導語：如何才能寫好一篇房屋預售合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

買方（以下簡稱乙方）：____________

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，已依法通過劃撥方式取得北京市________區（縣）________地塊的國有土地使用權，土地使用面積為________平方米，國有土地使用證件為________。甲方在上述地塊上建設的________，現已具備規定的預售條件，經北京市房屋土地管理局批準，準予上市預售，經濟適用住房銷售許可證號為京房內證（經）字第____號。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為普通住宅。乙方預購房屋的定金為人民幣________元。雙方經協商，就該房屋的預售預購事項訂立本合同。

第一條　________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內建筑面積________平方米，分攤的共有共用建筑面積________平方米），共有共用部位詳見附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權轉讓給乙方，土地使用面積（含分攤的共有共用面積）為______平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門實測面積為準。

第二條　甲方雙方同意，結算房價款時，房屋的實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過暫測建筑面積的±____％（含）時，按照本合同第三條所述房屋單價據實結算；房屋建筑面積誤差超過上述約定幅度時，自甲方向乙方出示測繪部門實測面積數據之日起____日內，甲乙雙方同意按下述第 ________種（大寫）方式處理：

1．乙方有權解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房價款及利息全部退還乙方。利息按____利率計算。

2．按照本合同第三條所述房屋單價據實結算。

3．______________________________________________________________。

第三條　雙方同意上述預售房屋售價為每建筑平方米人民幣___元，價款合計為人民幣（大寫）__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元整（小寫）__元。付款方式見本合同附件三。乙方同意按雙方訂的付款方式如期將購房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時轉為購房價款。甲方售樓款監管銀行為________，銀行帳號為________。

篇2

    為保護消費者的合法權益，規范商品房銷售行為，根據建設部《關于認真貫徹執行〈房產測繪規范〉加強房產測繪管理的通知》（建住房〔2000〕166號）精神，結合本市實際情況，我局修訂了《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中的有關問題通知如下：

    一、自本通知下發之日起，各房地產開發企業在申辦商品房預售許可證時，應按本規定提交預售商品房面積測量報告和分攤公用建筑部位的書面材料。

    二、商品房預售面積的測量，由本市具有測繪資質的測繪單位承擔。

    三、在本通知下發之日前，已申領了商品房預售許可證的項目，其該幢樓房的分攤公用建筑部位及面積已經有關部門確認的，不再變更。已領取商品房預售許可證，并已辦理商品房預售預購登記的，亦不再辦理公用建筑面積分攤的變更手續。

    四、預售商品房竣工后，房地產交易管理部門應將該項目的面積測量報告及分攤公用建筑部位的書面材料轉交權屬登記部門。

    五、房地權屬管理部門、測繪部門進行商品房產權登記、測繪，應遵守本暫行規定。

    北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定

    一、根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行），結合本市實際情況，制定本暫行規定。

    二、商品房建筑面積應按國家現行的《建筑面積計算規則》（附件一）進行計算。

    三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積），與應分攤的公用建筑面積之和。

    商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積

    四、套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積

    （一）套內的使用面積

    住宅套內的使用面積，按《住宅建筑設計規范》（GBJ96－86）第2．5．2條（附件二）的規定計算。其他建筑可參照上述規范或按專用建筑設計規范計算。

    （二）套內墻體面積

    商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

    共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

    非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

    （三）陽臺建筑面積，按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。

    1．封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

    2．挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

    3．凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

    4．半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

    五、公用建筑面積分攤原則

    （一）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。

    （二）為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。

    多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

    （三）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

    六、可分攤的公用建筑面積

    （一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。

    （二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

    七、不應計入的公用建筑空間

    （一）倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

    （二）售房單位自營、自用的房屋。

    （三）為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。

    八、其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

    九、分攤公用建筑面積的計算方法

    分攤的公用建筑面積＝套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

    公用建筑分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和

    公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內建筑面積之和－不應分攤的建筑面積

    十、售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。

    十一、售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

    十二、建設項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房人結算房價。在建設項目全部竣工后，與測繪部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的，售房單位應按實際售價退款。

    十三、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。其他公用建筑面積的分攤，按本規定執行。

    任何人不得侵占或改變全樓公用建筑空間（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設計的使用功能。

    十四、樓房按套計算建筑面積的，參照本規定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規定。

    十五、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術規定》執行（附件三）。

    十六、本規定下發之日起實行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》（京房地權字〔1998〕1285號）同時廢止。

    附件一：國家經委《建筑面積計算規則》（略）

篇3

關鍵詞：高職學生；留守兒童；研究

【中圖分類號】G64.28【文獻標識碼】A【文章編號】

基金項目：本文系重慶水利電力職業技術學院2010年度科研項目“高職院校（學生）如何服務地方留守兒童生活與教育研究”的階段性研究成果（項目批準號：渝水職院[2011]3號）

隨著經濟發展和城市化建設，農村進城務工人員數量猛增，留守兒帝數量的增多。高職院校學生參與到留守兒童生活與教育的調查研究中，對促進當地社會經濟發展和提高學生的社會責任感有著非常重要的意義。

朱沱鎮位于重慶永川區南部長江之濱。全鎮幅員面積128平方公里，轄18個行政村，2個社區居委會，總人口8.5萬人，是永川區第一大鎮，調查朱沱鎮留守兒童狀況對于永川區留守兒童總體狀況研究有典型意義。

1永川區朱沱鎮農村留守兒童成長狀況

1.1朱沱鎮農村留守兒童生活狀況調查

筆者對朱沱鎮留守兒童的日常飲食、零用錢和使用狀況、衣著衛生情況、遇到困難的傾訴對象和對生活現狀的滿意度有幾項指標進行調查分析。

留守兒童的日常飲食及其滿意度調查：調查的四個行政村鎮均為朱沱鎮經濟條件較好的鄉鎮，這些農民除了土地上的收人和打工收入外，還有一定的土地賠償和征用收入，收入水平交其他鄉鎮較高。但部分偏遠鄉鎮農村中大多數家庭的日常飲食都是粗茶淡飯，種類比較單一。

