導語：如何才能寫好一篇商業綜合體考察報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：商業綜合體；機電工程；造價控制

中圖分類號：TU723文獻標識碼： A

1、前言

隨著社會經濟的發展，一些大型的商業綜合體工程建設項目不斷興建，“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。商業綜合體功機電安裝工程專業眾多，包括有空調通風、電氣安裝及照明、給排水、消防、電梯、智能化、通訊及有線電視、客流統計及標示導視等工程，普遍施工場地狹小，施工周期短，多種交叉作業相互影響，使得工程造價難以控制。因此，探究如何加強商業綜合體機電工程造價控制具有重要的研究意義與現實意義。下面，筆者根據自身工作的實踐經驗，從以下幾個方面對此問題進行探析。

2、商業綜合體機電工程造價管理的思路

作為商業綜合體項目建設單位對于工程造價管理理念與施工單位有著本質區別，建設單位核心任務是對社會資源的把握與配置，工程造價控制并非一味地壓低工程建設成本，而是在一定的合理預算成本下，如何做出性能檔次最好的產品，并保證同項目的質量檔次一致性。

工程造價控制一般是由設計階段和工程實施階段二個階段完成的，設計階段（包括工藝選擇，設備、材料選用）影響造價的程度較高，據統計約達到85%，因此設計階段的工程造價控制是關鍵。在設計一開始就將控制投資的意識根植于設計人員的頭腦中，可保證選擇恰當的設計標準和合理的功能水平。

工程造價管理是項目開發全過程多部門協同工作的成果。在工程設計階段，規劃設計部門是造價控制的核心，項目工程技術、設備材料、標準的選擇對工程造價成本起著決定作用；在工程招投標，成本及合約管理部門通過對施工圖預算審核，編制標底（招標控制價），進行招標及承包商（供應商）詢價談判取得合理的合同報價；在施工階段，現場工程部是工程造價控制的主體，以合同為依據，嚴格執行設計意圖，有效控制設計變更和現場簽證，對工程造價控制作用重大。

3、加強商業綜合體機電工程造價管理的措施

結合多年工程實踐經驗，筆者認為，可采取以下策略來加強商業綜合體機電工程造價控制。

3.1 成立項目成本控制小組，進行目標成本管理

在項目部成立之初建立項目成本控制小組，由項目經理任組長，小組成員包括成本合約、招商、營銷、設計、工程等各個部門，成本合約部負責整個造價控制活動的組織與協調。

機電工程目標成本管理，就是根據項目的檔次定位、設計特點、選材用料標準和財務利潤要求，根據類似項目的成本經驗，測算項目的單方機電安裝成本，并將目標成本分攤到各個機電工程合同中，在實施過程中對動態成本（合同+變更）進行實時監控并及時對發現的問題進行糾偏的過程。

3.2工程前期階段的造價控制

在項目前期階段造價控制的關鍵在于根據項目定位檔次，成本管理人員與招商、營銷、設計人員一起確定項目的成本目標。具體參與的工作如下：

（1）參與項目考察，成本管理人員與招商、營銷、設計人員一起參加商業綜合體項目的考察，了解不同項目定位檔次及成本，提供項目成本考察報告，有利于最終確定項目的建造標準。目前很多商業綜合體項目前期定位造價人員未深入參與調研，造成項目造價失控。

（2）商業綜合體機電工程前期考察調研的重點主要有空調通風、電力及照明、電梯、智能化、消防等系統的整體設計方案，主要設備材料品牌、檔次及參數、系統造價等，詳細了解客戶關注重點及物業單位對機電系統的運行意見和建議等。

（3）參與項目定位方案的討論與確定。參照以往已建成的項目經驗及相似項目的成本數據，根據項目的總體定位、提供該項目機電成本標準。對設計、招商、營銷等部門提出的項目具體方案及建設標準提供成本測算數據，以供領導綜合考慮并決策。

3.3 設計階段的造價控制

商業綜合體機電設計階段是造價控制的最重要階段，造價管理人員需具備一定的設計知識和經驗，協助設計人員，優化方案，控制成本。

（1）與招商、設計等部門一起討論確定商鋪的機電建設標準。主要包括攤算到每個具體商鋪強電、弱電、供氣、給排水、空調制冷、制熱及新風、餐飲排油煙等機電配置技術標準，避免因招商前期標準要求過高及或多余功能而造成不必要的成本增加。

