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目前，我市物業管理現狀，已落后于房地產業日益發展和建設濱江宜居城市的需要，為解決物業管理工作中面臨的問題，提出如下發展對策和建議：

（一）加大宣傳力度，增強廣大居民物業管理意識。

針對居民物業管理商品消費意識淡泊的問題，我們要加強物業管理條例的宣傳力度，充分利用報紙、電視等新聞媒介，采用發放資料、上街咨詢等宣傳方式，采取座談、培訓會等宣傳手段，全方位、多層次、多渠道進行物業管理政策的宣傳，著力營造強大的社會輿論氛圍，使消費者提高對物業管理工作的認識，積極參與和支持全市社會化物業管理工作。

（二）加強稅收政策傾斜，支持物業管理企業發展。

我們認為物業管理企業作為一個新興行業要發展壯大，充分發揮經濟效益和社會效益，除企業自身要加強經營管理、提高服務水平外，政府應從稅收政策上給予扶持和支持也顯得非常重要。據調查，我市物業管理企業共要繳納稅收為7.54﹪，其中營業稅5﹪，企業所得稅2﹪，其它0.54﹪。目前，由于我市物業管理這個行業市場容量的局限性和物管理企業社會服務性等特點，我們建議政府應該從稅收政策上給予傾斜，支持物管企業的發展，可采取先征后返的方式對物管企業進行培育和扶持，具體視其企業對社會貢獻程度確定稅收優惠返還比例，對于誠信度高，廣大居民和業主認可的優秀物業管理企業在稅收上全額返還。

（三）在衛生費征收上對物管企業給予支持，減少企業運行成本。

目前，我市在對廣大居民衛生費征收體制上實行了改革，將衛生費與水費捆綁一起收費，一方面，住宅小區居民直接向環衛企業交了衛生費，另一方面小區內的垃圾清運等衛生支出仍由物管企業承擔，不但增加了物管企業運行成本，而且使本來經營效益普遍不佳的物業管理企業無疑于“雪上加霜”，我們建議政府對捆綁征收的衛生費對物管企業給予適當返還，減少物業管理企業運行成本，提高物業管理企業的經濟效益，充分發揮物業管理企業的社會效益。

（四）從房地產開發項目規劃審批上嚴格控制，為社會化物業管理創造條件。

我市社會化物業管理由于一直滯后于規劃設計，這為后期開展物業管理工作帶來了種種不便，因此盡快使物業管理早期介入規劃設計審批中，使“住宅建設集中化、功能配套化、售后規范化”，可以為社會化物業管理創造好的條件。

1、從嚴控制房地產開發規模面積，我們建議為了社會化物業管理需要，房地產開發項目要嚴格控制分散零星建設規劃的審批，使住宅小區規劃建設具有一定規模，一年開發總量控制在15萬平方米以內，一個開發小區面積原則上應不少于8萬平方米，為后期物業管理創造一定的市場容量和規模效應。

2、對小區物業管理用房及經營性用房從規劃上要給予保證。在新建住宅小區規劃審批時，要確保小區物管用房和經營性用房，依據相關政策規定，結合實際，我們建議在開發建設單位辦理住宅小區竣工驗收時，應當向業主委員會無償提供工程總面積3‰的物業管理用房，但最多不超過100平方米，以成本價提供建設工程總面積5‰的經營性用房，但最多不超過200平方米。

3、從住房公共維修基金歸集上嚴格把關。根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》規定，商品住房的維修基金，購房者按房款2﹪比例繳交。在實際執行中，要從住房公共維修基金歸集上嚴格把關，專戶儲存，?？顚Ｓ?，接受業主監督。

（五）提高從業人員隊伍素質，逐步規范物業管理工作。

1、認真履行物業管理協議，物業管理企業要認真按物價部門規定標準收取物業管理費用。并按照與業主委員會訂立的物業管理服務合同履行權利和義務，加強物業管理區內的治安、綠化、環境衛生、房屋維修、公共設施維護等工作。特別在收費上要做到“三公開”即：公開服務項目、公開服務標準、公開收費明細，不得違規和超標準收費。

2、加強從業人員職業培訓，提高服務質量和水平。要制定計劃，分期分批對從業人員進行職業培訓，經考試合格后持證上崗；企業要根據實際情況和工作需要，定期或不定期對在職人員舉辦舉行專門培訓，使員工的技能不斷提高；對新聘用的物業管理人員要經過嚴格考核，關鍵崗位的專業技術人員要實行公開招聘，擇優錄用。通過提高從業人員素質來提高服務質量和服務水平。

3、將依附于房地產開發企業的物管公司逐步“斷奶”，推向市場。我市依附于房地產開發企業的物業管理公司，由于未執行市場化運行模式，使物業管理企業自身“造血”功能難以形成，企業運行主要靠房地產開發企業“供奶”生存和運轉，缺乏市場競爭力和公平性。因此我們要采取措施對這類企業逐步“斷奶”，并推向市場，使其步入市場化、專業化、社會化物業管理的軌道。

4、實行社區綜合管理，將住宅區分散管理納入主要管理內容。一是為了加強社區綜合管理，建議成立以分管副市長任組長，市政法委副書記、市政府辦公室分管副主任任副組長，公安局、文化局、工商局、建設局、房管局、財政局、勞動局、衛生局、技術監督局等部門和馬店街道辦事處負責人為成員的社區綜合管理領導小組，并組建專班負責做好此項工作。二是積極配合馬店街辦選擇1-2個社區先予試點，組建社區社會綜合治理和物業管理人員隊伍，將由市公安局、市文化局、市建設局等部門管理使用的交通協管員、安保隊員、網吧協管員、城管協管員等資源整合移交社區管理，同時在“4050”下崗失業人員和“零就業”家庭中公開招聘一批人員，統籌抓好物業管理、社會治安、社區安全、網吧、市容、市場、交通、衛生、人口與計劃生育等方面工作。三是采取多種方式籌措資金解決社區綜合管理辦公經費和工作人員后顧之憂。市級財政要加大對城市社區社會綜合管理工作的投入，解決社區綜合管理辦公經費，確保正常運轉。四是對社區綜合管理工作人員，實施綜合考評，對合格人員繼續聘用，不合格人員進行解聘。

5、建立單位房改房住宅樓自治的物業管理格局。一是以單位為依托，切實加強單位住宅樓物業管理，在由原產權單位組織成立業主委員會的前提下，由業主委員會聘請1-3名專業人員進行物業管理，逐步走上社會化物業管理的路子。二是積極籌措資金，建立維修基金專帳，實行專戶儲存，專款專用。

（六）加強物業管理和社區綜合管理檢查評比，全面推進我市社會化物業管理工作。

我們建議在全市范圍內，廣泛開展社會化物業管理評先創優活動，并將各個社區居委會所管轄單位社會治安綜合治理、計劃生育、社會化物業管理等工作納入社區統一考核，作為評先表優重要依據。被評出的十佳優秀住宅小區、優秀物業管理企業，優秀單位住宅區，由市委、政府進行綜合表彰，大力營造社會綜合治理和物業管理氛圍，全面推進我市社會化物業管理工作。