農村建房合同范文

時間:2023-04-07 05:52:03

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農村建房合同

篇1

施工單位(個人): (以下簡稱乙方)

按照《中華人民共和國合同法》和《建筑法》的有關條列及規定,對路合本工程具體情況,雙方達成如下協議,共同遵照執行:

一、 工程概況:

1. 工程名稱:

2. 工程地點

3. 工程內容、范圍:完成甲方基礎以上的土建工程(含內外粉刷,不含水電管道安裝),包括正負零線以下(含零線)部分施工。具體以圖紙為準。

4. 承包方式:包清工,甲方提供架子所需的扎絲(鉛絲)。

5. 施工日期:

6. 質量等級:優良

7. 本工程總造價(清工費):按以下價格計算:① 現澆部分按110元/㎡(不包括衛生間);② 其他按75元/㎡;③ 具體建筑面積以實際測量為準(除房屋建筑正負零線以下(含零線)的建筑面積)。

二、 甲方工作

1. 甲方提供土建工程所需的水泥、鋼筋、沙、石子、架子所需的扎絲(鉛絲)等建筑材料,同時須保證乙方施工材料供應。

2. 甲方如需對圖紙進行更改,須適當提前通知乙方。

三、 乙方工作:

1. 按施工現場和施工圖紙打求,做好施工。

2. 乙方 不得隨意更改施工圖紙。

3. 乙方須地保證工程質量的前提下節約材料,砼砂漿需按規定配合比施工。

4. 施工現場做好安全圍欄和文明施工。

5. 工程項目成品在未竣工交付使用前,由乙方自行保護,竣工驗收交付甲方后由甲方負責。

6. 乙方施工必須保證質量。主體結構、竣工質量必須到達優良標準。因質量問題產生的一切后果,均由乙方負責賠償。

四、 工期、驗收

1. 施工工期:從開工到主體工程竣工期限為50天(內外墻粉刷除外)。

2. 工程質量必須接受甲方派出的施工員全面檢查。

3. 每層完工后須經過甲方指定的施工員驗收后才可進行下一層的施工。

五、 工程款的支付和預付:

1. 一層結構完工預付 仟元,二至三層完工各預付 仟元,結頂并蓋好瓦后付 仟元,粉刷完工后付 仟元,其余工程款待房屋驗收后五個月內一次性付清剩余款項。

2.各預付、結算款項須在甲方指定的施工員驗收合格后方可支付。

3.款項決算按實際竣工圖進行調整。

六、 其他:

1. 施工期間,乙方須嚴格遵守《安全操作規程》進行施工,如在施工期間發生安全事故,由乙方承擔全部的責任和費用。

2. 本合同自簽訂之日起生效。

3. 本合同一式二份,甲、乙雙方各執一份。

甲方(蓋章):乙方(蓋章):

篇2

建房承包合同

甲方:

乙方:

部分細節請與當地建過房的人商討……

甲方在 建房屋一棟,建筑層數兩層,一層約 平方米,二層約 平方米,由乙方承包施工。雙方本著平等、互利、誠信原則,確保工程安全、優質、高效、低耗,經雙方協商同意簽訂本倆,以期共同遵守:

一、承包方式

采用包工不包料方式承包。

甲方提供建房所需的材料,包括:紅磚、河砂、碎石、石灰、水泥、鋼材、水管、下水管、鐵釘、扎絲、水電等等一切建筑材料。

乙方提供勞務、施工技術、施工工具、及生產生活的一切用具等。

二、承建項目

乙方按照設計圖紙或甲方提出的要求承建。甲方房屋主體工程的建筑,包括墻體、梁、柱、樓梯、樓面、裝模、拆模、扎鋼筋、現澆混凝土及地面、門前臺階砼墊層;裝飾室內粗粉刷、前沿外墻貼瓷磚、后沿外墻面粉水泥砂漿、衛生間地面及墻面貼瓷磚、安裝瓷盆、下水管道、落水管;頂層層面加漿磨光,同時作好防滲透水處理。

三、承包價格

每平方米人民幣大寫: 元(),建筑面積按每層樓外墻計算。施工范圍包括所有需要水泥砂漿抹面的墻體。

四、付款方式

合同簽訂完畢,工具進場,人員到位,預付30% ,完成第一層磚砌并搗制好樓面付到50%,完成第二層以及屋頂付到75%付款八仟元,工程全部完工,交驗完畢付到90%, 預留10%為質量保證金,完工一年內無質量問題,清尾款。

五、雙方責任

甲方負責水電到位供給及原材料及時進場,每日午餐

乙方必須保證工程質量和進度,按設計圖紙和甲方要求施工,節約材料,并保管好材料,不得丟失。

六、質量要求

乙方應當按照國家規定的房屋質量標準和要求組織施工,不合格由乙方負責返工,返工費由乙方負責或由甲方在乙方工程款中扣除。

七、注意安全

勞保措施,施工防護措施到位,安全施工。如果乙方施工人員因自身原因或乙方安全防護措施不到位出現工傷,或因施工造成他人損傷等事故,一切由乙方負責,甲方不負擔任何責任和費用。文明施工,講究職業道德,講究清潔衛生。

八、工期要求

主體工程工期為75(日歷天),從簽訂合同之次日起計算,乙方必須在 年 月 日前完成主體工程,遇天氣原因順延,乙方不能因各種原因拖延甲方建房完工時間。遇乙方所需材料,應提前向甲方提出計劃,以便及時籌備。

九、后期維修

因乙方質量問題所產生的維修費用由乙方承擔,并承擔由此發生的相關賠償以及責任

十、其它

其它未盡事宜,雙方協商解決,按國家以及本地標準從嚴執行。

本合同一式二份,甲乙雙方各執一份,從簽字之日起生效。

篇3

農村自建房購房合同書

賣方(以下簡稱甲方)

買方(以下簡稱乙方)

甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律、法規和北京市有關規定,在平等、自愿、友好協商的基礎上達成一致,簽訂本協議,以資共同信守執行。

第一條甲方自愿將座落于_____________,產權登記建筑面積共______平方米,______室______廳______廚______衛的房產售賣給乙方。

第二條房屋價款及支付方式:

1、甲方向乙方出售本協議第一條項下之房產的價款總金額為人民幣 ______元整(大寫______ 佰______ 拾______ 萬 ______仟 ______佰______ 拾______ 元整)

2、上述房產價款乙方按下列 方式支付給甲方:

( 1 )甲、乙雙方共同到____________房地產交易服務中心(以下簡稱“交易中心”)辦理本協議第一條項下之房產轉移登記,并經交易中心受理,甲方消戶當日 (指甲方消戶前 ) ,乙方一次性付清房產價款于甲方。

( 2 )乙方于______ 年______ 月______ 日前向甲方付清房產價款。

( 3 )乙方于 ______前向甲方支付人民幣 ______元整(大寫人民幣 );剩余房產價款人民幣 ______元(大寫人民幣 ),均由乙方 ______前支付給甲方。

( 4 )其他方式:______________________________.

