導(dǎo)語(yǔ)：商品房社區(qū)管理報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、新建商品房社區(qū)面臨的新情況、新問(wèn)題有哪些？

伴隨90年代初我國(guó)城市開(kāi)始實(shí)行住房商品化、私有化改革，越來(lái)越多的商品房樓盤(pán)成為人們的生活小區(qū)，我國(guó)城市社區(qū)類(lèi)型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì)，既有傳統(tǒng)的老街坊社區(qū)、單位公房社區(qū)，又有大量新建商品房社區(qū)。與傳統(tǒng)老社區(qū)相比，新建商品房社區(qū)發(fā)生了許多變化，這些變化給新時(shí)期的社區(qū)工作提出了新問(wèn)題和新要求。

1、居民與房屋財(cái)產(chǎn)間關(guān)系的變化。傳統(tǒng)老社區(qū)主要是國(guó)家（由單位代表）分配住房，居民繳納少量房租，住戶(hù)只有居住權(quán)、沒(méi)有所有權(quán)、出售權(quán)，由于是公共產(chǎn)權(quán)住房，同時(shí)房產(chǎn)的維修、小區(qū)的日常管理一般都由單位房管后勤部門(mén)或政府房管部門(mén)負(fù)責(zé)，這些部門(mén)和住戶(hù)之間沒(méi)有太多的利益沖突。居民對(duì)小區(qū)的管理、建設(shè)和規(guī)劃通常感覺(jué)自己沒(méi)有什么發(fā)言權(quán)。而在新建商品房社區(qū)，居民身份向業(yè)主轉(zhuǎn)換，房屋所有權(quán)及其所屬小區(qū)都?xì)w屬為業(yè)主個(gè)人所有，住房是居民傾其畢生財(cái)力購(gòu)置的最大私產(chǎn)，這使得人們的財(cái)產(chǎn)權(quán)利意識(shí)大大增強(qiáng)，使得這些社區(qū)不同于以往傳統(tǒng)老社區(qū)可以由政府或商家自行規(guī)劃、建設(shè)或開(kāi)展活動(dòng)。比如，南京市某街道辦事處曾打算在江中門(mén)漫城小區(qū)蓋一幢三層辦公樓，但由于業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)而不得不終止[①]。因此，政府、商家或物業(yè)公司必須尊重業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，依法采取平等協(xié)商的立場(chǎng)對(duì)待業(yè)主。

2、社區(qū)組織類(lèi)型的變化。傳統(tǒng)老社區(qū)基本沿襲了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的居委會(huì)管理模式，社區(qū)組織形式一般由社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、居民會(huì)議構(gòu)成，社區(qū)居委會(huì)是最重要的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)。在新建商品房社區(qū)，則新增了業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司，組織性質(zhì)各不相同，類(lèi)型更加復(fù)雜多樣。傳統(tǒng)老社區(qū)是居委會(huì)全覆蓋，居委會(huì)占主導(dǎo)地位，被稱(chēng)為小巷總理，除了主要承擔(dān)協(xié)助政府開(kāi)展與居民公共事務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)，同時(shí)還擔(dān)負(fù)著為居民服務(wù)的任務(wù)，有的還要負(fù)責(zé)為居民聯(lián)系房屋水電的維修、停車(chē)管理等小區(qū)管理工作。而在新建商品房社區(qū)則是物業(yè)管理公司全覆蓋，由于物業(yè)管理與居民日常生活息息相關(guān)，物業(yè)公司地位的重要性日益顯現(xiàn)。在業(yè)委會(huì)組織健全、作用顯著的社區(qū)，業(yè)委會(huì)更被居民所認(rèn)同。如何增強(qiáng)居委會(huì)在新建商品房社區(qū)的影響力是擺在人們面前的一個(gè)新問(wèn)題。

