導(dǎo)語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《**省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條漢中市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第四條漢中市人民政府房產(chǎn)行政管理部門（漢中市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局）是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督、管理工作。

各縣人民政府房產(chǎn)行政管理部門（房產(chǎn)管理局或城建局）是本縣的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃建設(shè)、工商、物價(jià)、公安、環(huán)保、城市管理、民政、電力、通信、供水等部門按照各自職責(zé)協(xié)同管理，并負(fù)責(zé)受理職權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)管理投訴工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立工作，并對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

第五條各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第七條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)；同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分按照**省建設(shè)廳《**省城市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積，100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的四舍五入記票）。

第八條具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，商品房屋出售并交付使用建筑面積達(dá)50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上；

（二）公有住宅具備法定的物業(yè)管理?xiàng)l件和出售率達(dá)到50%以上。

第九條籌備成立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住宅出售單位）代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。籌備組成員及籌備組長的產(chǎn)生方式由區(qū)縣以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門決定。

業(yè)主大會(huì)籌備組成人員名單確定后，區(qū)縣以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于7日。

第十條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）提出業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

（三）登記和確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法草案；

（五）首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的15日前，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條業(yè)主身份的認(rèn)定，以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，以購房合同為準(zhǔn)。

第十二條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

（二）業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式；

（三）公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；

（四）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

（七）物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納、使用、監(jiān)管；

（八）業(yè)主對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反管理規(guī)約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

第十三條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)就以下事項(xiàng)作出約定：

（一）業(yè)主大會(huì)的議事方式；

（二）業(yè)主大會(huì)的表決程序；

（三）業(yè)主投票權(quán)確定辦法；

（四）業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期；

（五）其他有關(guān)事項(xiàng)。

第十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。

第十五條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）聽取和審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度；

（六）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

（七）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（八）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的承擔(dān)辦法；

（九）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力和有授權(quán)委托書。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認(rèn)。

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票2/3以上通過。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由委員5—9人組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)，主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)確定，最長不超過3年，可以連選連任。

第十八條分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會(huì)成員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。

第十九條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）長期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）遵守法律、法規(guī)和規(guī)章；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有公信力；

（五）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)將選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)的成員名單在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。

第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持有關(guān)資料向所在地的區(qū)縣以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并告知物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)和轄區(qū)公安派出所。

業(yè)主大會(huì)備案資料：

（一）業(yè)主大會(huì)備案表；

（二）業(yè)主大會(huì)成立的情況；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）管理規(guī)約；

（五）業(yè)主委員會(huì)委員的基本情況。

前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)重新備案。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十二條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）依法被追究刑事責(zé)任的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者1/5以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第二十三條業(yè)主委員會(huì)持縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門出具的業(yè)主大會(huì)備案證明，刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)確定的專人保管。業(yè)主大會(huì)行使權(quán)利義務(wù)的文件，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定，加蓋業(yè)主大會(huì)印章；經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)需使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)決定。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度召開一次會(huì)議。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任或1/3以上委員提議的，可以臨時(shí)召開會(huì)議。會(huì)議作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)在物業(yè)所在地的縣（區(qū)）人民政府房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和協(xié)助下由原業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不按時(shí)移交的，街道辦事處和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促其移交；對(duì)拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

任期屆滿，原業(yè)主委員會(huì)無法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)不得直接從事經(jīng)營活動(dòng)。

第二十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)警務(wù)室，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十七條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位可以邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營銷策劃及銷售過程。

第二十八條提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

在首次業(yè)主大會(huì)通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)管理行政主管部門備案。并將其內(nèi)容在銷售場(chǎng)所向物業(yè)買受人公示，予以說明。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，約定期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。前期物業(yè)管理期間，在國家規(guī)定的保修期內(nèi)不得使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。

第三十三條前期物業(yè)管理適用本辦法有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求的規(guī)定。前期物業(yè)管理費(fèi)用，由入住的業(yè)主、建設(shè)單位按前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納。

第三十四條在規(guī)劃、設(shè)計(jì)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足下列要求：

（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于60平方米的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會(huì)辦公用房）。

（二）規(guī)劃部門審查商品房開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積，并在建設(shè)中嚴(yán)格監(jiān)督，使其按規(guī)劃要求建成。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動(dòng)。

（三）物業(yè)管理用房交付時(shí)應(yīng)達(dá)到正常使用條件。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十五條新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，除按規(guī)定提交的建房手續(xù)外，還應(yīng)當(dāng)向市、縣物業(yè)管理主管部門報(bào)送下列材料：

（一）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）物業(yè)臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）標(biāo)注物業(yè)管理用房具置和面積的規(guī)劃詳圖；

（四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理招投標(biāo)情況的書面材料。

第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主共有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道；

（三）按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫；

（四）公共綠化、道路、場(chǎng)地；

（五）建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的其他物業(yè)；

（六）建設(shè)單位在物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

（七）其他依法歸全體業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位申請(qǐng)上述配套設(shè)施設(shè)備的房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不得轉(zhuǎn)讓、抵押。按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施設(shè)備不得改變用途。

第三十八條前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書。

第四十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況；

（二）物業(yè)管理事項(xiàng)；

（三）服務(wù)質(zhì)量和費(fèi)用；

（四）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（五）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

（六）物業(yè)管理用房的使用；

（七）合同期限；

（八）違約責(zé)任及解決糾紛方式；

（九）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

（十）其他約定的事項(xiàng)。

第四十二條物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示10日，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。按上述程序通過的物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主均具有法律效力。

第四十三條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料和財(cái)物。

業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

第四十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由價(jià)格主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)等項(xiàng)因素、制定相應(yīng)的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合所管理小區(qū)的物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況協(xié)商收費(fèi)等級(jí)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定并按照管理權(quán)限到價(jià)格主管部門備案，辦理《收費(fèi)許可證》后方可收費(fèi)。

因特殊情況發(fā)生收費(fèi)爭議的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)價(jià)格主管部門協(xié)調(diào)。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第四十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)價(jià)格主管部門備案的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定；物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按月收取，確需預(yù)收的最多不超過三個(gè)月，特殊情況由雙方約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，按照價(jià)格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行公示，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)須將公示內(nèi)容經(jīng)價(jià)格主管部門審查后方能公示。

第四十六條價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)最終用戶實(shí)行裝表到戶、收費(fèi)到業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)以及公共用水、用電等公攤部分以外的費(fèi)用。任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向供水、供電、供氣、供熱等單位申請(qǐng)一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用。

已建成的未實(shí)行一戶一表的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步申請(qǐng)改造，實(shí)行一戶一表，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費(fèi)用。實(shí)施改造的標(biāo)準(zhǔn)按照國家及省、市的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，改造費(fèi)用由最終用戶承擔(dān)。

第四十八條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并將調(diào)查或者處理意見答復(fù)投訴人；物管糾紛雙方不同意物業(yè)管理行政主管部門的調(diào)處意見的，可通過民事訴訟途徑解決糾紛；屬于其他部門職責(zé)的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)告知投訴人向有關(guān)部門投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十九條業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項(xiàng)及要承擔(dān)的后果告知業(yè)主或物業(yè)使用人。

第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，愛護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第五十一條物業(yè)出租（出借）的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同、物業(yè)使用人入住后，將物業(yè)使用人、出租（出借）期限、水電物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)使用人違反管理規(guī)約、物業(yè)使用禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，業(yè)主有義務(wù)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理物業(yè)使用人的違規(guī)行為。

第五十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全作用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好鄰里關(guān)系。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）拆改房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌；

（二）侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自改變房屋用途，違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物；

（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（八）違反規(guī)定停放非機(jī)動(dòng)車和機(jī)動(dòng)車輛；

（九）影響其他用戶采光、通風(fēng)及其他生活便利或市容環(huán)境；

（十）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止，并可告知有關(guān)行政主管部門。

車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第五十三條物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相鄰的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

因維修養(yǎng)護(hù)造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損失或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第五十四條房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。

第五十五條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第五十七條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進(jìn)行其他經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金和補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十八條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章專項(xiàng)維修資金的管理與使用

第五十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金及其孳息歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金，按下列規(guī)定交納和提取：

建設(shè)單位出售商品房屋時(shí)，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納。

專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。

第六十一條專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門或者其委托的單位代收并建立專戶監(jiān)管。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在金融機(jī)構(gòu)專戶存儲(chǔ)，按幢建賬，按戶核算。

監(jiān)管部門會(huì)同業(yè)主委員會(huì)每半年應(yīng)當(dāng)公布一次專項(xiàng)維修資金的收支使用情況。

第六十二條專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定使用：

（一）一幢住宅只有一個(gè)單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，從該幢住宅的專項(xiàng)維修資金中支出；

（二）一幢住宅有兩個(gè)以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，從各單元的專項(xiàng)維修資金中支出；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項(xiàng)維修資金中支出。

涉及房屋專項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

第六十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項(xiàng)維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。

因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。

第六十四條專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一管理使用按照市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局、市財(cái)政局《漢中市城市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定執(zhí)行。

第七章法律責(zé)任

第六十五條業(yè)主違反管理規(guī)約、物業(yè)使用禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向有關(guān)行政主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。

業(yè)主未按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定加收滯納金，或者通過法律途徑解決。

第六十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)及本辦法，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，縣（區(qū)）以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主，或者由受侵害的業(yè)主請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作混亂，不能正常履行職能的，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其停止活動(dòng)，進(jìn)行整改。

第六十七條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十八條建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房，由縣（區(qū)）以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，沒收違法所得，并可依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第64條之規(guī)定處以10萬元以上50萬元以下罰款。

第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條、第39條、第59條、第60條及建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第11條之規(guī)定處罰。

（一）違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其停止活動(dòng)，沒收非法所得，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書，并予以處罰。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由相關(guān)行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款；業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)可以依照物管合同追究其民事責(zé)任。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用設(shè)備設(shè)施管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由有關(guān)行政主管部門對(duì)其作出警告、降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會(huì)、新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷其資質(zhì)證書；造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十條違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第66條規(guī)定予以處罰。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第七十一條未按規(guī)定足額繳交專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)交。

違反本辦法規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十二條縣（區(qū)）以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員違反本辦法的規(guī)定，利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七十三條當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第八章附則

第七十四條本辦法下列用語的含義是：

（一）“自用設(shè)施設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施；

（二）“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分（包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等）；

（三）“共用部分”是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等；

篇2

第一條為加強(qiáng)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于*縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人是指房屋的合法承租人和實(shí)際使用物業(yè)的人。

