導語：如何才能寫好一篇物業管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《**省城市居住區物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條漢中市行政區域內的物業管理活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條漢中市人民政府房產行政管理部門（漢中市城鄉建設管理局）是全市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理的監督、管理工作。

各縣人民政府房產行政管理部門（房產管理局或城建局）是本縣的物業管理行政主管部門，負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

規劃建設、工商、物價、公安、環保、城市管理、民政、電力、通信、供水等部門按照各自職責協同管理，并負責受理職權范圍內的物業管理投訴工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會應當協助物業管理行政主管部門做好本轄區內業主大會的成立工作，并對業主大會、業主委員會的活動進行指導和監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。

第五條各級人民政府應當鼓勵和扶持物業管理行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理和服務水平。

第二章業主及業主大會

第六條房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第七條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，一個物業管理區域設立一個業主大會；同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區縣人民政府房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

物業管理區域的劃分按照**省建設廳《**省城市物業管理區域劃分暫行辦法》的有關規定執行。

業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積，100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的四舍五入記票）。

第八條具備下列條件之一的，應當成立業主大會：

（一）物業管理區域內，商品房屋出售并交付使用建筑面積達50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上；

（二）公有住宅具備法定的物業管理條件和出售率達到50%以上。

第九條籌備成立業主大會應當在物業所在地的物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住宅出售單位）代表組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作?；I備組成員及籌備組長的產生方式由區縣以上人民政府房產行政主管部門決定。

業主大會籌備組成人員名單確定后，區縣以上人民政府房產行政主管部門以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。

第十條業主大會籌備組應當履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）提出業主大會議事規則草案和管理規約草案；

（三）登記和確認業主身份，核定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出業主委員會委員產生辦法草案；

（五）首次業主大會的其他準備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前，將業主大會會議的相關內容在物業管理區域內公告。

第十一條業主身份的認定，以房屋所有權證為準。尚未領取房屋所有權證的，以購房合同為準。

第十二條管理規約應當包括以下內容：

（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；

（二）業主大會的召集程序及決定物業區域內重大事項的方式；

（三）公共場所及共用設施設備狀況；

（四）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益；

（五）業主參與物業管理的權利；

（六）業主對業主委員會及物業服務企業的監督權；

（七）物業維修、養護和管理費用的繳納、使用、監管；

（八）業主對本物業管理區域內應遵守的行為準則；

（九）違反管理規約的責任；

（十）其他有關事項。

第十三條業主大會議事規則應就以下事項作出約定：

（一）業主大會的議事方式；

（二）業主大會的表決程序；

（三）業主投票權確定辦法；

（四）業主委員會的組成和委員任期；

（五）其他有關事項。

第十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（區）人民政府房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

第十五條業主大會履行下列職責：

（一）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（二）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（三）選聘、解聘物業服務企業；

（四）聽取和審議業主委員會工作報告和財務報告；

（五）制定、修改物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；

（六）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（七）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（八）決定業主大會、業主委員會工作經費的承擔辦法；

（九）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

第十六條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

業主可以委托人參加業主大會會議，行使投票權。人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書。

采用書面征求意見形式的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業主并由其簽字確認。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改管理規約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票2/3以上通過。

業主大會或者業主委員會的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十七條業主委員會由業主大會從業主中選舉產生。業主委員會由委員5—9人組成，其成員不得在本物業管理區域內從事物業管理活動，主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。業主委員會任期由業主大會確定，最長不超過3年，可以連選連任。

第十八條分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

第十九條業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）長期居住在本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

（二）遵守法律、法規和規章；

（三）遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有公信力；

（五）具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。

業主大會應當將選舉產生的業主委員會的成員名單在該物業管理區域內的顯著位置予以公告。

第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持有關資料向所在地的區縣以上人民政府房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并告知物業所在地的社區居民委員會和轄區公安派出所。

業主大會備案資料：

（一）業主大會備案表；

（二）業主大會成立的情況；

（三）業主大會議事規則；

（四）管理規約；

（五）業主委員會委員的基本情況。

前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內重新備案。

第二十一條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第二十二條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）連續3次無故缺席業主委員會會議的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）依法被追究刑事責任的；

（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業主義務的；

（七）因其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

經業主委員會或者1/5以上業主提議，認為有必要增減或調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

業主委員會委員應當自委員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

第二十三條業主委員會持縣（區）人民政府房地產行政主管部門出具的業主大會備案證明，刻制業主大會、業主委員會印章。

業主大會印章、業主委員會印章應由業主委員會確定的專人保管。業主大會行使權利義務的文件，應當由業主大會決定，加蓋業主大會印章；經業主大會授權處理物業管理區域內公共事務需使用業主委員會印章的，應當由業主委員會決定。

第二十四條業主委員會會議每季度召開一次會議。經業主委員會主任或1/3以上委員提議的，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經全體委員過半數通過。

第二十五條業主委員會任期屆滿60日前，應在物業所在地的縣（區）人民政府房產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和協助下由原業主委員會組織召開業主大會會議進行換屆選舉，新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和物業管理行政主管部門應當指導、督促其移交；對拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求轄區內的公安機關協助移交。

任期屆滿，原業主委員會無法組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處應當協助業主組織召開業主大會進行換屆選舉。

業主委員會不得直接從事經營活動。

第二十六條業主大會、業主委員會應當配合社區警務室，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

第三章前期物業管理

第二十七條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。建設單位可以邀請物業服務企業參與物業的規劃、設計、施工、營銷策劃及銷售過程。

第二十八條提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十九條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。物業臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守物業臨時管理規約予以書面承諾。

在首次業主大會通過的管理規約生效后，臨時管理規約即行失效。

第三十條建設單位應當將前期物業服務合同和物業臨時管理規約向物業管理行政主管部門備案。并將其內容在銷售場所向物業買受人公示，予以說明。

前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限；但是，約定期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業管理期間，在國家規定的保修期內不得使用共用部位、共用設施設備專項維修資金。

第三十二條物業服務企業承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交相關資料。

第三十三條前期物業管理適用本辦法有關物業管理服務內容、服務質量要求的規定。前期物業管理費用，由入住的業主、建設單位按前期物業服務合同的規定交納。

第三十四條在規劃、設計物業項目時，應當滿足下列要求：

（一）建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置物業管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業，應當配置建筑面積不低于60平方米的物業管理用房（包括業主委員會辦公用房）。

（二）規劃部門審查商品房開發項目時，應當在規劃設計平面圖和單體方案中，確定物業管理用房的位置和面積，并在建設中嚴格監督，使其按規劃要求建成。物業管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業管理活動。

（三）物業管理用房交付時應達到正常使用條件。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

第三十五條新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證時，除按規定提交的建房手續外，還應當向市、縣物業管理主管部門報送下列材料：

（一）建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同；

（二）物業臨時管理規約；

（三）標注物業管理用房具置和面積的規劃詳圖；

（四）應當招投標的物業項目提供物業管理招投標情況的書面材料。

第三十六條物業管理區域內下列配套設施設備歸全體業主共有：

（一）物業管理用房；

（二）門衛房、地面架空層、共用走廊通道；

（三）按規劃配建的非機動車車庫；

（四）公共綠化、道路、場地；

（五）建設費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業；

（六）建設單位在物業買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；

（七）其他依法歸全體業主共有的設施設備。

建設單位申請上述配套設施設備的房屋所有權初始登記時，由房地產登記機構予以記載，但不頒發房地產權證書。

第三十七條物業管理區域內的物業管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉讓、抵押。按照規劃建設的共用設施設備不得改變用途。

第三十八條前期物業服務合同終止時，前期物業服務企業應當將相關資料移交給業主委員會。

第四章物業管理服務

第三十九條物業服務企業應當具有獨立的法人資格和相應的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。物業管理人員應當取得職業資格證書。

第四十條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

物業服務企業可以將物業管理區內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十一條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同主要內容：

（一）物業管理區域范圍及基本情況；

（二）物業管理事項；

（三）服務質量和費用；

（四）雙方的權利義務；

（五）專項維修資金的管理與使用；

（六）物業管理用房的使用；

（七）合同期限；

（八）違約責任及解決糾紛方式；

（九）物業服務合同終止、解除條件；

（十）其他約定的事項。

第四十二條物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示10日，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。按上述程序通過的物業管理服務合同，對全體業主均具有法律效力。

第四十三條物業服務合同期限屆滿前3個月，物業服務企業應當與業主委員會協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約的，業主大會應當及時選聘其他物業服務企業。

物業服務合同期滿不再續約或者解除物業服務合同的，原物業服務企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會移交有關資料和財物。

業主大會重新選聘物業服務企業后，業主委員會應當將有關資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

第四十四條物業服務收費實行政府指導價，由價格主管部門根據物業管理服務等級等項因素、制定相應的等級收費標準和浮動幅度。物業服務企業與業主委員會或業主按照物業管理服務等級和收費等級標準，結合所管理小區的物業服務實際情況協商收費等級，在物業服務合同中約定并按照管理權限到價格主管部門備案，辦理《收費許可證》后方可收費。

