導語：如何才能寫好一篇公積金貸款合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

住房公積金貸款合同范文一

貸款人(甲方)

借款人(乙方)

根據《中華人民共和國合同法》、《南充市住房公積金貸款管理辦法》等有關法律、法規規定，甲方受南充市住房公積金管理中心(下稱委托人)委托，按《南充市住房公積金個人住房貸款發放通知書》的要求向乙方發放住房公積金個人住房貸款(下稱貸款)。甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，簽訂本合同，并共同遵守。

貸款金額、期限、利率及用途

第一條 甲方同意向乙方發放住房公積金個人住房貸款，貸款金額為人民幣(大寫，(小寫)

第二條 貸款期限為個月。自年至月日止。實際放款日與到期日以借款借據為準，借款借據為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第三條 貸款利率根據國家規定為年利率利息從發放之日起計算。在本合同有效期內，如遇國家貸款利率調整，以委托人按人民銀行規定的調整通知為準，甲方不需另行通知。

第四條 貸款用于乙方購建位于南充市

貸款的發放

第五條 本合同生效后，甲方將貸款資金劃入售房單位(售房人)或者建房、修房承擔方在銀行開設的下列賬戶內，用于購買或修建本

合同第四條所列之房產。

戶 名：

開戶行：

賬 號：

貸款的歸還

第六條 乙方授權甲方以無折支取方式在合同約定的還款日從下列賬戶中扣收借款本息。

賬戶戶名： 存折卡號：

若扣款賬戶發生掛失、凍結、結清或卡超生有效期，或乙方需要變更扣款賬戶，乙方應到甲方處辦理變更手續。在變更手續生效前，或原扣款賬戶已無法足額扣款，乙方應到甲方指定的網點還款。

第七條 借款期限在1年以內(含1年)的，實行到期一次性還本付息的還款方法;借款期限在1年以上的，實行月等額本息還款法歸還。計算公式為：

(1+月利率)n

每月還款額= 貸款本金 月利率

(1+月利率)n -1

第八條 甲、乙雙方同意遵循先息后本、息隨本清的原則，乙方存入的款項按照期前欠息當期利息本金的順序依次入賬。

第九條 乙方應按月歸還貸款本息，自借款之日起每月歸還，每月還款額為人民幣利息的，甲方對乙方未支付的利息計收復利。

第十條 乙方在貸款發放后的六個月內(含六個月)不得辦理一次性提前還款手續;如乙方需要提前還款，必須經委托方審核同意，甲方才能辦理乙方的提前還款手續。

違約責任

第十一條 乙方未按合同約定使用借款，應提前歸還借款，甲方有權對違約使用部分在違約使用期間按日萬分之 計收違約金。

第十二條 乙方未按期償還貸款，甲方按國家規定對乙方在借款合同載明的借款利率水平加收50%的罰息利率。

第十三條 在本合同有效期間，發生下列情況之一的，甲方有權停止發放尚未劃付的貸款，或提前收回已發放的貸款本息或處置抵押物(質物)：

(1)乙方未按合同規定用途使用貸款;

(2)乙方拒絕或阻撓甲方對貸款使用情況進行監督檢查;

(3)乙方向甲方提供虛假的證明材料;

(4)乙方與其他法人或經濟組織簽訂有損乙方權益的契約和協議;

(5)乙方連續三個月并累計六個月拖欠貸款本息、罰息及相關費用;

(6)乙方因死亡或被宣告死亡、喪失民事行為能力、被宣告失蹤、卷入重大經濟訴訟糾紛或發生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為;

(7)乙方的繼承人或受遺贈人、財產代管人拒絕為乙方履行歸還貸款的義務;

(8)其他可能影響歸還貸款本息的行為。

第十四條 甲方未按合同規定及時發放貸款，給乙方造成損失的，甲方應按影響的天數和損失的數額，每天付給乙方萬分之 的違約金。

第十五條 乙方應在甲方發放貸款之日起一個月內到開戶銀行開立個人儲蓄賬戶，逾期未辦理，視為自動放棄貸款，甲方有權提前終止本合同并收回全部貸款。

借款擔保

第十六條 對于本合同項下的借款(包括但不限于本金、利息、罰息、違約金、實現抵押權等費用)以為抵押物(質物)提供擔保并由保證人承擔連帶責任保證，并另行簽訂《抵押合同》或《擔保合同》。

爭議的解決

第十七條 本合同履行過程中發生爭議時，雙方應協商解決，協商不成的，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一解決：

(一)當地仲裁委員會裁決;

(二)向購房所在地人民法院起訴。

第十八條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，不影響合同其余部分的履行。

其 他

第十九條 貸款發放后，乙方與售房者就該房產質量、權屬等事宜發生任何糾紛，均與甲方無關，借款合同應正常履行。

第二十條 本合同項下的貸款期限應以貸款實際發放日起順延計算。

第二十一條 甲、乙雙方同意約定的其他事項：

第二十二條 本合同未盡事宜，按國家有關法律、法規及金融規章執行。

第二十三條 本合同由甲、乙雙方簽字蓋章，并自抵押物登記之日起生效。

第二十四條 本合同一式由南充市住房公積金管理中心、抵押登記機關各留存一份。

甲方(公章) 乙方(簽字)

法定代表人(簽字) 乙方(手印)

年 月 日 年 月 日

住房公積金貸款合同范文二

甲方(委托人)： 住房公積金管理中心

住所：

法定代表人及職務：

電話：

郵編：

傳真：

網址：

乙方(受托人)：

住所：

主要負責人及職務：

電話：

郵編：

傳真：

網址：

為支持繳存住房公積金的職工購買自住住房，規范住房公積金貸款管理，根據《中華人 民共和國合同法》 、國務院《住房公積金管理條例》等有關規定，經雙方協商一致，就甲方 委托乙方辦理住房公積金貸款業務有關事宜訂立本合同，以資共同遵守。

第一條 甲方委托乙方的事項

一、為職工提供住房公積金貸款政策咨詢，受理個人住房公積金貸款申請，提出審查意 見;與借款人簽訂借款合同，與擔保人簽訂擔保合同，并協助借款人辦理公證、保險、評估、 抵押(備案)登記及其他貸款手續。

二、協助甲方受理公積金貸款合作項目申請，提出調查報告及審查意見，簽訂項目合作 協議，監管保證金帳戶。

三、按照借款合同的約定發放公積金貸款，回收公積金貸款本金和利息，辦理公積金貸 款結算業務。

四、對借款人、擔保人、合作項目等實施貸后監督檢查，催收公積金逾期貸款，受理借 款人申請提前還款等變更借款合同事宜， 按乙方內部個人住房貸款檔案管理的規定對公積金 貸款檔案進行管理。

五、 按甲方的要求在貸款信息管理系統中錄入公積金貸款管理所需要的相關信息， 建立 貸款管理臺帳，并將電子信息及憑證、報表等紙質資料按約定的方式及要求送交甲方。

第二條 委托貸款的用途、金額、期限、利率、擔保、還款方式及帳戶

一、住房公積金貸款定向用于職工購買自住住房。

二、每一筆住房公積金貸款的金額、期限、擔保方式、還款方式等以甲方的審批意見為 準。三、住房公積金貸款的利率按照中國人民銀行的規定執行。 四、甲方在乙方開立住房公積金存款帳戶，帳號為 ;乙方為甲方設立住房公積金委托貸 款帳戶，帳號為 。