3、社區(qū)組織間關(guān)系的復(fù)雜化：由于新建商品房社區(qū)組織類(lèi)型的多樣化，組織間關(guān)系也十分復(fù)雜。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下、城市小區(qū)土地的規(guī)劃、建設(shè)、管理中間蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)利益，分化為不同利益主體的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主及政府行政部門(mén)之間矛盾迭起，社區(qū)維權(quán)事件屢有發(fā)生。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間、居委會(huì)與業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司之間、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)之間，這些社區(qū)組織與政府房管行政部門(mén)和街道辦事處之間，各種關(guān)系如何理順、各自擁有哪些權(quán)利和義務(wù)，都急需規(guī)范。目前我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了《物權(quán)法》及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及一些地方性物業(yè)管理辦法，但實(shí)際生活中，由于不同組織利益和價(jià)值的沖突，彼此之間無(wú)法形成分工合作、共建社區(qū)的良性互動(dòng)和有機(jī)結(jié)合。有的業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間關(guān)系不順暢，甚至常常發(fā)生矛盾糾紛，業(yè)委會(huì)無(wú)法監(jiān)督、改聘物業(yè)公司；有的居委會(huì)與業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司之間銜接不緊密，各行其是；有的小區(qū)業(yè)主無(wú)法監(jiān)督業(yè)委會(huì)、無(wú)法罷免、改選業(yè)委會(huì)；有的地方房管部門(mén)或街道辦事處借口業(yè)委會(huì)是民間自治組織，而對(duì)業(yè)委會(huì)發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾問(wèn)題不聞不問(wèn)、冷漠推脫。如何使新建商品房社區(qū)各組織之間形成良性互動(dòng)關(guān)系，共同建設(shè)和諧社區(qū)，既需要我們從法規(guī)及政策上加以完善和規(guī)范，又需要我們總結(jié)實(shí)踐創(chuàng)新中的典型經(jīng)驗(yàn)。

4、社區(qū)居民人口狀況及社會(huì)關(guān)系的變化：

新建商品房社區(qū)總體來(lái)說(shuō)，居民的經(jīng)濟(jì)狀況良好、貧困人口少，這使得居委會(huì)的工作內(nèi)容不同于傳統(tǒng)老社區(qū)。盡管對(duì)社區(qū)工作我們提出既要面對(duì)福利對(duì)象，又要面向全體居民，但在以往社區(qū)工作中，居委會(huì)的主要工作對(duì)象實(shí)際上是社區(qū)中的老弱貧幼。新建商品房社區(qū)經(jīng)濟(jì)困難人群較少，社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、治安、公共設(shè)施又基本上由物業(yè)公司提供服務(wù)，因此居委會(huì)在這些方面的工作內(nèi)容相應(yīng)減少，在居民心目中的重要性也隨之下降，因此居委會(huì)在新建商品房社區(qū)必須尋找新的、讓居民認(rèn)同的生長(zhǎng)點(diǎn)。

鄰里關(guān)系淡化，缺乏互動(dòng)交往，缺乏社區(qū)凝聚力。由于新建商品房社區(qū)是90年代以來(lái)住房商品化改革的產(chǎn)物，社區(qū)建成時(shí)間短，居民來(lái)自四面八方、不同職業(yè)、不同單位，彼此之間不熟悉，既不是老鄰居、又不是老同事，居民之間沒(méi)有業(yè)緣關(guān)系、地緣關(guān)系。鄰里交往更加貧乏。再加上商品房社區(qū)以中青年居民為主，他們多是在職人員，生存競(jìng)爭(zhēng)壓力大，工作節(jié)奏緊張，活動(dòng)空間以工作單位為主，缺乏參與社區(qū)建設(shè)的時(shí)間、精力和熱情。在這些社區(qū)改善居民關(guān)系、調(diào)動(dòng)居民參與的難度更大。可以通過(guò)現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建成業(yè)主論壇、小區(qū)BBS等，使業(yè)主可以隨時(shí)方便地通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行互動(dòng)，討論社區(qū)中的公共事務(wù)，增進(jìn)交流和溝通。

當(dāng)然也應(yīng)看到新建商品房社區(qū)進(jìn)行社區(qū)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)。由于購(gòu)置商品房主要取決于人們的收入水平，因而不同商品房的社區(qū)成員具有大致相同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，社區(qū)呈現(xiàn)出階層化趨勢(shì)，同一社區(qū)居民的需求和消費(fèi)能力呈現(xiàn)出一致性，這便于社區(qū)服務(wù)的定位。在中高檔商品房社區(qū)居民經(jīng)濟(jì)收入較高，便于開(kāi)展一些面向居民需求的有償服務(wù)項(xiàng)目。

