導語：如何才能寫好一篇個人房屋買賣合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

個人房屋買賣協議書范文一

立合同人 以下簡稱

賣 方: 甲 方

買 方: 乙 方

經充分協商,甲乙雙方現就房屋買賣事宜訂條約如下:

甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有,并已收取乙方購房定金人民幣(大寫) .

1,房屋狀況(請按《房屋所有權證》填寫)

建筑面積(平方)

2,該房屋的所有權證號為: ;國有土地使用權證號為: .

3,該房屋的土地使用權取得方式"√":出讓( ),劃撥( )本合同一經簽訂,該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓.

二,甲乙雙方商定成交價格為人民幣( $ )元, 大寫: 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整,乙方在

年 月 日前分 次付清,付款方式: .

乙方支付房款具體約定為:

1,于 前,支付甲方房款 ;

2,于 前,支付甲方房款 ;

三,甲方于 年 月 日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用.甲方在房屋正式交付乙方時,應將該房屋騰空,清結該房屋已發生的水,電,煤氣,電話,有線電視,物業管理等各項費用,并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收.

四,甲方應就該房屋的所處環境,用途,內部結構,狀態,設施,質量等現狀,情況如實告知乙方,并無任何隱瞞.乙方對該房屋的所處環境,用途,內部結構,狀態,設施,質量等現狀,情況均已知悉,并無任何異議.

五,甲方將戶口于 年 月 日前從該房屋遷出.

六,甲方保證上述房地產權屬清楚,若發生與甲方有關的產權糾紛或債權債務,概由甲方負責清理,并承擔民事訴訟責任,因此給乙方造成的經濟損失,甲方負責賠償.

七,乙方中途違約,乙方無權要求甲方返還定金.甲方中途違約,甲方應在違約之日起 日內雙倍返還定金給乙方.乙方不能按期向甲方付清購房款,或甲方不能按期向乙方交付房產,每逾期一日,由違約一方向對方給付房地產價款千分之 的違約金.

八,上述房地產辦理過戶手續所需繳納的契稅由 方承擔,營業稅由 方承擔,印花稅由 方承擔,個人所得稅由 方承擔,向房產交易部門交納的手續費由 方承擔.其它稅費約定情況: .

九,本合同在履行中若發生爭議,雙方應采取協商辦法解決.協商不成,任何一方均可向有管轄權的人民法院起訴.

十,本合同經雙方簽章即生效,須共同遵守.本合同未盡事項,可另行議定,其補充協議經雙方簽章后與本契約具有同等效力.

十一,本合同一式叁份,甲,乙雙方各執一份,市房地產交易管理部門一份.

十二,甲乙雙方約定隨之轉讓的附屬裝修設施為

十三,其它約定事項:

甲方(簽章): 乙方(簽章):

地址: 地址:

聯系電話: 聯系電話:

年 月 日 年 月 日

個人房屋買賣協議書范文二

賣方(以下簡稱甲方)：_________

買方(以下簡稱乙方)：_________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買商品房，甲乙雙方達成如下協議：

第一條　甲方用地依據及商品房坐落位置

甲方以_________方式取得位于_________、編號為_________的地塊的土地使用權。

[土地使用權出讓合同號][土地使用權劃撥批準文件號]為_________。

劃撥土地使用權轉讓批準文件號為_________。

土地使用權證號為_________，土地面積為_________。地塊規劃用途為_________，土地使用權年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

甲方經批準，在上述地塊上建設商品房，[現定名][暫定名]_________，主體建筑物的性質為_________，屬_________結構，建筑層數為_________層。工程建設規劃許可證號為_________。

第二條　乙方所購商品房的面積

乙方向甲方購買商品房(以下簡稱該商品房)建筑面積共_________平方米(其中實得建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米)，共_________[套][間]。(該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)。

該商品房分別為本合同第一條規定的項目中的：

第_________[幢][座]_________層_________號房，

第_________[幢][座]_________層_________號房，

第_________[幢][座]_________層_________號房，

第_________[幢][座]_________層_________號房。

上述面積為[甲方暫測][房地產產權登記機關實際測定]面積。如暫測面積與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

根據法律規定的房屋所有權與該房屋占用土地范圍內的土地使用權一致的原則，該商品房相應占有的土地使用權，在辦理土地使用權登記時由政府主管部門核定。

第三條　該商品房銷售特征

該商品房為[現房][預售商品房]。

預售商品房批準機關為_________，商品房預售許可證號為_________。

該商品房為[內銷][外銷]商品房。

外銷商品房批準機關為_________，外銷商品房許可證號為_________。

第四條　價格與費用

該商品房[屬于][不屬于]政府定價的商品房。按實得建筑面積計算，該商品房單位[售價][暫定價]為(_________幣)每平方米_________元，總金額為(_________幣)_________元整。

除上述房價款外，甲方依據有關規定收取下列稅費：代收_________，計(_________幣)_________元整;_________。上述代收稅費合計(_________幣)_________元整。

第五條　實際面積與暫測面積差異的處理。

該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_________%(不包括±_________%)時，上述房價款保持不變。

實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_________%(包括±_________%時)，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：

1.乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。

2.每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調整。

3._________。

第六條　價格與費用調整的特殊約定

該商品房出現下列情況之一時，房價款和代政府收取的稅費可作相應調整：

1.由于該商品房屬于政府定價的預售商品房，有權批準單位最后核定的價格與本合同第四條規定的價格不一致，按政府有關部門最后核定的每平方米價格調整。

2.預售商品房開發建設過程中，甲方代政府收取的稅費標準調整時，按實際發生額調整。

3._________。

第七條　付款優惠

乙方在_________年_________月_________日前付清全部房價款_________%的，甲方給予乙方占付款金額_________%的優惠，即實際付款額為(_________幣)_________元整。

第八條　付款時間約定

乙方應當按以下時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的_________銀行(帳戶名稱：_________，帳號：_________);

1._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%，計(_________幣)_________元;

2._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%，計(_________幣)_________元;

3._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%，計(_________幣)_________元;

4._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%，計(_________幣)_________元;

5._________年_________月_________日前支付全部房價款的_________%，計(_________幣)_________元。

第九條　交接商品房時的付款額約定

在雙方交接該商品房時，乙方累計支付的款額應當占全部房價款的_________%，計(_________幣)_________元。其余房價款在房地產產權登記機關辦完權屬登記手續之日起_________天內付清。

第十條　乙方逾期付款的違約責任

乙方如未按本合同第八條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天至實際付款之日止，月利息按_________計算。逾期超過_________天后，即視為乙方履行本合同。屆時，甲方有權按下述第_________種約定，追究乙方的違約責任：

1.終止合同，乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。

2.乙方按累計應付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續履行。

3._________。

第十一條　交付期限

甲方須于_________年_________月_________日前，將經竣工驗收(包括建筑工程質量驗收和按規定必須的綜合驗收)合格，并符合本合同附件二所規定的裝飾和設備標準的該商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙雙方協商同意解除合同或變更合同外，甲方可據實予以延期。

1.人力不可抗拒的火災、水災、地震等自然災害;

2._________。

第十二條　甲方逾期交付的違約責任

除本合同第十一條規定的特殊情況外，甲方如未按本合同規定的期限將該商品房交付乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在_________個月內按_________利率計算;自第_________個月起，月利息則按_________利率計算。逾期超過_________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第_________種約定，追究甲方的違約責任：

