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**新開發區，憑借臨空經濟的翅膀，助推**經濟騰飛。一方面被賦予經濟前沿陣地的地位，一面受政府相關職能部門調控，現在**發展最好的是**新開發區，產值從0—100億花了12年時間，從100—200億花了3年時間，從200—300億花了1年時間。從中看出**新開發區前期發展比較緩慢，積累的周期較長，但是**新開發區作為**臨空經濟圈的核心和門戶，上升空間巨大，發展潛力無可估量。隨著時間的推移，必將超越新區。

1.而**新華發行集團有限公司旗下的**文化城將設于**新開發區，遠離城區，建筑面積達6萬多平方米，其中2.2萬平米用于新華圖書城，3萬平米用于其他附屬設施。6萬平米是總面積。決定把城區消費引入新區，采取一套龍服務的構思，集合多種功能設計，開展多種經營項目如：購書、娛樂、服務、培訓、購物、看電影等等等等。通過對**文化城整體發展的規劃，具體實施方案的執行。**文化城必將帶動**新開發區向前邁進一大步。

一、做好總體規劃

輕度通貨膨脹帶來的不便完全可以被經濟發展的積極成果所抵消，此時政府也會相對主動拉動經濟發展。有兩種力量，一種是消費拉動，另一種是投資推動，市場經濟國家幾乎都是消費拉動。政府也希望看到**文化城的快速發展。促進消費。

我們可以在政府的大力支持下，參照其他成功商業文化城營銷的基礎上，集合有大型購物中心營銷經驗的專家的智慧完成**文化城整體思路與發展總規劃。對**文化城整體發展資源進行全面規劃的基礎上，在產品整合、戰略舉措、宣傳營銷、資金籌措、保障體制等方面給予具體可行的實施意見，帶領**文化城朝健康、穩定、協調方向發展。**文化城將先進的商業思想與商業實踐相結合，使**文化城成為**新開發區最繁榮、最集中、最先進、的風景線。

（一）**文化城總規劃遵從原則

1..政府支持、人才參與、市場運作的協同互動原則。

.政府支持、人才參與、市場運作，推動購物中心“扎堆式”經營，奉行麥當勞與肯德基式共贏理念，實現雙贏。項目建設前的調研等軟性投資，要占據購物中心整體投資的10％以上。

2..統一規劃、總體布局、分層開發的協調發展原則

因勢利導的商業造勢，不貪大求全，購物中心采取分期開發、分階段開發的策略，合理控制商業規模和運營風險，不建設面積超過20萬平方米的購物中心。

3、地域相鄰、產業相近、功能互補、分類指導的規劃原則。

發展**文化城要有長遠眼光，服從大局，在盤活**文化城的靈魂新華圖書城前提下，按照總體布局，優先建設新華圖書城，以重點新華圖書城發展帶動其他多種經營項目的發展，促成新華圖書城協調發展。

4、求同存異、搞出特色、具有創新的特色發展原則

把握世界購物中心發展潮流，搶先一步的購物中心開發戰略。發展**文化城要注意結合實際情況，那就是現在新城區人氣不旺，要考慮一套龍服務的構思。把城區消費引入新區，而新華圖書城將是**文化城發展的主題和品牌，同時其他項目可以形成不同功能互補。力推復合型精品，逐步形成采取一套龍服務的構思，集合多種功能設計新理念。充分發揮**開發區自身的優勢，形成一個大型購物中心主題，多種形式，差異化開發，個性化發展的**文化城新氣象。

5.明確立足**新開發區，吸引新區消費轉移的戰略原則：

**文化城在保持顧客人數穩步增長的同時，努力提高質量自身效益。快速發展**文化城的軟硬件設施建設水平，全面提升**文化城整體素質的要求。

（二）具體實施方案的執行

1、整和所有一切資源，最大限度吸引客源。

所謂文化MALL，通常是指組合有多種零售經營業態的大型綜合賣場，例如大型綜合超市、百貨店、電影院等。就是以圖書經營為主，餐飲、數碼、文具、旅游、百貨、娛樂、收藏等相關文化業態為輔，讓讀者體驗“一站式文化消費”的大型零售賣場。近期或今后一段時間內，中國書業以各地新華發行集團為代表，掀起了一股興建文化MALL的熱潮。這一模式下的書店已不再是單一的賣書場所，它將圖書業態與其他與文化相關的商業業態有機結合，發展成為人們休閑、娛樂、品味時尚的場所，其舒適、寬松、寧靜、高雅的環境，讓讀者在購書時能盡情享受到書的雅趣、樂趣和書文化的魅力。**文化城走的就是這種發展路線。

