導(dǎo)語：如何才能寫好一篇新房產(chǎn)稅細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

廣東省房產(chǎn)稅施行細(xì)則第一條 依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 房產(chǎn)稅在下列地區(qū)征收：

一、城市按市行政區(qū)域(含郊區(qū))的區(qū)域范圍;

二、縣城按縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域(含鎮(zhèn)郊)的區(qū)域范圍;

三、建制鎮(zhèn)按鎮(zhèn)人民政府所在地的鎮(zhèn)區(qū)范圍，不包括所轄的行政村;

四、工礦區(qū)指大中型工礦企業(yè)所在地非農(nóng)業(yè)人口達(dá)二千人以上，工商業(yè)比較發(fā)達(dá)的工礦區(qū)。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省稅務(wù)局批準(zhǔn)。

第三條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)。

第四條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納。

房產(chǎn)原值是指納稅人按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿記載的房產(chǎn)原值。對(duì)納稅人未按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載，房產(chǎn)原值不實(shí)和沒有原值的房產(chǎn)，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同時(shí)期的同時(shí)期的同類房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

第五條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

第六條 下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：

一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);

二、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);

四、社會(huì)舉辦的學(xué)校、圖書館(室)、文化館(室)、體育館、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院等公共、公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn);

五、個(gè)人自有自用的非營業(yè)用的房產(chǎn);

六、經(jīng)有關(guān)部門核定屬然房，不準(zhǔn)使用的房產(chǎn);

七、經(jīng)財(cái)政部和省稅務(wù)局批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

第七條 對(duì)少數(shù)民族地區(qū)、山區(qū)和其他地區(qū)部分新建立的建制鎮(zhèn)，由于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，房屋簡陋，縣人民政府要求緩征的，可由縣稅務(wù)局上報(bào)，經(jīng)省稅務(wù)局批準(zhǔn)，可暫緩征收房產(chǎn)稅。

第八條 除本細(xì)則第六條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難，可向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，經(jīng)縣(市)稅務(wù)局批準(zhǔn)，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。

第九條 房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。具體的繳納期限，由市、縣稅務(wù)局規(guī)定。

第十條 納稅人應(yīng)于本細(xì)則施行之日起二個(gè)月內(nèi)，將現(xiàn)有房產(chǎn)的座落、結(jié)構(gòu)、幢數(shù)或間數(shù)、面積、原值或租金等情況據(jù)實(shí)向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)登記。申報(bào)登記后，納稅人變更地址，新建或購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋添建、改建增減原值，免稅房產(chǎn)出租或營業(yè)，應(yīng)于變更、建成、購進(jìn)、轉(zhuǎn)移、添建、改建竣工和出租，營業(yè)之日起二十天內(nèi)，向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。

第十一條 房產(chǎn)稅的征收管理，除本細(xì)則第十條規(guī)定者外，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫條例》和《廣東省稅收征收管理實(shí)施辦法》的規(guī)定辦理。

第十二條 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

篇2

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅

引言：城鎮(zhèn)化絕不等于房地產(chǎn)化，但城鎮(zhèn)化也離不開房地產(chǎn)業(yè)的支持。要進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革，推動(dòng)城鎮(zhèn)化的長期穩(wěn)定發(fā)展，必須立即著手變革現(xiàn)有的房地產(chǎn)制度。鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)所處的實(shí)際地位，其與金融、消費(fèi)以及數(shù)十個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)密不可分的關(guān)系，建議將房地產(chǎn)制度改革置于下一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革的首要位置，其中，將房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)制度改革的出發(fā)點(diǎn)和核心。過去20年，我國貨幣超發(fā)，卻沒有造成惡性通脹，是因?yàn)榇蟛糠至鲃?dòng)性被房地產(chǎn)市場吸納，并表現(xiàn)為地價(jià)和房價(jià)近十年的高漲。這一幕未來20年絕不能再重復(fù)。只有將囤積在房地產(chǎn)市場的數(shù)以萬億計(jì)的資金擠壓或解放出來，其他急需資金的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)才能獲得發(fā)展的資本，否則，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式幾乎不可能取得成功。能發(fā)揮這種功效的，唯有在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，又稱房屋稅。2014年1月1日起，對(duì)擁有2套住宅的家庭，人均建筑面積80以上部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額。

房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)起來困難重重，一直以來，地方政府除了土地出讓金外就沒有特別好的收入來源，大部分的收入都將上繳中央，由中央再來劃撥分給地方。如果有了房產(chǎn)稅地方政府則可以有一個(gè)源源不斷的收入來源。但是房產(chǎn)稅依然沒有更多的細(xì)則。實(shí)際上在2011年的時(shí)候住建部就提過在2012年實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，便于收房產(chǎn)稅，但直到現(xiàn)在還沒有實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)這件事。

房產(chǎn)稅的評(píng)估與征管需要大量數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅需要包括稅收、土地、房屋等多個(gè)政府部門協(xié)調(diào)配合，實(shí)現(xiàn)政府?dāng)?shù)據(jù)的共享。同時(shí)，房產(chǎn)稅評(píng)估需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一、準(zhǔn)確的評(píng)估，因此需要批量評(píng)估技術(shù)和系統(tǒng)作為技術(shù)支持。政府部門的完全對(duì)接，對(duì)市場上龐大的、錯(cuò)綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行一一鑒定，這些在技術(shù)上本身就存在困難，一時(shí)間很難達(dá)成。

同時(shí)，對(duì)于出臺(tái)房產(chǎn)稅輿論方面也持了不同的態(tài)度，許多人認(rèn)為房產(chǎn)稅征收有利于地方財(cái)政收入，能夠起到抑制投機(jī)的作用，能夠引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展。而有些專家和學(xué)者則認(rèn)為，房產(chǎn)稅到最后或?qū)⑥D(zhuǎn)嫁到購房者身上增加購房者壓力，屬于重復(fù)收稅，可能將房價(jià)推上高位等。

近些年來，房價(jià)非理性上漲，中央和地方政府相繼出臺(tái)調(diào)控政策，但收效甚微，高房價(jià)問題在今年“兩會(huì)”的十大熱點(diǎn)問題中僅次于收入分配問題，而屈居亞軍。面對(duì)畸高的房價(jià)政府決定實(shí)行房產(chǎn)稅政策。但個(gè)人認(rèn)為，房產(chǎn)稅政策對(duì)房價(jià)的抑制作用有限，上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)已滿兩年，但其影響有限，對(duì)房價(jià)走勢影響不大，并未對(duì)購買行為形成太大的壓制作用。

國外的房產(chǎn)稅政策對(duì)我國房產(chǎn)稅政策的實(shí)施具有一定的借鑒和參考作用。

在國外，很少聽到人們抱怨房地產(chǎn)稅，住房就要交稅，對(duì)他們來說是天經(jīng)地義的事情，因?yàn)樗麄冎溃康禺a(chǎn)稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