第三條 委托貸款的程序 一、乙方負責受理貸款申請，調查核實申請資料的真實性、完整性、有效性，合法性， 提出審查意見報甲方審批;對資料齊全的貸款申請，原則上應在兩個工作日內初審完畢并報 送甲方。 二、甲方審批同意后向乙方出具審批意見，確定貸款的金額、期限等。

三、 乙方按甲方審批的意見通知借款人簽訂借款合同、 擔保合同， 并辦理其他相關手續。

四、乙方辦理貸款手續后向甲方送達相關資料;乙方原則上應在收到審批意見之日起五 個工作日內辦完貸款手續并報送甲方(借款人或擔保人的原因除外)。

五、 甲方對貸款手續

核對無誤后， 按時足額將貸款基金從住房公積金存款帳戶劃入委托 貸款賬戶，由乙方負責以借款人支付購房款的名義劃入售房單位售房款專戶;售房人是自然 人的，須劃入事前約定的專門帳戶。

第四條 甲方的權利義務

一、作為住房公積金貸款的債權人，對貸款的發放、回收、結算、管理等全過程擁有決 策權。

二、按規定在乙方開立用于住房公積金貸款的專門帳戶。

三、審批貸款合作項目，審批個人公積金貸款。

四、因業務需要，可到乙方查閱委托貸款檔案資料。

五、對乙方承辦的委托事項進行監督檢查并考核。

六、承擔住房公積金貸款風險。

七、按時足額提供發放貸款所需的委貸基金。

八、按本協議約定向乙方支付辦理委托貸款的手續費。

第五條 乙方的權利義務

一、有權拒絕甲方違反本協議及相關規定的委托事項。

二、不承擔貸款風險，不墊付委貸基金。

三、應在規定時限內辦理受托事務，不得無故拖延。

四、對借款人申請時提供的資料及借款條件的真實性、有效性具有審查義務，對貸 款用途的專一性、資金劃撥的安全性具有監管義務。

五、將協助回收的貸款本金和利息按雙方約定的時間劃入甲方指定賬戶。

六、向甲方提供擬按揭或已按揭的商品房項目及開發單位的相關信息資料。

七、按國家金融監管方面的規定，協助甲方對委托貸款實施風險管理;不拆借、挪用公 積金貸款資金。

八、及時將貸款發放、回收、結算等相關業務資料送交甲方，按時向甲方報告受托事務 辦理情況。

九、配合甲方對受托事項的監督檢查及考核。

十、按本協議約定向甲方收取手續費。

十一、嚴格執行甲方制訂的有關住房公積金貸款管理的規定。

第六條 關于組合貸款的約定

一、組合貸款指向同一借款人發放的，用于購買同一住房，由甲方提供的公積金貸款和 乙方提供的商業性個人住房貸款相結合而組成的個人住房貸款。 組合貸款中的公積金貸款和 商業性貸款由甲方和乙方分別審批，設置同一擔保條件。借款人違約需處分抵押物、追索保 證人連帶保證責任， 或發生保險責任事故后保險公司按約定進行賠償時， 甲乙雙方按屆時各 自的債權比例受償。

二、 借款人申請公積金貸款不能全部滿足其貸款需求時， 可同時向乙方申請商業性個人 住房貸款，乙方承諾作為組合貸款的配套銀行受理借款人的申請。

第七條 需按法律程序向借款人、擔保人追償債務時，無論公積金貸款或組合貸款，均 由乙方作為原告提起訴訟，乙方怠于起訴的，甲方按相關規定執行;公積金貸款的訴訟費用 等相關費用由甲方承擔，組合貸款的訴訟

費用等相關費用按甲乙雙方的債權比例各自承擔。

第八條 保密約定

甲乙雙方因履行本協議而知悉或取得對方或第三方的資料或信息應視為各方的商業秘 密或個人隱私，未經法律許可或當事各方同意，不得向外披露或用作本協議以外的用途。

第九條 違約責任

一、甲方未按本協議按時足額提供貸款基金，乙方可拒絕發放委托貸款，由此造成乙方 或借款人經濟損失的，甲方負責賠償。

二、甲方未按本協議向乙方支付手續費的，乙方有權拒絕繼續承辦委托事務，并可 要求甲方及時補清，賠償由此造成的經濟損失。

三、因乙方的原因未按約定發放及回收委托貸款，造成甲方或借款人經濟損失的，乙方 應負責賠償。

四、因乙方原因致使追償債務超過訴訟時效，造成經濟損失的，乙方負責賠償。

五、 乙方在辦理委托貸款業務中， 未按本協議約定及甲方制定的管理辦法等相關規定受 理、審查貸款，或錄入的貸款管理信息及辦理貸款手續的差錯嚴重，或催收逾期貸款不力， 或未按甲方要求保管公積金貸款檔案等，由此造成甲方或借款人損失、造成嚴重社會影響、 損害職工權益和甲方形象的，甲方除有權依據本協議考核后扣減手續費外,還可要求乙方賠 償已造成的經濟損失直至取消受托資格。

第十條 委托業務的考核

甲方對乙方辦理委托業務的情況按百分制進行考核并與手續費掛鉤， 考核按平時重點抽 查、半年進行檢查、年終全面考核的方式進行，每次考核后向乙方通報考核結果，年終考核 完畢后向乙方通報全年考核結果;具體考核內容見 住房公積金管理中心委托貸款業務考核 《 表》 。

第十一條 委托業務手續費

一、甲方以當年實際收回的委托貸款利息收入的 5%為基數，按全年考核后乙方實得分 值計算手續費; 計算公式：乙方年度貸款手續費=乙方全年住房公積金貸款實際利息收入 5%實得分值100

二、支付方式：甲方在對乙方全年考核完畢后，一次性以轉帳方式向乙方結清全年貸款 手續費。

第十二條 其他約定的內容

一、甲乙雙方應將各自制定或執行的涉及公積金貸款(含組合)的相關文件、手續事先送 對方認可備案，發生變動時，應以書面形式及時通知對方和相關第三方。

二、借款合同、擔保合同等手續暫使用乙方制訂并經甲方認可的文本格式，待甲方對其 統一制訂后，再按統一的文本執行。

三、辦理委托貸款所涉及的保險、公證、評估及其它中介機構，應由甲方確定或認 可。

四、因委托貸款而設定的債權、擔保權均以乙方名義，但最終實際受益人為甲方。

五、 乙方應向甲方提供委托貸款具體承辦支行及相關情況， 并由甲方最終確 認。

六、每一住房公積金貸款合作項目的具體承辦支行，由甲方審定。

七、乙方應具備從事委托事務的合法資格及執業證書，具備相應的管理水平及人員、技 術、物質保障條件，能夠為借款人提供全面、優質、高效的服務。

第十三條 本協議生效期間后，若雙方法定代表人、主要負責人、授權人、單位名 稱、組織機構及相關人員發生變化，辦公、通訊地址發生變更的，應及時書面通知對方。

第十四條 本協議生效后， 任何一方不得擅自變更或解除。 但訂立本協議依據的國家法 律、政策或本市實際情況發生調整變化時，雙方可協商變更本協議有關條款或解除本協議。