因特殊情況發生收費爭議的，可由物業服務企業或業主委員會提請價格主管部門協調。

物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第四十五條業主應當根據價格主管部門備案的標準和物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定；物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。

物業服務企業有權要求業主委員會協調其與業主和物業使用人之間的糾紛。

物業服務合同未約定或者未經業主、物業使用人同意，物業服務企業自行提供的服務，不得收取費用。

物業服務收費按月收取，確需預收的最多不超過三個月，特殊情況由雙方約定。

物業服務收費實行明碼標價制度，在物業管理區域的顯著位置，按照價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內容等進行公示，各物業服務企業須將公示內容經價格主管部門審查后方能公示。

第四十六條價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門，應當加強對物業管理收費的監督。

第四十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用服務單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費以及公共用水、用電等公攤部分以外的費用。任何單位不得強制物業服務企業代收前款費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款費用而停止提供服務。

新建住宅小區，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應當向最終用戶收取費用。

已建成的未實行一戶一表的住宅小區應當逐步申請改造，實行一戶一表，實現供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。實施改造的標準按照國家及省、市的相關規定執行，改造費用由最終用戶承擔。

第四十八條物業管理行政主管部門應當及時調查業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，并將調查或者處理意見答復投訴人；物管糾紛雙方不同意物業管理行政主管部門的調處意見的，可通過民事訴訟途徑解決糾紛；屬于其他部門職責的，物業管理行政主管部門應當當場告知投訴人向有關部門投訴。

第五章物業的使用與維護

第四十九條業主或物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先書面告知物業服務企業。

物業服務企業應當對業主或物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。

物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項及要承擔的后果告知業主或物業使用人。

第五十條業主、物業使用人應當遵守管理規約和物業服務合同的約定，愛護物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。

第五十一條物業出租（出借）的，業主應當在簽訂物業租賃合同、物業使用人入住后，將物業使用人、出租（出借）期限、水電物業服務等費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

物業使用人違反管理規約、物業使用禁止行為和物業使用管理維修規定的，應當承擔相應的民事責任，業主有義務協助業主委員會、物業服務企業處理物業使用人的違規行為。

第五十二條業主、物業使用人和物業服務企業應當遵守有關法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風、通行、采光、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全作用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好鄰里關系。

物業管理區域內禁止下列行為：

（一）拆改房屋承重、抗震結構或者房屋外貌；

（二）侵占、損壞共用部位、共用設施設備；

（三）擅自改變房屋用途，違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）違反規定擺攤設點、占道經營；

（六）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物；

（七）擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（八）違反規定停放非機動車和機動車輛；

（九）影響其他用戶采光、通風及其他生活便利或市容環境；

（十）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者排放超過規定標準的噪音；

（十一）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止，并可告知有關行政主管部門。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

第五十三條物業的共用部位、共用設施設備維修養護時，相鄰的業主、物業使用人應予配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。

因維修養護造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設施設備損失或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第五十四條房屋自用部位和自用設施設備的維修養護由業主負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護，并承擔相應的費用。

物業服務企業不得改變物業管理區域共用部位、共用設施設備的使用性質。

第五十五條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀；委托物業服務企業代為維修、養護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養護費用。

第五十七條利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金和補貼物業管理公共服務費，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十八條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務時，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章專項維修資金的管理與使用

第五十九條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交納物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金。

專項維修資金及其孳息歸業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十條物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金，按下列規定交納和提取：

建設單位出售商品房屋時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納。

專項維修資金不敷使用時，經業主大會研究決定，按業主占有的房屋建筑面積比例向業主續籌。

第六十一條專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門或者其委托的單位代收并建立專戶監管。

專項維修資金應當在金融機構專戶存儲，按幢建賬，按戶核算。

監管部門會同業主委員會每半年應當公布一次專項維修資金的收支使用情況。

第六十二條專項維修資金按照下列規定使用：

（一）一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；

（二）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出；

（三）物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

涉及房屋專項維修、更新、改造的，應經該幢房屋全體業主所持投票權2/3以上同意。

物業共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。

第六十三條業主轉讓物業的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。

因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業主。

第六十四條專項維修資金的統一管理使用按照市城鄉建設管理局、市財政局《漢中市城市房屋共用部位共用設施設備維修資金使用管理實施細則》的規定執行。

第七章法律責任

第六十五條業主違反管理規約、物業使用禁止行為和物業使用管理維修規定的，應當承擔相應的民事責任。對違反管理規約的，業主委員會、相關業主及物業服務企業可以向有關行政主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。

業主未按照管理規約、物業服務合同交納物業管理費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，建設單位、物業服務企業可以根據合同約定加收滯納金，或者通過法律途徑解決。

第六十六條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規及本辦法，或者侵害業主合法權益的，縣（區）以上人民政府房產行政主管部門應當責令其限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業主，或者由受侵害的業主請求人民法院予以撤銷。

業主委員會運作混亂，不能正常履行職能的，物業管理行政主管部門可以責令其停止活動，進行整改。

第六十七條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十八條建設單位未按照規定提供物業管理用房，由縣（區）以上人民政府房產行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，沒收違法所得，并可依據《物業管理條例》第64條之規定處以10萬元以上50萬元以下罰款。

第六十九條物業服務企業違反本辦法，依據《物業管理條例》第36條、第39條、第59條、第60條及建設部《物業服務企業資質管理辦法》第11條之規定處罰。

（一）違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理活動的，由物業管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。以欺騙手段取得資質證書的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書，并予以處罰。

（二）物業服務企業違反物業服務合同約定的服務質量標準的，由相關行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款；業主及業主委員會可以依照物管合同追究其民事責任。

（三）物業服務企業對共用設備設施管理不善，造成物業環境惡化的，由有關行政主管部門對其作出警告、降低資質等級或者吊銷資質證書。

（四）物業服務企業拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會、新聘的物業服務企業移交物業管理的相關設施和必要資料的，由物業管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷其資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。

第七十條違反本辦法的規定，有下列行為之一的，物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并依據《物業管理條例》第66條規定予以處罰。所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第七十一條未按規定足額繳交專項維修資金的，由物業管理行政主管部門責令限期補交。

違反本辦法規定，挪用專項維修資金的，由物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，頒發資質證書的部門可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十二條縣（區）以上人民政府房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員違反本辦法的規定，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七十三條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議，不提訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第八章附則

第七十四條本辦法下列用語的含義是：

（一）“自用設施設備”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施；

（二）“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的部分（包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等）；

（三）“共用部分”是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

篇2

第一條為加強物業管理，規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》、《銀川市物業管理條例》，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于*縣行政區域內的物業管理活動。

第三條本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的設施設備和相關場地。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。

本辦法所稱物業使用人是指房屋的合法承租人和實際使用物業的人。

第四條*縣建設行政主管部門負責全縣物業管理活動的監督管理工作。

*縣物業管理中心受*縣建設行政主管部門委托具體負責全縣物業管理活動的監督管理工作。

第五條政府應當鼓勵、引導和支持物業管理向社會化、市場化、專業化方向發展，逐步建立物業管理招投標的有形市場，提高城市物業管理水平。

第二章業主、業主大會及業主委員會

第六條房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第八條一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。物業管理區域的劃分辦法按自治區人民政府的有關規定執行。

第九條同一個物業管理區域內的業主，應當在*縣建設行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會；只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

物業及其配套設施全部竣工并交付使用后2年內或業主入住率達60%以上時，應由建設單位或出售單位在*縣建設行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會。

開發建設單位在首次業主大會中的投票權不得超過30%。

首次業主大會的費用由建設單位或出售單位承擔。

第十條業主在首次業主大會會議上的投票權，按自治區有關規定執行。

第十一條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

業主及物業共有產權人共同享有業主大會投票權。業主可以委托人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，明確所委托的權限。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。

業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

第十二條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十三條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十四條業主委員會是業主大會的執行機構，成員人數由業主大會決定，一般為5人以上單數。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，但在為本物業管理區域提供服務的物業管理企業工作的業主，不應作為業主委員會成員。

業主委員會任期由業主大會議事規則確定，其成員可以連選連任。業主委員會成員在任期內業主資格終止的，其委員資格自行終止，業主委員會應根據業主大會議事規則及時增補委員。

業主委員會委員候選人可以由業主推薦或自薦產生。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第十五條業主委員會除履行國務院《物業管理條例》、《銀川市物業管理條例》規定職責外，還可以履行下列職責：