衣著衛生狀況調查：有些留守幾童的父母外出務工能夠改善家里的經濟情況，能給孩子多買衣服鞋襪，所以，被調查留守兒童中對自己的衣著總體是比較滿意的，不滿意和非常不滿意的只占5.9%。

遇到困難的傾訴對象調查：好友和同伴是農村留守兒童的第一傾訴對象，比重為46.8%，其次是監護人，占25%，再其次是班主任老師，占11%，其他占2.2%，也有15%的人悶在心里，獨自解決。

對生活現狀的滿意度調查：留守兒童對生活狀況感覺“滿意”的占65.2%，感覺“生活一般”的占25.8%，而對生活“不滿意”的留守兒童占9%。可以看出，朱沱鎮農村留守兒童對生活現狀總體比較滿意。

1.2朱沱鎮留守兒童學習狀況調查

學習動機與學習興趣調查：留守兒童的學習動機主要有以下幾個：考大學、為父母增光、減輕父母負擔和為了找個好工作。其中考大學、、找個好工作和減輕父母負擔占了很大的比例，分別為39.2%、27.5%和25%。認為學習重要的占95%以上，主要原因是因長期不與父母在一起生活，使留守兒童懂事一些，生活的艱辛和懂事進而激發孩子進一步學習。

學習成績情況調查：學習成績一般。調查顯示，雖然認識到學習的重要性，但朱沱鎮留守兒童70%以上成績為中下，優秀者不到25%，主要原因是臨時監護人文化較低，不能輔導孩子學習，或根本沒有輔導孩子學習的意識，只注意孩子的生活而沒有重視學習，致使留守兒童的學習得不到有效的督促和引導。

1.3朱沱鎮農村留守兒童心理情感和行為品德狀況調查

設計了有關農村留守兒童學生問卷和訪談提綱以及教師問卷，其中學生共收回有效問卷190份，對25名學生進行訪談，收回68份針對留守兒童教師的有效問卷。

留守兒童的養成習慣較差。留守兒童的行為問題較多，在學校不遵守規章制度，說謊，拉幫結派，欺負同學，小偷小摸；在家里不聽代養人的教導，頂撞祖輩，我行我素。

留守兒童心理狀況出現偏差。留守兒童大多處于在8―15歲的年齡段，正是性格、品德、情感形成的重要階段，與父母分長時間分離，使他們心理上和生理的需要得不到滿足，情緒消極，表現出孤僻內向、失落自卑、或焦慮、任性等性格特征，有的存在叛逆怨恨情緒。通過調查發現，經濟問題已不是留守兒童的首要問題，而目前存在的主要問題是留守兒童養成習慣、感情空白和心理偏差問題。

2對策探討

2.1家庭角度

一是父母提高責任意識。父母是孩子的第一監護人，外出務工人員應提高責任意識，應從各方面對孩子盡責任，認真履行教育子女的法定監護職責。二是選好臨時監護人作托管對象。三是父母與孩子之間應經常保持聯絡和溝通。家長外出務工時不要忘記與孩子經常溝通交流。

2.2學校角度

一是完善學校教育，構建學校監督網絡。建立留守兒童專門檔案，多角度的了解他們的心里狀況和家庭狀況并關注他們的成長。二是關愛活動和教育活動并重。重視留守兒童的心理輔導和咨詢，建立專門心理檔案，關注孩子發生的心理健康問題。

5.3社會角度

一是加強宣傳，建立社會義工組織。呼吁社會各方面人士對農村留守兒童的基本權利進行關注。二是建立農村留守兒童教育和監護組織建設。加強對父母和臨時監護人的家庭教育指導，整合鎮、村的資源，讓每一個孩子的身心健康成長。三是加強留守兒童監護人學校建設。利用農民空閑之時舉辦監護人學校，使得監護人的教育水平和自身素質得以提高。

5.4政府角度

一是形成機制，建立機構。制定相應的專門機構和組織，加大投入，不斷創新關愛方式和實效，使留守兒童健康成長。二是因地制宜，發展經濟。大力發展當地經濟，鼓勵農民在本地區就業，減少留守兒童數量。三是進一步推進寄宿制教育，繼續提供“愛心午餐”等優惠政策。

參考文獻：

[1]周宗奎等.農村留守兒童心理發展與教育問題[J].北京師范大學學報（社會科學版），2005，（1）.

[2]張艷萍.農村留京子女的教育問題及對策研究[J].當代教育科學。2005，（13）.

[3]王秀敏，張梅.現代人精神生活質量內涵的理性闡釋[J].理論與改革，2008，（3）.

作者簡介：

篇4

[關鍵詞] 商品房預售,優惠廣告,生效要件,預售備案,預告登記

商品房預售是我國房地產市場近年出現的新事物 ,由于它能為房地產開發企業籌集資金 ,緩解房地產開發企業建設資金的不足 ,因而成為眾多房地產開發企業競相采用的售房模式。由于商品房預售在我國剛出現不久 ,國家有關的法律法規尚不完善 ,導致實踐中出現不少問題。本文擬就商品房預售合同的若干法律問題作一初步探討。

一、商品房預售合同的法律性質和特征

商品房預售合同是由房地產開發企業(預售方)與購房者(預購方)簽訂 ,由預購方先支付定金或預付款 ,預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。筆者認為,商品房預售合同雙方當事人的行為的本質仍是買賣行為,預購人支付價款是為了取得房屋所有權,開發商接受價款負有交付房屋的義務。商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同。除其特殊性外,具有買賣合同的一般性質。商品房預售合同有關付款、標的物交付、權利瑕疵擔保和違約責任等條款內容與一般買賣合同基本相同。因此,在實踐中遇到商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規定時,應按買賣合同一般規定來處理。