在美國，對(duì)房地產(chǎn)商占有、處置、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)征收的各類稅項(xiàng)總稱為房產(chǎn)稅。在絕大多數(shù)情況下，美國的房屋主人都愿意繳納房產(chǎn)稅的，這與美國的房產(chǎn)稅政策較好體現(xiàn)了“取之于民，用之于民”的原則有關(guān)。對(duì)于美國公立學(xué)校的學(xué)區(qū)來說，從添置操場里的運(yùn)動(dòng)器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發(fā)放工資和福利，到為低收入學(xué)生免費(fèi)提供營養(yǎng)午餐，每年的開銷大得很，因此從房產(chǎn)稅中抽得的比例也高得多。如果一個(gè)家庭的孩子選擇公立學(xué)校的話，從學(xué)前班到高中畢業(yè)的十幾年中都不用交任何學(xué)費(fèi)，這筆錢都出自他們繳納的房產(chǎn)稅。假若趕上了一個(gè)好學(xué)區(qū)，孩子就會(huì)接受更良好的教育，將來的就業(yè)和人生前途也會(huì)更為光明，家長自然會(huì)歡喜，當(dāng)然要繳納的房產(chǎn)稅也會(huì)比別的地方來得多。

房產(chǎn)稅的征收以及其他配套政策的實(shí)施，一定要公開透明，集思廣益，務(wù)必傾聽基層民眾的心聲。借鑒國外房產(chǎn)稅政策的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國具體國情，對(duì)我國房產(chǎn)稅政策的實(shí)施提出以下建議：

1、房產(chǎn)稅的稅率不能太低，稅率太低，如隔靴搔癢，效果甚微甚至讓以前心存恐懼的人從此肆無忌憚，勢必推高房價(jià)。稅率太高又會(huì)加重人民的負(fù)擔(dān)，引發(fā)社會(huì)矛盾，甚至可能引發(fā)樓市崩潰和影響社會(huì)穩(wěn)定的災(zāi)難性后果。

2、適度擴(kuò)大征收對(duì)象隨著房產(chǎn)稅征收范圍的擴(kuò)大，征收過程的成熟，可以適度地?cái)U(kuò)大征收對(duì)象的稅源基礎(chǔ)。建議免征唯一住房的家庭，對(duì)二套及二套以上的房產(chǎn)進(jìn)行征稅，而且采用采取差別的累進(jìn)稅率方式，真正落實(shí)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的作用。此外，目前試點(diǎn)城市重慶的房產(chǎn)稅征收對(duì)象雖包含增量及存量房，但僅針對(duì)別墅，其他高檔住房等產(chǎn)品均是針對(duì)增量房產(chǎn)征收；另一試點(diǎn)城市上海則主要針對(duì)新增房產(chǎn)征收，未來必須適時(shí)的擴(kuò)大征收稅源，并且要從“增量房”向“存量房”的過渡。應(yīng)逐步改革其征管方案，新的試點(diǎn)應(yīng)該將居民現(xiàn)有大戶型和單價(jià)高的住宅也逐步納入，而不只是針對(duì)新房征收。

3、大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，政府出臺(tái)的政策應(yīng)該向低收入者傾斜，同時(shí)借鑒美國的房產(chǎn)稅政策的長處，應(yīng)該將房產(chǎn)稅的稅收“取之于民，用之于民”。

結(jié)束語

要保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)步發(fā)展光靠行政手段還不夠，還要依靠市場調(diào)節(jié)手段。鑒于“限購”等行政措施的短期效應(yīng)，以及地方政府對(duì)土地出讓金的依賴，在全國推行房產(chǎn)稅的大方向是對(duì)的。通過開征房產(chǎn)稅，一方面可以彌補(bǔ)地方在土地收入方面的缺口，另一方面為未來取消“限購”創(chuàng)造替代性制度。通過征收房產(chǎn)稅，使資源超量占據(jù)者付出更多，從信貸和稅收制度上確立住房的消費(fèi)品屬性，有利于加快房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，及時(shí)糾正以往將住房作為投資品而非主要作為消費(fèi)品的觀念。征收房產(chǎn)稅加大房地產(chǎn)的交易成本，把房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來，扼制一些購房者的購房欲望和需求，特別用高稅收扼制投機(jī)性炒房行為。擠壓房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。但這僅僅是房產(chǎn)稅的短期目標(biāo)。從長遠(yuǎn)來看，開征房產(chǎn)稅有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有利于調(diào)節(jié)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和縮小收入差距，進(jìn)而推進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

參考文獻(xiàn)

1、房產(chǎn)稅能否抑制房價(jià). 城市住宅， 2010年 06期

篇3

中國人在美國購置房產(chǎn)的熱情不斷高漲，但是中美兩國差異很大，房地產(chǎn)市場的慣例也不同，稍有不慎，在美國買房子，很容易遭遇各種意外的麻煩。本文介紹外國人在美購置房產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)，特別是有關(guān)法律、賦稅及產(chǎn)權(quán)方面的問題。

美國房屋的類別

美國住宅房地產(chǎn)市場的房屋可以簡單分為：合作公寓（Coop）、產(chǎn)權(quán)公寓（Condo）、連棟屋（Townhouse）、獨(dú)棟屋（Single Family House）。合作公寓、產(chǎn)權(quán)公寓和連棟屋在城鎮(zhèn)流行，而獨(dú)棟屋大多散布在市郊和農(nóng)村。

所謂“買”合作公寓，實(shí)質(zhì)為產(chǎn)權(quán)租賃，買的是居住權(quán)，合作公寓的產(chǎn)權(quán)屬于擁有住宅大樓的公司。通過產(chǎn)權(quán)租賃，買主可以使用合作公寓大樓中的某套公寓，但每月還需支付不菲的維護(hù)費(fèi)。合作公寓越高檔，當(dāng)然需要支付的維護(hù)費(fèi)也越高。維護(hù)費(fèi)支付給擁有大樓產(chǎn)權(quán)的公司，用于大樓的所有維修、管理費(fèi)用，還包括房產(chǎn)稅和抵押利息（如果公司對(duì)大樓進(jìn)行了抵押）。

合作公寓的管理規(guī)則比較嚴(yán)格，大多數(shù)合作公寓規(guī)定買下租賃權(quán)的客戶必須自住，嚴(yán)禁出租。合作公寓還有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是客戶在“售出”公寓時(shí)，需向擁有大樓產(chǎn)權(quán)的公司支付一筆租賃讓渡費(fèi)，約為售價(jià)的3%。

很多擁有合作公寓產(chǎn)權(quán)的公司，規(guī)定不準(zhǔn)將合作公寓“出售”（實(shí)質(zhì)是租賃）給外國人。這是怕發(fā)生財(cái)務(wù)糾紛時(shí)，公司很難對(duì)資產(chǎn)和收入來源在國外的人訴諸法庭，即使贏了官司，如果對(duì)方的資產(chǎn)在國外，判決也難以執(zhí)行。而從外國人的角度看，合作公寓也不是一個(gè)好的選擇，比如沒有產(chǎn)權(quán)、不能出租這些條件，對(duì)于非美國居民來說，很不合適。