1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲乙方據實賠償。

2.甲方按乙方累計已付款的_________%向乙方支付違約金，合同繼續履行。

3._________。

第十三條　設計變更的約定

預售商品房開發建設過程中，甲方對原設計方案作重大調整時，必須在設計方案批準后_________日內書面通知乙方。乙方應當在收到該通知之日起_________天內提出退房要求或與甲方協商一致簽訂補充協議。乙要求退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。

第十四條　交接通知與乙方責任

預售商品房竣工驗收合格后，甲方應書面通知乙方辦理交付該商品房手續。乙方就在收到該通知之日起_________天內，到甲方指定地點付清本合同第九條規定的應付款項。若在規定期限內，乙方仍未付清全部應付款，甲方有權按本合同第十條規定向乙方追究違約責任。

第十五條　交接與甲方責任

在乙方付清本合同第九條規定的應付款之日起_________天內，雙方對該商品房進行驗收交接、交接鑰匙，簽署房屋交接單。若因甲方責任在乙方付清全部應付款之日起_________天內仍未進行驗收交接，乙方有權按本合同第十二條的約定追究甲方違約責任。

第十六條　甲方關于裝飾、設備標準承諾的違約責任

甲方交付使用的商品房的裝飾、設備標準達不到本合同附件二規定的標準的，乙方有權要求甲方補償雙倍的裝飾、設備差價。

第十七條　質量爭議的處理

乙方對該商品房提出有重大質量問題，甲、乙雙方產生爭議時，以_________出具的書面工程質量評定意見作出處理爭議的依據。

第十八條　甲方關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾

甲方承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期投入正常運行：_________。

第十九條　關于產權登記的約定

乙方在實際接收該商品房之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，甲方給予協助。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_________天內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。

第二十條　關于物業管理的約定

該商品房移交后，乙方承諾遵守小區(樓宇)管理委員會選聘的物業管理公司制定的物業管理規定;在小區(樓宇)管理委員會未選定物業管理機構之前，甲方指定_________公司負責物業管理，乙方遵守負責物業管理的公司制定的物業管理規定。

第二十一條　保修責任

自乙方實際接收該商品房之日起，甲方對該商品房的下列部位和設施承擔建筑施工質量保修責任，保修期內的保修費用由甲方承擔：

1.墻面，保修_________月;

2.地面，保修_________月;

3.頂棚，保修_________月;

4.門窗，保修_________月;

5.上水，保修_________月;

6.下水，保修_________月;

7.暖氣，保修_________月;

8.煤氣，保修_________月;

9.電路，保修_________月;

10._________，保修_________月。

保修期內，因不可抗力的因素，或其他非甲方原因造成的損壞，甲方無須承擔責任，但可協助維修，維修費用由乙方承擔。

第二十二條　乙方的房屋僅作_________使用，乙方使用期間不得擅自改變該商品房之房屋結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，乙方在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

甲方不得擅自改變與該商品房有關聯的公共設施、公共用地的使用性質。

第二十三條　甲方保證在交接時該商品房沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交接時已清除該商品房原由甲方設定的抵押權。如交接后發生該商品房交接前即存在的財務糾紛，由甲方承擔全部責任。

第二十四條　自該商品房交付之日起，[_________號劃撥土地使用權批準文件][甲方與_________簽訂的_________號土地使用權出讓合同]中規定的甲方權利、義務和責任依法隨之轉移給乙方。

第二十五條　本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補充協議。

第二十六條　本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

第二十七條　甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經該商品房所在地公證機關公證。

第二十八條　本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由_________仲裁委員會仲裁。(甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可向人民法院起訴。)

第二十九條　本合同[經甲、乙雙方簽字][經_________公證(指外銷房)]之日起生效。

第三十條　本合同生效后，甲乙雙方任何一方無正當理由要求終止合同的，除雙方簽訂補充協議外，責任方須按本合同及其補充協議的有關條款之規定承擔違約責任，并按實際已付款(已收款)的_________%賠償對方損失。

第三十一條　本合同自生效之日起_________天內，由甲方向_________申請登記備案。

第三十二條　本合同連同附件共_________頁，一式_________份，甲、乙雙方各執一份，_________各執一份，均具有同等效力。

甲方(蓋章)：_________

乙方(蓋章)：_________

代表人(簽字)：_________

代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點：_________

簽訂地點：_________

個人房屋買賣協議書范文三

甲方(出賣方)______身份證號：____________地址：____________________

乙方(受讓方)______身份證號：____________地址：____________________

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等有關政策法規之規定，出賣方通過______________，自愿將以下房屋及該房屋占用范圍內的國有土地使用權出賣給買受方，雙方遵循平等、自愿、公平、守法和誠實信用原則，經協商一致，就存量房買賣事宜訂立本合同。

第一條：房屋基本情況。

⒈坐落：______市______區_____________________________.

地號：____________幢號：_________室號：____________ .

⒉房屋登記簿記載所有權證編號：_________________________.

⒊國有土地使用權證編號：_______________________________.

⒋產權登記建筑面積：______________________________平方米。

產權登記附記：閣樓 ________________________________;

汽車庫_______________________________;

自行車庫_______________________________.

⒌房屋用途：________________________________.

⒍建筑結構：________________________________.

⒎房屋建成年份：________________________________年。

第二條：房屋其它情況。

⒈該房屋其它所(共)有權證狀況為下列第_____項。(僅選一項)

(1)出賣方保證該房屋沒有其它所(共)有權證。

(2)該房屋登記簿記載其它所(共)有權證號為_______________，出賣方保證已就該房屋出賣事由征得其他各位所(共)有權人的同意。

⒉房屋抵押狀況為下列第_____項。(僅選一項)

(1)出賣方保證該房屋在本合同生效之前并未設定抵押權。

(2)該房屋在本合同生效之前已經設定抵押權。出賣方承諾在申請辦理房屋權屬轉移登記前解除該抵押，并注銷相應的抵押登記，相關費用由出賣方承擔。

⒊房屋租賃狀況為下列第_____項。(僅選一項)

(1)出賣方保證該房屋在本合同生效之前并未租賃給他人。

(2)該房屋在本合同生效之前已經租賃給他人。出賣方保證相關承租人已經明確放棄優先購買權。出賣方承諾在房屋交付前解除所有租賃關系，并注銷相應的租賃登記，相關費用由出賣方承擔。

⒋房屋物業管理狀況為下列第_____項。(僅選一項)

(1)該房屋目前由__________________負責物業管理。

(2)該房屋目前尚未納入物業管理范圍。

⒌隨同該房屋同時轉讓給買受方的房屋附屬物品詳見本合同附件一。

第三條：房屋價款。

該房屋(包括本合同附件一明確的房屋附屬物品)的價款為人民幣(￥______元)________________________________元整。

買受方實際支付的房屋價款應當等同于出賣方實際收取的房屋價款。

第四條：房屋價款應當在申請房屋權屬轉移登記前按照相關規定繳入相應的房產交易資金托管賬戶。房屋權屬轉移登記獲準以后，出賣方按房產交易資金托管有關規定收取房屋價款。

房屋價款具體支付方式約定為下列第____款。(僅選一款)

(1)一次性付款：

買受方于______年____月____日前，按本合同第三條約定房屋價款，一次性支付人民幣(￥___________元)________________________元整。