3、乙方向甲方支付房產價款,甲方應向乙方出具票據。

第三條甲、乙雙方應于本合同簽訂之日起______日內,共同到__________________房地產交易服務中心窗口辦理本協議第一條項下之房產轉移登記。如因一方原因,致影響產權過戶轉移登記,給另一方造成損失的,由造成損失的一方負賠償責任。

第四條稅費分擔

1、本合同簽訂之前,本協議第一條項下之房產如有應交納的一切稅費均由甲方負責交納。

2、本合同簽訂之后,本協議第一條項下之房產所發生的轉移過戶登記費、契稅、印花稅、估價費、服務費等費用,經雙方協商由_______________負擔。

3、其他:______________________________.

第五條甲方應于______前,將本協議第一條項下之房產全部交付給乙方。

第六條違約責任

1、因房管部門確認本協議第一條項下之房產不能辦理出售、過戶手續,甲方應在當日內向乙方退還所收的全部款項,本合同解除。

2、甲方如不按合同約定的日期交付本協議第一條項下之房產,每逾期一日按房價款總額的 ______計算違約金給付乙方。逾期超過 ______日時,乙方有權解除本合同。解約時,甲方除應將已收的房價款全部退還乙方外,并應支付 元的違約金給付乙方。

3、乙方全部或部分不履行本合同第二條的約定,乙方應按房價款總額的 ______計算違約金給付于甲方。逾期超過______ 日時,甲方有權解除本合同。解約時,乙方應支付 ______元的違約金給付甲方。

4、甲方保證其出賣給乙方的房產,產權清楚,無其他項權利設定或其他糾紛。乙方買受后,如因買受前該房產產權有糾葛,致使影響乙方權利行使,由甲方承擔責任,并賠償乙方因此遭受的損失。

5、甲方因個人原因不再出售此房,應在三日內向乙方退還所收的款項,并付違約金 ___________ 人民幣給乙方。

第七條其他

1、因不可抗力使本合同不能履行的,甲方向乙方退還所收的全部款項,本合同解除。

2、本合同如有未盡事宜,甲、乙雙方協商解決。

3、本合同一式叁份,甲乙雙方各執壹份,交______房屋土地管理局壹份。

賣方(以下簡稱甲方)

身份證號∶

住所∶

郵編∶

農村自建房購房協議書

甲方:

乙方:

為了確保工程的正常進展,明確雙方責任,結合本工程的具體情況,經雙方共同協商達成以下條款:

一、工程概況:為磚混(框架)結構;工程形式:為包工不包料。

二、

建筑面積計算:按前后滴水計算。

三、工程范圍:從±0.000到主體完成(包括內粉、白沙灰、墻體),不包括樓梯,工程以外地面,兩鄰外粉在外,外粉每平方米12元。

四、本工程承包方式:

1、現澆一層樓板以一層每平方米110元,二層以每平方米120元。

2、零星工程費用另行計算,現澆、預制室內樓梯1000元,室外樓梯1200元;圍墻每平方米25元,工程以外地面每平方 元,生活費 元。

3、特殊工程費用,琉璃瓦每平方100元,工程以外獨立磚砌±0每平方米25元,基礎1米20元。

4、處理屋面、地面、攪拌機費用由甲方負擔費用。

5、室內外回填,由甲方負責。

6、工程灶具由甲方提供。

7、發生的零星工程按實際情況定價付給工程費(經協商好以后變更的由甲方付給乙方返工費)。

五、甲方職責

1、甲方積極配合乙方各方面工作,材料不能離工地50米。

2、甲方在乙方施工前必須按施工三通一平、水、電、路具備齊等。

3、在施工之中甲方有什么增加的,要及時給乙方人員說明,看到有什么問題要及時解決,過后乙方不再處理。

6、甲方提供的材料必須保證質量,如材料質量問題及事故均由甲方負責。

7、在施工之中,由甲方造成的問題由甲方負擔,由乙方造成的問題由乙方負擔,乙方有權拒絕甲方無理常規的施工方法,如有堅持造成的后果,由甲方負責。

六、乙方職責

1、乙方必須按甲方的施工圖紙施工,確保質量,服從甲方監督,施工中甲方發現不符合質量要求的及時給乙方說明,有權令其返工。

2、施工安全事故由乙方負擔,如甲方提供的材料質量問題所造成的非人身安全事故,責任由甲方負擔。

3、文明工程,愛護甲方提供的一切施工設備及材料,乙方不能鋪張浪費。

七、結算方式

1、基礎在土0.000給施工單位30%。

2、主體屋面上板,付給施工單位50%。

3、工程完成給施工單位一次結算清,如不按結算方式付款的,乙方有權停工。

八、在訂立合同書后交1000元工程保證金,在以后工資上面扣除以確保工程存在,做為互相信任。

九、本工程結束后,一次結算清,如不結算清,按工程造價增加10%付給乙方賠償金(一個月以內)。

愿我們共同協商,搞好各方面工作,達到一個目標,互幫互助,成為更好的朋友,創造一個優良工程。謝謝合作!

甲方(簽字蓋章):

乙方(簽字蓋章):

20xx自建房買賣合同樣本

賣方(甲方):身份證號:

買方(乙方):身份證號:

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律規定,甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上,就乙方向甲方購買房屋事宜,為明確雙方權利義務,達成如下協議:

一、房屋座落及面積:

本房屋座落在為:國用(筑面積)第,土地證編號號,現甲方將建成房屋的二樓出售給乙方,出售房屋建平方米,準確面積以房產證為準。元整(¥元)。甲方將房屋交付給乙方使元(¥:元)。

二、房屋概況及計價、付款方式:

本房屋已由甲方全面裝修好可入住使用,交易總價為人民幣用(即簽訂本合同)時,乙方需全部繳清房屋總價款

三、甲方責任與權利

1、甲方保證出售的房屋為合法房產,在交易時該房屋沒有產權糾紛。有關按揭、抵押債務、稅項等,甲方均在交易前辦妥,交易后如有上述未清事項,由甲方承擔全部責任。

2、本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人再訂立《買賣合同》。

3、甲方承諾在本合同簽訂后的24個月內辦理好房產證,辦理房產證的所有費用均由甲方承擔,如因甲方原因造成合同簽訂24個月后仍沒有辦理好房產證,甲方需對乙方做出賠償。