2、開展多種經營項目、保證所有產品品質。

文化MALL的經營模式，首先在于為文化領域的商業企業提供一個廣闊的空間，使得商家之間互相補充、彼此和諧；同時使各類業態自由組合搭配，充分滿足消費者的多樣化需求。而在文化企業的商業競爭進入資本高度集中階段、休閑時代來臨之際，建設文化MALL是新華書店突破傳統經營業態，實現經營創新的需要，是以主業經營為基礎，實現跨行業經營和異業結盟經營模式的創新和探索。**新華發行集團有限公司旗下的**文化城在新的理念引領下，將在**新開發區打造新華圖書城，給讀者帶來全新的購書休閑體驗。書城分為六層，總建筑面積6萬平方米，外部建筑氣勢恢宏，內部裝潢經典時尚，處處體現書城對讀者無微不至的人文關懷。

3、一套龍服務構思、提供最為便利的購物環境。

4、擬建成集購書、文化藝術品創作、展示及交易、演藝培訓諸多功能于一體的“一站式”文化娛樂消費場所。在自動扶梯口設置引導性廣告，吸引人流按照其引導的方向走。充分發揮街鋪的聚客作用，設計盡可能多的街鋪以營造商業氣氛。巨大的、可愛的卡通公仔擺在交叉路口，將人流引向文化城中心。在文化城中心內設計人性化的的士站，方便乘客在此上落，重視服務的細節。一套龍服務構思、提供最為便利的購物環境。

5、多種功能設計、購書、娛樂、服務、培訓、購物、電影等。

最大限度利用中庭的空間，使中庭成為一道最佳的餐飲景觀

不要把餐飲放在一個地方，而是要多點多層的休閑餐飲。充分利用電影優勢，在**文化城內設置了水平高的電影院。將美食廣場安排在**文化城的頂樓，形成吸引人流的磁極。在**文化城中心設置大型電視屏幕，形成人流集中的焦點效應。建筑玻璃外墻進行主題式設計，讓建筑外部形成消費動力。

探索新型經營模式，文化MALL依托大型書城，引入其他經營業態，但這些相關門店并不只有簡單的輔助功能，其經營的好壞將直接影響文化MALL的整體經營效益。拓展產業布局，強化渠道建設，探求贏利新模式，這是今天的新華書店突破傳統經營理念，實現經營創新的迫切需要。

6、通過和品牌合作，形成良性循環，借助品牌的資源優勢。

**文化城城獨特新穎定位引得眾多國。內外知名品牌爭相進駐，包括星巴克咖啡（美國）、芭琪甜品（意大利）、藝術琴行（美國Baldwin鋼琴、Gibson吉它）等，與書城共同打造了一個文化商業MALL。書城以圖書銷售為主業，以文化為核心，以城市白領和高素質人群為目標消費群體，將圖書業態與其他與文化相關的商業業態有機結合，走“精品、時尚、專業”的品牌運營路線，從而營造了一個高雅精致的文化殿堂、休閑娛樂的文化場館、充分滿足消費者“多功能、一站式”需求的文化商業MALL。

（三）具體細節補充

1、提高購買率及創造愉悅對大型購物中心而言，是非常重要的細節。

首先是感受的設計。層層退縮的中庭設計，讓顧客的空間感受最佳化。弧線形的中庭設計，形成購物的流動的空間。運用弧形動線，創造購物中心豐富的視覺空間和愉快的購物體驗。多中庭設置原則，鼓勵層間運動。不讓主力店占據一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布。平面商業分布不設商品專屬區，而是實行混業經營。同中心不同檔次商品共存，將不同價位的商品分別設置于不同的樓層，次級街道控制在3—7米的范圍內，主街道要在12米以上，每隔20—40米即布置一組自動扶梯，電梯采用集中布置的原則。在多層的文化城中心內，設計跨多層的“通天梯”實現人流跨層傳送。

