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但目前許多地方在土地儲備運作機制中，仍存在著一些不容忽視的問題。經過調研并結合實際工作，就Xx縣土地收購儲備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲備工作現狀

Xx縣土地儲備工作起步于Xx年，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，設立了Xx縣土地儲備中心，掛靠縣國土局辦公。其工作職責是：受縣政府委托，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的工作。土地收購儲備的任務是將需盤活的土地收回、收購、置換及統征后予以儲存，并通過前期開發利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產，有效地配置土地資源。

為規范業務開展，制定了《Xx縣土地儲備實施辦法》，明確了收購儲備的土地范圍，即：城鎮規劃控制區范圍內的無主地；縣政府統征的土地；土地使用期限已滿，依法收回的土地；依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；依法沒收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地；以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地；因實施城鎮規劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地；土地使用權人申請縣土地儲備中心收購的土地；其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門和審計部門的指導和監督，實施土地儲備的資本，由縣財政撥款或向金融系統進行融資。

運作幾年來，在縣委、縣政府以及相關部門的通力合作下，土地儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創新高，財政收入大步攀升，金2004年至2008年，就完成儲備出讓土地Xxx畝，成交價款Xxx億元，實現政府收益Xxx億元。顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。

二、我縣土地儲備工作中存在的問題

在肯定成績的同時，也應該看到，就Xx縣級土地儲備工作的總體態勢而言，在其運作過程中，也還存在諸多問題。表現在以下幾點：

首先，在土地儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。2001年，國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》（通稱15號文件）。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據。但在我縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也慣規定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協議（或合同）收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協議（或合同）收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在不利于土地收購儲備機構成功收購和不利于縣級政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲備部門之間的協調問題上，難以達成統一的認識。

土地儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調查情況來看，目前主要是與城建規劃及司法部門之間的協調對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設規劃缺乏前瞻性和穩定性，給土地儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用；二是已進入土地儲備程序的土地，因原土地使用權人債權債務等糾紛使司法部門介入處置土地資產，導致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業的債務等現象，造成原土地使用權人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。

第三，在土地儲備的實際操作中，規避土地收購儲備的行為時有發生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。主要表現在：一是一些工礦企事業單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無力繼續開發，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據相關規定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人在不辦理任何土地相關手續的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯營聯建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產大量流失；二是縣城或集鎮規劃區等一些原有的劃撥性住宅用地，因實施城鎮規劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過公開出讓有償方式方能獲得的經營性用地，在原用地上開門面、設店鋪，用于商業、服務業等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市（特別是毗鄰城區、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉結合部、交通沿線這些特殊區域的集體土地），影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。收購儲備土地的最終目的是要經營土地，而經營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環境，盤活存量土地資產，實現城市土地資源的優化配置，為城市經濟提供可持續發展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現最大化的資產價值”。而這些區域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經營土地市場的健康和有序發展。

三、對策及建議

針對問題，建議如下：

一是要規范土地收購儲備資本金的運營。即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導和監督土地收購儲備機構，對土地使用權出讓后國土收益的及時回收，更要協助土地收購儲備機構搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。財政部門應將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每年度的財政預算體系內，并可視土地市場發育的實際情況，適當增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調控土地市場的供應和需求關系，或者利用國家對土地儲備機構可向金融系統進行融資的政策依據，主動地與當地信貸部門聯系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。