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近年來,房地產已成為拉動經濟增長的一個新支撐，并由此成為稅收增長的亮點。由于房地產業對經濟發展、拉動內需、改善人民群眾生活至關重要，因此，中央一再提出必須促進房地產業持續健康發展，各級政府要對房地產的調控和監管切實負起責任。作為稅務機關，更肩負著對房地產企業稅收監管的職責。

自我國加入WTO后，隨著人民幣的不斷升值，投資領域的進一步開放，外資財團紛紛到國內來投資房地產。外資企業有著強大的資金實力和市場競爭能力，可以預計，在未來相當長的時期內，境外資金和各類機構會以更大規模進入中國更大范圍的房地產市場。從稅收的角度來看，一方面房地產業的發展會增加稅源，但另一方面也帶來了稅收管理新的課題。

一、我市外資房地產企業基本情況

（一）戶籍情況

至06年末，全市房地產企業共計565戶（含內外資），其中開業509戶，籌建期31戶，其他25戶。在這565戶房地產企業中外資企業有126戶，占兩成以上。

（二）企業經營狀況

從上表反映，至06年末，全市外資房地產企業開業戶數有84戶，占66.67%,籌建期企業戶數占24.6%。據統計，至06年末全市外資房地產企業開業戶中已預售有入庫稅款的共27戶，僅占全部開業戶數的32%。

（三）06年稅收收入情況

從我市的情況看，06年全市房地產企業共計入庫所得稅42627萬，比05年28185萬增長51.24%，其中外資企業入庫13050萬，占全市的30.61%（同期比重為25.49%），比05年的7184萬增收5866萬，增幅達到81.65%,其增長幅度遠遠超過內資。

二、外資房地產企業管理中存在的主要問題

目前，對外資房地產企業的管理存在許多問題，主要表現在以下三方面。

（一）政策法規差異造成的管理難點

內外資房地產企業適用所得稅稅率均為33%，不享受稅收優惠政策，但由于內外資房地產企業適用的所得稅法、稅收政策不同，因此在預收款征收所得稅、收入的確認、成本費用的列支等問題上二者存在一定差異，并最終影響所得稅的繳納實現。現將二者主要差異進行比較：

1、預售收入預繳所得稅方法

內資房地產企業適用的稅收政策規定（以下簡稱內資規定）預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

外資房地產企業適用的稅收政策規定（以下簡稱外資規定）預售房地產并取得預收款的，按預計利潤率計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移、銷售收入實現后，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。

2、預售收入預計利潤率

內資規定經濟適用房項目其預售收入的計稅毛利率不得低于3%；非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按所在城市不同確定，①位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％；②開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%；③開發項目位于其他地區的，不得低于10％。無錫地區預計計稅毛利率適用15%。

外資規定預收款預計利潤率按項目不同確定，①別墅、寫字樓、公寓、營業用房等項目預計利潤率為10%--20%；②普通住宅等項目預計利潤率為5%--10%。無錫預計利潤率分別適用10%和5%。

3、視同銷售

內資規定開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：①按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；③按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

外資對將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務等行為未作規定，僅規定采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。

4、預提費用

內資規定計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。

外資規定企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。

5、計稅工資

內資規定納稅人支付給職工的工資，按照計稅工資扣除。江蘇省規定計稅工資為960元/每人每月；2006年7月1日起，企業所得稅稅前扣除的計稅工資定額標準統一調整為1600元/每人每月。

外資規定企業支付給職工的工資和福利費，應當報送其支付標準和所依據的文件及有關資料，經當地稅務機關審核同意后，準予列支。

6、廣告費、業務宣傳費

內資規定每一年度發生的廣告費支出在銷售收入8%的比例內扣除，業務宣傳費在銷售收入5‰的比例內扣除。開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。

外資企業對于廣告費、業務宣傳費沒有限額規定，據實列支。

7、其他

內資規定對開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施；建造的郵電通訊、學校、醫療設施，按有償或無償分別進行稅務處理。建造的售房部（接待處）和樣板房按自建固定資產進行處理,售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