第四條*縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

*縣物業(yè)管理中心受*縣建設(shè)行政主管部門委托具體負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第五條政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、引導(dǎo)和支持物業(yè)管理向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化方向發(fā)展，逐步建立物業(yè)管理招投標(biāo)的有形市場(chǎng)，提高城市物業(yè)管理水平。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法按自治區(qū)人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第九條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在*縣建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)及其配套設(shè)施全部竣工并交付使用后2年內(nèi)或業(yè)主入住率達(dá)60%以上時(shí)，應(yīng)由建設(shè)單位或出售單位在*縣建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。

開發(fā)建設(shè)單位在首次業(yè)主大會(huì)中的投票權(quán)不得超過30%。

首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由建設(shè)單位或出售單位承擔(dān)。

第十條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主及物業(yè)共有產(chǎn)權(quán)人共同享有業(yè)主大會(huì)投票權(quán)。業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確所委托的權(quán)限。

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十三條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十四條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)工作的業(yè)主，不應(yīng)作為業(yè)主委員會(huì)成員。

業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員在任期內(nèi)業(yè)主資格終止的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及時(shí)增補(bǔ)委員。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由業(yè)主推薦或自薦產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

第十五條業(yè)主委員會(huì)除履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定職責(zé)外，還可以履行下列職責(zé)：

（一）擬訂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的管理、使用和分配方案；

（二）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟。

第十六條業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在30日內(nèi)向*縣建設(shè)行政主管部門備案。

業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。

第十七條業(yè)主委員會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)由全體委員2/3以上通過。

第十八條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

（二）業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)；

（三）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施的權(quán)利；

（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

（五）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

（六）物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的交納、使用、監(jiān)管；

（七）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則、應(yīng)履行的義務(wù)，以及通過適當(dāng)途徑向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式的義務(wù)；

（八）違反業(yè)主公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在15日內(nèi)向*縣建設(shè)行政主管部門備案。

業(yè)主公約修訂后，應(yīng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。

第十九條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定或從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，*縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，在物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

第二十二條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用應(yīng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第二十三條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主與使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)及業(yè)主公約。

物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第二十四條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利：

(一）按照物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同約定提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；

（二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)服務(wù)酬金；

（三）選擇專業(yè)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)；

（四）制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為；

（五）享有經(jīng)營自，按經(jīng)營范圍開展經(jīng)營活動(dòng)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)；

（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；

（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

（四）向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（五）接受*縣建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理；

（六）協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和公共安全；

（七）在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)對(duì)員工的管理和培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

第二十八條物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施的用途。

第四章前期物業(yè)管理

第二十九條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。

第三十條鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)*縣建設(shè)行政主管部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理招投標(biāo)具體執(zhí)行銀川市招投標(biāo)有關(guān)管理規(guī)定。

通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)作為物業(yè)買賣合同的附件并報(bào)*縣建設(shè)行政主管部門備案。*縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制作業(yè)主臨時(shí)公約示范文本。

建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致，并列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

第三十三條物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按物業(yè)買賣合同中的約定承擔(dān)，約定由物業(yè)買受人交納的，建設(shè)單位負(fù)連帶責(zé)任；物業(yè)買賣合同中未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱的交付使用，使指物業(yè)通過竣工驗(yàn)收，符合《銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定》要求，建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿30日后。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫（棚）；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、道路、場(chǎng)地；

(五)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

第三十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中對(duì)配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)進(jìn)行約定，未約定的配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)歸全體業(yè)主所有。

第三十六條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十七條建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后7日內(nèi)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和上述資料移交給建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)。

第三十八條建設(shè)單位必須在首次業(yè)主大會(huì)成立后30日內(nèi)，按下列標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供物業(yè)管理用房：

（一）住宅總規(guī)劃建筑面積在5萬平方米以內(nèi)的，按不低于總

建筑面積4‰提供；物業(yè)管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供；

（二）住宅總規(guī)劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于總建筑面積2‰提供。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，由業(yè)主大會(huì)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

第三十九條建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房、配套設(shè)施座落位置、面積等相關(guān)資料。*縣建設(shè)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房、配套設(shè)施座落位置和面積等同時(shí)進(jìn)行登記。

第五章物業(yè)管理服務(wù)及費(fèi)用

第四十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）委托管理物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；

（三）物業(yè)服務(wù)等級(jí)或服務(wù)質(zhì)量；

（四）服務(wù)費(fèi)用；

（五）雙方的權(quán)利與義務(wù)；

（六）物業(yè)管理企業(yè)使用公共物業(yè)及利用公共物業(yè)所得收益的分配；

（七）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

（八）物業(yè)管理用房及配套設(shè)施設(shè)備；

（九）合同期限；

（十）違約責(zé)任；

（十一）雙方約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更之日起15日內(nèi)，向*縣建設(shè)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

*縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的示范文本。

第四十一條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房和本辦法第三十五條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十二條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務(wù)項(xiàng)目。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)服務(wù)等級(jí)0.8元/平方米?月，二級(jí)服務(wù)等級(jí)0.55元/平方米?月，三級(jí)服務(wù)等級(jí)0.35元/平方米?月，四級(jí)服務(wù)等級(jí)0.25元/平方米?月。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)由建設(shè)行政主管部門會(huì)同物價(jià)行政主管部門、街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)評(píng)定并向社會(huì)公布。

新建普通住宅小區(qū)第一年執(zhí)行四級(jí)服務(wù)等級(jí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿一年可申請(qǐng)?jiān)u定服務(wù)等級(jí)。

對(duì)不能納入物業(yè)管理區(qū)域的居民樓，可征求該樓居民的意見，收取適當(dāng)?shù)男l(wèi)生費(fèi)用，保證保潔人員工資及工具用具使用費(fèi)。

第四十四條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取方式可實(shí)行包干制或酬金制。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

第四十五條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人。

第四十六條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)，依照本辦法設(shè)立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）并符合專項(xiàng)維修資金使用條件的，可在專項(xiàng)維修資金中列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主或使用人承擔(dān)。

第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，可向委托方收取一定的代辦費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十九條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第五十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第五十一條*縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五十二條經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同。依法解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有過錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)未按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務(wù)合同，給物業(yè)管理企業(yè)造成損失的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十三條物業(yè)的使用與維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十五條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因公共利益或維修物業(yè)，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意，并應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)備；

（三）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿拆、搭占等；

（四）放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲；

（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

（六）占用公共場(chǎng)地，損毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等；

（七）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（八）違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能；

（九）在建筑物或構(gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第五十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。因特殊情況需改變物業(yè)用途的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的同意，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本縣的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約，事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、使用人簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，對(duì)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項(xiàng)、管理服務(wù)費(fèi)用及違約責(zé)任等進(jìn)行約定。

*縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本。

第五十九條利用住宅小區(qū)內(nèi)道路、空地等共用部位停車以及利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房進(jìn)行其它活動(dòng)或經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車場(chǎng)（庫），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

第六十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，造成公共或他人物業(yè)損壞、財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按國家的有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金按業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)面積繳納，屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于住宅物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金個(gè)人帳面金額低于首次繳存額的30%，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向該物業(yè)的業(yè)主續(xù)籌。

第六十三條*縣建設(shè)與環(huán)境保護(hù)局委托*縣物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)管各物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金。

*縣物業(yè)管理中心委托專業(yè)銀行辦理專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、儲(chǔ)存、提取、查詢等手續(xù)，并與委托銀行簽訂監(jiān)督管理協(xié)議。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按幢設(shè)賬，核算到戶。

第六十四條住宅物業(yè)的建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)在銷售時(shí)將自繳或代收代繳的專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一繳至*縣建設(shè)行政主管部門設(shè)立的專項(xiàng)維修資金賬戶。

公有住房出售時(shí)收取的專項(xiàng)維修資金，以及在本辦法實(shí)施前已繳納但尚未納入*縣建設(shè)行政主管部門的專項(xiàng)維修資金，應(yīng)納入*縣建設(shè)行政主管部門設(shè)立的專項(xiàng)維修資金賬戶統(tǒng)一管理。

本辦法實(shí)施前，未繳納專項(xiàng)維修資金的住宅物業(yè)的業(yè)主或建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定將專項(xiàng)維修資金繳至*縣建設(shè)行政主管部門設(shè)立的專項(xiàng)維修資金賬戶統(tǒng)一管理。

第六十五條業(yè)主委員會(huì)成立之前的專項(xiàng)維修資金由*縣建設(shè)行政主管部門代管；業(yè)主委員會(huì)成立后，*縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)在專項(xiàng)維修資金賬戶下為業(yè)主委員會(huì)開設(shè)二級(jí)賬戶，將已繳納的專項(xiàng)維修資金全額轉(zhuǎn)入該賬戶，由業(yè)主委員會(huì)管理。

第六十六條實(shí)施物業(yè)管理的住宅，需使用專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)于上一年末提出專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)審議通過后，*縣建設(shè)行政主管部門審核后，從二級(jí)賬戶中予以核撥；未實(shí)施物業(yè)管理的住宅，業(yè)主或業(yè)主大會(huì)提出專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，*縣建設(shè)行政主管部門審核后，從二級(jí)賬戶中予以核撥。

*縣建設(shè)行政主管部門核撥專項(xiàng)維修資金時(shí)，應(yīng)審核是否符合以下使用要求：

（一）是否經(jīng)所涉及業(yè)主2/3以上同意；

（二）是否在國家和本縣規(guī)定的使用范圍內(nèi)。發(fā)生危及房屋安全的緊急情況，需要立即使用專項(xiàng)維修資金的，可按照上述程序隨時(shí)核撥。

第六十七條業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)，該住宅結(jié)余專項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

因房屋拆遷、自然災(zāi)害或其他原因造成房屋滅失的，專項(xiàng)維修資金按賬面余額退還給業(yè)主。

第六十八條住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的收繳、使用和管理參照本辦法執(zhí)行。

第六十九條物業(yè)維修專項(xiàng)資金（物業(yè)維修儲(chǔ)備金）收取標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)寧夏回族自治區(qū)人民政府令第1號(hào)《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)維修儲(chǔ)備金按照公有售房款的20%至30%，由各售房單位提繳，新建商品房按建筑面積每平方米10元收取，營業(yè)用房每平方米15元收取，由售房單位支付。

經(jīng)綜合整治后納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┙y(tǒng)一物業(yè)管理的舊樓由物業(yè)所有權(quán)人向物業(yè)公司繳納每平方米10元物業(yè)專項(xiàng)維修資金（物業(yè)維修儲(chǔ)備金），由物業(yè)公司統(tǒng)一向縣物業(yè)管理中心繳納，進(jìn)行統(tǒng)一管理。