二、新建商品房社區(qū)相關(guān)問(wèn)題的爭(zhēng)議與討論

1、業(yè)委會(huì)與居委會(huì)：合并還是分立？在業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系問(wèn)題上，有人提出應(yīng)當(dāng)將二者合而為一。其理由主要是：一居委會(huì)與業(yè)委會(huì)均是由同一居住區(qū)的住戶(hù)選舉產(chǎn)生的自治組織，重復(fù)設(shè)置引起工作中許多不必要的矛盾。[②]《物權(quán)法》草案規(guī)定的業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)許多都與居民會(huì)議、居民委員會(huì)的職責(zé)有交叉，如對(duì)任意棄置垃圾、侵占通道，違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建等，一件事情兩個(gè)群眾自治組織管，勢(shì)必容易產(chǎn)生矛盾；[③][④]二無(wú)形中增加了管理成本。居委會(huì)的管理工作人員的工資及辦公經(jīng)費(fèi)由政府負(fù)責(zé)支付，業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)則由物業(yè)公司支付（也有的業(yè)委會(huì)沒(méi)有經(jīng)費(fèi)），浪費(fèi)了納稅人和業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)。[⑤]業(yè)委會(huì)和居委會(huì)合一，政府管理成本將最低，居民自治程度將最高；[⑥]

筆者認(rèn)為，居委會(huì)與業(yè)委會(huì)應(yīng)分開(kāi)設(shè)置、相互配合，實(shí)現(xiàn)既分工又整合的關(guān)系。理由如下：從法律上，居委會(huì)與業(yè)委會(huì)是兩種性質(zhì)不同的組織，應(yīng)分開(kāi)設(shè)立。居民委員會(huì)是憲法和居委會(huì)組織法確立的城市基層群眾性自治組織。業(yè)委會(huì)是作為住宅所有者對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，其差別顯著：（1）二者涵蓋的人口不同。業(yè)委會(huì)是所有住宅所有權(quán)者即業(yè)主的自治組織，涵蓋的人口很明確是房屋所有人即業(yè)主，非所有權(quán)者（如租用房屋者），不應(yīng)包括在內(nèi)。而社區(qū)居委會(huì)是轄區(qū)內(nèi)所有居民的組織，居民這一概念似乎因?yàn)檫^(guò)于簡(jiǎn)單、顯而易見(jiàn)，因而很少被人們注意和分析。什么是居民？按字面意義上講就是固定住在某一地方的人。《居組法》規(guī)定：“年滿(mǎn)18周歲的本居住地居民，不分民族、種族、性別、家庭出生、宗教信仰、教育程度、財(cái)產(chǎn)狀況、居住期限，都有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。”在實(shí)際工作中，居民主要以是否為本地戶(hù)籍為標(biāo)準(zhǔn)。但是現(xiàn)實(shí)是人戶(hù)分離現(xiàn)象很多。業(yè)主與居民并不等同，居民不一定是業(yè)主，業(yè)主也不一定就是居民，如有的業(yè)主屬于投資置業(yè)，或出租或保值，本人既不居住也不遷移戶(hù)口。但也有一些社區(qū)，業(yè)主與居民基本重合。（2）二者的職能不同。業(yè)主委員會(huì)的主要職能是代表業(yè)主對(duì)業(yè)主所擁有的物業(yè)實(shí)施自治管理，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。