導語：如何才能寫好一篇農村房屋買賣合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房屋買賣合同范本(1)賣方：__________(甲方)

身份證號：__________________

買房：__________(乙方)

身份證號：__________________

甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：

第一條 房屋概況

甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結構，二、三樓住房為磚混凝結構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;

第二條 房屋價格及其他費用

甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整(￥______);

第三條 付款方式

簽訂合同之日一次性付清;

第四條 別約定

1、因乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。

2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。

第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉移給乙方。

第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合;

第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔;

第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力;

第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;

第十條 本合同附二、三樓平面圖;

第十一條 本合同一式三份，甲方執一份、乙方執二份;

甲方(簽印)：____________住址：_________________聯系電話：_____________

乙方(簽印)：____________聯系電話：_____________

簽訂日期：___年___月___日

房屋買賣合同范本(2)甲方(賣方)：____________乙方(買方)：____________

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，并經土地所有權人 同意，達成以下合同條款：

一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關的土地使用權同時轉讓給乙方。該院落具置為：

東鄰：

西鄰：

南鄰：

北鄰：

登記長度為：______米、寬度為______米，面積共______平米。

二、該院落相關的附屬物同時全部轉讓，附屬物包括：

三、、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫_______________;即人民幣小寫______元。乙方在合同生效時一次性付清。

四、甲方應在 前將該房屋交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等。

五、本合同生效后，一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元違約金。

六、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已經取得全部共有人的一致同意。若因產權、使用權或其他產權原因而導致乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉讓款、房屋的改造、建造、裝修等費用及土地增值部分。

七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關產權證照轉移義務，如因政府原因確實無法辦理產權轉移手續，甲方須把相關證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。

八、 其它

1. 本協議未盡事宜須經雙方協商解決，并簽訂相應的補充協議。

2. 本協議經甲乙雙方簽字、蓋章，村委會簽字蓋章后生效。

3. 本協議電腦打印一式三份，各方各執一份。

甲方(賣方)：_______________身份證號：________________

住址：____________________電話：____________________

乙方(買方)：_______________身份證號：________________

住址：____________________電話：____________________

篇2

農村房屋買賣合同范本

賣方：(甲方)_____________，身份證號：_____________

買房：(乙方)_____________，身份證號：_____________

甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：

第一條 房屋基本情況

甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于______，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結構，二、三樓住房為磚混凝結構，二、三樓房屋平面圖見本合同附件。

第二條 房屋價格及其他費用

甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣______萬元整(￥______)。

第三條 付款方式

簽訂合同之日一次性付清。

第四條 特別約定

1、因乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關部門審批的手續問題，甲方應當積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發相應糾紛的，由甲方負責處理。

2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產證時，甲方應予以積極配合，但相關費用由乙方自行負擔。

第五條 該房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日起轉移給乙方。

第六條 今后如房屋重建，甲方應承認乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負責積極配合。

第七條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔。

第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。

第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十條 本合同附二、三樓平面圖。

第十一條 本合同一式三份，甲方執一份、乙方執二份。

甲方(簽印)：______________ 住址：___________________

聯系電話：_______________

乙方(簽印)：______________ 聯系電話：_______________

篇3

[關鍵詞]：房屋買賣合同 糾紛 解決方式

我國農村房地產市場十分活躍，農民往往將其在宅基地上建造的房屋賣給了他人，而這些購買者中有很多是外地人甚至是城鎮非農業戶口居民。這些被已出賣的房屋在被拆遷時，高額的拆遷補償與原先低廉的出賣價格刺激、促使了眾多出賣者以這種買賣合同無效為由，至法院要求返還房屋，是發生此類案件的主要原因。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時應考慮個案情況做出不同處理：

一、慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定

我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

二、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民房屋買賣合同應當認定有效

理由是：其一，合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。其二，土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。其三，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

三、對于買賣的農村房屋被拆遷的，拆遷補償費的分配要兼顧村集體和買受人的利益，應具體情況具體對待

我國《土地管理法》規定，土地分為國家所有和集體所有兩種，農村房屋坐落在集體土地之上，在我們要保護買賣合同當事人利益的時候不能侵害土地所有者村集體的合法權益。農村房屋被拆遷時的拆遷補償費主要分為兩部分：地上房屋部分，按重置價格補償；土地使用權部分，按區位價進行補償。

（1）地上房屋部分補償款應當歸買受人享有。因為房屋是買受人通過等價、有償以買賣的方式取得的，買受人對該房屋享有所有權，當然包括收益權能。在房屋被拆遷時，房屋部分的拆遷補償屬于房屋部分的價值轉化，理應由買受人享有。

（2）土地使用權部分的區位價補償應分為如下情況進行補償。如果買受人的戶口已遷入村集體，且已經申請到了該宅基地使用權的，應補償給買受人。因為在這種情況下意味著村集體已同意將該塊宅基地無償劃撥給買受人使用，這種安置補償性質的費用應當歸將失去安身住所的買受人享有。

如果買受人的戶口未遷入村集體或雖已遷入但無法申請到土地使用權的，該部分補償款應歸村集體。

前面已經闡述，買受人購買的僅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出賣人出賣房屋后雖然宅基地的使用主體變更成了買受人，但此時買受人享有的宅基地的使用權是以房屋存在為前提的，若房屋滅失或被拆遷，買受人將失去繼續享有宅基地的使用權的基礎。在買受人沒有支付宅基地的使用權對價和村集體未將該塊宅基地劃撥給買受人使用的情況下，宅基地的使用權部分的拆遷補償理應歸土地所有者享有。

四、要堅持尊重歷史，照顧現實原則

農村私有房屋交易是在城鄉流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，對此缺少監管是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等是引起此類案件的主要原因。審理此類案件實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實。

五、綜合權衡買賣雙方的利益

首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再是返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。

關于農村房屋買賣合同的效力問題，盡管相關法律尚不健全，缺少明文規定，但是，從立法精神出發，綜合分析相關法律規定，我們可以確定以下的處理原則：以有效認定為原則，無效認定為例外；在1999年前的農村房屋買賣合同一般均應作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時還綜合考慮到了相關政策規章的特殊性及此類矛盾糾紛發生的原因力。

參考文獻：

[1]張濤.農村房屋買賣合同效力認定.正義網，2009.02.