第七章法律責(zé)任

第七十條業(yè)主、使用人違反本辦法或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第七十一條有下列行為之一的，由*縣建設(shè)行政主管部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰：

（一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選用選聘物業(yè)管理企業(yè)的；

（二）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；不移交有關(guān)資料或逾期不移交有關(guān)資料的；

（三）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的；

（四）挪用專項(xiàng)維修資金的；

（五）物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；

（六）物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的；

（七）物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（八）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（九）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

（十）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；

（十一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的。

第七十二條違反物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院。

篇3

（一）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

首先，高校是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心主體。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“業(yè)主就是房屋的所有人。”在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主是物業(yè)的所有人———高校。值得強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)使用人———學(xué)生（也即是高校中承租人的一種）和其他“非所有權(quán)人”均不是基于高校物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的法律關(guān)系中的“業(yè)主”，不能成為高校物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。無論是高校學(xué)生或者其它承租人直接抑或間接與業(yè)主（高校）聯(lián)系，進(jìn)而訂立契約，租賃高校中的某一部分物業(yè)，還是業(yè)主（高校）委托物管公司將其所擁有之物業(yè)的某些部分租賃給承租人（包括學(xué)生在內(nèi)），承租人與業(yè)主（高校）之間的法律關(guān)系仍舊是租賃關(guān)系。其次，物業(yè)管理服務(wù)公司是我國物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體之一。具體說來，它指的是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同接受業(yè)主委員會(huì)或者某一業(yè)主的委托，依照我國相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)指定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化的管理并且獲取相應(yīng)報(bào)酬的一種法人。在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)公司是由高校自主選聘，對(duì)高校范圍內(nèi)的物業(yè)提供專業(yè)化管理，因此是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體之一。結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)所具有的行業(yè)性、專業(yè)化特點(diǎn)以及我國高校所秉持的“管理樹人”“、服務(wù)立人”、“環(huán)境育人”的要求，筆者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)公司的作用進(jìn)行概括定位，大致包括以下四個(gè)方面：一是為高校師生提供舒適的生活環(huán)境和文體活動(dòng)空間；二是為高校教學(xué)和管理提供內(nèi)容多元化、具有實(shí)效性之服務(wù)；三是維護(hù)高校之安全和穩(wěn)定，構(gòu)建安全放心的和諧校園；四是通過各種專業(yè)化的措施實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的保值乃至增值。再次，高校學(xué)生是物業(yè)管理法律關(guān)系中的另外一個(gè)關(guān)鍵主體。嚴(yán)格說來，高校學(xué)生屬于物業(yè)使用人的范疇，而物業(yè)使用人主要指的是物業(yè)的承租人，以及在實(shí)際上使用該物業(yè)的人。具體到高校范圍之內(nèi)，此時(shí)的物業(yè)使用人也叫“非業(yè)主使用人”，它指的是不具有該物業(yè)的所有權(quán)，但對(duì)該物業(yè)擁有使用權(quán)，并且依照物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理合同或租賃合同之規(guī)定或約定，可以行使一部分業(yè)利的人。而處于高校管理下的高校學(xué)生，他們的第一個(gè)身份是作為學(xué)校行政管理下的被管理人，第二個(gè)身份是作為合法的民事主體與高校簽訂的住宿租賃合同關(guān)系的另一方當(dāng)事人，第三個(gè)身份是享受物管公司提供之服務(wù)的另一個(gè)關(guān)鍵主體。學(xué)生接受物業(yè)管理服務(wù)公司的管理，享受其服務(wù)，高校學(xué)生雖然不是物業(yè)管理服務(wù)合同的當(dāng)事人，但從其入學(xué)之時(shí)便已獲得“非業(yè)主使用人”之資格，自然而然地成為了高校物業(yè)管理法律關(guān)系中無法替代的一方主體。這第三個(gè)身份正是區(qū)別于我國一般住宅小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)最為重大的差異，也是筆者對(duì)高校物業(yè)管理法律關(guān)系進(jìn)行分析研究的重要內(nèi)容。

（二）高校物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

一般意義上的物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，通常指物業(yè)所有人的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象，即是合同所規(guī)定的物業(yè)和物業(yè)的使用及管理。物業(yè)管理法律關(guān)系的客體包括物業(yè)和物業(yè)服務(wù)行為。通常意義上所界定的物業(yè)，一般是指用于商業(yè)和居住的各類建筑設(shè)施。高校物業(yè)則是指高校范圍內(nèi)的用于教學(xué)、居住和商業(yè)的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)施，此外還包括校內(nèi)的道路、綠化地帶和用于其他事務(wù)的場(chǎng)地。物管公司提供的服務(wù)行為作為高校物業(yè)管理法律關(guān)系的重要客體，其范圍主要包括四個(gè)方面：教學(xué)樓、教工住宅樓、學(xué)生公寓和其它相關(guān)場(chǎng)地設(shè)施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養(yǎng)與維護(hù)，水電設(shè)備、消防設(shè)備等相關(guān)設(shè)施的管理、維護(hù)與保養(yǎng)，校園道路的維護(hù)與疏導(dǎo)，停車場(chǎng)地的管理與維護(hù)，校園環(huán)境的保潔，校園綠化的維護(hù)，校園文化體育設(shè)施的維護(hù)等活動(dòng)。

二、我國當(dāng)前高校物業(yè)管理法律制度的缺陷

（一）學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)難以行使

盡管高校學(xué)生對(duì)物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監(jiān)督權(quán)，但是在現(xiàn)實(shí)的物管實(shí)踐中，因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對(duì)方，而高校學(xué)生不是合同的相對(duì)方，并且物管公司還負(fù)有高校賦予的對(duì)高校學(xué)生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對(duì)校方負(fù)責(zé)。在此情形下，學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)缺乏一種方便可行的反饋機(jī)制來提供保障。除此之外，由于高校學(xué)生反映的意見不會(huì)直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)合同的解除，更不會(huì)成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學(xué)生的意見往往被忽略，學(xué)生與物管公司在校園生活中所產(chǎn)生之糾紛時(shí)有發(fā)生，并且遲遲得不到有效處理，導(dǎo)致學(xué)生的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)名存實(shí)亡。

（二）高校物業(yè)管理重管理輕服務(wù)

通過對(duì)比外國作法發(fā)現(xiàn)，高校的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“服務(wù)第一、管理第二”的原則，然而在現(xiàn)實(shí)中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對(duì)原有后勤保障隊(duì)伍的篩選、整合，引進(jìn)一些專業(yè)化的物管人員，重新培訓(xùn)物業(yè)管理隊(duì)伍，取得了國家承認(rèn)的物業(yè)管理資質(zhì)，逐步發(fā)展成為較為專業(yè)的物管公司。但是，這樣的物業(yè)管理部門并不進(jìn)行獨(dú)立法人的登記注冊(cè)，難以按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制辦事，也不進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算，不向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。在這種自身管理隊(duì)伍管理模式下，高校物業(yè)管理都是重管理、輕服務(wù)。造成這種現(xiàn)象的原因是：這樣的物業(yè)管理部門不是專業(yè)物業(yè)管理公司，沒有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，仍然把自己當(dāng)作高校的職能部門，對(duì)學(xué)生行使管理職能。而對(duì)于那些通過公開競標(biāo)方式引進(jìn)的專業(yè)物管公司，它們本應(yīng)把學(xué)生奉為“上帝”，好好履行服務(wù)職能，但由于在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行過程中，高校將部分行政管理權(quán)交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務(wù)功能。因此，我國的高校物業(yè)管理仍舊處于“重管理輕服務(wù)”的狀態(tài)。

（三）高校缺乏專業(yè)的物管制度

大學(xué)生在高校范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業(yè)的物管制度，這在客觀上造成了學(xué)生和物業(yè)服務(wù)企業(yè)把《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》當(dāng)作物業(yè)管理制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》規(guī)范大學(xué)生的行為，大學(xué)生基于《大學(xué)生行為準(zhǔn)則》而接受“服務(wù)”。這就使得物業(yè)管理行為的性質(zhì)變得更加模糊不清，大學(xué)生搞不清物業(yè)管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業(yè)服務(wù)行為。

（四）缺乏物管問題受理機(jī)制

在我國現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理法律制度中，高校既是業(yè)主，同時(shí)又兼具業(yè)主委員會(huì)職能，可謂集業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主為一體的雙重身份。如果高校學(xué)生能夠絕對(duì)信任高校，高校又能夠很好地維護(hù)學(xué)生利益，雙方共同對(duì)物管公司進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)督，那么必然形成一種良性循環(huán)，更好地完成物管工作。要實(shí)現(xiàn)這一美好設(shè)想，就必須在學(xué)生向高校反饋意見方面開辟一條新的監(jiān)督渠道，然而在現(xiàn)實(shí)中，主動(dòng)設(shè)立受理學(xué)生反映物管問題的“接待平臺(tái)”抑或“受理機(jī)制”的高校屈指可數(shù)。細(xì)究其原因，大致有三點(diǎn)：首先，從利益關(guān)系上講，高校與物管公司所訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同是一份“雙贏”的合同，在學(xué)生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關(guān)系上講，高校與學(xué)生在教育行政管理關(guān)系中所處地位不平等，高校考慮的問題較多，不會(huì)一味地替學(xué)生說話；再次，從民事關(guān)系上講，學(xué)生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)對(duì)立的一面。

