(qiáng)合力的工作格局，大力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建和網(wǎng)格化管理進(jìn)住宅小區(qū)工作。

深入推進(jìn)階段（年）。全面強(qiáng)化物業(yè)管理市場化監(jiān)管，建立物業(yè)企業(yè)誠信管理體系。提高市場準(zhǔn)入門檻，形成市場化優(yōu)勝劣汰機(jī)制，物業(yè)管理的市場秩序日益改觀，市場整合工作取得階段性成果，基本形成一批群眾滿意的物業(yè)管理誠信企業(yè)。

全面完成階段（年）。基本形成與“兩級政府、三級管理”體制相適應(yīng)的住宅小區(qū)綜合管理工作格局；房屋行政管理職能和物業(yè)管理的行業(yè)管理水平明顯提升，新一輪舊住房綜合改造工程全面完成。區(qū)物業(yè)管理事務(wù)中心作用進(jìn)一步顯現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)的市場化、專業(yè)化、社會化水準(zhǔn)明顯提高。社會、市民對物業(yè)管理的滿意度有較大提高，全面完成《區(qū)加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計(jì)劃實(shí)施方案》確定的各項(xiàng)任務(wù)。