按照《居組法》社區(qū)居委會(huì)有七項(xiàng)主要職能，除了與業(yè)主居住和生活有關(guān)的小區(qū)物業(yè)自治事宜外，還包括協(xié)助政府做好與居民利益有關(guān)的公共事務(wù)、開(kāi)展社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)等多方面內(nèi)容，說(shuō)明居委會(huì)的職責(zé)范圍要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于業(yè)委會(huì)的職責(zé)。業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的職能是部分與整體的關(guān)系。（3）代表的利益不同。業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，代表的是業(yè)主的利益。居委會(huì)則是一個(gè)特殊的自治組織，我國(guó)憲法將居委會(huì)放在憲法第三章《國(guó)家機(jī)構(gòu)》里的最后一條，規(guī)定：“城市和農(nóng)村按居民居住地區(qū)設(shè)立的居民委員會(huì)或村民委員會(huì)是基層群眾性自治組織”，并賦予居委會(huì)協(xié)助基層政府做好與居民利益相關(guān)的各項(xiàng)工作的任務(wù)，表明了居委會(huì)具有行政性與自治性的雙重屬性，人們常稱(chēng)居委會(huì)干部、社區(qū)干部、說(shuō)明了它與政府之間緊密的聯(lián)系。這一行政色彩使之既代表社區(qū)全體居民的利益，又必然像政府組織一樣具有代表社會(huì)公共利益的立場(chǎng)。（4）涵蓋范圍不同。居委會(huì)與業(yè)委會(huì)所涵蓋的地域不完全一致。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，涵蓋范圍較小。現(xiàn)行的社區(qū)居委會(huì)轄區(qū)一般是經(jīng)過(guò)社區(qū)體制改革后形成的，大都經(jīng)過(guò)了整合、合并，通常一個(gè)居委會(huì)轄區(qū)可能包含了多個(gè)住宅小區(qū)，有多個(gè)業(yè)委會(huì)，有的城區(qū)為使社區(qū)辦公用房、服務(wù)用房達(dá)標(biāo)（如每個(gè)社區(qū)辦公服務(wù)用房達(dá)到200平米），只有把幾個(gè)社區(qū)合并。另外居委會(huì)較業(yè)委會(huì)在城市中涵蓋面更廣泛，據(jù)2005年全國(guó)社區(qū)現(xiàn)狀抽樣調(diào)查顯示，99％的社區(qū)建立了居委會(huì)、只有22％的社區(qū)建立了業(yè)主委員會(huì)。據(jù)報(bào)道，北京市3200個(gè)住宅項(xiàng)目中，成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的只有574個(gè)，成立率僅為17．9%。[⑦]其它城市如南京、廣州等地，也是類(lèi)似，成立比率一般不超過(guò)1/3。業(yè)委會(huì)不僅成立率低，而且許多業(yè)委會(huì)發(fā)揮的作用有限。這主要是由于業(yè)委會(huì)作為新興的純民間組織，沒(méi)有明確的法律地位，沒(méi)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)、業(yè)委會(huì)委員沒(méi)有薪酬，完全是因?yàn)闊嵝墓媸聵I(yè)而無(wú)償奉獻(xiàn)，業(yè)委會(huì)成立實(shí)行備案制，政府主管部門(mén)并不能強(qiáng)制小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，這些都影響了業(yè)委會(huì)的持續(xù)發(fā)展。而且當(dāng)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商能為業(yè)主提供較為滿(mǎn)意的住房和服務(wù)時(shí)，彼此之間相安無(wú)事，業(yè)主甚至不要求成立業(yè)委會(huì)。這些都造成業(yè)委會(huì)成立率低、覆蓋面小。