第十五條 本協議發生糾紛時，雙方應友好協商解決，協商不成時，任何一方都可以向 有管轄權的人民法院提起訴訟。

第十六條 本協議未盡事宜按國家有關法律、法規、規章及本市有關規定等執行。必要 時雙方可修改本協議或簽訂補充協議。

第十七條 本協議有效期為壹年， 自雙方法定代表人、 主要負責人或其授權人簽字 并加蓋單位公章后生效。 本協議生效前， 甲方委托乙方已辦理的委托業務尚未執行完畢的統 一按本協議約定執行。

在協議有效期內，任何一方不愿繼續辦理委托業務的，可中止執行協議，但已受托簽訂 的項目合作協議應按約履行至期滿，貸款回收、催收、結算等事務應履行至貸款余額結清為 止。不受協議中止或有效期的限制。

本協議到期后，雙方協商一致后可續簽。

第十八條 本協議正本一式兩份，甲乙雙方各執一份，副本若干。附件為本協議的組成。

甲方：乙方：年月日：

住房公積金貸款合同范文三

委托人(甲方)：

受托人(乙方)：

甲方根據《住房公積金管理條例》及其他有關規定，委托乙方向________________(以下稱借款人)發放住房公積金貸款。乙方同意接受甲方的委托。甲、乙雙方遵照國家有關法律規定，經協商一致，訂立本合同。

第一條 甲方將人民幣資金(大寫)________委托乙方按住房公積金貸款程序向借款人發放和收回。

第二條 甲方委托乙方發放住房公積金貸款，應在乙方營業部門開立存款專戶，并于本合同生效后叁日內將人民幣資金(大寫)________一次存入專戶用于貸款發放。

第三條 住房公積金貸款的對象、金額、種類、用途、期限、利率、提款、還款方式，均由甲方在國家有關法律規定和政策允許的范圍內，根據具體情況在《住房公積金貸款通知單》中確定。

第四條 本合同生效后，在對借款人發放住房公積金貸款時，甲方向乙方提交《住房公積金貸款通知單》。乙方在收到甲方提交的《住房公積金貸款通知單》及所附資料后，應按《住房公積金貸款通知單》的要求發放住房公積金貸款。

第五條 乙方向借款人發放住房公積金貸款前，應和借款人簽訂《中央國家機關住房公積金貸款借款合同》，并應在《中央國家機關住房公積金貸款借款合同》生效后貳日內將壹份合同原件送甲方留存。

第六條 非乙方原因造成貸款損失的，乙方不承擔賠償責任。

第七條 對本合同項下的住房公積金貸款，甲方應要求借款人提供擔保。擔保方式、擔保人和抵押物(質物)由甲方審定，并具體在《住房公積金貸款通知單》中確定。

第八條 借款人如不按《中央國家機關住房公積金貸款借款合同》的約定使用和歸還借款本息，乙方可根據銀行有關規定對借款人進行必要制裁。

第九條 利息和手續費。住房公積金貸款利息由乙方向借款人收取，按月結息。乙方應在收取利息后當日將貸款利息劃入甲方賬戶。如遇國家調整利率，甲方應根據國家規定辦理利率調整手續。乙方發放住房公積金貸款所收取的手續費按甲乙雙方簽訂的協議支付。

第十條 乙方在每次收回貸款后當日將貸款如數劃入甲方賬戶。

第十一條 住房公積金貸款的展期，應憑甲方的書面通知才能辦理。

第十二條 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除。需變更本合同條款或解除本合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議。

第十三條 違約責任

1.甲方未按本合同第二條的約定如期將約定的資金存入專戶，或超出專戶存款總額要求發放住房公積金貸款，或者違反第三條、第四條約定未向乙方提交有關資料，甲、乙雙方又未達成變更上述條款的協議的，乙方可拒絕發放住房公積金貸款，并可視情況要求甲方支付貸款總額5%的違約金。

2.乙方未按本合同和《住房公積金貸款通知單》中確定的貸款對象發放住房公積金貸款，甲方可要求乙方支付貸款總額5%的違約金，造成貸款損失的，乙方還應承擔賠償責任。

3.乙方違反本合同第十一條約定，擅自為借款人辦理貸款展期，應向甲方支付展期貸款余額5%的違約金。甲方并可要求乙方限期收回展期住房公積金貸款。違約責任明確后，違約方應主動支付違約金。

第十四條 本合同未盡事宜及與《北京住房公積金貸款辦法》和甲乙雙方簽訂的《住房公積金業務手續費及獎勵資金支付協議》有不一致之處，以《北京住房公積金貸款辦法》和《住房公積金業務手續費及獎勵資金支付協議》為準執行，并按《中央國家機關住房公積金貸款操作規程》的規定辦理相關手續。

第十五條 爭議的解決方式

甲、乙雙方在履行本合同中發生的爭議，由雙方協商或通過調解解決。協商或者調解不成，可向合同簽訂地人民法院起訴，或者向合同簽訂地的合同仲裁機構申請仲裁。

第十六條 本合同未盡事項，按國家有關法律、法規和金融規章的規定執行。

第十七條 本合同自甲、乙雙方法定代表人或有權簽字人簽字并加蓋單位公章之日起生效，至甲方住房公積金貸款全部收回后失效。

第十八條 《住房公積金貸款通知單》和乙方要求甲方提供的其他資料，均為本合同的組成部分。

第十九條 本合同一式兩份，甲，乙雙方各執一份。

甲方： 乙方：

篇2

抵押權人：_______________ （以下簡稱甲方）

抵 押 人： _______________（以下簡稱乙方）

為保證甲方與 （以下稱借款人）簽訂的 ____年 ___字第 ____號借款合同（以下稱借款合同）的履行，乙方愿意以其有權處分的財產作為抵押，甲方同意接受乙方的財產抵押，并根據國家有關法律規定，簽訂本抵押合同，供甲乙雙方共同遵守。

抵押擔保的范圍、年限

第一條 乙方以“抵押物清單”（附后）所列之財產設定抵押。并保證對該抵押物享有處分權。

第二條 乙方抵押擔保的貸款金額人民幣（大寫）_______________ 元，貸款期限 ____年，從 ___年 ___月 ___日至 ___年 ___月 ___日，貸款用途為購、建住房。

第三條 本抵押物擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息、罰息、違約金及實現抵押權的費用。

抵押物的使用、保管及費用

第四條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得將抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或目的。

第五條 未經甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質性結構改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產生的添附物，自動轉為本貸款項下的抵押物。

第六條 抵押期間，未經甲方同意，乙方不得將該抵押物轉讓、出租、變賣、再行抵押、抵償債務、饋贈或以任何形式處分。由此引起甲方的任何損失，均由乙方承擔責任。

第七條 抵押期間，乙方有義務妥善保管抵押物，并負有維修、保養及保持其完好無損的責任，并隨時接受甲方的監督檢查。由于抵押物毀損所導致的抵押物價值減少，應及時通知甲方并于三十日內向甲方提供與減少的價值相當的擔保，因抵押物造成環境污染或造成的其他損害，由乙方獨立承擔責任。

第八條 本合同項下的的評估保險、鑒定、登記、保管等費用及涉及該抵押物的一切稅費均由乙方承擔。乙方因不履行該項義務對甲方造成的損失，由乙方負責賠償。

抵押物的保險

第九條 乙方簽訂本合同后，應到甲方指定的保險公司辦理該抵押物的財產保險。保險的賠償范圍應為該抵押物遭受任何火災、水災地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損；投保金額不得少于其借款合同項下的貸款金額；保險期限與借款合同期限應一致，如借款合同到期，借款人未履行到期還清全部貸款本息的義務，乙方應繼續購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部償還完畢止。