（2）造價管理人員參與如空調、供電及節能等重大機電方案討論，提供造價控制意見，有利于確定性價比較高的方案；

（3）造價管理人員參與討論確定設備、材料清單；參與確定主要機電設備、材料的品牌范圍、檔次、規格及參數等。施工圖完成后，及時組織機電工程標底編制并復核，一旦發現標底與目標成本差異過大時，及時通知設計人員查找原因、修改完善設計圖紙。

3.4 招投標階段的造價控制

（1）在工程招投標階段，進行合理的標段劃分，采取合理的招標模式，嚴格按照“最低價中標”原則，采取多方詢價方式，貨比三家，選擇質優價低的承包商。

（2）招標文件明確各專業之間界面。合約管理部門與工程、設計部門一起討論確定各專業之間的工程、技術界面問題，編制統一的承包商工作界面描述表，將本承包商與其他專業承包商之間的界面進行詳細的闡述與明確，避免后期界面不清造成現場簽證的增加。

3.5 施工階段的造價控制

（1）施工階段現場變更及簽證控制。制訂了嚴格的設計變更及現場簽證審批權限及流程制度，超過一定金額的設計變更、現場簽證必須先估價并審核同意后才能正式開始實施。對變更及現場簽證的及時性、完整性、有效性進行嚴格檢查。對動態成本進行嚴格監控，接近目標成本進行預警，超出目標成本進行報警。

（2）采用BIM建筑信息模型技術進行各專業綜合管線橋架施工管理，鑒于商業綜合體公共走廊吊頂區域空間狹小、機電專業管線橋架眾多且相互影響，經常出現管線“打架”而拆除返工的情況，采用BIM對各機電專業的管線橋架進行計算機三維模擬，提前找到交叉碰撞的位置并加以解決，大大減少了施工過程中的返工現象，機電工程質量也得到顯著提升。

（3）在工程竣工結束后，加強對竣工圖的審核，及時準確完成工程竣工結算審計。

4、結束語

隨著社會經濟的發展，越來越多的商業綜合體項目正在興建，商業綜合體機電工程規模日益擴大，作為一名工程造價管理人員，除了掌握專業知識外，還需要學習掌握招商營銷、設計及施工等方面的知識，加強溝通意識，將造價管理理念帶入到各個階段的工作中。

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關鍵詞：物流業；目標；策略；措施

為了順應世界產業結構從"工業經濟"向"服務經濟"演進的發展潮流，為了減輕世界經濟增長疲軟、資源環境壓力增大對我國經濟的不利影響，更為了從根本上解決社會民生問題凸現、工業生產能力過剩、制造業競爭力難以提高等發展桎梏，我國將加快發展服務業作為經濟結構調整的戰略舉措。作為復合型服務業，物流業被認為是繼降低物資消耗、提高勞動生產率之后的第三利潤源泉，對于提高經濟質量、優化經濟流程、增進社會福利都具有全局性的意義，2009年被選入國家十大產業振興規劃之列。目前，江蘇物流業還有許多不盡人意之處，亟須實現技術現代化、功能集成化、運作一體化、管理規范化、成本最優化，以便能夠為江蘇經濟的創新發展、內生增長、結構優化提供強有力的支持。

一、 江蘇物流業發展亟待轉型之處

江蘇地處“黃金水道”和“黃金海岸”的交匯點，地理區位優越；地處基礎設施建設的高地，綜合交通網絡發達；地處經濟增長的熱土，先進制造業、外向型經濟產生巨大的物流需求，物流業發展具有得天獨厚的條件。但是，江蘇物流業的實際發展卻存在許多不足與軟肋，需要通過轉型升級給予彌補。

1. 比較優勢不夠顯著。2011年，江蘇物流業全社會物流總額和物流業增加值分別占全國的9.5％和9.9％，但是，江蘇物流業增加值占全省GDP的比重（6.51%）依然小于中國物流業增加值占全國GDP的比重（6.80%），江蘇物流業的比較優勢不突出。2010年，物流業增加值占GDP的比值，上海為11.9%，浙江為9.4%，而江蘇為 6.5%，江蘇物流業在長三角發展并不出色。

2. 物流成本依然居高。社會物流總費用占GDP的比重，是國際上公認的衡量一個國家或地區物流業運作成本與效率的標準。2011年江蘇社會物流總費用占GDP比重為15.4%，低于全國的17.8%，但是相比發達國家的8%～10%，還是不容客觀。物流成本居高不下，究其原因除了流通環節繁雜、物流效率較低以外，近年來油價高漲和勞動力價格上升也是一個重要因素。

3. 物流手段需要更新。江蘇物流業現代化程度依然不高，公共信息平臺不健全，已有的物流園區信息平臺未實現互聯互通。物流設施和裝備的標準化程度低，不同運輸方式的裝備標準不統一、不配套，妨礙了物流業機械化和自動化水平的提高。