（一）擬訂物業共用部位、共用設施設備收益的管理、使用和分配方案；

（二）根據業主大會的決定代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟。

第十六條業主委員會選舉產生之后，應當及時在物業管理區域內公示，并在30日內向*縣建設行政主管部門備案。

業主委員會備案事項發生變更的，應當依照前款規定重新備案和公示。

第十七條業主委員會作出決定，應當由全體委員2/3以上通過。

第十八條業主公約應當包括以下內容：

（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；

（二）業主委員會組織機構；

（三）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施的權利；

（四）業主參與物業管理的權利；

（五）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；

（六）物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管；

（七）業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則、應履行的義務，以及通過適當途徑向業主委員會提供聯系地址、通訊方式的義務；

（八）違反業主公約應承擔的責任。

業主公約對全體業主具有約束力。

業主公約經業主大會通過后，業主委員會應當及時在物業管理區域內公示，并在15日內向*縣建設行政主管部門備案。

業主公約修訂后，應依照前款規定重新備案和公示。

第十九條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第二十條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定或從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，*縣建設行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十一條業主大會、業主委員會應當配合公安機關、居民委員會共同做好物業管理區域內的社會治安、環境衛生等工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，在物業管理職責范圍內接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第二十二條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用應在業主大會議事規則中確定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

第二十三條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主與使用人約定，但不得違反法律、法規及業主公約。

物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第三章物業管理企業

第二十四條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并具備相應的物業管理企業資質。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第二十五條物業管理企業享有以下權利：

(一）按照物業管理的技術標準、行業規范和物業服務合同約定提供專業化的物業服務；

（二）收取物業服務費或物業服務酬金；

（三）選擇專業企業承擔專項經營服務業務；

（四）制止物業管理區域內違反業主公約和物業管理規章制度的行為；

（五）享有經營自，按經營范圍開展經營活動；

（六）法律、法規規定的其他權利。

第二十六條物業管理企業應當履行以下義務：

（一）履行物業服務合同，提供物業服務；

（二）接受業主、業主大會、業主委員會的監督；

（三）在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供專項服務的收費項目和標準；

（四）向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況；

（五）接受*縣建設行政主管部門的監督管理；

（六）協助有關部門制止違法、違規行為，維護物業管理區域公共秩序和公共安全；

（七）在物業服務活動中維護業主的合法權益；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第二十七條物業管理企業應當建立完善的企業管理制度和財務管理制度，加強對員工的管理和培訓，提高物業服務水平。

第二十八條物業管理企業不得擅自改變物業管理區域內設施的用途。

第四章前期物業管理

第二十九條在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位或出售單位應當按有關規定選聘物業管理企業進行前期物業管理。

第三十條鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模小于2萬平方米的，經*縣建設行政主管部門同意，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

物業管理招投標具體執行銀川市招投標有關管理規定。

通過招投標方式選聘物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

第三十一條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主臨時公約應作為物業買賣合同的附件并報*縣建設行政主管部門備案。*縣建設行政主管部門應當制作業主臨時公約示范文本。

建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第三十二條建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約、前期物業服務合同的內容向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致，并列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

第三十三條物業交付使用前發生的前期物業服務費用，由建設單位承擔；物業交付使用后至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費用，由建設單位和物業買受人按物業買賣合同中的約定承擔，約定由物業買受人交納的，建設單位負連帶責任；物業買賣合同中未約定的，由建設單位承擔。

前款所稱的交付使用，使指物業通過竣工驗收，符合《銀川市新建住宅配套設施交付使用管理規定》要求，建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿30日后。

第三十四條物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：

（一）物業管理用房；

（二）門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；

（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（棚）；

（四）物業管理區域內的公共綠地、道路、場地；

(五)建設單位以物業買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；

（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

第三十五條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

建設單位應在物業買賣合同中對配套設施設備的所有權或使用權進行約定，未約定的配套設施設備的所有權或使用權歸全體業主所有。

第三十六條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，查驗費用由物業管理企業與建設單位在前期物業服務合同中約定。

第三十七條建設單位在辦理物業承接驗收手續時，應當向物業管理企業移交物業共用設施設備及下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業應當在前期物業服務合同終止后7日內將物業共用部位、共用設施設備和上述資料移交給建設單位或業主委員會。

第三十八條建設單位必須在首次業主大會成立后30日內，按下列標準向業主提供物業管理用房：

（一）住宅總規劃建筑面積在5萬平方米以內的，按不低于總

建筑面積4‰提供；物業管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供；

（二）住宅總規劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于總建筑面積2‰提供。物業管理用房產權屬全體業主所有，由業主大會依據物業服務合同，提供給物業管理企業使用，任何單位和個人不得擅自改變其用途。

第三十九條建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房、配套設施座落位置、面積等相關資料。*縣建設行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房、配套設施座落位置和面積等同時進行登記。

第五章物業管理服務及費用

第四十條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當包括以下主要內容：

（一）委托管理物業的基本情況；

（二）物業服務事項；

（三）物業服務等級或服務質量；

（四）服務費用；

（五）雙方的權利與義務；

（六）物業管理企業使用公共物業及利用公共物業所得收益的分配；

（七）專項維修資金的管理與使用；

（八）物業管理用房及配套設施設備；

（九）合同期限；

（十）違約責任；

（十一）雙方約定的其他事項。

物業管理企業應當在物業服務合同訂立或變更之日起15日內，向*縣建設行政主管部門備案并在物業管理區域內公示。

*縣建設行政主管部門應當制定物業服務合同（含前期物業服務合同）的示范文本。

第四十一條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房和本辦法第三十五條第一款規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會重新選聘物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

第四十二條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業可以根據業主的委托提供特約服務項目。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十三條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，收費標準實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價收費標準為：一級服務等級0.8元/平方米?月，二級服務等級0.55元/平方米?月，三級服務等級0.35元/平方米?月，四級服務等級0.25元/平方米?月。

小區物業服務等級由建設行政主管部門會同物價行政主管部門、街道辦事處、物業管理企業、業主委員會評定并向社會公布。

新建普通住宅小區第一年執行四級服務等級物業服務費標準，滿一年可申請評定服務等級。

對不能納入物業管理區域的居民樓，可征求該樓居民的意見，收取適當的衛生費用，保證保潔人員工資及工具用具使用費。

第四十四條物業服務費用的收取方式可實行包干制或酬金制。

物業服務費用包干制的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務費包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

第四十五條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部服務業務一并委托給他人。

第四十六條物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，由業主按照各自擁有物業建筑面積比例共同承擔，依照本辦法設立共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）并符合專項維修資金使用條件的，可在專項維修資金中列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

物業自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主或使用人承擔。

第四十七條業主應當根據物業服務合同的約定全額交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第四十八條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。

物業管理企業接受委托代收前款費用的，可向委托方收取一定的代辦費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十九條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第五十條物業管理企業應當協助做好物業管理區域的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第五十一條*縣建設行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五十二條經業主大會決定，可以依法解除物業服務合同。依法解除物業服務合同的，業主委員會應當及時書面通知物業管理企業。

物業服務合同依法解除后，物業管理企業應當退還多收取的物業服務費，有過錯的應當承擔賠償責任。

業主大會未按照法律、法規規定及物業服務合同約定的條件和程序解除物業服務合同，給物業管理企業造成損失的，全體業主應當承擔賠償責任。

第六章物業的使用與維護

第五十三條物業的使用與維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。

第五十四條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施設備用途的，應當征得業主大會同意后，由業主依法辦理有關手續。

第五十五條業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因公共利益或維修物業，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應征得業主委員會和物業管理企業同意，并應當及時恢復原狀。

第五十七條物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，主體結構，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備；

（三）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；

（四）放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質或者制造噪聲；

（五）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（六）占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設施等；

（七）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（八）違章搭建、改建或以其他方式改變物業共用部位，影響其正常使用功能；

（九）在建筑物或構筑物上違規懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

第五十八條業主應當按規劃部門批準或者房地產產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。因特殊情況需改變物業用途的，應征得相關業主及業主委員會的同意，經規劃部門批準并告知物業管理企業。

業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家和本縣的規定以及業主臨時公約、業主公約，事先告知物業管理企業。物業管理企業應當與業主、使用人簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》，對裝飾裝修工程的實施內容、實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務費用及違約責任等進行約定。

*縣建設行政主管部門應當制定《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》的示范文本。

第五十九條利用住宅小區內道路、空地等共用部位停車以及利用物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房進行其它活動或經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第六十條物業管理區域內的機動車場（庫），應當優先滿足本物業管理區域內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

第六十一條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。因責任人維修養護不及時，造成公共或他人物業損壞、財產損失的，責任人應當承擔修復和賠償責任。

責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六十二條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主和建設單位，應當按國家的有關規定繳納專項維修資金。

專項維修資金按業主所擁有的產權面積繳納，屬業主所有，專項用于住宅物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金個人帳面金額低于首次繳存額的30%，業主委員會應當按照國家規定的標準向該物業的業主續籌。