第十條 乙方應指定甲方為保險單的第一受益人，并在保險手續辦理完后將保險單正本交甲方保管。

第十一條 抵押期間，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險，否則，乙方須無條件賠償甲方因此所受的一切損失。

第十二條 抵押期間，該抵押物如發生投保范圍的損失，或者因第三人的行為導致抵押物價值減少，保險賠償金或損害賠償金應作為抵押財產，提前清償貸款本息或交由第三方提存，抵押期間乙方不得使用。

第十三條 抵押期間，該抵押物發生保險責任以外的毀損，由乙方承擔責任，并應就受損部分及時提供新的擔保，辦理相應手續。

抵押物的處分

第十四條 借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權以抵押物折價或拍賣、變賣抵押物所得價款優先受償，實現抵押權。

第十五條 抵押期間，經甲方書面同意，乙方轉讓抵押物所得價款應向甲方提前清償所擔保的債權。

第十六條 發生下列情況之一時，甲方可提前將抵押物折價或拍賣、變賣所得價款優先受償，實現抵押權：

（一）乙方違反本合同第四條、第五條、第六條、第七條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條；

（二）借款合同履行期間借款人喪失民事行為能力、被宣告失蹤、被宣告死亡或死亡而無繼承人或受遺贈人、卷入重大經濟訴訟糾紛或發生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為；

（三）乙方的繼承人或受遺贈人或財產代管人拒絕為乙方履行償還貸款本息；

第十七條 甲方依法處分抵押物所得價款，按下列順序分配：

（一）支付處分抵押物所需費用；

（二）清償借款人欠甲方貸款罰息和利息；

（三）清償借款人欠甲方貸款本金、違約金和賠償金等；

（四）支付其他費用。

第十八條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。

抵押人的承諾及聲明

第十九條 乙方在自愿遵守本合同條款的同時，作如下聲明及承諾：

（一）向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；

（二）準許甲方或其授權人，在任何合理的時間內依法進入該抵押房產，以便檢查；

（三）在工作單位、聯系方式等發生變化時，須在十日內書面通知甲方；

（四）在占有該抵押物期間，遵守有關管理規定，按時付清該抵押物的各項費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，負責賠償甲方因此遭受的損失。

（五）當有任何訴訟或仲裁發生，可能對該抵押物產生不利影響時，保證在十日內書面通知甲方。

違約責任

第二十條 乙方因隱瞞抵押物存在共有爭議、被查封、被扣壓或已設定抵押權等情況而給甲方造成經濟損失的，應向甲方支付借款合同項下貸款金額5%的違約金，違約金不足以彌補甲方損失的，乙方還應就不足部分予以賠償。甲方有權就違約金、賠償金直接以乙方存款帳戶中的資金予以劃扣。如果任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經濟損失的，應向對方支付借款合同項下貸款金額5%的違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。

爭議的解決

第二十一條 如因履行本合同而產生任何糾紛，雙方應友好協商解決；協商不成的，由甲、乙雙方共同選擇下列方式之一解決：

（一）武漢仲裁委員會裁決；

（二）向抵押房屋所在地人民法院。

第二十二條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，不影響合同其余部分的履行。

其他

第二十三條 本合同自甲、乙雙方簽字（蓋章）之日起生效。抵押設定期限與貸款實際發放時間不一致的，抵押期限以貸款實際發放時間之日起順延。

第二十四條 本合同所保證的借款合同履行完畢，本合同即告終止。甲方應將抵押憑證退還乙方，并有義務協助乙方到

抵押登記機關辦理抵押注銷手續。

第二十五條 本合同一式 份，均具同等法律效力，由 方各執一份，武漢市房改委資金管理中心、抵押登記機關各留存一份。

甲方（公章）_______________

乙方（簽章）_______________

法定代表人（簽字）_______________

___年 ___月 ___日

篇3

組合貸款是指，符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，合同正面有兩個合同編號。上面第一行字少的是公積金貸款合同編號，底下數字比較長的是商業銀行合同編號。

申請組合貸款，初審手續與公積金貸款相同。初審通過后，借款人到銀行辦理公積金貸款其它手續時，要按照銀行要求填寫商業貸款部分的借款申請表并辦理有關手續。兩部分貸款審批完成后，同時由銀行撥付到售房單位帳戶。在組合貸款中，公積金貸款和商業貸款的貸款期限、借款日期和還款日期都是相同的，只不過執行不同的利率。

（來源：文章屋網 ）

篇4

第二條個人住房組合貸款（下稱組合貸款）是指借款人申請個人住房公積金貸款不足以支付購買商品住房所需資金時，可同時向經辦公積金貸款業務的商業銀行申請個人住房貸款，即以住房公積金和銀行自營性信貸資金組合向借款人發放的貸款。

組合貸款的辦理應當遵循自愿原則，由借款人根據需要自愿申請。

第三條公積金中心（含所屬管理部，下同）負責組合貸款中住房公積金貸款部分的審批、管理和監督；貸款銀行負責自營性個人住房貸款部分的審批、管理和監督以及組合貸款的發放。

第四條申請個人住房組合貸款的，必須符合公積金中心以及各商業銀行個人住房貸款管理辦法中有關貸款對象、條件、額度、期限等的規定。

第五條組合貸款中的個人住房公積金貸款與商業性住房貸款需在同一貸款銀行發放，住房公積金貸款期限和商業性住房貸款期限應當一致，貸款發放原則上須為同一日。

第六條組合貸款額度的計算。組合貸款中公積金貸款的額度由公積金管理中心根據有關規定確定。組合貸款中銀行自營性個人住房貸款的額度由各貸款銀行根據各自貸款辦法，減除住房公積金貸款額度后自行確定。組合貸款中個人住房公積金貸款利率和商業性住房貸款利率分別按照國家有關規定執行。

第七條組合貸款的申請。借款人應當分別向公積金管理中心及貸款銀行提出組合貸款申請，并按規定分別提供相關證明材料。住房公積金貸款由公積金管理中心審核批準，商業性個人住房貸款由各貸款銀行審核確定。

第八條組合貸款的審批。個人住房公積金貸款和商業性住房貸款由公積金中心和貸款銀行分別審批。公積金中心在收到組合貸款申請后，應在五個工作日內作出審批決定，確定貸款的金額、期限。貸款銀行在公積金中心審批后，再根據中心確定的放貸金額和期限合理確定組合貸款中商業性貸款額度。

第九條組合貸款的擔保。申請組合貸款的借款人應以所購商品住房作抵押擔保。在房屋他項權證辦結前，由房屋出賣人提供階段性擔保。

第十條組合貸款的發放。貸款銀行須根據中心出具的委托通知以及本行審批情況與借款申請人簽訂《借款合同》及相應的貸款擔保合同，在合同中須注明公積金貸款的金額、期限、利率等。在辦理抵押登記時，設定貸款銀行為貸款抵押的抵押權人。在組合貸款合同簽訂并辦妥貸款抵押登記備案手續后，貸款銀行應在中心出具劃款通知書后，根據借款合同約定的時間，將貸款資金用轉帳方式劃轉到售房單位在銀行開立的帳戶。