篇4

一、關于私有房屋買賣合同效力的確認

這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產，房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式，從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準”。此條規定明確了機關、團體、部隊、企業、事業單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農村和城鎮兩方面，其中農村私有房屋的買賣，國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續，但國家對于宅基地的轉讓是有規定的，例如：1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定：由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。《土地管理法》中也規定：依法改變土地的所有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續的應認定為無效，因為這違反了有關法律法規。筆者贊成下面一種觀點：《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的，依照其規定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準、登記等手續才生效，這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后，將合同在規定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調整的是當事人之間的一種債權債務關系，買賣后的產權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”的規定中也可以看出，所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移，但不能以此來認定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區分具體情況，則不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產秩序。

二、房屋買賣中房屋所有權轉移時間的認定

這是一個處理房屋買賣糾紛中的又一重要環節。《中華人民共和國民法通則》第72條規定，按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定和當事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規定。一般認為，這里規定的當事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。具體到私有房屋買賣上，農村私房買賣合同，因這一方面國家目前還沒有專門的管理部門負責產權登記，一般的處理原則是：凡是買賣合同有效成立的，買賣發生在《土地管理法》生效之前的，應自交付時起轉移，反之，應自辦理完土地使用權屬變更登記手續，取得宅基地使用權證書之日起轉移，而城市私有房屋買賣的所有權轉移則從房管部門變更登記之日起轉移。

但在近幾年的司法實踐中，遇到了一些新的情況值得我們討論、研究。例如：一些房地產開發商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產權登記手續，也有一些情況是銷售方也收取了辦理過戶手續的相關費用，但遲遲不予辦理相關手續，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購買方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權從何時轉移呢？象這類情況，房屋未辦理產權登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔不利的法律后果，而且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認產權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經濟關系的穩定。故在處理此類糾紛時，應當根據《民法通則》第72條的一般性規定處理，自交付之日起所有權發生轉移，按照地方慣例和市場交易習慣，如賣房一方將自己一方的原有房產權證書或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續交付給了買房一方，就應當認定已經交付，房屋所有權已發生了轉移。

三、如何解決城鎮私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復將該房賣給另一方，法律應當支持哪一方購房戶，這類糾紛在現實生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進行了產權登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認定后者的購房合同有效，由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產權登記，則應根據雙方產權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產權登記，前方的購房合同意思表示真實，買賣合同依法有效成立，雖未進行登記，但根據現實中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產權證書等，即購方就可對住房進行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規定，就應當認定為已經交付，所有權已經轉移。后者的購房合同也應認定為有效，但由于賣方已經將合同約定的標的物轉移給他人，從而導致合同無法履行，賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續，后者卻辦理了過戶手續，那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應認定后者的房屋買賣合同和產權登記有效，由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素，則后者的產權變更登記的效力應當受到法律的維護，即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權，也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利，否則的話，產權登記的公信力難以維護。在司法實踐中，還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時，會遇到一個矛盾，即前者可能對房屋進行裝修、修繕，這樣當后者要求交付房款時，前者即使已交付，也不能恢復原狀，或恢復原狀在經濟利益上是極不合理的，如不恢復原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應當考慮到，前者也是有責任的，因為前者應當知道在自己辦理房屋產權登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權，在此情況下，他冒然對房屋進行裝修，則應承擔這種不利的風險后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據，筆者認為，除各方當事人依法請求返還財產或支付各種損失及各種費用外，裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。

四、如何解決未經權屬登記的房屋轉讓糾紛的問題

在現實生活中，如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C.上述交易活動中，對A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點：

第一種觀點認為BC之間的房屋買賣合同應是無效合同，因為根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產法》）第37條第（六）項規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。”雖然B與A簽訂了房屋協議，由于雙方未辦理產權過戶，A仍然是該房屋的真正所有權人，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權處分他人的財產”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。

篇5

馬驍驍

【案例標題】買賣農村未辦理不動產登記的自建房屋的依法應受保護

【案例名稱】徐鳳山訴孫立平買賣合同糾紛

【主審法官】馬驍驍

【推薦理由】買賣農村未辦理不動產登記的自建房屋的行為發生在自行達成協議的基礎上，在不違反其他法律禁止性規定的前提下，農村房屋滿足買賣合同構成要件，不因未辦理不動產登記而對抗買賣關系。

【關 鍵 詞】買賣合同 產權登記不動產登記

【案情摘要】2016年9月22日孫某與徐某簽訂房屋買賣合同，其內容為：“甲方：孫某，乙方：徐某；甲方與乙方為前后院鄰居，乙方委托甲方在兩家之間建房，這兩家之間蓋的房子面積大約60平米，蓋完了前院歸甲方所有，后院歸乙方所有。房子蓋完了乙方付甲方購房費壹拾二萬元人民幣，￥120000.00。現由于乙方經濟方面困難不能一次性付清房款。現特意簽訂協議：等房子蓋完了乙方先付甲方陸萬元整，￥60000.00。剩余的陸萬元在公歷2017年12月31日之前一次性付清。不得違約，如果出現違約，甲方先前蓋的房子所有權歸甲方所有。且在乙方沒交清蓋房費之前，乙方不得將這房子轉賣他人，如果轉賣發生的法律責任由乙方單方面承擔。”合同簽訂后，孫某已按照合同的約定將房交給徐某，徐某也支付了60000.00元交給孫某。現徐某以房屋未辦理不動產登記為名，要求和孫告解除合同并返還已支付房款，被孫某拒不同意，故原告訴至法院，單方要求與被告解除房屋買賣合同并賠償裝修投入。

【爭議要點】農村自建房屋未辦理不動產登記是否可以導致其買賣關系無效

【裁判要點】原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效，應受法律保護。原告現以被告所出賣房屋未取得房屋所有權證為由欲解除合同，根據《合同法》規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”只要標的物合法、有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。不動產登記是國家不動產行政管理機關根據申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現的僅僅是國家行政權力對不動產物權關系的一種干預，它與物權法規范意義上的不動產登記存在本質上的區別。《城市私有房屋管理條例》規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。”據此可見，行政機關的發證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據物權公示原則對物權交易進行保護的目的。自建房屋不論是否領取權屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產證并不能表示對房屋不擁有所有權，僅表明該不動產存在權利瑕疵，且這種瑕疵是可以通過有權機關依程序依權補辦手續得到彌補的。沒有權屬證書的房屋屬于權利有瑕疵的物，與合同是否具有法定效力非同屬法律關系。房產證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權處分。原、被告簽訂的房屋買賣協議是當事人真實意思的表示，原告將房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。未辦理房產證只是違反了管理性規范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣無效。

【適用法律】《中華人民共和國合同法》第八條、第一百三十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條

篇6

2006年7月4日，原告王某某與被告嵇某某簽訂房產轉讓協議一份，雙方約定：王某某將位于淮陰區王興中學門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機等墻院內所有建筑設施以及院外零星土地轉讓給嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付給王某某轉讓費55000元，王某某協助嵇某某辦理過戶手續，過戶費由嵇某某負擔等。時任村委會黨支部書記的李某某及村委會副主任(無正主任)張某某作為見證人在協議上簽字。協議簽訂后，嵇某某按約支付了轉讓費55000元，王某某亦向嵇某某交付上述標的物。后嵇某某又對上述房屋進行了維修和裝潢，并增添了院墻門等。2008年11月4日，王某某以雙方簽訂的協議違反農村宅基地相關法律規定應歸于無效為由向一審法院，要求確認雙方簽訂的房產轉讓協議無效，并要求嵇某某返還上述房屋及宅基地使用權和飼料機等。

訴爭房屋除上述三問平房及兩間廚房有集體土地建設用地使用證外，其他無任何手續。嵇某某一直未獲得政府主管部門對宅基地轉讓的行政許可。淮安市淮陰區王興鎮王興社區居民委員會出具的證明顯示：嵇某某在王興社區居民委員會1組已有宅基地一處。