(2)分期付款：

買受方于______年____月____日前，按本合同第三條約定房屋價款的___%，支付人民幣(￥___________元) _______________________元整;

買受方于______年____月____日前，按本合同第三條約定房屋價款的___%，支付人民幣(￥___________元)_______________________元整;

買受方于______年____月____日前，按本合同第三條約定房屋價款的___%，支付人民幣(￥___________元)_______________________元整。

(3)貸款支付：

(4)其它方式：

第五條：買受方逾期付款違約責任。

⒈買受方未能按本合同第四條約定支付相應房屋價款的，按逾期時間處理如下：(不作累加)

⑴逾期不超過___天，自本合同第四條約定的相應房屋價款應付期限之第二天起，至買受方逾期相應房屋價款實際繳入規定交易資金托管賬戶之日止，每逾期一天，買受方按天向出賣方支付本合同第三條約定房屋價款萬分之_____的違約金，合同繼續履行;

⑵逾期超過___天后，出賣方有權解除合同。自出賣方解除合同通知書到達之日起___天內，買受方將房屋退還給出賣方，并按本合同第三條約定房屋價款的___%向出賣方支付違約金。買受方要求繼續履行合同的，經出賣方同意，自本合同第四條約定的相應房屋價款應付期限之第二天起，至買受方逾期相應房屋價款實際繳入規定交易資金托管賬戶之日止，每逾期一天，買受方按天向出賣方支付本合同第三條約定房屋價款萬分之____的違約金，合同繼續履行。

⒉在_____年_____月___日前，若因銀行或者住房公積金管理機構不同意買受方購房貸款申請，導致買受方無法按本合同第四條約定的相應期限支付相應房屋價款的，買賣雙方同意解除本合同，退房退款，撤銷該房屋所有權轉移登記申請和土地使用權變更登記申請，并按下列第____項方式處理。(僅選一項)

(1)買受方不向出賣方支付違約金。

(2)______________________________________________.

第六條：房屋交付。

買賣雙方約定房屋交付日期為下列第______款。(僅選一款)

(1)_____年____月____日。

(2)買受方付清房款之日起______天。

(3)房屋使用權轉移登記和國有土地使用權變更登記完畢之日起______天。

出賣方應當于上述日期前騰空該房屋，并書面通知買受方進行驗收。買受方應當在出賣方驗收通知書到達之日起____天內，會同出賣方，共同對房屋及其本合同附件一明確的房屋附屬物品狀況進行查驗。查驗情況符合雙方約定的，出賣方應該當場將該房屋和房屋附屬物品以及房屋鑰匙移交給買受方，以示房屋交付。毀損、滅失風險責任自房屋交付之日起由買受方承擔。

由于買受方原因，未能按期交付房屋的，按以下方式處理：______________________________________________.

第七條：出賣方逾期交房違約責任。

出賣方未能按本合同第六條約定的房屋交付期限將該房屋及其附屬物品交付給買受方的，按逾期時間處理如下：(不作累加)

⒈逾期不超過___天，自本合同第六條約定的房屋及其附屬物品交付期限之第二天起，至房屋及其附屬物品實際交付之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價款萬分之___的違約金，合同繼續履行;

⒉逾期超過___天后，買受方有權解除合同。自買受方解除合同通知書到達之日起___天內，出賣方將已收房屋價款如數退還給買受方，并按本合同第三條約定房屋價款的___%向買受方支付違約金。出賣方要求繼續履行合同的，經買受方同意，自本合同第六條約定的房屋及其附屬物品交付期限之第二天起，至房屋及其附屬物品實際交付之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價款萬分之___的違約金，合同繼續履行。

第八條：房屋維修基金狀況為下列第______款。(僅選一款)

(1)出賣方未曾交付過該房屋維修基金。需要補交的房屋維修基金，按下列第___項方式處理。(僅選一項)

(1)出賣方承擔。

(2)出賣方已經交付的該房屋維修基金，按下列第___項方式處理。(僅選一項)

(1)該房屋維修基金賬戶余額無償劃轉到買受方名下。

(2)買受方應當在房屋所有權轉移登記完成之日起___天內，按該房屋維修基金賬戶余額一次性如數支付給出賣方。買受方逾期付款的違約責任，參照本合同第五條處理。

第九條：出賣方承諾已如實陳述本合同第一條、第二條以及附件一中房屋的有關情況，保證沒有權屬糾紛、債權債務糾紛或優先購買權糾紛。如因出賣方上述承諾或保證失實，致使本合同生效以后發生房屋基本情況或其它情況糾紛、權屬糾紛、債權債務糾紛、優先購買權糾紛的，出賣方按本合同第三條約定房屋價款的___%向買受方支付違約金;造成買受方其它損失的，出賣方另行依法承擔賠償責任。

第十條：出賣方關于房屋及其附屬物品交付標準的承諾。

房屋交付時，本合同第一條及附件一約定的房屋及其附屬物品出現損壞或滅失，經買賣雙方當場確認的，按照下述第 款方式處理。(僅選一款)

自房屋交付之日起___天內，出賣方按照損壞或滅失部分的______(或(協商)或(評估))價值向買受方支付賠償金;買受方按照本合同第四條約定期限付清本合同第三條約定房屋價款、且出賣方未按本款約定期限支付賠償金的，出賣方應當在買受方告知通知書到達之日起___天內向買受方支付雙倍賠償金。

第十一條：出賣方關于房屋原有戶籍遷移的承諾。

本合同生效之前出賣方______((有)(無))落戶于該房屋的相關戶口。(僅選一種)

出賣方保證自房屋權屬轉移登記完成之日起______天內，將原先落戶于該房屋且買受方不同意保留的所有戶籍關系遷出。逾期遷移原戶口的，自本條約定的遷移原戶口期限之第二天起，至原戶口實際遷移之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價款萬分之___的違約金;造成買受方其它損失的，出賣方另行依法承擔賠償責任。

第十二條：關于房屋權屬轉移登記的約定。

自買受方付清房款之日起______天內，買賣雙方共同向房屋權屬登記機構申請辦理房屋權屬轉移登記。如因一方責任，致使規定期限內未能完成房屋權屬轉移登記的，責任方應當按逾期時間承擔以下違約責任;造成對方其它損失的，責任方另行依法承擔賠償責任。

⒈屬于出賣方責任的，處理如下：(不作累加)

⑴逾期不超過___天，自本條約定的辦理房屋權屬轉移登記申請期限之第二天起，至實際辦理房屋權屬轉移登記申請之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價款萬分之___的違約金，合同繼續履行;

⑵逾期超過___天后，買受方有權退房。自買受方退房通知書到達之日起___天內，出賣方將已收房屋及其附屬物品價款如數退還給買受方，并按本合同第三條約定房屋價款的___%向買受方支付違約金。出賣方要求不退房的，經買受方同意，自本條約定的辦理房屋權屬轉移登記申請期限之第二天起，至實際辦理房屋權屬轉移登記申請之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付本合同第三條約定房屋價款萬分之___的違約金，合同繼續履行。

⒉屬于買受方責任的，處理如下：(不作累加)

⑴逾期不超過___天，自本條約定的辦理房屋權屬轉移登記申請期限之第二天起，至實際辦理房屋權屬轉移登記申請之日止，每逾期一天，買受方按天向出賣方支付本合同第三條約定房屋價款萬分之___的違約金，合同繼續履行;