業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)并不是毫不相干的組織，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居委會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居委會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取其意見(jiàn)。基本確定了居委會(huì)與業(yè)委會(huì)之間有指導(dǎo)與被指導(dǎo)、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。

因此居委會(huì)與業(yè)委會(huì)在理論上是兩個(gè)既有關(guān)聯(lián)、又具有不同屬性的組織，二者不能合并，但應(yīng)整合各自功能，共同管理好社區(qū)。在實(shí)踐中，在成立了業(yè)委會(huì)的住宅區(qū)，應(yīng)將業(yè)委會(huì)工作納入居委會(huì)的工作范圍，居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。在沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的住宅區(qū)，可以由居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)。應(yīng)將這些規(guī)定上升為政策制度，以免業(yè)委會(huì)、居委會(huì)推卸責(zé)任，或者居委會(huì)出面處理問(wèn)題時(shí)，物業(yè)公司不予接待和接受。

2、如何尋求新建商品房社區(qū)居委會(huì)工作的落腳點(diǎn)。在新建商品房社區(qū)，與居民生活密切相關(guān)的小區(qū)管理已由物業(yè)承擔(dān)了有關(guān)的管理和服務(wù)職能，居委會(huì)的未來(lái)發(fā)展必須側(cè)重物業(yè)管理公司職責(zé)之外的社區(qū)社會(huì)事務(wù)，主要包括與居民利益相關(guān)的社區(qū)服務(wù)、社區(qū)自治等，以社會(huì)管理、社會(huì)服務(wù)為主。在新建商品房社區(qū)，居委會(huì)的工作應(yīng)包括四方面內(nèi)容：一是協(xié)助政府做好與居民生活及利益有關(guān)的公共事務(wù)與公益事務(wù)，完善社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)，這是居委會(huì)工作的傳統(tǒng)項(xiàng)目。這些工作常常與政府在社區(qū)中的公共服務(wù)是密不可分的。因此，在目前社區(qū)公共服務(wù)站與居委會(huì)的關(guān)系問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)將協(xié)助政府工作的社區(qū)公共服務(wù)站與居委會(huì)相融合，而不是相割裂。即使是新建商品房社區(qū)仍存在公共服務(wù)事務(wù)，如辦老年乘車(chē)優(yōu)待證、辦獨(dú)生子女證等。二是在將物業(yè)自治納入居委會(huì)的工作內(nèi)容之一。長(zhǎng)期以來(lái)，由于城市居民與社區(qū)利益的關(guān)聯(lián)程度較弱，社區(qū)自治在城市始終找不到落腳點(diǎn)，居民參與程度低、四個(gè)民主難以落實(shí)等問(wèn)題成為困擾城市社區(qū)發(fā)展的瓶頸、得不到有效解決，居民與居住社區(qū)之間利益關(guān)聯(lián)程度最大的便是物業(yè)自治。將物業(yè)自治納入居委會(huì)工作的重要內(nèi)容之一，是發(fā)揮社區(qū)自治功能、調(diào)動(dòng)居民參與的最好體現(xiàn)。比較小區(qū)制定的《業(yè)主公約》和《居民公約》，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，《業(yè)主公約》的規(guī)定十分具體詳實(shí)，涉及到業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)和使用和維修、物業(yè)費(fèi)的繳納、違約責(zé)任等等，是切實(shí)可行、實(shí)實(shí)在在的自我管理。而《居民公約》往往空泛而抽象，比如熱愛(ài)祖國(guó)、家庭和睦、鄰里團(tuán)結(jié)，通常不能真正發(fā)揮自治作用。對(duì)于物業(yè)自治，在成立了業(yè)委會(huì)的社區(qū)，居委會(huì)可以通過(guò)指導(dǎo)業(yè)委會(huì)工作來(lái)進(jìn)行物業(yè)自治，由于現(xiàn)有居委會(huì)涵蓋地域較大，不可能對(duì)每個(gè)小區(qū)深入接觸和了解，業(yè)委會(huì)的成立有利于加強(qiáng)社區(qū)的物業(yè)自治管理，監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。在沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的社區(qū)，可由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)的職能。三是協(xié)調(diào)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司間的矛盾。在商品房社區(qū)，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾十分普遍。由于居委會(huì)的組織性質(zhì)，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生矛盾時(shí)，不涉及自身利益，可保持中立立場(chǎng)，從中進(jìn)行調(diào)解和協(xié)調(diào)，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。四是在新建商品房社區(qū)設(shè)立社會(huì)工作站，開(kāi)展面向居民需求的社區(qū)服務(wù)。盡管這些社區(qū)居民在貧困救助方面的需求減少了，但仍存在其它方面的需求，回應(yīng)居民社會(huì)服務(wù)需求是樹(shù)立居委會(huì)在商品房社區(qū)威信的重要途徑。比如有的社區(qū)為雙職工家庭開(kāi)設(shè)“午托”、“晚托”服務(wù)，解決了年輕父母因工作繁忙、沒(méi)有時(shí)間照管孩子的難題，減輕了家長(zhǎng)的負(fù)擔(dān)，受到居民的歡迎。有為才能有位，如果居委會(huì)工作只局限于協(xié)助政府工作的傳統(tǒng)項(xiàng)目，必然會(huì)喪失在居民心目中的地位，居民與居委會(huì)之間更加陌生和隔離。

三、面對(duì)新情況、新問(wèn)題，新建商品房小區(qū)社區(qū)管理的原則有哪些？

1、以人為本、共建和諧的原則——即無(wú)論實(shí)行哪種社區(qū)管理模式，都應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、服務(wù)居民為宗旨，一切為業(yè)主服務(wù)、一切為居民服務(wù)、共同建設(shè)和諧家園應(yīng)成為社區(qū)內(nèi)各主體思考問(wèn)題、處理問(wèn)題的基本出發(fā)點(diǎn)。物業(yè)公司、居委會(huì)、政府和業(yè)主，這些利益主體之間盡管有這樣或那樣的矛盾，但是仍存在調(diào)和的可能。小區(qū)和諧物業(yè)公司才能收到物業(yè)費(fèi)、才能持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)、才能獲得經(jīng)濟(jì)效益，政府也期望努力創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的社會(huì)局面，業(yè)主更是希望居住小區(qū)安全、整潔、和諧有序。共同的目標(biāo)和愿望使各主體間能夠求同存異、共建和諧。