原告王某某訴稱，2006年7月4日，原、被告簽訂了一份房產轉讓協議，原告以55000元的價格將位于淮陰區王興中學門前的三問平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機等墻院內所有建筑設施轉讓給被告等。協議簽訂后，原告按約履行了合同義務，但原告因此喪失了宅基地使用權，多次向主管部門申請新的宅基地均未獲批準。現原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因雙方簽訂的協議違反了農村宅基地相關法律規定，應歸于無效，故要求確認雙方簽訂的房產轉讓協議無效，并要求被告返還上述房屋及宅基地使用權和飼料機。

原審被告嵇某某辯稱，雙方簽訂的房產轉讓協議合法有效，不應返還，且原告的超過兩年的訴訟時效。

審理結果

淮安市淮陰區人民法院審理認為：1.原、被告雙方簽訂的房產轉讓協議中有關飼料機部分，系雙方真實意思表示，不違反法律規定，應屬有效，原告王某某要求返還，無法律依據，依法不予支持。2.關于原、被告簽訂的房產轉讓協議中有關房屋部分是否有效及是否返還的問題。因宅基地轉讓必須報經政府主管部門審批準予，本案房屋買賣涉及宅基地的轉讓，而原、被告對于宅基地轉讓至今未獲政府主管部門批準，且被告嵇某某在買受原告王某某房屋時尚有一處宅基地，故原、被告簽訂的房產轉讓協議中關于房屋部分，違反法律強制性規定，應屬無效，被告嵇某某辯稱房屋買賣有效的主張，無法律依據，依法不予采納。3.對于原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權的請求，原告王某某作為原宅基地的合法使用權人，相對于村委會及政府主管部門而言，其賣房行為中隱含了放棄宅基地使用權的處分意思，法律法規并無農村宅基地使用權棄權的禁止、限制性規定，且隨著房屋的交付，可視為此棄權意思已經實際履行。棄權作為單方法律行為，無需經他人許可即生效。既然宅基地失權，那么地上房屋的作價讓與也不得回轉。原告王某某要求返還房屋及宅基地使用權的請求不予支持。一審判決：1.原告王某某與被告嵇某某簽訂的房產轉讓協議中關于房屋部分無效；2.駁回原告王某某其他訴訟請求。

一審判決后，王某某不服，以一審判決確認雙方所簽訂的協議無效是正確的，但在確認合同無效后卻又判決不予返還房屋的錯誤為由，提起上訴。淮安市中級人民法院經審理認為：第一，雙方所簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，上訴人享有訟爭房屋的所有權，依法屬于有權處分，上訴人也已實際向被上訴人交付了該房屋，被上訴人也履行了給付購房款的義務，合同已實際履行完畢；第二，上訴人與被上訴人系同一集體經濟組織成員，雙方的房屋買賣及宅基地使用權的轉讓雖然沒有經過該集體經濟組織的批準，但時任村書記和村副主任(無正主任)均作為該協議的見證人在協議上簽名，應視為該集體經濟組織的一種認可，盡管此種認可形式與法律意義上的批準有所區別；第三，被上訴人占有了該房屋后，已實際對該房屋及附屬設施進行了一定程度的添附，添附的部分與原物已無法區分，返還原物將給被上訴人造成一定的損失；第四，上訴人在將訴爭房屋出賣給被上訴人后，即另覓一塊宅基地建設房屋，后因未履行審批手續而被以違章建筑予以拆除，又因其將自己所有的房屋出賣，無法再申請到宅基地，因此，上訴人即以原買賣協議違反法律、行政法規為由主張該協議無效并要求返還房屋，該行為違反誠實信用原則，屬于惡意抗辯。二審判決：駁回上訴，維持原判。

案例評論

本案爭議焦點為：1.原、被告雙方簽訂的房產轉讓協議的效力；2.如果協議無效，財產是否應予返還。在討論此兩點之前，首先需了解一下目前集體土地房屋買賣糾紛涉訴的現狀。

一、集體土地房屋買賣糾紛涉訴現狀

目前，此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為，與原標的完全一致的幾乎沒有。

二、關于協議效力

從本案來看，協議中約定的標的物包含兩個方面，一方面是飼料機等動產部分，由于該動產買賣并不違反法律規定，是雙方真實意思表示，應屬有效，且已履行完畢，自然不存在返還的問題；另一方面是涉及房屋等不動產部分，由于是集體土地上的房屋買賣，無論是理論界還是實務界，其效力爭議較大。司法實踐中關于集體土地上房屋買賣合同效力主要有以下幾種觀點。

1　合同有效說

根據我國《合同法》的規定，一項有效的買賣合同應具備如下要件：一是合同內容是買賣雙方的真實意思表示；二是買賣雙方具有相應的民事行為能力；三是賣方對買賣標的物具有處分權；四是合同內容不違反有關法律、法規的強制性規定。在農村私房買賣過程中，一、二項要件極少發生不滿足的情形，爭議的焦點往往集中于三、四項。該說根據財產所有權是所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利這一定義，認為農村集體組織成員對于宅基地上的房屋具有出賣的處分權是不言而喻的。如果該農村集體組織成員已經全部轉化為非農業戶口，則集體土地所有

權依法歸于消滅，國家取得土地所有權，相應地原有的宅基地使用權也轉化為國有土地使用權，而國有土地使用權可以隨房屋自由轉讓，因此，限制集體土地使用權轉讓的法律規定即無適用余地，買賣合同有效的第四項要件也得以滿足。由是買賣合同四項要件成立，合同合法有效。在出賣人將房屋轉移給買受人占有、使用，并交付了權利憑證(集體土地建設使用證或宅基地使用權tiE)后，出賣人以買賣合同約定的標的物――農民集體成員宅基地使用權出讓違反了法律的強制規定而無效，進而主張返還宅基地使用權及其上房屋的主張不能成立，出賣人并應協助買受人辦理登記過戶手續，徹底完成房屋的交付。

2　合同無效說

根據上述討論的買賣合同成立要件，“合同無效說”認為在簽訂買賣合同時農村集體組織成員尚未轉為非農業戶口，農村私房之下的土地依然為農民集體所有。依照最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第7部分第64條、《土地管理法》第63條、《擔保法》第37條以及1999年國務院的[1999]39號文《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款，農村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農村私房買賣合同處分了宅基地使用權，因此合同違反了法律的強制性規定，損害了集體的利益，應當歸于無效。

3　部分有效說

該說認為，根據《民法通則》第71條，出賣人有權處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權，但由于宅基地使用權不得向本集體組織以外的成員或者無資格再行取得宅基地使用權的人員出讓，因此買受人并未取得宅基地使用權。當發生國家征收集體土地時，可以根據不動產評估機構對于房屋的評估價值對買受人予以補償，而宅基地使用權的補償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

4　效力待定說

在買賣合同成立后，對于移轉房屋所有權的合同，已經轉移占有并伴有交付等行為，應認定其履行完畢。對于移轉宅基地使用權的合同，應當參照《合同法》第51條，以集體成員無權處分為基礎，認定其為效力待定合同。

合議庭討論后，最終采納了第二種觀點，即雙方房屋買賣合同因違反法律強制性規定而無效。當然，本案中，因為合同當中約定的標的物還有飼料機等動產，從整個合同來講，應當是部分無效，即房屋等不動產部分無效，但這里的部分無效與上文的“部分有效說”，顯然不是同一個概念。

