導(dǎo)語：如何才能寫好一篇養(yǎng)老地產(chǎn)考察報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

樓市調(diào)控一年多來，無論在網(wǎng)絡(luò)上還是Q群上，可以看到大家對樓市的關(guān)注是有增無減的，特別是在外的興寧鄉(xiāng)賢，因為不便回家，對興寧的樓市更加心切，經(jīng)常在QQ上詢問興寧樓市的情況。因此，2012年暑假借攜子回鄉(xiāng)下小住之機(jī)，順便去看了興寧大小樓盤，給大家匯報一下，也算是為在外的鄉(xiāng)賢幫點小忙了。

第二站來到南濟(jì)橋邊的金河灣和親水灣，這二個盤隔江相望，一南一北，都是只有幾幢樓，價格戶型也差不多。但我個人更喜歡親水灣，因為金河灣是北向面江，親水灣是南向面江，并遠(yuǎn)望神光山，所以最好的是親水灣的臨江戶型，那景觀看得我口水直流啊。

第三站來到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區(qū)了，地理位置也不錯，屬新城區(qū)，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價才3500左右，與周邊4000多的均價有15%左右的差價啊。售樓MM說，這個價是去年的，一直沒調(diào)整。

第四站來到對面的南壇路口的碧水灣B區(qū)，小區(qū)不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價格有點高。

第五站來到興民小學(xué)附近的興盛豪庭，這是應(yīng)網(wǎng)友要求去看的一個樓盤，周邊民房多，看起來比搞亂，小區(qū)也很小，格局也不好，我個人不太喜歡。網(wǎng)友說是為了小孩讀書考慮的。

第六站來到號稱豪宅區(qū)的廣場邊，凱旋城，記得春節(jié)來看時，剛好中午，吃了閉門羹，這次終于進(jìn)去了，看了沙盤，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養(yǎng)眼，看了銷控表，已預(yù)定了9成了，MM說今年二月開始，已取消了所有優(yōu)惠。現(xiàn)在好象正在搞地基，預(yù)計12月底開售，吹風(fēng)價是5000起。

出來后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說中的又一豪宅，由中國建筑承建，看來質(zhì)素應(yīng)該也不錯，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開放，大門緊閉，連個保安也沒有，沒問到情況。

最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區(qū)不大，周邊環(huán)境一般，地理位置一般，但價格較便宜，旁邊有一個大型小區(qū)已入住，周邊配套還可以，還發(fā)現(xiàn)了幾家紅木銷售商店，不知是不是有錢人多。

以下是各樓盤的價格：

樓盤

樓層

最低價

樓層

最高價

均價

寧江新城三期

3樓

3700

25樓

6000

4850

金河灣

2樓

3188

23樓

4388

3788

親水灣

5樓

3638

25樓

4900

4269

海興花園

3樓

3268

11樓

3908

3588

碧水灣B區(qū)

2樓

3580

19樓

5140

4360

興盛豪庭

2樓

3280

19樓

4980

4130

永盛豪庭

3樓

3030

17樓

4030

3530

均價

3383

4764

4074

8月初出外了，本周剛回來，承蒙網(wǎng)友捧場，一再催促，所以應(yīng)承網(wǎng)友本周未一定寫好，現(xiàn)在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請大家見諒：

1、從上表可知，興寧樓盤最低均價是3383，最高均價是4764，平均均價是4074元，這個價格，相比于興寧100億的GDP，一千多的工資水平，樓價確實是貴了。但是，如果從興寧的房子消費(fèi)結(jié)構(gòu)和需求來看，卻又是合理的。正如我早前一直強(qiáng)調(diào)的一樣，興寧的房價，是不能以當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平來對比的，因為興寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉(xiāng)置業(yè)的，這個價格，相對于大中城市近萬元以上的房價，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個月合計七八千的收入，在大城市是買不起房的，但在鄉(xiāng)下供一套三四十萬的房子，卻很輕松。

2、在看房的時候，遇到幾個回鄉(xiāng)置業(yè)的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書，有些是回家落腳點，有些是養(yǎng)老，這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們在外打工多年，要他們回農(nóng)村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買不起，所以，在縣城買房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書，養(yǎng)老等的問題了。

3、考察的樓盤，全部是電梯高層，新開發(fā)的樓盤樓梯房已很少了，這說明，興寧的房屋需求，已從普通型轉(zhuǎn)向改善型了，改善型的需求要求小區(qū)配套要好，