合同有預約與本約之分,兩者的性質及效力不同。筆者認為,商品房預售合同是屬于本約。商品房預售合同雖名為預售,但不是買賣預約,而是本約,是買賣合同,只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。商品房預售合同,因買賣的房屋在合同成立之時,并未開工或正在施工,即是將要建設或正在建設的房屋,甚至是尚在圖紙設計過程中的樓宇,所以帶有預售字樣。但雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定,無須將來另行訂立買賣合同,即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶,達到雙方交易目的。上海市《土地使用權有償轉讓、房產經營管理實施細則》第19條規定:“房屋竣工驗收合格后按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續,房屋交付后,購房人應憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產登記、過戶手續。”就此類規定而言,商品房預售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此,若當事人一方違反預售合同,守約一方可以依約定內容請求對方履行。

商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同,它具備房地產買賣合同的一般法律特征之外,還具有如下特征:(1)商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物,而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。(2)商品房預售人在未來約定的時間交付商品房,而商品房預購人則預付商品房價金。(3)商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。

二、購房優惠廣告的性質和效力

在現實生活中,購房優惠是商業常事,這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同,表現在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉,而是優惠打折。優惠廣告兌現與否直接關系到當事人雙方的利益,并對社會信用產生影響。因此,探討優惠廣告的性質與效力具有重要的法律意義。

法律對事實的規范歸根到底是對利益關系的規范,利益關系分析由此是法理分析的基礎,其對制度創立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析,預售方做優惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預購合同,以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現代商業快速發展下房地產開發企業競爭的激烈和購房者的眾多,優惠廣告最終是服務于房地產開發企業自身的利益,這應成為法律調整的立足點。從一般法理上講,優惠廣告對房地產開發企業應具有法律上的約束力,否則顯然不利于規范商業信用和保護廣大購房者的利益。試想,如優惠廣告因對房地產開發企業無約束力而滿天飛,作為社會秩序的廣大購房者的利益亦無從保護,最終房地產開發企業的利益也將受損。

在筆者看來,優惠廣告應是附條件的單方承諾行為。[1]簡言之,即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優惠,該承諾直接約束廣告的商家。單方法律行為也叫單獨行為,其特點是不需要他人同意即能發生法律效力。[2]優惠廣告從形式即表現為一種承諾,將優惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認其對于廣告主的效力,避免邏輯上的復雜化和基于邏輯中間環節在實際處理中所產生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關系上看,正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業利益的情況下,廣告主才能讓渡部分利益,此前這種利益僅是作為誘引處于假設或虛擬狀態。以訂立合同作為兌現讓渡利益的方式,符合優惠廣告下當事人雙方的實際。從學理上,從有利于維護當事人的利益和交易安全考慮,把優惠廣告作為單方行為可以強化對廣告人的拘束,擴大享有報酬請求權的范圍,減輕相對人在求償時的舉證責任。

優惠廣告與要約邀請相似,但優惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請,是指希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請有三個特點:(1)它是指一方邀請對方向自己發出要約;(2)它不是一種意思表示,而是事實行為,是訂立合同的預備行為;(3)它對要約邀請人原則上無約束力,要約邀請人撤回要約,只要沒有給要約善意相對人造成信賴利益的損失,要約邀請人不承擔法律責任。[3]一般而言,商業廣告即屬要約邀請,《合同法》第15條對此有明確規定。一般商業廣告作為要約邀請,在內容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時,商業廣告發出后,因根本無法知道有多少人看到了廣告,亦不知道多少人將作出意向,因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立,否則廣告人將要承擔不可預見的違約責任。[4]可見,一般商業廣告的內容與其效力是一致的。反之,如果廣告在內容上符合要約的規定,則應視為要約,《合同法》第15條對此亦有規定。據此,優惠廣告應不同于一般商業廣告,兩者內容并不一致。優惠廣告通常即涉及合同價金,而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此,優惠廣告雖同一般商業廣告一樣,有推銷某種商品或服務的作用,但并不等于一般商業廣告。換言之,優惠廣告雖有要約邀請的作用,但并非要約邀請。

優惠廣告作為附條件單方承諾,對房地產開發企業產生約束力,在雙方訂立合同時生效,在房地產開發企業不履行其單方承諾的義務時,應承擔相應責任。

由此,優惠廣告雖非雙方的合同條款,但直接決定雙方的權利義務。換言之,房地產開發企業與購房者的法律關系實際上是廣告和優惠廣告的結合。在雙方發生爭議時,如兼涉及合同和優惠廣告,應作為一個法律關系對待。當房地產開發企業在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認可和保護的利益的,此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾,對房地產開發企業產生法律上的約束力。 三、商品房預售合同的生效要件

1、預售方主體資格條件

預售方主體分為兩種情況:(1)開發企業自行銷售;(2)開發企業委托中介機構銷售。自行銷售的開發企業必須是具有獨立法人資格,取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。對于委托房地產中介服務機構進行商品房預售的,房地產開發企業對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委托的房地產中介服務機構必須取得相應的資格。房地產中介服務機構在預售商品房或進行商品房預售宣傳時,要出示房地產開發企業的委托書,委托書必須載明委托單位的權限。此外商品房預售的開發企業還必須滿足我國1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)對預售商品房主體資格所作的嚴格限定:(1)預售方必須是經土地管理部門核準,已全部交付土地使用權出讓金,取得了商品房開發項目的土地使用權;(2)商品房屋的開發項目已經當地計劃管理部門立項,已申領了固定資產投資許可證;(3)持有建設工程規劃許可證;(4)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和峻工交付日期;(5)預售方已向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記,取得了《商品房預售許可證》的。

2、商品房預售合同雙方意思表示真實一致

由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱,承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規定的有關內容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。由于是預售,承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在,也不可能對商品房作任何的評價,所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務,以保護承購人的合法權益。也只有如此,承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發企業都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同,否則此合同為無效合同,并不受到國家法律的保護。

