導語：如何才能寫好一篇保潔公司管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

項目招標書樣本一

大連啤酒節參展項目招標書

一、項目簡介：

青島啤酒作為國內啤酒行業的領頭軍者，已經連續參加了7屆大連中國國際啤酒節，在幾屆的啤酒節會場上充分展示了青島啤酒的品牌形象，提升了青島啤酒的品牌影響力，為青島啤酒系列產品在大連乃至遼寧省市場的持續快速發展提供了強大的品牌支撐力。

20xx年，青島啤酒以NBA合作伙伴的身份參加第十一次大連國際啤酒節。根據參展需要，青島啤酒公司對大篷內外包裝、節目演繹、形象設計、傳播方案等進行招標。

二、招標目的

1、執行公司能夠通過此次大連中國國際啤酒節，傳播青島啤酒NBA合作伙伴的身份，突出“青島啤酒炫舞激情nba啦啦隊選拔賽”，在青島啤酒百年品牌的底蘊之上，增添時尚動感的品牌元素。

2、通過節目演繹、產品現場售賣和互動傳播的有機結合，提升消費者對青島啤酒系列產品的認知度，培養潛在及忠實消費群體。

三、招標方式

各參加投標公司以PPT形式，提報大篷內外包裝設計、演繹節目方案、舞臺設計方案、現場游戲和互動設計方案、現場安全保證方案等;共包括四個部分：

1、大棚、舞臺搭建、大棚內布展、桌椅、大棚門頭設計及布置

2、演藝節目方案、現場互動、“啦啦隊選拔賽”的結合

招標公司可選擇4個部分中的1個或幾個進行投標。

四、項目招標需求：

1、執行公司提報材料內容：

A、方案：

a、啤酒節大篷內外包裝設計： 啤酒大蓬主門頭、2個門頭 (主次)，現場平面圖、售賣區效果圖、宣傳物料效果圖、現場其他物料效果圖;星海廣場B-1 1200平方米(60m*20m)，3個售酒亭規格5m*3m 4臺冰柜 3個小吃亭(異形) b、舞臺設計方案：舞臺效果圖、主背景平面圖、舞臺區平面圖;

c、演繹節目方案：演繹內容、演繹時間等突出NBA的時尚動感元素;

d、現場游戲和互動設計方案：演繹期間互動游戲、大棚內互動活動;

e、活動宣傳：媒介傳播方案、其他活動傳播方案;

f、現場安全保證方案：如何應對緊急事件、如何保證會場安全與秩序; g、績效評估：如何有效的對活動效果進行評估;

B、預算：請參加競標的公司根據自己公司的設計提報制作或實施預算;

C、其他：提報工作的進度和開展工作需要的時間，現場演繹配備的人員數量。

2、項目要求：

(1)大篷內外包裝上，突出“青島啤酒NBA中國官方市場合作伙伴”字樣和相關元素(NBA和青島啤酒的組合LOGO)。青島啤酒新純生產品形象、‘響譽世界的中國啤酒’文字等。

(2)節目和游戲互動上，強調經典色彩，同時強調與NBA的結合。

(3)按照方案內容進行預算，項目清晰預算準確。

五、價格和結算。

按照青島啤酒公司的正常流程付款。

六、競標單位的條件

具有較強的資金實力，具有一定的行業經驗，具備較強的政府、社會關系網絡。

七、競標單位需提供的資料(書面文件)

公司簡介、提案、營業執照、稅務登記證、開戶行證明

八、發標、收標方式、時間和地點

青島啤酒公司將以電子郵件的方式傳送標書;

各執行公司以電子郵件形式進行提案。

(1)6月25日前提報方案;

以上提案均以電子郵件發送到青島啤酒公司工作人員郵箱。

九、無效投標書規定

預期或者沒有按照我公司要求進行設計的標書

違反保密協定的競標公司將不再允許競標。

十、議標

將在青島啤酒將在公司總部公開進行議標。

十一.簽訂合同

在中標后的2周內，簽訂合作合同。

青島啤酒遼寧省區

市場部

20xx年6月5日

項目招標書樣本二

Xx項目

衛 生 保 潔 項 目 招 標 書

xx有限公司編制 20xx年七月三十日

目錄

二、項目地點 3 三、項目單位 3 四、項目完成時間 3 五、起蠟打蠟服務范圍 3 六、起蠟打蠟要求及標準 3 七、重要說明 3

八、投標報價 3

一、項目名稱 3

九、付款方式 4 十、投標書的組成十一、投標文件的簽署和份數 4 十二、評標 4 十三、其他要求 4 附件

一、項目名稱：常州現代傳媒中心2號樓PVC地板起蠟打蠟 二、項目地點：常州市新北區龍錦路1590號 三、項目單位：xx有限公司 四、項目期間：中標后面議 五、起蠟打蠟服務范圍.技術用房1樓—7樓公共區域的PVC地板和房間內的PVC地板：

六、衛生保潔要求及標準

1.具體內容見附件

2.日常保潔過程中必須使用與被保潔對象材質相對應的保潔設備，保潔用品及日常護理用品。

七、重要說明

1.承包方保潔人員的住宿，就餐，醫療，工傷，意外保險，安全等問題由保潔公司自行解決，與招標方無任何關系。

2.承包方日常所需的設備、工具、清潔劑、地蠟等清潔用品費用由承包方承擔，招標方只需承擔保潔協議期內的承包勞務費用。

3.承包方的保潔人員必須統一著裝，服從招標方日常臨時工作安排。

4.承包方的保潔人員必須遵守招標方各項規章制度的規定，絕對禁止保潔人員進入及動用與基本工作無關的區域及物品。 八、投標報價

1.投標人按本招標書中的要求，經現場測看后自定報價，并按保潔報價單要求填寫

2.以上報價包括勞務支出，安全保險，勞保福利，住宿，材料，機器損耗，稅收，管理費，社會保險等一切費用。

九、付款方式

按中標單位年保潔費總額的中標價簽訂合同，合同生效后按月支付保潔費，每月10日經考核合格后支付上月保潔費。

十、投標書的組成

1.營業執照

2.公司簡介，業績證明，有關證書 3.報價單

4.保潔服務考核辦法，工作細則，人員編制情況等。 5.保潔服務承諾書 6.法定代表人授權委托書

十一、投標文件的簽署和份數

1.投標書一式叁份，必須密封投遞，并在密封處加蓋企業法人公章。 2.投標書必須由法定代表人或授權委托人簽署。

3.投標報價單，承諾書必須加蓋單位公章，法定代表人或委托人簽章。

十二、評標

(一)評標組織：招標人根據有關規定組成評標小組

(二)評標原則：本著“公平、公正、科學、擇優”的原則并按招標文件要求和條件進行評標，同時考慮以下因素：

1.投標價格的競爭性(要求報價適當，最低報價不作為中標的保證)。 2.保潔服務考核辦法及工作細則的實用性。 3.工作人員編制的合理性。

十三、其他要求

注：此次計算成本時需注意以下項目。

1、九龍城園區內每年會舉辦的各項活動(如：春節聯歡晚會、籃球賽、足球賽、卡拉OK大賽、會議等)，承擔清潔業務的公司需在接通知后，安排相關人員負責清潔和加班。

2、承擔清潔業務的公司需承擔移動公司園區內的垃圾清運工作。

3、承擔清潔業務的公司需對移動公司所有衛生間內的防水墊、電梯墊、迎賓地毯進行配置，并做到及時更換，該費用由清潔公司承擔。 4、每年一次的外墻清洗 5、一年兩次的化糞池清理

附件：

開荒工作包括以下幾個方面。 1.商場、寫字樓的開荒 (1)擦玻璃幕墻

使用玻璃刮、抹水器、無泡玻璃水、強力清洗劑等，徹底清除污垢(包括清理窗框、保護膜，窗戶縫吸塵，對一些頑固的水泥點膠質可用玻璃鏟刀去除)，同時因為藥水中有防靜電成分，可使經擦拭的玻璃、窗框晶瑩光亮、不沾灰。 (2)全面牽塵養護