篇2

關(guān)鍵詞:資產(chǎn)證券化風(fēng)險管理次貸危機(jī)

1、引言

資產(chǎn)證券化無疑是過去20多年來最重要的金融創(chuàng)新,但它在分散風(fēng)險的同時,也加劇了信息不對稱,累積了金融風(fēng)險。自次貸危機(jī)爆發(fā)以來,對其帶來的蝴蝶效應(yīng)和短時間內(nèi)波及到全球性的金融危機(jī),經(jīng)濟(jì)界的精英們曾一針見血的指出,這是緣于美國高度發(fā)達(dá)的“資產(chǎn)證券化”。面對不知道何時才能結(jié)束的次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴,讓我們對房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)生了質(zhì)疑:是否這一金融創(chuàng)新工具在實踐過程中還有許多鮮為人知的紕漏和不足,美國次貸證券化的過程中是否做好了相關(guān)的風(fēng)險控制?回答這個問題,重溫美國次貸證券化的過程,并對后危機(jī)時代中國的資產(chǎn)證券化進(jìn)行思考,警示我們在追求資產(chǎn)使用率高效化的同時,不能忽視其潛在的風(fēng)險,無疑是很有必要的。

2、 次貸危機(jī)的傳導(dǎo)鏈

次貸危機(jī)的全稱是次級房貸危機(jī),指因次級抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融動蕩。在美國,房屋按揭貸款可以按照借款人的信用和其他因素被分成:優(yōu)質(zhì)(prime)、類優(yōu)(alternative)、次貸(subprime)。次貸是對信用記錄比較差(有遲付、破產(chǎn)之類的欠佳信用記錄)、信用記錄不全、月收入沒有達(dá)到住房抵押貸款申請標(biāo)準(zhǔn)、負(fù)債與收入的比例可能偏高的那些人發(fā)放的貸款。而次貸經(jīng)過投資銀行的復(fù)雜的金融工程“加工”,貸款就變成證券,其中債務(wù)抵押債券CDO(collateralized debt obligation)是其典型代表,以次貸為標(biāo)的的衍生證券可以在全球的金融市場中打包整體或部分出售。

2.1 導(dǎo)致次貸危機(jī)發(fā)生的原因概述

次貸危機(jī)波及全球的原因有很多,國內(nèi)學(xué)者對次貸危機(jī)爆發(fā)的根源自爆發(fā)之初就進(jìn)行了有益的探尋:中國人民大學(xué)的杜厚文、初春莉[1]認(rèn)為美國房價的下跌和利率的升高,導(dǎo)致次級貸款人大量違約,使風(fēng)險由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)依次轉(zhuǎn)移到資本市場上的機(jī)構(gòu)投資者,是美國次級貸款危機(jī)產(chǎn)生并蔓延的直接原因。而虛擬經(jīng)濟(jì)脫離實體經(jīng)濟(jì)過度膨脹,產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫終將破滅,是次貸危機(jī)產(chǎn)生的根本原因。建銀國際有限公司劉賓[2]認(rèn)為,在次貸證券化鏈條中,沒有管理好各個環(huán)節(jié)的道德風(fēng)險是個很重要的原因。次級按揭貸款是次貸危機(jī)的基礎(chǔ),但是經(jīng)過頻繁的包裝與證券化,最終的債券、投資者與基礎(chǔ)資產(chǎn)隔離的越來越遠(yuǎn)。CDO的資產(chǎn)組合不同于傳統(tǒng)的資產(chǎn)支持證券ABS(asset-backed securities),傳統(tǒng)的ABS資產(chǎn)組合中資產(chǎn)是同質(zhì)的,而CDO的資產(chǎn)組合則是包括ABS、住宅抵押貸款支持證券MBS(mortgage-backed securities)、垃圾債券、新興市場債券、銀行貸款等固定收益率的分散組合。對CDO產(chǎn)品的強(qiáng)烈追捧刺激了全球CDO市場的發(fā)展,反過來帶動了對次級抵押貸款這種高風(fēng)險高收益產(chǎn)品需求。但如果這條鏈條最原始的次級抵押借款人出現(xiàn)還款問題,則整個鏈條都會產(chǎn)生問題。

2.2次貸危機(jī)的風(fēng)險傳導(dǎo)機(jī)制

為了看清資產(chǎn)證券化在次貸危機(jī)中的影響,本文先對導(dǎo)致次貸危機(jī)的因素進(jìn)行一個全面的梳理(如圖一)。研究的角度主要是資產(chǎn)證券化的風(fēng)險與管理。