3、商品房預售合同內容的合法性

預售合同必須遵守我國現行法律、法規的規定,尊重社會公德,不得擾亂社會經濟秩序和損害社會公共利益。

篇5

[關鍵詞] 商品房預售，優惠廣告，生效要件，預售備案，預告登記

商品房預售是我國房地產市場近年出現的新事物 ，由于它能為房地產開發企業籌集資金 ，緩解房地產開發企業建設資金的不足 ，因而成為眾多房地產開發企業競相采用的售房模式。由于商品房預售在我國剛出現不久 ，國家有關的法律法規尚不完善 ，導致實踐中出現不少問題。本文擬就商品房預售合同的若干法律問題作一初步探討。

一、商品房預售合同的法律性質和特征

商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂 ，由預購方先支付定金或預付款 ，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。筆者認為，商品房預售合同雙方當事人的行為的本質仍是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權，開發商接受價款負有交付房屋的義務。商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質。商品房預售合同有關付款、標的物交付、權利瑕疵擔保和違約責任等條款內容與一般買賣合同基本相同。因此，在實踐中遇到商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規定時，應按買賣合同一般規定來處理。

合同有預約與本約之分，兩者的性質及效力不同。筆者認為，商品房預售合同是屬于本約。商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。商品房預售合同，因買賣的房屋在合同成立之時，并未開工或正在施工，即是將要建設或正在建設的房屋，甚至是尚在圖紙設計過程中的樓宇，所以帶有預售字樣。但雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。上海市《土地使用權有償轉讓、房產經營管理實施細則》第19條規定：“房屋竣工驗收合格后按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續，房屋交付后，購房人應憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產登記、過戶手續。”就此類規定而言，商品房預售合同屬于本約是明確的、肯定的。因此，若當事人一方違反預售合同，守約一方可以依約定內容請求對方履行。

商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同，它具備房地產買賣合同的一般法律特征之外，還具有如下特征：（1）商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。（2）商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。（3）商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。

二、購房優惠廣告的性質和效力

在現實生活中，購房優惠是商業常事，這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同，表現在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉，而是優惠打折。優惠廣告兌現與否直接關系到當事人雙方的利益，并對社會信用產生影響。因此，探討優惠廣告的性質與效力具有重要的法律意義。

法律對事實的規范歸根到底是對利益關系的規范，利益關系分析由此是法理分析的基礎，其對制度創立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析，預售方做優惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預購合同，以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現代商業快速發展下房地產開發企業競爭的激烈和購房者的眾多，優惠廣告最終是服務于房地產開發企業自身的利益，這應成為法律調整的立足點。從一般法理上講，優惠廣告對房地產開發企業應具有法律上的約束力，否則顯然不利于規范商業信用和保護廣大購房者的利益。試想，如優惠廣告因對房地產開發企業無約束力而滿天飛，作為社會秩序的廣大購房者的利益亦無從保護，最終房地產開發企業的利益也將受損。

在筆者看來，優惠廣告應是附條件的單方承諾行為。[1]簡言之，即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優惠，該承諾直接約束廣告的商家。單方法律行為也叫單獨行為，其特點是不需要他人同意即能發生法律效力。[2]優惠廣告從形式即表現為一種承諾，將優惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認其對于廣告主的效力，避免邏輯上的復雜化和基于邏輯中間環節在實際處理中所產生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關系上看，正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處于假設或虛擬狀態。以訂立合同作為兌現讓渡利益的方式，符合優惠廣告下當事人雙方的實際。從學理上，從有利于維護當事人的利益和交易安全考慮，把優惠廣告作為單方行為可以強化對廣告人的拘束，擴大享有報酬請求權的范圍，減輕相對人在求償時的舉證責任。

優惠廣告與要約邀請相似，但優惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請，是指希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請有三個特點：（1）它是指一方邀請對方向自己發出要約；（2）它不是一種意思表示，而是事實行為，是訂立合同的預備行為；（3）它對要約邀請人原則上無約束力，要約邀請人撤回要約，只要沒有給要約善意相對人造成信賴利益的損失，要約邀請人不承擔法律責任。[3]一般而言，商業廣告即屬要約邀請，《合同法》第15條對此有明確規定。一般商業廣告作為要約邀請，在內容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時，商業廣告發出后，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔不可預見的違約責任。[4]可見，一般商業廣告的內容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內容上符合要約的規定，則應視為要約，《合同法》第15條對此亦有規定。據此，優惠廣告應不同于一般商業廣告，兩者內容并不一致。優惠廣告通常即涉及合同價金，而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此，優惠廣告雖同一般商業廣告一樣，有推銷某種商品或服務的作用，但并不等于一般商業廣告。換言之，優惠廣告雖有要約邀請的作用，但并非要約邀請。

優惠廣告作為附條件單方承諾，對房地產開發企業產生約束力，在雙方訂立合同時生效，在房地產開發企業不履行其單方承諾的義務時，應承擔相應責任。由此，優惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權利義務。換言之，房地產開發企業與購房者的法律關系實際上是廣告和優惠廣告的結合。在雙方發生爭議時，如兼涉及合同和優惠廣告，應作為一個法律關系對待。當房地產開發企業在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認可和保護的利益的，此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾，對房地產開發企業產生法律上的約束力。

三、商品房預售合同的生效要件

1、預售方主體資格條件

預售方主體分為兩種情況：（1）開發企業自行銷售；（2）開發企業委托中介機構銷售。自行銷售的開發企業必須是具有獨立法人資格，取得房地產開發主管部門核發的資質證書的房地產開發企業。對于委托房地產中介服務機構進行商品房預售的，房地產開發企業對中介服務機構的銷售行為承擔責任。受委托的房地產中介服務機構必須取得相應的資格。房地產中介服務機構在預售商品房或進行商品房預售宣傳時，要出示房地產開發企業的委托書，委托書必須載明委托單位的權限。此外商品房預售的開發企業還必須滿足我國1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）對預售商品房主體資格所作的嚴格限定：（1）預售方必須是經土地管理部門核準，已全部交付土地使用權出讓金，取得了商品房開發項目的土地使用權；（2）商品房屋的開發項目已經當地計劃管理部門立項，已申領了固定資產投資許可證；（3）持有建設工程規劃許可證；（4）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和峻工交付日期；（5）預售方已向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得了《商品房預售許可證》的。