之所以采納無效的觀點，概括起來主要有以下幾個理由：第一，農村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。第二，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，目前有關法律規定在土地使用權轉讓的效力方面有所限制。一方面，從處分權的角度來講，《物權法》第152條規定：“宅基地使用權依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施”。第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。從這些規定來看，可以知道宅基地使用權具有有限性。宅基地使用權人對宅基地僅享有占有和使用的權利，而不能將其出賣或轉讓。也就是說一般情況下不具有處分權。

事實上，最高法院物權法研究小組在《條文理解與適用》一書中就明確指出，處理宅基地使用權轉讓糾紛，應當把握以下原則。1.宅基地使用權不得單獨轉讓。在下列情況下，轉讓農村住房和宅基地使用權的，應當認定為無效：(1)城鎮居民購買農村住房和宅基地的，因違反國家有關規定，應認定無效；(2)法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；(3)《土地管理法》規定，取得宅基地使用權應先經過集體經濟組織批準，擅自轉讓農村住房和宅基地，未征得本集體經濟組織同意的，應認定無效；(4)向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效；(5)受讓人已經有住房，不符合宅基地分配條件的，應認定無效。2.轉讓宅基地使用權，必須同時具備以下條件：(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地)；(2)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員；(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；(4)轉讓行為須征得本集體經濟組織同意；(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。

另一方面，從不動產登記要件來看，《物權法》第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。第155條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”。第246條規定：“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”。從這些規定來看，國家既強調了不動產要采取統一登記制度，同時也考慮到我國目前現實的國情。即當前大多數地方仍然實行的是房屋與宅基地分別登記的制度，并且我國農村目前尚有很多根本沒有登記的宅基地使用權，對此，法律還顯得很蒼白。因此，對照本案，顯然以認定無效為宜。

三、合同無效后的處理

《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。因此，合同被認定無效以后，雙方各自返還財產應屬于常態的一種處理方式。無效以后主要審查的重點在于是否存在不能返還或者沒有必要返還的情形。雖然在認定合同無效過程中，更多的是考慮宅基地使用權的法律適用問題，但在判斷能否返還或有無必要返還時，則應更多地考慮地上房屋的現狀與合同履行的時間長短。

2007年4月9日，全國民事審判工作座談會要求，對于以自己不履行合同約定的義務，違背誠實信用原則，反而主張合同無效的，人民法院裁判的結果要注意不能讓失信者、見利忘義者、毀約者在經濟上占任何便宜。江蘇省高級人民法院于1995年通過的《關于當前經濟審判工作中若干問題的討論紀要》第65條也列舉了一些合同無效后不宜適用返還原則的事項。實踐中，集體土地房屋買賣合同履行的時間長短很好判別，而房屋的現狀通常存在以下幾種情況：其一，與原買賣標的一致；其二，購房人已對房屋實施了部分翻建或者添附且不可區分；其三，該房屋已被完全翻建；其四，該房屋已自然滅失；其五，該房屋因征用、拆遷而滅失，但購房人獲得了

拆遷補償款；等等。

針對上述情況，法院一般采取的原則是：第一，尊重歷史，照顧現實，妥善解決相關的利益沖突和矛盾。第二，注重判決的法律效果和社會效果，判決以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。第四，除了上述情況予以適當返還之外，如果純粹由于出賣方違背誠實信用，進行惡意抗辯，一般原則是以認定不返還為主，尤其是當前征用、拆遷行為日益增多而導致的合同糾紛，不能因當事人違反誠信卻因司法裁判而使其獲得不當利益。因為誠實信用原則的立法目的，就在于反對一切非道德的、不正當的行為，維護商品經濟和市民社會生活的正常秩序和安全。因此，從這個角度講，完全可以把誠實信用原則表述為反不正當行為的原則。

四、對案例的具體分析

《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。因此，在農村集體土地房屋買賣問題上，《物權法》立足于保護農民的基本生存權，再次確認了我國現行的土地管理制度，禁止城鎮居民在農村購置宅基地，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。本案中，由于雙方簽訂的關于房屋等不動產的買賣協議，違反了《物權法》第153條、《土地管理法》第62條、第63條的規定，屬于《合同法》第52條第5項“違反法律、行政法規的強制性規定”的情形，因此，該房屋買賣協議被確認無效。同時，雙方合同履行時間較長，買受人也已對該房屋進行了維修和裝潢，并增添了院墻門等，如果返還將給買受人造成更大的損失，所以，此種情況屬于《合同法》規定的沒有必要返還的情形；又因在買賣合同簽訂后，買受人也已經支付了一定的對價，亦不存在折價補償的問題。

參考文獻：

篇7

中介挑唆 賣主找茬撕契約

電表被拆，門鎖被砸……自從買下小楊的房子后，老張一家的日子從沒消停過。終于在忍無可忍之下，老張決定將其告上法庭。

老張說，去年，他通過中介公司與小楊簽訂了《北京市存量房買賣合同》，雙方約定：小楊將位于北京市海淀區西三旗的房產賣給老張，總價210萬元。按照約定，老張于12月7日向小楊支付了80萬元首付款。隨后小楊就到外地出差去了，他走前將房屋交付給老張使用，并約定等自己出差回來后，老張支付剩余尾款并辦理過戶手續。

在交完首付款后，老張和妻子高高興興地搬進了新房。為了安全，老張在入住前還安裝了一個新防盜門。然而讓老張沒想到的是，3個月后，出差回來的小楊卻通過中介向老張暗示要漲價。對此，老張堅決不同意漲價，“白紙黑字簽了協議的，怎么能說變就變！”

后來老張得知，原來是中介在這里起了作用，他們給小楊找了一個能出更高價格的買家。隨后，令老張意想不到的事情發生了。他家的電表竟被人拆走了，老張十分氣憤，立刻給小楊打電話，明確告知若不立即將電表裝上，就會將其告上法庭。

誰知小楊毫不理會，反而囂張地表示：“再加價30萬，否則我立刻收回房屋！”之后的一個星期，老張都是跟妻子晚上點著蠟燭度過的。

而小楊發現斷電不起作用，就開始伙同中介公司的人，每天晚上堵老張家的門鎖孔，一連堵了4次。最后一次趁老張不在家，小楊居然用鐵錘將門鎖砸壞，之后徑直走入房中，取走了客廳墻上自己沒拿走的墻畫。老張一家的生活受到了嚴重影響，最終，忍無可忍的老張決定將小楊告上法庭……

案外思考

首付后過戶前 買主享有使用權

本案中，房子沒有過戶，所有權還是小楊的。但他在收取了老張的首付款后，已經將房屋的使用權交付給老張。案件中，小楊和中介堵鎖眼、砸門鎖，明顯是侵犯老張防盜門所有權的行為，應該承擔全部損失賠償責任。而且小楊還有砸門鎖的行為，已涉嫌觸犯我國《刑法》規定的“故意毀壞公私財物罪”，在砸壞門鎖后，小楊私自進屋的行為更是涉嫌“非法侵入住宅罪”。

