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第一章房屋建筑面積計算

一、一般規定

1.1.1面積測算包括房屋建筑面積，共有共用建筑面積，產權面積，使用面積等測算。

1.1.2房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

1.1.3房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

1.1.4房屋的共有共用建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

1.1.5房屋的使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。

1.1.6房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20米以上的，計算自然層數。

假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水廂間、層高2.20米以上與房屋非整體結構的屋面零星房屋不計層數。

所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中本權屬單元所在部位垂直方向的第幾層。地上層次以正數表示，地下層次以負數表示。

房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。

二、計算全部建筑面積的范圍

1.2.1永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積。多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。

1.2.2房屋內的附層、夾層、插層、管道層，技術層及其梯間、電梯間層高在2.20米以上的按其墻外圍水平投影面積計算。如其墻體為非垂直墻體，則按本規則非垂直墻體房屋建筑面積計算規定計算。

1.2.3穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

1.2.4樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

1.2.5房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、平頂房屋及斜面結構房屋高度在2.20米以上部位，按其外圍水平投影面積計算。

1.2.6屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按其各層水平投影面積總和計算。

1.2.7挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

1.2.8與房屋相連的有柱走廊、檐廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

1.2.9原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上部位，按其外圍水平投影面積計算。

1.2.10房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

1.2.11層高在2.20米以上的地下室、半地下室（包括地下車庫、地下商場）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層、及保護墻）外圍水平投影面積計算。

1.2.12有柱（不含獨立柱和獨立單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

1.2.13玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。既有主墻體又有幕墻的，以主墻體為準計算建筑面積，其墻厚為主墻體厚度計算。無主墻體僅有幕墻的，以幕墻（有幕墻基槽的以基槽）為準計算建筑面積，其墻厚為幕墻（有幕墻基槽的以基槽）厚度計算。

1.2.14屬永久性建筑有柱（不含獨立柱和獨立單排柱）層高在2.20米以上的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

1.2.15位于自然層以上的假層房屋或斜面結構房屋，按其高度2.20米以上部位的水平投影面積計算。

1.2.16室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育場（館）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上部位，且自有頂蓋，按其外圍水平投影計算建筑面積（多層按多層計算）。

1.2.17利用高架橋（立交橋）及其引橋下空間加以利用的，高度在2.20米以上部位，且自有頂蓋，按其外圍水平投影計算建筑面積（多層按多層計算）。

1.2.18房屋的伸縮縫（沉降縫），若與室內相通的，其相通部位的伸縮縫（沉降縫）計算建筑面積。

1.2.19層高在2.20米以上的機械車庫不論其高度和停放層數，均按一層計算。

1.2.20倚坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有封閉圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。

1.2.21建在水域上的架空房屋，利用吊腳或鋼筋混凝土結構框架做架空層，有封閉圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算（多層按多層計算）。

1.2.22房屋外墻向內傾斜的錐形房屋，按其高度在2.20米部位外圍水平投影面積計算，多層按多層計算。

1.2.23房屋外墻向四周外側傾斜的倒喇叭型房屋，且其高度（層高）在2.20米以上的，按其底板外圍水平投影計算建筑面積。多層按多層計算。

1.2.24房屋外墻無論向內或向外傾斜，外墻體呈直線或曲線狀，均按其底板至高度（層高）2.20米處之間最小水平截面的水平投影與底板水平投影的重疊部分的外圍水平投影面積計算。

1.2.25飄窗（落地窗）與室內相通，窗臺與室內地坪相平或低于室內地坪，以室內地坪起算高度在2.20米（含2.20米）以上的按其外圍水平投影計算建筑面積。

三、計算一半建筑面積的范圍

1.3.1與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

1.3.2獨立柱或獨立單排柱的門廊、門斗、雨棚、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。

1.3.3未封閉的陽臺（有上蓋）、挑廊（有上蓋）按其圍護結構的的外圍水平投影面積的一半計算。當圍護結構內移或向內向外傾斜，或呈弧狀時，則比較圍護結構最小水平截面外圍水平投影面積和底板水平投影面積的大小，按其二者較小的外圍水平投影面積的一半計算。