使用真空吸塵器、牽塵器等，對所有墻面、臺面、暖氣罩內、天花板、裝飾吊頂、各種櫥柜、紗窗、燈具等易附灰塵的材料、用品、家具的表面進行擦拭，然后做專業養護。這時，潔磁劑、不銹鋼光亮劑、鐵藝水及清潔蠟的使用可為各種材料鍍上保護膜，從而使它們光亮照人，并且使它們的日常養護變得更加容易。 (3)清洗地面

地磚表面應使用洗地機配以硬質地坪清洗劑進行處理，然后用真空吸水機清理，使地面清潔，更顯光澤。 (4)廚廁除污消毒

使用酸性清洗劑、高效去油劑、水銹凈、消毒劑等專業藥劑進行特別處理，使廚廁內各種設備、用具潔凈光亮，更易護理。 (5)裝修痕跡的清理

裝修后遺留的漆點、膠跡、涂料點、水泥塊等裝修痕跡，應使用清潔球、專業鏟刀、除膠劑、稀釋液等專用工具或藥劑進行細微處理。 (6)打蠟處理

昂貴、脆硬但不耐磨損的地坪材料表面(木地板、大理石、花崗巖等)要進行打蠟處理。這時先用封地蠟封閉地面，以隔絕氣、水、塵;打蠟時，蠟液要分布均勻、薄厚適中。經過打蠟的材料表面可以防止磨損，從而能延長材料的使用壽命。 (7)石材防護、晶硬處理

這是一種更加科學、有效、便捷的石材護理技術，各種參數均優于傳統打蠟技術。使用這種方法，雖然前期費用高于打蠟，但長期護理費用較低，可大大提高石材

的防水、防油、防污能力，從而達到增亮、加硬的效果。 2.公寓開荒清潔

家庭開荒清潔的內容及要求有以下幾個方面。 (1)清洗玻璃窗

① 在對玻璃窗進行清洗時，要使用專業的玻璃清潔劑，以清除各種玻璃門窗、鏡面上的污漬。

② 用專業金屬除漬劑和金屬潔蠟，迅速清除金屬窗框表面的氧化物及污漬，并形成高級分子蠟保護膜，防止污漬的侵蝕。 (2)地面的清潔保養

① 徹底清除地面上的油污、蠟漬、銹漬、水泥漬及裝修后殘留的其他污物。 ② 進行起蠟、封地、封蠟、磨光面蠟等專業工序的處理，以使污濁地面迅速變得光潔明亮。

(3)居室墻面、屋頂及其角落的清潔

使用專業清洗劑、保潔蠟，對裝修后的墻面、屋頂及角落進行清洗、保潔與上蠟，以清除室內角落的一切污物，使清潔后的居室光潔清新、干凈透亮，無污跡、無印痕。 (4)打蠟

無論是木地板、大理石地板、花崗巖地板還是鏡面磚，表面涂上保護蠟并固化后都能隔絕空氣、水和粉塵，這樣易于清潔，并可防止磨損，從而延長材料的使用壽命，更能起到防滑、防靜電的作用。 (5)木器上光劑

在木地板表面均勻噴上一層上光劑，再用鋼絲棉反復打磨幾遍，這樣做不但能讓地板亮麗美觀，而且能抵擋輕微的刮劃，同時能起到防滑、防靜電的作用。 物業保潔的日常管理內容 1.物業保潔日常管理工作內容

物業保潔日常管理工作內容可分為以下類型。 (1)日常保潔工作

日常保潔工作是指每天都需進行的保潔工作。如道路的保潔、綠化帶的保潔、梯間的保潔、垃圾的收集與處理等。

(2)周期保潔工作

周期保潔工作指的是定期的保潔。如對管井的清潔、地面的護養等。 (3)專項保潔工作

專項保潔工作是針對集中情況或某種事物進行的工作。如小區衛生消殺、新入住住戶裝修的垃圾處理、暴風雨來臨前后的工作等。 2.物業保潔日常管理的基本要求 (1)責任要分明

物業保潔是一項細致且量大的工作，涉及物業管理范圍內的每一個地方。因此，必須做到責任分明，做到“五定”，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量，對物業范圍內的任何一個地方均應有專人負責清潔衛生，并明確清掃的具體內容、時間和質量要求。 (2)保潔要及時快速

垃圾每天都有灰塵隨時會落下，因此保潔工作要及時。保潔人員要對每天產生的垃圾及時清理，做到日產日清，并建立合理的分類系統。 (3)計劃安排要合理

物業管理公司應制訂出每日、每周、每月、每季直至每年的清掃保潔工作的計劃安排。

B 以下提供物業管理處關于清掃保潔工作的計劃作為參考，

篇2

各相關科室、環衛處、執法大隊、海城公司：

為進一步鞏固中大街示范社區創建成果，深化城市環境綜合整治工作，創造和維護優美、整潔、文明、有序的市容環境，根據省人民政府城市環境綜合整治相關要求，結合中大街社區整治工作實際，制定本工作方案。

一、工作目標

建立健全社區長效管理機制，提高城市容貌品質和人居環境質量，落實全省開展的城市環境綜合整治行動，努力營造“容貌整潔、秩序井然、執法文明、環境優美、居民滿意”的社區環境，加快形成城市管理新格局，實現中大街社區整潔有序的市容環境和群眾滿意度的提升。

二、部門職責

（一）中大街社區

1.牽頭協調物業公司及各單位，按照示范社區標準要求，開展創建整治和長效管理各項工作。

2.負責對物業公司及各單位的督查考核。

3.配合物業科做好落實老舊小區基本物業服務的各項工作。

4.對社區居民的投訴、矛盾進行協調并及時解決。

5.做好“城管進社區”各項工作。

（二）中大街物業公司（江蘇恒聯物業公司、機關事務局）

1.按照勞動定額配齊、配足、配強清掃保潔隊伍，人數要滿足日常保潔需要，明確各自責任范圍，清掃保潔、垃圾清運及時，形成完善的作業體系。

2.及時進行“小廣告”清理，確保小區地面、墻面、樓道等無非法“小廣告”。

3.確保小區內垃圾桶等設施整潔干凈、功能完好無破損。

4.及時修復道路，確保小區內道路平整、無破損、無積水；地面鋪裝平實，無松動、殘缺；無私自占用、擅自開挖道路現象。

5.確保小區內路燈、樓道燈等公共照明設備完好。

6.確保小區環境整潔、設施完好，路平、地綠、燈亮、水暢，達到保潔、保綠、保序標準，物業服務體系完善，樓棟長制度落實到位。

7.針對小區內存在改變使用功能進行居住的車庫，可設立統一的晾曬點方便居民，嚴禁亂拉亂曬。

8.小區內的綠化帶定期進行修剪、清理。

（三）城管局市容環衛管理科

1.對沿街老商住樓建筑外墻及外立面進行清洗或粉刷涂料。

2.沿街建筑物門窗設置、空調外機遮擋安全美觀、卷簾門保持完好無銹蝕。

3.對非機動車輛停放位置進行劃線。

4.對破損道板及時進行修補。

（四）城管局綜合管理科

1.沿街（巷）、步行街戶外廣告和店招店牌設置符合戶外廣告規劃和標準、設置規范、設計精美、形成特色，無破損殘缺、無安全隱患。利用步行街的優勢，要增加大型公益戶外廣告的設置，形成亮點、特色。

2.規范攤點設計，3月31日前制定中大街公共通道、步行街攤點疏導方案，由執法大隊組織實施。

（五）城管局物業行業管理科

1.牽頭創建示范社區期間及后續整治工作。

2.實現基本物業全覆蓋，實施基本保潔、基本保綠、基本保序為內容的“三基本”服務。

3.做好創建示范社區相關臺賬的保存工作。

4.社區內的老舊小區繼續實施綠化改停車泊位工程

（六）數字城管信息中心

1.負責協調并督促各部門按職責做好城市管理工作，加強督查并跟蹤考核，確保落實到位。

2.協調工商局，確保農貿市場（新華市場）等服務設施滿足需求，維護保養及時，管理秩序良好，清潔衛生達標。

3.協調住建局，從立面、地面、地下管網以及設施設備、綠化亮化、車輛停放等方面對步行街進行重新規劃并制定實施方案，并組織實施。（完成時間：4月25日前）

4.協調住建局，確保公共通道道路平整、無破損、無積水；地面鋪裝平實，無松動、殘缺；盲道要保持暢通連續；無私自占用、擅自開挖道路現象。

5.協調住建局，逐步完善雨污分流規劃建設，基本完成建設污水收集管網；確保各種窨井蓋完好無損，排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象，無大面積淹澇現象。