對此，老張可以提起合同繼續履行之訴，要求法院判令小楊繼續履行合同，并協助老張辦理房屋過戶手續。在合同繼續履行之訴中，可同時根據合同約定，要求小楊支付延期履行合同的違約金。

情況2

夫妻共有房 一方后悔想“賴賬”

雖然還沒有最后辦理過戶，但張杰還是把新買的二手房裝修一新住了進去。然而讓他沒想到的是，他在新房子住了9個月之后，突然接到了原房東的書……

2009年3月，經過中介介紹，張杰與小李簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定小李將該房屋賣給張杰。當時，張杰按照合同約定支付了定金和首付款，小李也依約交付了房屋。之后，張杰對房屋進行裝修后一直居住，但雙方未辦理產權過戶手續。

誰知在2009年年底的時候，小李的妻子王某突然訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。

在法庭上，小李的妻子王某說，雖然房子的產權登記在丈夫一人名下，但這套房屋是兩人婚后共同出資購買的，屬于夫妻婚內共同財產。張杰與丈夫兩人簽訂房屋買賣合同，應取得自己同意，但事實上并沒有，因此合同應屬無效。

聽完王某的話，張杰大為惱火。因為在房屋交付時，王某曾到過現場，張杰有理由相信出售房屋是小李夫妻雙方共同的意思表示，如今說她自己不知情是不符合事實的。而且，在房屋交付后，自己一直在訴爭房屋內居住并支付物業、供暖、有線電視費用。更重要的是，自己和小李并沒有惡意串通損害王某的利益，房屋應屬于善意取得。

最終，法院通過調查審理，駁回了王某的訴訟請求。

案外思考

面對善意購買 夫妻一方很難追回

北京二手房價格增幅飛快，讓部分房主賣房后沒過多久就開始后悔，于是，他們想方設法在辦理過戶時以各種理由“撕毀”合同。這里面最常見的就是共有房屋的夫妻一方，以不知情為由，請求法院確認買賣合同無效。

其實，在2010年北京市高院的《審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》中提到，出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。辦理了房屋所有權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。

這意味著在2010年之前，類似案例的判決是房屋買賣合同無效。而在2010年該指導意見公布后，法院一般都判決合同有效。若賣家反悔，應該由賣方承擔違約責任。

情況3

購小產權 給自己埋雷近3年

“如果當初我有最基本的法律常識，打死我都不會去買小產權房！”如今的小林回想起自己的這場官司，心里五味雜陳……

小林在北京工作幾年后，一直沒能實現自己的買房夢，眼瞅著家人一直催自己和女友結婚，沒什么錢的他每天都在干著急。后來，小林聽說小產權房便宜，于是咬咬牙跟親戚朋友們借了10幾萬，在城郊買了一套小產權房。

由于房子是農村宅基地房屋，因而難以辦理房產過戶手續，只是簽了一份房屋買賣合同。小林哪里知道，自己購買小產權房的行為為以后的生活埋下了隱患。

小林買房之后，北京的房價一直都在飆升，小林所在的村子也傳來了將要拆遷的消息。這一切讓賣房人老李看在眼里悔在心里，看著翻了好幾倍的房價，他再也坐不住了。之后，他一紙訴狀將小林告上法庭，請求法院認定房屋買賣合同無效。

老李的做法讓小林覺得可笑又荒唐，他拿出當初的購房合同，心想：白紙黑字都寫得清清楚楚，就算這合同不正規，法院還能否認買房的事實？

然而，到了法庭上，小林才發現自己錯了。原來國家規定，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。此時的小林才知道，自己當初買房，本身就是違法的！

看著即將失去住了近3年房子，小林悔不當初。

案外思考

小產權房沒有合法地位

在我國，小產權房不具有合法地位。

現實中，在農村房屋買賣案件中，與本案類似的案例很多，就是城里人買了農村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，很多購房人都是到了法庭才知道合同竟然無效。

所以，在此需要提醒購房者，千萬不要為圖便宜購買小產權房，因為它不受法律保護，一旦購買，很可能就會為以后的生活埋下隱患。

情況4

買央產房10年 房主仍拒過戶

10年前，老董從自己的同事任某那兒購買了一處央產房，因任某反悔一直拒絕辦理過戶，老董忍無可忍最終將同事到了法院……

老董買的房子，位于海淀區西三旗。這些年，任某一直拒絕給老董辦理這套房屋的過戶手續。終于在憤怒之余，老董將同事到了法院。

老董稱，因涉案房屋是央產房，辦理過戶的首要環節是向在京中央和國家機關住房交易辦公室提出申請并辦理備案登記，這個環節必須得有任某配合辦理，但這么多年，他始終以種種理由拒絕配合。而對此，任某卻說，此房為央產房，不能直接過戶，需要補交超標面積，在沒有補交超標面積之前，單位是不同意他出售的。

而法院審理之后認為，雖然雙方簽署的買賣合同合法有效，任某應按照合同約定，協助老董辦理房屋過戶。

但因涉案房屋須經過中央和國家機關住房交易辦公室進行備案登記，而且目前該房屋的超標面積未處理，辦理備案登記存在障礙，房屋仍涉及原產權單位的相關權益，因此雙方買賣的房屋無法依據雙方約定進行備案登記及辦理過戶。最后法院駁回了老董的訴請。

案外思考

央產房交易需滿足四條件

具備以下四個條件的央產房才能上市交易：一，已經取得房產證；二，原產權單位已經建立住房檔案；三，有超標情況但已在原產權單位作過超標處理；四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房。因此，如果涉及的央產房不同時具備上述4個條件，那么簽訂的買賣合同被認定無效的可能非常大。

為了避免出現這樣的無奈境地，建議購房者在購買央產房等特殊性質的房屋之前，盡可能多了解相關的法律規定和政策規定，并仔細審查出售房屋的權屬登記情況，最大限度地避免“踏空”。

專家支招

特邀專家 李 松

北京盛峰律師事務所房地產法律事務部首席律師

“四招”讓購房者遠離風險

針對目前出現的二手房買賣糾紛倍增的現狀，李松律師提示購房者，應從以下方面保護自己的合法權益，規避風險。

1、在簽訂購房合同時，買方應該盡量縮短交易時間，減少交易環節。因為拖延的時間越長，中間的環節越冗雜，賣方就越容易因房價上漲等因素而發生變故。

2、在購二手房前，消費者一定要讓房東提供確保有權處分所售房屋的證明，存在共有權人時，應征求共有權人的意見，并保留相關的書面證據。在確認房屋的權屬和占有狀況后，再決定是否購買房屋。

篇8

城中村房屋買賣合同范文一

甲方： 住址：矣六街道辦事處漁村社區一組 號 身份證號： 乙方： 住址：矣六街道辦事處漁村社區一組 號 身份證號： 甲乙雙方本著公平、平正原則，雙方經過反復協商自愿達成如下房屋買賣合同條款：