三、完善我國高校物業(yè)管理法律制度的幾點(diǎn)建議

（一）制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章

高校物業(yè)管理是我國一般物業(yè)管理中較為特殊的領(lǐng)域，而現(xiàn)行的法律規(guī)范在調(diào)整力度和適用內(nèi)容上都無法與現(xiàn)行高校物業(yè)管理的實(shí)際相適應(yīng)。所以，應(yīng)盡快改變高校物業(yè)參照普通居民住宅小區(qū)進(jìn)行管理的現(xiàn)狀，適時(shí)出臺(tái)有針對(duì)性的管理規(guī)則，進(jìn)而填補(bǔ)我國高校物業(yè)管理方面的法律空白。經(jīng)過比較，我們認(rèn)為我國臺(tái)灣地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)頗具借鑒之價(jià)值。在臺(tái)灣地區(qū)，現(xiàn)行《公寓大廈管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業(yè)主”這一術(shù)語，反而采用了“住戶”這一概念。同時(shí)，在《條例》的第三條第十項(xiàng)將“住戶”范圍作出了詳細(xì)界定，具體包括3類人：“區(qū)分所有權(quán)人”、“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”的同意，取得某一部分物業(yè)的專有使用權(quán)者。《條例》的這一規(guī)定，無疑是將所有權(quán)人之外的實(shí)際使用者納入《條例》調(diào)整之范圍，有利于更好的維護(hù)“承租人”和其他經(jīng)“區(qū)分所有權(quán)人”之同意取得某一部分物業(yè)之專有使用權(quán)者之利益。《條例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實(shí)際使用者，其雖不能像“區(qū)分所有權(quán)人”那樣對(duì)建筑物的相關(guān)事務(wù)擁有決策權(quán)，并且作為“非區(qū)分所有權(quán)人”的這一類“住戶”也無權(quán)參與“區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議”（相當(dāng)于業(yè)主委員會(huì)）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業(yè)使用，有鑒于此，臺(tái)灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會(huì)或者管理負(fù)責(zé)人的權(quán)利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業(yè)管理。因此，我國高校物業(yè)之管理參照臺(tái)灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規(guī)制高校物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，賦予學(xué)生與高校同等之主體資格，完善學(xué)生在高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)，從而能夠更好地維護(hù)學(xué)生的合法權(quán)益。

（二）設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問題的接待平臺(tái)或受理機(jī)制

高校與學(xué)生存在教育行政管理關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境；高校與學(xué)生還存在住宿合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)為學(xué)生提供良好的住宿環(huán)境。不管處于哪一種法律關(guān)系下，高校都有義務(wù)聽取學(xué)生反映物業(yè)管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的教學(xué)理念，高校應(yīng)當(dāng)設(shè)立學(xué)生反映物業(yè)管理問題的接待平臺(tái)或受理機(jī)制，認(rèn)真聽取學(xué)生的意見，對(duì)學(xué)生所反映的問題采取有力的措施及時(shí)予以解決。

（三）設(shè)立高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度

高等學(xué)校物業(yè)管理的主要對(duì)象是大學(xué)生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質(zhì)，懂得如何接受物業(yè)管理，享受物業(yè)服務(wù)，知道如何判斷物業(yè)管理的合法、合理性，以及如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業(yè)管理法律關(guān)系比普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理法律關(guān)系要復(fù)雜得多，這就給高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標(biāo)準(zhǔn)。從事高校物業(yè)管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質(zhì)、道德修養(yǎng)、工作能力、管理手段和服務(wù)質(zhì)量，從事高校物業(yè)管理之公司企業(yè)必須具備與之相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)、相應(yīng)的等級(jí)。而欠缺相當(dāng)資質(zhì)的物管公司必須通過相關(guān)部門認(rèn)可的考評(píng)和培訓(xùn)，提高物管人員的綜合素質(zhì)和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業(yè)管理服務(wù)。通過這一措施緩解當(dāng)前普遍存在的學(xué)生與物管公司之間的緊張關(guān)系，減少對(duì)物業(yè)管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學(xué)習(xí)的校園環(huán)境。

（四）制定高校物業(yè)管理規(guī)則

篇4

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 對(duì)策 研究

物業(yè)管理在英國起源，又在美國發(fā)展壯大。我國住房制度改革的一路演變，讓物業(yè)管理也以一種新的公共服務(wù)模式呈現(xiàn)在群眾面前。經(jīng)過20余年的時(shí)間的歷練，也交上了一份成績單。但當(dāng)前，由于在我國的物業(yè)管理行業(yè)的不夠成熟，運(yùn)行體系不夠完善，各類問題不可避免地出現(xiàn)。如何加強(qiáng)監(jiān)督和管理，讓一個(gè)新型行業(yè)走上正軌，成為社會(huì)大眾共同關(guān)注的話題。

所謂的物業(yè)管理，是業(yè)主為了維護(hù)建筑設(shè)備、公用設(shè)施、交通、治安、衛(wèi)生、環(huán)境而對(duì)物業(yè)公司有償?shù)毓陀谩奈飿I(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已經(jīng)建成并具有使用功能的各類建筑物及其附屬的市政配套設(shè)施、公用設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地，它具有固定性、多樣性、整體性、耐久性、保值增值性、商品特殊性、多用途性等特性。

1. 問題分析――我國物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)行弊端

物業(yè)管理是由房地產(chǎn)的興盛而衍生的新興產(chǎn)物，為城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)注入生氣和活力。而因沒有有效的市場(chǎng)管理監(jiān)督，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量無法保障、對(duì)業(yè)主物業(yè)費(fèi)的收取遭受種種困難、業(yè)主與物業(yè)公司不可調(diào)和的矛盾等導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系僵化，并且關(guān)系到物業(yè)公司的生存發(fā)展，已經(jīng)成為不可忽視的社會(huì)問題。

1.1 物業(yè)合同不能由業(yè)主自主選擇

開發(fā)商在樓盤銷售之時(shí)，會(huì)強(qiáng)制性要求購房者接受開發(fā)商方與委托的物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同和公約，理由是每個(gè)小區(qū)都需要物業(yè)公司管理，以此獲得物業(yè)管理利益。如果業(yè)主對(duì)于條款不滿時(shí)，而提出解約時(shí)，物業(yè)公司以各種理由拒絕解約，如合同沒到期或業(yè)主非直接合同簽署人而拒絕解約。

1.2 物業(yè)公司被動(dòng)承擔(dān)開發(fā)商留下的諸多“歷史遺留問題”

目前，多數(shù)物業(yè)公司時(shí)開發(fā)商利益體系分生出的一個(gè)組織，是實(shí)際意義上的“父子”關(guān)系。開發(fā)商在房屋建設(shè)方面，可能導(dǎo)致諸如房屋面積與合同約定不符、戶型或者小區(qū)配套有出入等問題，這些遺留下來的售后問題將統(tǒng)統(tǒng)留給物業(yè)公司，物業(yè)公司無形中充當(dāng)了開發(fā)商的“售后部門”，業(yè)主的不滿會(huì)直接轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，而物業(yè)公司也對(duì)自己的被動(dòng)位置滿腹委屈，嚴(yán)重影響物業(yè)公司與業(yè)主兩方的關(guān)系。

1.3 物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低下，部分項(xiàng)目收費(fèi)存在不合理性

物業(yè)管理市場(chǎng)的管理體系不完善，導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主的服務(wù)范圍未具體確立，經(jīng)營不規(guī)范和服務(wù)意識(shí)落后、巧立名目進(jìn)行不標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，而國家也沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來制約物業(yè)收費(fèi)，使得物業(yè)公司隨意而獨(dú)斷。物業(yè)管理企業(yè)甚至隨意編織條款來約束業(yè)主，單方面牟取利益。業(yè)主的反抗，帶來物業(yè)公司強(qiáng)硬的停水電要挾或暴力相對(duì)。而弱勢(shì)的業(yè)務(wù)若果以拒交物業(yè)費(fèi)相抗，只能帶來更激烈的矛盾點(diǎn)。

1.4 業(yè)主無法保護(hù)自己權(quán)益，也得不到應(yīng)有尊重

目前，由于物業(yè)管理市場(chǎng)不夠成熟，相當(dāng)一部分從業(yè)人員未經(jīng)過物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)，缺乏專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德基礎(chǔ)，法律認(rèn)知水平也有待提升。盲目將自己處于“管理”位置，而非“服務(wù)”位置，隨意侵犯業(yè)主利益，甚至使用暴力，將服務(wù)意識(shí)拋諸腦后，這是非常錯(cuò)誤的。對(duì)于業(yè)主來說，物業(yè)公司唯一的權(quán)利就是是否選擇接受這個(gè)小區(qū)的物業(yè)委托，成為受雇著。而沒有權(quán)利為業(yè)主制定規(guī)則，更不能強(qiáng)制業(yè)主執(zhí)行物業(yè)管理公司單方面制定的規(guī)則。

1.5 公共設(shè)施及其維修基金的產(chǎn)權(quán)、責(zé)權(quán)不清

首先，公共部分產(chǎn)權(quán)的歸屬權(quán)沒有明確告知。小區(qū)的公用面積和公用配套設(shè)施沒有約定所屬權(quán)，與之相關(guān)的收益和使用權(quán)都沒有說明。然后，權(quán)益和責(zé)任劃分不清晰，沒有具體說明公共范圍內(nèi)業(yè)主的財(cái)務(wù)保障和人身安全問題，物業(yè)管理公司應(yīng)該哪些相應(yīng)的責(zé)任，沒有法律界定。再次，是公共維修基金的管理不透明不規(guī)范。應(yīng)該明確的是：只有小區(qū)業(yè)主擁有公共基金的所有權(quán)和使用權(quán)，但很多時(shí)候，因?yàn)椴还_透明的管理，這部分的欠款會(huì)被開發(fā)商和物業(yè)公司侵吞挪用，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)得不到保護(hù)。

2. 解決方案探討

近幾年來，人們對(duì)于住房消費(fèi)的投資不斷上漲，房產(chǎn)擁有者越來越多，人們對(duì)住房問題的關(guān)心從毫無概念轉(zhuǎn)為大小和質(zhì)量，對(duì)綠化環(huán)境和社區(qū)服務(wù)有了更高的要求。物業(yè)管理被越來越多的人所接受，行業(yè)地位不斷攀升，逐步走上了一條良性發(fā)展的軌道。我國物業(yè)管理行業(yè)由于在現(xiàn)階段發(fā)展還見成熟，更需要不斷進(jìn)行理論深度探索，建立一條專業(yè)的物業(yè)管理體系途徑、呼吁推動(dòng)法律上的保護(hù)，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，需要業(yè)界一個(gè)有力而專業(yè)的回應(yīng)。

2.1 由政府主持成立物業(yè)管理監(jiān)管部門，監(jiān)督行業(yè)規(guī)范操作

建立專門的物業(yè)管理國家機(jī)構(gòu)，制定統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)整將起到不可忽視的積極作用。對(duì)口行業(yè)管理機(jī)構(gòu)成為物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)官方發(fā)聲機(jī)構(gòu)，約束物業(yè)公司行動(dòng)范圍，保障業(yè)益，并開通業(yè)主投訴反饋信息的渠道，促進(jìn)行業(yè)良性推動(dòng)。

2.2 預(yù)見性避免紛爭產(chǎn)生，制定完整的規(guī)則合理評(píng)判

首先由雙方協(xié)商，達(dá)不成一致的情況下，可由政府機(jī)構(gòu)出面，進(jìn)行法規(guī)支持范圍內(nèi)調(diào)解，作出快速合理的調(diào)解方案，力求公平公正。如果雙方對(duì)調(diào)節(jié)結(jié)果有異議，可以尋求司法幫助。