6.協調住建局，確保主要道路、街巷照明設施功能完善，實現集中控制，開閉正常；居民區路燈等公共照明設備完好。

7.協調電信局，對附著墻面的各類管線設置整齊并作美化處理。

8.協調公安局，統籌公共通道、步行街及周邊區域的停車問題。確保車輛停放有序、無占用 消防通道、逆向停車、占用盲道等突出問題；針對中大街社區區域內3個公共通道及步行街制定專門車輛管理方案（實施單行道劃線或者利用石擋阻隔機動車輛進入步行街），既要方便步行街外來車輛、就餐人員用餐，又要保證車輛停放有序。（完成時間：4月25日前）

（七）環衛處

1.按照勞動定額配齊、配足、配強清掃保潔隊伍，人數要滿足日常保潔需要，明確各自責任范圍，清掃保潔、垃圾清運及時，形成完善的作業體系。

2.確保環衛設施（垃圾桶、公廁等）整潔干凈、功能完好無破損。

3.對道路、綠地廣場等公共綠化進行養護。

4.河道兩側綠化保潔、補植、養護。

（八）城管局執法大隊

1.安排2人專職駐點管理，接受中隊領導。

2.按照“主干道嚴禁，次干道嚴控，小街巷規范”的要求，對照綜合科提出的疏導方案，加強對占道經營攤點的管理，主次干道、步行街內禁止“店外店”現象；經營疏導點設施要合理，經營區域、時間、內容明確，保潔到位，管理規范。

3.建立防違控違巡查機制。違法建設得到有效控制、無嚴重影響市容環境和安全隱患的亂搭亂建，保持違建零增長；“城管進社區”工作要更加全面、細化，規范居民投訴處理流程，確保及時有效地解決問題。

4.及時拆除違章廣告燈箱、廣告牌等。

（九）海城公司

及時進行“小廣告”清理，確保沿街商住樓地面、墻面、樓道等無非法“小廣告”。

三、工作要求

（一）統一思想，提高認識

省政府確定的“一整治三創建”工作是一項惠及民生的工程，其涉及面廣、任務艱巨。各責任單位要高度重視，各司其職，統一思想，提高認識。

（二）宣傳發動，各方聯動

要利用網絡、報刊、社區宣傳櫥窗等傳播媒體進行宣傳，做到家喻戶曉，引導居民和單位參與、配合，積極動員社會力量，利用群眾基礎，配合各責任單位的工作，營造全民參與環境。

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保潔公司年度工作計劃一20xx年，保潔部在集團領導的大力支持、物業公司經理的正確領導下，秉承公司"您的滿意是我們永恒的追求"的宗旨，不斷壯大，努力工作，圓滿完成了工作任務。20xx年，除了要一如既往地作好本職工作，堅定"服務"的理念外，還要開拓工作思路，今年我部門工作重點主要有以下幾個方面：

1、完善各項管理制度，形成配套的考核、監督機制。17年，我們將在原來的基礎上，修改、完善各項管理制度，改變以前"人管人"的被動狀態，從而走向"制度管人，制度約束人"的良性軌跡。進一步加強對人的管理，并把各項工作標準進行細化、量化，一方面，便于操作人員熟悉自己該怎么做，該作到什么程度;另一方面，方便主管人員的考核、監督，減少個人的主觀因素。工作中，堅持"定人、定崗、定時、定標準、定任務"的"五定"方針 ，對具體的工作采取有效的措施，加強對操作人員的管理，優化人員結構，更有利于以后工作的開展。

2、樹立服務品牌。服務品牌的樹立，有利于企業的知名度，對一個部門也是一樣，有利于提高部門的影響力，更有利于增強部門的凝聚力，目前，我們本著"清掃一戶，潔凈一戶，滿意一戶"的原則，為業主提供家政服務，得到業主的好評，在業主心中樹立了良好的形象。

3、確定兩個工作目標。即達到青島市A類物業衛生標準和達到經濟效率最大化的目標。根據小區定位及物業服務定位，我們保潔部會為業主創造一流的生活環境而不懈努力，工作嚴格執行A類物業衛生標準，并能力爭創青島市十佳物業公司。在做好保潔工作的同時，我們會做好廢品收購及家政服務工作，最大限度地減員增效，提高物業的經濟效率。

4、外掛一個家政服務公司。一方面，由于我們保潔人員素質不同，工作質量有所差異，所做的家政服務的效果也不同;另一方面，目前輪流作業的形式，也不便于人員的管理。外掛家政公司，在保證服務質量，規范內部管理的同時，我們還可以提取一定的服務費用。

5、建立一個垃圾中轉站。隨著業主入住的不斷增加，小區垃圾不斷增加，垃圾的清運、中轉、處理，是保潔工作的一個重要內容。希望在集團領導的大力支持下，盡快建立一個中轉站。

6、保潔與綠化的統一整體性與不可分隔性。保潔、綠化都是小區環境管理的一部分，小區離開了保潔，就會出現臟、亂、差的現象;小區離開了綠化，就不會有花草樹木。如果兩者屬于不同的部門，就會出現年前兩者相互矛盾、相互推委、相互扯皮的現象。建議把兩者合并為環境部。

20xx年，我們一直在努力!

保潔公司年度工作計劃二一、清潔綠化日常管理工作

1、一年來本著對員工同等公平、公正、公開的原則，加強員工溝通、交流，培養員工的團隊意識和集體凝聚力，使員工以主人翁責任感投入工作，工作從消極被動轉為積極主動，并大大的減少了人員流動。

2、員工培訓工作

員工培訓工作作為日常工作的指標任務(因大部分是新員工，皆是生手或根本未做過清潔工作)，利用中午休息時間每周一次，每次2小時的集中培訓，培訓內容包括：《清潔基本技能》、《崗位職責》、《操作安全》、《清潔劑的性能和使用》、《機器設備的使用》等，并根據實際情況制定了各崗位的《崗位操作規程》及《檢查規程》、《培訓規程》、《語言行為規范》及相關的工作技巧，同時在日常工作中不間斷的指導和培訓，培訓工作貫穿整個上半年度，經考核，員工實操考核100%合格，理論考核95%及格。另外對兩組領班進行了基層管理能力培訓，使基層管理不斷加強和提高。

3、對兩班組員工日常的儀容儀表、禮貌禮節、考勤紀律、上下班列隊、統一工鞋(員工自購)等嚴格要求，并運用到日常工作中，清潔綠化員工的整體形象及素質得到很大提高。

4、日常保潔工作

加強一期的日常保潔管理，尤其是會所地面晶面處理、玻璃清洗、地毯清洗、油煙機清洗等工作都按計劃完成，并按周計劃、月計劃定期完成對各個衛生死角清理、天湖、仙子湖落葉清理、溪水源頭泥沙清理、噴泉清洗、下水道清撈及山路清掃等各項機動工作，同時加大力度對外圍及草坪落葉清掃，垃圾收集，衛生質量有了很大的改進和提高、垃圾收集清運實行日產日清。

5、工具物料管理

為控制成本，杜絕物料浪費，清潔綠化物料實行專人專管，嚴格領、發登記，并按計劃用量領用。常用工具實行以舊換新，工具實行自我保管，誰丟失誰賠償，在確保質量情況下，能省的一定省該用的就用，同時協同采購進行物料質量的把關，物料單價的市場調查，采用質量可靠、合理的價格的物料，清潔物料消耗在數量、價格上都下降很多，真正做到開源節流。同時做好各種機械設備的使用、保管養護工作，以提高機械設備的使用壽命。