買主對(duì)購入的產(chǎn)權(quán)公寓單元擁有產(chǎn)權(quán)。通常情況下，產(chǎn)權(quán)公寓沒有出租的限制。產(chǎn)權(quán)公寓的屋主需要繳納房產(chǎn)稅，并向管理公寓運(yùn)營的公寓委員會(huì)繳納物業(yè)管理費(fèi)。出售產(chǎn)權(quán)公寓需要獲得公寓委員會(huì)批準(zhǔn)，不過沒什么特別限制。由于外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)十分相似，外國人很容易將美國的合作公寓同產(chǎn)權(quán)公寓搞混，而從房產(chǎn)所有權(quán)來看，兩者大不相同，這需要特別注意。

買家可以通過傳統(tǒng)融資方式購買產(chǎn)權(quán)公寓。大多數(shù)情況下，美國居民需首付二成房價(jià)，而外國公民則需首付50%，方能獲得銀行貸款。

產(chǎn)權(quán)公寓的屋主只有房產(chǎn)權(quán)，沒有地產(chǎn)權(quán)，而在買連棟屋時(shí)，買主是連房帶地一起購入，這是連棟房和產(chǎn)權(quán)公寓的不同之處。在其他方面，這兩者的責(zé)任和權(quán)利差不多，連棟房的屋主也要繳納房產(chǎn)稅，并向管理委員會(huì)交付物業(yè)管理費(fèi)。

而獨(dú)棟屋買賣受到的限制則最少，買主擁有房屋和土地的產(chǎn)權(quán)，并獨(dú)自負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅和維護(hù)、維修費(fèi)用。

美國也有學(xué)區(qū)房

在美國買房過程中，你要做許多事情：決定房產(chǎn)所在的社區(qū)，看房子，簽署買賣合同（Purchase and Sale Agreement），房屋檢驗(yàn)，申請(qǐng)貸款（中國人來美購置房產(chǎn)大多用現(xiàn)金一次到位，就可免了這道程序），購買房屋保險(xiǎn)，過戶（Closing）。在這個(gè)流程中，你會(huì)接觸到許多人：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（Real Estate Agent），房屋檢驗(yàn)師，貸款經(jīng)紀(jì)人，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人，過戶律師（Settlement Lawyer）等。美國是金錢至上唯利是圖的社會(huì)，許多商業(yè)行為、商業(yè)服務(wù)都是為了賺錢，作為購房者必須了解相關(guān)的知識(shí)，對(duì)購置房產(chǎn)的每一流程都要慎重考察和把關(guān)，才能將買房煩惱事發(fā)生的可能性降到最低。

常聽人說，在美國買房子要選好學(xué)區(qū)。美國的公立中小學(xué)不收學(xué)費(fèi)和課本費(fèi)，但學(xué)生只能是來自本學(xué)區(qū)（school district）的居民。學(xué)校的經(jīng)費(fèi)和老師的薪水由地方政府撥款，而地方政府的預(yù)算主要靠房產(chǎn)稅。一個(gè)地區(qū)的房價(jià)高，從而地方政府能征收到較多的房產(chǎn)稅，就能建條件較好、設(shè)備較新的學(xué)校，能提供吸引優(yōu)質(zhì)師資的薪水，而學(xué)生的統(tǒng)考成績和其他評(píng)估結(jié)果也會(huì)比較好，所以有“好學(xué)區(qū)”一說。

這只是從單一方面表述，實(shí)際上學(xué)區(qū)好壞已成了一個(gè)綜合性指標(biāo)。雖然我們都知道“物以類聚、人以群分”這句老話，不過在美國，更現(xiàn)實(shí)的是“人以錢分”。所以，你具有多少經(jīng)濟(jì)能力，可以買怎樣層次的房子，你周圍的鄰居們也往往在相近的收入?yún)^(qū)域內(nèi)。好學(xué)區(qū)一方面能吸引較高層次的居民，另一方面又得依賴高房價(jià)帶來的高稅收支持；而購買中高級(jí)房屋的居民比較富裕，工作比較穩(wěn)定，受教育程度比較高，為子女教育的投資也比較多，從而能為學(xué)校提供較好的學(xué)生來源，有利于學(xué)校提升教學(xué)質(zhì)量。如此互相促進(jìn)，好學(xué)區(qū)就成了好社區(qū)的代名詞了。當(dāng)然，好學(xué)區(qū)的房價(jià)受有形價(jià)值和無形價(jià)值的共同作用而大幅攀升，同樣的房子在好學(xué)區(qū)和壞學(xué)區(qū)的售價(jià)可以相差巨大。

簽署合同要注意些什么

在選定社區(qū)，看中房子，討價(jià)還價(jià)談定價(jià)格后，雙方就要簽署買賣合同，把買賣雙方議定的條件和價(jià)格用對(duì)雙方都具有約束力的合同形式固定下來。一般是由賣方律師或經(jīng)紀(jì)人提供房產(chǎn)買賣合同的初稿，買方律師或經(jīng)紀(jì)人在此基礎(chǔ)上作評(píng)估，對(duì)于具有潛在法律風(fēng)險(xiǎn)的條款進(jìn)行修改，或者增加保障買方利益的條款。合同簽署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承擔(dān)違約責(zé)任。

購房合同中除列明買賣雙方的姓名和房產(chǎn)的議定價(jià)格外，還要有房產(chǎn)的法律描述，這包括房屋地址、地段編號(hào)、地契編號(hào)、房屋平面圖、土地面積、建筑面積、房產(chǎn)稅是否結(jié)清、房產(chǎn)抵押狀況等。買方要對(duì)這些房產(chǎn)描述逐一核實(shí)，確認(rèn)無誤。

除此之外，合同中還包含一些保護(hù)賣主和買主的條款。比如定金條款用來保護(hù)賣方，補(bǔ)償賣方在簽署合同、房產(chǎn)下市后，由于買方不能履行合同，最后房產(chǎn)沒能成交帶來的損失。通常定金是房產(chǎn)議定價(jià)格的5%。

貸款意外條款（Mortgage Contingency Clause）則是針對(duì)買方的保護(hù)條款。除現(xiàn)金交易外，大多數(shù)人買房需要向銀行貸款，而且很多情況下是在簽訂了買房合同后才向銀行申請(qǐng)貸款，因此有可能出現(xiàn)合同簽署了但銀行拒絕貸款的情況。貸款意外條款賦予買方因貸款不成而取消合同的權(quán)利， 即合同中約定一個(gè)日期，在此之前如果買方拿不到銀行貸款批準(zhǔn)書，買方有權(quán)取消合同，所有定金退回買方，雙方互不追究責(zé)任。所以，賣主通常會(huì)調(diào)查了解對(duì)方有一定的信用和貸款能力后，才會(huì)認(rèn)真同其談交易。