外資對此則沒有明確規定

綜上比較分析，內資房地產稅收政策相比外資規定更為詳盡，對成本費用的列支規定更為嚴格，限制列支項目較多，而外資房地產政策則相對模糊，許多規定不明晰，彈性也較大，對實際操作的指導意義不夠、針對性不強，造成稅務人員具體政策執行比較困難。

（二）征管現狀造成的管理難點

目前現有的外資房地產企業的管理模式、管理機構、征管措施等方面尚不完善，這也給稅務機關的管理帶來困擾。

1、房地產企業自身的特殊性給稅收征管帶來難度。房地產行業是一個特殊的行業，其專業性很強，作為國民經濟的支柱產業之一，它又具有廣泛的產業關聯性，涉及到相關許多部門和行業，同時房屋作為特殊的商品，其生產周期又較長，因此這個行業的情況比較復雜，其交易金額巨大，交易形式多樣，涉及稅種多，政策規定復雜，企業核算也相對比較復雜，這給房地產專業知識并不多的稅務人員管理帶來一定困難。

2、缺乏完善的專業化管理機制。目前，我市的外資房地產企業有的地區有專職的管理員，但有些地區是分散在各個片管責任區。由于房地產企業情況復雜、政策把握難度較大，因此對管理員水平的要求也相對較高，目前管理員水平的參差不齊，使得對房地產的管理程度也不一致，管理彈性較大。

3、國地稅部門對外資房地產企業分別征管，使得國稅機關在管理上相對被動。目前，由于國地稅征管稅種的不同，外資房地產企業所涉及的主要兩個稅種：營業稅和所得稅分別由地稅和國稅兩個部門負責征管，這就給稅務部門尤其是國稅部門的征管帶來了一定難度。一方面企業使用的發票由地稅部門提供，國稅部門不能及時掌握企業的用票情況，進而不能及時了解企業的經營銷售情況，加上營業稅在地稅申報，國稅機關對其申報的所得稅無法及時審核其準確性，只能是事后進行監督，這就有可能會造成同一筆收入在兩個稅種上的申報不同步。另一方面，房地產企業內資轉外資涉及所得稅征管部門由地稅轉國稅的，則國稅部門對其在地稅的預收稅款情況的掌握就有困難。

4、內資轉外資房地產企業存在管理漏洞。由于外資房地產在政策規定上相對較為寬松，如預繳率低、成本費用不明確等，使得不少內資房地產企業陸續轉為外資，而目前內外資所得稅政策上的差異，使得房地產企業在內資轉外資時的政策執行不夠明確，也容易造成征管上的漏洞。

（1）預繳率差異造成的漏洞。在對預售收入征所得稅的政策上，內外資存在一定差異，內資的預計利潤率除經濟適用房外均為15%，而外資規定普通住宅5%，別墅、寫字樓、公寓、營業用房等10%，明顯低于內資，當然由于其他政策的差異，利潤率的絕對差并不是兩者實際預繳率的差異。我們以某上市房地產企業為例，對其內資階段實際預繳所得稅占預售收入比例進行了測算。某上市房地產公司2005年開始預售，預售銷售收入92500萬元，期間費用4730萬元（包括廣告、售樓處、交際費等主要集中在預售初期），按內資規定計算繳稅為3018萬元，按外資規定換算成利潤率為9.88%，高于外資規定的普通住宅5%的標準。

（2）對開發項目性質的界定差異造成的漏洞。內資政策將項目僅分為經濟適用房和非經濟適用房，有明確的標準，容易區分，而外資則分為普通住宅和別墅、寫字樓、公寓、營業用房等兩類，對普通住宅又無確切的定義，這就使其很難確定預計利潤率，尤其是在區分普通住宅和公寓時比較困難，而這兩類適用的預計利潤率相差5%，這不僅給稅務人員管理帶來難度，也給了企業以可乘之機。