二、清潔開荒工作

在確保日常保潔工作同時，二期收樓單元清潔開荒、及由于滲漏水維修后清潔、又一城售樓部、樣板房開放工作擺在所有工作之首位，根據實際情況，科學合理調動員工，進行合理安排清潔開荒、地板打蠟和綠化植物擺設等工作，在全體員工的共同努力下，圓滿完成并安排員……來年計劃同樣可以根據部門職責來說，具體到這些職責采用何種方法方案落實實施，進度及控制方案，并對今年的不足采取改善方案及預防措施，同時結合公司的發展規劃，調整工作的方向及重點，做到事前計劃，事中控制，事后總結，使部門工作融入公司的發展大計中。

保潔公司年度工作計劃三物業管理公司應制定出清掃保潔工作每日、每周、每月、每季直至每年的計劃安排。例如：

每日清潔工作

(1)轄區(樓)內道路清掃二次，整天保潔;

(2)轄區(樓)內綠化帶，如草地、花木灌叢、建筑小品等處清掃一次;

(3)樓宇電梯間地板拖洗兩次，四周護板清抹一次;

(4)樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清抹一次;

(5)收集每戶產生的生活垃圾及傾倒垃圾箱內的垃圾，并負責清運至指定地點。

每周清潔工作

(1)樓宇各層公共走廊拖洗一次(主要指高層樓宇，可一天拖數層，一周內保證全部拖洗一遍);

(2)業戶信箱清拭一次;

(3)天臺(包括裙房、車棚)、天井和溝渠清掃一次。

每月清潔工作

(1)天花板塵灰和蜘蛛網清除一次;

(2)各層走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦數層，一個月內保證全部擦拭一次);

(3)公共走廊及路燈的燈罩清拭一次。

此外，樓宇的玻璃幕墻擬每月或每季擦拭一次;花崗石、磨石子外墻擬每年安排清洗一次;一般水泥外墻擬每年安排粉刷一次等。

定期檢查

物業管理公司可將每日、每周、每季、每年清掃保潔工作的具體內容用記錄報表的形式固定下來，以便布置工作和進行定期檢查。

保潔公司年度工作計劃四XX年， 我們在公司領導的指導與大力支持下，按照公司的工作要求，本著“您的滿意，是 我們永遠的追求”的物業服務宗旨， “以人為本，以客為尊，以誠為源，以質為先” 的公司管理理念，以“上水平，創效益，樹品牌”作為公司的發展目標，“服務第一、客戶至上”作為每一位員工的信條。經過部門全體員工的共同努力，開展了一系列的優質服務工作， 在此對一年的工作做以簡要總結。總結經驗和教訓，找出不足，為XX年的工作打好基礎。

1.人員管理

保潔實行夜班后，員工情緒波動，開展工作十分困難，為此和員工多方面溝通，穩定員工情緒，沒有影響到工作質量。根據各崗位工作需求情況，重點加強了人員的合理配置和工作負荷量之考核，實際運作特點和要求，調整了班次和值班時間，在不增加人員的情況下，基本滿足了保潔的運行要求。

現有人員14人，本年度共有9人離職和調職

其中1人調職到庫區，8人離職。

2.培 訓

對新入職保潔人員進行了清潔理論培訓并針對不同崗位進行實際操作培訓，使保潔員掌握保潔工作知識，達到寫字樓保潔工作的要求。

在對保潔員進行《保潔工作手冊》培訓的前提下，結合工作中的實際情況著重了以下培訓：清潔劑的分類和使用，清潔程序，清潔不銹鋼飾物，家具的清潔，清潔煙灰盅，清潔壁紙，電梯的清潔保養，銹的處理。

加強了員工考核制度的培訓，創優和有關貫標知識的培訓，建立了員工工作的責任心，目前員工已經能夠努力工作并按規定標準完成，但在遵守工作紀律,行為舉止等細節方面還需監督管理，下一步將加強這方面培訓并使之成為習慣。

經過不斷的培訓與磨合，保潔員工已適應現有管理摸式和工作程序，人員基本穩定。

3.保潔工作模式方面

在集團公司領導指導下實行“無人清潔”，“本色清潔”取得了良好的效果。

在原有的白班基礎上分成兩個班次，主要清潔工作放在夜班進行。在實施“無人清潔”的同時為保證衛生質量，加強了保潔巡查清潔頻率。現有人員配置7f-16f一名保潔員基本能夠達到將隨時產生的衛生問題在30分鐘內解決，但在高峰期11f16f經常存在1小時保潔員無法進入男衛生間現象，導致衛生間較臟。

在“本色清潔”方面加強清潔頻率，將原來的固定的計劃清潔改為現在的隨時清潔，發現污臟立即清潔，恢復原有本色，取的了較好的效果，但清潔成本有所增加。近一時期因二建施工和市政道路施工，整體環境灰塵較大，雖然加強了清潔但整體衛生狀況沒有達到要求，而且清潔成本有所增加，隨著施工的結束將進行徹底清潔，以達到衛生標準。

在保證電梯地毯衛生達到標準的要求，每20分鐘吸塵一次。

4.保潔工作完成方面

(1)完成了保潔人員編制及工作模式的及時修訂

(2)完成對大廈公共區域衛生日常維護工作。

(3)完成對新入駐樓層的開荒工作。

(4)完成大廈石材晶硬處理，地毯保養工作。

(5)完成大廈垃圾的清運工作。

(6)完成大廈外墻的2次清洗。

(7)完成外圍地面沖刷工作。

篇4

廣東惠正資產評估與房地產土地估價有限公司（以下簡稱：“本評估公司”）接受惠州大亞灣經濟技術開發區市容環境衛生管理局的委托，根據國家以及惠州市和大亞灣區有關規定，本著獨立、公正、客觀的原則，對大亞灣區各街道辦“美麗鄉村·清潔先行”活動開展情況進行了檢查，現將有關情況通報如下：

一、督導檢查目的

對大亞灣區的村容村貌進行檢查、評分，為大亞灣區“美麗鄉村·清潔先行”活動提出改進的建議和措施，做到邊開展、邊總結、邊探索、邊提高，有針對性地建立健全可持續的長效推進工作機制，進一步鞏固和提升“美麗鄉村·清潔先行”活動成果，推動活動不斷深化、常抓不懈、惠及民生。

二、督導檢查對象及內容

本次督導檢查對象是：大亞灣區三個街道辦抽查的合計9個村委會、3個社區。

根據《惠州市全面開展“美麗鄉村·清潔先行”活動實施方案》、《大亞灣區“美麗鄉村·清潔先行”活動督導檢查工作方案》和《大亞灣區街道辦社區環境衛生督導檢查工作方案》進行督查，實地檢查組織領導、村容村貌、保潔員管理和環衛設施設備等，參照標準逐一評分，排出名次。通過抽簽選定以及區督導檢查小組抽取相結合的方式，選取下表中的9個自然村,3個社區作為督導檢查對象。

（詳見下表）

街道辦

村委會/社區

澳頭街道

巖前村

金門塘村

大涌村

橋東社區

西區街道

上田村

新寮村

樟浦村

上楊社區

霞涌街道

霞新村

新村村

上角村

霞涌社區

三、督導檢查時間

本次季度檢查時間為2020年6月11日和6月12日。

四、督導檢查依據

（一）《惠州市全面開展“美麗鄉村·清潔先行”活動實施方案》；

（二）《大亞灣區“美麗鄉村·清潔先行”活動督導檢查工作方案》；

（三）《大亞灣區街道辦社區環境衛生督導檢查工作方案》。

五、本季度督導檢查情況

在區委、區管委會的正確領導下，全區街道辦及村（居）委會持續開展“美麗鄉村·清潔先行”活動，圍繞環衛保潔高標準高效率的工作思路，進一步貫徹落實上級文件，強化城鎮生活垃圾收運處理督導監督檢查，不斷提升環衛團隊整體素質，抓好農村垃圾收運體系建設、垃圾收運處理設施更新及完善，農村環境衛生保潔、環境衛生綜合整合治理等工作。在全區范圍內持續推進垃圾分類減量，垃圾的無害化處理，推行環衛服務市場化等措施，確保大亞灣區整體環境質量穩步提升。