買方為了保護(hù)自己，還應(yīng)在合同中列入房檢及維修責(zé)任條款。在成交前，買方要雇請(qǐng)有執(zhí)照的房屋檢驗(yàn)師對(duì)房屋作徹底檢查，如發(fā)現(xiàn)存在較大的結(jié)構(gòu)、建筑破損或隱患，買方可以要求賣方就有問題的地方進(jìn)行維修或更換。為防備賣方在房產(chǎn)成交前未完成維修的狀況，買方可以在合同中規(guī)定如發(fā)生這種情況，在房屋議定價(jià)中扣除維修費(fèi)用。

同時(shí)，購房涉及的房屋保險(xiǎn)主要有兩種：房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（Homeowner’s Insurance）和房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（Title Insurance）。房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍包括任何房產(chǎn)及屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)的損失，比如火災(zāi)、入室搶劫、偷盜等帶來的損失。房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是免除買主遭受產(chǎn)權(quán)糾紛的損失。比如一個(gè)老頭過世了，他的女兒把老頭的房子賣給你，一切法律手續(xù)看來正當(dāng)、完備無憂。房屋成交后不久，突然又冒出個(gè)老頭的兒子，宣稱這筆買賣無效，因?yàn)樗鳛槔^承人之一沒有同意。如果你買了房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，就由保險(xiǎn)公司出錢幫你打官司；如果你輸了官司，保險(xiǎn)公司要賠償你購屋的損失。

在美國由于土地是私有的，開發(fā)商從私人手里買來土地， 這塊土地也許不清不白轉(zhuǎn)手多次了，所以買新房也會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)方面的問題。另外，新房的開發(fā)商可能沒有完全支付建筑公司的建房款項(xiàng)，新房建好售出，但買主并不知道潛在的債權(quán)糾紛。待房屋過戶后，建筑公司前來討債，而開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或者逃之夭夭，這時(shí)麻煩就來了。有了房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，就由保險(xiǎn)公司打理向建筑公司賠償?shù)氖马?xiàng)。房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是一次性支付的保險(xiǎn)，能夠持久保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)的安全，此保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算根據(jù)購房價(jià)格而定，大致30萬美元的房產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)為1000美元。

買了房怎么過戶

如果以上流程按部就班走完了，就可以進(jìn)行房產(chǎn)過戶，完成交易。在約定的過戶日（Closing Date），買賣雙方各帶過戶律師到稱為過戶公司（Settlement Company）的地方會(huì)面，一手交錢，一手交鑰匙，完成過戶。

買方雇過戶律師的主要目的是保證買主得到合法產(chǎn)權(quán)。律師在過戶前會(huì)檢查產(chǎn)權(quán)史（Title Search），查明賣主確實(shí)擁有產(chǎn)權(quán)，可以把房子合法賣給你。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。產(chǎn)權(quán)檢查還能發(fā)現(xiàn)與房產(chǎn)有關(guān)的債務(wù)，比如拖欠房產(chǎn)稅、水電費(fèi)、裝修費(fèi)等等。這些債務(wù)會(huì)跟著房子走，所以在過戶前一定要賣主把它們清理掉。

在過戶的前一天，過戶公司會(huì)給買方一張精確的過戶費(fèi)清單，買主可根據(jù)清單上的過戶費(fèi)，到銀行開現(xiàn)金支票 （Casher Check）。過戶費(fèi)（不包括首付款）有幾個(gè)部分。這些費(fèi)用加起來約是購房價(jià)的5.5%；如果用現(xiàn)金購買，不需要貸款，則過戶費(fèi)大約是房價(jià)的3.5%。

在買方的過戶費(fèi)用里不會(huì)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的中介費(fèi)，這是因?yàn)榘凑彰绹膽T例，房屋交易的經(jīng)紀(jì)人中介費(fèi)，全部由賣方負(fù)擔(dān)。所以在賣方收到的過戶費(fèi)清單中，最大的一筆就是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中介費(fèi)。依慣例，美國房屋買賣的中介費(fèi)為交易價(jià)的6%，由買賣雙方經(jīng)紀(jì)人平分，各拿3%。由于買方經(jīng)紀(jì)人的報(bào)酬也是按交易價(jià)的百分比提取，暗含了買主與其經(jīng)紀(jì)人有利益沖突的因素，所以買主一定要掌控購房全過程，切莫讓經(jīng)紀(jì)人的天花亂墜左右了。

過戶時(shí)要帶有效的含照片證件，比如駕照，外國人則可用護(hù)照加有效簽證。一般過戶要一個(gè)多小時(shí)，主要的任務(wù)就是簽字交錢，要簽很多一式兩份的文件。雙方過戶律師先把過戶費(fèi)清單梳理一遍，如無異議，就把所有的文件拿出來，讓賣主和買主雙雙簽字。簽完字后，雙方的過戶律師把所有簽了字的文件拿去復(fù)印作備份。然后買主把銀行現(xiàn)金支票交給過戶律師，賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。

買房還要承擔(dān)公共責(zé)任

對(duì)于想在美國購置房產(chǎn)，但沒有計(jì)劃或不能在美國長期居住的中國人必須明白，當(dāng)你買下了美國房產(chǎn)，它雖然成了你的私人財(cái)產(chǎn)，但也給你帶來了不可推卸的公共責(zé)任，無論你是不是使用這個(gè)房產(chǎn)，都得履行這些責(zé)任，否則就會(huì)被罰款，甚至房產(chǎn)遭沒收。

首先是繳納房產(chǎn)稅的責(zé)任，只要你擁有了房產(chǎn)，你就必須向房產(chǎn)所在地的最基層政府繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由基層地方政府確定，各地區(qū)差異很大，年稅額大多在房屋市場價(jià)的1%至3%范圍內(nèi)。以紐約市曼哈頓區(qū)為例，房產(chǎn)稅率是1.2%。而美國佛羅里達(dá)州的邁阿密市，房產(chǎn)稅率為2.4%。

如果不按時(shí)繳納房產(chǎn)稅，其后果可以參考舊金山市政府網(wǎng)站的有關(guān)告示：“2012-2013年舊金山市的房地產(chǎn)稅率為1.1691%，其稅基為房屋的市場估價(jià)。若是你認(rèn)為房屋估價(jià)過高了，在收到稅單的15天內(nèi)聯(lián)系舊金山市政府房屋估價(jià)辦公室。

每年11月1日，政府部門會(huì)陸續(xù)寄出稅單，所有的房產(chǎn)擁有者在兩個(gè)星期內(nèi)都會(huì)收到稅單。房地產(chǎn)稅每半年繳納一次，日期第一次從11月1日至12月10日，第二次是2月1日至3月10日。逾期繳稅者每超過一次期限，要多支付納稅額的10%作為罰金。若是連續(xù)5年未繳納房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)將被拍賣。”