（3）內轉外時涉及稅務機關調整，已售房屋稅款結算規定不明確造成漏洞。由于現在的征管模式，房地產企業由內資轉外資時勢必會調整主管稅務機關，或由地稅調整到國稅，或在國稅內部調整，無論何種調整，都存在一個稅款結算的問題。由于在這方面沒有明確的規定，因此，各稅務機關操作也不盡相同，而對于轉出機關未對已售房進行結算的，會對轉入方稅務機關在最終結算時帶來操作上的困難。

（三）企業錯綜復雜的情況造成的管理難點

目前房地產企業普遍存在的問題，主要是收入的確認和成本費用的核算兩方面。

1、收入的確認

（1）部分企業將預售收入記入應付賬款、其他應付款貸方，不通過預收賬款科目核算，長期掛賬不按規定以5%或10%的核定利潤率計算預計營業利潤額，并入當期應納稅所得額統一計算繳納所得稅。

（2）開發產品完工后，具備納稅清算條件仍不清算，一直按預售收入進行申報納稅。因當前房地產行業的實際利潤率遠大于預繳所得稅時的預計利潤率，實質上遲延了納稅時間。

（3）將已完工的產品出租或是投資，以及處理相關資產的收入等長期作為往來款項，不按規定作為收入確認；更有甚者，將實際取得的租金或其他收入在賬外循環，作為小金庫處理。

（4）將開發產品用于向建筑商、材料商等進行抵賬的債務重組業務中，對抵債的產品不進行收入確認。

（5）為客戶提供的額外的服務，如封閉陽臺、安裝防盜門、提供變電設施收入等相關收入委托物業公司進行結算且長期掛賬或在賬外循環。

（6）將開發的商品房低價賣給股東、關系單位或關系人，或者在出租房屋業務中，對關聯企業不按照獨立企業間的正常交易價格調整收入。

（7）不將車位銷售收入計入計稅收入繳納所得稅。因《物權法》規定，地下車位不能辦理產權證，故部分房地產企業借此不作為收入處理。

2、成本費用方面

（1）工程項目決算時間有意滯后，以致于成本難以及時結算，同時致使一部分限額列支的費用難以核算。

（2）建筑安裝成本重復入賬。因建筑安裝工程施工復雜，項目繁多，專業性強。故企業將開發項目全部發包給建筑施工企業，在取得地稅項目辦開具的發票作為成本入賬后，仍將部分金額較小（一般低于30萬元）且合同中明確規定由承包企業負擔的建筑材料，將施工企業購買建筑材料的票據在開發成本中再次列支。

（3）人為加大期間費用問題比較嚴重。例如：大額或巨額送禮費用的發票內容開具辦公用品、勞保用品等；虛增職工人數，以列支工資及福利費用。

（4）不合規發票問題成為房地產開發企業在期間費用方面存在的另一個大問題。如會議費、出國考察費、差旅費、場地租金、水電費等；更有個別企業采取非法手段獲取發票或取得與本企業無關的各種票據在期間費用中列支。

（5）由于房地產開發企業在結轉銷售收入后一般都將盈利，且不享受所得稅上的優惠，部分企業將關聯企業特別是投資方的費用隨意記入開發成本或期間費用，以達到逃避稅款的目的。

（6）對連續滾動開發的項目，開發項目之間成本費用核算劃分不清。對跨時間、跨地域滾動開發房地產項目，年終未能把所有的成本費用在完工產品和在產品之間分配以合理的結轉成本，而是人為將應由以后開發項目負擔的成本、費用記入已完工的開發項目，減少了當期應納稅所得額。

三、加強房地產企業管理的措施和建議

根據對房地產開發企業內外資稅收政策的對比分析，結合房地產企業行業特點、經營情況，為進一步加強外資房地產企業稅收管理，現提出以下建議：

（一）在外資房地產政策尚未進一步明確細化前，部分內容可參照內資政策執行。

1、外資規定中不明確、比較模糊的政策在執行時可參照內資。如在視同銷售和期間費用（如發生的綠化等配套設施費）的處理上可參照內資的規定，因為內資政策在這兩方面的規定相對更細，便于執行操作。