2、商品房預售合同雙方意思表示真實一致

由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規定的有關內容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。由于是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發企業都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國家法律的保護。

3、商品房預售合同內容的合法性

預售合同必須遵守我國現行法律、法規的規定，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序和損害社會公共利益。

4、商品房預售合同形式的合法性

商品房預售合同屬不動產買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長，且內容比較復雜。為保護當事人合法權益，我國法律法規規定，雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續。《城市房地產開發經營管理條例》明確規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同”，我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售合同簽訂后，“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”，建設部1994年11月15日的《城市商品房預售管理辦法》也明確規定：“商品房預售，房地產開發經營企業應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。

四、建立商品房預售合同的預告登記制度

（一）登記備案的行政法意義

上文中提到的商品房預售合同生效要件的第四個生效要件，是我國對于商品房預售合同的登記備案制度。從實踐來看，商品房預售合同備案只具有行政意義。《城市商品房預售管理辦法》第13條規定：“開發企業在預售商品房中有下列行為之一的，由房地產管理部門處以罰款。……[3]未按規定辦理備案和登記手續的……”由此可見，合同備案與否導致的是行政責任，不辦理合同備案只是讓開發企業承擔一定的行政責任，并沒有承擔合同無效的民事責任。從行政立法與民事立法的分工來看，應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，而民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系。這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；行政責任與民事責任發生競合時，同樣應依據這兩種法律規范，分別處理，分別承擔相應責任。如果以違反行政性規范為由而導致民事行為無效，相當于用行政法規調整民事法律關系，也就混淆了兩種法律規范的作用。在此方面，最高人民法院最近頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）是比較符合實際的，該解釋第六條規定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

因此，筆者認為，預售合同備案的法律性質是國家對商品房預售行為的行政管理行為和措施。

確立登記備案制度，從立法的原意來說，主要目的在于從行政管理的角度和試圖規范整個商品房預售市場所做出的規定。當然，經過法律本身的不斷發展，同時也由于經濟的不斷發展，商品房預售合同登記的法律意義也在發生變化，其已經由一種行政管理效力向確立一種法律權利，尤其是賦予該登記以一定的物權效力發生轉變。

（二）登記備案與預售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預售合同的效力

根據民法的一般原理，以及根據合同法及相關司法解釋的規定，法律行為的效力是否以登記為準，應以法律規定為準；在法律沒有明確規定合同沒有登記，合同無效的，登記本身并不影響到合同的效力。如前所述，法律對于商品房預售都要求進行登記，但同時又都明確指出登記只是備案，同時并未明確規定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說，商品房預售合同登記只是從行政管理的角度，要求備案，合同的效力是另外一個問題。這一點，在當前理論界已經取得了一致的認識。最高人民法院的有關司法解釋中，都體現了這樣一種精神，即設立商品房預售合同登記備案制度的核心目的在于加強對商品房預售的行政管理，商品房預售合同的效力與登記備案是相分離的。《最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋（一）》第九條規定“……法律、行政法規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”依據該條，凡法律、行政法規規定了合同應當辦理登記手續但未同時規定合同登記后才生效的，如果當事人沒有依照法律、行政法規定辦理登記手續的，合同效力不因此受到影響，即如果合同除未登記外都合法，那么合同生效。關于商品房預售登記與預售合同本身的效力關系問題，最高人民法院最近頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第六條的規定（見前文），很顯然是明確了二者相分離，登記與否不影響合同效力的問題。

現行法律規定已對合同債權行為和登記產生物權效力的行為進行了區分，將合同備案行為和預售合同效力捆綁在一起不符合民法理論，更與有關的法律規定不相吻合。如果因預購人沒有辦理預售合同備案，就導致預售合同無效，就不能保障雙方當事人的合法權益。實踐中，假如因開發企業違法不能辦理預售合同備案，預購人也要承擔合同無效的后果，對預購人不利；或者因預購人原因不能辦理預售合同備案，開發企業也要承擔合同無效的后果，則對開發企業不利。所以，預售合同是否辦理備案不應影響合同效力。我們判斷商品房預售合同是否生效的主要標準，應是上文談到的四個生效條件，而不應該把商品房預售登記看作商品房預售合同的生效要件。登記備案與預售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預售合同的效力。

（三）登記是商品房預售合同的對抗要件

在實踐中 ，對商品房預售合同的登記是合同的有效要件 ，還是對抗要件 ，學者們的看法并不一致。我們認為 ，商品房預售合同的登記是合同的對抗要件 ，而不是有效要件。首先 ，從法律的規定來看 ，如前所述 ，《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》都規定 ，預售方應當將預售合同報有關部門登記備案。這就十分明確地說明 ，商品房預售合同簽訂在先 ，登記備案在后 ，而登記機關只能對有效的商品房預售合同予以登記備案 ；其次 ，在商品房預售合同中 ，預購方處于比較弱的地位 ，面臨的風險比預售方要大得多。所以 ，如果認為登記備案是商品房預售合同的有效條件 ，那么沒有經過登記備案的預售合同就是無效合同。這樣 ，一旦商品房預售合同沒有登記備案 ，預售方就不會受合同的約束 ，可以任意將商品房再預售第三人 ，預購方也就無法追究預售方的違約責任 ，這極不利于保護預購方的利益。所以 ，登記備案不是商品房預售合同的有效條件 ，而應當是對抗要件。

（四）改造商品房預售備案制度為預告登記制度，賦予其準物權的效力

在我國商品房預售過程中，當開發房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后，預購人基于預售合同享有商品房建成之后獲得產權的債權請求權，然而債權請求權是一種只能向特定的相對人主張的權利，即相對權。預售人在預售合同簽定后仍然一直占有標的物，此時，預售人雖然負有于將來約定的時間轉移不動產所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，預售人很有可能將房屋賣給第三人，即出現“一物數賣”的情況。而出現上述情況，由于預購人只享有債權請求權這種相對權，因此預購人的合法利益得不到有效保護，進而損害預購人利益，不利于交易安全，破壞了交易秩序。