⑵逾期超過___天后，出賣方有權解除合同。自出賣方解除合同通知書到達之日起___天內，買受方將房屋及其附屬物品退還給出賣方，并按本合同第三條約定房屋價款的___%向出賣方支付違約金。買受方要求繼續履行合同的，經出賣方同意，自本條約定的辦理房屋權屬轉移登記申請期限之第二天起，至實際辦理房屋權屬轉移登記申請之日止，每逾期一天，買受方按天向出賣方支付本合同第三條約定房屋價款萬分之___的違約金，合同繼續履行。

第十三條：關于國有土地使用權變更登記的約定。

⒈該房屋國有土地使用權類型為______((出讓)(劃撥)())(僅選一種)

⒉房屋權屬轉移登記完成以后，買賣雙方應當共同向土地登記機構申請辦理該房屋占用范圍內的土地使用權變更登記。該土地使用權原來為非出讓類型的，土地使用權變更登記時需要繳納的土地出讓金或土地收益金按下列第___項方式處理。(僅選一項)

(1)出賣方承擔。

第十四條：關于買賣稅費和其他相關權益的約定。

⒈房屋買賣過程中應當繳納的有關稅費，按下列第___項方式處理。(僅選一項)

(1)買賣雙方各自按國家和省、市相關規定分別繳納。

⒉房屋買賣居間傭金，按下列第___項方式處理。(僅選一項)

(1)買賣雙方均未委托房地產經紀機構居間本房屋買賣事宜，無須承擔房屋買賣居間傭金。

(2)買賣雙方各自按國家和省、市相關規定分別承付相應房屋買賣居間傭金。

⒊物業管理費和相關配套設施使用費，房屋交付以前發生的應當由出賣方承擔，房屋交付以后發生的應當由買受方承擔。

⒋房屋權屬轉移登記和國有土地使用權變更登記獲準以后，買受方即依法享有該房屋的占有、使用、收益、處分的全部權利。買賣雙方應當在房地產權屬轉移(變更)登記完成之日起___天內，共同向有關部門申請辦理物業管理和相關配套設施的過戶手續。

第十五條：房屋交付以后，買受方不得擅自改變該房屋的建筑結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定外，買受方在使用期間有權與其他權利人共同享用與該房屋有關聯的公共部位和設施設備，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

第十六條：遭遇不可抗力，且受不可抗力影響的一方在不可抗力發生之日起___天內及時書面告知對方、并在合理時間內提供證明的，免除其因不可抗力而導致本合同全部或者部分條款無法履行的相應違約責任。

第十七條：本合同在履行過程中發生的爭議，由買賣雙方當事人協商解決，或提請房屋所在地消費者權益保護委員會調解;協商、調解不成的，按下述第___款方式解決。(僅選一款)

(1)提交當地仲裁委員會仲裁。

(2)依法向人民法院起訴。

第十八條：本合同未盡事宜，買賣雙方應當在本合同附件一、附件二內協商約定補充協議，補充協議內不得約定與本合同內容相抵觸的條款。

第十九條：本合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，選定的提示性部分的文字、添加的補充性部分的文字與其它固定部分的文字具有同等效力。

第二十條：本合同連同附件及簽章頁共___頁，一式___份，具有同等法律效力，一份電子文本存入存量房買賣網上管理系統備查，打印文本由出賣方、買受方、房屋權屬登記機構、______(或(貸款銀行))各執一份。

第二十一條：本合同網上備案以后，買賣雙方依據本合同相關條款約定行使單方解除合同權或退房權的，對方應當及時配合有權解除方或有權退房方共同向房屋所在區房地產市場管理機構申請辦理本合同網上備案注銷手續;對方不能配合的，有權解除方或有權退房方應當按照本合同第十七條約定的爭議解決方式確認單方解除合同或單方退房權利，然后再向房屋所在區房地產市場管理機構申請辦理本合同網上備案注銷手續。

第二十二條：本合同自______((雙方簽章)(網上備案)(公證))之日起生效。(僅選一種)

附件一：房屋附屬物品清單(黏貼無效)

一、裝飾狀況為下列第______種。(僅選一種)

(1)裝修房：

(2)毛坯房：

二、設施設備狀況為下列第____________________________種。(可以全選)

(1)供水：

(2)供電：

(3)供氣：

(4)廚房設備：

(5)衛生設備：

(6)通訊設備：

(7)電器設備：

(8)防盜設備：

(9)停車位：

(10)家具：

(11)其它：

三、權屬登記以外其它附屬房屋狀況為下列第_____________種。(可以全選)

(1)附屬閣樓：

(2)附屬汽車庫：

(3)附屬自行車庫：

四、其它。

附件二：合同補充協議(黏貼無效)

合 同 各 方 當 事 人 簽 章

出賣方： 買受方：

本人(簽字或蓋章) 本人(簽字或蓋章)

法定代表人(簽字或蓋章) 法定代表人(簽字或蓋章)

法定人(簽字或蓋章) 法定人(簽字或蓋章)

委托人(簽字或蓋章) 委托人(簽字或蓋章)

簽署日期：______年___月___日

簽署日期：______年___月___日

簽于：______________________________

打印人：__________________

打印日期：______年___月___日

 

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篇2

一、關于私有房屋買賣合同效力的確認

這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產，房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準”。此條規定明確了機關、團體、部隊、企業、事業單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農村和城鎮兩方面，其中農村私有房屋的買賣，國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續，但國家對于宅基地的轉讓是有規定的，例如：1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定：由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨幎ǎ阂婪ǜ淖兺恋氐乃袡嗪褪褂脵嗟?，必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續的應認定為無效，因為這違反了有關法律法規。筆者贊成下面一種觀點：《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的，依照其規定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準、登記等手續才生效，這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后，將合同在規定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調整的是當事人之間的一種債權債務關系，買賣后的產權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”的規定中也可以看出，所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區分具體情況，則不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定

這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環節?！吨腥A人民共和國民法通則》第72條規定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規定。一般認為，這里規定的當事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。具體到私有房屋買賣上，農村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發生在《土地管理法》生效之前的，應自交付時起轉移，反之，應自辦理完土地使用權屬變更登記手續，取得宅基地使用權證書之日起轉移，而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。

但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產開發商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產權登記手續，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續的相關費用，但遲遲不予辦理相關手續，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權從何時轉移呢？象這類情況，房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經濟關系的穩定。故在處理此類糾紛時，應當根據《民法通則》第72條的一般性規定處理，自交付之日起所有權發生轉移，按照地方慣例和市場交易習慣，如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續交付給了買房一方，就應當認定已經交付，房屋所有權已發生了轉移。

三、如何解決城鎮私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進行了產權登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產權登記，則應根據雙方產權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產權登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據現實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產權證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規定，就應當認定為已經交付，所有權已經轉移。后者的購房合同也應認定為有效，但由于賣方已經將合同約定的標的物轉移給他人，從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續，后者卻辦理了過戶手續，那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應認定后者的房屋買賣合同和產權登記有效，由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產權變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產權登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或恢復原狀在經濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產權登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他冒然對房屋進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據，筆者認為，除各方當事人依法請求返還財產或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

四、如何解決未經權屬登記的房屋轉讓糾紛的問題

在現實生活中，如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C.上述交易活動中，對A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點：

第一種觀點認為BC之間的房屋買賣合同應是無效合同，因為根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產法》）第37條第（六）項規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。”雖然B與A簽訂了房屋協議，由于雙方未辦理產權過戶，A仍然是該房屋的真正所有權人，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權處分他人的財產”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。