如果你的房產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)公寓或連棟屋，就得按月交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)各地沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，由各物業(yè)管理公司自行規(guī)定，大致的范圍是每年4000至5000美元。一般來說，檔次越高的住宅區(qū)，收取的物業(yè)管理費(fèi)也越高。但如果是老舊的公寓區(qū)，雖然檔次不高，物業(yè)管理費(fèi)卻特高，因?yàn)樵绞悄甏眠h(yuǎn)的公寓，越是需要維修，而美國的房屋維修人工成本很高，都要由物業(yè)管理費(fèi)來開支，迫使物業(yè)管理費(fèi)高漲。

如果你買的是獨(dú)棟屋，那么你很可能不需要交付物業(yè)管理費(fèi)（即使有管理費(fèi)，也是微不足道），但你就得自行負(fù)責(zé)，務(wù)必保持房產(chǎn)外觀符合地方政府的規(guī)定。美國各地的小城鎮(zhèn)（獨(dú)棟屋大多散布在小城鎮(zhèn)）都制定了本地區(qū)居民必須遵守的細(xì)則。比如規(guī)定門前草坪的草不能超過5英寸，而春天雨后草會(huì)瘋長，偷偷懶沒理睬，對(duì)不起隔幾天就會(huì)收到罰單。

所以，獨(dú)棟屋的主人春夏天要割草，秋天要掃落葉，如果是在北方，而且門前有人行小道，則冬天還要清理門前小道上的積雪。如果你不常住，就得雇人打理這些。

房產(chǎn)出租和出售的稅務(wù)事項(xiàng)

很多中國人到美國買房，都是出于投資而非居住的目的，這就可能涉及房產(chǎn)出租的問題。外國人在美國的房產(chǎn)，如果用于出租，所得稅是獲利部分的20%。例如，扣除房產(chǎn)稅、管理費(fèi)、維修費(fèi)等，出租房子一年獲得凈利潤5萬美元，按20%計(jì)算，則要交稅1萬美元。

如果外國人將房產(chǎn)賣掉，獲利的33%要交所得稅。比如30萬買入的房子50萬賣出，獲利20萬，這20萬的33%，66000美元就是要繳納的所得稅。

美國聯(lián)邦法律對(duì)外國人購買房產(chǎn)沒有法律限制，只要有錢，來者不拒，但對(duì)外國人出售房產(chǎn)卻制定了專門法律。基于擔(dān)心外國人在美國房地產(chǎn)市場上買進(jìn)賣出，賺了差價(jià)后沒交稅就走人了，而美國稅務(wù)局（IRS）無計(jì)可施，無法跨國追討，國會(huì)在1980年制定了“外國人房地產(chǎn)投資稅收法”（The Foreign Investment in Real Property Tax Act， FIRPTA）。該法規(guī)定：“外國個(gè)人或者公司在出售位于美國的房地產(chǎn)時(shí)，需要繳納房款的10%作為其所得稅預(yù)扣款。”

篇4

——中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇《調(diào)控十年祭》

原本從沒打算賣房的沈先生如今卻蠢蠢欲動(dòng)，他家附近的中介告訴他，如今的二手房漲勢正盛，正是賣房的好時(shí)機(jī)，且“國五條”上海細(xì)則剛頒布不久，目前沈先生賣的房子還有可能不按照20%稅率征稅，沈先生現(xiàn)擁有兩套房。

3月，陳太太也按照中介的“指導(dǎo)”，與丈夫前往民政局排隊(duì)離婚，以便于他們購置一套學(xué)區(qū)房。

陳先生名下已有2套房，為了置換其中一套房而避免20%的個(gè)稅，他下午看房，晚上就付了定金，第二天就選擇同妻子“離婚”并且“凈身出戶”。

有中介透露，自新國五條頒布以來，光傭金收了60萬。上海地方細(xì)則出臺(tái)夜，上海樓市已如脫韁野馬般狂奔。自3月1日新國五條細(xì)則出臺(tái)之后，上海樓市的成交量就屢創(chuàng)新高，至第三周（3月11～17日）的成交量已經(jīng)打破近127周來的新高。在3月最熱銷的30個(gè)樓盤中，有20個(gè)盤的價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。量價(jià)過熱程度都已經(jīng)超越2010年四季度上海樓市狂奔時(shí)的水平，當(dāng)時(shí)引來的是限購和房產(chǎn)稅這兩條歷史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。

可見，樓市正在上演瘋狂一戰(zhàn)。自2003年，國務(wù)院發(fā)文稱，房地產(chǎn)業(yè)由于關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨后暗暗膨脹著的房地產(chǎn)泡沫開始明目張膽的充斥整個(gè)房地產(chǎn)市場，而房價(jià)則呈螺旋式、前進(jìn)式上升，故而有“調(diào)控十年，房價(jià)越調(diào)越漲”之說。毋庸置疑，調(diào)控的現(xiàn)實(shí)窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝巳绱司置妫空{(diào)控中涉及的幾方又是怎樣進(jìn)行博弈的呢？

新“國五條”后的瘋狂

據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，3月第三周一手商品住宅的成交量達(dá)到39.46萬平方米，這是自2010年10月以來的單周最高水平。3月16、17日的周末兩天又有14個(gè)樓盤上市推新房源，而且都獲得了熱銷，預(yù)期第四周的成交量還可能再創(chuàng)新高。整個(gè)3月樓市的成交量也可能突破140萬平方米，成為2010年以來近40個(gè)月的新高。

數(shù)據(jù)還顯示，在3月前18天成交面積排名前30的樓盤中，有20個(gè)盤的價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。其中，成交面積排名第一的御沁園是純新盤，但其首期推出的204套公寓，開盤當(dāng)天卻引來了500多人搖號(hào)搶購，幾乎可以把下一批的房源也搶購一空。排名第二的萬盛金邸3月份成交的274套房源均價(jià)達(dá)到10498元，比其1月份開盤成交的274套房源均價(jià)9515元上漲了10.33%。

在2010年9月2日上海房管局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范商品住宅預(yù)售行為的通知》中規(guī)定，開發(fā)商銷售方案中申報(bào)“一房一價(jià)”，如果銷售價(jià)格需要上浮的，應(yīng)重新申報(bào)備案。因此，開發(fā)商都是在申報(bào)價(jià)下浮的20%期間內(nèi)賣房。如今大多樓盤的價(jià)格漲幅已經(jīng)接近20%。這就意味著，在售房源要重新申報(bào)漲價(jià)太困難，很多開發(fā)商都是頂著最高申報(bào)價(jià)在賣房，否則就漲的更多了，

“已經(jīng)有多個(gè)樓盤的營銷總監(jiān)在說，樓市過熱程度實(shí)在太超乎想象，早知道當(dāng)時(shí)申報(bào)的時(shí)候把價(jià)格再調(diào)高點(diǎn)。”克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者。

另外，有數(shù)據(jù)顯示，3月上半月在全市僅46套別墅的新增供應(yīng)下，成交量卻高達(dá)370套，是去年同期的2.55倍；供不應(yīng)求導(dǎo)致的是價(jià)格快速攀升，上半月別墅的成交均價(jià)達(dá)到27482元/平方米，比去年同期上漲11.7%。