2.2.1貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)

從資產(chǎn)證券化的程序可以看到,貸款從發(fā)放機(jī)構(gòu)剝離到充當(dāng)特殊目的載體的信托機(jī)構(gòu)(簡稱SPV)后,這些充當(dāng)特殊目的載體的信托機(jī)構(gòu)被設(shè)計成一道防火墻:一方面,它保護(hù)了在貸款機(jī)構(gòu)出現(xiàn)財務(wù)困難時,任何債權(quán)人也無法對這批剝離出去的證券化貸款提出追索要求,資產(chǎn)被置于貸款人的破產(chǎn)程序之外;另一方面,當(dāng)這批證券化的資產(chǎn)后來發(fā)生違約風(fēng)險、無法償付本息時,最終投資者也不得向貸款人追索求償。正因為資產(chǎn)證券化中的這種“真實銷售”的設(shè)計,貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的受益與它所發(fā)放的貸款的風(fēng)險被隔離開來,使得貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的權(quán)利與責(zé)任不再對等,貸款的信用風(fēng)險被轉(zhuǎn)移至債券的投資者。尤其在特殊目的機(jī)構(gòu)和證券化的最終投資者對貸款質(zhì)量信息不對稱的情況下,貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)更有發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險的動機(jī),不去仔細(xì)甄別借款人的資信和償還能力,不顧資信地不斷審批次級住房抵押貸款的欲望會自然膨脹。

2.2.2 投資銀行

購買了MBS的投資銀行,在利益的驅(qū)使下又進(jìn)一步以抵押貸款為支持向保險公司、對沖基金、養(yǎng)老基金出售CDO。在此基礎(chǔ)上又進(jìn)一步發(fā)展出合成型CDO、CDO的平方甚至CDO的立方等等,這一類證券化產(chǎn)品已經(jīng)使投資者距離次級貸款初始借款人太遠(yuǎn),結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜,這一方面導(dǎo)致CDO市場缺乏足夠的透明度和流動性,對這些產(chǎn)品的資產(chǎn)來源、風(fēng)險、價值知之甚少的投資者過分依賴于評級機(jī)構(gòu)給出的信用評級結(jié)果;另一方面又使得定價和評級所依賴的復(fù)雜的數(shù)學(xué)模型準(zhǔn)確性堪疑,出現(xiàn)價格失真,使得這種建立在次級抵押貸款基礎(chǔ)上的信用衍生品大樓越來越高,經(jīng)過多次打包重組后,形成巨大的“次貸”衍生品泡沫市場。

2.2.3 資信評級機(jī)構(gòu)

資信評級公司的失誤對市場造成的負(fù)面影響尤為明顯。其原因有三:一是由于信息不對稱,抵押貸款證券化產(chǎn)品的投資者并不掌握借款人的信用信息,且抵押貸款被多次分拆、打包、分層,借款人信用信息完全掩蓋在各種結(jié)構(gòu)性安排之中,投資者完全依賴信用評級機(jī)構(gòu)對該產(chǎn)品的評級結(jié)果。而信用評級機(jī)構(gòu)對借款人信息也不如貸款機(jī)構(gòu)了解得全面和及時,其評級結(jié)果不可能及時、準(zhǔn)確地反映借款人信用變動情況。二是評級機(jī)構(gòu)也不擁有抵押貸款的歷史信息,在評級方法及準(zhǔn)確性方面,不同的評級機(jī)構(gòu)、同一機(jī)構(gòu)不同部門之間存在巨大差異。三是華爾街的交易越來越依賴電腦和模型評估來從事復(fù)雜的證券交易。評級公司給出的評級結(jié)果是一個重要變量,如果評級方法及結(jié)果出現(xiàn)問題,就可能導(dǎo)致證券交易的定價模型產(chǎn)生嚴(yán)重缺陷。導(dǎo)致交易風(fēng)險爆發(fā),動搖市場的信用基礎(chǔ)。

3、風(fēng)險控制缺失的深層次原因分析

通過以上的分析可以看出,次貸危機(jī)的源頭在于商業(yè)銀行和貸款公司的信貸風(fēng)險控制放松,但是若沒有資產(chǎn)證券化和金融創(chuàng)新對風(fēng)險的放大,即使投行的高杠桿操作也不會產(chǎn)生如此大的破壞力,次貸危機(jī)將僅僅是一場信用危機(jī),遠(yuǎn)不會造成今天這種使美國面臨金融系統(tǒng)崩潰、全球陷入經(jīng)濟(jì)衰退的危險局面。本文認(rèn)為次貸危機(jī)爆發(fā)的深層次原因可以從兩方面進(jìn)行探討:一是原始資金池的信用風(fēng)險,二是證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計風(fēng)險。