4. 企業競爭能力不強。目前，江蘇物流產品供給過剩與短缺并存：傳統物流業趨于飽和，而高端物流業供給不足?，F有第三方物流企業大多是由原有的倉儲或運輸公司轉化而來的，只能提供單項或分段服務，不能形成完整的物流供應鏈，相當一部分企業在高成本、低收益、微利潤的狀態下運行。

5. 農村物流未成規模。2011年，江蘇農產品物流只占社會物流總額的1.3%，遠未形成規模效應。農產品流通主要依賴公路，過程環節多、損耗大，運輸成本高。覆蓋城鄉的區域性物流網絡的完整性、協調性、配套性都差強人意，物流服務的下層滲透也不完備，這也使得農村物流發展緩慢，專業化程度不強。

6. 發展環境亟待改善。物流業提供的是綜合，橫跨運輸、倉儲、裝卸等不同的行業和地區，但是，目前各行業各地區在物流的監管標準、管理方式等方面都存在很大差異，制約了物流業一體化發展。物流業的具體扶持政策總體偏少，特別是物流業各環節稅率不統一的問題亟待解決。

二、 江蘇物流業轉型升級的目標取向

物流業轉型升級的關鍵任務不在于數量的擴張，而在于品質的提升，為此，江蘇物流業必須進一步革新發展模式，形成便捷高效、技術先進、功能完善、節能環保的現代物流業體系。

1. 作業系統化。系統化與一體化是物流業現代化的標志。江蘇物流業必須將傳統的運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、信息等分散的、跨部門的功能要素作為一個有機整體進行運作，以獲得系統優勢與規模效應。采用一體化的供應鏈管理模式，使得市場競爭的主體由單個的企業轉變為由企業組成的供應鏈，進一步強化物流各節點間的關聯互助，保證適時適量的庫存和運輸。

2. 平臺信息化。信息化可以有效地提高物流服務的及時性、準確性、可靠性。江蘇物流業必須加快信息收集的數據庫化和代碼化、信息處理的電子化和計算機化、信息傳遞的標準化和實時化。提高供應鏈上信息資源的透明度與共享度，實現信息的雙向交流。利用信息技術精確計算與調控混雜在物流業務中的各種活動與成本，擴大活動的范圍，減少交易的成本，提高物流渠道的管理效率。

3. 服務精細化。以最低成本和最高時效實現服務精細化是物流業發展的趨勢。為此，江蘇物流業必須推進服務方式的革新，即：從被動服務到主動服務、從提供簡單位移到提供增值服務、從點線服務到網絡服務的轉變。大力發展適應企業專門化生產需要的專業物流，適應精益化生產需要的定制化服務，主動承擔需求預測、存貨控制、自動訂單處理、客戶關系管理、返回物流支持等功能。

4. 操作綠色化。物流業是能源消耗大戶，也是碳排放大戶。為了推進可持續發展，江蘇物流業必須堅持高效節能、環境友好的原則，建設綠色物流體系。注重優化運輸路線，積極采用甩掛運輸和多式聯運，以減少運輸里程，多采用鐵路、水運等低排放的運輸方式。實施循環型物流操作，通過開展回收物流、逆向物流以及廢棄物、返退貨收集、運輸，實現資源的減量化與再利用。

三、 江蘇物流業轉型升級的發展策略

物流業轉型升級是一項復雜的系統工程，江蘇應以工業化為基礎，以社會化為導向，以組織化為動力，以國際化為平臺，以信息化為支撐，全方位地推進。

1. 產業聯動、城鄉互動。保障制造業、物流業、農業三大產業聯動順暢、協同演進。在實體企業利潤率走低的背景下，江蘇制造業必須正視企業自營物流在規模和范圍上的局限性，深化專業分工，通過分離分立、合資合作、全面外包等方式將自身不擅長的物流業務剝離，以獲得專業化帶來的報酬遞增。同時，物流業也要提高自身的規模與效率，使得分工收益大于因分工而產生的交易費用，從而誘發物流服務從制造業中分離。根據江蘇制造業的主導產業，將來應大力發展汽車物流、鋼鐵物流、醫藥物流、能源物流等專業物流，以鏈接產業鏈、服務鏈、價值鏈、信息鏈。

將物流業與農業的聯動發展作為實現農業現代化的重要推手，借助于四通八達的物流網絡將千家萬戶的小生產與千變萬化的大市場聯結起來，形成產、供、銷一體化的農業產業化綜合體。構建龍頭企業+配送中心+直營店+加盟店的經銷模式，整合系統內外的分散網點，提高農業流通的組織化與規?；?。積極推進農業可再生物資的回收物流，如：農作物秸稈回收利用。

