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當前，**各地方稅務機關正在按照自治區地稅局的統一部署開展土地增值稅清算工作。在開展土地增值稅清算工作過程中，有幾個問題要加以注意。

一、關于清算單位的確定問題

根據國家稅務總局國稅發〔20**〕187號通知規定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算；開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。如果清算單位確定錯誤，計算出的增值額和應繳土地增值稅額是不相同的。

二、關于土地增值稅的具體計算問題

在土地增值稅的具體計算中，扣除項目金額的確定是土地增值稅清算工作的難點，也是重點。

(一)基本計算公式

應繳土地增值稅=增值額×適用稅率=(轉讓房地產收入-扣除項目金額)×適用稅率1.轉讓房地產收入包括：貨幣收入、實物收入和其他收入。

2.扣除項目金額包括：(1)取得土地使用權所支付的金額；(2)開發土地的成本、費用；(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉讓房地產有關的稅金；(5)財政部規定的其他扣除項目。

扣除項目具體為：

(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

(2)開發土地和新建房及配套設施(簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按(1)、(2)項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按(1)、(2)項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。

(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)根據條例第六條第(五)項“財政部規定的其他扣除項目”規定：對從事房地產開發的納稅人可按(1)、(2)項規定計算的金額之和加計20％的扣除。但這條規定不適用“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的”情形。國家稅務總局國稅函發[1995]110號第六點第（一）款規定：“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。”這點在實際工作中要加以注意。

（二）簡便計算公式

實際工作中，用簡便計算公式計算土地增值稅額較方便。

1.增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

2.增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額=增值額×40％—扣除項目金額×5％

3.增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

4.增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

以上公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。

三、關于“起征點”問題

土地增值稅政策沒有起征點的提法，但細細分析其政策規定，對“普通標準住宅”和“轉讓國有土地使用權”實際有起征點。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。”這條規定，實際上確保了納稅人增值額在20%以內是免征土地增值稅的，增值額超過扣除項目金額20%的應就其全部增值額按規定計稅。但這條規定不適用于建造“非普通標準住宅”出售的情形，也不適用于“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓”的情形。

四、關于“普通住宅”的標準問題

我認為，關于“普通住宅”的標準，從20**年6月1日起按新標準執行，之前應按原標準執行。具體執行時以稅款所屬期對應標準的適用政策執行。

（一）原標準

自治區人民政府辦公廳桂政辦發[2000]47號文件規定：從2000年5月1日起，凡是在報建住房建設項目時，經有關部門審批對其建設類別未確定為高級公寓、別墅、度假村的住房為普通住宅。

（二）新標準

國家稅務總局、財政部、建設部國稅發[20**]89號規定：20**年5月31日以前，各地要根據國辦發[20**]26號文件規定，公布本地區享受優惠政策的普通住房標準，從20**年6月1日起執行。

以欽州市為例。欽州市人民政府規定欽州市普通住房應同時滿足以下條件：

1.住宅小區建筑容積率在1.0以上；

2.單套建筑面積在144平方米以下；

3.實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.44倍以下。

五、關于同一項目既有普通住房又有非普通住房，如何分攤共有成本費用問題

對于房地產開發公司同一項目既有普通住房又有非普通住房，如何分攤共有成本費用，本人認為應分別按普通住房、非普通住房的建筑面積分攤共有成本費用，并分別計算扣除額計稅。統一共有成本費用的分攤方法很有必要，它可以減少征納雙方的矛盾，平衡納稅人之間的稅負。

六、關于成本費用扣除項目的相關問題

對于房地產開發公司為了臨街商用房好銷售，投資建設房地產開發項目范圍內的城建道路等發生的成本費用能否扣除問題，本人認為，可視同其投資建游泳池、假山以及公共綠化等公共配套設施的成本費用給予扣除。

七、關于扣除項目的“合法有效憑證”問題

現行政策規定，扣除項目扣除金額應有“合法有效憑證”才能給予扣除。但現行政策對“合法有效憑證”的規定不夠明確，在實際工作中難以把握。本人認為，對“合法有效憑證”應作出統一規定，以消除執法的隨意性。根據現行稅收政策規定，結合工作實踐經驗，本人認為“合法有效憑證”應包括：稅務發票、完稅證明；財政收款收據；各種產生法律效力的合同；法院判決書、裁定書、調解書以及由法院執行的仲裁裁決書、公證債權文書；拍賣成交證明；政府正式文件；符合財務制度規定可入賬的合法憑證等。但“合法有效憑證”需經稅務機關審定。

八、關于“預征”及“按實計征”的區別問題

(一)預征的前提

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

實際工作中，由于房地產開發項目時間較長，“預征”容易成為基層稅務機關的普遍征收辦法，大家往往把“預征率”和“征收率”兩個概念混淆，把預征率作為土地增值稅的征收率來執行，其結果是造成稅款的大量流失。特別是對于純粹轉讓國有土地使用權的行為及從沒有進行過土地增值稅清算的地方更是如此。這點應引起高度重視。

例：某公司取得一塊國有土地使用權出讓原價是660萬元，現轉讓給另一家公司，轉讓價為1980萬元，基層稅務機關按預征率1.5%征收土地增值稅稅款為30萬元。實際應繳土地增值稅稅款計算：增值額=1980—轉讓收入繳納的稅款143-取得土地原價660=1177萬元，應繳土地增值稅=1177×50%—（143+660）×15%=468萬元，少征438萬元。

（二）按實計征的情形

我認為，以下情形應按實計征土地增值稅，不能按預征率計征：

1.納稅人取得國有土地使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的。這種情形，土地上并無項目，也就無所謂“在項目全部竣工結算前”，因此，是不適用預征政策的，應按實計征土地增值稅。

2.納稅人取得國有土地使用權后，只對土地進行“三通一平”或打好基礎尚未進行房屋建造，直接將土地使用權轉讓的。這種情形，可視同“該項目已全部竣工、辦理結算了”，因此，應按實計征土地增值稅。

3.納稅人取得國有土地使用權后，進行1棟或若干棟房屋建造，不預售，竣工辦理結算后一次性轉讓或未竣工辦理結算即整體轉讓的。這種情形不適用預征政策，應按實計征土地增值稅。

4.納稅人取得房產產權后，未進行任何實質性的改造即轉讓的；或雖進行實質性改造但改造竣工辦理結算后一次性轉讓的。這種情形也不適用預征政策，應按實計征土地增值稅。

5.納稅人一次性轉讓持有的全部股權，且以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物的，應按實計征土地增值稅。

九、關于“國有土地”和“農村集體土地”的區別問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。”實際工作中，要注意“國有”的前提。

《中華人民共和國土地管理法》第八條規定：“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。目前，只有國家土地管理部門才有權征用農民集體所有土地轉為國有土地。實際工作中，對于國家因建設項目建設需要征用農民集體所有土地，農民取得的補償收入是不征收土地增值稅的。對于轉讓土地使用權的行為，要注意調查清楚是不是國有土地。

十、關于“出讓”和“轉讓”的區別問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。”實際工作中，要注意區分“出讓”和“轉讓”兩個概念。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第七條規定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”第三十六條規定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為”。也就是說，國家“出讓”土地使用權是不征收土地增值稅的，而納稅人“轉讓”國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的才征收土地增值稅。因此，在實際工作中，不能把“出讓”和“轉讓”兩個概念混淆起來統一征收土地增值稅。（作者：李經群）