一、甲方將坐落在矣六街道辦事處漁村社區一組 號，房屋面積( )平方米，賣給己方居住使用。

二、房屋價款為：人民幣300000元(大寫人民幣：叁拾萬圓整)。此價款含房地合一價。

三、付款辦法：雙方簽訂房屋買賣合同之日起，乙方一次性付清房價款人民幣300000元(大寫人民幣：叁拾萬圓整)。

四、房屋款全部付清后，即日起甲方將房屋交給乙方管理居住使用，房屋所有權也隨之轉移，今后若遇國家占用或城中村改造，房屋拆遷賠償款歸乙方所有及回遷安置房政策。

五、乙方使用該房屋后所產生的一切費用由乙方自行承擔。

六、今后社區及小組對該房屋的一切事項均由乙方全權辦理，甲方不得干涉。

七、本合同雙方遵守執行，不得反悔違約，否則懲違約方房屋買賣價款的雙倍違約金600000元(大寫人民幣：陸拾萬圓)，還應承擔由此引起的經濟損失及法律責任。

八、本合同條款雙方認可無爭議，雙方簽字后生效。

甲方：

乙方：

中證人：

2012年 月 日

城中村房屋買賣合同范文二

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

甲乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款： 1、 甲方自愿將坐落在羅莊區柳樹街與工業街交匯處龍潭馨城小區8號樓一單元301室及1單元2號車庫(主房建筑面積134.7平方米，車庫面積14平方米，主房地板磚、內墻已鋪完)房地產賣給乙方。

2、 本房產為羅莊街道龍潭社區城中村改造指揮部開發，本合同生效后，乙方重新與羅莊街道龍潭社區城中村改造指揮部簽訂商品房認購合同。甲方當初在購買此房時，付清首付款后，以此房為抵押從農村信用合作社貸款十九萬元人民幣，期限為十年。合同簽訂時，甲方已還貸款十三個月。 3、 購房款分為兩部分，一是，現金部分，乙方需付給甲方現金人民幣，(￥)。二是，貸款的部分，貸款姓名為甲方姓名暫不更改，剩余貸款轉給乙方續還。 4、 貸款部分，自合同簽訂之日起由乙方續還剩余貸款。乙方在續還剩余貸款時應在每月的三十日前還清當月貸款，不能給甲方造成銀行的不良記錄。如果給甲方造成不良的銀行征信記錄，由乙方賠給甲方由此帶來的一切損失。 5、 此合同一式兩份，自雙方簽字后生效，不得反悔。

6、 未盡事宜由甲乙雙方協商解決。

甲方簽名：

身份證號： 電話：

甲方簽名：

身份證號： 電話：

2014年7月14日

城中村房屋買賣合同范文三

出賣人(甲方)： 配偶：

身份證號碼： 身份號碼：

買受人(乙方)：

身份證號碼：

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方認購房產簽訂本協議，以資共同信守執行。

1、因甲方的房屋被依法拆遷，甲方自愿將其回遷的樓房xXXX 小區 XX單元西戶 XXX室轉讓給乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔，否則甲方將承擔交易總金額500%的違約金。

2、甲乙雙方商定成交價格為人民幣____萬元，(大寫)________萬圓整。乙方分____次付清，首付款_______，并預留尾款_____萬元，待房屋產權證下來過戶完畢后于___日內付清。

3、甲方在乙方付清首付款起即刻將上述房屋交付給乙方，該房屋占用范圍內所有權、使用權等權利同時轉讓。

4、因出賣的房屋現并未辦理房屋產權證、土地使用證，待到辦理茲相關證件時甲方應主動積極配合乙方辦理相關事宜，如屆時該房屋存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任，退還乙方全部房款，同時支付交易總房款的200%做為補償金。

5、甲方應積極配合爭取能在產權證辦理前直接將房屋所有人更改為乙方名字，如乙方不能與開發商(拆遷辦)直接辦理更名手續，以甲方名義辦理產權證書，則辦理費用由甲方承擔，過戶費用由乙方承擔，且甲方應當無條件協助乙方辦理過戶手續，提供一切與之有關的資料。不得以任何理由借故要挾推辭，否則視甲方為違約，承擔交易總金額300%的賠償金，乙方保留追訴權。如因甲方的延誤，致使影響產權過戶登記，因而使乙方遭受損失的，由甲方負賠償責任。

6、乙方在本協議生效成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓，否則視為違約。

7本協議簽訂后，雙方應該共同遵守，甲方不得無故反悔，不得再對該房屋主張任何的權利。如果甲方違約，除了退還乙方交納的所有認購款和利息及酬謝金外，還應當支付交易總金額300%的違約金。

8、本協議雙方應當共同執行，不得無故反悔。在本協議履行過程中，雙方發生分歧應該協商解決，協商不成，任一方均可向人民法院。

9、其它約定10、本協議一式叁份，雙方各執一份為憑，合肥市公證處一份。

11、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方

篇9

[關鍵詞]'‘小產權“房 ；法律漏洞；對策。

一、”小產權“房概述。

（一）”小產權“房的界定。

”小產權“房并非一個嚴格法律概念，我們在任何一個規范性法律文件中都找不到關于”小產權“房的定義，這只是人們冠以的一種不正規的俗稱。目前我國學術界也未對”小產權“房作出統一的界定，不同的學者對其有不同的理解。大多數學者認為，”小產權“房是相對于大產權房而言的，國家發給產權證的即為大產權 ，例如開發商在辦理了土地開發、審批、出讓等手續 ，并按規定繳納了土地出讓金等費用后 ，由國家土地管理部門發放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋就是大產權房，也就是我們常說的商品房。而”小產權“房，則是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉（鎮）政府或村委會單獨開發或與房地產企業聯合開發建設對外銷售，并由鄉（鎮）政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉（鎮）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故也稱之為”鄉產權“房。

相對于普通的產權房而言，由于集體土地的所有權歸集體而非個人，”小產權“房是建造在集體土地上的，因而不具有土地所有權，只享有房屋的所有權，因此，”小產權“房屬于不完全產權。筆者認為，小產權房的”小“，不是因其面積、位置以及價格等方面的因素，而是由于其權利不完整，受法律保護較”小“而得名，故而叫做”小產權“房。

（二）小產權房 的法律 狀態。

有的學者認為，”小產權“房缺乏合法性要件 ，因而不受法律保護。這種觀點從以下幾方面來論證 ：首先，”小產權“房屋建設的土地是集體土地，未經縣級人民政府國土部門批準出讓，不能取得土地使用證；其次，”小產權“房屋的建房沒有經過縣級規劃部門審批通過 ，且未到房地產行政主管部門進行登記備案的，不能取得國家承認 的房產證 ；最后，”小產權“房是由鄉（鎮）政府或村委會頒發”小產權“證，以此作為房產證明，這只能在鄉鎮范圍內承認，并不具有普遍的法律效力。

有的則認為，只要完成了相關的審批手續 即為合法，并非所有的”小產權“房都是非法建筑。而且根據《土地管理法》的相關規定，”小產權“房可以銷售轉讓，只不過其轉讓或銷售的對象是受到限制的，即只能在集體成員范圍內轉讓，如果向集體組織之外的第三人轉讓 ，則不能在國土部門或房管部門辦理土地使用權證以及房屋所有權證等合法手續。現實中絕大多數的小產權房既沒有合法審批手續又視同商品房對外銷售，才使得大家誤認為所有的”小產權“房都是違法建筑。