3月30日，上海正式公布滬版“國五條”樓市調(diào)控細(xì)則，對(duì)出售自有住房能核實(shí)房屋原值，按照規(guī)定應(yīng)征收個(gè)人所得稅的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、唯一家庭生活用房所得免征個(gè)人所得稅。對(duì)于這一實(shí)施辦法，業(yè)內(nèi)人士表示“溫和保守”，基本延續(xù)了國務(wù)院調(diào)控政策。因此，很多人擔(dān)心，此次調(diào)控又像是虛晃一槍。

十年調(diào)控，越調(diào)越漲

十年來的調(diào)控也催生出一些很有規(guī)律的現(xiàn)象：新一輪調(diào)控出風(fēng)聲緊。買家觀望，成交下降，開發(fā)商延遲推盤，銀行收緊銀根，土地市場陰風(fēng)陣陣，樓市呈現(xiàn)暫時(shí)的偃旗息鼓。但隨后的半年甚至最短的2～3個(gè)月內(nèi)，成交回升，“日光盤”重現(xiàn)，銀行放松政策，隨后房價(jià)回到高位甚至高于調(diào)控前。這些場景反復(fù)上演。

2011年1月26日，“新國八條”登場，限購嚴(yán)格意義上成了禁購，二套房首付達(dá)到了六成。之后的第二天，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式落地，2月1日，上海版細(xì)則“滬九條”出臺(tái)。

該調(diào)控頒布之后，加之受整體經(jīng)濟(jì)形勢不濟(jì)的影響，樓市出現(xiàn)短暫性冷局。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上海樓市共計(jì)成交商品住宅63190套，同比2010年下滑24.2%，共計(jì)成交面積729.8萬平，同比萎縮24.9%，為2006年以來最低水平。但是，在經(jīng)歷了一段政策適應(yīng)期以及受到傳統(tǒng)樓市旺季的利好影響后，2012年樓市逐步回暖，5月份達(dá)到調(diào)控后的最高水平。

到了2012年6月，在央行三年半以來首次降息以及首套房房貸利率優(yōu)惠進(jìn)一步擴(kuò)大的刺激下，成交量飆升至100萬平方米以上的高位。然而就在“金九銀十”變“銅九銀十”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為年末樓市不會(huì)再有起色之際，成交量卻一路飆升，2012年12月超過120萬平方米的成交量更是創(chuàng)下自2011年以來的最高月度值。此次調(diào)控再度失敗。

追溯到3年前，2010年1月10日，國務(wù)院公布“國十一條”——《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。4月出臺(tái)“國十二條”，之后上海房管局聯(lián)合三部門發(fā)文規(guī)范二套房標(biāo)準(zhǔn)——認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)調(diào)查。緊隨其后，2010年9月“國五條”出臺(tái)，上海版細(xì)則“滬十二條”也在當(dāng)年國慶假期的最后一天公布。可惜的是，盡管被稱為“調(diào)控年”，2010年上海的房價(jià)也達(dá)到了頂峰。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2010年上海商品住宅均價(jià)突破2萬元每平米大關(guān)，達(dá)到22370元每平米，同比2009年上漲40.9%。

縱觀十年來的每一次調(diào)控，莫不如此。

調(diào)控未解決根本問題

眾多業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的共性是，調(diào)控過多在抑制購房者需求上做文章，歸根結(jié)底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。但是，要知道，購房的需求只是被“抑制”，而不是“消失”。因此，不斷抑制的購房需求，必然會(huì)在某一點(diǎn)爆發(fā)。

SOHO中國董事會(huì)主席潘石屹在近期舉辦的博鰲論壇上稱，應(yīng)該反思一下調(diào)控的方法了。潘石屹表示，近十年的房地產(chǎn)調(diào)控，前5年還是更多地從按揭貸款的首付比例這方面去調(diào)整，最近幾年的政策，更多地用行政手段去調(diào)控。當(dāng)我們一個(gè)思路、一種方式使用了10年還沒見成效的時(shí)候，就應(yīng)該要反思一下了。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房價(jià)屢調(diào)屢漲的深層次原因在于地方政府依舊很依賴土地財(cái)政收入，這樣便導(dǎo)致上行下不效，中央調(diào)控政策到了地方便大打折扣。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國土地出讓收入達(dá)7000億元人民；2007年全國土地出讓收入約1.3萬億元；2008年土地市場明顯降溫，土地出讓總收入降至9600多億元；2009年中國土地出讓收入增長迅速，達(dá)1.59萬億元。2010年土地出讓收入同比猛增70.4%，高達(dá)2.7萬億元人民幣。2011年，全國出讓國有建設(shè)用地面積33.39萬公頃，出讓合同價(jià)款3.15萬億元人民幣。2012年全年新增建設(shè)用地計(jì)劃穩(wěn)中有增，存量國有建設(shè)用地供應(yīng)量加大，全國土地出讓合同價(jià)款2.69萬億元。據(jù)了解，2001至2003年，全國土地出讓金高達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政收入的35%。2009年中國土地總收入達(dá)1.59萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財(cái)政總收入的46%左右。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2004年國土部規(guī)定經(jīng)營性用地將通過招拍掛出讓后，上海住宅用地的價(jià)格呈現(xiàn)出波浪式上漲趨勢。2005年上海住宅用地成交均價(jià)為3127元每平方米，2006年則下降至1811元每平方米，2007年反彈至3828元每平方米，2008年由于受到金融危機(jī)的沖擊，住宅用地均價(jià)出現(xiàn)下跌，為3393元每平方米，而在隨后的兩年又出現(xiàn)爆發(fā)式上漲，2009年7143元每平方米，2010年均價(jià)破萬，達(dá)到10574元每平方米。

合理調(diào)控，保護(hù)剛需

上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅認(rèn)為，房價(jià)之所以居高不下，從實(shí)質(zhì)上來講主要問題就是中央財(cái)政和地方財(cái)政分配制度的不合理，地方政府難以通過土地財(cái)政的運(yùn)行模式保證地價(jià)、房價(jià)。在中央和地方政府財(cái)政體制不改變的背景下，房地產(chǎn)的調(diào)控失去作用是必然的，最終的效果肯定也是令人失望的。

另外，由于購房需求的不同，以往的調(diào)控很大程度上誤傷了一些購房群體，讓很多改善性需求者不得不在政策的邊緣徘徊。實(shí)際調(diào)控應(yīng)該保證切實(shí)需求者有房可購，而非進(jìn)行“一刀切”的抑制。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本次的新“國五條”細(xì)則在這方面有一定的突破，主要堅(jiān)持的還是“去投機(jī)化”的目的，主要針對(duì)的是投機(jī)購房者。

篇5

一、改革的基本原則

堅(jiān)持國家、集體、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)的原則，在保持現(xiàn)有建房資金渠道的前提下，增加個(gè)人在建房投資中的比重；