2.3 開放市場(chǎng)，遵循優(yōu)勝劣汰的規(guī)則，培養(yǎng)深化企業(yè)“服務(wù)”的概念

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的素質(zhì)提升和開競爭企業(yè)的涌入，行業(yè)將得到進(jìn)化和升華。讓所有企業(yè)在同一標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行公平競爭，由消費(fèi)方?jīng)Q定物業(yè)管理企業(yè)的生存。只要是業(yè)主，都可以進(jìn)行參與和監(jiān)督，促使物業(yè)公司不偏離規(guī)范操作，形成健康的市場(chǎng)競爭，讓物業(yè)公司從自我管理的自律的角度得到提升。現(xiàn)階段存在于行業(yè)中規(guī)模小、管理亂、人事雜的公司，必將被市場(chǎng)所自然淘汰掉。

2.4 企業(yè)多面性發(fā)展，而不只是縱向單一深入，提升各方面的實(shí)力

物業(yè)管理不僅僅單指住宅區(qū)，它還擁有更加廣泛的定義。商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公樓、非營利性機(jī)構(gòu)、公共街區(qū)、交通樞紐站、旅游區(qū)等等，都是物業(yè)必將覆蓋的地方。物業(yè)公司只有遵循多面性的發(fā)展趨勢(shì)，才能不斷地提升自身水平，成為競爭中的佼佼者。

2.5 把物業(yè)管理作為一個(gè)專門的學(xué)科開辟出來，培養(yǎng)對(duì)口的專業(yè)性人才

如果把物業(yè)管理作為一門學(xué)科，那么對(duì)于它的內(nèi)容定位應(yīng)該是包括對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)則、成因和管理方式進(jìn)行不斷探索和研究的一個(gè)專業(yè)。從物業(yè)管理的實(shí)踐中提煉相關(guān)管理理論知識(shí)，包括具體的工作內(nèi)容、程序、要求和方式，是物業(yè)管理各方面知識(shí)的綜合概述。一個(gè)行業(yè)興起，對(duì)相關(guān)的專業(yè)人才必然是求之若渴的，物業(yè)管理行業(yè)也不然。嚴(yán)抓學(xué)員的綜合性房地產(chǎn)及物業(yè)管理學(xué)科知識(shí)、服務(wù)意識(shí)和技術(shù)性，加速培養(yǎng)一批高素質(zhì)、專業(yè)的人才，是提升企業(yè)實(shí)力的重要途徑。

3. 總結(jié)

二十幾年的時(shí)間對(duì)于人生是滄海滄田，但是對(duì)于一個(gè)方興未艾的行業(yè)只是希望的開始。眾所周知，我國的物業(yè)管理還存在著許多不可忽視的制度和管理問題，物業(yè)合同的條款強(qiáng)制性、物業(yè)費(fèi)的設(shè)定、物業(yè)公司的選擇等，需要我們不斷地修葺完善。物業(yè)管理攀附在房地產(chǎn)的大樹上，保持著良好的上揚(yáng)勢(shì)頭。人們熱衷于各類建筑投資，老舊的小區(qū)和建筑也在進(jìn)行調(diào)整改造，各種后勤保障的服務(wù)需要，促成里物業(yè)管理行業(yè)的大興。物業(yè)管理企業(yè)必須積極行動(dòng)，抓住機(jī)會(huì)，猛抓管理，提升服務(wù)，專業(yè)敬業(yè)，成為這朝陽趨勢(shì)里屹立不倒的金字品牌。改變的過程雖不會(huì)順利，需要各方的不不懈努力和探討，但是這一切的實(shí)現(xiàn)，會(huì)讓我們擁有更加美好的明天。

參考文獻(xiàn)：

[1]董磊. 論我國物業(yè)管理制度存在的問題及完善對(duì)策[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2006.

篇5

隨著越來越多的物業(yè)管理小區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流制度，很多現(xiàn)實(shí)問題也逐漸暴露出來，主要反映在以下三個(gè)方面：

（一）人車分流后停車難

由于目前每戶業(yè)主普遍擁有一輛乃至多輛私家車，導(dǎo)致提前預(yù)留的車位數(shù)與小區(qū)目前實(shí)際車輛數(shù)不匹配。或者小區(qū)內(nèi)車位與車庫價(jià)格過高，很多業(yè)主只能選擇將車停放在小區(qū)外的路邊，極易造成交通擁堵，引發(fā)交通事故，同時(shí)小區(qū)外的停車安全得不到相應(yīng)的保障，也是一些業(yè)主反對(duì)人車分流制度的主要原因之一。

（二）物業(yè)管理不當(dāng)惹糾紛

由于前期物業(yè)管理不到位，沒有第一時(shí)間實(shí)現(xiàn)人車分流，導(dǎo)致業(yè)主已經(jīng)習(xí)慣將車停在家樓下，習(xí)慣養(yǎng)成后，物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)人車分流將受到極大阻力。另外，有些小區(qū)由于物業(yè)管理部門的人車分流制度的不完善，或執(zhí)行上不嚴(yán)謹(jǐn)，極易出現(xiàn)臨時(shí)讓某位業(yè)主開車進(jìn)入園區(qū)，引發(fā)其他業(yè)主的不滿以及與物業(yè)管理人員的糾紛。

（三）特殊情況的預(yù)案不完善

在實(shí)際操作過程中，會(huì)碰到一些特殊情況，如救護(hù)車、救火車、警車等需要緊急進(jìn)入時(shí)，以及裝修、搬家、婚喪嫁娶等，導(dǎo)致本來設(shè)置“人車分流”的小區(qū)不能分流。而如果處理不當(dāng)將會(huì)造成業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的極大損失。

二、人車分流問題解決的幾點(diǎn)建議

（一）物業(yè)管理公司的早期介入

在房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃之初，物業(yè)管理公司應(yīng)參與園區(qū)道路設(shè)計(jì)等規(guī)劃項(xiàng)目，科學(xué)合理的設(shè)定地下停車場(chǎng)以及車庫的數(shù)量、位置，合理規(guī)劃園區(qū)內(nèi)的道路，從規(guī)劃上為園區(qū)日后物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)人車分流打下基礎(chǔ)

（二）建立嚴(yán)格科學(xué)的人車分流物業(yè)管理制度

在業(yè)主入住之初就實(shí)行人車分流的物業(yè)管理制度，“人車分流”的關(guān)鍵在于約束了業(yè)主的停車空間，迫使業(yè)主停車必須到地下車庫，讓業(yè)主“不得不”規(guī)范自己的停車行為。理性地講，業(yè)主入住之初可能會(huì)不太習(xí)慣，但長久來說是提高了業(yè)主的素質(zhì)，也緩解了業(yè)主因停車問題與物業(yè)公司的緊張關(guān)系，而物業(yè)公司也通過對(duì)停車的有效管理和長效治理，贏得小區(qū)業(yè)主的尊重。同時(shí)，也要提出各種突發(fā)事件的交通路線預(yù)案，例如消防車、救護(hù)車或警車需要緊急進(jìn)入園區(qū)時(shí)，或者業(yè)主進(jìn)行裝修、搬家以及婚喪嫁娶等，規(guī)劃路線并及時(shí)向業(yè)主說明。其次，定期組織業(yè)主進(jìn)行消防演練等，以備緊急事件的發(fā)生。

（三）積極宣傳，促進(jìn)和諧

實(shí)行人車分流的物業(yè)管理模式，最終目的是為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)更安全、環(huán)保、舒適的生活居住環(huán)境。通過宣傳與相關(guān)社區(qū)活動(dòng)，可以使業(yè)主明確人車分流管理模式的優(yōu)點(diǎn)及意義，同時(shí)拉近了物業(yè)管理人員與業(yè)主之間的距離，只有物業(yè)管理工作人員與業(yè)主相互理解相互配合，人車分流的管理模式才能順利長期有效的進(jìn)行下去。

三、總結(jié)

篇6

第二條本實(shí)施細(xì)則適用于*縣范圍內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

本辦法所稱的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指由業(yè)主交存的專項(xiàng)用于建筑物內(nèi)共有部分（以下簡稱共有部分）、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備（以下簡稱共有設(shè)施設(shè)備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備，不屬于本細(xì)則所稱的物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備。

第三條縣政府專門設(shè)立專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)設(shè)在縣房地產(chǎn)管理局，具體負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理工作。

收取專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)使用浙江省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。

財(cái)政、審計(jì)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金年度交存、使用管理等檢查審計(jì)工作。

第四條新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。全縣范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的商品房(含住宅、辦公、商業(yè)營業(yè)用房等)、拆遷安置用房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等，均應(yīng)繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。未售出和不可銷售物業(yè)的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交存，并建立分戶賬。

第五條業(yè)主經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)具備下列條件：

1、經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意由業(yè)主委員會(huì)管理的決議和業(yè)主簽名清單；

2、經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的業(yè)主委員會(huì)全體成員同意管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并承擔(dān)資金管理安全法律責(zé)任的聲明；

3、已在縣內(nèi)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)時(shí)查詢系統(tǒng)的商業(yè)銀行開設(shè)資金管理專戶，并與銀行簽訂了資金管理協(xié)議。

第六條新建物業(yè)首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積交存。物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)為：不帶電梯的多層（排屋、別墅）物業(yè)40元/M2，帶電梯的多層、小高層物業(yè)55元/M2，高層物業(yè)65元/M2。今后交存標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，由縣物業(yè)管理主管部門會(huì)同財(cái)政部門和價(jià)格主管部門根據(jù)城市房屋建筑安裝工程平均造價(jià)的變化情況，定期測(cè)算公布。

本實(shí)施細(xì)則之前建設(shè)單位已代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，在本實(shí)施細(xì)則后三十日內(nèi)上交專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行統(tǒng)一管理。

第七條公有住房出售后按規(guī)定歸集的維修基金，由物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，專戶存儲(chǔ)，并在各自歸集范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用，其增值部分統(tǒng)一用于補(bǔ)貼歸集范圍內(nèi)未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金住宅小區(qū)異產(chǎn)毗連房屋共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修經(jīng)費(fèi)的不足。

第八條新建物業(yè)首次交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照本實(shí)施細(xì)則第六條的規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第九條實(shí)行業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)必須形成決議，其決議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)管理區(qū)域維修資金使用管理制度、應(yīng)急支取預(yù)案；