將餐飲場所設置于溜冰場上空，推動娛樂觀賞化，餐飲娛樂化。在廁所外設置等候區，人性化的細節設計無處不在，處處關心人的需要，無障礙設計完善齊備，考慮周全。在文化城中心內設計充足的停車位，預見并滿足消費者停車購物的需求。主入口設計醒目標志，使其成為人流集中和各類活動的焦點。與生活有關的商品及服務都能夠成為購物中心的組成部分，如彩票銷售點等。使多數商鋪成為第一排商鋪，盡量減少第二排商鋪。

2、可持續經營的管理細節

推動文化城中心三權分立式管理，極度重視物業經營管理公司對購物中心的作用。經營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權，形成大業主小租戶現象。招商注重商戶組合，不以租金最高作為首選，重點考慮品類組合及商戶經營水平。用策略經營實現各層租金遞增幅度平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小，讓購物中心成為滿足多元化需求的場所，實現公共空間社會化。購物中心的租戶每年保持5％—10％的淘汰率。商戶入場要先遞交申請，然后對其進行半年考察以后，才決定是否讓該商戶進場。重視顧客的感受，當小孩子走進商場的時候，竟然會得到一枚糖果。裝修期近乎完美的現場管理，不給購物氛圍制造一絲絲的不和諧。在文化城中心外設置咨詢服務臺，不是引人購物，而是為人指引道路。經常舉辦促銷活動，但促銷活動經費來源完全良性。聘請國際著名溜冰高手舉辦培訓班，增強溜冰場和購物中心的聚客能力。用免費停車或全港最便宜的停車費的手段．討得顧客的歡心。文化城中心總收入增加的50％來自于廣告及展示空間的增加。合理控制售價與租金之間的比率，將回報率控制在7％—8％之間。將一次促銷展示作為一次作品展示，將藝術與商業在購物中心奇妙融合。

3、構建品牌核心優勢

現代化的品牌推廣手段，構建文化城中心的可持續運營優勢。運用與文化城中心形象相適應的推廣手段，講究社區品味，體現人文關懷。用現代藝術的語言構建購物中心的標志，形成現代文化城購物中心的品牌形象識別。運用超市不斷變換形象的手法，保持顧客對購物中心常年不斷的新鮮感。充分利用節假曰的宣傳機會，實現節假曰宣傳的節點引爆。很少在媒體上做形象廣告，即使做，投入費用也不大。充分利用每一個地鐵出口，制造最強烈的廣告效應。在每一個細節處都運用設計的元素，連洗手間的設計都與眾不同。在每一個可利用的地方都設置廣告位，既美化了形象，又創造了收益。了解女性逛街時容易迷路、慌張的心理，用良好的指示牌設計，不讓女性購物者走回頭路。用智能化的購物指引設施，讓男性購物者輕松找到目的地。堅持文化城中心的主題原則，為追求色調統一，不惜要求商家修改VI的顏色。每年舉辦除夕夜“蘋果倒數”活動，十多年不間斷，使其成為城市標志。每天舉辦一場鋼琴演奏會，將顧客帶到音樂藝術的殿堂。

4、不可復制的特色和主題

天空之城的設計，將顧客帶到充滿迷幻色彩的未來世界。為文化城中心創造新穎的海洋主題，營造劇場化的購物感受。將西方藝術與中國風水進行完美結合，用藝術的方法創造購物中心的風水格局。營造荷里活的夢幻世界，用星光大道吸引電影迷的視線

現代、金屬、夢幻的主題，充滿創意的、新一代的文化城中心設計贏得未來。在天臺創造最美麗的維港景致，使購物中心具有不可復制的景觀優勢。在光譜上選取一截顏色，形成文化城中心的印象識別。實現文化城中心公園化，在激烈的市場競爭中創造差異化購物環境。設計室內過山車，獨一無二的娛樂設施形成購物中心的獨有特色。將史諾比樂園概念引入購物中心，差異化經營打造全新品牌概念。

當然未來，**文化城的新華書城的發展是可以有多種選擇的，可以是圍繞新華書店主業打造圖書賣場、網上書店模式，可以進行多元化發展，進入其他商業領域，同樣地，也可以嘗試以文化為主的文化MALL模式。市場經濟體制下的經營理念對于新華書店而言,是要面對的新型挑戰。隨著人們對文化需求的多元化，也迫使文化企業要進行探索和創新，尋求多功能、多元化的經營模式。