（一）各社區、村委會檢查情況如下：

1、澳頭街道辦

（1）橋東社區

好的方面：①公共區域保持干凈整潔

②道路整體干凈

不足之處：發現一處衛生死角

（2）巖前村

好的方面：村莊周邊、居住環境干凈整潔

不足之處：①廣場垃圾未及時清運

②多處垃圾未入桶入箱

（3）金門塘村

好的方面：①公共區域干凈整潔

②居住環境良好

不足之處：①垃圾收集點有明顯臭味，部分垃圾桶破損未更新

②房屋周邊有較多生活垃圾

③大件垃圾未及時清運，垃圾桶箱未能正確投放

（4）大涌村

好的方面：①街道比較干凈整潔，總體村貌良好

不足之處：①廣場有生活垃圾未清理

②房屋周邊有生活垃圾未清理

③垃圾屋有明顯臭味，未能及時清洗

2、西區街道辦

（1）上楊社區

好的方面：街道干凈整潔

不足之處：①道路、房屋周邊堆放淤泥渣土

②廣場有生活垃圾未及時清運

③垃圾桶未恢復原位擺放整齊

（2）上田村

好的方面：主干道干凈整潔

不足之處：①垃圾收集點有明顯臭味，蚊蠅滋生

②道路有淤泥渣土未清理

③居住環境生活垃圾較多

（3）新寮村

好的方面：主要道路整體干凈整潔

不足之處：①收集點臭味明顯；蚊蠅滋生；垃圾未及時清運

②垃圾桶垃圾滲濾液滴漏

③房屋周邊生活垃圾較多

（4）樟浦村

好的方面：臺賬歸類清晰明了

不足之處：①路面不干凈，垃圾隨意堆放

②村莊周邊較多生活垃圾

③公共區域周邊墻面有亂涂現象

3、霞涌街道辦

（1）霞涌社區

好的方面：居住環境房屋周邊干凈整潔

不足之處：①垃圾未能入桶入箱

②清運車輛灑漏污水和垃圾

③垃圾桶未恢復原位未擺放整齊

（2）霞新村

好的方面：①臺賬歸類清晰

不足之處：①路面較多飄散垃圾

②房屋周邊較多生活垃圾未清理

③垃圾桶隨意擺放，有垃圾桶倒置現象

（3）新村村

好的方面：村莊街道干凈整潔，水體周邊無飄散生活垃圾

不足之處：①公共區域廣場有生活垃圾未清理

②路面有零散垃圾（煙盒、口罩等）

（4）上角村

好的方面：①村莊街道干凈整潔

不足之處：①收集點桶箱臭味明顯；蚊蠅滋生，滲濾液滴漏

②公共區域有生活垃圾未及時清理

③水體有漂浮生活垃圾

六、督導檢查結果

（一）督導檢查街道辦評分結果：

第一名，澳頭街道辦（92.33分）；

第二名，霞涌街道辦（91.67分）；

第三名，西區街道辦（87.67分）；

獲得環境衛生先進街道辦的是澳頭街道辦。

（二）督導檢查社區環境衛生評分結果：

第一名，澳頭街道辦橋東社區（95分）；

第二名，霞涌街道辦霞涌社區（94分）；

西區街道辦上楊社區（94分）。

獲得環境衛生優秀社區的是澳頭街道辦橋東社區。

七、問題產生的原因

（一）部分村委未按照環衛規章管理制度的要求深入貫徹落實“美麗鄉村·清潔先行”工作，未對村莊范圍內容易產生衛生死角的地點、區域進行定期定點排查，對日常清潔和整改工作不夠重視。

（二）垃圾桶、箱、車配備與布局擺放不科學不合理，或有具體科學合理管理規定未遵照執行。車式移動垃圾桶占用機動車道，影響正常車輛行駛安全；占用非機動車道（公交站臺、斑馬線等），影響市容環境形象。如本次督查中的西區街道上田村主干道、新寮村主干道。

（三）年初至今，疫情防控和復工復業、復商復學仍然是各基層組織的首要工作任務。因前期保潔員/環衛工人居家隔離、基層干部工作重點放在疫情防控上，環境衛生保潔工作因而相對停滯。

（四）部分社區居民與鄉村村民（特別是低齡人群）環境衛生意識仍然薄弱；公共區域垃圾桶、箱配備數量少，位置隱蔽。如本次督查中的澳頭街道巖前村一所學校附近的公園。

八、建議

（一）加強檢查督查力度，高度重視整改整治工作。

各社區、行政村衛生專干要深入貫徹落實“美麗鄉村·清潔先行”活動工作的相關制度和要求，加強對各社區、各行政村衛生保潔工作的檢查督查力度，不定期進行突擊檢查，高度重視臟亂差區域的環境衛生整改整治工作。

（二）科學合理配備布局垃圾桶、箱、車，遵照具體管理規定執行。

各社區、行政村衛生專干要將管轄區域內垃圾桶、箱、車的配備布局、保養維護、更新更換納入日常工作當中，尚未制定具體管理規定的應盡快制定，有具體管理規定的要遵照執行。

（三）盡快恢復日常環衛工作，與疫情防控常態化要求相適應。

各社區、行政村基層組織應盡快恢復正常的環境衛生保潔工作，同時，要健全現有的管理體制機制，對保潔員/環衛工人的健康管理、對口罩等醫療廢棄物的處理要與疫情防控常態化的要求相適應。

（四）環衛工作要精細化管理，硬件配置和意識培養要協調發展。

各社區、行政村基層組織要將環境衛生保潔工作做到細處、做到實處。要下沉到基層群眾當中，了解群眾實際需要和訴求，將宣傳引導和教育工作落實到位，軟件硬件兩手都要抓，兩手都要硬，切實提高群眾環境衛生意識和健康意識，讓群眾擁有更多的幸福感、獲得感。

九、督導檢查報告日期

二二年六月十九日

篇5

1、物業地域范圍開闊，封閉強

2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；

3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目范圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明的辦理；

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

五、XX項目的安全保衛管理：

1、保衛部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衛部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛部門提供的委托性特約服務：

禮儀性保衛

短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；

前期物業管理方案（二）

公司所屬前期駐點項目客服部：

為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。

一、總體目標實施規范管理，保障服務質量。

二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責

1、明確前期駐點項目物業管理架構

公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。

三、建立和完善規范的工作流程和服務標準

（一）明確客服部工作計劃

標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。

1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告

報告內容包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹等。

2、每月提交現場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表

報告內容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態。

3、下周工作計劃 和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃

1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業管理新動態

4、實施培訓和溝通

5、研究分析服務質量報告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系

1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。

檢查內容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行

督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見

b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見

c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。

（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度

1、制定規范的聯系函制度

2、建立和規范例會制度

3、協助建立客戶聯系報告制度。

四、建立長效的改進機制

1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構

2、研究機構目前主要工作任務

a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃

b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業管理方案

e、有效實施形象策劃系統

f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓

g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。

前期物業管理方案（三）

一、物業管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、接管后的日常管理服務工作

（一）設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：

1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；

2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；

（四）環衛綠化工作：

1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。

4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。

（五）環境和衛生管理規定

為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。

四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。

六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

（六）加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

（七）積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。

（八）根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。

三、小區車輛管理規定

1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；

5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服 務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水 平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。

（二）管理處組織機構

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收報紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔

（3）協調處理鄰里關系

2、工程部：

（1）負責房屋質量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費、租金、代收費等

（3）統購日常維修器材、分發器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

（三）管理人員的配備

1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。

2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。

4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。

篇6

回顧即將過去的一年，對于我們物業服務中心來說，是艱辛與忙碌的一年。我們先后完成了一期項目的前期介入工作；完成了服務中心人員的組建工作；根據公司各項規章制度，結合自身實際情況完善了各項管理規章制度；順利完成了一期交房工作以及正常服務工作的開展。以下是我服務中心年度工作的詳細總結：