推動城鄉互動與合作，構建功能齊全、等級有序、渠道穩定、高效運轉的區域性物流體系。引導城市物流網絡進一步向農村延伸，將在大中城市已不具備比較優勢或者市場飽和的物流企業向小城鎮與鄉村有序轉移。整合農業、農機、農資、郵電、供銷社的現有網絡資源，以兼并、聯合、加盟的方式，建設服務“三農”的物流體系。提高農產品配送中心的檢測、加工、包裝、倉儲、配送等設施水平，深化“農超對接”、“農校對接”、“農企對接”等工程，實現農副產品的“物盡所值、貨暢其流”。

2. 優化布局、提升載體。采用“點-軸”開發模式，進行物流業的空間分布、配置與組合。重點發展物流業的增長極與發展軸，由點帶軸，由軸及面，將經濟能量向廣大腹地傳導，最終形成“空間一體化”物流格局。在增長極方面，發揮南京全國性物流節點城市的優勢；利用蘇錫常都市圈的輻射與集聚效應；依托徐州五省通衢的區位優勢；借助連云港新亞歐大陸橋東橋頭堡及港口優勢，形成四大物流中心。在發展軸方面，依托交通基礎設施與河海運輸通道，重點建設滬寧線、沿江、沿海、沿東隴海線、沿運河的五大物流帶。通過“四核五帶”的空間布局，提高江蘇物流資源的空間配置效率與空間組織程度，形成重點突出、層級分明、功能完備的發展格局。

2011年，江蘇有省級重點物流基地61家，今后還需要加強物流業載體建設，但是建設的重點應是促進物流基地與園區由規模擴張向質量提升轉變。遵循布局集中、功能集成、經營集約的原則，依托交通樞紐和中心城市，建設多種運輸方式無縫對接、集散能力強、組織化程度高的綜合物流園區；依托制造業集聚區和商貿集中區，建設配套功能齊全、行業帶動性強、產業特色鮮明的專業物流園區。引導園區企業信息共享、業務聯動、資本互融、錯位競爭。積極謀求與上海、浙江的合作，形成多式聯運有機結合、多功能環節合理銜接、物流園區功能互補的長三角大物流圈。

3. 外向擴張，培育優強。全球化思維、本土化運作是物流業國際擴張的捷徑，江蘇物流企業可以通過直接投資、整合并購、合作合資、供應鏈管理、橫向戰略聯盟等方式，更加多元化地切入全球物流體系。在對外擴張時，企業必須擁有優秀的組織團隊、規范的公司治理、良好的行業背景，特別是要有完善的業務網絡與功能性網絡，以便順利完成與國際物流網絡的對接。目前，單個企業的競爭越來越被供應鏈的競爭所取代，江蘇應積極承擔省內近8萬家外資企業的物流外包，參與供應鏈的經營與管理，從而幫助江蘇制造業與服務業向價值鏈高端攀升。積極發展保稅物流、沿海港口物流、航空物流等國際物流類別，使江蘇成為適應國際貿易發展的大型物流樞紐地區。

目前，傳統的運輸業、倉儲業已是供大于求，主要依靠價格競爭彼此拼殺，迫切需要通過制度化經營、差異化營銷、優質化服務，來開辟新領域，整合新構架。公路運輸業可通過長期契約或動態聯盟的方式，延伸現有的物流功能；水路運輸業可建立以港口為依托的物流基地，形成綜合性物流實體；傳統倉儲業可憑借倉儲網點、存貨管理、倉庫調控、信息傳遞等基本服務，衍生出新的增值服務。在產業結構上，重點發展“第三方物流”，培育提供物流方案或供應鏈管理方案的“第四方物流”，探索為供應鏈提供信息管理和咨詢服務的“第五方物流”。在組織架構上，通過兼并、聯合、重組等組織方式，增資擴股、股票上市、發行債券等融資方式，實現物流企業的優勢互補、市場拓展與規模擴張。

4. 組織創新、技術驅動。江蘇物流企業應遵循物流業組織演化的規律，同時又依據自身的經營條件，逐步實現組織形式由分散化向內部一體化、由職能化向過程化、由垂直化向扁平化、由固定化向柔性化、由實體化向虛擬化、由單體化向群體化的一系列轉變。物流企業的組織結構主要有直線制、職能制、直線職能制、事業部制、矩陣式，江蘇企業可以根據自身的條件進行選擇，建議欲開展供應鏈服務的物流企業采用事業部制，巨型的物流企業嘗試矩陣式。為了實現資源共享、互惠互利，物流企業需要積極謀求企業間的聯盟與合作，可以采用第三方物流組織、物流聯盟組織、網絡化物流組織等組織創新模式，以切實減少由于有限理性、機會主義、資本專用性而產生的交易費用。

