導(dǎo)語(yǔ)：土地政策調(diào)整調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大突出問(wèn)題現(xiàn)階段城市土地供應(yīng)政策進(jìn)行了強(qiáng)力調(diào)整，這與目前房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀走勢(shì)密切相關(guān)，可以說(shuō)它是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革、用地制度演變、城市經(jīng)營(yíng)探索等因素綜合作用的結(jié)果，具有深刻的歷史現(xiàn)實(shí)背景。

1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)要求對(duì)土地資源進(jìn)行市場(chǎng)化配置

城市土地是城市經(jīng)濟(jì)體系中最基本的生產(chǎn)要素，是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分。因此，城市土地使用和管理制度的改革要符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，兩者的目標(biāo)模式應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致。高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地使用完全否認(rèn)土地的商品屬性，排斥市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，導(dǎo)致了土地利用效率低下、配置不合理等問(wèn)題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制對(duì)城市土地使用提出了更高的要求，即要求土地同其他生產(chǎn)要素一樣，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制獲得，價(jià)值規(guī)律要對(duì)土地資源配置和土地資源供求發(fā)揮積極的作用，從而使市場(chǎng)機(jī)制在城市土地資源配置體系中處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)性地位。我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制正愈益完善，經(jīng)濟(jì)多元化趨勢(shì)不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)機(jī)制的主導(dǎo)地位已經(jīng)基本建立。與宏觀經(jīng)濟(jì)體制改革相比，由于受城市土地國(guó)有、資源相對(duì)稀缺、土地價(jià)值高昂等因素的影響，現(xiàn)階段我國(guó)城市土地資源配置的市場(chǎng)化進(jìn)程相對(duì)滯后，對(duì)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

2、城市經(jīng)營(yíng)理念的出現(xiàn)要求對(duì)土地經(jīng)營(yíng)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化

近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的日益加速，"城市經(jīng)營(yíng)"作為一種全新的城市發(fā)展和管理理念，正在全國(guó)許多大中城市興起。這一理念的核心就在于對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本(如土地資源)、人力作用資本(如道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施)及其相關(guān)的延伸資本(如廣場(chǎng)、街道的冠名權(quán))等進(jìn)行集聚、重組和營(yíng)運(yùn)，走以城建城之路。現(xiàn)階段城市的迅猛發(fā)展，給基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及運(yùn)行帶來(lái)了巨大的壓力，城市迫切需要開(kāi)拓穩(wěn)定的資金來(lái)源渠道，土地作為城市資源的重要組成部分，對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)已是必然。目前，已經(jīng)有一些城市從"經(jīng)營(yíng)城市"的角度出發(fā)，通過(guò)建立土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集了資金，改善了城市硬投資環(huán)境，推動(dòng)了土地價(jià)值上揚(yáng)，從而增加了土地級(jí)差收益，形成了城市發(fā)展的良性循環(huán)。

3、經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓比例居高不下

我國(guó)城市土地出讓方式主要包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種，掛牌出讓則是實(shí)踐中由拍賣(mài)出讓派生而來(lái)的。這四種城市土地出讓方式中，協(xié)議出讓方式的市場(chǎng)化程度以及交易透明度都是最低的。自1987年9月9日國(guó)內(nèi)首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在深圳市以協(xié)議方式出讓至2002年7月1日國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》正式生效的15年間，協(xié)議出讓方式一直在我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)性用地出讓中占據(jù)著主導(dǎo)地位。截至2000年底，全國(guó)土地出讓面積總量為30萬(wàn)公頃，以招標(biāo)拍賣(mài)方式出讓僅占其中5％左右，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱、交易不透明、人為因素多等的影響，經(jīng)營(yíng)性用地的協(xié)議出讓造成了土地收益流失嚴(yán)重、權(quán)力尋租現(xiàn)象普遍、土地投機(jī)行為活躍等諸多問(wèn)題。

4、土地供應(yīng)總量迅速膨脹

我國(guó)城市化進(jìn)程以及城市建設(shè)的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市住宅用地、商業(yè)用地、道路用地、綠化用地等方面需求的迅速膨脹，對(duì)土地供應(yīng)形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應(yīng)機(jī)制以及巨大的土地升值空間，導(dǎo)致了土地的權(quán)利尋租以及灰色交易，對(duì)土地供應(yīng)形成巨大的推力。在以上雙重動(dòng)力機(jī)制的作用下，我國(guó)現(xiàn)行城市土地供應(yīng)存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機(jī)性，嚴(yán)重影響了城市土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。1995年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為438．5公頃。1998年以后隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展，土地購(gòu)置面積大幅攀升。1998年的197．5公頃相比，大約增長(zhǎng)了959．5％，年均增長(zhǎng)率約80．4％。1998年，北京市土地出讓面積約為829公頃，2002年上升到了3416．6公頃，大約增長(zhǎng)了312．1％，年均增長(zhǎng)率約為42．5％。據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)人士稱(chēng)，2003年北京市國(guó)有土地出讓總量將繼續(xù)保持較高增幅，根據(jù)2002年底土地出讓備案情況統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)立項(xiàng)和規(guī)劃的成熟用地，總面積將近9000公頃，國(guó)有土地出讓將進(jìn)入新一輪的高峰。

5、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出表現(xiàn)，是近幾年一些大城市高檔住宅(如高級(jí)公寓、別墅)及寫(xiě)字樓土地供應(yīng)上升較快，市場(chǎng)需求份額相對(duì)又少，此類(lèi)物業(yè)的消化吸收速度較慢，從而導(dǎo)致空置總量有所增加。與此同時(shí)，城市中心區(qū)、近郊區(qū)低價(jià)位住房又供不應(yīng)求，從而加劇了城市居住社會(huì)空間的分異，影響了城市的健康有序發(fā)展。2002年，北京市區(qū)內(nèi)價(jià)位在4000元／平方米的住宅項(xiàng)目不到10％；上海市預(yù)售價(jià)格在3500元／平方米以下的低價(jià)位商品房?jī)H占18％，杭州市價(jià)位在3000元／平方米以下的商品房只占3.7％。從全國(guó)來(lái)看，目前仍有12％的城市家庭人均住房建筑面積在8平方米以下，27％的家庭人均住房建筑面積在8至16平方米，兩者相加，占全國(guó)家庭總數(shù)的40％，區(qū)位較好、配套完善的中低價(jià)位住房是目前住房市場(chǎng)僅有的供不應(yīng)求的產(chǎn)品。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大突出問(wèn)題。為此，國(guó)土資源部已于2003年2月下發(fā)了《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，其中提出了要停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。