第六十三條*縣建設與環境保護局委托*縣物業管理中心負責監管各物業管理區域的專項維修資金。

*縣物業管理中心委托專業銀行辦理專項維修資金的設立、儲存、提取、查詢等手續，并與委托銀行簽訂監督管理協議。

專項維修資金應當按幢設賬，核算到戶。

第六十四條住宅物業的建設單位或出售單位應當在銷售時將自繳或代收代繳的專項維修資金統一繳至*縣建設行政主管部門設立的專項維修資金賬戶。

公有住房出售時收取的專項維修資金，以及在本辦法實施前已繳納但尚未納入*縣建設行政主管部門的專項維修資金，應納入*縣建設行政主管部門設立的專項維修資金賬戶統一管理。

本辦法實施前，未繳納專項維修資金的住宅物業的業主或建設單位應當按照本辦法規定將專項維修資金繳至*縣建設行政主管部門設立的專項維修資金賬戶統一管理。

第六十五條業主委員會成立之前的專項維修資金由*縣建設行政主管部門代管；業主委員會成立后，*縣建設行政主管部門應在專項維修資金賬戶下為業主委員會開設二級賬戶，將已繳納的專項維修資金全額轉入該賬戶，由業主委員會管理。

第六十六條實施物業管理的住宅，需使用專項維修資金的，物業管理企業于上一年末提出專項維修資金使用計劃，經業主或業主大會審議通過后，*縣建設行政主管部門審核后，從二級賬戶中予以核撥；未實施物業管理的住宅，業主或業主大會提出專項維修資金使用計劃，*縣建設行政主管部門審核后，從二級賬戶中予以核撥。

*縣建設行政主管部門核撥專項維修資金時，應審核是否符合以下使用要求：

（一）是否經所涉及業主2/3以上同意；

（二）是否在國家和本縣規定的使用范圍內。發生危及房屋安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金的，可按照上述程序隨時核撥。

第六十七條業主轉讓住宅時，該住宅結余專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

因房屋拆遷、自然災害或其他原因造成房屋滅失的，專項維修資金按賬面余額退還給業主。

第六十八條住宅物業管理區域外的非住宅物業的專項維修資金的收繳、使用和管理參照本辦法執行。

第六十九條物業維修專項資金（物業維修儲備金）收取標準：依據寧夏回族自治區人民政府令第1號《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》的規定，物業維修儲備金按照公有售房款的20%至30%，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，營業用房每平方米15元收取，由售房單位支付。

經綜合整治后納入物業管理區域實施統一物業管理的舊樓由物業所有權人向物業公司繳納每平方米10元物業專項維修資金（物業維修儲備金），由物業公司統一向縣物業管理中心繳納，進行統一管理。

第七章法律責任

第七十條業主、使用人違反本辦法或者業主臨時公約、業主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會應當予以勸阻、制止；相關業主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第七十一條有下列行為之一的，由*縣建設行政主管部門依照國務院《物業管理條例》的規定予以處罰：

（一）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選用選聘物業管理企業的；

（二）建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位，共用設施設備的所有權或者使用權的；不移交有關資料或逾期不移交有關資料的；

（三）建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的；

（四）挪用專項維修資金的；

（五）物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；

（六）物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的；

（七）物業管理企業未經業主大會同意，擅自改變物業管理用房用途的；

（八）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（九）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（十）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

（十一）未取得資質證書從事物業管理的或以欺騙手段取得資質證書的。

第七十二條違反物業服務合同，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向仲裁機構申請仲裁或向人民法院。

篇3

（一）高校物業管理法律關系的主體

首先，高校是物業管理法律關系的核心主體。我國《物業管理條例》第六條規定：“業主就是房屋的所有人?！痹诟咝Ｎ飿I管理法律關系中，業主是物業的所有人———高校。值得強調的是物業使用人———學生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權人”均不是基于高校物業管理服務而產生的法律關系中的“業主”，不能成為高校物業服務合同的當事人。無論是高校學生或者其它承租人直接抑或間接與業主（高校）聯系，進而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業，還是業主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業的某些部分租賃給承租人（包括學生在內），承租人與業主（高校）之間的法律關系仍舊是租賃關系。其次，物業管理服務公司是我國物業管理法律關系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據物業管理服務合同接受業主委員會或者某一業主的委托，依照我國相關物業管理法律法規的規定和物業管理服務合同的約定，對指定區域內的物業進行專業化的管理并且獲取相應報酬的一種法人。在高校物業管理法律關系中，物業管理服務公司是由高校自主選聘，對高校范圍內的物業提供專業化管理，因此是高校物業管理法律關系中的主體之一。結合我國物業管理行業所具有的行業性、專業化特點以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務立人”、“環境育人”的要求，筆者對物業管理服務公司的作用進行概括定位，大致包括以下四個方面：一是為高校師生提供舒適的生活環境和文體活動空間；二是為高校教學和管理提供內容多元化、具有實效性之服務；三是維護高校之安全和穩定，構建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業化的措施實現高校物業的保值乃至增值。再次，高校學生是物業管理法律關系中的另外一個關鍵主體。嚴格說來，高校學生屬于物業使用人的范疇，而物業使用人主要指的是物業的承租人，以及在實際上使用該物業的人。具體到高校范圍之內，此時的物業使用人也叫“非業主使用人”，它指的是不具有該物業的所有權，但對該物業擁有使用權，并且依照物業管理法律法規、物業管理合同或租賃合同之規定或約定，可以行使一部分業利的人。而處于高校管理下的高校學生，他們的第一個身份是作為學校行政管理下的被管理人，第二個身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關系的另一方當事人，第三個身份是享受物管公司提供之服務的另一個關鍵主體。學生接受物業管理服務公司的管理，享受其服務，高校學生雖然不是物業管理服務合同的當事人，但從其入學之時便已獲得“非業主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業管理法律關系中無法替代的一方主體。這第三個身份正是區別于我國一般住宅小區物業管理的一個最為重大的差異，也是筆者對高校物業管理法律關系進行分析研究的重要內容。

（二）高校物業管理法律關系的客體

一般意義上的物業管理法律關系的客體，通常指物業所有人的權利義務所共同指向的對象，即是合同所規定的物業和物業的使用及管理。物業管理法律關系的客體包括物業和物業服務行為。通常意義上所界定的物業，一般是指用于商業和居住的各類建筑設施。高校物業則是指高校范圍內的用于教學、居住和商業的各類建筑物及其相關設施，此外還包括校內的道路、綠化地帶和用于其他事務的場地。物管公司提供的服務行為作為高校物業管理法律關系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學樓、教工住宅樓、學生公寓和其它相關場地設施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養與維護，水電設備、消防設備等相關設施的管理、維護與保養，校園道路的維護與疏導，停車場地的管理與維護，校園環境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設施的維護等活動。

二、我國當前高校物業管理法律制度的缺陷

（一）學生的知情權和監督權難以行使

盡管高校學生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監督權，但是在現實的物管實踐中，因為物業管理服務合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學生不是合同的相對方，并且物管公司還負有高校賦予的對高校學生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負責。在此情形下，學生的知情權和監督權缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學生反映的意見不會直接導致物業管理服務合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學生的意見往往被忽略，學生與物管公司在校園生活中所產生之糾紛時有發生，并且遲遲得不到有效處理，導致學生的知情權和監督權名存實亡。

（二）高校物業管理重管理輕服務

通過對比外國作法發現，高校的物業管理應當堅持“服務第一、管理第二”的原則，然而在現實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業化的物管人員，重新培訓物業管理隊伍，取得了國家承認的物業管理資質，逐步發展成為較為專業的物管公司。但是，這樣的物業管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經濟規律和企業運行機制辦事，也不進行獨立的財務核算，不向業主收取物業管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業管理都是重管理、輕服務。造成這種現象的原因是：這樣的物業管理部門不是專業物業管理公司，沒有建立現代企業制度，仍然把自己當作高校的職能部門，對學生行使管理職能。而對于那些通過公開競標方式引進的專業物管公司，它們本應把學生奉為“上帝”，好好履行服務職能，但由于在現實運行過程中，高校將部分行政管理權交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務功能。因此，我國的高校物業管理仍舊處于“重管理輕服務”的狀態。

（三）高校缺乏專業的物管制度

大學生在高校范圍內應當遵守《大學生行為準則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業的物管制度，這在客觀上造成了學生和物業服務企業把《大學生行為準則》當作物業管理制度，物業服務企業基于《大學生行為準則》規范大學生的行為，大學生基于《大學生行為準則》而接受“服務”。這就使得物業管理行為的性質變得更加模糊不清，大學生搞不清物業管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業服務行為。