1.3.4無頂蓋的室外樓梯按其外圍水平投影面積的一半計算。

1.3.5有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。

四、不計算建筑面積的范圍

1.4.1層高小于2.20米以下的房屋及其附屬部位，包括夾層、插層、技術層和層高小于2.20米或凈高小于2.05米的地下室半地下室，不計算建筑面積。

1.4.2突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳，臺階、挑沿、無柱雨棚等不計算建筑面積。

1.4.3突出外墻外的鋼筋混凝土立柱或圈梁部分不計算建筑面積。外墻寬度以外墻體為準計算。

1.4.4房屋之間無上蓋的架空通廊不計算建筑面積。

1.4.5無上蓋的走廊、挑廊、陽臺不計算建筑面積。

1.4.6與房屋相連有上蓋無柱無圍護結構的門廊、走廊、檐廊不計算建筑面積。

1.4.7突出墻外的窗臺部分不計算建筑面積。

1.4.8房屋天面、挑臺，房屋天面上的花園、花圃、泳池不計算建筑面積。

1.4.9房屋的平臺、花臺、曬臺、以及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等不計算建筑面積。

1.4.10建筑物內用作通風、采光的通天、采光井，不論其高度如何，均不計算建筑面積。

1.4.11騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房、挑廊下底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護物，都不計算建筑面積。

1.4.12消防、檢修等用途的室外爬梯，廣場式室外樓梯不計算建筑面積。

1.4.13利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑，以及利用其它主要作為非房屋用途的建筑或設施作為頂蓋的房屋不計算建筑面積。

1.4.14建筑物內的操作平臺、上料平臺、及利用建筑物的空間安置箱、罐、機器設備的平臺不計算建筑面積。

1.4.15無圍護結構的舞臺（包括露天舞臺），及后臺懸掛幕布、布景的天橋不計算建筑面積。

1.4.16自然層內連接同一自然層內的插層、夾層、閣樓的樓梯不計算建筑面積。

1.4.17天面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施，天面上增加觀賞效果的藝術造型不計算建筑面積。

1.4.18獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干支線不計算建筑面積。

1.4.19與房屋內不相通的房屋間伸縮縫（沉降縫）不計算建筑面積。

1.4.20活動房屋、臨時房屋、簡易房屋不計算建筑面積。

五、計算建筑面積的基本原則

在計算房屋建筑面積時，如遇上述規定以外的情況則按以下原則處理。

1.5.1房屋須是永久性結構，高度（層高）在2.20米（含2.20米）以上。

1.5.2計算全部建筑面積一般是具有頂蓋全封閉的房屋及部位。

1.5.3計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位。

1.5.4不計算建筑面積一般是高度（層高）不足2.20米的房屋及部位，裝飾性建筑及構件，與室內不相通的部位，沿街（巷）為社會公共使用或通行的，無上蓋或者上蓋主要作為社會公共使用或上蓋主要作為其它非房屋用途的其它建筑或設施使用的。

六、相關名詞解釋

1.6.1層高：以室內地坪為起算點，其中平頂房屋和多層房屋，其層高為室內凈高加上本層與上層之間樓板及其抹面厚度（平房加房頂厚度）計算。

1.6.2陽臺頂蓋：陽臺除自有頂蓋外，可以以其它建筑部位的底板作為其頂蓋使用，但應是垂直方向相鄰層建筑部位的底板。如陽臺頂蓋在垂直方向不能完全嚴密遮蓋陽臺時，則以陽臺頂蓋與陽臺的水平投影重疊部分的外圍水平投影計算建筑面積。

1.6.3獨立柱、獨立單排柱：單獨以一根立柱支撐的稱之為獨立柱；與其它建筑部位不相連并以單獨排柱支撐的或與其它建筑一面相連，以單獨排柱支撐，且排柱方向與相連面垂直的稱之為獨立單排柱。

1.6.4凹陽臺凹進部分面積以凈面積計算，再加以封閉或不封閉判定其為全額或半額，凹進部分的墻體作為整幢外墻處理。陽臺與套內空間相連無隔墻，則以外墻自然走向分隔陽臺與套內空間，外墻自然走向部位作為外墻處理。