3.1原始資金池的信用風(fēng)險

3.1.1系統(tǒng)性風(fēng)險

系統(tǒng)性風(fēng)險也就是宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險,次貸中表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的降溫和加息周期的到來。美國次貸危機(jī)的形成過程中,包括所有的金融機(jī)構(gòu)、投資者都錯誤的估計了美國的經(jīng)濟(jì)形勢,過分樂觀地看待美國的房地產(chǎn)市場,同時也沒有做好風(fēng)險準(zhǔn)備的計提工作。以新世紀(jì)金融公司為例,公司對宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險缺乏準(zhǔn)確判斷,違約風(fēng)險準(zhǔn)備金計提不足,當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入熊市時,違約就成為系統(tǒng)性風(fēng)險,最終導(dǎo)致破產(chǎn)的下場。

3.1.2非系統(tǒng)性風(fēng)險

非系統(tǒng)性風(fēng)險是與借款人的信用狀況聯(lián)系密切的風(fēng)險,是由于原始借款人的還款能力存在問題而引發(fā)的違約風(fēng)險。由于不同的信用等級享受不同的貸款利率,而次級貸大部分是針對信用低下,收入證明缺失,負(fù)債較重的人,其利率比優(yōu)惠利率高2%到3%,當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時,次級貸款借款人相對于優(yōu)質(zhì)貸款借款人有著明顯較高的違約率,因此,美國的次貸資金池存在著非常嚴(yán)重的非系統(tǒng)性風(fēng)險,即信用風(fēng)險。

3.2證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計風(fēng)險

3.2.1破產(chǎn)隔離風(fēng)險

美國大部分次貸資產(chǎn)打包出售給了SPV,即“真實銷售”,成功地實現(xiàn)了第一層的破產(chǎn)隔離,但是第二層的破產(chǎn)隔離卻沒有實現(xiàn)。為了獲得更高的利潤,SPV會自己保留低級別證券,或者對低級別的證券保留贖回權(quán),這些低級別的證券具有很高的風(fēng)險,很多都沒有經(jīng)過評級機(jī)構(gòu)的信用評級。如此的機(jī)構(gòu)設(shè)計導(dǎo)致SPV的破產(chǎn)風(fēng)險,沒有實現(xiàn)SPV的完全破產(chǎn)隔離導(dǎo)致了資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計的失敗。當(dāng)次貸借款人大量違約時,就出現(xiàn)了SPV的破產(chǎn)現(xiàn)象。

3.2.2信用級風(fēng)險

美國次貸證券化中運(yùn)用的內(nèi)部增級手段主要是優(yōu)先/次級證券安排,在次貸中表現(xiàn)為優(yōu)先檔證券、中間檔證券和股權(quán)證券。這種設(shè)計的直接結(jié)果就是,原始基礎(chǔ)資產(chǎn)池的違約風(fēng)險集中在了只占20%的低級證券當(dāng)中,使這部分證券的風(fēng)險急劇上升。由于風(fēng)險過度集中,低級證券抗風(fēng)險能力嚴(yán)重不足,最終還是會影響到高級證券的償付,無法實現(xiàn)內(nèi)部信用增級的目的。

3.2.3金融衍生品的杠桿風(fēng)險

資產(chǎn)證券化把原本集中在金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險,分散到了整個資本市場。資產(chǎn)證券化并不能消除風(fēng)險,只能分散風(fēng)險。多次證券化和衍生金融工具的使用使得資產(chǎn)證券化的整個過程更加撲朔迷離,證券化的參與方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房貸信用風(fēng)險的影響界面和影響深度的估計和監(jiān)控變得十分困難,次貸的原始信用風(fēng)險獲得無限的放大。證券化的這一特點造成嚴(yán)重后果:證券化在將地方和全球資本市場聯(lián)系起來的同時加強(qiáng)了次貸信用風(fēng)險與其他風(fēng)險的相關(guān)性。這種相關(guān)性導(dǎo)致次級房貸危機(jī)所觸發(fā)的其他風(fēng)險的增長,使次級房貸由行業(yè)信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移為廣泛的清償風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險。