四、乙方責任與權利

1、本合同簽訂后,乙方即享有該房屋的所有權,甲方不得以任何方式及理由影響乙方享用該房屋的所有權。

2、乙方如有必要對房屋重新裝修時,不得影響該房屋本體結構安全。

五、本合同未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

六、本合同在履行中發生爭議,由甲、乙雙方協商解決,協商不成時,甲、乙雙方同意由和平縣仲裁委員會仲裁。

七、本合同連同附件《土地使用證》復印一式二份,甲、乙雙方各執一份,自雙方簽字(簽章)之日起生效,具有同等法律效力。

甲方:乙方:

篇4

乙方:

甲方在 建房屋一棟,建筑層數兩層,一層約 平方米,二層約 平方米,由乙方承包施工。雙方本著平等、互利、誠信原則,確保工程安全、優質、高效、低耗,經雙方協商同意簽訂本倆,以期共同遵守:

一、承包方式

采用包工不包料方式承包。

甲方提供建房所需的材料,包括:紅磚、河砂、碎石、石灰、水泥、鋼材、水管、下水管、鐵釘、扎絲、水電等等一切建筑材料。

乙方提供勞務、施工技術、施工工具、及生產生活的一切用具等。

二、承建項目

乙方按照設計圖紙或甲方提出的要求承建。甲方房屋主體工程的建筑,包括墻體、梁、柱、樓梯、樓面、裝模、拆模、扎鋼筋、現澆混凝土及地面、門前臺階砼墊層;裝飾室內粗粉刷、前沿外墻貼瓷磚、后沿外墻面粉水泥砂漿、衛生間地面及墻面貼瓷磚、安裝瓷盆、下水管道、落水管;頂層層面加漿磨光,同時作好防滲透水處理。

三、承包價格

每平方米人民幣大寫: 元(),建筑面積按每層樓外墻計算。施工范圍包括所有需要水泥砂漿抹面的墻體。

四、付款方式

合同簽訂完畢,工具進場,人員到位,預付30% ,完成第一層磚砌并搗制好樓面付到50%,完成第二層以及屋頂付到75%付款八仟元,工程全部完工,交驗完畢付到90%, 預留10%為質量保證金,完工一年內無質量問題,清尾款。

五、雙方責任

甲方負責水電到位供給及原材料及時進場,每日午餐。

乙方必須保證工程質量和進度,按設計圖紙和甲方要求施工,節約材料,并保管好材料,不得丟失。

六、質量要求

乙方應當按照國家規定的房屋質量標準和要求組織施工,不合格由乙方負責返工,返工費由乙方負責或由甲方在乙方工程款中扣除。

七、注意安全

勞保措施,施工防護措施到位,安全施工。如果乙方施工人員因自身原因或乙方安全防護措施不到位出現工傷,或因施工造成他人損傷等事故,一切由乙方負責,甲方不負擔任何責任和費用。文明施工,講究職業道德,講究清潔衛生。

八、工期要求

主體工程工期為75(日歷天),從簽訂合同之次日起計算,乙方必須在 年 月 日前完成主體工程,遇天氣原因順延,乙方不能因各種原因拖延甲方建房完工時間。遇乙方所需材料,應提前向甲方提出計劃,以便及時籌備。

九、后期維修

因乙方質量問題所產生的維修費用由乙方承擔,并承擔由此發生的相關賠償以及責任

十、其它

其它未盡事宜,雙方協商解決,按國家以及本地標準從嚴執行。

本合同一式二份,甲乙雙方各執一份,從簽字之日起生效。

甲方簽字(章)

篇5

農村房屋建造合同協議書范文一甲方: 身份證號:

乙方: 身份證號:

經甲、乙雙方協商,乙方承建(輕包)甲方房屋建設2幢,建筑面積約1920平方,具體達成如下協議:

一、雙方責任

1、甲方負責施工現場三通一平,負責房屋建筑材料(磚、鋼筋、水泥、石子、河沙等)。

2、乙方負責房屋建筑輕包為主,并負責鋼筋工、泥水工、木工等。并負責場地看護,解決食宿(包括施工人員)。

3、澆筑時按甲方要求,其它建筑方面事宜由甲、乙雙方協商處理。

二、施工要求

1、乙方必須根據甲方提供的施工圖紙規范施工。

2、施工日期自20xx年9月1日開工起180天完工。

三、工程結算及付款方式

本工程共計費用(輕包工)約48萬元,工程結算待竣工后按實結算。工程開工后基礎做平付25%,每做好一層付15%,結頂后付10%,工程竣工后扣留總結算價的5%為質量保證金,一年后付清。

四、質量保留金

工程全部完成后,甲方扣留工程總結算價的5%為缺陷責任期的質量保留金。缺陷責任期為竣工驗收后1年,期滿,經甲方驗收有工程缺陷時,乙方按合同標準修復缺陷或按缺陷情況扣除修補費用于修補工程缺陷;工程無缺陷的按本協議分期付款時退還質量保留金。

五、事故責任

施工期間發生的工程質量事故、生產安全事故、施工人員發生的違紀違法行為等造成的后果、經濟損失、法律責任均由乙方自行負責。

六、其它條款

施工期間,乙方應按規定設置施工標志,做好“三度一排”,確保道路正常通車。 施工期間,乙方應做好環境保護工作。建筑材料應妥善保管,以防流失、揚塵揚沫。 本合同自甲乙雙方簽字后生效,生效后甲乙雙方必須共同遵守執行。本合同一式四份,甲乙雙方各持兩份。

甲方(簽字): 乙方(簽字):

日期: 年 月 日 日期: 年 月 日

農村房屋建造合同協議書范文二甲方:

乙方:

根據《建筑法》,《經濟合同法》及有關法律法規,甲乙雙方在平 等自愿,公平合理,互惠互利的原則下,通過雙方協商就私人住宅建 房工程達成協議,為規范建造私人住宅工程中雙方的民事行為,特制 定本合同規定,希望雙方嚴格執行,共同遵守。

一. 建筑工程概況:

1.工程名稱:蕭山區某村某人住宅樓

2.地點:蕭山區新街鎮富星村長山閘東50米左右處

二. 建筑設計要求:

1.乙方按照設計圖紙或甲方提出的要求承建。

2. 本工程為磚混結構住宅四層建筑,面積總計 m2。

3.主體工程的建筑,包括墻體、梁、柱、樓梯、樓面、裝模、拆模、扎鋼筋、現澆混凝土及地面。(樓面都為現澆混凝土)

4.外裝修:外墻面均為瓷磚貼面。

5.內裝修:內墻面均為水泥砂漿抹面,所有房間地面均為水泥地面。

三.承包施工方式:

1.甲方將房屋以包工不包料的方式承包給乙方建筑。乙方自帶建筑所需的一切工具,包括攪拌機、震動器等施工機械以及模板、腳手架等,費用由乙方自理。所有人工的吃飯、住宿、抽煙等問題由乙方自己解決,費用由乙方自理。

四. 施工安全:

1.文明施工,如果乙方施工人員出現工傷,或因施工造成他人損傷等事故,一切由乙方負責,甲方不負擔任何責任和由此發生的一切費用。如有此類情況出現,責任一概與甲方無關。如果施工人員需要參加生命財產、機械設備、意外傷害等方面的保險,則由乙方負責辦理并支付一切保險費用。 五、質量要求:

乙方應當按照國家規定的房屋質量標準和要求組織施工,不合格由乙方負責返工,返工費由乙方負責。

六、雙方責任:

甲方負責水電供給及原材料及時進場,乙方必須提前兩天通知甲方購買所需建筑材料。乙方必須保證工程質量,按設計圖紙和甲方要求施工,如果甲方圖紙或方案有改動,甲方應提前向乙方說明,乙方應按照甲方要求施工,節約材料,并保管好材料,不得丟失。

七.工程造價:

1.每平方米 元,含外墻面貼瓷磚,抹內墻面、搞地平、起隔墻,不包含舊房除拆及基礎建設。

篇6

一 農村修建房屋的幾種合約形式

在農村,一般情況下,由于農民自己單獨修建房屋(以下稱建房者)自身缺乏建房技能、時間等因素,建房者往往會將自住建房交由一些在本地有影響的土“施工隊”,來完成。這些土“施工隊”成員一般由50到65歲左右的老年人組成,有相對固定的人員,但牽頭人員不定,建房者先與其中較為熟悉的一人聯系,談妥后由一人或多人與建房者簽訂協議。土“施工隊”成員農忙時節從事農業生產,農閑時節便組織起來承包農村房屋的修、建、拆工程。有此土“施工隊”成員有自己的土設備,但施工設備一般不符合施工要求,施工隊伍也未到工商管理進行登記,相比較專業建筑公司,這些土“施工隊”算是“業余”的。

上述“施工隊”與建房者一般通過以下幾種協商方式達成合約:一、建房者提供房屋設計圖紙、建筑材料、建筑工具、支付報酬;施工者僅僅按照房屋所有人的設計意圖提供勞動(即所謂的“清包”);二、建房者提供設計圖紙、施工材料、支付報酬,施工者需要提供勞動、施工工具(即所謂的“包工不包料”);三、建房者提供設計圖紙、支付報酬,施工者除了提供勞動以外,還要提供建筑材料、建筑工具(即所謂的“包工包料”);四、建房者只支付報酬,施工者提供設計圖紙、施工材料,勞動、施工工具。在生活實際中,第二、三種合同方式在農村房屋建設實踐中最為常見,如何認定上述合約的法律關系是妥善解決農村建房糾紛的前提條件。

從表面上看,上述農村房屋修建合同由于施工者不具備相應的法律資格,可以認定合同無效。但實際上并非如此,根據現行法律法規,農村建房不屬于《建筑法》和最高人民法院解釋中規定的需要建筑資質的施工單位施工建筑的調整范圍,因此這些建筑施工行為是有效的。那么,上述農村房屋修建拆合同分別適用何種法律關系?實踐調解處理中,三種法律關系值得分析:分別是加工承攬合同、雇傭合同和建筑施工合同。根據建設部《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定,兩層以上建房必須由取得相應的設計資質證書的單位進行設計,或者選用通用設計、標準設計。對兩層以下未作規定。因此,根據《建筑法》、《土地法》及建設部的規定,目前農村兩層以下建筑活動應該不屬于建設工程合同的調整范圍。雖然不是建筑合同調整的范圍,但建房者與施工隊伍和合同卻屬于加工承攬合同或雇傭合同的調整范圍。這里不妨就其法律關系進行分析。

二 加工承攬合同和雇傭合同的區別

要處理好此類矛盾糾紛,我們就不得不弄清楚加工承攬合同和雇傭合同的區別:

(一)設立目的不同。

加工承攬合同和雇傭合同一者是提供勞務取得報酬,另一者則是通過提供勞動成果取得報酬。雇傭合同是雇員對雇主供給勞務為目的的合同,雇傭以勞務供給本身為目的。承攬合同是當事人約定一方為他方完成一定工作并向他方交付工作成果,他方接受該工作成果并給付一定報酬的協議。該工作成果具有特定性,是按照定作人特定要求,只能由承攬人為滿足定作人特殊需求通過自己與眾不同的勞動技能而完成的。

(二)意志控制程度不同。

雇傭合同中的雇主為了獲取最大的收益,嚴格控制雇員在工作中的自由意志,盡量做到自己意識至上,要求雇工按照自己的主觀意識行事。而加工承攬合同中,定作人是以獲得一定的工作成果為支付報酬的前提條件,定作人只會在意工作成果是否符合定作人的要求,而不會控制承攬人具體如何完成工作,承攬人在工作過程的具有自主意志。

(三)承擔的法律責任不同。

在雇傭合同中,由于雇主為了獲取最大的收益,就必須嚴格控制雇員在工作中的自由意志,那么在受雇傭人執行職務時發生了對第三人的侵權責任時,雇主應當承擔法律責任,雇員在執行職務時存在故意或重大過失的情況下才承擔相應法律責任。而在承攬合同的承攬人在工作過程的具有自由意志,根據權利義務對等的原則(即“有權利就有義務”),那么承攬人在工作中對第三人造成的傷害就應當獨立承擔損害賠償責任義務。

三、農村修建房中的法律關系

從以上分析兩種合同的區別,我們不難看出,前面所列農村建房的四類情況,第一種合同方式屬于雇傭關系,而第四種合同方式則屬于承攬合同,建房者與施工者的第二種和第三種合同關系關系較為模糊,在調解實踐中,較難 認定。