（四）缺乏物管問題受理機制

在我國現行的相關物業管理法律制度中，高校既是業主，同時又兼具業主委員會職能，可謂集業主委員會與業主為一體的雙重身份。如果高校學生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監督，那么必然形成一種良性循環，更好地完成物管工作。要實現這一美好設想，就必須在學生向高校反饋意見方面開辟一條新的監督渠道，然而在現實中，主動設立受理學生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數。細究其原因，大致有三點：首先，從利益關系上講，高校與物管公司所訂立的物業管理服務合同是一份“雙贏”的合同，在學生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關系上講，高校與學生在教育行政管理關系中所處地位不平等，高?？紤]的問題較多，不會一味地替學生說話；再次，從民事關系上講，學生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現對立的一面。

三、完善我國高校物業管理法律制度的幾點建議

（一）制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章

高校物業管理是我國一般物業管理中較為特殊的領域，而現行的法律規范在調整力度和適用內容上都無法與現行高校物業管理的實際相適應。所以，應盡快改變高校物業參照普通居民住宅小區進行管理的現狀，適時出臺有針對性的管理規則，進而填補我國高校物業管理方面的法律空白。經過比較，我們認為我國臺灣地區的管理經驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區，現行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業主”這一術語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細界定，具體包括3類人：“區分所有權人”、“承租人”和其他經“區分所有權人”的同意，取得某一部分物業的專有使用權者?！稐l例》的這一規定，無疑是將所有權人之外的實際使用者納入《條例》調整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經“區分所有權人”之同意取得某一部分物業之專有使用權者之利益?！稐l例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區分所有權人”那樣對建筑物的相關事務擁有決策權，并且作為“非區分所有權人”的這一類“住戶”也無權參與“區分所有權人會議”（相當于業主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負責人的權利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業管理。因此，我國高校物業之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章，賦予學生與高校同等之主體資格，完善學生在高校物業管理法律關系中的權利義務，從而能夠更好地維護學生的合法權益。

（二）設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制

高校與學生存在教育行政管理關系，應當為學生提供良好的學習環境；高校與學生還存在住宿合同關系，應當為學生提供良好的住宿環境。不管處于哪一種法律關系下，高校都有義務聽取學生反映物業管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務育人、環境育人”的教學理念，高校應當設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制，認真聽取學生的意見，對學生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。

（三）設立高校物業服務企業準入制度

高等學校物業管理的主要對象是大學生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質，懂得如何接受物業管理，享受物業服務，知道如何判斷物業管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業管理法律關系比普通住宅小區的物業管理法律關系要復雜得多，這就給高校物業服務企業提出了比管理普通住宅小區更高的標準。從事高校物業管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質、道德修養、工作能力、管理手段和服務質量，從事高校物業管理之公司企業必須具備與之相當的資質、相應的等級。而欠缺相當資質的物管公司必須通過相關部門認可的考評和培訓，提高物管人員的綜合素質和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業管理服務。通過這一措施緩解當前普遍存在的學生與物管公司之間的緊張關系，減少對物業管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學習的校園環境。

（四）制定高校物業管理規則

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【關鍵詞】物業管理 對策 研究

物業管理在英國起源，又在美國發展壯大。我國住房制度改革的一路演變，讓物業管理也以一種新的公共服務模式呈現在群眾面前。經過20余年的時間的歷練，也交上了一份成績單。但當前，由于在我國的物業管理行業的不夠成熟，運行體系不夠完善，各類問題不可避免地出現。如何加強監督和管理，讓一個新型行業走上正軌，成為社會大眾共同關注的話題。

所謂的物業管理，是業主為了維護建筑設備、公用設施、交通、治安、衛生、環境而對物業公司有償地雇用。從物業管理的角度來說，物業是指已經建成并具有使用功能的各類建筑物及其附屬的市政配套設施、公用設備以及相關場地，它具有固定性、多樣性、整體性、耐久性、保值增值性、商品特殊性、多用途性等特性。

1. 問題分析――我國物業管理行業運行弊端

物業管理是由房地產的興盛而衍生的新興產物，為城市的經濟建設注入生氣和活力。而因沒有有效的市場管理監督，物業公司服務質量無法保障、對業主物業費的收取遭受種種困難、業主與物業公司不可調和的矛盾等導致業主與物業公司關系僵化，并且關系到物業公司的生存發展，已經成為不可忽視的社會問題。

1.1 物業合同不能由業主自主選擇

開發商在樓盤銷售之時，會強制性要求購房者接受開發商方與委托的物業公司簽訂服務合同和公約，理由是每個小區都需要物業公司管理，以此獲得物業管理利益。如果業主對于條款不滿時，而提出解約時，物業公司以各種理由拒絕解約，如合同沒到期或業主非直接合同簽署人而拒絕解約。

1.2 物業公司被動承擔開發商留下的諸多“歷史遺留問題”

目前，多數物業公司時開發商利益體系分生出的一個組織，是實際意義上的“父子”關系。開發商在房屋建設方面，可能導致諸如房屋面積與合同約定不符、戶型或者小區配套有出入等問題，這些遺留下來的售后問題將統統留給物業公司，物業公司無形中充當了開發商的“售后部門”，業主的不滿會直接轉嫁給物業公司，而物業公司也對自己的被動位置滿腹委屈，嚴重影響物業公司與業主兩方的關系。

1.3 物業公司服務質量低下，部分項目收費存在不合理性

物業管理市場的管理體系不完善，導致物業公司與業主的服務范圍未具體確立，經營不規范和服務意識落后、巧立名目進行不標準收費，而國家也沒有一個統一的標準來制約物業收費，使得物業公司隨意而獨斷。物業管理企業甚至隨意編織條款來約束業主，單方面牟取利益。業主的反抗，帶來物業公司強硬的停水電要挾或暴力相對。而弱勢的業務若果以拒交物業費相抗，只能帶來更激烈的矛盾點。

1.4 業主無法保護自己權益，也得不到應有尊重

目前，由于物業管理市場不夠成熟，相當一部分從業人員未經過物業管理職業培訓，缺乏專業知識和職業道德基礎，法律認知水平也有待提升。盲目將自己處于“管理”位置，而非“服務”位置，隨意侵犯業主利益，甚至使用暴力，將服務意識拋諸腦后，這是非常錯誤的。對于業主來說，物業公司唯一的權利就是是否選擇接受這個小區的物業委托，成為受雇著。而沒有權利為業主制定規則，更不能強制業主執行物業管理公司單方面制定的規則。

1.5 公共設施及其維修基金的產權、責權不清

首先，公共部分產權的歸屬權沒有明確告知。小區的公用面積和公用配套設施沒有約定所屬權，與之相關的收益和使用權都沒有說明。然后，權益和責任劃分不清晰，沒有具體說明公共范圍內業主的財務保障和人身安全問題，物業管理公司應該哪些相應的責任，沒有法律界定。再次，是公共維修基金的管理不透明不規范。應該明確的是：只有小區業主擁有公共基金的所有權和使用權，但很多時候，因為不公開透明的管理，這部分的欠款會被開發商和物業公司侵吞挪用，業主的財產權得不到保護。

2. 解決方案探討

近幾年來，人們對于住房消費的投資不斷上漲，房產擁有者越來越多，人們對住房問題的關心從毫無概念轉為大小和質量，對綠化環境和社區服務有了更高的要求。物業管理被越來越多的人所接受，行業地位不斷攀升，逐步走上了一條良性發展的軌道。我國物業管理行業由于在現階段發展還見成熟，更需要不斷進行理論深度探索，建立一條專業的物業管理體系途徑、呼吁推動法律上的保護，促進行業的健康發展，需要業界一個有力而專業的回應。

2.1 由政府主持成立物業管理監管部門，監督行業規范操作

建立專門的物業管理國家機構，制定統一行業標準，對整個行業的監管和調整將起到不可忽視的積極作用。對口行業管理機構成為物業管理行業的一個官方發聲機構，約束物業公司行動范圍，保障業益，并開通業主投訴反饋信息的渠道，促進行業良性推動。

2.2 預見性避免紛爭產生，制定完整的規則合理評判

首先由雙方協商，達不成一致的情況下，可由政府機構出面，進行法規支持范圍內調解，作出快速合理的調解方案，力求公平公正。如果雙方對調節結果有異議，可以尋求司法幫助。

2.3 開放市場，遵循優勝劣汰的規則，培養深化企業“服務”的概念

隨著物業管理市場環境的素質提升和開競爭企業的涌入，行業將得到進化和升華。讓所有企業在同一標準下進行公平競爭，由消費方決定物業管理企業的生存。只要是業主，都可以進行參與和監督，促使物業公司不偏離規范操作，形成健康的市場競爭，讓物業公司從自我管理的自律的角度得到提升?，F階段存在于行業中規模小、管理亂、人事雜的公司，必將被市場所自然淘汰掉。