一、前期介入工作的開展

年三月份，公司抽調各部門骨干人員進駐項目，開始接管前的各項準備工作。

（一）完成一期樓宇的接管驗收工作，將發現的問題送至項目部，并跟蹤問題的整改。

（二）完成物業服務中心人員的招聘工作。

（三）完成物業服務中心的組建工作。

（四）完成小區的開荒工作。

二、事物工作

（二）裝修辦理。全年共辦理裝修報批手續526戶。辦理入住手續36戶。發現違規裝修25起，已整改22起。

（四）辦理共小區固定車位 23 個，收取臨時停車費共計 元。

三、部門管理

（一）物業服務中心下設保安部、保潔部、工程部、綜合部，物管部五個部門。在職員工83人，其中保安部39人，保潔部30人，工程部9人，辦公室5人。

（二）完善各項規章制度，建立內部管理機制。服務中心根據公司各項規章制度，結合自身實際情況完善了各項需要《行政管理制度》、《績效考核制度》、《新員工入職培訓制度》、《突發事件處理流程》、《各部門崗位職責》、《各部門培訓教案》等制度材料，同時加大考核力度，使各項工作穩步展開。

四、安全管理

（一）對進入小區的裝修人員實行臨時出入證管理，謝絕無證人員進入小區。

（二）對帶出小區的物品實施放行登記管理，有效控制裝修人員私帶業主物品現象的發生。

（三）對進出車輛實行收費管理，引導車輛文明有序停放。對亂停亂放的車輛采取“溫馨提示”告知的方法，控制亂停亂放現象的發生。

（四）實行人員定崗定位劃分責任區的方法，對場地秩序進行有效管理。

（五）運用電子巡更設備，定時對小區進行巡查。

（七）服務方面

1、每周利用例會的形式組織一次禮節禮貌和文明執勤教育，規范執勤中的言行舉止，要求執勤過程中使用文明服務用語，做到打不還手罵不還口。

2、針對車輛管理當中解釋不到位，語言不規范，經常被投訴，并與車主多次發生矛盾服務工作上不去這一突出問題，首先是加強管理制度和收費方案的培訓，在對門崗的用人上進行把關，從所有的隊員中選派綜合素質強，相對優秀的隊員到門崗；

（八）隊伍的管理與建設。在人員難招，人員流動性大，整體保安員綜合素質偏低的情況下，改進培訓措施，采取循序漸進的辦法，進行階段性培訓，安排培訓班長全面跟蹤負責，加強入職引導工作，及時掌握隊員的思想狀況，促進溝通交流，保持隊伍穩定。

五、環境管理

（一）衛生清潔工作方面，全體保潔員齊心協力，克服重重困難，出色的完成了的衛生開荒工作，將原來的施工狀態轉變成現在干凈整潔的居住環境。

（二）較好完成了服務中心下達的各項工作任務。

（三）利用每周例會，加強保潔員服務意識的培訓。

（四）材料申購和使用：堅決貫徹公司“節支增效”的管理理念，做到按需申購，以舊換新，使材料的不良消耗點降到了最低。

（五）處理水浸事件30余起。

篇7

項目招標邀請函(一)

公司：

我公司管轄的各管理處日常保潔服務項目，擬訂對外邀請招標。鑒于貴公司具備相應實力，初步認為符合我公司本次招標條件，特邀請貴公司參加此次投標。我們將組成招標小組，以公開、公平、公正為原則，對各服務供應商進行綜合評定，請貴公司認真閱讀招標文件，精心準備投標文件。

1、標書投放時間：XXX年7月23日

2、招標截止時間：XXX年7月30日18：00前(以我司招標辦收到的投標書時間為準)，逾期按棄權處理。

3、標書投遞方式：直接送到或特快專遞送達我司招標辦。投標書和投標文件須密封于不透光的文件袋中，并加蓋騎縫章，封面注明深圳市富通物業公司日常保潔服務項目。我公司不接受傳真投標書。

聯 系 人：馬小姐

聯系電話：

傳 真：

項目招標邀請函(二)

致： 公司：

本公司柴油機及小東溝項目物業前期介入清潔服務，主要服務范圍為銷售案場、辦公區及賣場外圍保潔養護管理服務，特邀請貴公司參與投標，現隨函附上以下資料，請查核簽收后隨投標資料返回。

1. 投標承諾書;

2. 柴油機和小東溝項目前期保潔服務人員配置參考表;

3. 清潔質量評審細則;

4. 清潔質量檢查標準與方法;

5. 合同樣本。

本次招標截止投標日期為XXX年3月28日17：00時，請填妥投標資料后按時送達本公司品質管理部王洪華處，逾期將不再辦理。

地址：長春市自由大路5399號吉林省社會科學院1樓116室

電話：XXX

傳真：XXX

聯系人：王洪華

請仔細閱讀以下內容：

一、 有下列情況之一者，本公司將不對貴司進行招標

1. 投標文件、簽字及印章不全;

2. 未按要求格式填寫或字跡模糊、辨認不清;

3. 文件為傳真件;

4. 供應商之間有惡意或虛假要約行為;

5. 文件失實;

6. 投標文件未密封。

二、 對于本次活動，本公司特作如下聲明：

本公司有權選擇任何投標價格和投標單位而無須就此解釋;

1. 本公司保留此次活動解釋權;

2. 貴公司交于本公司的所有文件將不予歸還;

3. 本公司的承諾將采用合同書的形式，雙方簽字蓋章時生效;

4. 本公司有權對合同價保密，無須公開;

5. 本次招標為同方案下的一次性報價，請務必填寫最優價。

三、報價要求

1. 報價按綜合價格計算，應包括人工、材料、機械費、管理費、利潤及稅金; 2. 報價范圍以提供內容為準，若有遺漏由報價單位自行負責，不列為增補，本公司

招標后的變更部分除外。

四、答疑：

1. 本次招標活動的技術問題負責人和答疑人為王洪華女士。

2. 答疑時間：XXX年3月28日17：00時前。

3. 答疑方式：電話聯系及現場講解 。

五、其它事項：

1.如貴公司對本標書內容有任何疑問，必須聯絡本公司聯系人詳細了解有關內容及條款。如本標書內文件有任何錯漏，招標方將不承擔任何責任;

2.貴公司應于投遞標書前自行檢查標書內容已正確無誤。如開標后，標書內有合理的錯誤(如手寫錯誤)，貴公司應于收到通知后以書面形式即日內對有關錯誤做出更正，本公司有權決定是否接受更正而無須做出任何解釋;

3.本標書內容為本公司內部文件，貴公司不得隨意向外傳閱。

貴公司對上述說明如有任何疑問，請直接與本公司品質管理部王洪華女士(電話：)聯絡。

順致

商祺!

篇8

（一）主要工作亮點

1、2020年在轄區內共開展55次大型清理整治衛生行動。有效地清理了轄區范圍內的衛生死角、建筑垃圾及淤泥雜物等。據統計清理130多條主次干道及小街巷關停并轉企業，共出動人員1370余人次，出動水車及垃圾運輸車2753車次，清理衛生死角近約1280多處，清運淤泥雜物約4813噸。

2、2020年2月-4月做好疫情防控工作。疫情發生以來，僑銀環保武江項目部590名環衛工人應急響應公司號召，以逆行者的姿態，堅守在一線，對公共場所、重點區域、衛生死角進行消毒滅臟、清掃保潔，配合政府防控防疫工作。一是做好疫情防控物資儲備工作；二是每日專項組織人員用煙霧槍、噴霧器對公廁、垃圾桶、中轉站、及公交站等公共區域進行精細化消殺，并定時安排霧炮車進行專項對主要道路進行噴霧消殺，由于疫情口罩使用量較大緊急采購口罩垃圾桶760個投放到各社區及主次干道、公共場所。

3、開展垃圾分類試點工作。2020年1月，在光明巷投入分類設備3套，7月已完成拖拉機廠宿舍東區、津頭嶺村分類垃圾果皮箱的安裝。9月已完成武江大道100個分類果皮箱及新華片區主次干道500個分類果皮箱的安裝,完成新華示范區內7個垃圾分類示范點的宣傳欄、指示牌的安裝設置方案（碧水花城已完成，其余6個正在施工中）。10月已完成垃圾分類推進大型宣傳儀式及垃圾分類知識培訓、7個垃圾分類示范點（新華街道、第十四中學、潮興酒樓、沙湖市場、益華百貨、碧水花城、沙洲尾社區醫院）宣傳方案（11月底可完成宣傳與培訓）。8個大型垃圾收集點已完成選點，正在展開設計。2000個分類垃圾桶已掛網招標。園林垃圾終端處理設備正在采購中。下一步將逐步推進新華試點片區垃圾分類工作的全面推進。