堅(jiān)持租、售、建并舉的原則，形成提高租金、促進(jìn)售房、回收資金、推動(dòng)建房的良性循環(huán)；

堅(jiān)持機(jī)制轉(zhuǎn)換的原則，建立住房基金；

充分考慮各方面的經(jīng)濟(jì)承受能力，統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)改革。

二、改革的基本內(nèi)容

（一）分步提租、適當(dāng)補(bǔ)貼

1、自本方案實(shí)施之日起，市區(qū)內(nèi)直管和自管公房一律執(zhí)行統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)。

公有住房以“使用面積”計(jì)租，租金提高后，市區(qū)各類公有住房每平方米月租金平均為四角左右（只相當(dāng)于管理費(fèi)和部分維修費(fèi)）。

今后，將根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和職工收入的增加，逐步提租。“八五”期末，租金標(biāo)準(zhǔn)力爭達(dá)到三項(xiàng)因素（管理費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)）計(jì)租；本世紀(jì)末，實(shí)現(xiàn)成本計(jì)租（含管理費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅）。

2、租金提高后適當(dāng)發(fā)給職工住房補(bǔ)貼。凡租住本市直管和自管公房的職工（包括離退休職工）由所在單位根據(jù)其月計(jì)算住房補(bǔ)貼工資的2.5％一次核定，按月發(fā)給補(bǔ)貼。發(fā)放補(bǔ)貼后，以前的各種住房減租待遇和住房補(bǔ)貼辦法一律廢止。

3、住房補(bǔ)貼資金主要來源于原來用于住房資金的轉(zhuǎn)換。

4、提租后，增加的租金專項(xiàng)用于住房的管理、維修改造。新房較多的單位，用于房屋管理、維修支出結(jié)余部分，可納入單位住房基金，不準(zhǔn)挪作他用。

5、對(duì)老及其遺孀、無工作的烈士配偶及其父母、在鄉(xiāng)特一等革命傷殘軍人和社會(huì)貧困戶，提租后新增租金支付困難者，要給予適當(dāng)照顧。

提租后，離休干部新增租金與家庭住房補(bǔ)貼相抵，增支過多的，由所在單位在一定時(shí)期內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)助。

6、新房實(shí)行新租金，按（1991）73號(hào)文規(guī)定，今后新竣工投入使用的住房，要按維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)三項(xiàng)因素計(jì)租，單位按多提少補(bǔ)原則給予適當(dāng)補(bǔ)貼。在沒有達(dá)到三項(xiàng)因素之前，可采取配房買債券或交納租賃保證金的辦法作補(bǔ)充。

（二）鼓勵(lì)職工購買公有住房

1、全市公有住房，除政策規(guī)定不能出售的以外，不論直管或是單位自管的公房，都應(yīng)納入出售范圍，向個(gè)人出售。

凡是具有本市城市常住戶口、符合分房條件的職工，為自住均可購買新建或騰空的公有住房。已租住公有住房的住戶，承租人亦可申請(qǐng)購買現(xiàn)住公房。

各單位新建住房分配，必須堅(jiān)持先售后租的原則，優(yōu)先售給無房戶、擁擠戶、不便戶。各單位房屋分配的租售比例，需經(jīng)市房改辦公室批準(zhǔn)后執(zhí)行。

2、公有住房向個(gè)人出售，分別按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和市場價(jià)實(shí)施。在分配控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。新建公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按住房本身的建筑造價(jià)加征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算，公有舊住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按住房重置價(jià)成新折扣計(jì)算，并按環(huán)境、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素加減確定。新房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與綜合造價(jià)差額部分由職工所在單位承擔(dān)。購買新建公有住房（含騰空的舊公有住房）超過住房分配控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，按市場價(jià)計(jì)價(jià)。對(duì)社會(huì)高收入者購買住房執(zhí)行市場價(jià)。

為鼓勵(lì)職工買房，在房改起步階段，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)中的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)暫由職工所在單位補(bǔ)貼。1993年度，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的新建磚混暖氣樓房住宅建筑面積每平方米個(gè)人負(fù)擔(dān)不得低于300元；磚木結(jié)構(gòu)平房每平方米250元。其超過普通標(biāo)準(zhǔn)的裝修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生金額加價(jià)。各單位出售住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)需報(bào)經(jīng)市房改辦公室批準(zhǔn)，售后權(quán)屬需經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理手續(xù)。

3、為鼓勵(lì)職工購房，凡購買現(xiàn)住房的承租人，給予應(yīng)付款20％的優(yōu)惠。對(duì)一次交清購房款的給予應(yīng)付款20％的優(yōu)惠，并視職工工齡長短給予2％－10％的工齡優(yōu)惠。職工購房后，其應(yīng)繳的供暖費(fèi)仍按原租住公房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4、建立售后有期限的保修制度。售出的公有住房，其共用部位和公用設(shè)施，經(jīng)過技術(shù)鑒定，確系非人為原因損壞的，三年內(nèi)由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維修；室內(nèi)自用部位的正常養(yǎng)護(hù)，由現(xiàn)住戶負(fù)責(zé)。

5、職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，不能贈(zèng)與。付清房款后由產(chǎn)權(quán)管理部門過戶發(fā)放房照。購房五年后允許按規(guī)定出售，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)。住房變價(jià)出售的增值額，出售者扣除投入的維修費(fèi)、裝修費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)后，只能得原購房價(jià)所占綜合造價(jià)的比例部分，余下的部分國家和原產(chǎn)權(quán)單位分別收回。購房后五年內(nèi)出售的，按原購房價(jià)格折舊后售給原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)管理部門。

（三）推行住房公積金制度，建立住房基金

住房公積金是一種義務(wù)性的長期儲(chǔ)蓄。通過長期儲(chǔ)蓄，積累、籌集資金，提高職工家庭解決自住房的能力，建立起城市、單位、個(gè)人的住房基金，擴(kuò)大住房建設(shè)資金的融通。

1、凡在本市工作，具有城市常住戶口的黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)和企業(yè)單位的固定職工、合同制職工、均實(shí)行住房公積金辦法。

離休干部和退休職工，不實(shí)行住房公積金辦法。

臨時(shí)工和三資企業(yè)的外籍職工不實(shí)行住房公積金辦法。

2、住房公積金是由職工按月繳納占標(biāo)準(zhǔn)工資一定比例的資金和所在單位亦按月提供職工工資一定比例的資金形成，兩項(xiàng)資金全部歸職工個(gè)人所有。住房公積金繳交率由市政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個(gè)人收入的變化確定和調(diào)整，按年公布。

1993年度職工個(gè)人和所在單位的住房公積金繳交率分別定為職工月標(biāo)準(zhǔn)工資的5％。

3、存儲(chǔ)的住房公積金，按中國人民銀行規(guī)定的同期活期儲(chǔ)蓄存款利率結(jié)算利息，不計(jì)復(fù)利。

住房公積金中，個(gè)人承擔(dān)的部分，由個(gè)人工資中扣除；單位提供的部分，其資金來源首先立足于原有住房資金的轉(zhuǎn)換，不足部分，行政、事業(yè)單位經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門核定，按規(guī)定渠道列支。企業(yè)進(jìn)入成本，但要控制在20％以內(nèi)。