2、可適當提高外資房地產企業的預計利潤率。為避免房地產企業有意鉆政策差異的空子，適當調高外資房地產的預計利潤率將會有所幫助。

3、對開發項目的劃分標準應本著簡單明了的要求執行，增強管理過程中的可操作性。

（二）完善一整套房地產企業的管理制度

1、健全日常管理制度。

（1）項目化管理要落到實處。要充分利用國際處開發的“房地產企業項目化管理軟件”，按照項目化管理軟件所列的內容，通過實地巡查、法人約談等方式，及時、細致了解房地產開發企業處于各個階段期的變化情況，并建立起處于籌建期、建設期、經營期、清算期的房地產企業的基礎情況臺賬，對房地產企業經營進行全面監控。

（2）強化日常管理措施。要進一步完善稅收管理員定期巡查制度，要求按季對房地產企業的季度申報情況進行審核，重點是對企業的預收房款是否足額預繳所得稅以及竣工后是否達到結算條件進行評估，以有效防止企業遲延納稅時間，占用國家稅款。同時要設專人負責對房地產企業進行管理，分戶建立房地產企業管理臺賬，及時掌握企業隸屬關系、資本構成、財務核算方式等信息；加強對房地產企業的源頭管理，及時收集整理房地產企業的相關資料、證明等資料證件；加強檔案管理，將收集的有關資料證件按檔案管理辦法裝訂成冊。

2、加強匯繳管理制度。要做好房地產企業年度所得稅匯繳工作，一年一度的涉外企業所得稅匯算清繳是所得稅管理鏈上重要的環節，集中體現征管質量和水平。在匯繳前，應加強對房地產企業的培訓，輔導納稅人正確填寫相關申報表及附表；在審核評稅時，結合日常征管情況和年度審計報告，重點對納稅年度內收入、扣除項目的申報進行審核；在匯繳后，開展行業間的比效、分析，尋找薄弱環節，有針對性的進行全面審計。

3、強化項目結算管理制度。要抓好房地產企業竣工后的匯算工作，理順工作流程。房地產企業的竣工匯算工作因涉及到項目繁多的成本費用核算，專業性強、工作量大、難度較高，需要較強的業務能力，同時也因為匯算工作將確定房地產企業的應稅所得額，對最終入庫稅款額影響很大，故這項工作至關重要。首先要求外稅部門加強對房地產企業會計制度和稅收政策的學習與研究，吃透文件精神，不斷提升管理水平；其次要理順匯算工作流程，明確各部門的職責分工，保證匯算工作有條不紊地進行；最后加強對房地產開發企業的政策宣傳、培訓，同時明確審核方式和報送資料。對于內轉外的房地產企業要做好內轉外前已售房的結算工作。

（三）加強與橫向部門的溝通

要通過與房地產企業相關的各橫向部門的聯系，形成對房地產企業的聯動監控。

1、注重與國土部門的溝通。通過與國土部門的溝通，第一時間掌握地塊歸屬情況，從源頭上對房地產企業實施監控。

2、及時與房管部門取得聯系，了解企業開始預售的時間、預售情況、可售房屋面積情況及房屋結算情況等，以監控企業收入進度。

3、定期與地稅部門進行信息交流。目前地稅部門通過將建筑商與房地產開發企業作為關聯企業進行管理，從源頭杜絕了房地產企業的漏征漏管戶，為此，要定期到地稅部門取得所轄外資房地產企業繳納營業稅的信息資料，對企業繳納營業稅情況與申報所得稅的情況進行認真比對，通過比對來發現企業未及時申報所得稅或所得稅申報不足等問題，對存在差異的及時安排實地調查。

4、加強與其他綜合部門的聯系。除了上述主要部門外，還可以通過與其他相關部門的聯系，側面了解企業的經營銷售情況。如通過與銀行聯系，了解企業資金進出情況，掌握其房屋銷售價格等，形成對企業全方位的監控。

5、加強征管轉移時的內部銜接。企業由于內轉外或地址遷移等情況發生稅務機關轉移時，其預售、結算情況等都要在轉移時一并列清，以確保管理的連續性和完整性，避免出現漏洞。