2、以業(yè)主委員會(huì)的名義開設(shè)本物業(yè)管理區(qū)域的維修資金賬戶；

3、明確業(yè)主委員會(huì)是本物業(yè)管理區(qū)域維修資金賬戶日常管理人；

4、確定業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是維修資金賬戶的責(zé)任人；

5、物業(yè)專項(xiàng)維修資金無法保值增值或?qū)е沦Y金流失的解決方案；

6、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用方案和使用程序；

7、建立分戶賬；

8、確定已建立實(shí)時(shí)查詢系統(tǒng)的資金存儲(chǔ)銀行；

9、其他有關(guān)維修資金的決議事項(xiàng)。

上述決議內(nèi)容須在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意后，由業(yè)主大會(huì)出具相關(guān)書面決定，報(bào)縣物業(yè)管理主管部門備案，并通知縣專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)。

專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息劃入存儲(chǔ)銀行指定賬戶，有關(guān)賬冊(cè)移交業(yè)主委員會(huì)。

第十條由專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)管理的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定在已建立實(shí)時(shí)查詢系統(tǒng)的商業(yè)銀行開立專戶，并簽訂資金管理協(xié)議，專項(xiàng)儲(chǔ)存維修資金，以物業(yè)區(qū)域?yàn)楣芾韱挝唬源睘閱挝辉O(shè)賬，并按房號(hào)設(shè)分戶賬。專戶管理銀行應(yīng)按協(xié)議建立實(shí)時(shí)查詢系統(tǒng)，接受業(yè)主對(duì)其分戶賬中專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢，并定期向物業(yè)管理主管部門、專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)發(fā)送物業(yè)專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。

第十一條根據(jù)維修資金使用方案實(shí)施，物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足支付維修費(fèi)用或使用后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有一幢以上物業(yè)的業(yè)主分戶賬不足首期專項(xiàng)維修資金繳存額的30%時(shí)，實(shí)施物業(yè)管理且已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)制定續(xù)交方案；未實(shí)施物業(yè)管理或未成立業(yè)主大會(huì)的，由社區(qū)居民委員會(huì)會(huì)同相關(guān)業(yè)主制定續(xù)交方案。續(xù)交方案需經(jīng)相關(guān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。續(xù)交后的專項(xiàng)維修資金余額不得低于按當(dāng)年政府公布的繳交標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的專項(xiàng)維修資金額度。續(xù)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由房屋所有權(quán)人繳交。

未使用房屋的所有權(quán)人也應(yīng)當(dāng)續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體續(xù)交工作可由業(yè)主委員會(huì)或由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將續(xù)交的專項(xiàng)維修資金移交相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)。

未實(shí)施物業(yè)管理或未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)交工作由所在社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)。

專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)收到續(xù)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，應(yīng)當(dāng)出具憑證，并負(fù)責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保修期限滿后，共有部位1000元以上、共有設(shè)施設(shè)備3000元以上的維修、更新和改造費(fèi)用，可在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支，不同性質(zhì)的部位或設(shè)施設(shè)備的維修不能歸并為單體項(xiàng)目工程。物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，從其約定。

保修期限自建筑工程竣工驗(yàn)收備案后首套物業(yè)交付之日起計(jì)算。

第十三條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的支出由相關(guān)業(yè)主按照其物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積的比例按以下原則分?jǐn)偅?/p>

1、涉及整個(gè)物業(yè)區(qū)域的共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由該區(qū)域全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)面積所占比例分?jǐn)偅谠搮^(qū)域全體業(yè)主的專項(xiàng)維修資金賬戶中列支；

2、涉及單幢或部分物業(yè)共有部分，共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由涉及的相關(guān)業(yè)主按產(chǎn)權(quán)面積所占比例分?jǐn)偅谄湎嚓P(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。

第十四條設(shè)立應(yīng)急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運(yùn)等緊急情況下的維修和更新，應(yīng)急備用金為相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)交總額的5%。

發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)申請(qǐng)，可直接撥付不超過實(shí)交總額5%的維修資金。應(yīng)急備用金使用后，業(yè)主委員會(huì)或居民委員會(huì)應(yīng)及時(shí)提供工程決算、工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證明和使用應(yīng)急維修資金涉及區(qū)域業(yè)主名冊(cè)，辦理分?jǐn)偤虽N手續(xù)，經(jīng)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)審核后補(bǔ)足應(yīng)急備用；直接撥付的應(yīng)急備用金超過經(jīng)審核實(shí)際應(yīng)支付工程款部分須在七天內(nèi)歸還。

第十五條申請(qǐng)劃撥物業(yè)專項(xiàng)維修資金，須提供以下材料：

1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃撥申請(qǐng)表；

2、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案（經(jīng)維修區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意）。

使用方案可以對(duì)維修項(xiàng)目竣工結(jié)算超過預(yù)算額度進(jìn)行規(guī)定，但最高原則上不得超過預(yù)算額度的10%且不超過1萬元；

3、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)與施工單位簽訂的施工合同。對(duì)單個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)使用金額在30000元以上的，業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式選擇專業(yè)施工單位。無能力組織招標(biāo)的，可以委托縣招投標(biāo)中心招標(biāo)，相關(guān)費(fèi)用列入維修、更新和改造成本；

4、物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍的業(yè)主名冊(cè)；

5、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)審核的資金使用預(yù)算書；

6、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件（原件校驗(yàn)）；

7、其他應(yīng)提供的資料。

業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用方案、施工項(xiàng)目及其預(yù)結(jié)算等及時(shí)在相關(guān)區(qū)域內(nèi)公示，告知全體業(yè)主。

第十六條物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)進(jìn)行審核，并按以下原則劃撥維修資金：

1、金額在3萬元以下的，項(xiàng)目竣工后，未超過使用方案規(guī)定額度的，由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)出具審核同意的工程決算單、工程質(zhì)量驗(yàn)收證明、公示資料，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)一次性將維修資金劃轉(zhuǎn)至申請(qǐng)單位；

2、申請(qǐng)金額在3萬元以上的，由物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)按合同約定的支付方式分期撥付，但項(xiàng)目竣工前，分期撥付總金額最高不超過核準(zhǔn)使用額度的70%；項(xiàng)目竣工后，未超過使用方案規(guī)定額度的，由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)出具工程質(zhì)量驗(yàn)收證明、委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)審核并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)同意的工程決算審計(jì)報(bào)告、公示資料，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)將維修資金尾款劃轉(zhuǎn)至申請(qǐng)單位；

3、項(xiàng)目竣工后，結(jié)算金額超過使用方案規(guī)定額度，使用方案中沒有規(guī)定，或使用方案有規(guī)定但因特殊情況超過方案規(guī)定超支額度的，由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)出具情況說明，提供經(jīng)維修區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意的簽名清單后，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)才能劃撥超過使用方案規(guī)定額度部分資金。

第十七條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金規(guī)定的存儲(chǔ)凈利息；

2、利用物業(yè)專項(xiàng)維修資金購買國債的增值凈收益；

3、物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；

4、共有設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值；

5、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主自愿籌集交存的款項(xiàng)；

6、其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。

第十八條交存的專項(xiàng)維修資金自存入專項(xiàng)維修資金專戶之日起，專項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存額使用的部分按同期銀行活期存款利率利息，其余部分按實(shí)際銀行存款利率計(jì)息。專項(xiàng)維修資金存款利息實(shí)行一年一結(jié)，定期計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)。本細(xì)則實(shí)施前的專項(xiàng)維修資金按已實(shí)際產(chǎn)生利息總額的日平均利率計(jì)息分?jǐn)偂?/p>

第十九條專項(xiàng)維修資金專戶及存儲(chǔ)情況，應(yīng)當(dāng)定期與銀行核對(duì)，并定期在物業(yè)小區(qū)向業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：

1、專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

2、發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；

3、其他有關(guān)專項(xiàng)維修資金使用和管理情況。

業(yè)主對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第二十條在保證專項(xiàng)維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項(xiàng)維修資金用于購買一級(jí)市場(chǎng)國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項(xiàng)維修資金購買的國債應(yīng)當(dāng)持有到期。

除《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定的使用范圍外，任何人不得將專項(xiàng)維修資金出借，不得將專項(xiàng)維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動(dòng)，不得用專項(xiàng)維修資金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

第二十一條專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)按《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值部分中提取15%，并單獨(dú)建賬，納入非稅收入管理，由縣財(cái)政部門監(jiān)管。

第二十二條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。

第二十三條因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的，業(yè)主可持相關(guān)憑證，申請(qǐng)退回本人名下專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額。并按照以下規(guī)定返還：

1、物業(yè)分戶賬中個(gè)人名下結(jié)余的專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；

2、公有住房售房單位交存的專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳縣財(cái)政，作為廉租住房補(bǔ)貼資金來源。

第二十四條違反本辦法規(guī)定挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣物業(yè)主管部門會(huì)同財(cái)政部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，并依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定，對(duì)相關(guān)單位和個(gè)人給予行政處罰。

第二十五條財(cái)政部門、物業(yè)主管部門、維修資金管理機(jī)構(gòu)及其工作人員有下列情形之一的，由相關(guān)行政機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和直接責(zé)任人員給予行政或者紀(jì)律處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

1、未依照本辦法規(guī)定及時(shí)核準(zhǔn)、撥付專項(xiàng)維修資金，造成損害后果的；

2、未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行管理，造成專項(xiàng)維修資金流失的；

3、截留、挪用、侵占專項(xiàng)維修資金的；

篇7

第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競爭形成。

第四條國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第十八條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第二十一條政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

篇8

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；企業(yè)管理；職能提升

財(cái)務(wù)管理于15世紀(jì)末16世紀(jì)初伴隨著資本主義的萌芽而產(chǎn)生；在上世紀(jì)初，隨著工業(yè)革命的成功，在企業(yè)不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、提高生產(chǎn)技術(shù)的同時(shí)，財(cái)務(wù)管理也得到了全方面的提升。近些年來，由于全球經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，財(cái)務(wù)管理得到了更系統(tǒng)的完善和深入的發(fā)展，逐漸從單一地負(fù)責(zé)籌集資金，發(fā)展到資本投資與資金籌集并行，保證了維持恰當(dāng)?shù)臓I運(yùn)資金和合理分配利潤成果等管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，更是形成了完整的理論體系。現(xiàn)代企業(yè)管理活動(dòng)的方方面面都已經(jīng)離不開財(cái)務(wù)管理，其重要性也不斷凸顯。在瞬息萬變的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，財(cái)務(wù)管理應(yīng)該從哪些方面提升自身能力呢？接下來就從財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀說起，并提出相關(guān)的改善提升方法。