（二）主要工作措施

1、加強轄區環境衛生管理。為加大環衛保潔力度，市容環境衛生達到創文鞏衛的標準要求，街道保潔時間不低于18小時，一般街道保潔時間不低于12小時，加強對城區的清洗保潔，每星期固定對城區內的6條主次干道人行道及路沿石進行不間斷沖洗，同時成立電三摩機動巡查保潔隊伍，專門負責主次干道漂浮垃圾的保潔工作。

2、加大設備投入力度，逐步提高機械化作業模式。采購高壓清洗車，掃路車，吸塵車，霧炮車，路面養護車，垃圾壓縮車，灑水車，側掛桶垃圾車，多功能洗掃車，餐廚垃圾車，垃圾轉運車等各類型作業車輛。

3、加強城區大氣污染治理工作。充分發揮機械化作業優勢，增加道路機械作業覆蓋率，推行“白天濕掃”、“晚間降塵”、“夜間沖洗”作業模式。常態化對主干道進行沖洗保潔，重點針對轄區323沿線道路（甘棠、龍歸、社主、馬渡）沖洗降塵工作。

4、做好城區29公廁、3座垃圾中轉站保潔管養工作：一是每座公廁及垃圾中轉站實行專人負責保潔管理，保潔時間在12小時以上；二是城區公廁全面24小時對外開放；三是做好公廁及垃圾中轉站設施設備維護工作。

5、落實網絡問政、民聲熱線、12319服務熱線等投訴回復工作。網絡問政、民聲熱線和城管數字平臺等是市民參與公共事業管理的一個公共平臺。市民通過上述各種渠道可以反映身邊有關城市環境衛生的各種問題。經統計，2020年我所共受理各種投訴8500宗（其中市城管數字平臺8163宗，網絡問政6宗、12345政府工單186宗、通報12宗、揚塵通報128宗、每日輿情5宗）。回復8500宗，回復率100﹪；整改8500宗，整改率100﹪。在處理上述投訴時，對來訪群眾反映強烈的熱點、難點問題竭盡全力多方協調處理，按時按質完成處理并回復，真正做到件件有落實，事事有回音。

6、加強管理人員巡查監督責任的意識。環衛股加強督促僑睿公司在推出和實施重大工作措施時，應與工人及管理員充分溝通并公示。杜絕簡單直接粗暴的管理模式，促進其在依法依規的前提下進行人性化管理，穩定職工隊伍。

（三）存在問題

一、轄區定點、定期、定時清洗保潔的個別路段，仍存在停車位停滿車，無法做到精細化高強度徹底清洗保潔，需協調相關部門解決因長期停放車輛路段車輛導致路面保潔困難的問題；

二、渣土車運輸過程中灑落，污染路面現象需協調相關執法部門進行管制，目前許多工地在施工，主要路段有：323線奧園段、百旺路路段、沐溪大道、芙蓉大道、韶關大道恒大二期段、濱江路段、西京路段；

三、武江轄區廚余垃圾集中清運需要餐飲店的全力配合，未按要求分類投放。需區城管執法大隊、街道、市場監督等部門協助進行宣傳與執法；

四、需協調相關執法部門對張貼小廣告公司及人員進行執法，避免前面清理后面張貼，需對小廣告上的電話號碼進行停機處理，對小廣告上商戶進行停業整頓處理；

五、轄區較多大件雜物垃圾偷倒黑點，需加大對偷到垃圾者的執法力度。

二、2021年工作打算

1、提升環衛管理水平，大力推進環衛機械化作業模式，努力使轄區機械化作業達到90％以上。

2、建立長效管理機制。針對實際情況，制定保潔質量標準和相關規章制度，規范作業流程，明確職責，并完善工作獎懲制度，把業務考核和監督檢查與個人考評掛鉤，形成積極有為的考評機制，確保保潔工作實現高標準、常態化運作。

3、加大宣傳教育力度。采取有力措施從源頭上解決清掃保潔的問題。并借助新聞媒體力量，以“環衛是我家，衛生靠大家”為主題，發放溫馨提示地進行宣傳，讓大家自覺養成良好文明的衛生習慣，從源頭上解決垃圾亂丟亂倒問題。

篇9

(一)業主入住前期物業管理工作。

1. 熟悉小區各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收;

2. 根據小區實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區各項管理工作預案，如：物業收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。

3. 配合銷售部的售樓工作;

為了配合銷售工作，一方面做好物業接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行24小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。

4. 搞好業主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協議及管理規定，順利完成交房工作;針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程和崗位，設置了業主入住須知，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。

(二)房屋管理

第一時創寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續交工，物業管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了20多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。

為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。第一時創寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為。

(三)公共設施、設備的管理

對已開始使用的第一時創寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發現問題及時處理。

(四)環境衛生和綠化管理

環境衛生方面，針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。

小區的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監督綠化公司進行施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。

(五)小區安全工作

小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。上院小區的保安采取對外聘用專業保安公司的方式進行管理，負責物業的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區的安全防范工作情況良好。

(六)其他

1. 搞好維修服務工作

為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工方、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，保證業主的正常使用不受影響。

2. 加強小區裝修管理工作

小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。

3. 認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。

業主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。

二、存在的問題和教訓

雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理和服務人員整體素質不高，服務意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高;第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在xx年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。

三、xx年工作計劃

篇10

近年來，隨著物價上漲和人力成本的大幅提高，以及物業管理服務收費水平難以得到同步調整，行業生存狀況不容樂觀。物業管理服務成本控制的途徑，除了物業管理服務本身環節外，對小區規劃設計、物業建筑質量等硬件環節也要予以足夠重視。

1.1小區規劃設計與竣工后物業管理成本密切相關

(1)小區的規劃設計一般在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設計產品更加“完美”，并不真正為購房者考慮小區物業今后的管理成本。例如我司目前在管的一個建筑面積23萬平方米的高檔住宅小區，在景觀設計中做了大量的人工水景，美化了小區的居住環境。這種人工水景針對當地水網密布，水資源豐富的特點，采用內河取水和小區內人工挖井取水兩套方案。但是，由于當地工業廢水污染河流并且地下水含鐵量太高。結果，兩套取水方案均不能滿足水景對水質的要求。最終只有到城市供水網取水。但是，此方案除了運行成本高，也不符合節能、節水要求。最后只能降低使用率，采取節假日開放的辦法。可見，要降低物業成本在規劃設計規劃階段就必須開始。

(2)在防火、防盜、安全等設備設施配置環節同樣可以通過更加科學、合理、全面的規劃設計而大大改善，給日后業主的物業管理減少物業服務成本。比如小區的消防主機和安防監控位置的設置上，按消防要求，消防主機必須單獨設置。結果很多小區設計時把消防主機和安全監控設施完全隔離甚至放在不同的建筑物。這樣，在崗位設置時必然要增加人員。如在設計時能結合考慮，把消防主機和安全監控設施放在相鄰且可想通的房間，既可以滿足消防要求，也可發揮監控功能，又可以節省人工成本。

1.2建筑質量對物業管理服務成本的影響

建筑質量的優劣，影響物業維修費用，進而影響物業服務成本。施工單位普遍重主體結構，輕維護、裝修工程。比如外墻滲水、地下車庫地面起塵、滲水等施工安裝質量普遍存在的問題。保修期內的物業維修屬于開發商的職責，但通常是開發商要求從事前期物業服務的物業企業去做。由于物業企業缺少對原施工單位的制約手段，造成協調不暢，維修不及時，返修質量達不到要求。更嚴重的是，很多質量問題必須終身維修，其維修投入費用巨大。因此，只有規范和約束建筑商、開發商在建筑質量上的行為，同時依靠有關質量行政管理部門嚴格把關，健全質量管理機制，才能為業主提供質量過硬的建筑，降低竣工后的物業修理維護成本，從而降低物業服務成本。