筆者認為:建房者與施工者的第二、三種合約方式認定為加工承攬合同較為適宜,其法律依據:一、雇傭合同是以提供勞動為目的,而加工承攬合同則需要承攬人自己提供勞動工具,以交付符合定作人意圖的工作成果為目的,上述兩種合約方式,施工者在實踐中都必須以交付符合建房者要求的房屋作為獲取報酬的前提;二、雇傭合同一般會管理、監督雇用人的工作,施工者的工作細節都要受到建房者的意志的控制,而加工承攬合同的定作人則對承攬人具體工作細節不施加干預,承攬人在工作中有自己自由的意志。由于在“建房”這項交易行為中,建房者和施工隊兩者之前存在著“信息不對稱”問題,所以在農村建房的以上兩種合約中,建房者一般不會對施工的具體細節加以干預,只是監督房屋的質量和是否符合房屋的設計要求;三、雇傭合同的雇傭人由于在工作中受到雇主的意志的直接干預,其在聽從雇主要求的工作中對第三人產生的傷害,一般不承擔法律責任,除非雇傭者存在過錯的情況下。而在加工承攬合同中,由于承攬人在工作中具有自由的意志,能夠自主的控制施工風險,在其對第三人發生傷害時就要獨立承擔法律責任,除非在定作人的訂作要求本身存在缺陷或干預承攬人的工作情況。而在農村建房的實踐中,上述兩種合約中的建房者一般是不干預承建人的工作,承建人具有防范和控制安全風險的自由意識,也應當承擔對第三人傷害賠償的法律責任。同時,將上述合同關系定位為承攬合同,也能規范當下農村生活中這些土“施工隊”行為。在暫時沒有相關法律文件明確適用的情況下,督促它們嚴格參照《建筑法》、《土地法》等法律文件開展農村建房施工活動,預防和減少在施工過程中發生不必要的人身傷害。

篇7

    原告:張星光,男,33歲,浙江省浦江縣治平鄉張官村六份頭村村民。

    原告:芮靈華,女,27歲,系張星光之妻,同村村民。

    被告:張食領,男,47歲,同村村民。

    1995年5月份,治平鄉張官村村委會經治平鄉人民政府和治平鄉土地管理辦公室同意,進行村民建房統一規劃。原告張星光一戶被安排在張官村溪邊第十三排,屋基兩間,面積72平方米,共五口人;被告張食領一戶被安排在張官村涼亭外第七排、第八排前后各一間,面積72平方米,共五口人。1995年7月14日,被告張食領應原告張星光的要求,同意與張星光互換上述建房用地位置,并在證人張伯范、張潤祿的參加下,雙方簽訂了互換合約。合約載明:“今有張星光、張食領雙方自愿調換屋基,有張星光的溪邊第十三排二間連余地換張食領涼亭外第七、八排公路邊前后各一間共二間,雙方協議商定不得反悔,立此合約。”張星光、張食領簽字。同年8月30日,張官村村委會在原、被告分別呈報的《農村私人建房用地呈報表》審批欄中簽署了“同意二間”的意見。治平鄉土地管理辦公室、治平鄉人民政府于同日也在其審批欄中簽署了“同意在耕地上建房二間,計72平方米”的意見,并加蓋了公章;在四至一欄中簽署了“村統一規劃”的意見。隨后,被告張食領即開始在調換后的屋基上動工興建。

    1995年10月17日,原告張星光、芮靈華夫婦以原告張星光未經共有人之一的原告芮靈華的同意,原告芮靈華不同意調換,原告張星光反悔為理由,向浦江縣人民法院提起訴訟,要求法院判令屋基調換協議無效。

    被告張食領答辯稱:此屋基調換系雙方自愿,寫有調換合約,且是在集體剛確定各自屋基的位置,縣人民政府未登記造冊、核發證書之前,即權屬尚未經書面確定情況下調換的。這種調換政府是允許的。故雙方的屋基調換合法有效。

    訴訟提起后,浦江縣土地管理局于1995年11月20日分別在原、被告的《農村私人建房用地呈報表》的意見欄中批示:“準予在耕地上建房貳間計72平方米”,并加蓋了公章;還分別在各自的備注欄中注明:“同張食領調換”、“同張星光調換”。

    「審判

    浦江縣人民法院經審理認為:本案不屬人民法院民事案件受理范圍,原告應向有關行政部門請求解決。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規定,該院于1996年1月10日裁定如下:

    駁回原告的起訴。

    「評析

    本案原、被告互換建房用地雖然是在經村統一規劃確定建房用地位置后進行的,但根據《中華人民共和國土地管理法》第三十八條關于農村居民建住宅使用耕地的,應“經鄉級人民政府審核后,報縣級人民政府批準”的規定,本案原告起訴時,原、被告均未取得浦江縣人民政府的職能部門浦江縣土地管理局批準同意在張官村耕地上建房,這說明雙方尚未取得建房土地的使用權,該土地的使用權還是集體的。現原告要求法院確認其與被告的建房用地互換行為無效,不但其原告主體資格不具備,而且被告的主體資格也不具備,即原告的起訴不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(一)、(二)項關于必須有明確的原、被告的要求。同時,因土地使用權是集體的,雙方無權爭議,不能作為自己的訴訟請求的事實和理由,此也是不符合該條第(三)項關于“有具體的訴訟請求和事實、理由”的要求的。故在起訴的四項條件其中三項不具備的情況下,應駁回原告的起訴。

    那么,是否可因為在原告起訴后,浦江縣土地管理局批準了原、被告的建房申請和同意雙方調換建房用地,案件應當繼續審理呢?由于土地管理部門的上述行為系行政行為,對此,不能由民法來進行調整。如果原告不服浦江縣土地管理局的批復,可按行政訴訟法的規定,另行提起行政訴訟。故本案不應繼續審理。

    責任編輯按:本案應注意的一個基本事實是:農村居民建房,在經村委會統一規劃并經有關主管部門同意確定建房位置后,需建房者報批建房及建房用地有一個過程。在此過程中,建房者互相之間根據自己的實際情況,協商作一些調整,不為法律所禁止,只是在報批的申請表中要如實說明情況。由于這種安排是為了解決農村居民居住的實際問題和按合理利用土地資源的有關標準進行的,故一般都會得到批準。需建房戶在報批過程中實際具備了建房和用地的準權利人資格。這種基本事實決定,當事人之間就這種屬國家主管部門管理和確認的客體,在確認之前按照自愿和公平原則,協議進行交換,法律并不禁止。只要符合法律規定,這種平等主體之間的交換行為是會得到主管部門的批準和確認的。

篇8

**鎮位于縣城西部,區域面積87.75平方公里,其中耕地面積84338畝,包括16個行政村255個自然莊,是一個人杰地靈,水資源豐富,美麗的小城。

近年來,隨著農民生活的日益提高,以及新農村建設步伐的不斷加快,農村建房熱又掀起了新一輪,農民建房問題成為社會關注的焦點之一,我鎮在農民建房管理中,緊緊圍繞“十分珍惜合理利用土地,切實保護耕地”這一基本國策,開展了一系列農民建房用地管理工作,具體做法如下:

一、工作機構

我鎮于2009年11月先后成立了**鎮違法違規用地清理工作領導小組、**鎮違法建房拆除領導小組。領導小組由鎮長帶頭、國土中心所具體實施、應急小分隊協助拆除,分管領導、鎮包點干部、村包點干部、司法所、派出所、供電所、相關部門密切配合,形成部門聯動、聯合執法、齊抓共管的良好執法氛圍。

二、工作目標

對符合土地利用總體規劃、村鎮建設規劃以及新農村建設布點規劃的農民建房,在用地戶依法申請基礎上給予完善用地手續,每戶只收取工本費5元,對不符合土地利用總體規劃、村鎮建設規劃以及新農村建設布點規劃的農民建房,堅決予以拆除并復耕復綠,盡快消除違法狀態。

三、獎懲措施

各村支部書記、村委會主任是本村耕地保護第一責任人,各村通過種種途經做好國土資源法律法規的宣傳和基本農田保護工作,及時掌握本村范圍內土地利用情況。發現土地違法行為應及時制止并報告,鎮政府加大對耕地保護工作的督查力度,按照亳州市紀委(亳紀發[2008]11號文件精神及縣委、縣政府的要求,制定以下獎懲措施。1、一年內無一處違法建房的,獎勵村書記5000元、村主任5000元、村包組干部2000元、鎮包點干部2000元;2、凡是有一處違法建房未上報的,村包組干部撤職;3、統計一行動聯合執法,鎮、村干部不準擅自離崗、包庇或阻撓、煽動違法建房戶,將給予停職、停薪處理。

四、具體做法

1、宣傳發動、營造氛圍。

我鎮印發了千余張《**鎮人民政府關于農民建房的公告》張貼到每一處違法建房、村部及每一個自然莊,除此之外,還利用違法用地查處宣傳車,進行宣傳,使群眾認識到自覺保護耕地的重要性,從而做到保護耕地,人人有責。

2、合理利用土地,做好新農村規劃和布點建設規劃。

新農村建設規劃關系到全鎮政治、經濟及社會發展的各個方面,也是從源頭上防治違法建房的途經之一,為些,鎮政府極為重視,請合肥城鄉規劃院和阜陽規劃院對16個村做了新農村建設規劃,并和**鎮土地利用總體規劃相銜接,和土地置換、土地復墾進行有機結合起來,從而確保耕地總量達到占補平衡。

3、聘用村級信息員,使違法建房消除在萌芽狀態。

每村聘用一名土地信息員,共聘用16名,信息員大多為行政村干部,每人每月發放100元信息費。從而為違法建房按上了電子眼。

4、加強了對建筑市場的管理和規范

本鎮范圍內建筑施工單位必須具有相關資質,無資質的一律不準給農民建房,否則,沒收其施工工具,并加以處罰。有資質的建筑施工單位不得給無用地手續的農戶建房,并簽定《安全生產合同》。不按上述規定施工的,沒收其施工工具,并加以處罰,出現重大安全事故的,將追究其法律責任。

5、部門聯動,聯合執法

篇9

關于自建房購房合同范本

甲方:

乙方:

根據《建筑法》,《經濟合同法》及有關法律法規,甲乙雙方在平等自愿,公平合理,互惠互利的原則下,通過雙方協商就私人住宅建房工程達成協議,為規范建造私人住宅工程中雙方的民事行為,特制定本合同規定,希望雙方嚴格執行,共同遵守。

建筑工程概況

私人住宅建房工程是民用住宅建筑。本工程設計為磚混結構馬鞍架一層平房兩幢建筑,建筑面積xxx。工程預算造價:每平方米xxx元人民幣,總建造價格xxx元人民幣。

建筑設計要求

1.本工程為磚混結構住宅平房建筑,建筑面積xxx㎡,院內+-0.0以馬路標高而定。

2.砌體材料采用mu10機制紅磚,m75混合砂漿砌筑,墻體厚度除圖紙注明者外,均為240,墻體轉角及與隔墻連接處,每10皮磚設墻體拉接筋一處。

3.外裝修:院內立面均為瓷磚貼面,色澤自選。院外1:2水泥砂漿加裝飾縫拉毛,并白水泥刷白。

4.內裝修:衛生間,洗嗽室,櫥房立面均貼200×300白瓷面磚。

其余內墻面均為水泥砂漿抹面,纖維素大白粉亂白,刷室內白涂料二遍。所有房間地面均鋪地板磚,檔次及色澤自定。

5.門窗立樘及油漆:m-4居中樘,m-6靠外墻面安裝,其余門均與開啟方向墻面平齊立樘并加裝木門帖臉。C-1.2.3.5均居墻中樘,c-4與室內墻面平齊立樘。門的油漆按裝修而定。

6.屋面由坡屋面和平屋面組成:坡屋面為檁條,木椽,面板,草泥鋪設機制紅瓦,坡挑檐為鋪設棕紅色硫璃瓦,平屋面水泥砂漿加防水粉加壓抹光。前檐屋面排水采用pvc管排至地面,管徑100。

7.櫥房餐廳隔斷:下為900高120磚墻并帖白瓷面磚,上為鋁合金窗隔斷。中間為m-4推拉門。

結構設計說明

1.本工程采用條型基礎,深度開挖至老土,原土夯實3:7灰土300厚,要求分層夯實。開挖時如遇墓穴或軟土,要求另行處理。

2.基礎圈梁,壓頂圈梁,梁,板均為C20。鋼筋保護層厚度:梁25,板15mm。

3.鋼筋:“中”“中”分別表示為1,2級鋼筋(因打字中找不到符號,以“中”字和“1,2”代替)未注明分布筋為中6-250。大梁中間配置彎起筋一根。

4.門窗洞口過梁均為預制過梁,選用有關標準圖集。

照明設計說明1.采用一相二線50HZ220V電壓供電,進戶線采用鋼制支架架空引來,支架提前預埋。

2.進戶線處做重復接地處理,利用上下圈梁鋼筋焊接引至地下。

3.導管穿線管保護,在墻,圈梁,頂棚吊頂上面暗設,管徑選擇:2×2.5,中15,3-4×2.5,中20。

4.配電箱為鐵制成品暗裝,設置位置自定,暗箱開關中心距地1.4m,暗箱插座中心距地0.3m,櫥房,衛生間暗裝插座中心距地1.5m或距吊頂0.3m。具體設置位置及數量按甲方要求而定。

供排水設計說明

1.給水設計說明:冷水采用抽井水上屋頂,設置水箱供水。熱水采用太陽能熱水器供水。

2.排水設計說明:采用PVC管排水,搞地基時做地溝,小型化糞池,配合土建預留安裝洞及套管施工。

部分材料要求

水泥:均使用武山鴛鴦水泥分別為:上下圈梁,坡挑檐均使用425標號水泥,其余使用325標號水泥。

鋼筋:均按圖紙要求,圖紙注明的“中”“中”分別表示為1,2級鋼筋(因打字中找不到符號,以“中”字和“1,2”代替),未注明分布筋為中6-250。大梁中間配置彎起筋一根。