第二章共有共用建筑面積分攤規則

一、一般規定

2.1.1共有共用建筑面積分攤后，其產權歸參與分攤的（套）戶業主共有，但不劃分各（套）戶攤得面積的具體部位。

2.1.2房屋（套）建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有共用建筑面積。

2.1.3套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+套內陽臺面積。

2.1.4房屋共有共用建筑面積分攤，有合法產權分割協議的，從其協議；無協議或協議不明確或協議不合法的，根據本規則執行。

2.1.5房屋共有共用建筑面積分攤以幢為單位。其分攤僅限于本幢內的共有共用建筑面積，與本幢房屋不相連的公用建筑，如變電房、水泵房、門衛室、保安房等不得分攤到本幢房屋內

2.1.6本幢房屋內為多幢房屋服務的公共設施建筑面積也不得作為共用面積分攤到本幢房屋內。

2.1.7售房單位自營自用的房屋，不得作為共用面積進行分攤，同時必須參與分攤其相應的共有共用建筑面積。

二、共有共用建筑面積的計算與分攤

2.2.1共有共用建筑面積由以下部分組成：

1）、步梯、室外樓梯、電梯井、電梯室(廳)、電梯機房、垃圾道、管道井、水箱間、變電室、設備間、公共門廳、大堂、公共走道、消防控制室、消防通道、公用廁所、值班室、警衛室等共有共用部位的建筑面積，以及幢內專為整幢樓服務的公共用房管理用房等。

單獨具備使用功能的獨立空間，如車庫、倉庫、地下室、人防工程等，以及為多幢房屋提供服務的公共用房、管理用房、設備間、機房等不計入共有共用建筑面積。

2）、套（戶或單元）與共有共用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）為公共墻體，其墻體水平投影面積的一半計入共有共用建筑面積。其中公共墻體在套（戶或單元）一側墻面裝飾層計入套（戶或單元）使用面積。不作為墻體水平投影面積。

2.2.2整幢房屋的共有共用建筑面積等于整幢房屋的總建筑面積減去整幢房屋內各套套內建筑面積之和，再減去單獨具有使用功能的獨立空間以及為多幢房屋服務的公共用房、管理用房、設備間等。

2.2.3屬于整幢房屋共有共用的建筑面積，以各套內建筑面積與整幢房屋各套內建筑面積總和加權分攤，其具體計算如下：

整幢房屋共有共用建筑面積分攤系數=整幢房屋的共有共用建筑面積÷整幢房屋各套內建筑面積之和

各套分攤的共有共用建筑面積=套內建筑面積×共有共用建筑面積分攤系數

2.2.4層內共有共用的建筑面積按層分攤，該共有共用建筑面積僅提供層內公共服務，不為他層所用。其具體計算如下：

層共有共用建筑面積分攤系數=層內的共有共用建筑面積÷層內各套內建筑面積之和

層內各套分攤的層共有共用建筑面積=套內建筑面積×層共有共用建筑面積分攤系數

2.2.5幢內為多幢服務的公共用房、管理用房、設備間以及人防工程等不計算建筑面積的部位在使用過程中如需使用幢內相應共有共用建筑面積的，也要參與相應共有共用建筑面積的分攤。

2.2.6架空層部位應參與相應共用面積分攤。

2.2.7下層（含底層）為商業用房（或其它非住宅用房）的商住樓，如果步梯（或電梯）等垂直通道專供住宅使用，下層商業房不通行不使用，則步梯（或電梯）及其廳（室）共有面積由住宅部分分攤。

底層車庫層建筑面積及共有共用建筑面積分攤參照下層為商業用房的商住樓的分攤計算方法進行分攤計算。

2.2.8房屋頂層閣樓層單獨計算建筑面積。

2.2.9住宅樓共有建筑面積的分攤方法：

住宅樓以幢為單元，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。

2.2.10商住樓共有建筑面積的分攤方法：

首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將分攤所得的共有建筑面積再各自進行分攤。

住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內建筑面積計算各套房屋分攤的共有建筑面積。

商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業部分本身的共有建筑面積，按各層套內建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤的共有建筑面積。

2.2.11多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法：

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

2.2.12共有共用建筑面積分攤，執行建設部現行有效的標準、文件、規則。

本規則從二○○五年十一月一日起執行。

本規則解釋權歸鎮江市房產管理局。