1.3物業管理服務如何有效降低管理成本

(1)物業管理服務企業應從實際出發，找準適合自身發展的市場定位，或以住宅物業為主、或以商業物業為主，或以高端物業為主。筆者所在公司經過十幾年的經營，在服務質量控制，規范化管理，企業文化建設，制度建設，團隊建設，人才儲備上，已經形成高端物業管理的核心競爭優勢。因此，我們這幾年在物業服務中得到業主的認可，并連續中標多個高端寫字樓和高檔住宅小區，在物業行業中奠定高端物業的地位。物業企業通過盡可能地發揮自己的‘長處’，就能有效降低物業管理服務成本。

(2)做強做大，降低管理成本。做強做大包含兩個層面意思。其一，企業要做強做大。企業規模做大，在其后勤管理人員相對不變的情況下，管理成本的攤銷才可以降低;其二，項目規模做大。單個項目的規模必須做大，才可以最大限度發揮各個崗位的效率。筆者認為，物業企業應盡可能擴大管理總量并爭取大型項目;政府主管部門可以通過引導企業間強強聯合，或者通過行政區域劃分，把臨近的若干個社區合并成一個物業管理區域，委托一家物業企業來管理，不僅對物業企業有利，對業主來說，也可以減少物業費支出。

(3)人、技結合，減少人員配置，降低人工成本。人防與技防相結合，能用技防替代，不選擇人防。物業行業是勞動力密集型服務行業。人工成本占管理成本80%以上。因此，如何降低勞動力成本成為物業企業降低管理成本的主要考量。物業企業在不降低服務質量的前提下要減少人員配置，一個有效的途徑就是增加技防的投入，以技防結合人防，以技防代替人防。比如增加防盜及監視設施，合理布置監視探頭;增強防盜功能，提升防盜等級等等，可以減少秩序維護員的配置;再如減少服務層次，把服務臺前移，讓服務人員更貼近業主，直接面對業主，也可以減少客戶服務人員的配置;又如對大型小區配置機械保潔設備，減少保潔人員配置。上述設備設施的一次性投入雖然也會增加維修成本，但比起每年一次的人工成本提升，將節省很大一筆開支。

(4)實行片區管理，節約管理人員成本。物業行業經過這幾年的資產重組，購并及市場競爭，企業規模出現跨越式增長。周邊幾個項目同屬于一個物業企業的情況越來越多。因此，同一個公司把相近的幾個項目并成一個片區，實行統一管理，可以大量減少管理層次的人員;同時，可以資源共享，對一些關鍵技術崗位人員可以統一調配。這樣做既可以減少管理成本，又可以提高人力資源利用率。

1.4物業管理行業是具有一定公益性的服務行業，且在調整產業結構和城市管理中發揮了重要的作用

政府調整物業管理稅收政策，適當減輕物業管理稅負，扶持物業管理行業發展，對有效降低物業管理服務成本也有幫助。

2物業管理企業的經營理念

我國的物業管理服務企業已經經歷了三個階段:開始是物業管理初期(80～90年代)，僅僅對物業進行簡單的養護;其次是(90年代～21世紀初)，全面對物業進行專業管理:然后是發展到現在(2008年以后)，對物業進行專業管理的同時還要為業主提供各種服務，也就是從“物業管理”到了“物業服務”階段。業主需求的多元化促進了物業管理服務企業由管理型、服務型向經營型的過渡。筆者認為“物業經營”將是物業管理服務企業發展的第四階段。物業經營必然成為物業管理服務企業生存與發展的必然選擇。

2.1轉變經營觀念，創新經營模式

以業主為關注焦點，建立業主滿意的物業服務模式。物業管理的服務必須順應業主的需求而不斷得到開發和提升。物業管理服務企業要轉變經營觀念，積極尋求企業為業主服務的新切點、新途徑、新模式，尋求開拓服務新領域，創新經營模式。其實，物業服務是一個很大的經營平臺。我司近幾年來，在總收入逐年增加的情況下，物業服務費收入占總收入的比例在逐年降低。這種情況表明，除了固定不變的物業服務費收入之外，其他有償服務收入已經成為我司收入及效益增長點。也正是這部分收入的不斷增加，我司在這幾年服務成本不斷增加的情況下，充分利用管理區域內多種資源挖掘邊際效益，經營利潤屢創新高。

2.2整合經營資源，提升經營效益

(1)積極儲備物業經營資源。物業服務企業擁有自由處置和經營的物業資源才能帶來收益，提升經營效益。物業服務企業可考慮以下幾個途徑來儲備物業經營資源:①向開發商積極爭取未出售的店面、車庫，或者停車場、會所、游泳池、健身場所等，劃歸物業服務企業經營，以彌補物業管理費的不足。如我司在溫州的管理項目與業主委員會簽訂協議，把底層店面和社會停車場交給我司經營，收入作為公共部位維修養護費用及增添設備設施支出;將開發商未出售的店面、車庫交給物業公司出租，租金歸物業公司充抵前期物業補貼;②利用公共部位進行經營，經營收入與業主按約定比例分配。我司所有項目在簽訂服務合同是均要求業主把公共部位委托我司經營，一方面充分利用業主的公共資源為業主創收，業主高興;另一方面增加公司的經營收益。

(2)以物業為平臺開展多種經營。有效進行業主需求分析，拓展潛在服務空間。為業主提供更加便利、舒適的工作和生活條件。可采用合作方式與相關服務企業結成利益共同體開展多種經營。我司已開展與中國電信、中國移動以及多家廣告商合作，開展電信業務、移動信號覆蓋及開展多項廣告業務等。

(3)開展社區專項經營。利用物業優勢，開展社區專項經營。隨著我司經營規模擴大，保潔量逐年增加，保潔隊伍擴大，保潔技術水平不斷提升。為此，我司專門成立一個保潔公司，除了保證本公司日常保潔任務，還對外承接保潔家政業務，利用現有保潔設備，承接如石材保養，地面晶化，洗地毯，辦公室保潔等業務，既增加經營收入，又滿足業主的需求，也密切公司與業主的關系。

2.3以人為本，注重育才

對于物業管理這一行業，所有的效益都是靠人力創造的，物業管理人應當有優秀的個人品質、高尚的職業道德以及行業專業技能、強烈的使命感和責任感，對企業有高度的忠誠度。在這方面，我們的做法是，針對員工個體的不同情況和他們的不同訴求，分門別類，采取個性化的措施，以滿足員工的不同需求。我們的薪酬體系靈活，貼近市場標準，讓所有員工的工資水平隨市場標準及物價水平的提升而提升，從而滿足員工的日常生活的必須;我們制定公開、公平的內部競聘機制，讓有能力的員工可以通過公平競爭，獲得晉升的機會和更大的發展平臺;我們還制定員工培訓計劃，讓不同層次的員工都能獲得技能的提升和物業相關知識的增長;同時，制定員工內部轉崗制度，讓所有的員工在退休之前，都能在公司找到其合適的崗位，解除了員工“吃青春飯”的后顧之憂。通過上述制度設計，我們穩定了員工隊伍，沉淀了一大批物業管理人才，為企業的發展壯大儲備了大批的人才。“先有滿意的員工，再有滿意的顧客”。員工是物業管理企業服務實施的最終體現，物業管理服務企業只有擁有一大批專業、充滿激情的、自覺自愿地努力工作的員工，物業管理企業的服務水平才能有所提高，服務品質才能得到顧客的認可。

2.4擴大企業知名度，強化企業社會責任感

(1)在激烈競爭的市場經濟中，“酒香不怕巷子深”的觀念已不足取，孤芳自賞的結果，只能是默默無聞的凋謝。物業服務企業應合理而充分地利用適當的方式、適當的場合、適當的媒體，展示、宣傳企業的形象，擴大企業知名度，提高企業的影響力。這幾年，我們在狠抓服務質量的同時，積極參與社會公益活動，擴大企業的知名度和社會影響力。

(2)增強企業的社會責任。筆者認為:其一，守法經營，按章納稅是企業最基本的，也是首要的社會責任;其二，企業應該愛護員工，以人為本，建立和諧的勞資關系，創建和諧企業;其三，企業要關愛社會弱勢群體，踴躍捐款捐物，幫助需要幫助的個體，構建企業與社會的友好關系;其四，由于物業企業的特殊性，在協助政府在城市管理、構建文明社會方面，可以起到不可或缺的作用。