檁條:馱墻檁條小頭為16公分,空墻檁條小頭為20公分。上房客廳與廂房客廳的中間檁條必需放一根大檁條,像桴子一樣大。

其余材料:地板磚,立面墻瓷磚,硫璃瓦,木制門,室內白瓷磚等材料甲方自選,自選后形成的價差由甲方找補。

承包施工方式

本工程施工前,甲方必須保證通電,通水,通路,建筑面積平整,不能影響施工。與周邊鄰居因地界,建筑物,線路等糾紛由甲方出面解決。

本工程施工方式為包工包料,面積價格一次性包死。工程必須嚴格按圖紙設計施工,乙方不得隨意改變圖紙設計,未經甲方同意不得隨便增加面積,不得偷工減料,使用劣質材料。

因施工過程中,發現設計問題,確實需要變更的,需雙方協商一致,重新簽定變更合同書后方能生效。否則甲方概不承認,不承擔經濟責任。

乙方在施工中必須做到安全生產,安全施工,要有足夠的安全保障機制和措施,因乙方不注意安全,出現安全事故,甲方不承擔一切責任。

乙方在施工中必須接受甲方監理工程人員的監工,并接受合理化建議并采納。

本工程預定工期為120天。

本工程的附屬工程:大門,圍墻,化糞池,貯藏室,院內硬化等項目不包括在本合同內,附屬工程價格另議,價格商定后簽定建造附屬工程合同書。

工程付款方式工程付款方式為現金支付。

工程開工按合同總造價先期預付40%,主體完工后預付30%,粉刷完工后預付20%,總體工程峻工驗收合格后剩余款項10%部分一次性付清。

工程其它事項

工程在建設過程中,雙方都要嚴格遵守合同,不得隨意終止合同。如遇不可抗力的自然災害,可終止合同進行清算。

工程在建設過程中,因市場發生變化,原材料上漲或下降,必須嚴格遵守合同約定價格,不得隨意漲價或壓價。

工程未盡事宜,雙方隨時協商解決,并簽定工程輔助合同書。

本合同確需修改必須經過甲乙雙方協商,一致同意。

本合同一式兩份,甲乙雙方各執一份。

本合同自甲乙雙方簽字后生效,生效后甲乙雙方必須共同遵守。

甲方:(簽字蓋章)

乙方:(簽字蓋章)

x年 月 日

農村自建房合同協議書

甲方:姓名性別 年齡 民族 電話

住址:

乙方:姓名 性別 年齡 民族 電話

住址:

甲方因孩子即將結婚需建新房,由于甲方原宅基地向陽度的原因須占用乙方公出路少許,現經甲乙雙方商磋,達成以下建房協議。

1、乙方同意甲方建房占用乙方公出路: 北 米,南 米,西 米(詳見后附示意圖)。

2、甲方同意給乙方帶來的占用公出路出入不便一次性補償金人民幣 圓整。

3、甲乙雙方同意,甲方建房占用乙方公出路部分所有權永遠歸屬乙方、使用權永遠歸屬甲方。

4、甲乙雙方同意,甲方建房占用乙方公出路部分,待甲方自行拆除后,一切權屬歸乙方,但乙方不得要求甲方拆除該建房。

5、甲乙雙方同意,甲方建房占用乙方公出路部分,如遇政府征用或規劃等相關事項,房屋補償歸甲方,土地補償歸乙方。

6、此協議電腦打印一式兩份,甲乙各持一份,均有同等效果。

7、此協議有不盡之處甲乙雙方可另作補充。

甲方:(簽字蓋章)

乙方:(簽字蓋章)

中人:(簽字蓋章) XX年 月 日

農村自建房合同樣本

甲方:____________(姓名,身份證號碼)

乙方:____________(姓名,身份證號碼)

甲方擬建房屋一座,位置在___縣__鎮__村__組,由乙方負責承攬建設。為明確雙方權利義務關系,經平等協商,雙方自愿簽訂本加工承攬合同。

一、雙方權利義務

⒈甲方負責提供石灰、磚、水泥、沙子、水源、鋼材等建筑材料。根據施工進度,乙方應提前___天通知甲方購買所需材料。

⒉乙方具有從事農村房屋建設的成熟經驗,負責施工建設并交付建房成果。當事人明確,雙方不存在雇傭關系。

⒊攪拌機、震動器等施工機械以及模板、腳手架等所有勞動工具由乙方自帶,費用由乙方自理。

⒋工期從_____年___月___日開始建設,工期為___天。如發生下雨、停電、地震等影響施工的不可抗力情況的,可順延工期。

⒌乙方加強對其人員的安全教育,嚴格管理,遵守國家法律法規,安全施工。由于乙方人員的故意或過失引起的安全事故由乙方自行負責,與甲方無關。

⒍乙方所屬人員的工資報酬由乙方負責支付,與甲方無關。

二、質量要求

⒈乙方應當本著保質保量的原則,按照圖紙施工,加強質量管理。

⒉重要施工過程:如地基、澆鑄須經甲方驗收后方能進行下一工序。

⒊甲方發現乙方在施工過程中有偷工減料、工作不負責影響房屋質量等行為時,有權要求乙方停工或整改。

⒋房屋建成后一年內,甲方發現質量問題的,乙方必須進行免費維修。

三、付款方式

⒈工程款結算方式:以建房面積計算,每平方米人民幣___元。

⒉付款時間:第一次付款在施工開始后___天內,第二次付款在___,第三次付款在___,第四次付款在房屋峻工并經甲方檢驗后____天內給付。

四、違約責任

⒈由于工程質量達不到要求的,乙方要進行修理、重作;造成損失的,由乙方賠償。因乙方原因導致使合同無法履行的,乙方應承擔違約金___元,并賠償因其違約給甲方造成的一切損失。

2、乙方若無視甲方的合理要求,或者采取消極怠工和延誤工期等做法為難甲方,視為乙方根本違約,甲方有權解除本合同。乙方應承擔違約金___元。

3、在乙方無違約行為的情況下,甲方若不按合同約定支付工程價款,應當承擔違約金___元(或每日承擔違約金____元)。

五、爭議解決辦法

⒈發生合同爭議時,雙方應友好協商。

⒉如協商不成,雙方可將爭議提交人民法院進行裁決。

六、附則

⒈本合同一式兩份,甲乙雙方當事人各執一份。

⒉本合同自簽訂之日起生效。

⒊以上合同,雙方必須共同遵守。如經雙方協商同意簽訂補充合同,補充合同與本合同具有同等法律效力。

甲方簽字:

篇10

受害人張某系一無資質但手藝較好的泥水工匠,其常常攬下他人新建房屋的內外墻抹灰、貼瓷磚工程后,再邀約趙甲、趙乙兩人一同去施工,結算的工錢在排除張某所出的切割機刀片消耗費用外,剩下的三人平分。王某家新建三層磚混結構房屋一所,與張某口頭約定將其房屋內外墻抹灰及貼瓷磚工程包給張某施工,雙方約定了結算單價,施工用腳手架管由王某提供,張某自帶抹灰工具。之后張某邀約趙甲、趙乙、趙丁三人一同去為王家施工。2009年1月的一天,四人在為王家新建房屋外墻搭建腳手架時,無安全網、安全繩、安全帽條件下施工,張某突然從腳手架上跌落下來當場死亡。張某親屬與王某為張某死亡賠償問題協商未果,以雇員受害賠償糾紛為由將房主王某至人民法院,請求建房方王某賠償因張某死亡造成的各種損失共計9萬余元。訴訟中原告請求變更案由為生命權、健康權、身體權糾紛,人民法院不同意變更。

[爭議]

本案處理存在以下兩種爭議:

原告方意見認為,本案應當適用建筑法,張某與王某簽訂的建筑承包合同無效,本案應為生命權、健康權、身體權糾紛,應根據建房方王某與施工方張某雙方的過錯程度承擔張某死亡的責任。

被告方意見認為,本案屬于承攬合同糾紛,王某對張某的死亡沒有過錯,王某不應當承擔賠償責任。

[審理和判決]

人民法院受理案件后,認定本案為承攬合同糾紛,追加趙甲、趙乙、趙丁三人為共同被告。法院認為死者張某未取得資格許可和培訓,未嚴格按照要求施工,未充分盡到安全注意義務和防范義務,未采取必要的安全防護措施,導致本人在施工過程中死亡,其本人應承擔主要責任;建房方被告王某對承包建筑工程的施工人的選任、審查不力,負有一定的過錯,承擔20%的賠償責任;趙甲等三人無過錯,但死者是在為共同利益活動中死亡,從公平的角度出發,責令三人對死者張某的死亡給予原告10%的補償。

[評析]

在農村,農民個人建房低者一至二層,高則達五至六層,基本都不是由正規具有資質的施工單位建蓋,而是包給不具備資質的個體施工隊伍施工,雖然較大地降低了建房成本,但安全設施不健全,甚至是完全缺乏,施工人員一旦發生意外事故致傷致亡,雙方就要產生糾紛。本案就是這樣的一個典型案例。

本案中人民法院未對口頭建筑施工合同的效力作出認定,但筆者認為,人民法院既然認定為承攬合同糾紛,就應當對口頭施工合同的效力作出認定,以準確理清房主與施工方的責任,判決的結果也才能為公民進行社會活動提供借鑒作用。筆者認為,本案被告房主王某的建筑活動應當適用《建筑法》,口頭施工合同無效,人民法院的判決賠償比例過低,其公平性有待商榷。理由如下:

1.農村居民自建三層以上(含三層)住房應適用《建筑法》

《建筑法》第二條規定:在中華人民共和國境內從事建筑活動,實施對建筑活動的監督管理,應當遵守本法第八十三條第三款規定:農民自建低層住宅的建筑活動,不適用本法;建設部規章建質[2004]216號《關于加強村鎮建設工程質量安全管理的若干意見》第三條第(三)項規定:對于村莊建設規劃范圍內的農民自建兩層(含兩層)以下住宅(以下簡稱農民自建低層住宅)的建設活動,根據本項規定,“農民自建低層住宅”是指農民自建的兩層(含兩層)以下的住宅。根據以上規定,農民自建兩層(含兩層)以下的房屋不適用《建筑法》,而建蓋三層(含三層)以上房屋的,則應適用《建筑法》。本案被告王某所建蓋的房屋系三層磚混結構房屋,不屬于“農民自建低層住宅”,其建筑活動應當適用《建筑法》。

2.本案雙方口頭簽訂的建筑承包合同(特殊的承攬合同)無效

根據《建筑法》第十二條、第十三條的規定,從事建筑施工工作的承包方應當具備相應的從業資質;《建設工程安全生產管理條例》第二十條規定:施工單位從事建設工程的新建、擴建、改建和拆除等活動,應當具備國家規定的注冊資金、專業技術人員、技術裝備和安全生產等條件,依法取得相應等級的資質證書,并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第二十三條第一款規定:承擔村莊、集鎮規劃區內建筑工程施工任務的單位,必須具有相應的施工資質等級證書或者資質審查證明,并按照規定的經營范圍承擔施工任務。建設工程合同是特殊的承攬合同,雖然本案受害人張某所承包的不是整棟房屋的建蓋,但抹灰工程是房屋建筑工程的主要分部工程,尤其外墻抹灰更是建房活動中危險性最大的部分,因此,即使建設方將一項建筑工程分解成幾個部分來發包,抹灰工程作為主要分部工程仍應適用《建筑法》,而不應簡單適用承攬合同的規定。雖然本案存在一個基礎的民事關系――承攬關系,但因被告王某的房屋為三層住宅,應當適用《建筑法》,承攬人張某及趙甲、趙乙、趙丁均不具備建筑施工資質,不能成為訂立建筑承包合同的合格主體,雙方口頭訂立的建筑承包合同違反法律的強制性規定而無效。

綜上所述,筆者認為,雖然現在農民自建三層以上房屋普遍由無資質的個人施工,但并不意味著這種現狀是合法的,相反,人民法院應當通過個案的裁判來促進國家法律法規得到正確執行,對公民社會活動起到指導作用。村民建房將不屬于“農民自建低層住宅”等級的房屋工程承包給不具有資質的個人施工,建房成本大幅降低,但卻把建房過程中的風險成本極不合理地轉嫁給施工人,安全設施缺乏,安全監督缺位,導致安全事故頻繁,是以犧牲施工人員的身體健康甚至生命的喪失來換取建房成本的降低,這顯然不符合國家安全生產的立法目的,也是《建筑法》規定建筑施工方須具備相應資質的原因。在目前農村市場現狀沒有顯著改變的情況下,農民將自建住房承包給不具有資質的人施工應加強安全監督管理,盡可能減少安全事故的發生,對人對己負責。如果因此發生安全事故致施工人員受傷或死亡,法院判決房主承擔的賠償比例也不宜太低,才能促進安全生產。