一、現(xiàn)階段財(cái)務(wù)管理工作面臨的問題

（一）財(cái)務(wù)管理面對(duì)的數(shù)據(jù)不斷擴(kuò)大，增加了管理難度隨著全球化經(jīng)濟(jì)的不斷深化，企業(yè)所面對(duì)的消費(fèi)者已經(jīng)呈現(xiàn)全球化趨勢(shì)。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模得到不斷擴(kuò)大的同時(shí)，涉獵的經(jīng)營模式開始變得多種多樣。尤其近些年來，為了能夠更好地應(yīng)對(duì)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，集團(tuán)公司應(yīng)運(yùn)而生，這樣的企業(yè)涉及到的數(shù)據(jù)愈發(fā)呈現(xiàn)多樣化，甚至是跨行跨界的。如果按照傳統(tǒng)的理念去管理企業(yè)，比如僅僅反映財(cái)務(wù)狀況、計(jì)算投資收益，不用統(tǒng)一的核算方式與口徑進(jìn)行分析，那么管理工作將無法解決集團(tuán)的各項(xiàng)問題，最差的結(jié)果將是由于無法管控企業(yè)資本，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂和企業(yè)的破產(chǎn)。尤其是新興企業(yè)財(cái)務(wù)管理要面對(duì)的數(shù)據(jù)，與傳統(tǒng)企業(yè)相比，會(huì)以幾何倍數(shù)增長。面對(duì)數(shù)據(jù)量增大化、涉獵范圍擴(kuò)大化、內(nèi)容復(fù)雜化的現(xiàn)狀，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理已經(jīng)“捉襟見肘”，管理難度不斷增大。

（二）財(cái)務(wù)管理一直被“誤解”，無法發(fā)揮其真正職能部分企業(yè)的管理者一直將財(cái)務(wù)管理工作與財(cái)務(wù)核算工作同等對(duì)待，這種做法是錯(cuò)誤的。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的基本職能是核算與監(jiān)督，強(qiáng)調(diào)核算的準(zhǔn)確性和監(jiān)督的完善性，從而保證數(shù)據(jù)可以準(zhǔn)確地提供給信息的使用者，為其決策和管理工作提供有效的借鑒信息。但是財(cái)務(wù)管理工作更多的是側(cè)重在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)上，對(duì)資金流的籌集、投資、分配等一系列活動(dòng)的管理。財(cái)務(wù)管理是在一個(gè)統(tǒng)一確定的目標(biāo)下，對(duì)企業(yè)資本的籌集、資產(chǎn)的投資、營運(yùn)資金和利潤分配等方面進(jìn)行有效整合的管理工作。從其產(chǎn)生到現(xiàn)在，其基本理論十分豐富，例如：資本結(jié)構(gòu)理論、現(xiàn)代資產(chǎn)組合理論、期權(quán)定價(jià)理論、有效市場(chǎng)假說、理論等，從這些內(nèi)容就能看出財(cái)務(wù)管理工作與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的本質(zhì)區(qū)別。但是很多人對(duì)于其兩者的本質(zhì)區(qū)別卻視而不見，總是將財(cái)務(wù)管理等同于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，從而造成了財(cái)務(wù)管理職能無法得到有效的發(fā)揮，甚至出現(xiàn)被人誤解的情況。很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)甚至也將財(cái)務(wù)人員當(dāng)作財(cái)務(wù)管理人員使用。領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)財(cái)務(wù)管理工作有認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，也給從事財(cái)務(wù)管理工作的專業(yè)人士增加了工作的開展難度。

二、財(cái)務(wù)管理工作如何完成升級(jí)

（一）完善企業(yè)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，為財(cái)務(wù)管理工作提供有效的數(shù)據(jù)支持現(xiàn)今社會(huì)的快速發(fā)展是離不開信息技術(shù)的，快速、暢通的信息網(wǎng)絡(luò)可以大幅度提高信息傳遞的速度與準(zhǔn)確度。信息網(wǎng)絡(luò)的這種優(yōu)勢(shì)對(duì)于需要大量數(shù)據(jù)的財(cái)務(wù)管理工作來說，正是其現(xiàn)階段所需要的外界工具。前文已述，很多企業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)集團(tuán)化、跨國化、經(jīng)營范圍多樣化、系統(tǒng)化等特征，為了更好地管理、控制企業(yè)，就需要完成大量數(shù)據(jù)的產(chǎn)生、傳遞、分析等后續(xù)工作，而完善的基礎(chǔ)信息系統(tǒng)就是解決這些數(shù)據(jù)整合工作的必要工具。我們應(yīng)該摒除傳統(tǒng)的、舊有的、落后的管理思想，尋找適合本公司的管理軟件，建立屬于自己公司的信息系統(tǒng)，加快信息的傳遞速度、準(zhǔn)確度，從而增加企業(yè)對(duì)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)時(shí)間，提高反應(yīng)速度，這也是現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理工作的必然要求。所以基礎(chǔ)信息系統(tǒng)的完善，雖較為繁瑣，但可以為財(cái)務(wù)管理工作提供更多的有效數(shù)據(jù)支持，提高工作效率和數(shù)據(jù)完整度。

篇9

1現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)

財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是在特定的理財(cái)環(huán)境中，通過組織財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系所要達(dá)到的目的。企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)對(duì)整個(gè)企業(yè)管理活動(dòng)具有根本性的影響，確立企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是明確現(xiàn)財(cái)思想、建立現(xiàn)財(cái)方法和措施必須重點(diǎn)考慮的問題財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分，負(fù)責(zé)企業(yè)資金的獲得和有效使用的管理工作，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)取決于企業(yè)的總目標(biāo)。創(chuàng)辦企業(yè)的目的是為了擴(kuò)大財(cái)富，企業(yè)的價(jià)值在于它能給投資者帶來未來報(bào)酬，因此，現(xiàn)階段企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)應(yīng)該是“企業(yè)價(jià)值最大化”為主，兼具相關(guān)者利益最大化。這一目標(biāo)，既反映了利潤取得的時(shí)間，也反映了資本和獲利之間的關(guān)系，還反映了受風(fēng)險(xiǎn)大小的影響。在現(xiàn)代企業(yè)中典型的組織形式是公司制。股東作為出資者，為保證其利益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，直接或間接通過各種形式來參與管理。董事會(huì)和總經(jīng)理行使直接經(jīng)營權(quán)，必須全面直接地參與對(duì)公司重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)的決策和管理。這在財(cái)務(wù)上就形成了最高層次的財(cái)務(wù)管理行為。經(jīng)營者的財(cái)務(wù)決策和管理落實(shí)到企業(yè)內(nèi)部主管財(cái)務(wù)的副總經(jīng)理和財(cái)務(wù)經(jīng)理頭上，他們行使的是決策事項(xiàng)的執(zhí)行權(quán)和日常管理權(quán)，如協(xié)助總經(jīng)理主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作，實(shí)施年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案等，這就構(gòu)成了中層財(cái)務(wù)管理行為。在基層，各管理人員的主要任務(wù)則是按照已制定的預(yù)算和計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)開展具體工作，保證上層決策實(shí)施到位。由此可見，各級(jí)管理層次對(duì)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)及側(cè)重點(diǎn)各不相同。所有者最大的要求就是投資收益最大化，經(jīng)營者的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是在保證企業(yè)生存、發(fā)展的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值，也就是在保證企業(yè)償債能力的前提下，有效地使用資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值。

2財(cái)務(wù)管理與現(xiàn)代企業(yè)制度的關(guān)系

公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的主要形式。現(xiàn)代企業(yè)制度就是指以股份有限公司和有限責(zé)任公司為主要形式的比較規(guī)范的公司制度。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理是與公司制度相伴產(chǎn)生和發(fā)展的，他們都存在于相同的社會(huì)基礎(chǔ)，即公司制度下的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理發(fā)展至今，已成為由籌資決策、投資決策、股利決策組成的現(xiàn)財(cái)活動(dòng)。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與現(xiàn)代企業(yè)制度是相互促進(jìn)、相輔相成互為保證關(guān)系。在建立現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)程中必須強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，而強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理也離不開現(xiàn)代企業(yè)制度這一前提條件。在現(xiàn)代企業(yè)制度下，公司要做到“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”。實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展，就得是企業(yè)的籌資、投資、股利分配等活動(dòng)與現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容之一，它是根據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)制度，按照財(cái)務(wù)管理原則，組織公司財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理是在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)上的揚(yáng)棄發(fā)展，與封閉、事后、靜態(tài)為主要特色的財(cái)務(wù)管理有很大區(qū)別，更強(qiáng)調(diào)事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后分析，涉及企業(yè)管理各個(gè)方面，成為企業(yè)管理的中心。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理在為適應(yīng)現(xiàn)代管理企業(yè)制度而進(jìn)行強(qiáng)化的同時(shí)，又在很大程度上對(duì)現(xiàn)代化企業(yè)制度產(chǎn)生反作用。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的功能和作用發(fā)揮的好，可以促進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的進(jìn)一步完善。反之，將會(huì)阻礙現(xiàn)代企業(yè)制度落到實(shí)處。由此可見，企業(yè)財(cái)務(wù)管理在推動(dòng)現(xiàn)代企業(yè)制度建立的進(jìn)行中，將會(huì)發(fā)揮其巨大作用。3現(xiàn)代企業(yè)制度下財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新

3.1全面實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)控，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，有著積極的促進(jìn)作用。財(cái)務(wù)預(yù)算管理就是為適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的要求，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)信息，超前提出財(cái)務(wù)預(yù)算，有計(jì)劃、有步驟地實(shí)施財(cái)務(wù)決策，使財(cái)務(wù)管理從被動(dòng)應(yīng)付和機(jī)械算賬轉(zhuǎn)變?yōu)槌翱刂坪涂茖W(xué)理財(cái)。推行全面預(yù)算管理，通過設(shè)定的預(yù)算管理體制，發(fā)揮各級(jí)預(yù)算分管部門和預(yù)算責(zé)任單位的職能作用，對(duì)預(yù)算期內(nèi)的全部投入和產(chǎn)出所反映的收入、成本、費(fèi)用、盈利和財(cái)務(wù)狀況，逐級(jí)編制全面預(yù)算，分級(jí)實(shí)施控制并嚴(yán)格考核，從而最優(yōu)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。這樣使現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理的事后反映變?yōu)槭虑邦A(yù)算、事中控制和事后考評(píng)，變結(jié)果控制為過程控制，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行全員、全過程和全方位控制，在企業(yè)內(nèi)部形成控制網(wǎng)絡(luò)，橫向到邊，縱向到底，逐點(diǎn)聯(lián)動(dòng)，使企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)始終處于有效的控制狀態(tài)。