5、個(gè)人使用和提取住房公積金只能用于支付職工家庭購買自住房、自建自住房、私房翻建和大修等費(fèi)用，其它費(fèi)用不能用住房公積金支付。職工離退休或調(diào)離本市時(shí)，其結(jié)余的住房公積金本息全部由職工提取。職工在職期間辭世，住房公積金本息由其合法繼承人提取。

6、由市住房資金管理中心負(fù)責(zé)住房資金歸集、使用、管理的日常工作。住房資金管理接受財(cái)政和審計(jì)部門的監(jiān)督。

（四）實(shí)行新房新制度，租房買債券

1、為廣泛籌集住房建設(shè)資金，逐步實(shí)現(xiàn)住房有償分配，租住公房的職工必須按規(guī)定購買住宅建設(shè)債券，才能獲得住房使用權(quán)，并按規(guī)定繳納租金。

2、住宅建設(shè)債券由吉林市人民政府組織發(fā)行和償還。住宅建設(shè)債券的發(fā)售、兌付，暫委托市建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部。

3、住宅建設(shè)債券認(rèn)購基數(shù)，1993年度新建住房分配暫定為每平方米50－80元，騰空舊房認(rèn)購基數(shù)為每平方米30元－50元，現(xiàn)租住公房每平方米一律5元。今后隨著物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)而調(diào)整。因城市建設(shè)、改造、拆遷的動(dòng)遷戶按其擴(kuò)大面積認(rèn)購住宅建設(shè)債券。

4、新建住房分配租賃認(rèn)購債券額度，由市房改辦核定后，建設(shè)單位負(fù)責(zé)辦理代購代售，住戶認(rèn)購后，方可辦理住房租賃手續(xù)。

5、住宅建設(shè)債券的利息和償還期由市政府確定。1993年度發(fā)行的住宅建設(shè)債券的年利率為3.6％，不計(jì)復(fù)利，五年后本息一次償還。

6、住宅建設(shè)債券專項(xiàng)用于住宅建設(shè)，原則上根據(jù)單位認(rèn)購的債券額，向其發(fā)放低息住宅建設(shè)貸款。

7、凡職工集資建房或合作建房取得住房產(chǎn)權(quán)的，可免購住宅建設(shè)債券。

本方案實(shí)施前，已交納租賃保證金的，不再做變動(dòng)。

（五）超標(biāo)準(zhǔn)住房，加收租金

1、鑒于在今后若干年內(nèi)，公有住房分配尚不能達(dá)到等價(jià)交換的商品化要求，因而，公有住房分配要有具體的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超過住房分配控制標(biāo)準(zhǔn)用房的要加收租金。

2、對(duì)榮獲全國、省、部級(jí)勞動(dòng)模范稱號(hào)的職工，要給予適當(dāng)照顧。

3、租住公房超過分配控制標(biāo)準(zhǔn)部分加收租金的標(biāo)準(zhǔn)暫定為：使用面積超過控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以內(nèi)加收一倍租金；使用面積超過控制標(biāo)準(zhǔn)11平方米以上加收二倍租金。

4、凡用公款為干部、職工購買商品房，要嚴(yán)格執(zhí)行住房分配的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁超控制面積標(biāo)準(zhǔn)。

（六）提倡集資建房，鼓勵(lì)合作建房

1、集資建房是指單位按照國家、集體、個(gè)人三者共同籌資原則，吸收各種資金，包括吸收個(gè)人資金及其它閑散資金，用于本單位職工住房建設(shè)的一種形式。

合作建房是指政府或單位出面組織，吸收個(gè)人資金建設(shè)住宅的一種形式。合作建房實(shí)行個(gè)人籌資為主，單位資助，國家扶持，民主管理，自我服務(wù)的原則。

集資、合作建房應(yīng)和住房解困、解危和解決無房戶結(jié)合起來進(jìn)行。

2、充分調(diào)動(dòng)單位和職工建房的積極性，大力支持集資建房。合作建房要從實(shí)際出發(fā)，有組織有計(jì)劃地組織住宅合作社，發(fā)展合作建房。要把集資、合作建房納入正常的管理軌道。

3、集資、合作建房須經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)。對(duì)于集資、合作建房，按個(gè)人出資占綜合造價(jià)的比例免征商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、人防費(fèi)、教育附加費(fèi)、國有土地有償使用費(fèi)、環(huán)境效益費(fèi)和水電排污增容費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。在稅收政策上，按國家規(guī)定給予減免優(yōu)惠。

4、集資、合作建房的房屋產(chǎn)權(quán)按國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、加強(qiáng)對(duì)改革的組織領(lǐng)導(dǎo)

住房制度改革涉及面廣，政策性強(qiáng)，是一項(xiàng)長期的工作。為保證房改方案的順利實(shí)施，各級(jí)政府和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位務(wù)必加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。

1、成立專門機(jī)構(gòu)，保證房改常抓不懈，吉林市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)對(duì)全市房改實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)住房制度改革辦公室，負(fù)責(zé)房改方案制定和實(shí)施的具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理；參與住宅建設(shè)的規(guī)劃、計(jì)劃和住房管理的決策；制定住房分配管理辦法，并對(duì)住房分配進(jìn)行監(jiān)督等。建立住房資金管理中心，為在市房改領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下的事業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體，與房改辦合署辦公。

各級(jí)政府和各單位、部門都要把房改工作列入重要議事日程，在市房改領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)，單位包干，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌的組織原則，分別組建房改領(lǐng)導(dǎo)小組和房改辦公室，承擔(dān)房改工作。各有關(guān)部門要積極支持房改，搞好房改的配套工作。

2、全市所有單位都要統(tǒng)一按照市的房改方案進(jìn)行住房制度改革。駐吉林市的中央、省屬企事業(yè)單位和外地駐吉機(jī)構(gòu)，除國務(wù)院另有規(guī)定外，不論隸屬關(guān)系，都要服從全市住房制度改革的統(tǒng)一部署。職工家居本市，工作在外市、縣的，一律按本方案的房改辦法執(zhí)行。

部隊(duì)所屬企業(yè)化工廠，按市的房改方案進(jìn)行；對(duì)國務(wù)院批準(zhǔn)執(zhí)行指導(dǎo)性方案系統(tǒng)的職工，居住地方公房的，執(zhí)行市的房改方案。

各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要在統(tǒng)一政策下，認(rèn)真按本方案規(guī)定，積極帶頭參加房改。要加強(qiáng)房改紀(jì)律，在執(zhí)行方案中不得弄虛作假，違者追究單位領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

3、加強(qiáng)房產(chǎn)的行業(yè)管理職能。房改出臺(tái)后，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，具體承擔(dān)住房管理工作，推行配套改革。

四、附則

縣（市）的房改，參照本方案的規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況，盡快制定方案，報(bào)市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)實(shí)施。