第十一條組合貸款的還款。貸款采取等額本息還款或等額本金還款方式，雙方貸款還款方式應當一致，并由貸款銀行通過儲蓄卡、存折等方式代扣。

第十二條借款人通過申請，經貸款銀行及公積金中心同意后，可提前一次性還清貸款本息，也可以提前歸還部分貸款本金。借款人將組合貸款全部還清后，經貸款銀行及公積金中心共同同意后，方能辦理撤押手續。

借款人違反借款合同約定不履行償還貸款本息義務的，貸款銀行和公積金中心按照規定要求借款人履行償還責任；拒不清償的，由貸款銀行和公積金中心聯合進行訴訟，訴訟發生的相關費用按貸款金額進行分攤；在清償貸款本息時，個人住房公積金貸款本息與商業性住房貸款本息按貸款剩余金額比例受償。

第十三條本辦法未盡事宜分別按照個人住房公積金貸款政策和商業性住房貸款政策執行。

篇5

1、申請建行組合貸款。

2、由公積金管理中心對公積金貸款進行審核，建行對商業貸款進行審核。

3、建設銀行審批完成交由公積金管理中心確認。

4、確認后簽訂貸款合同。

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2、在資料準備齊全之后，就可以向銀行提交申請，銀行會將大家的資料上報給當地的公積金中心進行審核。一般初審的過程中，主要是針對借款人的資格、貸款額度、貸款期限進行審核，通過后會出具《抵押物審核評估通知單》。隨后借款人在攜帶該通知單前往指定的評估機構對房屋進行評估，并且根據評估的結果來進行終審。

3、終審結果出來后，公積金中心會將相應的審核結果通知給銀行，屆時借款人需要和銀行簽訂相應的貸款合同。該合同還需要在送往當地的公積金中心進行復審，隨后才會將相應的貸款金額劃撥到合同中指定的賬戶中。

4、對于借款人來說，在資質的審核過程中是最容易出現貸款被拒的情況，一般主要是審核信用資質和還款能力，所以大家一定要確定征信沒有污點，并且當前的負債率不超過50%。如果有使用網貸的用戶，最好在貸款前一個月將其結清，否則就會對貸款申請造成影響。

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一、相關背景

淮安市個人住房抵押貸款（公積金）辦理涉及住建局房屋登記中心、公積金管理中心、貸款銀行、擔保公司等部門。因部門職能的制約，各部門按照規定和業務需要，在辦理相關業務過程中均需留存、審查相關證明材料，存在重復提交、多次收件、多次審查的現象。因辦公環境的制約，服務對象辦理貸款簽訂借款合同要到受托銀行窗口，辦理貸款擔保要到擔保公司窗口，辦理房產抵押要到審批中心住建窗口，存在服務對象不同窗口多次跑、來回跑的現象。因網絡系統的制約，存在信息不共享、抵押登記辦理時間長、程序繁瑣的問題。為進一步提高工作效能，方便住房公積金借款對象，通過個人住房抵押貸款（公積金）流程的再造，有利于解決個人住房抵押貸款（公積金）過程中多部門重復收件、重復審查和服務對象不同窗口多次跑、來回跑問題，最大限度縮短貸款辦理時間和辦理環節，提高服務效能。

二、推進措施

1.提升服務理念，著力構建標準化服務平臺

秉承“為民先問民，惠民先便民”的服務理念，想老百姓之所想，解老百姓之所憂，切實為老百姓辦好事、辦實事，打造“101%”滿意服務品牌。一是統一部門職責。個人住房抵押貸款（公積金）辦理涉及住建局房屋登記中心、公積金管理中心、貸款銀行、擔保公司等部門，各部門工作職責、辦事依據、工作流程要求不一。對此，從理清工作職責入手，建立部門聯動機制，按照“工作目標統一、業務流程統一、服務規范統一”的原則，進一步明晰各部門、各崗位工作職責，細化工作要求，做到定人、定崗、定責，實現個人住房抵押貸款（公積金）辦理職責清晰化、服務規范化。二是統一服務流程。各部門圍繞貸款受理、合同簽訂、抵押登記、貸款發放等環節，以優化流程為目標、以信息技術為支撐、以惠民便民為標準，進一步打破部門界限，將外置環節改為內部流轉，將審查環節改為一家審驗，將合同簽約進行授權合并，實現個人住房抵押貸款（公積金）跨部門整合。三是統一辦事要件。辦理個人住房公積金貸款業務政策性強，涉及部門多，擔保、抵押均需提供相應的證明材料。為切實方便于民，各部門進一步梳理，精簡辦事要件，推行貸款證明材料電子掃描存檔、貸款合同文本一本通，減少了貸款辦理要件、合同填寫份數，切實做到“要件最少、手續最便”。四是統一辦理時限。各部門下放審核審批權限，通過“前臺受理、系統審核”的信息傳遞，建立電子監察的審批工作機制，實現貸款辦理時限的提速增效。

2.創新服務模式，著力構建人性化服務平臺

堅持以人為本、換位思考，不斷創新服務模式，實現服務零距離、零障礙，進一步提高服務質量。一是創新受理服務模式。推行“一卡告知、集中收件”的受理模式。服務對象申請個人住房抵押貸款（公積金）時，由公積金管理中心依據有關部門的協議、借款人貸款申請類型，發放“貸款要件告知卡”，一次告知借款人所需貸款證明材料并集中收件，其他相關部門不再要求借款人提供，所需貸款材料由公積金管理中心通過電子文檔負責轉交，切實解決多個部門重復收件的問題。二是創新審查服務模式。推行 “一次審查、全程有效”的審查模式，公積金管理中心在受理貸款申請時，集中審查借款人身份證明、貸款材料、擔保方式，其他部門不再重復審查，切實解決多個部門重復審查的問題。三是創新簽約服務模式。推行“一窗辦結、授權查驗”的簽約模式。公積金管理中心、貸款銀行、房屋登記中心分別授權擔保公司與借款人簽訂住房公積金借款合同、擔保合同、借款借據、房屋登記申請書，實現借款人“同一時間、同一窗口”集中辦理個人住房抵押貸款（公積金）的合同簽訂、貸款擔保、抵押登記受理等手續，切實解決不同窗口來回跑的問題。四是創新網絡服務模式。推行“一網相連、信息共享”的抵押模式，組織相關部門科技人員，全面整合信息資源，開發貸款信息共享平臺，在全國率先實現與公積金管理中心進行權證信息實時查詢、抵押登記信息實時交換和自動控制，進一步縮減抵押登記辦理時間，切實提高辦事效率。

三、實際成效

1.簡化了內部環節

全國首創個人住房抵押貸款（公積金）跨部門“一卡告知、一次審查、一窗辦結”服務模式。優化后的貸款工作流程由6個環節優化為4個環節。

2.提高了服務效率

個人住房抵押貸款（公積金）服務流程再造后，貸款辦理時限由原先的20個工作日縮短到3個工作日，貸款簽約僅需20～30分鐘，并實現一對一、面對面服務。

3.提升了單位形象

個人住房抵押貸款（公積金）服務流程的再造，進一步減少了辦理環節和縮短了辦理時間，極大地方便了借款人，獲得借款人的一致好評，單位形象進一步提升。

四、可持續性

在個人住房抵押貸款（公積金）服務流程再造立項后，淮安市住建局房屋登記中心進一步加強與貸款關聯部門的溝通與協調，與淮安市公積金中心、工商銀行、建設銀行聯合下發《關于進一步優化住房公積金貸款業務流程的通知》，對個人住房抵押貸款（公積金）流程再造提出具體要求，推進個人住房抵押貸款（公積金）業務流程優化。