篇3

房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據。，全國公務員共同天地

實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：

一、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。二、產權未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。，全國公務員共同天地

三、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

四、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

五、單位違反規定購房，合同無效。機關團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

篇4

1991年屈某將自己位于北京市通州區新建村通惠河南處的房屋及院落一套以8000元的價格賣于韓某、聞某夫婦，雙方到房地產交易部門辦理了過戶手續。同年8月聞某取得了該屋的產權登記證書。屈某稱對相關政策法規不了解才形成買賣關系，現了解到韓某、聞某均系居民戶口，與其并非同一集體經濟組織成員，該買賣合同不符合相關法律規定，于是要求法院確認房屋買賣協議無效，韓某、聞某將購買的房屋及院落恢復原狀并返還。

通州法院經審理認為：公民、法人的合法民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當事人真實意思表示，且雙方已辦理過戶手續，聞某已經取得了房屋產權證書。故駁回屈某的訴訟請求。

一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

二、相關法律問題

隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握?！段餀喾ā凡莅钢性鴮r村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。

從目前訴爭農村房屋轉讓協議中反映的情況來看，對于當事人之間的轉讓行為有的經鄉政府相關部門確認，有的經村委會蓋章確認，有的是當事人之間自行簽訂協議轉讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協議。由此可見，整體上農村房屋轉讓處于一種無序的狀態，而且對于鄉村兩級的確認行為的效力是否相當，當事人之間對此也存在非常大的分歧。

農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權的轉移是否經過合法批準。

在2006年9月14日北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要中，關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題作出了說明，即農村私有房屋買賣合同應當認定無效。2006年會議紀要重申了2004年會議紀要中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，同時指出雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力。例如：

1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

2.城市居民購買農村私有房屋后，如果已購房屋已經有批準權的機關批準并取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

3.買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，出賣人請求確認買賣合同無效的，不予支持。

4.買受方協議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

6.對同一房屋經多次轉讓的效力的判斷，可以依據最后一手買受人的身份情況結合前述處理原則進行判斷。

同時，2006年會議紀要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而。

處理涉及農民私有房屋買賣糾紛案件，要把握以下原則：一是尊重歷史，照顧現實，國家法律法規調整，農村經濟發展變化，兩者在實踐中總會出現銜接中的問題，尊重目前法律政策限制集體土地流轉的現實，也要認識到此類案件的復雜性，妥善解決相關利益沖突；二是注重判決的法律效果和社會效果，以有利于妥善解決現有糾紛、有利于穩定現有居住關系、有利于引導當事人交易行為為指導，保護當事人的善意信賴和制約農民審慎處分自己的房屋的雙重效果；三是綜合權衡買賣雙方的利益，考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，交易行為一般都履行完畢很長時間，土地升值、拆遷或翻建擴建房屋等因素都應當在審判的時候進行考量。

篇5

按照房屋買賣的一般流程，中介公司不但要介紹買賣雙方認識、簽訂《買賣合同》，還要為雙方辦理按揭、過戶、繳稅等專業性較強的手續，待一切妥當才能拿到傭金報酬。

近年來這一流程在運作中卻出現了新情況，有的中介工作人員為促成交易，口頭允諾減少傭金，在與業主正式簽訂居間協議時，仍按格式合同中的費用標準，且未向業主告知釋明。在交易履行后，中介公司遂業主催討剩余傭金。有的中介虛假承諾規避政策，為在最短時間促成居間，謊稱可幫助客戶規避二套房、外地購房、系統購房等限購政策，而實際則無法履行，誘騙客戶簽訂房屋買賣合同后引發糾紛。還有的在居間合同文本上動手腳，只要客戶一簽合同，傭金就是囊中之物。

據寶山法院統計，今年上半年，該院受理的房屋中介公司居間傭金案件猛增到140多件，與去年同期的60件相比翻了一倍多。該類案件均為房屋中介公司要求對方支付房款1%的傭金。從該院的判決支持率來看，中介公司完全勝訴的案件寥寥無幾，有些案件，法院只是象征性地支持了一成左右的中介傭金。

先簽合同再看房 買賣不成還要收傭金

今年4月，一家較有規模的置業顧問公司向寶山法院了一批案件，稱與被告簽了居間合同，被告也與第三人簽了房屋買賣合同，認為不管以后被告買房成功與否，原告的居間義務已經完成，就應當拿到幾百萬元房款的1%居間傭金。

但我們來看看他們是怎樣讓買房人簽合同的。今年3月初，馮先生來到該公司門店，稱為辦理女兒就學手續而急于購買學區房，并明確提出要求房源交易滿5年，以減少購房成本。3月6日，公司工作人員哄騙馮先生到其店內商談，并表示先簽協議再商談細節、付定金等，馮先生遂簽署了一套177萬元房屋的居間協議、買賣協議。但次日，馮先生前去付定金時才了解到該房源到今年9月才滿5年，顯然不符合自己的要求，所以決定不買該房了，之后又在同小區找到了其他合適房屋，并為女兒辦理了入學報名手續。馮先生認為原告使用欺騙手段才簽的合同，房屋買賣也沒有成功，何來居間傭金？

法院認為，被告辯稱其購房為子女就學等情況有相應的證據予以佐證，且符合目前社會生活的客觀實際，可以采信。但被告簽署居間協議及買賣協議時理應進行謹慎審查，仔細辨別，其辯稱受原告工作人員哄騙才簽署協議，證據不足，難以認定，故其應當自行承擔相關協議約定的法律責任。但另一方面，房屋買賣系普通公民生活中的重大事件，原告作為專業經紀公司應當提供全面細致、符合委托人真實需求的服務，盡最大可能避免發生糾紛。本案中，原告在未收取被告任何意向金或定金的情況下安排雙方簽署，簽約后被告即提出異議，可見本次買賣磋商之倉促、準備之不足，有違居間工作之宗旨。再考慮到原告未提供履行買賣合同的其他服務，法院酌情確定被告支付原告傭金3000元。

該置業顧問公司的這批案件均為此類。

先吃定下家再吃上家 發明文本輕松賺傭金

本市另一家大型房屋經紀公司則采用先安撫好上家，口頭答應不向上家收取傭金，而向下家收取高額傭金后，回過頭來再向上家要傭金。

這家公司還發明了一種合同文本，可以讓自己輕松獲得傭金。他們將只要買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》作為居間完成的唯一條件，至于將來買賣是否成功，買賣過程中需要中介公司代為辦理的一些專業手續，則作為附加條款，是一種盡義務的做好事。

去年7月，張女士在該公司門店簽訂了《房屋買賣居間協議》及附件《房屋買賣協議》，約定張女士將自己一套房屋出售，到手總房價款為243.5萬元。

協議第四條約定，本合同附件《房地產買賣協議》成立即表明買賣合同成立，居間成功。甲、乙買賣雙方應當于買賣合同成立之日分別按照本協議第二條約定的總房價款的1%各自支付中介傭金。

為了不被人指責為“做小動作”，協議第八條還約定：“在簽署上述協議時，我方已認真查閱了全部協議的內容，且居間方已對協議第四、五、七條及其他條款內容進行了明確的提示并已按我方的要求進行了詳盡的解釋和說明。我方對約定的權利、義務、責任清楚明白，并愿按該協議約定嚴格履行。附件《房地產買賣協議》是本協議不可分割的部分，與本協議具有同等法律效力，甲乙雙方均同意按該附件的內容履行。”