2.4 企業多面性發展，而不只是縱向單一深入，提升各方面的實力

物業管理不僅僅單指住宅區，它還擁有更加廣泛的定義。商業區、工業區、辦公樓、非營利性機構、公共街區、交通樞紐站、旅游區等等，都是物業必將覆蓋的地方。物業公司只有遵循多面性的發展趨勢，才能不斷地提升自身水平，成為競爭中的佼佼者。

2.5 把物業管理作為一個專門的學科開辟出來，培養對口的專業性人才

如果把物業管理作為一門學科，那么對于它的內容定位應該是包括對物業管理行業的規則、成因和管理方式進行不斷探索和研究的一個專業。從物業管理的實踐中提煉相關管理理論知識，包括具體的工作內容、程序、要求和方式，是物業管理各方面知識的綜合概述。一個行業興起，對相關的專業人才必然是求之若渴的，物業管理行業也不然。嚴抓學員的綜合性房地產及物業管理學科知識、服務意識和技術性，加速培養一批高素質、專業的人才，是提升企業實力的重要途徑。

3. 總結

二十幾年的時間對于人生是滄海滄田，但是對于一個方興未艾的行業只是希望的開始。眾所周知，我國的物業管理還存在著許多不可忽視的制度和管理問題，物業合同的條款強制性、物業費的設定、物業公司的選擇等，需要我們不斷地修葺完善。物業管理攀附在房地產的大樹上，保持著良好的上揚勢頭。人們熱衷于各類建筑投資，老舊的小區和建筑也在進行調整改造，各種后勤保障的服務需要，促成里物業管理行業的大興。物業管理企業必須積極行動，抓住機會，猛抓管理，提升服務，專業敬業，成為這朝陽趨勢里屹立不倒的金字品牌。改變的過程雖不會順利，需要各方的不不懈努力和探討，但是這一切的實現，會讓我們擁有更加美好的明天。

參考文獻：

[1]董磊. 論我國物業管理制度存在的問題及完善對策[D].東北財經大學，2006.

篇5

隨著越來越多的物業管理小區實現人車分流制度，很多現實問題也逐漸暴露出來，主要反映在以下三個方面：

（一）人車分流后停車難

由于目前每戶業主普遍擁有一輛乃至多輛私家車，導致提前預留的車位數與小區目前實際車輛數不匹配?；蛘咝^內車位與車庫價格過高，很多業主只能選擇將車停放在小區外的路邊，極易造成交通擁堵，引發交通事故，同時小區外的停車安全得不到相應的保障，也是一些業主反對人車分流制度的主要原因之一。

（二）物業管理不當惹糾紛

由于前期物業管理不到位，沒有第一時間實現人車分流，導致業主已經習慣將車停在家樓下，習慣養成后，物業管理實現人車分流將受到極大阻力。另外，有些小區由于物業管理部門的人車分流制度的不完善，或執行上不嚴謹，極易出現臨時讓某位業主開車進入園區，引發其他業主的不滿以及與物業管理人員的糾紛。

（三）特殊情況的預案不完善

在實際操作過程中，會碰到一些特殊情況，如救護車、救火車、警車等需要緊急進入時，以及裝修、搬家、婚喪嫁娶等，導致本來設置“人車分流”的小區不能分流。而如果處理不當將會造成業主生命財產安全的極大損失。

二、人車分流問題解決的幾點建議

（一）物業管理公司的早期介入

在房地產建設規劃之初，物業管理公司應參與園區道路設計等規劃項目，科學合理的設定地下停車場以及車庫的數量、位置，合理規劃園區內的道路，從規劃上為園區日后物業管理實現人車分流打下基礎

（二）建立嚴格科學的人車分流物業管理制度

在業主入住之初就實行人車分流的物業管理制度，“人車分流”的關鍵在于約束了業主的停車空間，迫使業主停車必須到地下車庫，讓業主“不得不”規范自己的停車行為。理性地講，業主入住之初可能會不太習慣，但長久來說是提高了業主的素質，也緩解了業主因停車問題與物業公司的緊張關系，而物業公司也通過對停車的有效管理和長效治理，贏得小區業主的尊重。同時，也要提出各種突發事件的交通路線預案，例如消防車、救護車或警車需要緊急進入園區時，或者業主進行裝修、搬家以及婚喪嫁娶等，規劃路線并及時向業主說明。其次，定期組織業主進行消防演練等，以備緊急事件的發生。

（三）積極宣傳，促進和諧

實行人車分流的物業管理模式，最終目的是為了給業主創造一個更安全、環保、舒適的生活居住環境。通過宣傳與相關社區活動，可以使業主明確人車分流管理模式的優點及意義，同時拉近了物業管理人員與業主之間的距離，只有物業管理工作人員與業主相互理解相互配合，人車分流的管理模式才能順利長期有效的進行下去。

三、總結

篇6

第二條本實施細則適用于*縣范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱的物業專項維修資金，是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區劃內共有設施設備（以下簡稱共有設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

物業管理區域內屬于市政公用、市容環衛、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負責管理的城市道路、公共排水、環境衛生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設施設備，不屬于本細則所稱的物業共有部分、共有設施設備。

第三條縣政府專門設立專項維修資金管理機構，機構設在縣房地產管理局，具體負責物業專項維修資金交存、使用、管理工作。

收取專項維修資金，應當使用浙江省財政廳統一監制的專用票據。

財政、審計部門負責對物業專項維修資金年度交存、使用管理等檢查審計工作。

第四條新建物業，應當設立物業專項維修資金。全縣范圍內開發建設的商品房(含住宅、辦公、商業營業用房等)、拆遷安置用房、經濟適用住房、廉租住房等，均應繳納物業專項維修資金。未售出和不可銷售物業的專項維修資金由建設單位交存，并建立分戶賬。

第五條業主經業主大會決定對物業專項維修資金實行業主自主管理的，應具備下列條件：

1、經公證機關公證的該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意由業主委員會管理的決議和業主簽名清單；

2、經公證機關公證的業主委員會全體成員同意管理物業專項維修資金，并承擔資金管理安全法律責任的聲明；

3、已在縣內建立物業專項維修資金實時查詢系統的商業銀行開設資金管理專戶，并與銀行簽訂了資金管理協議。

第六條新建物業首期物業專項維修資金，由業主按照所擁有物業的產權面積交存。物業專項維修資金交存標準為：不帶電梯的多層（排屋、別墅）物業40元/M2，帶電梯的多層、小高層物業55元/M2，高層物業65元/M2。今后交存標準的調整，由縣物業管理主管部門會同財政部門和價格主管部門根據城市房屋建筑安裝工程平均造價的變化情況，定期測算公布。

本實施細則之前建設單位已代收的物業專項維修資金，在本實施細則后三十日內上交專項維修資金管理機構，實行統一管理。

第七條公有住房出售后按規定歸集的維修基金，由物業專項維修資金管理機構統一管理，專戶存儲，并在各自歸集范圍內統籌使用，其增值部分統一用于補貼歸集范圍內未建立物業專項維修資金住宅小區異產毗連房屋共有部位、共有設施設備維修經費的不足。

第八條新建物業首次交存物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照本實施細則第六條的規定交存物業專項維修資金。

第九條實行業主自主管理物業專項維修資金的，業主大會必須形成決議，其決議應包括以下內容：

1、物業管理區域維修資金使用管理制度、應急支取預案；

2、以業主委員會的名義開設本物業管理區域的維修資金賬戶；

3、明確業主委員會是本物業管理區域維修資金賬戶日常管理人；

4、確定業主委員會主任、副主任是維修資金賬戶的責任人；

5、物業專項維修資金無法保值增值或導致資金流失的解決方案；

6、物業專項維修資金的使用方案和使用程序；

7、建立分戶賬；

8、確定已建立實時查詢系統的資金存儲銀行；

9、其他有關維修資金的決議事項。

上述決議內容須在業主大會會議上，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主簽名同意后，由業主大會出具相關書面決定，報縣物業管理主管部門備案，并通知縣專項維修資金管理機構。

專項維修資金管理機構應當在收到通知之日起30日內，將該物業管理區域物業專項維修資金本息劃入存儲銀行指定賬戶，有關賬冊移交業主委員會。

第十條由專項維修資金管理機構管理的，應當按有關規定在已建立實時查詢系統的商業銀行開立專戶，并簽訂資金管理協議，專項儲存維修資金，以物業區域為管理單位，以幢為單位設賬，并按房號設分戶賬。專戶管理銀行應按協議建立實時查詢系統，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢，并定期向物業管理主管部門、專項維修資金管理機構發送物業專項維修資金對賬單。

第十一條根據維修資金使用方案實施，物業專項維修資金不足支付維修費用或使用后物業管理區域內有一幢以上物業的業主分戶賬不足首期專項維修資金繳存額的30%時，實施物業管理且已成立業主大會的，由業主大會制定續交方案；未實施物業管理或未成立業主大會的，由社區居民委員會會同相關業主制定續交方案。續交方案需經相關物業區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。續交后的專項維修資金余額不得低于按當年政府公布的繳交標準計算的專項維修資金額度。續交的物業專項維修資金由房屋所有權人繳交。