與淮安市工商銀行、建設銀行、擔保公司、公積金管理中心簽署《住房公積金貸款流程優化合作協議》，對個人住房抵押貸款（公積金）工作流程、各部門、各崗位工作職責進一步明確，即使人員崗位發生變化，也不會影響個人住房抵押貸款（公積金）業務流程的正常運行。

五、推廣程度

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當房屋銷售商收到公積金貸款資金后，貸款申請人一般在次月就開始還款，還款時間每個人都可能不同，你可以在你的貸款合同查看。

在還款日當天，銀行會從貸款人的還款賬戶里扣除還款資金，需要貸款人提前將錢存入其中，以免造成扣款失敗的情況。

（來源：文章屋網 ）

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文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）05-289-03

隨著我國房地產業的快速發展，房地產已成為中國經濟的支柱產業。同時城鎮化進程加速前行，促進了城鎮居民購房需求的增加，作為城鎮居民購房貸款主要渠道之一的公積金貸款的缺口也在不斷加大，為此政府近兩年推出了住房公積金資產證券化試點，以解決公積金貸款資金缺口的問題。

資產證券化（ABS）是指將缺乏即期流動性但具有可預期的，穩定的未來現金流的資產進行重新包裝組合和信用增級，并依托該資產（或資產組合）的未來現金流在金融市場上發行可以流通的有價證券的結構性融資活動。我國公積金貸款目前正好遭遇短期資金缺口問題，據不完全統計全國有萬億級的公積金貸款余額。因此，全國一旦推廣公積金資產證券化，那么萬億級的公積金貸款存量資產將迎來盤活的良機。

作為金融財務工作者，筆者將分五個部分對住房公積金貸款資產證券化談談自己的看法：第一部分，我國住房公積金貸款資產證券化客觀情況分析；第二部分，對住房公積金貸款資產證券化的相關概念做界定并論述理論基礎；第三部分，介紹國內住房公?e金貸款證券化發展狀況，并提出我國的現存問題；第四部分，介紹美國、日本等發達國家住房抵押貸款證券化發展現狀；第五部分，為結論與政策建議。

一、我國公積金貸款資產證券化客觀情況分析

首先，住房公積金貸款是我國居民購買住房的重要手段。隨著我國住房保障體系的建立和逐步完善，住房公積金制度成為我國居民提高住房需求的重要社會保障，是加快解決城鎮居民住房問題的有效途徑。

其次，公積金來源及急需解決的問題。公積金資金主要由職工及企業分別繳存的部分組成，近年我國居民購置住房的需求日益增長，造成部分地區公積金中心出現了個貸率高、流動性缺乏等問題，一定程度上制約了住房保障制度功能的有效發揮，拓寬融資渠道成為公積金管理中心亟待解決的難題。

第三，公積金貸款證券化是住房貸款發展的必然趨勢。我國的住房信貸資產屬于優質基礎資產，但由于缺乏流動性，導致住房公積金無法充分發揮其社會保障作用。在此背景下，房屋公積金貸款資產證券化應運而生，建立一套符合我國國情的公積金貸款證券化體系顯得尤為重要，對轉移住房貸款信用風險，增強資金流動性，提高資產周轉率都有切實作用。因此，公積金中心以資產證券化的方式補充資金來源、降低資金成本是大勢所趨。

二、公積金貸款證券化概念界定及理論基礎

（一）相關概念的界定

1.住房公積金貸款。住房公積金貸款是指各地住房公積金中心以職工和其所在單位共同繳納的住房公積金為還款保障，委托商業銀行向已繳存住房公積金的職工發放的政策性住房貸款。住房公積金貸款主要用于居民購買住房或自建住房。本文所涉及的住房公積金貸款均為購房貸款。

2.資產證券化的分類。根據以往國際的說法界定證券化的含義分為廣義和狹義。不過從綜合來看，資產證券化是指把在即期缺乏流動性的，但預期在未來具有穩定現金流的資產，進行打包重組，轉變為可在金融市場流通轉讓的有價證券的金融活動。目前我國的資產證券化不外乎三種模式：信貸資產證券化、券商專項資產證券、資產支持票據。

3.住房公積金貸款資產證券化的分類及特點。權益類資產證券化和收益類資產證券化是目前我國住房公積金貸款資產證券化的兩種主要模式。它們的基礎資產分別是已發放未結清的貸款余額和已發放未結清的貸款的未來收益部分，特點也各不相同：前者規模大、期限長；后者規模小、期限短。

（二）住房公積金貸款資產證券化的理論基礎

資產證券化的首要條件是基礎資產具備未來穩定的現金流，其次需要將基礎資產進行評估重組，將其打包成為新的資產池，并將資產池中的資產進行風險與收益隔離，最終還需將新資產池信用升級。我們不妨從以下幾個方面展開闡述。

1.預期、穩定的現金流是基礎。資產證券化的基本條件是資產池中的基礎資產未來具備可預期的、穩定的現金流。基礎資產的質量在資產證券化過程中占有舉足輕重的地位。因為從證券定價來看，所發行證券的定價需要以基礎資產的未來現金流規模為依據；從證券本息償付來看，穩定的現金流是保障所發行證券本息得到償還的有效方式。

2.實現公積金資產風險與收益分割。為實現風險的有效釋放及資源的有效運作，將基礎資產的風險和收益以特定方式進行分割和重新匹配成為資產證券化業務的重要環節。住房公積金貸款重組一般需符合三大原則：貸款組合的分散性、規模性、同質性。分散性是指為預防某一區域將來集中暴露金融風險，貸款不能過多集中在一個區域；規模性是指貸款證券化過程中某些成本是固定的，貸款規模增加則能達到邊際成本遞減的效果；同質性是組成資產池的基礎資產具有基本相同的性質，以便能夠對未來風險和收益做準確預測。

3風險隔離理論。風險隔離機制是資產證券化運作的關鍵條件。將基礎資產的風險與基礎資產原始權益人的風險分隔，當原始權益人破產時對由基礎資產組成的特殊目的機構（即SPV）不產生影響是風險隔離理論的目的。風險隔離有兩層含義：一是資產出表，使得當發起人破產時，資產不會作為破產清算財產；二是投資者的利益所得不受原始權益人的風險影響。風險隔離機制有效地將投資者的風險限定在資產池的基礎資產中。并讓SPV在風險和收益上的獨立性得以彰顯，

4.信用增級原理。信用增級是指在資產證券化過程中提高證券信用評級，以保障發行人能按時、足額支付投資人本金和利息的手段和方法。在對資產池中基礎資產進行風險與收益隔離后，依托資產池發行證券，對證券采用劃分優先/次級結構、進行超額抵押或第三方擔保等信用增級措施增加其流動性和安全性，來達到投資者期望的風險等級，吸引更多投資者的參與。

三、我國個人住房公積金貸款證券化發展狀況及存在問題

（一）發展現狀

我國個人住房抵押貸款市場由兩大體系構成：以商業銀行為主體的商業性信貸；以住房公積金貸款為主體的政策性貸款。因此，我國居民住房抵押貸款證券化也以此為界分為兩類：一類是商業性個人住房抵押貸款證券化，另一類是住房公積金貸款證券化。以下就住房公積金證券化發展現狀做簡要闡述。