11月，該房屋買賣過戶完成，張女士拿到了243.5萬元，交易過程中所有其他費用均由買房人付清。而在買房人向中介公司支付了3萬元傭金后，公司又找到張女士要求她按照居間合同約定支付傭金。

張女士認為，公司承諾傭金全部由下家承擔，也約定243.5萬元房價是到手價，所有稅費及中介費均由下家承擔，下家也向張女士透露，本次交易下家已向中介支付了傭金3萬元，當時公司承諾給下家傭金優惠，傭金已經付清。下家實際支付的傭金已經超過房價的1%，這說明當時已經說好傭金全部由下家承擔，否則下家不可能支付超過房價1%的傭金。

法院認為，雖然居間協議約定被告應按照總房價的1%向原告支付中介費，但之后簽訂的《買賣合同》中的約定，房屋的交易價格243.5萬元是被告到手價，該條款是原告幫助擬定的，原告對該約定的本意應該清楚。對于到手價，通常人的理解為賣方不承擔買賣中任何費用，是賣方凈到手的價格。本案中，合同約定買賣雙方各按總房價的1%向原告支付中介費，但買方實際支付的中介費為3萬元，超過了約定1%的標準。買方支付時并未提出異議，原告收取時也“理所應當”，這明顯違背常理和交易慣例。

據此，法院采信了張女士的意見，駁回了中介公司的訴求。

簽約就收意向金 退款卻拖半年多

一些中介公司見錢眼開，客戶只要有購房表示，就要求他們先支付購房意向金，而該筆錢款并不是直接付給賣方，而是被指定打入中介賬戶，甚至是業務員個人賬戶，屆時被以中介傭金的名義收取。如果買賣不成，客戶要討回這筆錢也絕非易事。

去年10月，程先生在某房產經紀事務所門店內，與其工作人員簽訂了一份居間協議，表示愿意購買店內告示的一套三泉路上的房子，居間協議上并蓋有該房產經紀事務所的公章。同日，程先生將5萬元意向金轉賬匯入了公司業務員指定的銀行賬戶內。事后，程先生得知系爭房屋預告登記的權利人與居間協議載明的出賣方不是同一人，買賣合同無法繼續履行，故要求退還已付意向金，但幾經上門均被搪塞。

11月10日，公司答應歸還部分意向金2萬元，另剩3萬元暫存公司，公司為程先生再尋找房源，若購房成功則作為購房傭金，多退少補，反之在11月30日前，未找到合適房源，則由公司當日退還余款3萬元。

篇6

Q1：王律師，你好！

本人今年78歲，老伴已于三年前過世?，F在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產權證上只有我一個人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進養老院，將該房款用于支付養老院的相關費用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院？

求助人 陳先生

A：陳老先生，你好。根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產權人，你有權利處分自己的房產。你外甥是否同意你處理該套房產，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據本律師以往的經驗，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔相應的違約責任。

對于“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規定，但實踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據其規定，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回。

對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關事宜友好協商，以免日后因戶口遷移而導致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養協議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方承擔照顧陳老先生的義務，并負擔陳老先生養老送終的全部費用，在陳老先生百年后，將該房產贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當前所遇到的難題。

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，你好！

我是一個新上海人，在上海打拼多年，現有一些積蓄，準備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務，準備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅決要求繼續履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經成立，作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務。那么我訴至法院是否可以直接主張該房屋的權利歸本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根據《合同法》四十四條之規定：依法成立的合同，自成立時生效。

根據《上海市房地產轉讓辦法》第十七條規定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規、規章規定必須進行合同公證或者轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權利人與汪先生在協商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應當遵循合同的約定，依照誠實信用的原則，完全地行使權利和履行義務，并受合同條款的約束。

在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當事人違反合同的約定，應當依法或依約承擔相應的民事責任。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約，還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除根據《合同法》第一百一十條規定，即當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。

根據上述規定，本案若訴至法院，一般會責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，若另一方還有其他損失的，應當賠償損失。

對于確實不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協商確定的，從其約定；

雙方不能協商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估來確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

此外，根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權移轉義務前，汪先生尚未取得標的物的所有權，他依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務的，汪先生不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。

法律小常識

合同的對內效力與對外效力

合同生效，是指合同產生法律約束力。

這包括：1.合同的對內效力，即在當事人之間產生法律效力。一旦合同成立生效后，當事人應當依合同的規定，享受權利，承擔義務。當事人依法受合同的拘束。當事人必須遵循合同的規定，依誠實信用的原則正確、完全地行使權利和履行義務，不得濫用權利，違反義務。在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。

篇7

乘急買賤房糾紛上公堂

法院如此判定

正確嗎？

案例：

張老漢的老伴得了急病，急需手術費20萬元，但張老漢手頭只有5萬元，東借西湊也只湊了10萬元。正在張老漢為湊不夠錢著急的時候，得知此事的柳某找上了門，他愿出15萬元買下張老漢的住房，張老漢明知柳某給的價格低于市場價的一半，且房屋賣出后自己無房可住，但為了救急，還是與柳簽訂了房屋買賣協議。協議約定：張老漢將自己三室一廳的房屋以15萬元的價格賣與柳某，一個月后張老漢倒出房屋與柳辦理房屋過戶手續。柳當即向張交付了15萬元房款。一個月后張老漢的老伴術后出院，而孩子們從外地匯來的20萬元治病錢也先后到達。這時張老漢越想越覺得自己太虧。在柳某提出讓他如期倒房，辦理房屋過戶手續時，張老漢反悔了。柳將張告上了法庭，要求張繼續履行房屋買賣合同，辦理房屋過戶手續。張老漢以柳乘其之危，低價賣房非本人真實意愿為由，要求法院認定房屋合同買賣無效，退回房款，終止合同履行。法院經審理認定，該房屋買賣合同為可變更、可撤銷的合同。張老漢可申請法院撤銷合同，退還房款，終止合同履行。

法院為什么這樣認定?

此認定正確嗎?

說法：

在一般情況下，房屋買賣合同一經簽訂就應承認其法律效力，特別是在已付清全部房款的情況下。買賣房屋沒有過戶，只是產權轉移的問題，并不影響合同的效力。但這里有一個情況就是這份房屋買賣合同是柳某乘張老漢之危實施的。所謂乘人之危的合同，是指行為人利用他人的危難處境或急迫需要，為謀取不當利益，迫使對方違背自己的真實意愿而訂立的合同。乘人之危有以下的構成要件：

l.對方當事人處于危難處境或急迫需要。

2.一方當事人利用對方的危難處境或急迫需要，向對方提出苛刻的條件，目的是為了謀取不當利益。

3.對方當事人被迫接受苛刻條件，作出不真實的意思表示。

4.對方當事人因其意思表示而蒙受重大損失。

重大損失通常表現為財產損失，有時也表現為其他損失，該重大損失是因作出不真實的意思表示，接受苛刻條件而造成的?？沙蜂N合同與無效合同均為欠缺合同生效要件的合同，其法律后果是相同的。