未使用房屋的所有權人也應當續交物業專項維修資金。

物業專項維修資金的具體續交工作可由業主委員會或由業主委員會委托物業服務企業實施。業主委員會或其委托的物業服務企業應當及時將續交的專項維修資金移交相應的管理機構。

未實施物業管理或未成立業主委員會的小區，物業專項維修資金的續交工作由所在社區居民委員會負責。

專項維修資金管理機構收到續交的物業專項維修資金后，應當出具憑證，并負責在物業管理區域內公告。

第十二條物業管理區域內保修期限滿后，共有部位1000元以上、共有設施設備3000元以上的維修、更新和改造費用，可在物業專項維修資金中列支，不同性質的部位或設施設備的維修不能歸并為單體項目工程。物業服務合同另有約定的，從其約定。

保修期限自建筑工程竣工驗收備案后首套物業交付之日起計算。

第十三條物業專項維修資金的支出由相關業主按照其物業產權面積的比例按以下原則分攤：

1、涉及整個物業區域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由該區域全體業主按產權面積所占比例分攤，在該區域全體業主的專項維修資金賬戶中列支；

2、涉及單幢或部分物業共有部分，共有設施設備的維修、更新和改造費用，由涉及的相關業主按產權面積所占比例分攤，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支。

第十四條設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新，應急備用金為相關業主或全體業主物業專項維修資金實交總額的5%。

發生前款規定的緊急情況，經業主委員會或者社區居民委員會申請，可直接撥付不超過實交總額5%的維修資金。應急備用金使用后，業主委員會或居民委員會應及時提供工程決算、工程質量驗收合格證明和使用應急維修資金涉及區域業主名冊，辦理分攤核銷手續，經專項維修資金管理機構審核后補足應急備用；直接撥付的應急備用金超過經審核實際應支付工程款部分須在七天內歸還。

第十五條申請劃撥物業專項維修資金，須提供以下材料：

1、物業專項維修資金劃撥申請表；

2、物業專項維修資金使用方案（經維修區域內涉及業主專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意）。

使用方案可以對維修項目竣工結算超過預算額度進行規定，但最高原則上不得超過預算額度的10%且不超過1萬元；

3、業主委員會或社區居民委員會與施工單位簽訂的施工合同。對單個項目申請使用金額在30000元以上的，業主委員會或社區居民委員會應當采取招投標方式選擇專業施工單位。無能力組織招標的，可以委托縣招投標中心招標，相關費用列入維修、更新和改造成本；

4、物業專項維修資金列支范圍的業主名冊；

5、經業主委員會或社區居民委員會審核的資金使用預算書；

6、經辦人身份證復印件（原件校驗）；

7、其他應提供的資料。

業主委員會或社區居民委員會應將物業專項維修資金的使用方案、施工項目及其預結算等及時在相關區域內公示，告知全體業主。

第十六條物業專項維修資金管理機構根據申請進行審核，并按以下原則劃撥維修資金：

1、金額在3萬元以下的，項目竣工后，未超過使用方案規定額度的，由業主委員會或社區居民委員會出具審核同意的工程決算單、工程質量驗收證明、公示資料，物業專項維修資金管理機構一次性將維修資金劃轉至申請單位；

2、申請金額在3萬元以上的，由物業專項維修資金管理機構按合同約定的支付方式分期撥付，但項目竣工前，分期撥付總金額最高不超過核準使用額度的70%；項目竣工后，未超過使用方案規定額度的，由業主委員會或社區居民委員會出具工程質量驗收證明、委托專業審計機構審核并經業主委員會或社區居民委員會同意的工程決算審計報告、公示資料，物業專項維修資金管理機構將維修資金尾款劃轉至申請單位；

3、項目竣工后，結算金額超過使用方案規定額度，使用方案中沒有規定，或使用方案有規定但因特殊情況超過方案規定超支額度的，由業主委員會或社區居民委員會出具情況說明，提供經維修區域內涉及業主專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意的簽名清單后，物業專項維修資金管理機構才能劃撥超過使用方案規定額度部分資金。

第十七條下列資金應當轉入物業專項維修資金：

1、物業專項維修資金規定的存儲凈利息；

2、利用物業專項維修資金購買國債的增值凈收益；

3、物業共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外；

4、共有設施設備報廢后回收的殘值；

5、業主委員會或業主自愿籌集交存的款項；

6、其他按規定轉入的資金。

第十八條交存的專項維修資金自存入專項維修資金專戶之日起，專項維修資金中當年交存額使用的部分按同期銀行活期存款利率利息，其余部分按實際銀行存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。本細則實施前的專項維修資金按已實際產生利息總額的日平均利率計息分攤。

第十九條專項維修資金專戶及存儲情況，應當定期與銀行核對，并定期在物業小區向業主公布下列情況，接受業主監督：

1、專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

2、發生列支的項目、費用和分攤情況；

3、其他有關專項維修資金使用和管理情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。

除《浙江省物業專項維修資金管理辦法》規定的使用范圍外，任何人不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第二十一條專項維修資金管理機構經費按《浙江省物業專項維修資金管理辦法》規定，在物業專項維修資金增值部分中提取15%，并單獨建賬，納入非稅收入管理，由縣財政部門監管。

第二十二條物業轉讓時，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。

第二十三條因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的，業主可持相關憑證，申請退回本人名下專項維修資金結余金額。并按照以下規定返還：

1、物業分戶賬中個人名下結余的專項維修資金返還業主；

2、公有住房售房單位交存的專項維修資金結余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳縣財政，作為廉租住房補貼資金來源。

第二十四條違反本辦法規定挪用專項維修資金的，由縣物業主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，對相關單位和個人給予行政處罰。

第二十五條財政部門、物業主管部門、維修資金管理機構及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

1、未依照本辦法規定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的；

2、未按照本辦法規定進行管理，造成專項維修資金流失的；

3、截留、挪用、侵占專項維修資金的；

篇7

第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第四條國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第五條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

第七條物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第八條物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第九條業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十二條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十三條物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十四條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第十六條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十八條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十九條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十條物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十一條政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

篇8

關鍵詞：財務管理；企業管理；職能提升

財務管理于15世紀末16世紀初伴隨著資本主義的萌芽而產生；在上世紀初，隨著工業革命的成功，在企業不斷擴大生產規模、提高生產技術的同時，財務管理也得到了全方面的提升。近些年來，由于全球經濟的快速發展，財務管理得到了更系統的完善和深入的發展，逐漸從單一地負責籌集資金，發展到資本投資與資金籌集并行，保證了維持恰當的營運資金和合理分配利潤成果等管理目標的實現，更是形成了完整的理論體系?，F代企業管理活動的方方面面都已經離不開財務管理，其重要性也不斷凸顯。在瞬息萬變的經濟社會中，財務管理應該從哪些方面提升自身能力呢？接下來就從財務管理的現狀說起，并提出相關的改善提升方法。

一、現階段財務管理工作面臨的問題

（一）財務管理面對的數據不斷擴大，增加了管理難度隨著全球化經濟的不斷深化，企業所面對的消費者已經呈現全球化趨勢。企業在生產經營規模得到不斷擴大的同時，涉獵的經營模式開始變得多種多樣。尤其近些年來，為了能夠更好地應對多變的經濟環境，集團公司應運而生，這樣的企業涉及到的數據愈發呈現多樣化，甚至是跨行跨界的。如果按照傳統的理念去管理企業，比如僅僅反映財務狀況、計算投資收益，不用統一的核算方式與口徑進行分析，那么管理工作將無法解決集團的各項問題，最差的結果將是由于無法管控企業資本，最終導致資金鏈斷裂和企業的破產。尤其是新興企業財務管理要面對的數據，與傳統企業相比，會以幾何倍數增長。面對數據量增大化、涉獵范圍擴大化、內容復雜化的現狀，傳統的財務管理已經“捉襟見肘”，管理難度不斷增大。

（二）財務管理一直被“誤解”，無法發揮其真正職能部分企業的管理者一直將財務管理工作與財務核算工作同等對待，這種做法是錯誤的。財務會計的基本職能是核算與監督，強調核算的準確性和監督的完善性，從而保證數據可以準確地提供給信息的使用者，為其決策和管理工作提供有效的借鑒信息。但是財務管理工作更多的是側重在財務會計的基礎上，對資金流的籌集、投資、分配等一系列活動的管理。財務管理是在一個統一確定的目標下，對企業資本的籌集、資產的投資、營運資金和利潤分配等方面進行有效整合的管理工作。從其產生到現在，其基本理論十分豐富，例如：資本結構理論、現代資產組合理論、期權定價理論、有效市場假說、理論等，從這些內容就能看出財務管理工作與財務會計工作的本質區別。但是很多人對于其兩者的本質區別卻視而不見，總是將財務管理等同于財務會計，從而造成了財務管理職能無法得到有效的發揮，甚至出現被人誤解的情況。很多企業領導甚至也將財務人員當作財務管理人員使用。領導層對財務管理工作有認識錯誤，也給從事財務管理工作的專業人士增加了工作的開展難度。