2015年以?恚?在國家政策鼓勵下，上海公積金中心在銀行間市場發行了我國首單證券化產品，且發行規模在目前試點城市中單筆發行規模最大業務。隨后武漢、鹽城、常州、湖州等地住房公積金管理中心也嘗試將公積金貸款進行資產證券化，為全面推廣公積金貸款證券化拉開序幕。

（二）我國住房公積金貸款證券化存在的問題

在國家政策及我國住房公積金管理中心流動性缺乏的驅動下，住房公積金貸款證券化雖有了一定的發展，但我國作為資產證券化的新興市場，隨著試點項目的推出，也逐漸暴露出了不容忽視的缺陷，主要存在以下幾點問題。

1.發起人過于分散。中國的公積金貸款證券化相較于美國和日本等發達國家的做法，既有自身特點，也有借鑒之處。我國的住房公積金管理中心同為貸款發起人和證券化發起人，而美國的兩房和日本的JHF并非如此，這些機構不直接發放住房貸款，而是持有商業銀行發行的、符合條件的居民住房抵押貸款作為基礎資產進行證券化；與美國兩房和日本JHF發起的住房抵押貸款證券化類似，中國的公積金管理中心作為發起人也是具有政府背景的公共部門。截至2015年，全國共設有住房公積金管理中心342個；另外，還有208個未納入統一管理的分中心，以此推算，我國公積金貸款證券化的發起人可達數百家。發起人太過分散不利于降低融資成本，也會影響我國RMBS市場的發展進程。

2.證券化產品期限偏短，與實際需求期限不匹配。我國各地公積金中心發行的資產證券化產品期限無法滿足公積金長期市場的需求，大部分證券化產品期限在15年以下，甚至更多的產品以半年及1年期內為主，但實際的住房公積金貸款期限大多在15-30年，導致產品與實際需求期限錯配。如果提高公積金貸款證券化產品期限，則會導致產品發行難度加大，需要通過外部信用增級條款，或提高發行利率，這不符合公積金貸款證券化低成本融資的要求。

3.基礎資產相對集中，制約未來發行規模。我國公積金實行區域統一管理，且各地根據自身經濟情況制定貸款政策，具有鮮明的區域特征，導致入池的基礎資產相對集中。一旦遭遇地方系統性風險，風險分散不足的問題將爆發聯合違約事件，在不同程度上影響未來住房公積金貸款證券化的發行規模。

4.二級市場不完善、投資者單一。相對于發達國家成熟的資產證券化二級市場，我國的二級市場還處于缺乏流動性、投資者相對單一的初始階段，限制了未來公積金貸款證券化的增長規模。

四、國外住房抵押貸款證券化的先進經驗及借鑒作用

從國際上看，RMBS分為機構RMBS（Agency RMBS），也叫公共部門RMBS（Public RMBS）和非機構RMBS（non-agency RMBS），也叫私人部門RMBS（Private RMBS）。機構RMBS的發起人為政府支持機構，非機構RMBS的發起人為商業銀行、儲蓄貸款協會等私人金融機構。從實踐經驗看，美國、加拿大、日本的機構RMBS更為普遍。

美國、加拿大、日本發展住房貸款證券化的主要做法：

（一）成立了專門推動住房抵押貸款資產證券化的機構

美國、加拿大、日本均成立了由政府為主導的專門推動住房抵押貸款資產證券化（MBS）的機構。如美國的房利美、房地美、吉利美和私人機構、成為MBS的發行主體。加拿大成立了抵押住房組織（CMHC），政府部門推動規范MBS的專門機構，對全國的抵押金融市場規范和管理起到了關鍵作用。日本是由日本住房支援機構（Japan Housing？ Financing Agency，JHF）和商業銀行、信托銀行等金融機構發行MBS。

（二）政府對二級市場進行積極扶持

為推動住房金融二級市場的發展，美國、加拿大政府在構筑全面的住房金融體系，推動二級住房金融市場方面起到了積極的主導作用。為了弱勢群體的住房抵押貸款，美國政府成立了吉尼美、弗尼美等機構提供擔保或保險，并提供包括稅收等一系列優惠政策來促進住房抵押貸款證券化的發展。在二級市場上政府為MBS提供完全或隱性政府擔保，增強證券信用資質，降低融資成本。加拿大抵押貸款和住房公司都是由政府主導的或有政府背景的公司，信用等級高，融資成本低。美國、加拿大、日本政府在對MBS扶持時，是以平等的參與者身份進入市場，采取市場化的運作方式。

（三）設立了比較嚴格完善的風險防范機制

為促進住房抵押貸款資產證券化的發展，一級市場的充分培育和完善的保險機制是二級市場發展的基礎，二級市場的發展又反過來促進了一級市場的規范。再則，美國由主導抵押貸款二級市場的三家機構，房地美、福利美、吉利美與聯邦住房管理局（FHA）共同協商制定統一的住房貸款標準，促進一級市場抵押貸款的發放標準化，進一步規范了一級市場制度。

對抵押證券的風險管理，美國是采取分開處理的方式。如“兩房”對證券只承擔信用風險，而其他風險都由投資者自己承擔。美國的風險管理標準相對齊全，對自然災害引起的抵押品風險采取的是房屋保險制度；對信用風險用完善的抵押信用制度來消除；對提前償還風險主要是通過簽訂貸款合同附加補償條款和抵押證券品種的創新轉移風險以減少損失；對利率風險一般通過設計可調利率抵押來降低或者通過二級市場轉移風險。

五、政策建議

我國公積金貸款的政策性強，貸款利率較低，安全性高，但各地公積金管理中心的資金使用效率差異巨大。公積金貸款證券化有助于提高公積金管理中心資金使用效率，擴大貸款供給；但與美國、日本等金融市場發達國家相比，我國住房公積金貸款資產證券化進程仍較為落后，操作方式與發行模式上還需借鑒國外先進經驗。為更大程度發揮公積金貸款證券化的效用，本文提出如下政策建議：

（一）及時完善住房公積金貸款證券化法律體系

住房公積金貸款證券化尚處于試點階段，需要相應法律體系的支撐。鑒于證券化業務的復雜程度，隨著試點的深入展開和全面推廣，完善的法律法規制度必不可少。一是要適時推出相應法律條文和監管制度，賦予特殊目的機構（SPV）明確的法律地位，規范其設立程序、業務范圍及破產隔離條件，完善項目結構和運營環境。二是要促進住房貸款證券化操作程序的規范化，確立統一的發行、上市、流通交易規則，明確參與各方的權利和義務。三是要加強住房公積金證券化資產池的風險防范。四是從目前金融混業經營大趨勢看，建議由央行牽頭成立專門的全國性的資產證券化管理機構，協同“三會”，進行統一監管，防范發生系統性風險。

（二）設立全國性的政府支持機構，負責公積金貸款證券化

為適應我國公積金貸款證券化發展的需要，建議成立全國性的政府支持機構全面負責公積金貸款證券化，以解決我國公積金貸款證券化發起人過于分散的問題。該機構應統一協調各地區經濟和房地產市場發展形勢分別制定符合各地區實情的公積金貸款條件。各地住房公積金管理中心可以將符合條件的公積金貸款出售給政府支持機構，由該機構定期、統一負責公積金貸款資產證券化產品的發行，并提供信用增級。這對于降低公積金貸款證券化的成本和培育我國RMBS市場有著積極作用，從而倒逼商業性住房抵押貸款證券化的加速發展。