（三）”小產權“房 的尷尬處境。

由于合法性要件的缺失，因而”小產權“房不能進入房地產交易所辦理轉讓、抵押、過戶，也就是說，”小產權“房不能進行二次交易，盡管該交易是 自愿的，因其不能取得國家承認的產權而不能進行買賣。城市居民因為無法負擔昂貴的商品房，轉而將 目標鎖定”小產權“房，但最終卻不能取得房屋產權證 ，而對于非城鎮居民而言，該”小產權“房也不能轉手賣掉，無法實現經濟利益，這就使得”小產權“房出于一個尷尬的境地。

二、”小產權“房屋買賣合同效力的認定。

（一 ）《物 權 法 》之 規 定。

《物權法》第 39條規定”所有權人對自己的不動產或動產，依法享有占有、使用、收益 、處分的權利“。《民法通則》第 71條規定”財產所有權是指所有權人依法對 自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利“。可見所有權權能應當包括占有 、使用、收益和處分四項，缺失任何一項，所有權權能都將是不完整的。又根據《物權法》第 59條的規定”農民集體所有的不動產和動產 ，屬于本集體成員集體所有“，第 6O條規定”屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民小組代表集體行使所有權。屬于鄉鎮農民給予所有的，由鄉鎮集體經濟組織行使所有權“。也就是說，農民集體財產所有權，由鄉鎮集體經濟組織或村委會、村民小組行使，而非人們政府。因此 ，鄉（鎮）政府以及村委會發給村民”小產權“房權屬證明就視為集體組織將該房屋進行了處分 ，是在法律規定的范圍內行使所有權的表現，因而，”小產權“房屋的所有人 自然享有該房屋的所有權，那么所有權人處分該該房屋的行為就是民事法律行為，即是一個有效的法律行為，所以，關于村民與他人訂立的”小產權“房屋買賣合同，從《物權法》的角度來看，是一個有效的合同。

（二）《土地 管理 法》之規定。

《土地管理法》第 63條是關于集體土地使用權的處分禁止，”農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設“，由于房屋和土具有不可分性 ，即”房隨地走 ，地隨房走“，簡言之，就是土地的使用權隨著房屋所有權的轉讓而轉讓。而該條的規定是針對土地而言的，但是卻沒有明文規定，當土地作為房屋的宅基地時，不能隨房屋的處分而一并處分。相對于普通民眾而言，法無禁止即自由，因而，”小產權“房的所有人可以自由處分該房屋，同時對土地的使用權也可一并處分。所有，我們可以認定該”小產權“房屋的買賣合同有效。

（三 ）《合 同 法 》之 規 定。

根據《合同法》第 52條關于無效合同的規定，只有在一方以欺詐 、脅迫手段訂立的合同；惡意串通損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法 目的；損害社會公共利益以及違反法律、行政法規的強制性規定時，才認定為無效合同。而且需要特別注意的是，該”強制性規定“是指效力性強制規定。也就是說，小產權房屋的買賣合同只要不屬于以上其 中之一，就不能認定為無效。此外 ，合 同有效與否并不影響物權是否取得。總之，”小產權“房屋買賣合同應該是有效的，只是不能發生物權轉移而已，也就是不能進行過戶，但是這并不影響合同的效力。合同有效與否與物權能否轉移是兩回事。

三、”小產權“房合法化的政策探討。

（一）區分不同的情況，作出不同的處理。

1.把部分”小產權“房納入保障性住房。”小產權“房備受歡迎的主要原因是城市住房供應緊張，且房價大幅上漲 ，而”小產權“房以其絕對低廉的價格解決了許多普通民眾的住房問題。可以說，”小產權“房的出現符合城市規劃和土地規劃 ，我們可以將其納為經濟適用房或者廉租房 ，只需完善各種手續 ，就可以納入住房保障體系，使其合法化，以解決中低收入者的住房問題 ，同時還緩解城市住房供應緊張的狀態。

2.對于非法占有耕地的要堅決拆除。保護耕地的原則是底線，基本農 田在任何情況下不得動用的，對于那些建設在基本農田之上的”小產權“房必須徹底拆除。目前開發的部分”小產權“房是以追求經濟利益為 目的，實質上是對國家土地收益的一種掠奪 ，其土地收益變相的被當地政府和開發商獲得。對于這種情形 ，必須采用強制的手段收回國家土地收益，以實現真正的社會公平。

（二）完善農村集體土地的流轉制度。

《物權法》第 6O條規定”屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民小組代表集體行使所有權。屬于鄉鎮農民給予所有的，由鄉鎮集體經濟組織行使所有權“。這種集體所有通俗來說就是人人所有，而實踐中卻變成了人人都無法享有，因而必須從法律上完善土地制度，從根本上解決這一問題。為了使”小產權“房合法化，我們可以逐步允許集體土地流轉。由于在農村土地集體所有制度下，土地可以在集體成員之間流轉，如果不能突破集體土地流轉的界限，我們可從宅基地使用權這一角度著手，即主張宅基地使用權可以自由流轉以實現 ”小產權“房的合法化。

（三）強化”小產權“房屋買賣管理。

一般情況下 ，所有權人處分自己的財產在法律上并無限制，介于”小產權“房的特殊性 ，買賣”小產權“房屋時應當考慮與土地權屬相關的政策法規。所以必須加大力度規范”小產權“房屋交易秩序，以便減少糾紛，促進農村的建設和發展 ，保障社會公平。例如，嚴格規范審批手續，審查雙方權利義務是否存在非法轉讓土地等不法行為等。

此外 ，現行的關于房屋買賣的法律法規都是針對城市房屋買賣，對于農村房屋買賣卻沒有相關的法律規定 ，這是立法的一個空白點 ，對此，需要我國立法及時作出相關規定。

參考文獻：

[1]汪泉泓。我國小產權房法律問題研究[D].湖南大學法學院法律碩士學位論文，2008.

E2]馬云。”小產權“房若干法律問題研究[D].華 中師范大學碩士學位論文，2008.

[3]杜健婷。小產權房買賣法律問題研究[D].吉林大學法律碩士學位論文，2008.