為保護預購人的利益，《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第27條規定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一預售合同無效；如后一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。”經過分析這一規定，不難發現，此時雖有違約制度予以救濟，預售人的處分行為并未得到充分控制，預購人的交易目的并沒有實現，因此需要在法律上設計一種制度來對預購人進行更充分的救濟，以保護交易的安全。在大陸法系，采取的是不動產預告登記制度。保全不動產物權的請求權，是預告登記制度的出發點和歸宿所在。

所謂預告登記是指為了保全債權的實現，保全物權的順位請求權等而進行的提前登記。[5]它是與本登記或者終局登記相對應的一個概念。預告登記作為一種制度，源于德國。《德國民法典》第883條[預告登記的性質和效力]規定：“為保全目的在于轉讓或廢止一項土地上的物權的請求權，或者土地負擔的物權請求權，或者變更這些物權的內容或其順位的請求權，可以在土地登記薄中將其納入預告登記的。被保全的請求權附條件或者附期限時，預告登記也為許可。預告登記之后，對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的請求權的一部分或者全部構成損害的處分，為無效。以強制執行或者假扣押方式所為的處分，以及由破產管理人所為之處分，亦同。”[6]自德國民法創設預告登記制度以來，大陸法系的一些國家，也設立了這一制度。如《瑞士民法典》第960條第二款規定：“處分的限制，經預告登記后，始得對土地后取得權利有對抗的效力。”[7]臺灣地區《土地法》第 79條規定：“關于土地權利移轉之請求權，得申請保全之預告登記。此項預告登記未涂銷之前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記的請求權有妨礙者無效。”[8]隨著不動產交易的發展，預告登記制度的適用范圍擴展到土地以外的不動產交易，尤其是附著于土地之上的房屋。

預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記，以確保權利人于將來能夠取得物權 ，它具有排他性 ，可以對抗第三人。預告登記是將物權法的規則施加于債權法 ，給予屬于債權法的請求權以排的物權效力 ，其本質屬于物權法向債權法的擴張。[9] 預告登記制度的現實意義是，解決所有權保留買賣中，在合同成立后，標的物所有權轉移前，買受人基于合同產生的移轉房屋所有權這樣一種債權所有權得不到保護的問題。預告登記制度賦予買受人的債權請求權以物權的效力，對于經預告登記的請求權，可以對抗不動產的所有人其他物權人，也可以對抗任意第三人，具有了絕對性和排他效力。所以，王澤鑒先生認為，預告登記制度與“買賣不破租賃”一樣，都是債權物權化的重要表現。[10]

在我國，盡管通過一系列司法解釋、相關部門規章的規定，逐步賦予了預售商品房預售登記以一定的法律效力。但是由于有關規定散見于不同的司法解釋或地方性法規中，規定的內容也相對比較雜亂無章，甚至是零星的、破碎的，對于賦予商品房預售登記相應的法律效力內涵方面仍然缺乏比較全面、體系化的規定。這與商品房預售登記所能解決的問題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。

目前，我國現行法律未對期房買賣的預告登記作出規定，但從實務工作和法學界主流觀點來看，應建立預告登記制度。因此，我國應當根據物權立法的進展將現有的商品房預售登記制度適時地改造為預告制度。當前物權立法正在推進，由梁慧星先生主持的《中國物權法草案建議稿》第35條、第36條、第37條對于預告登記制度中的效力、涂銷及義務人的抗辯等問題做了規定。[11]我們通過把商品房預售登記備案制度改造為與預告登記制度，可以更好的保護購房者的利益，克服商品房預售備案制度的缺陷，促進房地產市場持續健康發展。

我國所建立的商品房預售合同的預告登記制度，應使預告登記請求權的物權性質得到法律的承認。這種預售合同登記所產生的一種請求權 ，有學者將其稱之為準物權。[12] 預告登記的請求權作為準物權，應具有以下四個方面的物權效力：

（1）保全效力。主要為保障以發生不動產物權變動為目的的合同債權等請求權將來肯定發生預期物權效果的法律效力。在不動產債權行為成立之后、不動產物權轉移之前，雖然不動產所有權人已經承擔了未來轉移其所有權或其他物權的義務，但由于合同相對人享有的債權無對抗第三人的效力，僅靠債權的請求權，債權行為的目的不一定能實現。如果將這種請求權以預告登記的方式登記，不動產出賣人違背預告登記所為的變更或處分不動產的行為就會無效，經預告登記的請求權就會得到保證。

（2）順位保護效力。順位，是不動產物權在不動產登記簿上依設立的時間先后在排列的順序中所占據的位置。順位的確立，取決于登記的先后順序，先登記順位的物權優于后登記順位的物權，只有先登記的順位的物權實現后，后順位的物權權利才能實現。預告登記在保全請求權實體權利的同時，還保全可請求權的順位，即依靠登記而為請求權人取得了在先的有利順位，使其具有排斥后續登記權利的效力。

（3）破產保護效力。相對人破產時，經預告登記的請求權具有排斥債權人保障其將來實現物權的效力。如果請求權的履行條件已經成熟或者期限已經到來，該請求權的內容為轉移所有權，請求權人可以行使取回權；如果該請求權內容為設定抵押權，請求權人可以行使別除權。預告登記的請求權不當可以對抗不動產所有權人和其他物權人的意思而使保全請求權人達到取得不動產權利的目的，而且還可以在不動產物權人破產時對抗其他的債權人而確保保全請求權目的的實現。

篇6

郝某在辦理收付款手續時得知，該房產公司尚未取得《房屋預售許可證》，于是拒絕繼續交納首付款，并要求房產公司雙倍返還其定金10萬元，遭到拒絕。雙方屢次協商不成后，2015年1月，郝某向廊坊市安次區人民法院提訟，要求房產公司雙倍返還其定金10萬元。并以5萬元定金為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率，向其支付自交納定金日起計算至之日利息5000元。