2、依法管理的原則——依法治理社區(qū)是現(xiàn)代社區(qū)管理的必然要求。當(dāng)產(chǎn)權(quán)人由國(guó)家或單位來(lái)體現(xiàn)時(shí)可以憑借行政手段進(jìn)行管理，而在新建商品房社區(qū)，必須實(shí)行依法管理原則。社區(qū)各管理組織應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使各自的管理權(quán)限，處理與其他組織及業(yè)主之間的關(guān)系。同時(shí)，在各主體之間發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)倡導(dǎo)先由在群眾中有一定權(quán)威的組織如社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處進(jìn)行協(xié)調(diào)和調(diào)解，而不是放任矛盾激化或者動(dòng)輒訴諸法律。業(yè)主與物管的許多糾紛往往始于瑣碎的民事糾紛，但由于缺乏中間人的調(diào)解，導(dǎo)致糾紛放大，從民事糾紛上升為刑事案件。

3、注重中國(guó)特色的原則——雖然在新建商品房社區(qū)，以街道或社區(qū)黨組織為主導(dǎo)進(jìn)行社區(qū)管理，可能有國(guó)家滲透社會(huì)之嫌，但是我國(guó)的社區(qū)建設(shè)必須符合本國(guó)國(guó)情。我國(guó)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較落后、人口數(shù)量眾多、人口素質(zhì)不高、社會(huì)矛盾仍然突出的發(fā)展中國(guó)家，社會(huì)穩(wěn)定是改革發(fā)展的基本保證。業(yè)委會(huì)與居委會(huì)同是自治組織，但居委會(huì)被賦予更多的權(quán)威，《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定居委會(huì)與業(yè)委會(huì)之間有指導(dǎo)與被指導(dǎo)、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系，因?yàn)樯鐓^(qū)居委會(huì)在我國(guó)具有代表居民與協(xié)助政府的雙重屬性，在新建商品房社區(qū)，以居委會(huì)為主導(dǎo)保持與基層群眾的密切聯(lián)系，既是社會(huì)穩(wěn)定、社會(huì)管理的需要，也是黨和政府密切聯(lián)系群眾的必不可少的橋梁和紐帶。

4、制度服從實(shí)效的原則。各項(xiàng)社區(qū)管理制度是根據(jù)當(dāng)時(shí)的社會(huì)環(huán)境制定的，它只是相對(duì)穩(wěn)定的，目前我國(guó)社會(huì)生活變遷迅速，原有的法律條例可能落后于現(xiàn)實(shí)生活，即使新出臺(tái)的一些政策規(guī)定，也可能有不完善之處，因此，在社區(qū)管理制度設(shè)計(jì)中應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，及時(shí)總結(jié)基層實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中的制度創(chuàng)新，適時(shí)修改不符合實(shí)踐規(guī)律的規(guī)定。比如為了加強(qiáng)政府對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)，2007年新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)2003年的條款進(jìn)行了修訂，業(yè)委會(huì)成立的指導(dǎo)部門(mén)增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”。這一修訂有助于解決實(shí)踐中存在的業(yè)委會(huì)管理缺位的問(wèn)題。一方面要加快相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，將實(shí)踐中的新經(jīng)驗(yàn)、好做法上升為政策法規(guī)。另一方面在法律法規(guī)滯后于實(shí)踐發(fā)展的情形下，應(yīng)積極進(jìn)行實(shí)踐探索，而不能拘泥于現(xiàn)有規(guī)定、無(wú)所作為。

四、新建商品房小區(qū)社區(qū)管理的主要經(jīng)驗(yàn)有哪些？

第一、發(fā)揮黨和政府的主導(dǎo)作用。現(xiàn)代社會(huì)中，政府對(duì)社會(huì)秩序的形成起著主導(dǎo)作用。無(wú)論是政策法規(guī)的制定，還是實(shí)踐中的推動(dòng)，都離不開(kāi)黨和政府的主導(dǎo)。在管理有序、關(guān)系和諧的新建商品房社區(qū)，都離不開(kāi)街道辦、社區(qū)黨組織的介入。商品房社區(qū)的大量涌現(xiàn)是我國(guó)城市基層社會(huì)結(jié)構(gòu)的重大變遷。黨和政府應(yīng)重視新建商品房社區(qū)的管理工作，重視業(yè)委會(huì)工作，重視調(diào)解業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間的糾紛，加強(qiáng)制度建設(shè)、工作指導(dǎo)和監(jiān)督，不能因?yàn)檫@些工作與政府部門(mén)沒(méi)有直接利益關(guān)系而放任自流。為加強(qiáng)政府對(duì)新建商品房社區(qū)的有效管理，建議政府將商品房小區(qū)的管理工作（包括社區(qū)管理、物業(yè)管理、業(yè)主自治）統(tǒng)一納入到街道辦事處的指導(dǎo)范圍，確定一名副主任分管該項(xiàng)工作。因?yàn)榻值罁碛胸S富的社區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，比較了解所屬社區(qū)各樓盤(pán)狀況，便于居民就近方便反映問(wèn)題。