（三）完善資本市場，豐富市場投資者

我國公積金貸款證券化市場剛起步，需要完善的資本市場的作為支撐，才能?S富其投資品種，充分發揮風險轉移、風險定價等職能。從國外發達國家的成熟資本市場經驗來看，可以循序漸進地引導養老基金、社保基金、醫療基金、企業年金等合格機構投資者，以及偏好長期風險的其他私人金融機構進入資產證券化市場，以豐富我國交易所、銀行間市場投資主體。并適時推出證券化市場做市商制度，豐富證券化產品定價方式，提高資產證券化產品的流動性。

（四）政策上給予支持，提供流動性

鑒于住房公積金貸款證券化尚處于試點階段，在政策紅利上可給予監管便利和流動性支持。一是試點初期，可以考慮通過減免交易稅、印花稅、資本利得稅等方面給予激勵和規范。二是建議將住房公積金貸款證券化產品納入央行的合格抵押品范圍，或者成為質押式回購標準券等政策，提高住房公積金貸款證券化的發行效率，降低發行成本并提供市場流動性支持。

篇10

一、2002年以來央行制定的房地產宏觀調控措施

(一)2002年8月，建設部、國家計委、財政部、國土資源部，中國人民銀行，國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見(建住房[20021217號)

因國家采取一系列鼓勵住房消費政策，房地產投資持續保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動房地產市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關產業發展，拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，局部地區房地產投資增幅過大、土地供應過量、商品房結構不盡合理、價格增長過快。為了加強金融對房地產市場的宏觀調控、防范房地產引發的金融風險，《若干意見》規定，對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。對個人貸款，央行要求要完善個人住房貸款管理辦法，要健全個人住房貸款擔保制度，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收。要求完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》(國務院令第350號)和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》(國發[2002)12號)，完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。

(二)中國人民銀行關子進一步加強房地產信貸業務管理的通知(銀發[2003]121號)

該《通知》從8個方面規定了央行房地產市場宏觀調控的手段：(1)加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向；(2)嚴格控制土地儲備貸款的發放；(3)規范建筑施工企業流動資金貸款用途；(4)加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要；(5)強化個人商業用房貸款管理；(6)充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用；(7)加強個人住房公積金委托貸款業務的管理：(8)切實加強房地產信貸業務的管理。中國人民銀行對違法違規行為要責令商業銀行限期改正，并依法給予行政處罰。

(三)2004年、2005年央行上調貸款利率

2004年央行上調貸款基準利律，結束了1996～2002年我國8次降息歷程。此前8次降息，刺激了消費者的購房需求，拉動了國內經濟增長。由于國內證券市場秩序混亂，上市圈錢現象嚴重，司法救濟不力，中小投資者利益得不到有力保護，證券投資熱情銳減；投資國債安全，但發行量有限，不能滿足中小投資者的需求。于是，大量的“熱錢”就投放到房地產市場，導致房地產市場存在一定的泡沫。為遏制越來越嚴重的房地產市場的投機行為，央行于2004年10月、2005年3月上調住房貸款利率。其中，2004年10月，自營性個人住房貸款5年(含)以下的由4．77％調整到4．95％；5年以上的由5．04％調整到5．31％。個人住房公積金貸款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率調整不同于2004年的調整：將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0．9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6．12％的0．9倍。同時，對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20％提高到30％；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。

(四)2005年3月中旬，央行提高商業房貸逾期罰息利率

央行規定，將各商業銀行執行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標明的貸款利率水平上加收30％至50％”，同時給商業銀行一定的自。此舉無疑將提高少數惡意房貸欠款者所繳納的罰息數額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。

(五)2005年4月，央行與建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、稅務總局、銀監會聯合下發《關于做好穩定住房價格工作的意見》，其中規定央行要加大“窗口指導”力度，督促商業銀行采取有效措施，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構。

二、央行房地產宏觀調控措施存在的問題

央行主要通過利率上調、控制信貸發放、強化信貸資金管理等手段，加強對房地產市場的宏觀調控，發揮了一定的調控作用。但上述措施大多以“若干意見”和“通知”的形式表現出來，效力層次較低；而且沒有規定商業銀行違背這些“若干意見”和“通知”時的具體法律責任，導致其權威性、嚴肅性和剛性不夠。各商業銀行，在自身利益的博弈下，在執行這些“若干意見”和“通知”時采取變通措施，導致央行宏觀調控的預期效果大打折扣。

2005年3月央行將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其基準利率是6．12％，其利串下限為貸款基準利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前簽訂的5年以上的貸款合同，是適用6．12％還是適用5．51％，央行沒有做出明確規定。各商業銀行具體做法不同，有的適用6．12％，有的根據貸款人的具體信用情況或購買的房地產項目確定。甚至在有些地方，商業銀行之間達成協議，統一適用6．12％。這些做法有以下幾點不妥：①取消住房貸款優惠利率，回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，這雖然在理論上有助于商業銀行加強金融風險管理，逐步實現利率市場化，但增加了普通購房人的負擔。②對利率上調之前簽訂的貸款合同，若適用基準利率，違背《合同法》關于格式合同的規定，除非雙方意思表示一致。《合同法》第4l條規定：對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。各銀行提供的貸款合同是格式合同，當事人對利率上調前的借款合同是否適用下限利率有不同解釋時，應當作出有利于借款人的解釋，即適用下限利率。③央行對商業銀行之間的利率協議沒有作出禁止規定，這不利于保護廣大借款人的利益。

三、完善央行房地產宏觀調控措施的法律對策

規范宏觀調控的法律制度應遵循的重要原則之一是有限干預。即國家宏觀調控應尊重市場規律，充分發揮市場配置資源的基礎性作用。同志在《在黨的十四屆二中全會上的講話》中指出：“國家有效的宏觀調控，是建立和完善社會主義市場經濟體制所必須的。要在充分發揮市場配置資源的基礎性作用的同時，加強國家的宏觀調控，使國民經濟更好地健康發展。”

市場經濟，在某種程度上，是投機經濟，只要不過分脫離價值規律，無須一棍子打死市場經濟中的投機行為。房地產作為市場經濟中組成部分，應允許一定的投機行為存在，但應用系統化的制度調控該行為，將其負面影響控制在合理的范圍內。為此，應從以下方面完善中央銀行房地產宏觀調控措施：

(一)央行在制定宏觀調控措施時，應尊重市場規律，強化違反其規定的法律責任，包括民事責任、行政責任和刑事責任，追究違反規定的商業銀行負責人和直接責任人的法律責任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強中央銀行宏觀調控措施的剛性，更有效地發揮中央銀行的宏觀調控作用。2005年4月6日上海商業銀行禁止轉按揭，這背離了市場經濟：規律，也違背了《合同法》第四條規定：當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。商業銀行禁止轉按揭，限制了房地產的正常交易，央行對該行為應予以查處。銀行之間簽訂利率協議，在日本很可能被認定為違反《禁止壟斷法》，從而承擔相應的法律責任。央行在制定宏觀調控措施時，可以借鑒日本的規定。