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20*年以來，受國家調控、貨幣緊縮和國內外經濟不景氣等諸多因素影響，全國許多大中城市房地產市場迅速平淡，房地產開發用地成交量大幅萎縮。對我市的影響在下半年開始顯現，并直接影響到我市村莊改造土地供應。結合當前深入學習實踐科學發展觀活動的開展，為破解當前房地產開發等經營性項目用地難題，我圍繞土地儲備中心工作職能，對20*年以來威海市區房地產開發用地情況進行了調研，對當前經營性項目用地中遇到的有關問題提出了對策和建議，現將有關情況報告如下。

一、20*年以來市區房地產開發用地情況

（一）經營性房地產開發用地供應情況

20*年以來，市區共組織拍賣（掛牌）出讓經營性房地產開發用地167宗，成交面積9939畝，總成交金額114.1億元，實現政府土地出讓收益56.53億元。具體情況見下表：

從成交宗數看，市區在20*、20*年連續成功出讓成交土地后，20*年出讓成交地塊幅達到高峰，為66宗，超過20*、20*兩年的總和。20*年至今成交41宗，相對20*年成交宗數有較明顯的下滑勢頭。

從成交面積看，20*年至20*年穩中有升，20*年成交面積激增，超過20*、20*兩年的總和。20*年至今成交3168畝，相對20*年成交面積也呈現出下滑狀況。

從市區房地產開發用地平均成交單價看，20*年平均成交單價為103.96萬元／畝；20*年平均成交單價為60.77萬元／畝；20*年平均成交單價達到126.67萬元／畝；20*年上半年地價基本延續了20*年的攀升勢頭，當年平均成交單價達到132.92萬元／畝。

（二）經營性房地產開發用地規劃用途結構情況

20*年以來供應的市區房地產開發用地中，村莊改造用地43宗，總面積4654畝，占出讓房地產開發用地總面積的46.8%；其他住宅用地（或以住宅為主）共110宗，總面積4822畝，占出讓房地產開發用地總面積的48.5%；商服用地14宗，總面積463畝，占出讓房地產開發用地總面積的4.7%。

從房地產開發用地用途分類比例可以看出，近幾年，我市對經營性住宅用地集中大幅度地進行了供應，各類住宅用地所占比例達到95.3％，但同樣也反映出我市商業地產發展相對較為緩慢。

（三）經濟適用房等保障性住房用地供應情況

根據我市保障性住房用地計劃，在20*、20*年對經濟適用房用地進行了集中供應，共劃撥土地6宗，面積540畝，可建建筑面積58.1764萬平方米。經濟適用房供地量占20*-20*年供應各類住宅供地總量的6％(詳見下表)。

二、經營性項目用地供地工作主要經驗與做法

20*年以來，在市委、市政府的正確領導下，我局抓住房地產市場持續火爆的有利時機，把經營性土地拍賣（掛牌）出讓作為工作重點，加大經營性用地供應力度，為全市房地產開發用地提供了有力保障。

（一）積極穩妥地開展土地儲備工作。圍繞市級重點工程和企業“退二進三”以及舊村改造工作，采取協議儲備、定價收購等多種方式，認真做好土地儲備工作。

（二）科學制定經營性土地年度供應計劃。20*、20*年重點加大對搬遷企業“退二進三”用地的儲備供應，20*、20*年著力做好市區重點改造村莊的土地收回供應工作。

（三）嚴格經營性用地拍賣（掛牌）出讓工作，規范招標拍賣掛牌出讓程序。通過健全和完善各項制度，建立了公開、公平、公正的土地市場供應體系。

（四）集中時間組織力量抓好市區舊村改造供地工作。列入改造計劃的村（居）所需用地指標、集體土地征收及規劃調整審批工作已全部落實，得到市政府領導的肯定。

三、市區目前經營性用地土地供應中出現的新問題

全國大中城市自20*年上半年房地產市場已陸續呈現疲軟態勢，成交量大幅萎縮，成交價格出現走低趨勢，流拍退地情況時有發生。我市市區經營性用地在20*年下半年也開始呈現低迷態勢，主要體現在以下幾個方面：

一是土地流拍及退地現象陸續發生。20*年以來，市區房地產開發用地拍賣(掛牌)出讓流拍多宗（村莊改造及普通住宅開發均有涉及），出現退地1起，因違約沒收保證金及收回土地1起。雖然數量不多，但形勢不容樂觀。

二是因貨幣緊縮，房地產商資金困難，已拿地在手的開發商，出現停建或閑置不建的現象；計劃拿地的開發商，出現觀望或干脆取消拿地計劃的現象。

三是房地產市場進入停滯觀望期，樓市銷售低迷，反過來影響了開發商的購地意愿，對我市未來供地計劃執行有較大影響，各區村莊改造供地計劃執行形勢比較嚴峻。

四是對舊村改造來說，土地供應面臨困境。在已取得土地的村莊改造用地中，部分開發商因資金緊張等原因，土地開發利用緩慢，直接影響了村民回遷房的建設。尚未實施的村莊改造，開發商合作開發熱情明顯降低，出現了觀望等待的現象，個別開發商也出現了撤資的跡象。

五是市區房地產開發用地閑置量有增長的趨勢。經初步統計，在20*年前已出讓的房地產開發用地中，目前仍未動工開發建設的土地約有1500多畝，這其中有規劃設計前期工作未完成的原因，也不乏人為閑置土地情況。

四、當前市區經營性用地土地供應對策與建議

在目前經營性項目用地普遍低迷的情況下，我們應高度關注土地市場走勢，努力規避土地市場風險。

一是及時調整供地計劃，放緩房地產開發用地投放市場速度，降低土地出讓數量和規模。

二是調整土地供應結構，采取有保有壓適當縮減的供地政策，在當前重點保障舊村改造用地供應的順利實施。對其他房地產開發用地供應可適當推延至明后兩年實施。

三是調整宗地地塊供地面積，在市場低迷期，減少對大幅地塊的供應，重點推出小幅地塊（或在規劃條件許可的前提下將大幅地塊切小），以降低每幅地塊的出讓總價，激發目前已處資金困境開發商的購地熱情。

四是關注地價走勢。根據房地產市場情況對宗地出讓單價適當調整，但在近階段，價格調整幅度不宜過大，特別是對村莊改造用地，地價調整應謹慎，避免引起已取得土地的村及開發商攀比等問題。

五是重點關注村莊改造用地面臨的問題。對已完成土地供應的村莊改造用地，督促開發商按期開工建設，優先保障村民安置房建設和回遷；對先期已實施拆遷的村莊改造，督促地方政府（管委）及早實施土地供應；對其他村莊改造，建議在實施前全面評估分析可行性，盡可能規避目前土地市場風險帶來的影響。