利用先進技術與現代設備，重組業務流程，革新管理手段，催生新的經營方式與業態流程，實現物流業的機械化、智能化、自動化。重點推廣電子數據交換技術（EDI）、地理信息系統（GIS）、全球衛星定位系統（GPS）、智能交通系統（ITS）、自動導引小車（AGV）以及物料需求計劃（MRP）、分銷資源計劃（DRP）、零庫存（ZI）等物流管理技術。構建綜合運營網絡、電子貨幣應用、交易安全保障等新型物流支持平臺，保障電子商務中的支付安全與便捷配送。

四、 江蘇物流業轉型升級的政策供給

2011年，江蘇先后出臺《江蘇省“十二五”物流業發展規劃》和《關于促進全省物流業健康發展的若干政策措施》，政策推手比較得力，但是要想加快江蘇物流業的轉型升級，有些措施還需要強調與細化。

1. 優化企業生存環境。通過增值稅改革試點和落實大宗商品倉儲設施土地使用稅政策，減輕物流企業的經營成本負擔。完善行政審批制度，破解財稅體制與考評體制分割化的問題，鼓勵物流企業跨區域布局。鼓勵多元化投資主體進入物流市場，適當制定技術門檻，以減少小型物流企業的同質化競爭。對于企業實行制造業與物流業主輔分離的行為給予稅收、資產處置、人員安置等扶持政策，支持物流的社會化發展。對托盤、集裝箱、物流搬運、裝卸設施、物流中心、條形碼等通用性較強的物流標準進行重點梳理，通過標準化與程式化，提高物流運作效率。

2. 鼓勵高效使用土地。江蘇土地資源緊張，而倉儲設施、配送中心、轉運中心的建設往往都占地面積大、資金投入多、投資回收期長，因而，江蘇在保證土地供給強度不變的前提下，有必要加強土地經營管理，推行節約使用土地的鼓勵政策，引導物流企業提高土地使用效率。例如：支持利用舊廠房、倉庫和存量土地資源建設物流設施，提倡使用現代立體倉庫；統一物流包裝標準與物流設施標準，借此提高倉儲設施空間利用率。

3. 保證車輛通行順暢。減少普通公路收費站點數量，降低過路過橋收費標準，以減輕物流運輸成本負擔。依照國務院辦公廳關于促進物流業發展的政策措施，對已出讓經營權的繁忙路段，根據政府財力狀況逐步回購經營權。嚴格執行鮮活農產品“綠色通道”政策，完善技術手段，提高車輛檢測水平和通行效率。在新、改、擴建大中型商業設施時，同步配建裝卸、存儲設施，倡導商場、超市夜間收貨，以解決配送車輛?？侩y、卸貨難的問題。

4. 完善農村物流體系。落實國家關于農產品批發市場、社區菜市場的用地政策和農產品批發市場房產稅政策。積極爭取納入國家農產品增值稅抵扣政策調整試點。加強鮮活農產品產地預冷、預選分級、加工配送、冷藏冷凍、冷鏈運輸、包裝倉儲、電子結算、檢驗檢測、安全監控等設施建設，對開展鮮活農產品業務的冷庫用電實行與工業同價。健全農村政務網、農業商務網、地方農產品網，提供從“傳播信息—指導生產—幫助銷售”的一條龍服務。

5. 強化科技人才支撐。積極開展現代物流領域的科技創新和推廣應用，鼓勵符合條件的物流企業申請高新技術企業認定。依托江蘇物聯網的發展，推廣智能標簽、無線射頻識別技術、數字模擬技術、貨物跟蹤技術，保證物流作業的高效和準確。充分發揮江蘇高校密集的優勢，加大不同層次物流人才培養和培訓力度。積極引進具有國際視野和全球網絡運作能力的高級物流人才。

6. 推進職能部門協作。物流業具有涉及部門多、管理頭緒雜的特點，特別需要理順管理關系、整合發展資源。建議建立江蘇省物流工作聯席會議制度，會議成員單位可以由省發改委、經信委、商務廳、交通廳、農業廳等部門組成，旨在組織綜合協調，制定相應政策。充分發揮江蘇現代物流行業協會的自組織功能，制定行業標準，實現行業自律，謀求與其他省份協會的合作，以形成政府推動、行業協調、企業跟進的發展態勢。

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