法院經審理查明，房產公司已于2014年12月取得涉案小區的《商品房預售許可證》。法院認為，《商品房內部認購意向書》屬于商品房預約合同。當事人一方只能請求對方依照預約合同訂立正式合同，而不能依照預約合同的內容請求對方履行。郝某與被告雙方沒在協議中約定有關預售證的內容，且被告在前已經取得了爭議房屋的商品房預售許可，郝某的合同目的可以實現，故此郝某以被告未取得爭議房屋的商品房預售許可為由，要求被告雙倍返還定金并支付利息的主張沒有事實與法律依據，法院不予支持。

據此，安次法院一審駁回了郝某訴求。

■以案釋法

預約合同與預售合同不同

承辦該案的法官解釋稱，目前我國商品房預售實行許可證制度，商品房預售合同是指房地產開發企業將正在建設中的房屋出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。在商品房A售合同中，預售方與預購方關于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的：

本案中，郝某與房產公司簽訂的《商品房內部認購意向書》應為商品房預約合同，而非商品房預售合同。在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同，預約合同當事人的義務是訂立本合同。因此，本案中，房產公司是否取得爭議房屋的《房屋預售許可證》并不是商品房預約合同生效的前提要件。

篇7

我國《城市房地產管理法》第45條規定，商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。應視為允許預售商品房轉讓。允許預售商品房轉讓實現了所有權人對其所有物的處分權。這一規定對于房地產開發商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進度，縮短建設周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的真正的所有權，而是對所有權的期待權。在所附期限屆滿前后，房屋的價格隨市場行情變化很大。一般來講，預售價格遠低于現房價格。這種差額利潤就是多數炒作者熱衷于“炒樓花”的動機。因此，允許預售商品房的轉讓就勢必會出現投機，這些投機活動一方面會損害真正購房者的利益；另一方面也會擾亂房地產市場，哄抬市場價格，致使大量資金流入個人腰包。因此，對待預售商品房的轉讓既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎廢食，也不能放任自流，應當通過健全的法律制度和行政管理對其實施監督。

一、預售商品房轉讓的條件

我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下：

1、依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓，例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產證前不得轉讓，否則轉讓無效。”

2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定，轉讓人將預售的商品房提前轉讓，轉移跌價風險；新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉讓，這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。

4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民（1996）2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二，商品房預售合同未約定轉讓條件，合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。

5、預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人（轉讓人）更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓，還是權利義務轉讓，都只是合同主體的變更，而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。

篇8

    為進一步規范全省房地產交易市場收費行為，促進房地產行業的健康發展，根據國家和省有關規定，現將房地產交易手續收費問題通知如下：

    一、收費范圍交易手續費是指房地產管理部門設立的房地產交易機構為房屋權利人提供交易場所、信息服務和代辦房屋產權審查、登記等所發生費用的合理補償。

    凡經過房地產交易機構辦理房屋買賣、租賃、抵押、分割、交換、贈與、繼承等房地產流通過程中的各種經營活動，房屋權利人應按規定向房地產交易機構交納一定的交易手續費。

    二、收費項目和標準

    1.房屋買賣，按成交價總額的2.5％收取。其中，職工按房改政策購公有住房首次上市交易和實行差價換房的，交易手續按成交價的0.5％交納。買賣雙方各負擔一半。

    2.新建商品房交易手續費，按成交價的0.5％交納，（經濟適用住房按價格主管部門核準價格的0.5％交納）買賣雙方各負擔一半。

    3.出租生產經營性用房，按年租金總額的3％交納，出租非生產經營性用房按年租金總額的2％交納，租賃雙方各負擔一半。

    4.房地產抵押，按抵押額0.2％？0.4％交納，由抵押人負擔。具體執行標準，由地、市價格主管部門會同建設行政主管部門制定，報省備案。

    5.房地產分割、交換，按評估價的1％交納。雙方各負擔一半。

    6.房地產贈與、繼承，按評估價的1％交納。由受贈人、繼承人負擔。

    7.為體現對企業特別是國有企業改革的支持，切實減輕企業負擔，凡企業在改革、改組、改造過程中發生的房地產權屬轉移的，免收交易手續費。

    為方便房地產交易當事人，房地產交易手續費內含房屋產權登記費（權證工本費），由房地產交易機構統一代征。房地產交易機構按本通知規定收取交易手續費后，房地產管理部門辦理房屋權屬登記不得再重復收取房屋產權登記費（權證工本費），也不得以任何形式向交易雙方征收其他費用。

篇9

一、商品房預售登記備案制度的法律基礎

1、《城市房地產管理法》第44條第2款規定“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續”。

第13條還規定：“開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款規定“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現行法律對商品房預售進行登記備案的規定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現象的發生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律性質？經登記備案的商品房買賣合同能產生什么樣的法律效力，未經辦理登記備案又能產生什么樣的法律后果，此類法律規定并未予以明確。那么，地方性法規對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規定進行分析，發現目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：

1、《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；……當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成商品房預售合同無效……”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。

3、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第38條規定：“房地產開發商應當按房地產登記機關的規定將預售房地產的 買賣合同向房地產登記機關備案”。第61條還規定：“房地產開發商預售房地產，未按規定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產 開發資質證的，可視情節輕重做出警告、不予資質年審或者吊銷房地產開發資質證的處罰”，可見，其認為未經登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發商應承擔相應的行政處罰責任。

二、商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定，各地對此的做法也極不統一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規定的。

一直以來，我國的房地產管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系，但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發生競合時，同樣應由這兩種法律規范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規調整民事法律關系，從而混淆了兩種規范的分工界限。從法理上來講，行政法律規范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規明確規定，違反了這種強制性規范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應的行政法規進行相應的行政處罰或經濟制裁。

商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

三、 商品房預售登記備案的制度缺陷與補救正是由于相關法律法規和司法解釋都只

賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效力問題并不產生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免了。