按《民法通則》第58條第三項規定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所做的行為為無效的民事行為。張老漢與柳某簽訂房屋買賣合同的行為，應認定為無效。那么，法院為什么認定房屋買賣合同為可撤銷的合同。這是因為《合同法》第52條、第54條規定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷?！逗贤ā钒l表在《民法通則》之后，同時《合同法》與《民法通則》相比是特別法。本著“新法優于舊法”“特別法優于普通法”的原則，本案例應適用《合同法》。因此，法院對張、柳房屋買賣合同的認定是完全正確的。

（振貴）

手持分得房屋的離婚協議

出賣房產為啥被認定為無效

我退休喪偶后自己獨居，子女在外地。我覺得一個人生活很孤獨，經人介紹認識了退休獨身的張某。認識后不久，我們雙方出錢買房，辦理了婚事?；楹蟛痪梦野l現張某嗜賭、嗜酒。他不但敗光了婚后家里不多的積蓄，還經常打我罵我，使我難以忍受。為了擺脫這痛苦的婚姻，我不得不與他簽訂了離婚協議，協議中把房產和家里的一切東西都留給了他，自己回到了女兒家。后來我覺得家里的東西可以不要，可房子不應給他，不然就太虧了，買房我是花了錢的。于是我向法院提起了訴訟。時，我對協議中關于房產的處理表示反悔，可張某早已憑離婚協議將房子賣給了劉某，且劉某已經入住。請問張某憑離婚協議出賣房屋的行為是否有效?

桂芳

回答

桂芳：

離婚協議是夫妻雙方同意離婚并就子女撫養、夫妻財產分割等問題達成一致意見的書面形式。協議對夫妻共同財產的處理是以夫妻離婚為條件的。夫妻的財產關系是典型的共同共有關系，即共同共有人對全部財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有財產的共有人，在共有關系沒有解除之前，是不能對共同共有的財產進行份額劃分的。你與張某的婚姻關系沒有解除，你們的離婚協議沒有得到婚姻登記機關的登記或法院判決的認可，且你對協議反悔，協議讓你凈身出戶，其約定有違《婚姻法》在夫妻離婚分割夫妻財產時要照顧婦女和無過錯方利益的原則，該協議是你為擺脫痛苦的婚姻而不得不為之，有被張某脅迫之嫌。張某在法院沒有判決你們離婚前，以你與其簽訂的離婚協議，擅自出賣你們夫妻共同所有的房屋是無效的。如果房屋沒有過戶，你可以要求收回房屋，在離婚訴訟中予以分割。如房屋已經過戶，劉某為善意取得，房屋不能收回，張某應對給你造成的損失負責。

遠望

篇8

私人宅基地買賣合同范文一

出 賣 人：_____________________

買 受 人：_____________________

證 人：_____________________

宅基地買賣協議

協議雙方當事人：

出賣人：_____________________身份證________________

聯系電話：______________________

買受人：_____________________________

本人姓名：___________________身份證________________

聯系電話：________________________

根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣宅基地達成如下

出賣人以____________方式取得位于____________ 的地塊的土地使用權，該地塊土地面積為____________，規劃用途為___________________________________________________________

1出賣人經批準，在上述地塊上建設宅基地。

該宅基地總金額人民幣_____萬_____千_____百_____拾_____元整 2買受人按一次性付______________________元給出賣方后土地的所有權歸買方所有。

3本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。

4合同附件與本合同具有同等法律效力。

本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

5本合同連同附件共_____頁，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人_____份，買受人_____份，_____份，_____份。

6本合同自雙方簽訂之日起生效。

出賣人(簽章)： 買受人(簽章)：

見證人(簽章)：

簽于________年____月____日 簽于________年____月____日

私人宅基地買賣合同范文二

轉讓方: (以下簡稱甲方)

受讓方: (以下簡稱乙方)

甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜,經自愿、平等、友好協商,達成轉讓合同如下:

一、宅基地坐落、面積甲方將拆______________________宅基地轉讓給乙方(見附：圖1), 上述宅基地的使用權歸乙方享有。

二、轉讓金額 該宗地的轉讓價格為人民幣____萬元。

三、付款方式及期限

乙方在與甲方簽訂本合同____日內向甲方支付人民幣___萬元訂金,余款在取得土地使用權證并交付給乙方后付清。

四、房產歸屬

1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造,房產及土地歸乙方所有。

2.建房手續由甲方配合辦理,所涉費用由乙方承擔。

3.房屋建成后,在法律政策許可的前提下,甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下,所涉的相關費用均由乙方承擔。

五、違約責任本合同簽訂后,任何一方均不得反悔。

如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款___萬元,并償付同等轉讓款為違約金,如造成乙方損失的,還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款等相關費用);如乙方反悔,則已付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。

六、合同生效條件本合同經雙方簽字后生效。

七、解釋

本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。

八、未盡事宜、補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。

本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

九、合同份數本合同一式二份,雙方各執一份。

甲方: 乙方:________年____月____日

擴展閱讀：

農村宅基地買賣合同效力如何認定

問題引入

隨著____市化的不斷發展，農村人口遷徙的進程不斷加快。

與此同時，____市房價的高企以及____市生存環境的擁擠，使得越來越多的____市居民傾向于在____市近郊購買房屋。

在此背景下，農民私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加，呈現出典型化、復雜化的趨勢，但對于這類合同效力的認定一直存在爭議，已經成為當前民事審判實踐中亟待解決的疑難問題。

與此同時，由于涉及到農村宅基地，自然避不開集體土地征收中對農村宅基地的征收問題，從而在某種程度上來說，對農村宅基地買賣合同效力的認定又成了行政訴訟中需要考量的問題。

(值得提示的是，本文所說的農村宅基地買賣合同主要是指買受人為____市居民的買賣合同，集體經濟組織成員之間的買賣合同也會稍有提及。)

由于房屋和土地有著天然的關聯性，并且在我國仍然采取的是房地合一的原則，因而農村私有房屋的買賣不單純是房屋所有權的轉移，同時還涉及房屋所占土地的宅基地使用權的轉移。

由于我國農村土地歸集體所有，村民作為集體經濟組織的成員只擁有宅基地使用權，并且一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，因此目前國家的法律和相關政策對于宅基地進入市場進行交易流通采取了原則禁止的態度。

根據的《關于授權國務院在____市____區等33個試點縣(市、區)行政區域暫時調整有關法律規定的決定(草案)》的規定，暫時調整實施土地管理法第四十四條、第六十二條關于宅基地審批權限的規定，明確使用存量建設用地的，下放至鄉(鎮)人民政府審批，使用新增建設用地的，下放至縣級人民政府審批。

國土部部長姜大明表示，試點行政區域在現階段不得以退出宅基地使用權作為進城落戶的條件，宅基地退出實行自愿有償，轉讓僅限在本集體經濟組織內部，防止城里人到農村買地建房，導致逆____市化問題。

由此可見，對于農村宅基地的轉讓問題，目前的.法律規定以及相應政策，也只是放寬到集體經濟組織內部。

那么，政策背景與現實情況沖突下，我們應當如何對農村宅基地買賣合同效力進行認定筆者將結合辦理過的具體案件的實際情況以及____市法院的通行做法，對此進行評價。

由于篇幅所限，筆者無法面面具到，甚至也無法保證深入，權且作為初步參考，后續會有更詳盡的論述推出。

2 實務操作

無效是原則，有效是例外

現實中農村房屋買賣情況已較為普遍，法院在農村房屋買賣合同定性問題上自然形成了兩種代表性的意見。

一種意見主張認定買賣合同有效，其根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款規定農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準，認為反推此規范即含許可買賣之意，同時結合合同法及其司法解釋，由于現行法律和行政法規沒有直接禁止農村房屋買賣行為，按法不禁止即為自由的私法理念，應判決確認合同的法律效力。