4、降低資產(chǎn)證券化風(fēng)險的操作策略

次貸危機(jī)的爆發(fā),表明通過資產(chǎn)證券化的方式將次級貸款變?yōu)榇渭壍盅嘿J款債券這一金融創(chuàng)新工具,在推動金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,減少住房貸款機(jī)構(gòu)流動性風(fēng)險的同時,也加劇了信息不對稱,累積了金融風(fēng)險,使得以信用為基礎(chǔ)的資產(chǎn)證券化這一金融衍生工具放大了危機(jī)的作用范圍,同時對風(fēng)險管理也提出了更高的要求。

4.1降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險,建立宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警機(jī)制

在資產(chǎn)池的構(gòu)造上,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)時應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的原則,先優(yōu)質(zhì)后劣質(zhì)。不宜在起步階段就選用信用風(fēng)險大、現(xiàn)金流不穩(wěn)定的資產(chǎn),因為非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對現(xiàn)金流重組、信用增級的要求比較高,對資產(chǎn)證券化市場來說可控性較低,不利于風(fēng)險控制。同時,商業(yè)銀行應(yīng)建立宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢的預(yù)警機(jī)制,控制潛在理性違約風(fēng)險的發(fā)生。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑,市場開始不景氣的時候或者是預(yù)測到不遠(yuǎn)的將來整個宏觀經(jīng)濟(jì)可能受政策或其他因素影響而出現(xiàn)蕭條的趨勢時,商業(yè)銀行應(yīng)減少貸款的發(fā)放。加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制,提高貸款的標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格審查貸款人的資格,防止借款人違約風(fēng)險的發(fā)生。

4.2加強(qiáng)信貸資產(chǎn)證券化的信息披露

基礎(chǔ)資產(chǎn)池概況、基礎(chǔ)資產(chǎn)池信用風(fēng)險分析、基礎(chǔ)資產(chǎn)池加權(quán)平均信用等級情況和現(xiàn)金流分析及壓力測試是投資者認(rèn)識投資產(chǎn)品,分析風(fēng)險,做出決策的重要依據(jù)。要逐漸加大對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的普及與宣傳力度,只有透明、并且完善的信息披露,讓投資者在購買之前就清楚地知道自己面臨著什么樣的可能性,讓投資者自己判斷和選擇在其風(fēng)險承受范圍內(nèi)的資產(chǎn),那么即使損失也不至于引致恐慌性拋售。

4.3加強(qiáng)信用評級機(jī)構(gòu)的評級制度

次貸危機(jī)讓我們認(rèn)識到中立、客觀的評級對于投資者的重要性,尤其對于一些結(jié)構(gòu)、定價復(fù)雜,透明度和流動性不高的證券化產(chǎn)品。合理規(guī)避風(fēng)險、防范風(fēng)險的發(fā)生,就不能只看重眼前利益,而應(yīng)當(dāng)以長遠(yuǎn)利益為重,從根本上加強(qiáng)信用評級制度。

4.4加強(qiáng)金融監(jiān)管

市場不是萬能的,監(jiān)管起著重要作用。就監(jiān)管而言:(1)在當(dāng)前以混業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管為特征的監(jiān)管體系下,應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)分業(yè)監(jiān)管基礎(chǔ)上的金融合作監(jiān)管,完善對監(jiān)管者的再監(jiān)管,提高金融監(jiān)管的有效性,進(jìn)而提高金融市場運(yùn)行的效率。(2)監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立高效協(xié)調(diào)的快速反應(yīng)機(jī)制,提高風(fēng)險預(yù)判能力,加強(qiáng)與市場的溝通,有效防范和管理風(fēng)險。(3)不斷優(yōu)化監(jiān)管規(guī)則,加強(qiáng)金融創(chuàng)新監(jiān)管。適當(dāng)提高金融創(chuàng)新產(chǎn)品的資金要求,提高結(jié)構(gòu)信貸和證券化產(chǎn)品的資本充足率,有效控制創(chuàng)新產(chǎn)品的非理性擴(kuò)張。(4)強(qiáng)化功能性監(jiān)管和統(tǒng)一監(jiān)管,建立有效的功能性監(jiān)管體系,對各類金融機(jī)構(gòu)的同類型的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管,以減少監(jiān)管的盲區(qū),提高監(jiān)管的效率。(5)注重金融監(jiān)管的國際合作,加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)跨境監(jiān)管。以加強(qiáng)對跨境資本流動的監(jiān)管,穩(wěn)步有序地推進(jìn)金融開放。

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