也正因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，不久前在深圳發生的“香珠花園”事件，開發商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發生的“天天花園”事件，279套房產被開發商賣了600多次，一套房產竟重復賣了7家；還有被數百業主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態第一盤” 的“廣地花園”事件，開發商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元……

篇10

為進一步規范商品房預售行為，保障商品房預售當事人的合法權益，現就貫徹《上海市房地產轉讓辦法》，加強商品房預售管理的若干問題通知如下：

一、市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）負責核發外銷商品房、外資內銷商品房預售許可證；浦東新區綜合規劃土地局、各區（縣）房屋土地管理局、房產管理局、崇明縣建委（以下簡稱區縣房地產管理部門）負責核發內資內銷商品房預售許可證。

房地產開發企業需預售內資內銷商品房的，應當向項目所在地的區縣房地產管理部門提出申請；房地產開發企業需預售外銷商品房、外資內銷商品房的，應直接向市房地局提出申請。

對未按照《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條以及本通知規定核發的商品房預售許可證，由市房地局予以糾正。

二、房地產開發企業在商品房未經初始登記領取房地產權證（俗稱“大產證”）前，銷售商品房的行為均系商品房預售行為，必須持有商品房預售許可證。

未依法取得商品房預售許可證而以預訂、預約、認購、定購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為，由市房地局或區縣房地產管理部門依據《上海市房地產轉讓辦法》第五十條第一款第四項的規定予以處罰。

無證預售外銷商品房、外資內銷商品房的，由市房地局予以處罰；無證預售內資內銷商品房的，由區縣房地產管理部門予以處罰。

三、申請預售商品房須提交下列材料：

1.申請報告。申請報告須寫明申請預售的商品房基本情況，包括具體座落，申請預售的房屋面積、幢數、編號等和申請預售的理由；

2.《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》；

3.土地使用權出讓合同和房地產權證；

4.建設工程規劃許可證；

5.建設工程施工許可證；

6.建筑工程質量監督部門核發的商品房基礎驗收合格證明或由已按規定簽訂預售款監管協議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明；

7.與本市注冊的銀行簽訂的預售款監管協議；

8.水、電、煤等配套已落實的有關證明；

9.與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；

10.商品房預售方案。內容包括：商品房座落、結構、裝修與設備標準，預售計劃、預售價格、地點與方式、交付使用日期等內容；

11.房屋使用公約、與所聘物業管理公司簽訂的物業管理服務合同、物業公司的資質證書；

12.商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表；

13.經審核批準的自制商品房預售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預售合同示范文本的書面承諾；

14.申請預售時上月的房地產開發經營月報表；

外資企業還須提供外資委的企業批準證書。

四、市房地局、區縣房地產管理部門在受理商品房預售申請前，應將有關商品房預售條件、預售申請應提交的材料、核發商品房預售許可證程序及時限明確告之申請人；受理商品房預售申請后，應對提交的各項材料的真實性、合法性、時效性進行審核，并對施工現場查勘，符合商品房預售條件的，自受理之日起10日內核發商品房預售許可證；不符合商品房預售條件的，自受理之日起10日內作出不準預售的決定并書面通知商品房預售申請人。

核發商品房預售許可證的同時，應將準予預售的商品房及經審核批準的自制商品房預售合同樣本或采用商品房預售合同示范文本的書面承諾抄告交易管理部門。

五、關于商品房轉讓合同1.商品房轉讓合同分為商品房預售合同、商品房出售合同。商品房預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付后可直接辦理過戶手續；商品房出售合同適用于未經預售階段的商品房現房（竣工驗收合格取得房地產權證的商品房，下同）銷售。

商品房預售、出售合同示范文本由市房地局制定、市工商局監制，分為《上海市內銷商品房預售合同》、《上海市外銷商品房預售合同》、《上海市內銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡稱97版合同文本）。

2.房地產開發企業預售、出售商品房時，應當參照97版合同文本與承購人簽訂商品房預售、出售合同。也可以采用97版合同文本與承購人簽訂商品房預售、出售合同。

企業參照97版合同文本自制合同文本的（以下簡稱自制合同），在申請商品房預售時（或出售前）應送審。自制合同的審核由市房地局委托市房地局法律顧問室審核。

3.房地產開發企業在1998年5月31日前可以繼續采用根據滬房地交（1995）387號文規定由市房地局印制、市工商局監制的商品房預售、出售標準合同文本（以下簡稱95版合同文本）與承購人訂立合同。

1997年5月31日前，預售商品房采用95版合同文本訂立合同的，仍需按合同本身約定在房屋交付使用后簽訂出售合同，方能辦理過戶手續。

1997年6月1日后預售商品房采用95版合同文本訂立合同的，在直接辦理預售商品房過戶手續時，須提交有關合同雙方當事人對交易行為最后確認的書面材料。

4.房地產開發企業預售外銷商品房簽訂的預售合同須經上海市公證處公證。

5.97版合同文本由各房地產交易中心向社會公開發售，購買對象與購買份數不予限制。

六、申請與核發商品房預售許可證的其它管理要求：

1.1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權建造的內資內銷商品房，有完整的建設用地劃撥手續、市商品房建設計劃批文，可視作符合了《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條第（一）、（二）款規定。

2.商品房預售申請人必須與土地使用權出讓合同的受讓人一致，商品房預售申請人是項目公司的，項目公司的組成人須與受讓人一致。

3.若干個房地產開發企業合作開發的商品房，可以項目為單位核發一張商品房預售許可證，也可以合作各方所占份額核發多張商品房預售許可證。

4.申請商品房預售的建筑面積不得大于土地使用權出讓合同約定的房屋建筑面積。

5.已核發商品房預售許可證的、在建的房屋建設工程按規定轉讓的，受讓方須持市房地局核發的同意轉讓批復、轉讓合同及受讓方的房地產權證申請變更商品房預售許可證。

6.商品房預售許可證正、副本由市房地局統一印制。核發商品房預售許可證時，正本發給一份，副本可根據申請人需要一式多份，正副本具有同等效力。