第二、制度先行，建立各方聯(lián)席會(huì)議制度，形成居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司各方協(xié)商共建機(jī)制。針對(duì)新建商品房社區(qū)各類(lèi)組織的發(fā)展所帶來(lái)的新問(wèn)題，各地進(jìn)行了積極有益的實(shí)踐探索。雖然各地探索出的模式不盡相同，但都建立了各方聯(lián)席會(huì)議制度，形成共同協(xié)商處理社區(qū)事務(wù)的治理模式。上海、南京、大連、深圳、無(wú)錫等多個(gè)城市的社區(qū)管理實(shí)踐證明，這種模式變各自為戰(zhàn)為相互合作，有利于社區(qū)和諧共建。南京市秦淮區(qū)探索“四位一體”社區(qū)微觀(guān)組織民主協(xié)商治理模式，通過(guò)社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司成員聯(lián)席會(huì)議等有效的運(yùn)作方式，實(shí)行社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)下的業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理公司共同協(xié)商處理社區(qū)事務(wù)、共同參與社區(qū)建設(shè)的社區(qū)一體化治理模式。[⑧]上海塘橋街道在新建住宅區(qū)推行三位一體，一門(mén)服務(wù)。將業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司納入到居委會(huì)的管理體系當(dāng)中。建立居委會(huì)主任、物業(yè)經(jīng)理、業(yè)委會(huì)主任聯(lián)系會(huì)議制度，共同協(xié)商解決整體性、突擊性等管理中的重大問(wèn)題，三個(gè)組織既各司其職，又互相配合，共創(chuàng)文明小區(qū)。[⑨]由于許多住宅小區(qū)未及時(shí)成立起業(yè)委會(huì)，在實(shí)踐中，三位一體常變?yōu)槎灰惑w，社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)了業(yè)委會(huì)的職能。將社區(qū)管理與物業(yè)管理相結(jié)合，將物業(yè)管理融入社區(qū)建設(shè)，共建社區(qū)。如南京市紅花街道龍?jiān)沸略⑸鐓^(qū)通過(guò)社區(qū)與物業(yè)聯(lián)合，攜手共建社區(qū)。社區(qū)和物業(yè)公司既講分工，更注重相互介入、彼此支持。發(fā)揮物業(yè)公司在人、財(cái)、物上的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮社區(qū)在與部門(mén)協(xié)調(diào)、做群眾工作上的特長(zhǎng)，兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、密切配合，取得了居民的理解和支持。[⑩]

新建商品房社區(qū)管理必須制度先行。新建商品房社區(qū)內(nèi)部組織類(lèi)型多樣、關(guān)系復(fù)雜，不同于傳統(tǒng)居委會(huì)社區(qū)。傳統(tǒng)社區(qū)經(jīng)過(guò)20多年的規(guī)范化建設(shè)，基本建立起來(lái)了完善的社區(qū)組織體系及相應(yīng)的管理制度。多數(shù)社區(qū)都成立了社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、居民代表會(huì)議、協(xié)商議事會(huì)、社區(qū)民間組織。各組織工作職責(zé)明確、工作程序規(guī)范。形成了較為完備的居民民主選舉制度、民主決策制度、居民自治公約、民主監(jiān)督制度。而在新型商品房社區(qū)，許多制度尚不完備。從先進(jìn)商品房社區(qū)的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，他們都制定了詳細(xì)完備的管理制度，特別是增加了業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)章程，規(guī)范不同組織的權(quán)力和義務(wù)，工作的規(guī)范程序。