篇10

農村房屋買賣合同參考

甲方：____________

乙方：____________

甲乙雙方就位于的一處農村房屋的買賣事項，根據我國物權法、土地管理法等相關法律規定，經充分、平等協商，自愿達成如下一致協議;

一、本合同雙方當事人均為________市_______街道___________村__________組集體成員。

二、房屋情況：

本合同項下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權證登記在名下。

三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。

四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：

1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權利，或已征得其他權利享有人的同意，擁有處分該房屋的權利;

2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買賣協議或未因甲方個人或家庭債務與第三人簽訂賠償協議、抵押協議等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權利;

3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購房價款30%的違約金。

五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格包括該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的相關稅費。

六、房款支付：

自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同簽訂之日起天仍未付清房款，甲方不經乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責任的權利。

七、房屋交付：

乙方根據第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起日內，甲方須將本合同項下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權證、房產證等全部相關資料原件交付給乙方并負責騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個月內，仍未交付房屋，乙方不經甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方辦理房產過戶的書面通知后日，甲方應當根據乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產權過戶的相關手續;如甲方拒絕或無故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協助乙方辦理完房產過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無關的原因造成無法辦理過戶的，與甲方無關。

九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設施)的所有權益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補償、拆遷補償等;如甲方得到該上述補償款后應當將該款項全部給付乙方，如甲方無故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補償款外，須向乙方支付元的違約金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權利;甲方因包括但不限于房屋買賣、個人債務等個人原因侵犯乙方的權利，造成乙方無法繼續占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權利的實質性影響之時的市場價格補償乙方。

十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。

十二、其他事項：

1、如果雙方就本合同事項發生爭議，雙方無法協商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協調解決。

2、雙方應當請至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。

3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續有效。

甲方(簽字捺印)：身份證號：

乙方(簽字捺印)：身份證號：

見證人(簽字捺印)：身份證號：

見證人(簽字捺印)：身份證號：

附：

見證人聲明

見證人聲明如下：

1、見證人與甲乙雙方同為集體組織成員;

2、見證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買賣不存在任何利益糾紛;

3、本合同經我們見證，雙方自愿、平等協商，不存在脅迫、暴力強迫等違法情況，合同是雙方當事人的真實意思表示;

4、本合同在20xx年月日在家中簽訂，現場參與人員有甲方、乙方和見證人總計四人，雙方簽字蓋章后本合同生效。

見證人(簽字捺印)：

甲方(簽字捺印)：

乙方(簽字捺印)：

20xx年月日

農村房屋買賣合同閱讀

甲方：

乙方：

甲乙雙方就房屋使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協商，達成轉讓協議如下：

一、房屋坐落、面積

甲方將坐落于______的房屋轉讓給乙方，該房屋登記面積共150.4平方米。具置東至南至西至北至。上述房屋的使用權及附屬設施包括：甲方現有所在房屋的一切建設設施及水電戶口等。終身歸乙方享有。

二、保證此房屋手續真實，來源合法，權屬清楚，四至界限清楚。若發生與甲方有關的權屬或債務糾紛，概由甲方負責，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責全部賠償。

三、轉讓金額

該宗地的轉讓價格為人民幣_________元，大寫：____________元整。

四、付款方式及期限

乙方向甲方預付人民幣貳萬元，剩余款在取得房屋使用權證及相關手續后交付給乙方。

五、房屋交付時間：______年_____月_______日。

六、房產歸屬

1.在該房屋上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。

2.建房手續由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。

3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。

七、違約責任

本協議簽訂后，任何一方均不得反悔。

如甲方反悔應當向乙方全額退還房屋轉讓款________萬元，并償付違約金_________萬元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分)。

八、在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將房屋使用證和相關手續辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。甲方違反本協議導致房屋不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金壹拾貳萬元。

九、本協議一式二份，雙方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協商解決。

甲方：乙方：

身份證號：身份證號：

年月日年月日

關于農村房屋買賣合同

賣方(以下簡稱甲方)：____(本人)(法定代表人)姓名：_____

國籍：____居民身份證號碼：________地址：_________聯系電話：_______郵政編碼：____

買方(以下簡稱乙方)：____(本人)(法定代表人)姓名：_______

國籍：____居民身份證號碼：________地址：_____________聯系電話：_______郵政編碼：____

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，并經土地所有權人xxx同意，達成以下合同條款：

第一條房屋的基本情況

因為甲方的三個女兒都在外工作，現在甲方也在自家田地上養魚為生，位于張家組的老房已經無人居住，現在甲方自愿將坐落在xx省xx市xx縣xx鎮xx村委會xx組的房屋院落(包括：主房一間，廚房一間，豬圈一間)及其一些附屬物出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關的土地使用權同時轉讓給乙方。該房屋始建于19xx年，房屋結構為土木結構，建筑面積__________平方米(其中實際建筑面積______平方米)，房屋用途為_______;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋附屬土地平面圖見附件二;(房屋所有權證號、土地使用權證號)(房地產權證號)為_______。該院落具置為：

東鄰：西鄰：

南鄰：北鄰：

登記長度為：米、寬度為米，面積共平米

該院落相關的附屬物同時全部轉讓，附屬物包括：房屋后兩分的茶園一塊，房屋前后的所有果樹，原來的老水池及其水源一個，房屋后的一畝菜地及其后山5分的一塊耕田一并轉讓，并且允許乙方家人過世以后可以在甲方家的林權山內安葬，到時不收分文安葬地塊錢。

第二條房屋面積的特殊約定

本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測)(原產權證上標明)(房地產產權登記機關實際測定)面積。如暫測面積或原產權證上標明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產產權登記機關實際測定的面積有差異的，以房地產產權登記機關實際測定面積(以下簡稱實際面積)為準。

該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±10%時，房價款保持不變。實際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±50%時，甲乙雙方同意另協商處理。

第三條土地使用權性質

該房屋相應的土地使用權取得方式為__________;土地使用權年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓批準文件號為__________;該房屋買賣后，按照有關規定，乙方無須補辦土地使用權出讓手續。

第四條價格

雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫

即人民幣小寫元。其中(小寫：)為房屋實際價款，(小寫：)用于購買xx房屋后的地塊(面積為平米)作為道路，(小寫：)用于購買xx家地塊(面積為平米)作為道路，(小寫)用于購買徐羅組家地塊(面積為平米)作為道路。乙方在合同生效時一次性付清所有款項。

甲方應在前將該房屋交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、有線電視費等。

第五條付款方式

乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金(幣)______萬______千______百______拾______元整，并應于本合同生效之日起__________日內將該房屋全部價款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。

第六條交付期限

甲方應于本合同生效之日起三十日內，將該房屋的產權證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起__________日內，將該房屋付給乙方。

第七條乙方逾期付款的違約責任

乙方如未按本合同第四條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約利息。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，月利息按__________計算。逾期超過________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權按下述第________種約定，追究乙方的違約責任。

1.終止合同，乙方按累計應付款的5%向甲方支付違約金。甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。

2.乙方按累計應付款的5%向甲方支付違約金，合同繼續履行。

第八條甲方逾期交付房屋的違約責任

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，月利息在__________個月內按__________利率計算;自第__________個月起，月利息則按__________利率計算。逾期超過__________個月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權追究甲方的違約責任。

1.終止合同，甲方按乙方累計已付款的5%向乙方支付違約金。乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由甲方據實賠償。

2.甲方按乙方累計已付款的5%向乙方支付違約金，合同繼續履行。

第九條關于產權登記的約定

甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已經取得全部共有人的一致同意。若因產權、使用權或其他產權原因而導致乙方無法正常使用，甲方愿意賠付乙方全部轉讓款、房屋的改造、建造、裝修等費用及土地增值部分。

合同生效后甲方有配合乙方辦理相關產權證照轉移義務，如因政府原因確實無法辦理產權轉移手續，甲方須把相關證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。

第十條甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第十一條本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。

第十二條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。

第十三條本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由xx村委會仲裁。

第十四條本合同(經甲、乙雙方簽字)之日起生效。

第十五條本合同連同附表共__________頁，一式__________份，甲、乙雙方各執一份，__________各執一份，均具有同等效力。

甲方(簽章)：乙方(簽章)：