3.2建立控制標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)成本管理成本是影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，決定著企業(yè)競爭能力的強(qiáng)弱、盈利能力的大小。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，應(yīng)把成本管理作為提高經(jīng)濟(jì)效益活動(dòng)的主攻方向，建立以成本控制為手段的成本管理制度。目前國企存在一些該提不提、該攤不攤以實(shí)現(xiàn)企業(yè)短期效益的情況；有的企業(yè)成本費(fèi)用開支混亂，損失浪費(fèi)嚴(yán)重，加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)；還有的企業(yè)核算方法落后。這些都造成了企業(yè)的潛虧隱患，長此以往，就會(huì)陷入資金無法周轉(zhuǎn)的困難境地。因此必須高度重視成本預(yù)測(cè)，加強(qiáng)宣傳，強(qiáng)化全員成本意識(shí)。通過宣傳教育，使企業(yè)每個(gè)職工深刻認(rèn)識(shí)到抓住降低成本就抓住了企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益、擺脫困難、求得生存發(fā)展的主要矛盾和突破口。同時(shí)，實(shí)施成本控制，加大考核力度。成本控制是根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的勞動(dòng)耗費(fèi)，進(jìn)行約束和調(diào)節(jié)，發(fā)現(xiàn)偏差，糾正偏差，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，促進(jìn)成本不斷降低。

篇10

為了切實(shí)發(fā)揮特色產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金的積極作用，促進(jìn)我區(qū)生物制品特色產(chǎn)品的進(jìn)一步發(fā)展，根據(jù)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向與政策聚焦，鼓勵(lì)區(qū)縣培育和發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的要求，進(jìn)一步落實(shí)市計(jì)委、市經(jīng)委、市財(cái)政局《關(guān)于支持區(qū)縣開展特色產(chǎn)品試點(diǎn)工作的通知》（計(jì)產(chǎn)[]84號(hào)）中市、區(qū)（縣）兩級(jí)政府對(duì)特色產(chǎn)品的扶持政策，特制定本管理使用辦法。

二、資金支持對(duì)象

工商注冊(cè)、稅務(wù)登記在本區(qū)，并從事生物制品研發(fā)、生產(chǎn)和銷售的企業(yè)及區(qū)域內(nèi)從事與生物制品業(yè)相關(guān)的企業(yè)；以及在本區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的生物制品類市屬企業(yè)（集團(tuán)）。

三、資金的來源

資金的來源包括三個(gè)部分：

1、市級(jí)財(cái)力返還。

2、市財(cái)政無息貸款。

3、區(qū)財(cái)政1:1的配套資金。

四、資金的主要用途

1、資助與獎(jiǎng)勵(lì)

1-1．為在我區(qū)發(fā)展的生物制品企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)（獲國家級(jí)或市級(jí)新產(chǎn)品獎(jiǎng)、新藥生產(chǎn)許可證等）、新技術(shù)應(yīng)用、技術(shù)改造、項(xiàng)目引進(jìn)、企業(yè)“技術(shù)中心”建設(shè)以及為生物制品類企業(yè)服務(wù)的公共技術(shù)平臺(tái)等提供引導(dǎo)性資金支持。

1-2．對(duì)企業(yè)在藥品質(zhì)量管理規(guī)范認(rèn)證（包括：GLP、GCP、GMP、GAP、GSP、GUP）、企業(yè)質(zhì)量管理體系達(dá)標(biāo)（ISO）、信息化建設(shè)等方面工作給予貼費(fèi)支持。

1-3．為企業(yè)發(fā)展生物制品相關(guān)項(xiàng)目銀行貸款提供部分或全部貼息。

1-4．生物制品類企業(yè)的人才引進(jìn)及培養(yǎng)方面所需費(fèi)用的補(bǔ)助。

1-5．對(duì)新辦企業(yè)當(dāng)年內(nèi)購買或租用區(qū)內(nèi)辦公用房、營業(yè)用房或廠房用于擴(kuò)大生產(chǎn)和經(jīng)營的費(fèi)用酌情給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

1-6．對(duì)先進(jìn)企業(yè)及個(gè)人給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。

2、貸款

為生物制品企業(yè)及園區(qū)建設(shè)提供無息貸款。

3、擔(dān)保

對(duì)有融資擔(dān)保需求的生物制品企業(yè)，市、區(qū)財(cái)政將通過中國經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資擔(dān)保公司分公司，運(yùn)用財(cái)政出資設(shè)立的中小企業(yè)貸款信用擔(dān)保資金，按企業(yè)總資產(chǎn)情況，提供1：1以內(nèi)的中小企業(yè)貸款信用擔(dān)保，以提高企業(yè)向銀行貸款的融資能力。

4、資本金注入與風(fēng)險(xiǎn)投資

4-1．以國有資本參股的形式為生物制品園區(qū)建設(shè)提供資本金的配套。

4-2．以國有資本參股或風(fēng)險(xiǎn)投資的形式為企業(yè)自身擴(kuò)大規(guī)模、上市、重組等提供資本金或多元投資結(jié)構(gòu)的配套。

5、招商引資、公共服務(wù)

對(duì)生物制品特色產(chǎn)業(yè)的招商和服務(wù)活動(dòng)提供保證。

五、資金的申請(qǐng)、審批和使用辦法

1、企業(yè)向各主管部門提出書面申請(qǐng)，并提供與上述資金用途相符合的有關(guān)材料、證書等，經(jīng)主管部門初審，并簽注意見后報(bào)區(qū)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)。無主管部門企業(yè)可直接向區(qū)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)提出申請(qǐng)，同時(shí)提供企業(yè)的工商、稅務(wù)登記證副本。

1-1．引導(dǎo)性資金（本辦法第四條第1-1點(diǎn)）：企業(yè)需提交申請(qǐng)報(bào)告，有主管部門的企業(yè)需有主管部門簽注的意見，提供項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告（含項(xiàng)目建議書），報(bào)區(qū)經(jīng)委，由特色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱：特產(chǎn)辦）進(jìn)行審核，必要時(shí)由區(qū)經(jīng)委聘請(qǐng)專家進(jìn)行評(píng)審，形成書面意見報(bào)分管區(qū)長批準(zhǔn)后劃撥。

1-2．貼費(fèi)（本辦法第四條第1-2點(diǎn)）：企業(yè)需提供有關(guān)證書、費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件，報(bào)區(qū)經(jīng)委審核。對(duì)于藥品質(zhì)量管理規(guī)范認(rèn)證貼費(fèi)最高為5萬元；對(duì)于企業(yè)質(zhì)量管理體系（ISO）認(rèn)證貼費(fèi)最高為1萬元。

1-3．貼息（本辦法第四條第1-3點(diǎn)）：企業(yè)需提交申請(qǐng)報(bào)告，有主管部門的企業(yè)需有主管部門簽注意見，提供項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告（含項(xiàng)目建議書）和銀行貸款憑證，報(bào)經(jīng)委審批。貸款額度500萬元以下（含500萬元），實(shí)行全貼息，超額部分實(shí)行貼息50%，實(shí)施貼息的最高貸款額度可達(dá)1000萬元。貼息期限最高為2年。

1-4．補(bǔ)助和補(bǔ)貼（本辦法第四條第1-4、1-5點(diǎn)）：企業(yè)需提交申請(qǐng)報(bào)告和相關(guān)費(fèi)用的發(fā)生憑證、發(fā)票復(fù)印件，報(bào)區(qū)經(jīng)委由特產(chǎn)辦審批。根據(jù)專項(xiàng)資金的使用情況及其他實(shí)際情況，按一定比例給予補(bǔ)助或補(bǔ)貼。

1-5．擔(dān)保（本辦法第四條第3款）：申請(qǐng)擔(dān)保的具體手續(xù)、要求，按市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市財(cái)政局《關(guān)于小企業(yè)貸款信用擔(dān)保管理若干規(guī)定的通知》（府辦發(fā)[1997]45號(hào)）參照辦理。擔(dān)保金額最高為500萬元。

1-6．貸款（本辦法第四條第2款）：原則上通過銀行委托貸款，對(duì)于生物制品企業(yè)及園區(qū)基本建設(shè)中暫時(shí)缺乏建設(shè)資金或生產(chǎn)經(jīng)營過程中暫時(shí)缺乏流動(dòng)資金的，企業(yè)需提交申請(qǐng)報(bào)告及相關(guān)的材料、證明、擔(dān)保承諾等，按程序報(bào)送審核。

1-7．資本金注入與風(fēng)險(xiǎn)投資（本辦法第四條第4款）：報(bào)特產(chǎn)辦，通過國有投資公司操作，按項(xiàng)目的穩(wěn)定性、持續(xù)性及效益性的原則，經(jīng)專家可行性論證后報(bào)分管區(qū)長批準(zhǔn)，予以投資參股。對(duì)具有較高市場(chǎng)潛力、投資數(shù)額較大、存有較大風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，經(jīng)可行性論證后報(bào)分管區(qū)長批準(zhǔn)，將以股東的身份或其他形式參與部分的風(fēng)險(xiǎn)投資。

1-8．獎(jiǎng)勵(lì)（本辦法第四條第1-6點(diǎn)）：由區(qū)經(jīng)委制定獎(jiǎng)勵(lì)辦法，每年安排20萬元左右資金對(duì)先進(jìn)企業(yè)、有突出貢獻(xiàn)的先進(jìn)個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

1-9．招商引資及公共服務(wù)（本辦法第四條第5款）：通過特產(chǎn)辦統(tǒng)一安排。

2、區(qū)財(cái)政局依據(jù)完備的批準(zhǔn)文件、相關(guān)材料并經(jīng)審定后辦理擔(dān)保等相關(guān)事宜。

六、資金的監(jiān)控和管理

1、資金專款專用，特色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組、區(qū)財(cái)政局和區(qū)經(jīng)委有權(quán)監(jiān)督責(zé)任單位和受款企業(yè)的使用情況。如發(fā)現(xiàn)資金用途與原申報(bào)不符，有權(quán)收回資金，并視具體情況作出相應(yīng)處理。

2、特色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在區(qū)經(jīng)委。

3、委托區(qū)審計(jì)局對(duì)資金的使用情況進(jìn)行定期審計(jì)。

七、資金使用情況的考核與驗(yàn)收

1、提供資金使用情況小結(jié)。

2、填寫考核驗(yàn)收表。

3、區(qū)經(jīng)委組織有關(guān)部門考核驗(yàn)收。