導語：公園開發項目論證調研報告一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、項目的基本情況

㈠項目地理位置：位于****南側原養豬場位置，觀音山后方山坡，兩側背靠山，背面可以遠眺黃厝海域，主建筑面積約2800㎡，建筑面積約1600㎡。

㈡項目的定位：**公園有天然的資源優勢，對在保護生態環境的前提下，建設成為游客提供休閑娛樂、景觀、餐飲等服務配套設施。

二、項目的論證

⑴項目地區經濟發展狀況調查及分析:：設立經濟特區以來，**堅持改革開放的基本國策，充分發揮**的區位優勢，大量引進外資、僑資、臺資，拓展橫向經濟聯合，形成了以工業為主、三種產業協調發展的外向型經濟格局，創造了一個比較完善的投資環境，外商投資企業已成為特區外向型經濟發展的重要力量。經過多年的建設，**市已由封閉落后的海島城市發展成為基礎設施比較齊全、內外經濟繁榮活躍的港口風景城市。**先后被評為中國城市綜合實力第10強和全國首批投資硬環境40優城市之一。

⑵項目地區旅游經濟發展狀況：**市主要的高星級旅游酒店、旅行社、旅游景區（點）和旅游碼頭等服務設施大多集中在思明轄區。轄區內共有星級酒店50家，其中五星級1家、四星級12家、三星級19家、二星級17家，未評定等級酒店、賓館、招待所等有65家；有旅游旅行社74家，國際社、國內社分別為15家和59家。2005年思明區共接待國內外游客數1248萬人次，占**市總接待量的72.86%，同比增長5.96%，其中：國內游客1174.5萬人次，境外游客73.5萬人次；旅游收入160億元，占**市旅游總收入的69.28%，同比增長9.62%。

旅游多以觀光產品型為主，參與性不強，特別是對當地文化內涵的**擁有明顯的旅游資源優勢，但是山海兼備、獨具閩臺文化的特色沒有發揮出來，產品尚處在由單一的觀光旅游產品向多元化的旅游產品轉化的過渡時期，尚待大量的豐富和拓展。

“十一五”期間，要按照**市旅游發展總體規劃，全面實施“一帶、二區”的戰略布局，“加快東部區域旅游業的發展，按照市旅游規劃，以開發自然景觀和觀光旅游為主，兼顧開發休閑、度假、娛樂療養、居住等多種功能?？砷_發的發展項目有大型游樂場、休閑廣場、海上運動場、閩臺民俗村、度假村、海濱娛樂、購物中心、餐飲服務等項目，從而綜合體現出運動性、休閑性、療養性、度假性和娛樂性。”

⑶酒店業發展狀況調查及分析：目前，轄區內共有星級酒店50家，其中五星級1家、四星級12家、三星級19家、二星級17家，未評定等級酒店、賓館、招待所等有65家；有旅游旅行社74家，國際社、國內社分別為15家和59家。2010年前，**增建10家高星級酒店，其中五星級標準5家，四星級標準5家；創建品牌旅游景區（點）3個；完成10個旅游重點項目的建設；實現年游客接待總量1878萬人次，年旅游總收入250億元。

三、餐飲業、娛樂業發展狀況調查及分析：“行、游、住、食”也只能滿足市場的基本需要，近幾年發展比較緩慢，“購、娛”的發展則相對滯后，產品的文化內涵有待挖掘。至1999年底，全市已累計批準外商直接投資項目4731項，合同外資金額165.23億美元。實際利用外資104.20億美元，1999年末，外商投資企業的工業產值達483.16億元，外資企業已成為**市國民經濟發展的重要力量。

四、項目建設財務分析

?項目建設投資估算：項目全程出資將近4000萬元進行項目建設，其中在我方建設中，將近有3000萬做為項目運行的規范。

?項目10年經營收入、成本費用、利潤預測及分析（正常經營狀態下）：

?項目經營期現金流量預測及分析（正常經營狀態下）：按照思明區2005年的旅游客流量預算，建成后的預測年經濟收入將近達到思明區總體旅游收入的40%，將近100.16億人民幣；

?項目經營盈虧臨介點預測及分析（正常經營狀態下）：在酒店的年經濟收入為250億元的2005年的測評結果，到2009年的測評，酒店在2012年的經濟收入將達到350億元。

?項目各種經營模式財務分析（正常經營狀態下）：在國家標準體制法則中，關于環境問題的延伸，預測5年內，環保設施的投入將是一個項目的重點。后期的維護費用將是年財務收入的20%。

三、項目可行性論證結論（即可行性論證報告）

迄今為止，已為眾多政府部門、企業、事業單位，提供了上述咨詢服務，并成功地協助企業進行了市級、省級的項目申報、立項工作。旅游業是公認的關聯度高、帶動性強、輻射力大的經濟產業。在前期緩慢的進展情況和項目的前期推廣上，可以看出項目建成后的16個月內，思明區將在餐飲娛樂行業達到一個財政收入相對往年提高50%--100%的增長態勢。在近10年（2011-2021）年內，項目將推動了該區的經濟與政治的高增長。

五、存在問題的研究

?項目預算情況明晰：后期的開發在預算中還是一個較為重要的關鍵環節，在市場行情波動還比較大的情況下，做好預算工作，能使企業在現金流上不出現過大的波動。能及時的避免在臺風期出現的各個突擊情況出現。要做到帳帳清晰，筆筆監控嚴格。

?項目融資難。2009年的經濟恢復，企業在經歷了2008的金融危機，在一定的程度上還是存在了一定的危機，對于后期或現行的金融行情還是在資金方面做好準備。現在的銀行對項目的開發的融資問題還是比較難以接受，希望這個融資問題能做到政府部門的有效調控。

?項目拆遷問題，需要政府部門聯合執法機關進行協助，避免不必要的爭執出現。項目開發過程中不免有一些對于項目地址和項目的一些邊雜情況出現，希望拆遷部門和執法部門能在這個方面大力支持項目的建設，能及時解決問題的，就盡快解決。

?項目后期的維護。項目建成后有一些關于公園與經營者之間的關系維護，這兩個問題可能會牽扯到項目的的開發瓶頸。物業、環境、周邊市民的調節等問題提上后期維護。

?項目后期對于市場開發。在經營戶的選擇上，盡量把目光把握住現在旅游者的目光，加大對后期項目的宣傳。在客戶宣傳中，把握住新、美的感覺。