二、財務管理工作如何完成升級

（一）完善企業基礎信息系統，為財務管理工作提供有效的數據支持現今社會的快速發展是離不開信息技術的，快速、暢通的信息網絡可以大幅度提高信息傳遞的速度與準確度。信息網絡的這種優勢對于需要大量數據的財務管理工作來說，正是其現階段所需要的外界工具。前文已述，很多企業已經呈現集團化、跨國化、經營范圍多樣化、系統化等特征，為了更好地管理、控制企業，就需要完成大量數據的產生、傳遞、分析等后續工作，而完善的基礎信息系統就是解決這些數據整合工作的必要工具。我們應該摒除傳統的、舊有的、落后的管理思想，尋找適合本公司的管理軟件，建立屬于自己公司的信息系統，加快信息的傳遞速度、準確度，從而增加企業對經營管理風險的應對時間，提高反應速度，這也是現代化財務管理工作的必然要求。所以基礎信息系統的完善，雖較為繁瑣，但可以為財務管理工作提供更多的有效數據支持，提高工作效率和數據完整度。

篇9

1現代財務管理的目標

財務管理目標是在特定的理財環境中，通過組織財務活動，處理財務關系所要達到的目的。企業財務管理目標對整個企業管理活動具有根本性的影響，確立企業財務管理目標是明確現財思想、建立現財方法和措施必須重點考慮的問題財務管理是企業管理的重要組成部分，負責企業資金的獲得和有效使用的管理工作，企業財務管理的目標取決于企業的總目標。創辦企業的目的是為了擴大財富，企業的價值在于它能給投資者帶來未來報酬，因此，現階段企業財務管理的目標應該是“企業價值最大化”為主，兼具相關者利益最大化。這一目標，既反映了利潤取得的時間，也反映了資本和獲利之間的關系，還反映了受風險大小的影響。在現代企業中典型的組織形式是公司制。股東作為出資者，為保證其利益目標的實現，直接或間接通過各種形式來參與管理。董事會和總經理行使直接經營權，必須全面直接地參與對公司重大財務事項的決策和管理。這在財務上就形成了最高層次的財務管理行為。經營者的財務決策和管理落實到企業內部主管財務的副總經理和財務經理頭上，他們行使的是決策事項的執行權和日常管理權，如協助總經理主持公司的生產經營管理工作，實施年度經營計劃和投資方案等，這就構成了中層財務管理行為。在基層，各管理人員的主要任務則是按照已制定的預算和計劃標準開展具體工作，保證上層決策實施到位。由此可見，各級管理層次對財務管理的目標及側重點各不相同。所有者最大的要求就是投資收益最大化，經營者的財務管理目標是在保證企業生存、發展的前提下，實現企業價值增值，也就是在保證企業償債能力的前提下，有效地使用資金，實現企業價值增值。

2財務管理與現代企業制度的關系

公司制是現代企業制度的主要形式?，F代企業制度就是指以股份有限公司和有限責任公司為主要形式的比較規范的公司制度?，F代財務管理是與公司制度相伴產生和發展的，他們都存在于相同的社會基礎，即公司制度下的所有權與經營權相分離?，F代財務管理發展至今，已成為由籌資決策、投資決策、股利決策組成的現財活動?，F代財務管理與現代企業制度是相互促進、相輔相成互為保證關系。在建立現代企業制度進程中必須強化財務管理，而強化財務管理也離不開現代企業制度這一前提條件。在現代企業制度下，公司要做到“產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”。實現自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展，就得是企業的籌資、投資、股利分配等活動與現代企業制度相適應?，F代財務管理是現代企業制度的重要內容之一，它是根據財經法規制度，按照財務管理原則，組織公司財務活動，處理財務關系的一項經濟管理工作?，F代財務管理是在傳統財務管理基礎上的揚棄發展，與封閉、事后、靜態為主要特色的財務管理有很大區別，更強調事前預測、事中控制、事后分析，涉及企業管理各個方面，成為企業管理的中心?，F代財務管理在為適應現代管理企業制度而進行強化的同時，又在很大程度上對現代化企業制度產生反作用?，F代財務管理的功能和作用發揮的好，可以促進現代企業制度的進一步完善。反之，將會阻礙現代企業制度落到實處。由此可見，企業財務管理在推動現代企業制度建立的進行中，將會發揮其巨大作用。3現代企業制度下財務管理的創新

3.1全面實施財務預算管理實施財務預算管理對提高企業經營管理水平，加強財務監控，提高企業經濟效益，有著積極的促進作用。財務預算管理就是為適應市場對企業的要求，根據企業特點和市場信息，超前提出財務預算，有計劃、有步驟地實施財務決策，使財務管理從被動應付和機械算賬轉變為超前控制和科學理財。推行全面預算管理，通過設定的預算管理體制，發揮各級預算分管部門和預算責任單位的職能作用，對預算期內的全部投入和產出所反映的收入、成本、費用、盈利和財務狀況，逐級編制全面預算，分級實施控制并嚴格考核，從而最優實現企業的經營目標。這樣使現有財務管理的事后反映變為事前預算、事中控制和事后考評，變結果控制為過程控制，在企業內部實行全員、全過程和全方位控制，在企業內部形成控制網絡，橫向到邊，縱向到底，逐點聯動，使企業經營活動始終處于有效的控制狀態。

3.2建立控制標準，加強成本管理成本是影響企業經濟效益的關鍵，決定著企業競爭能力的強弱、盈利能力的大小。強化財務管理，應把成本管理作為提高經濟效益活動的主攻方向，建立以成本控制為手段的成本管理制度。目前國企存在一些該提不提、該攤不攤以實現企業短期效益的情況；有的企業成本費用開支混亂，損失浪費嚴重，加重了企業的負擔；還有的企業核算方法落后。這些都造成了企業的潛虧隱患，長此以往，就會陷入資金無法周轉的困難境地。因此必須高度重視成本預測，加強宣傳，強化全員成本意識。通過宣傳教育，使企業每個職工深刻認識到抓住降低成本就抓住了企業提高經濟效益、擺脫困難、求得生存發展的主要矛盾和突破口。同時，實施成本控制，加大考核力度。成本控制是根據預定的成本目標，對企業生產經營過程中的勞動耗費，進行約束和調節，發現偏差，糾正偏差，以實現預定的成本目標，促進成本不斷降低。

篇10

第二條：對停歇業制度運作按照現行法律法規規定和管理權限執行。

第三條：納稅人應在停歇業七日前向轄區內專管員提交書面申請。專管員應按政策規定及時受理，并督促納稅人結清當期應繳稅款，封存票證，在停歇業申請書上簽署意見后報管理組長初審。

第四條：管理組長應對轄區納稅人停歇業的管理、審核工作嚴格把關，按照“執行政策，征管適度”的原則，適當控制停歇業的數量和次數。一般一個納*稅期的的停歇業個數應控制在當期應申報戶數的以內。當期停歇業戶數超過的應查明情況，報分局審批后執行。

第五條：對分局主體稅源的停歇業管理，管理組初審后報分局領導審議，分局長批準后方可執行。

第六條：各管理組對當期申請停歇業的納稅人初審后，由管理組長簽署初審意見后上報分局審批。原則上每月報解結束后至次月納稅申報期內為分局集中審批停歇業申請的時間，其它時間不予受理，各管理組對當期申請停歇業的納稅人應在受理之日起日內報批，超過停歇業期間十日以上的，一律不予批準，更不得跨月報審或先停后報，各管理組應將當期審批執行停歇業的納稅人清單同時上報分局綜合組備案核查。

第七條：分局綜合組負責對分局轄區內停歇業管理的督辦，核查工作。每月應對當期上報的停歇業戶進行實地查訪，并做好質量記錄，對虛假停歇業，未結清前期欠稅和其它納稅手續的要認真查處，對納稅人偷逃的稅款由綜合組直接追繳并予以處罰，并責成管理組責任人作出情況說明，專管員包庇、縱容納稅人假停歇業，查證落實一次，取消管理組長和專管員年度評選資格，考核不得評為稱職，并扣發全年獎金。各管理組或專管員利用假停歇業在納稅戶中吃、拿、抵、要物資的，一經查實，分局按省、市局規定和國家公務員條例提出處理意見后，報縣局從嚴處理。

第八條：在一個納稅年度內，連續三個月或累計次申請停歇業的納稅人，管理組應將其納入重點管理對象加強管理，并上報分局綜合組，分局納入年度重點檢查對象。