第三、實(shí)行真正民主自治，把民主權(quán)利交給廣大業(yè)主。建立一整套財(cái)務(wù)制度，形成嚴(yán)密的監(jiān)督機(jī)制。新建商品房小區(qū)業(yè)委會(huì)面臨著監(jiān)管難題。由于缺乏健全的制度安排，業(yè)委會(huì)一方面有時(shí)被業(yè)主誤解牟取私利，另一方面一些地方又發(fā)生了業(yè)委會(huì)成員吃拿卡要或被物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商收買(mǎi)的腐敗現(xiàn)象。上述社區(qū)聯(lián)席會(huì)議制度有利于對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管，避免了業(yè)委會(huì)單一管理可能導(dǎo)致的監(jiān)管漏洞。但業(yè)委會(huì)的規(guī)范運(yùn)作還需要廣大業(yè)主的監(jiān)督。應(yīng)當(dāng)健全監(jiān)督制度，設(shè)立監(jiān)督管理委員會(huì)，加強(qiáng)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管，要求業(yè)委會(huì)公開(kāi)自己的工作成果、財(cái)務(wù)狀況等。業(yè)委會(huì)要有效運(yùn)作必然要擁有財(cái)力、動(dòng)用財(cái)力，只有完善財(cái)務(wù)制度，才能讓業(yè)委會(huì)有錢(qián)辦事、才能讓業(yè)主放心，才能保障業(yè)委會(huì)的健康發(fā)展。為防止業(yè)委會(huì)出問(wèn)題。南京市奧體新城清竹園小區(qū)業(yè)委會(huì)制定了一整套財(cái)務(wù)制度。請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)以外的業(yè)主來(lái)監(jiān)督，一切公開(kāi)化，一切民主化。明確規(guī)定：2000元以?xún)?nèi)開(kāi)支由主任辦公會(huì)決定；2000至8000元開(kāi)支，由全體委員討論，并征求業(yè)主代表意見(jiàn)；8000元以上開(kāi)支，要召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，并報(bào)物業(yè)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)委員報(bào)銷(xiāo)費(fèi)用，要經(jīng)3個(gè)人簽字認(rèn)可。同時(shí)，還成立了財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督小組，共有5人，其中2人是業(yè)主代表，而且是高級(jí)會(huì)計(jì)師。業(yè)主委員會(huì)每一筆賬都要接受他們審查，一個(gè)月審查一次，審查后向全體業(yè)主公布。[11]這種財(cái)務(wù)公開(kāi)、民主管理的程度已接近于我國(guó)農(nóng)村村民自治，真正體現(xiàn)了社區(qū)的自治性。業(yè)委會(huì)，內(nèi)有業(yè)主代表的監(jiān)督，外有街道居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，必將更好地促進(jìn)其規(guī)范運(yùn)作，更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)。

第四把好用人關(guān)，選好居委會(huì)、業(yè)委會(huì)成員。社區(qū)基層工作的好壞取決于基層工作者的素質(zhì)和能力。居委會(huì)、業(yè)委會(huì)工作任務(wù)繁雜，直接面向廣大群眾，而居民（或業(yè)主）利益各不相同、素質(zhì)參差不齊。如果居委會(huì)、業(yè)委會(huì)成員缺乏足夠的動(dòng)員、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，就無(wú)法使業(yè)主彼此達(dá)成一致，也無(wú)法調(diào)解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。在實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)凡是工作做得有聲有色、為廣大業(yè)主所信服的居委會(huì)和業(yè)委會(huì)，都是甘于奉獻(xiàn)、尊重業(yè)主權(quán)利、做了大量協(xié)調(diào)工作的，以南京市奧體新城清竹園小區(qū)業(yè)委會(huì)為例，為了成立業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)籌備組千方百計(jì)找到業(yè)主資料，電話(huà)打了幾千個(gè)，簡(jiǎn)報(bào)出了13期，每個(gè)人累得筋疲力盡，最終調(diào)動(dòng)起廣大業(yè)主的參與熱情，第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，1029戶(hù)居民中有近500戶(hù)居民親自參會(huì)，沒(méi)來(lái)的也都書(shū)面委托代表過(guò)來(lái)。當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)糾紛時(shí)，業(yè)委會(huì)成員都上門(mén)調(diào)查、協(xié)商調(diào)解解決問(wèn)題。[12]北京市海淀區(qū)華盛家園社區(qū)居委會(huì)多次協(xié)調(diào)物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，把為居民解難事作為服務(wù)的重點(diǎn)，公布了服務(wù)電話(huà)和手機(jī)號(hào)碼，節(jié)假日不關(guān)機(jī)，天天值班，居民有事，隨叫隨到，換來(lái)了廣大居民對(duì)居委會(huì)工作的理解和支持。[13]同時(shí)，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)成員還應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)自治、業(yè)委會(huì)等方面的業(yè)務(wù)知識(shí)、政策法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。從綠化管理到電梯維修、從房屋建筑到財(cái)務(wù)管理、從物業(yè)服務(wù)合同的簽訂到維修基金的使用，都需要相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。