另一種意見則認為應認定買賣合同無效，其理由是，我國憲法第十條第四款規定任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條又規定農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;

但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

另外還有一些國家政策方面的規定，主要就是國務院辦公廳________年____月____日的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：農民的住宅不得向____市居民出售;________年____月____日國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》》中再次強調：加強農村宅基地管理，禁止____鎮居民在農村購置宅基地。這兩個國務院文件，不屬于法律或者行政法規，不能作為認定合同無效的法律依據，但可以作為一種參照。

兩種觀點似乎都有道理，但筆者更傾向于支持第二種觀點。

因為如果承認房地合一的前提，那么既然禁止對宅基地進行轉讓，自然房屋買賣并不符合法不禁止即為自由的私法理念。

篇9

原告 關某

被告　徐某

案由　房屋買賣合同糾紛

開庭時間　2007年4月18日

審判結果 關某與徐某的房屋買賣合同無效，徐某返還關某房款及利息。

關某，男，27歲，醫生，在北京朝陽區某私立醫院工作，女友為本院檢驗師。由于雙方均已屆結婚年齡，于是開始籌劃買一套房子以供婚后二人共同居住。關某二人參加工作時間不長，手頭拮據，所以只能考慮到郊區買便宜些的房子。2006年10月份，關某及女友開始通過網絡、中介機構等途徑尋找適合他們條件的房子。

最終他們找到了位于通州區土橋附近的一處100平方米的房子，對方要價32萬元，明顯比附近的其他樓盤便宜，于是關某很快與房主徐某取得了聯系。2006年11月的一個周末，關某及其女友來到通州與徐某見面，徐某帶著他們參觀了小區并看了房子，徐某介紹說“這個小區叫××家園，這是一期，正在建設的是二期，以后還有三期，四期，總建筑面積100多萬平方米，有學校和幼兒園，等等”。關某二人覺得小區環境不錯，房子也合適，而且離城鐵很近，這么好的條件的房屋價格卻如此低，他們感到納悶。于是他們問徐某這套房屋是否有產權證，徐某告訴他們：“有產權證，不過是鄉產權，就是產權證是鎮里給發的，所以才賣得便宜?！标P某二人還不放心，又到售樓處打聽，售樓人員告訴他們“鄉產權房屋比商品房更好，不但價格低，而且不用交契稅和交易費用，過戶方便，到鎮政府辦理手續就行，沒有問題，現在已經入住500多戶了?！?/p>

關某與女友商量后認為，反正自己也不打算出售，應該沒問題。于是第二天他們就和徐某簽訂了買賣合同，合同約定房屋價格為31萬元，7日內交30萬元，剩余1萬元過戶后再交。簽訂合同當日關某即將30萬元房款交給了徐某，徐某為關某出具了收據，并承諾3日后將鑰匙交給關某。

過了3日，徐某并沒有如約通知關某辦理房屋交接手續，關某給徐某打電話詢問原因，徐某稱：“還有東西沒搬完，再等兩天。”過了兩天，徐某仍沒有給關某打電話，于是關某找到了通州徐某家里，方知徐某已經將房子以35萬元的價格賣給了葛某，而葛某已經于兩日前搬進了該房子。后關某找徐某，葛某協商解決此事，葛某堅決不同意搬走，而徐某則只同意退還關某房款，對此關某無法接受，三方不歡而散。

2007年3月，關某將徐某至通州區法院，要求與徐某解除房屋買賣合同并雙倍返還房款60萬元。2007年4月18日，通州區法院開庭審理此案。法院經審理認為，徐某的房屋沒有合法的權屬證書，按照法律規定不得轉讓，徐某和關某簽訂的買賣合同因違反法律規定而無效，關某依據《最高人民法院關于審理商品房合同糾紛若干問題的解釋》要求雙倍返還房款的請求不予支持。最終判決雙方的買賣合同無效，徐某于判決生效后7日內返還關某房款及同期銀行存款利息。一審判決后雙方均未上訴。

本案焦點

徐某的房子是否可以合法出售?徐某“一房二賣”的行為是否構成欺詐?本案是否適用《最高人民法院關于審理商品房合糾紛若干問題的解釋》?

律師說案

“鄉產權”房屋不合法，不得進入市場銷售。

“鄉產權”或“村產權”、“小產權”等并不是一個法律概念。所謂鄉產權房屋，是指在農民集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業開發建設，并由鄉(鎮)政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故稱之為鄉產權。按照我國《土地管理法》規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外?！薄段餀喾ā芬幎ā安粍赢a物權的設立、變更、轉讓、消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力?！薄皣覍Σ粍赢a實行統一登記制度?！笨梢?，集體土地是不能用于商品房開發的。這種鄉產權房屋從開發建設到銷售都是不合法的，鄉(鎮)政府或村民委員會不是法定的不動產登記機構，他們頒發的所謂“房產證”沒有法律效力，所以，買這種房屋無任何法律保障。

交易不受法律保護

我國《合同法》規定，違反法律或行政法規的合同無效。我國《城市房地產管理法》規定，未依法領取權屬證書的不動產，不得轉讓。如前文所述，徐某的房屋沒有合法的權屬證書，是不能夠轉讓的。因此，關某和徐某簽訂的“房屋買賣合同”因違反法律的強制性規定而無效，他們之間的交易不受法律保護。

篇10

    房屋產權和手續是否齊全

    房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證,沒有房產證對買房人來說是有極大風險的。房主可能將房產證進行抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。有些房屋共有權共有好多個,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

    因此“信一天”市場人士認為;最有效的方法就是委托信譽好、專業強的房地產經紀公司承擔擔保責任,來驗證買賣雙方的真實身份、確認房屋產權無糾紛。

    2.簽訂二手房買賣合同注意事項二:

    明確成交價格和稅費責任

    在簽定合同中一定要注明正式的成交價格,還有交易的時間,交易稅費,還有稅費到底由買賣雙方的哪一方負責。

    從現行稅收政策來看,房產買賣過程中歸房主交納的稅費為:營業稅,個人所得稅,印花稅;歸客戶交納的稅費為:契稅,土地出讓金,印花稅(與房主各交一半)。

    3.簽訂二手房買賣合同注意事項三:

    明確買賣雙方的責任

    簽定此條款時十分重要,如果有一方出現違約責任,應擁有怎樣的權利,在簽定合同時雙方利益上得到怎樣的補償都要約定清楚,違約金的數量以及交付時間應寫得毫無異議。

    4.簽訂二手房買賣合同注意事項四:

    明確付款方式和時間

    雙方應該在合同中明確付款方式和時間。如首付款、尾款的支付比例、數量和時間,確保買方出現拖欠或減少階段支付金額的情況時有據可依,較好地維護自身權益。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導致交易失敗的例子屢見不鮮,因此為了避免浪費無謂的時間,業主應盡早對客戶是否能被批貸進行確認。

    5.簽訂二手房買賣合同注意事項五:

    過戶時間要明確

    過戶時間要明確,買房人最在乎的莫過于什么時間房屋最終屬于我,因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一,買方需慎重和簽訂準確的時限。

    6.簽訂二手房買賣合同注意事項六: