導語：如何才能寫好一篇投資計劃方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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（二）納入財政預算管理的專項建設資金中用于固定資產投資的資金；

（三）經縣政府同意，由政府融資平臺從金融機構組織或其他機構（單位）借貸、或資本市場募集的借款，用于固定資產投資的資金；

（四）轉讓、出售、拍賣國有資產及其經營權所得的國有資產權益收入，土地使用權出讓金等其他財政性資金中用于固定資產投資的資金；

（五）法律、法規規定的其他屬于政府性投資的資金。

二、實行政府性投資項目年度計劃申報

（一）申報原則。

1.必須符合國家、省、市相關法律、法規、規章和政策的要求；

2.必須符合全縣國民經濟和社會發展規劃和計劃；

3.必須堅持量力而行、量入為出，綜合平衡、保障重點。

（二）申報要求。

1.申報主體。縣本級投資項目由縣各主管部門提出申請，鎮（區）級投資項目由鎮（區）政府（管委會）提出申請。

2.申報時間。政府性投資項目年度計劃的申報為每年年底之前，逾期不申報的不得列入下一年度實施計劃。

3.申報范圍。政府性投資項目年度計劃申報的范圍包括：

（1）城市市政公用設施基礎性項目；

（2）政府建設的安置房、經濟適用房和廉租住房；

（3）農林水等公共設施建設項目；

（4）交通基礎設施項目；

（5）教育、文化、衛生、體育、廣電等非經營性建設項目；

（6）公檢法司基礎設施建設項目；

（7）政府機關建設項目；

（8）其他需要政府投資、審批的項目。

4.申報內容。申報內容包括：

（1）項目建設法人單位；

（2）項目概況（重點說明項目建設的必要性）；

（3）主要建設內容；

（4）項目計劃總投資；

（5）資金來源有效證明（財政預算安排、上級專項補助政策依據、經財政部門審定的融資計劃）；

（6）建設周期。

三、做好政府性投資項目年度計劃的審定工作

每年9月份起，縣各主管部門及各鎮（區）向縣政府投資主管部門（縣發改委）申報下年度項目投資計劃。縣發改委會同縣財政局、住建局、國土局、規劃局、環保局等主管部門依據縣城鄉建設規劃、土地利用總體規劃等相關規劃、縣財力狀況等，按照項目建設的輕重緩急分為新建、續建（含改擴建）和擬建三大類，進行綜合評審后，向縣政府提出下一年度政府性投資項目投資計劃建議方案，經縣政府常務會議審定通過后，予以下達。

四、加強政府性投資項目年度計劃的執行與管理

（一）經縣政府審定的政府性項目年度投資計劃，是安排年度政府性投資項目的主要依據。計劃一經下達，未經縣政府同意不得更改。計劃執行過程中，因上級政策調整等因素，確需調整政府性項目投資計劃的，須經縣政府常務會議審定同意。

（二）項目年度計劃是項目審批的前置條件。未納入政府性投資項目年度計劃的，縣發改委不得啟動項目審批程序。

（三）政府性投資項目審批實行項目建議書、可行性研究報告、初步設計（含投資概算）審批程序。未經縣發改委審批項目建議書，縣規劃局、國土局、環保局等部門不得進行規劃選址、用地預審、項目環評。

（四）對納入政府投資計劃管理的項目，必須嚴格實行投資控制管理，嚴格以概算控制預算、以預算控制決算；未納入年度政府性項目投資計劃的項目，縣財政部門不得撥付項目前期工作費用和項目建設資金。

（五）縣發改委作為政府性投資項目的綜合管理部門，負責政府性投資項目計劃編制和項目審批等綜合性工作。

（六）縣財政部門作為政府性投資項目資金管理部門，負責對政府性投資項目的財務活動實施管理和監督，做好財政資金的調度和撥付，確保政府投資項目資金專款專用。

（七）政府性投資項目實施主管部門（領辦單位）要認真履行項目計劃申報程序，按照縣政府審定意見認真做好項目審批、資金籌集、投資管理等組織實施工作。

（八）縣監察、審計等部門要對政府性投資項目計劃管理、資金使用、成本控制等工作實行全過程監督管理。

（九）建立健全政府性投資項目月報制度。項目實施主管部門要建立健全政府性投資項目月報制度，月報表于每月初前5個工作日內分別報送縣發改委和縣財政局。

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關鍵詞：水利工程 投資控制 優化設計 影響

水利工程是服務農業的基礎設施，工程投資控制是項目主管部門所關心，也是項目建設的重要內容之一。就水利工程建設而言，控制投資貫穿于項目建設全過程。近幾年澄城縣水利工程建設進展加快，在工程建設中，通過項目招投標、項目建議書、可行性研究階段投資估算的審批以及項目法人負責制等措施，使水利工程投資規模得到了有效控制，基本杜絕了投資無底洞、工期馬拉松的現象。本文通過對澄城縣水利工程建設存在問題和工程投資控制影響因素進行客觀分析，重點提出以優化水利工程設計達到控制工程投資成本思路。

1目前水利工程建設中對投資規模的影響的因素

1.1影響水利工程投資控制的因素。通過對近幾年澄城縣水利工程建設過程分析，可以看到：投資控制貫穿工程建設整個過程，其中水利工程設計階段通過推行限額設計，使設計概算超投資估算的現象得到了基本控制；施工階段通過推行招標投標和施工監理制，使工程預算投資得到了合理的確定和有效控制；工程竣工驗收階段，通過造價咨詢服務部門和審計部門對工程結算和決算的審核，剔除了其中不合理部分，使工程投資得到了有效控制。在整個控制過程中，優化工程設計，不僅是保證工程質量的關鍵，也是控制投資的前提。

1.2工程設計對投資的直接影響。工程建設管理過程包括項目決策、項目設計和項目實施三個階段。投資控制關鍵在于項目決策和工程設計階段，而在項目作出投資決策后，投資控制的關鍵就在于工程設計。通過調查分析：水利設計費只相當于建設工程總投資的1%，但正是這1%的費用對投資的影響卻高達75%以上。在千豐渠灌區內農田灌溉機電井設計，采用砼井壁管和鑄鐵井壁管的功用和使用效果完全一樣，為了保證安全，按照常規設計大都采用鑄鐵管，經核算，鑄鐵管單井單米造價1500元/米，1眼200米深機井造價在30萬元左右；而用砼井壁管，單米造價800元/米，造價僅16萬元，可見工程設計對工程造價的影響之大。

1.3設計質量對投資的間接影響。在眾多工程質量事故中，設計責任多數占40%，居第一位。不少水利工程設計中沒有進行優化，加之工程級別確定不明確，出現了功能設置不合理，正常使用受影響；設計圖紙質量差，專業設計之間相互矛盾，造成施工返工、停工和窩工的現象，更有甚者導致質量缺陷和安全隱患，造成投資的極大浪費。比如，在千豐渠西干引水工程的樞紐設計，業主單位委托設計單位進行工程設計，設計單位在未做地質勘探的前提下，加之工程地質資料不健全，設計圖在施工中無法付諸實施，工程概算一調再調，造成投資規模失控。

2優化設計的困難和成因

2.1政府主管部門對設計單位監管不力。長期以來形成的設計單位只對業主負責、設計質量由設計單位自行把關的觀念，把項目主管部門和社會監督排除在設計監督以外。加之業主對設計成果缺乏必要的考核與評價，僅靠圖紙會審來發現一些簡單問題，只有等出現了大的技術問題才來追究責任。另外，加之設計市場管理不夠規范，小型水利工程的越級、無證、掛靠設計問題時有發生，導致工程設計質量下降。

2.2業主要求優化設計的意識不強。近幾年，澄城縣水利工程建設中，業主往往把投資控制重心的放在了施工環節上，而對設計環節不重視。其主要根源是對設計對投資影響的重要性認識不夠，只看到搞施工招標，投標價要低于標底價、施工單位 要讓利等，殊不知設計方案的優化會帶來更大的節約；無法很好地選擇設計單位，因為在設計前業主不知道誰能優化到什么程度。有些項目設計雖通過招投標，但此時方案不細，概算粗略，施工中變更多，投資無法控制；業主由于專業知識上的限制，對設計方案難以從優化的角度提出要求或疑義；有些業主自身對工程應具備的功能要求及應達到的目標不明確，隨意性大，要求出圖時間緊，又壓低設計收費，從而也影響了優化設計的開展。有資質的設計單位少，一些有資質的設計單位對于小型水利工程設計無法顧及，一些社會自然人乘機通過關系掛靠讓利設計，造成小型水利工程設計粗制濫造，根本無法組織施工。

2.3優化設計的開展缺乏必要的壓力和動力。由于目前的設計經營往往憑的是關系，缺乏公平競爭，所以設計單位的重心不在技術水平的提高上，設計只要保證不出大的質量問題，方案的好壞、造價的高低，關系不大，使優化設計失去壓力。由于現在的設計收費是按造價的比例計取，幾乎跟投資的節約和設計質量的優劣無關，導致對設計方案不認真進行經濟分析，而是追求高標準，或為保險起見，隨意加大安全系數，造成投資浪費。相反，設計單位即使花費了較多的人力、物力，優化了設計方案，給業主節約了投資，但也不能得到應有的報酬，有時設計費反而變少了，從而挫傷了優化設計的積極性。

3做好工程優化設計的幾點建議

3.1加強對優化設計工作監管力度。為保證優化設計工作的進行，開始可由政府主管部門來強制執行，通過對設計成果進行全面審查后方可實施。設計審查在針對設計單位的資質、設計收費、建設手續、規范執行情況的同時，必須增加新材料新工藝的推廣應用等方面的內容和設計方案的經濟性及功能的合理性方面的審查要求，同時加強對設計市場的管理力度，嚴格通過資質管理、人員注冊、設計招標、圖紙審查等環節來進一步規范設計市場，減少黑市設計，提高設計工作質量。利用主管部門的職能，配備相應的專業技術人員，加大設計審查力度，對設計成果進行全面審查和審核，總結推廣標準規范、標準設計、公布合理的技術經濟指標及考核指標，為優化設計的進行提供良好服務。

3.2基礎資料的真實性和設計工程級別確定是優化工程設計的前提。工程水文設計受基礎資料、推算、環境、人為因素等干擾，對設計成果或多或少有影響，這就要求對工程水文設計相關資料進行認真核查，設計引用的基本資料、數據、時期等，必須可靠，并適應研究對象精度的要求。同時對設計工程根據確定的水文資料、規模、效益嚴格按照規范規定確定工程等別、主要建筑物級別和相應的洪水標準，使工程安全可靠與其造價的經濟合理有機地結合起來。

3.3加快設計監理工作的推廣。優化設計工作的推行，僅靠政府監控還不能滿足要求，通過設計監理可打破設計單位自己控制自己的單一局面。水利主管部門應在搞好政府監理的同時，應盡快建立設計監理單位資質的審批條件，加強設計監理人才的培訓考核和注冊，制定設計監理工作的責職、收費標準等，通過行政手段來保證設計監理的廣度，為設計監理的社會化的提供條件。

3.4建立必要的設計競爭機制。為保證設計市場的公平競爭，設計經營也應采用招標投標。首先要成立合法的設計招標機構，建立相應的規章制度，對符合條件的設計項目公開進行招標。在招標時對擬建項目應有明確的功能及投資要求，對投標單位的資質信譽等方面進行嚴格的資格審查，建立健全的評標機構合理的設計評標方法，以保證設計單位公平競爭，并限制業主單位在項目設計上的隨意性。對于設計單位來說，要提高市場競爭能力，在內部管理上應把設計質量同個人效益掛鉤，改變以前設計過程中不算帳，設計完了概算見分曉的現象，由畫了算變為算著畫，并通過技術層層把關，共同控制設計過程。

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資估算與計劃、綜合財務評價、銷售預測等方面對兩種方案進行了對比分析，分析可知：自由

資金內部收益率、全部資金內部收益率及投資回收期方案1均小于方案2，方案2銷售周期與

銷售收入均優于方案1。因此，采用方案2 投資前景更加可觀。

關鍵詞：房地產項目投資方案優化

中圖分類號： F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract: This paper takes a real estate project as the background, in the original construction

investment project based on the project plan optimization, and from investment

estimating and planning, comprehensive financial evaluation, forecast and so on two

kinds of methods are compared and analyzed, the analysis: free financial internal

rate of return, all financial internal rate of return and the payback period of

investment scheme 1 is less than 2, scheme 2 of sales income and sales cycles are

better than the scheme 1 .therefore, plan 2 was more considerable investment

prospects.

Key Word: Real estate;Project investment;Scheme optimization

1工程概況

該房地產項目占地面積98.37 畝，總建筑面積約為170410 m2，戶型從88m2～297m2，外立面采用高檔外墻磚及鋁合金窗，做工考究，現代簡約，線條流暢。該項目毗鄰鐵路獨具優勢，周邊經濟繁榮，交通發達。

2建設方案

本項目開發商通過研究，把此項目定為高檔居住區，設計簡潔大方、功能經典、戶型多樣，初步方案具有經濟技術指標及戶型配比指標分別見表1～2.

總用地面積/m2 總建筑面積/ m2

住宅建筑面積/m2 公建面積/ m2 其他建筑面積m2

62247 33725 10000 21856

表1 項目經濟技術指標

表2 戶型配比指標

3

表3 優化方案經濟技術指標

表4 優化后方案戶型配比指標

4優化效益分析

為明確方案優化后的效益，本文將在以下幾個方面對原有建設方案（方案1）及優化后的建設方案（方案2）進行對比分析。

4.1 投資估算與計劃

（1）投資估算

通過對該項目周邊項目的調查及本項目的可行性研究可知，方案1 所需投資6867.44 萬元，而方案2 所需的總投資為13603.82 萬元。

（2）投資計劃

方案1 與方案2 投資計劃見表5～6。

表5 投資計劃表(方案一)

表6 投資計劃表(方案二)

按照上述投資估算結果及投資計劃，根據開發商資金情況，兩種方案均可施行.

4.2 綜合財務評價

根據相關經濟學理論計算可知，本項目方案一稅前與稅后NPV>0 ；稅前投資回收期為

10.68 月，稅后投資回收期為11.3 月，自由資金的內部收益率IRR=22.98%>IC，稅前全

部資金的內部收益率IRR=10.81%>8%；稅后全部資金的內部收益率IRR=8.72%>8%。

表8方案一銷售情況預測表

表9 方案二銷售情況預測表

方案二稅前與稅后NPV>0，自由資金稅前投資回收期為8.4 月，稅后投資回收期為8.6月，自由資金的內部收益率IRR=33.2%>IC，稅前全部資金的內部收益率IRR=26.7%> IC；稅后全部資金的內部收益率IRR=23.7%> IC。經過比較得兩方案的NPV＞0，均是可行的。而自由資金內部收益率、全部資金內部收益率及投資回收期方案一均小于方案二。

4.3 銷售預測

4.3.1銷售價格分析

筆者對本地房地產供給市場進行了具體的抽樣調查，并以不同區域和價位的房地產為調查對象，其基本情況如表：以各個樓盤的比準價格為計算基礎，采用簡單的算術平均法確定房產價格為2075.88 元/ m2，由于本工程處于地段位置、市場、環境、創新的因素，本工程預計定價2888 元/ m2。

4.3.2銷售收入預測

通過上面的分析所確定的房產價格，以及初步設計方案銷售比例可以得到銷售面積和預計銷售收入預測表8～9。通過對兩方案的銷售情況預測不難看出，方案2 銷售周期與銷售收入均優于方案1。

5結 論

通過本文對背景項目的分析可以得到以下結論：

（1）經過對原有方案規劃設計理念、交通流線、配套設施、配套設施及建筑設計及經濟技術指標的優化使得該項目更具有適用性、多樣性、協調性、歸屬性、主題性、品位化、安全性、方便性和生態性。按照方案2 進行投資，前景更可觀；

（2）經過比較得兩方案的NPV＞0，均是可行的。而自由資金內部收益率、全部資金內部收益率及投資回收期方案1 均小于方案2，方案2 銷售周期與銷售收入均優于方案1。

參考文獻：

[1]馬靈,陳潔. 房地產開發企業全過程成本控制[J]. 當代經濟(下半月),2007,(10).

[2] 宋晉杰. 對房地產項目風險管理的一些認識[J]. 天津建設科技,2007,(S1).

[3]康麗.株洲新馬物流園區項目可行性研究[D].長沙：中南大學,2005.

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中圖分類號：F406.7 文獻標識碼:C 文章編號:1004-8537(2002)06-0073-01

設計概算是設計文件的重要組成部分，是在投資估算的控制下由設計單位根據初步設計(或擴大初步設計)圖紙及說明、概算定額(或概算指標)、各項費用定額或取費標準(指標)、設備、材料預算價格等資料，編制和確定的建設項目從籌建至竣工交付使用所需全部費用的文件。采用兩階段設計的建設項目，初步設計階段必須編制設計概算；采用三階段設計的，技術設計階段必須編制修正概算。設計概算的主要作用有以下五點：

⑴.設計概算是編制建設項目投資計劃、確定和控制建設項目投資的依據。國家編制年度固定資產投資計劃，確定計劃投資總額及其構成數額，要以批準的初步設計概算為依據，沒有批準的初步設計概算的建設工程不能列入年度固定資產投資計劃。

經批準的建設項目設計總概算的投資額，是該工程建設投資的最高限額。在工程建設過程中，年度固定資產投資計劃安排，銀行撥款或貸款、施工圖設計及其預算、竣工決算等，未經按規定的程序批準，都不能突破這一限額，以確保國家固定資產投資計劃的嚴格執行和有效控制。

⑵.設計概算是簽定建設工程合同和貸款合同的依據。《中華人民共和國合同法》明確規定，建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同。合同價款的多少是以設計概算為依據的，而且總承包合同不得超過設計總概算的投資額。

設計概算是銀行撥款或貸款合同的最高限額，建設項目的全部撥款或貸款以及各單項工程的撥款或貸款的累計總額，不能超過設計概算。如果項目的投資計劃所列投資額或撥款與貸款突破設計概算時，必須查明原因后由建設單位報請上級主管部門調整或追加設計概算總投資額，凡未批準之前，銀行對其超支部分拒不撥付。

⑶.設計概算是控制施工圖設計和施工預算的依據。經批準的設計概算是建設項目投資的最高限額，設計單位必須按照批準的初步設計和總概算進行施工圖設計，施工圖預算不得突破設計概算。如確需突破時，應按規定程序報經審批。

⑷.設計概算是衡量設計方案技術經濟合理性和選擇最佳設計方案的依據，設計概算是設計方案技術經濟合理性的綜合反映，據此可以用來對不同的設計方案進行技術與經濟合理性的比較，以便選擇最佳的設計方案。

⑸.設計概算是考核建設項目投資效果的依據。通過設計概算與竣工決算對比，可以分析和考核投資效果的好壞，同時還可以驗證設計概算的準確性，有利于加強設計概算管理和建設項目的造價管理工作。

對經濟概念的再認識。其1，設計工作者首先應樹立經濟概念。在方案設計中，要注重設計方案應控制在批復的投資額以內，在滿足設計功能的前提下，合理使用建設資金。搞建設首先考慮的是投資效益，應在有效的投資范圍內，爭取獲得最大的投資效益。其2，優選設計方案應抓經濟比較。在進行設計方案時，應注重對設計方案的經濟比較，建筑師應從如何使設計方案更經濟，更合理入手，避免造成浪費。其3，目前，所有的設計評比中，沒有對工程造價進行評比。我認為應將投資效益作為評選優秀設計的一項指標，這不僅有利于促進建筑師、工程師樹立經濟概念，并對節約基本建設投資起到促進作用。

那么設計部門不編制概算是否正確，對此我有如下淺見：

⑴.隨設計圖附設計概算是國家明文規定的，從上述的設計概算作用中已經闡明。設計部門不編制概算違反了國家規定，對于設計文件來說，如果缺少了概算，將是一個不完整的設計文件。

⑵.招投標合同價是不完全造價，不能代替設計概算。目前，有些人認為概算作用不大了，預算超概算，決算超預算的現象比較嚴重。但是，這只是暫時的，是由于建筑市場不規范造成的。

⑶.入世后，更講求經濟效益，如果我們還停留在目前的階段上，勢必會在市場競爭中遭淘汰。一個工程的好壞，不能不取決于它的經濟效益，這不僅對投資者來說是最最重要的，同時也是國家引導科學消費的關鍵詞。

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3.1房地產策劃員職業功能;工作內容;技能要求;1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息;

一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研;

(二)信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;

(一)開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細;

二、房地產;3.房地產策劃師工作的要求

3.1 房地產策劃員職業功能

工作內容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調研方案完成市場調查工作

(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調研信息

一、房地產調研3.能夠收集市場信息項目市場調查研究

(二) 信息分類1.能夠對市場調研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類

1.能夠進行市場細分資料整理

(一) 開展市場2.能夠對消費者心理與行為信息匯細分調研總整理

二、房地產

3.能夠進行消費者心理與行為調查

項目定位

(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規劃信息規劃設計資料2.能夠匯總項目規劃設計資料

1.能夠對項目投資環境進行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規

產投資環境資料三、房地產

項目投資策劃

(二)房地產投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環境資料分類

2.能夠對投資科目進行分類

1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調查表

(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產 項目 整1.能夠根據項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應商的信息資與監控料

3.能夠監控廣告投放實施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現場銷售過程匯總2.能夠對現場銷售情況進行匯總

相 關 知 識

1.市場調查的作用、特點2.市場調查訪問法3.市場供求的知識4.統計數據收集知識1.調研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費者調查與分析的知識規劃設計資料分析匯總的方法1.房地產項目投資環境要素2.政策法規收集的范圍與內容3.投資估算知識

1.項目總投資構成的知識

2.地塊影響因素分析的內容與方法1.數據統計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關知識

1.廣告投放的主要形式與內容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應監控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點的相關

內容

2.銷售情況日報表的撰寫方法

3.2 助理房地產策劃師

職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識

1.市場調查的原則

2.市場調查問卷的制定方法1.項目概況調查與分析的方法2.市場宏觀調查的內容與方法3.競爭對手資料分析內容與方法4.市場需求估算方法與內容5.消費者行為的分析方法1.房地產市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規劃與建筑知識

2.設施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環境的內容

2.房地產項目投資環境的影響要素1. 房地產項目投資成本費用的構成2.投資估算方法

3.房地產相關經營稅費內容

1.房地產營銷的機會威脅分析方法2.房地產營銷環境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內容

1.能夠確定調研范圍與流程

(一) 制定市場2.能夠設計調查表和調研問卷調研計劃

3.能夠組織策劃員開展調研工作1.能夠評定調研信息，剔除誤差信

一、房地產息

2.能夠對項目概況進行分析項目市場調

查研究(二) 市場調研3.能夠對市場宏觀調查進行分析

內容分析

4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠對消費者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃

(一)制定市場

2.能夠制定項目細分參數

細分計劃

二、房地產3.能夠進行項目競爭性分析項目定位

1.能夠進行產品分類分析

(二)產品分析2.能夠進行競爭產品的分析和判別(一)分析房地1.能夠對投資環境進行分類產投資決策的影

2.能夠對投資環境要素進行分析三、房地產項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用

(二)房地產項劃

2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場消費群體的構成

(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經濟發展狀分析況和消費人群分布情況

3.能夠進行目標客戶群定位分析

1.能夠進行媒體的選擇和組合

四、房地產

項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠對廣告設計工作進行指導

4.能夠組織和實施公共宣傳現場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見表

五、房地產1.能夠收集項目周邊物業管理資料項目售后服(二) 項目物業

務和物業管管理資料準備2.能夠編繪物業管理流程示意圖理

3.能夠進行物業公司的初步篩選

1.能夠對物業管理前期介入中提出

三)確定項目物合理建議業管理合同文本

2.能夠指導編寫物業管理合同書

(三)營銷準備

1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業管理的內容與業務范圍2.物業工作流程示意圖的編制方法

1.物業管理前期介入的概念

2.物業管理合同書的編寫格式與方法

3.3 房地產策劃師職業功能

工作內容

技 能 要 求

相 關 知 識

職業功能工作內容技 能 要 求

1.能夠確定調查的主題和內容

相 關 知 識

1.市場調查的流程與方法2.市場調查組織方法

1.房地產市場分析與預測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務環境分析的內容2.商務環境分析的方法房地產市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內容與方法1.項目規劃設計的概念2.規劃設計要則

3.項目用地的功能性質分類方法1.房地產項目財務評價概述2.總成本的構成容內

3.房地產投資項目成本計算方法4.財務分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法

3.投資風險防范對策的相關知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產 項目 市

場 調查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究

3.能夠對房地產市場進行預測

(三)商務環境1.能夠針對社會、經濟狀況進行分

析分析2.能夠對法規、政策等軟環境進行

1.能夠確定市場細分的內容和目的

(一)確定目標

2.能夠進行市場現狀與趨勢分析

市場

二、房 地3.能夠對項目進行市場定位分析產 項 目

1.能夠對產品進行定位定 位

(二)項目規劃

2.能夠提出項目方案規劃

建議

3.能夠制定設計任務書

1.能夠對項目成本進行估算

(一)項目效益2.能夠對項目投資收益進行靜態與

動態評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃

1.能夠確認投資風險因素三、房 地

(二)項目風險

產 項目 投2.能夠評估投資風險

評估

資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策

1.能夠編制商業建議書

(三) 編制商業2.能夠編制預期現金流量表

計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告

4.能夠撰寫可行性報告

(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略

1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書

(二)制定銷售

2.能夠估算項目銷售推廣費用

四、房 地推廣計劃

3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產 項目 整

合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃

2.能夠制定各階段營銷控制實施方

(三)營銷管理案

3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓

4.能夠提出營銷組織構架建議

(一)售后服務1.能夠制定客戶維持與服務計劃策劃2.能夠制定公關策略(二)選擇物業1.能夠確定項目物業管理要求管理方案2.能夠選擇物業管理方案

(一)組織市場

2.能夠選擇市場調研方法

調查

3.能夠組織實施市場調研活動

1.價格形成的原理2.產品定價方法

1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構成1.售后服務技巧2.售后服務組織方法1.物業管理成本構成2.現代物業管理發展趨勢

五、房 地產 項目 售后 服務 和物 業管 理

3.4 高級房地產策劃師

職業功能工作內容技 能 要 求相 關 知 識

1.房地產項目的影響因素的內容2.市場調研目標的設計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設計的相關知識4.成本控制的方法5.財務評價的分析指標

6.財務評價中主要變量分析方法

1.能夠分析市場宏觀環境、微觀環

(一) 制定市場境對項目的影響調研策略2.能夠制定市場調研的目標

1.能夠進行項目土地價值分析

2.能夠制定市場定位策略一、房 地

產 項目 市

3.能夠審定項目功能設計方案

場 調查 研

(二)市場定位策4.能夠根據市場調研報告作出項目究

劃投資機會分析

5.能夠進行市場投資預測

6.能夠進行房地產項目財務分析

7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產品1.能夠制定產品設計方案定位2.能夠制定產品定位策略

1.能夠制定項目概念設計方案

二、房地產(二) 項目形象

2.能夠制定項目品牌策略

項目定位定位

1.產品定位的流程與內容2.產品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設計的制定方法3.項目品牌策劃的概念

(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略

(一)房地產投1.能夠制定項目投資資金來源與運

三、房地產資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策

(二)房地產投1.能夠設計項目資金籌措渠道劃

資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價方法，確定基本價

(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產

項目整合營

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營銷推廣

的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案

1.能夠制定和實施物業管理團隊組(一)物業管理機建和招聘計劃構組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃

五、房 地

產 項目 售(二)全程物業管1.能夠策劃全程物業管理概念后 服務 和理策劃2.能夠制定物業管理模式物 業管 理

1.能夠制訂物業管理綜合經營模式

(三)綜合經營模策劃式策劃2.能夠進行物業管理品牌策劃

項目價格定位的原則

1.房地產項目資本結構知識

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調整策略的相關知識

2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法

1.物業管理組織與人員架構的知識2.物業管理人員培訓計劃的制定方法1.物業管理模式的制定方法

篇6

【關鍵詞】 現金； 流轉； 內部控制

在市場經濟環境下，現金流轉內部控制的有效性影響著企業的生存和發展。本文中的現金包括：庫存現金、銀行存款和存放在金融機構的其他貨幣資金，以及企業持有的流動性強、期限短、變現風險小的現金等價物。企業現金充裕，可以及時購買必要的物資材料，支付員工薪酬、償還到期債務；若現金短缺，輕則使企業不能夠正常地生產經營，重則使企業出現生存危機。根據企業業務活動的性質，其現金流轉可分為三類：經營活動、投資活動和籌資活動的現金流轉。因此，做好企業現金流轉內部控制，對防范資金流轉風險、維護資金安全完整、提高資金使用效率、促進企業健康發展有重要意義。

一、對經營活動現金流轉內部控制的探析

（一）經營活動現金流轉內部控制的主要目標

經營活動是指購買物資、銷售產品、接受勞務、提供服務、支付稅費等與經營相關的各種交易和事項。其現金流轉的內部控制目標，首先是要維持經營現金鏈條的暢通。企業應當根據自身對現金的調度能力，在生產經營的各個環節有計劃地配置現金，在辦理采購、研發、制造、生產、加工、銷售業務的過程中合理使用現金，保持現金流轉的動態平衡。其次是要推動存貨和應收款項等流動資產的周轉速度，加快其周轉次數，減少現金在此類流動資產上的沉淀占用。加強經營活動現金流轉的內部控制，就是要保證現金流轉活動高效運行，讓現金在運轉中為企業創造利潤。最后是因經營活動現金有很強的流動性，出現差錯和舞弊的可能性相對較大，故應采取措施確保經營現金安全完整。

（二）經營活動現金流轉內部控制的關鍵環節

1.開戶環節。企業應當按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等法律法規，結合經營業務的特點和經營地點的位置，合理選擇開設基本存款賬戶、一般存款賬戶、專用存款賬戶、臨時存款賬戶和外幣存款賬戶；完善對開立銀行賬戶的管理制度，制定辦理銀行賬戶轉賬、收款、付款和結算等相關業務的內部控制流程；建立對銀行賬戶開立、使用和注銷的分級審核批準制度，使開戶環節的業務活動均在授權的范圍內進行。

2.審批環節。將現金收支審批作為關鍵環節，是為了控制現金收入和支出的不合理性。企業應建立完善現金收支的審批制度，明確各級管理人員的審批權限，規范審批程序，提高審批效率。審批制度中應確定在物資采購、固定資產采購、招待費用、辦公用品、工程結算、借款等具體經營業務辦理過程中，不同的管理人員具有的審批權限。經辦人員應在上報審批的單據上詳細說明時間、事由、金額等情況，各級管理人員在行使審批權限時應在相關的單據上簽署意見并簽名確認。

3.復核環節。嚴格地復核能夠減少企業經營活動中現金流轉舞弊和錯誤的行為。依據復核對象的不同，可將復核分為橫向復核和縱向復核。橫向復核是指平級或無上下級關系人員的相互核對，縱向復核是指上級對下級活動的復核。復核環節的關鍵控制點包括：會計人員審查經營活動現金流轉的經濟業務是否真實合法，經濟業務的原始憑證是否完整有效，經濟業務的辦理流程是否符合授權規定，會計憑證是否經制單、復核、主管、出納等人員復核蓋章。

4.用印環節。印章是顯示經濟業務審批執行進程，也是明確用印人責任的印戳。用印審批人應與印章保管人相分離，保管人不得自己隨意用印。應建立健全公章、合同章、部門章、銀行印鑒章、法人章等印章的使用審批管理制度，完善用印流程。會計人員不得一人集中保管辦理現金支付業務的全部銀行印鑒章，銀行印鑒章要與銀行空白票據分開保管，企業法人章、財務負責人章和財務專用章要分人保管。

5.收付環節。經營活動現金流轉在收付環節流入或流出，是現金收支發生錯誤和舞弊的實現環節。因此，出納在收付環節應按審核后的會計憑證進行收款和付款，向付款人開具收據，并要求收款人簽名，確保收付款業務真實，收付款金額準確。會計人員應及時登記相關賬簿，定期與出納的庫存現金核對。

6.記賬環節。記賬環節記錄了經營現金流轉在會計憑證和賬簿中的軌跡，若記賬環節出現了差錯，會導致整個會計系統的信息失真。會計人員應根據真實的經濟業務，審核相關原始單據的真實合法性后填制會計記賬憑證，并登記現金日記賬、銀行存款日記賬、明細分類賬和總分類賬。

7.對賬環節。對賬是為保證會計各類賬簿數據準確完整，對其中的數據與存在實物、現金、往來單位或個人信息數據等進行相互核對和檢查的工作。會計人員在對賬環節應關注：賬簿記錄同記賬憑證及其所附原始憑證之間的賬證核對是否相符，各種總分類賬、明細賬、日記賬之間相關數字的賬賬核對是否相符，會計賬簿記錄與會計報表有關內容之間的賬表核對是否相符，賬面結存數同財產物資、款項等實際結存數之間的賬實核對是否相符。

二、對投資活動現金流轉內部控制的探析

（一）投資活動現金流轉內部控制的主要目標

投資活動是指購建長期資產和投資及其處置不包括現金等價物在內的短期資產的經濟活動。長期資產是指固定資產、在建工程、無形資產、其他持有期限在一年或一個營業周期以上的資產。投資活動既包括金融資產投資，也包括實物資產投資。企業的投資活動應當量力而行，在現有的人力、物資、資金、管理等資源條件下合理投資，投資的項目應當符合自身發展規劃并能突出主營業務。應當謹慎從事股票、期貨、衍生金融工具等高風險投資，對其他企業股權類的投資，應充分評估投資風險，確保產生有利的協同效應，給企業帶來投資收益。

（二）投資活動現金流轉內部控制的關鍵環節

1.方案調研環節。對投資方案進行充分的調查研究，評估方案中市場、財務、技術等條件的可行性，測算方案的現金流量和項目的投資回報率及投資回收期，在不同方案中比較出其中的優先方案，評估投資方案是否與企業發展戰略相符合，投資規模、時機和方向是否與企業發展狀況相匹配。

2.方案審批環節。明確相關審批部門和人員對投資方案審批的權限、程序、方式和責任，嚴禁越權審批或未經審批就執行的投資活動。采用聯簽制度或集體決策制度，對重要的投資方案進行多人審議，通過集體決策確定最優的投資方案。

3.方案編制環節。根據確定的投資方案編制具體的投資活動現金使用計劃，評估現有的現金存量以及正常生產經營活動對現金的需求，籌集投資活動所需要的現金，編制方案各節點現金收支流轉計劃。

4.方案實施環節。依據批準的投資計劃，按進度分期及時地投放現金，嚴格控制現金支出的流量和時間，按照授權審批制度和不相容職務相分離原則，各級審批人員應嚴格對投資項目現金支出的審批，杜絕各種舞弊和失誤的行為發生，保證投資項目按計劃有序地進行，完成的進度和質量符合方案要求。對投資項目進行跟蹤分析，及時監控投資方案的進展，動態地分析和評價投資方案的實施情況。

5.資產處置環節。投資資產的處置必須經過企業董事會或其他決策機構的批準，且應聘請審計、評估、法律等專業機構，依據擬處置資產當前的市場價格和成新度，以及變現可能帶來的凈現金流量，客觀評估擬處置資產的現行價值，確定有利于企業的資產處置方案。

三、對籌資活動現金流轉內部控制的探析

（一）籌資活動現金流轉內部控制的主要目標

籌資活動是指通過金融機構或金融市場，運用引入投資者資金、發行股票、發行債券、商業本票、銀行借款、商業信用、融資租賃等籌資方式籌集現金的活動。一般情況下，應付賬款、應付票據等屬于正常經營活動，不屬于籌資活動，籌資活動會導致企業資本及債務結構和規模發生變化。籌資活動現金流轉應對不同的籌資方案進行可行性論證，通過比較確定最優方案，制定具體計劃，力求籌資成本最低，保證籌資活動現金流轉及時、合理、安全、高效。

（二）籌資活動現金流轉內部控制的關鍵環節

1.方案調研環節。評估籌資方案的可行性，審核方案是否符合企業的發展戰略，籌資規模是否合適。評估籌資方案的經濟性，審核籌資活動成本是否最低，資產與負債的結構是否恰當，籌資發生的成本與取得的收益是否配比。評估籌資方案面臨的風險，分析風險有哪些，風險大小是否適當、可控，是否與收益匹配。

2.方案審批環節。對經過調研充分論證的多項籌資方案，嚴格按照企業授權審批制度進行審批，擇優確定其中的方案。在大額的籌資方案審批過程中應當實行聯簽制度或集體審議制度，保證籌資方案決策的正確性和科學性。

3.方案編制環節。根據當前國內國外的經濟與市場環境，擬定多項具體的籌資編制方案，計算比較不同方案中的資金成本和籌資金額，確定最優的籌資方案和籌資額，現金管理部門據此編制每一分解步驟的籌資計劃和完成的時間節點目標。

4.方案實施環節。籌資方案的實施應當嚴格按照經企業決策機構批準的方案進行，通過與籌資合作各方簽訂書面協議的形式，明確各自的責任、權力和利益，確保方案實施后能夠實現預定的各項目標。

5.方案評價環節。對籌資活動現金流轉進行檢查，要求相關部門嚴格按照批準的用途或預算支出現金。保管好發行股票、債券，通過金融機構貸款等籌資活動的相關原始單據。對實施完畢的籌資方案進行分析，計算出該方案的成本和收益并與當初的計劃目標比對，客觀評價方案的執行情況，提出相應的獎懲建議。

四、對加強企業現金流轉內部控制的思考

（一）加強制度建設

企業各項生產經營管理活動現金流轉的有序進行離不開制度保障，制度建設應根據《會計法》等國家法律法規，結合實際情況，建立完善經營活動、投資活動、籌資活動等各環節現金收支審批權限等內部控制制度，相關的內控制度主要涉及現金收支流轉活動的權限、復核、審批、收付等環節。制度建設應持續改進，不斷清理、修訂、健全現有的內控制度，使制度體系更加合理完善。

（二）完善內控流程

對現金流轉活動實施內部控制，實際上是控制企業的現金收支業務活動。應當根據現金流轉活動的業務流程，將各環節各步驟的工作程序和內容落實到具體的部門和人員，有針對性地制定相關的現金流轉活動內控流程。在實際情況下，企業的生產經營活動和現金流轉活動是密切關聯在一起的，現金流轉活動內控流程的設計，必須與經營活動的業務流程相匹配，這樣才能使現金內控流程更加優化。

（三）嚴格制度執行

制度本身是不會發揮作用的，制度的生命力在于嚴格執行。不論多完善的現金流轉內部控制制度，如果不認真執行，經營風險仍然難以規避。因此，必須采取有力措施，確保制度的貫徹執行。首先，應廣泛開展各項制度的學習宣貫活動，讓全體員工了解熟悉制度，營造自覺遵守并執行制度的氛圍。其次，應細化制度執行情況的檢查和考核工作，考核結果與部門或人員的收入績效掛鉤，確保各項制度的執行落到實處。

【參考文獻】

［1］ 企業會計準則［S］. 財會［2006］ 號.

［2］ 企業內部控制基本規范［S］.財會［2008］7號.

篇7

引言

我國工程建設項目中，概算超估算、預算超概算、結算超預算的“三超”現象較為普遍，導致建設成本不斷增加，投資難以控制。如何將投入的資金在項目中合理的分配，使其能以最經濟的方式獲得最大的經濟效益和社會效益，這就是工程造價控制要解決的問題，工程設計階段是工程項目建設進入實施階段的開始，它對項目的質量、工期和成本控制起著決定性的作用。設計階段在整個工程建設中的重要性和目前我國設計管理的現狀表明，加強對設計管理的理論和方法的研究不僅具有理論上的價值，而且更具有現實意義。限額設計按照批準的設計務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，使各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

1　設計階段造價控制重要性

工程設計是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是處理技術與經濟的關鍵性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。由于設計階段是項目要實施而未實施階段，調整、改動都比較容易，為了避免不必要的修改，減少設計變更造成的工程造價的增加，應該把在沒用開工之前，把好設計關。根據我國目前的實際情況，建設項目的設計階段分三個階段：即“方案設計階段”、“初步設計階段”、“施工圖設計階段”。在設計階段，通過設計使項目的規模、標準、功能、結構、組成、構造等各方面都確定下來，從而也確定了它的基本工程價值。隨著階段性設計工作的進展，工程項目構成姿態一步步地明確，可以優化的空間越來越小，優化的限制條件卻越來越多，各階段性工作對工程造價的影響逐步下降。設計在技術上是否可行、工藝是否先進、經濟是否合理、設備是否配套、結構是否安全可靠等，都將決定著工程項目建成后的安全、造價、使用價值和功能。設計管理是建設項目全過程管理的重要組成部分，對整個項目的造價控制、質量控制和進度控制起著關鍵性作用，是將建設項目各要素置于事前控制的必要途徑，因此，加強設計階段造價控制方法的研究就變得非常迫切和重要。

2　限額設計在設計階段的實施步驟

限額設計的控制對象是影響工程設計的投資的項目。在設計階段對項目進行投資分解和工程量控制是實行限額設計的最有效途徑和主要方法，通過層層限額設計來實現對項目投資限額的動態控制與管理。實施限額設計的第一步是合理確定限額設計總值。由于可行性研究報告是確定總投資額的重要依據，所以，應以經過批準的投資估算作為限額設計總值。在實施限額設計過程中，則依據縱向和橫向兩方面的手段加以控制。在設計過程中工程造價控制理論及方法縱向控制即從可行性研究、初步勘察、初步設計、詳細勘察、技術設計直到施工圖和設計變更整個過程中，將限額設計貫穿到整個設計階段，而在每一階段又貫穿于各專業的每一道工序，步步為營，層層控制，改變和克服各個環節相互脫節的現象，最終保證限額設計目標的實現。

設計階段限額設計方法可以按照以下步驟來進行：

2.1　合理確定設計限額總值

項目建議書或可行性報告的投資估算，是控制工程造價的重要依據和前提因此，設計階段投資控制中應嚴把設計限額總值這一關。具體應注意以下幾方面：

2.1.1　在投資估算中實事求是的反映設計內容。隨著投資主體多元化格局的形成，企業越來越多地成為投資主體，為爭上項目而人為壓低投資估算或故意漏項少算的現象有所增加。設計單位是可行性研究或設計任務書的重要決策者和參與者，因此，設計單位應充分認識到估算工的重要性，尊重科學、尊重實際、維護投資估算的嚴肅性。

2.1.2　提高投資估算的質量，保證投資估算的準確度

由于工程條件和資料的不同，投資估算的準確度可能波動較大，但無論如應該滿足其準確度的要求。各主管部門應結合各專業特點，對建設項目設計任書的深度從技術、經濟兩方面科學論證設計方案，合理考慮影響工程造價的動因素，切實編好投資估算，認真審查投資估算。

2.2　運用價值工程進行設計限額的分配

通過價值工程的功能分析，對建設項目各組成部分的功能加以量化，確定出其功能評價系數，以此作為設計限額分配時供參考的技術參數，從而最終求出分配到各專業、各單位工程的設計限額值。該方法的目的是使分配到各組成部分的成本比例與其功能的重要程度所比例相近，即V=F／C=I，從而更大程度地達到項目各組成部分投資比例的合性。由于直接按功能評價系數確定的成本比例是建立在全壽命周期費用基礎上的，即該成本中包含了建造成本和后期運營成本，因此還不能直接按功能目標成本比例來分配設計限額。這樣，就需要分析類似工程的經驗數據將功能目標成本中的運營成本因素扣除，最后得到項目各組成部分占總造價的比例，設計限額總值就按照該比例進行分配。

2.3　繪制施工圖和編制、審查施工圖預算工程建設項目中，依照合同要求，在繪制施工圖和編制、審查施工圖預算過程，各專業施工圖設計說明書，主要技術經濟指標，總平面設計，豎向設計，交通組織，各專業平面圖、立面圖、剖面圖、系統圖、詳圖，計算書，施工圖預算。在進行限額設計方案時，首先應審核投資估算技術經濟分析是否超過投資限額，對不合理之處進行方案設計修改，同時，對投資估算與投資目標逐項比較修正投資估算，以檢查有無偏差，并分析投資偏差原因。在次基礎上提出改進意見改進設計方案。當改進設計方案認可后，再次審核改進后的設計，進行方案和投資估算，重新作投資估算，以確定投資目標調整方案，提出投資目標。直到按調整方案，分解投資目標，最終確定資金支出計劃編制資金支出計劃控制總進度計劃。

篇8

關鍵詞：項目前期；投資決策；設計；造價控制；方法；

中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：

1. 建設項目前期造價控制的必要性

前期階段的工作是在建設項目正式施工前，對建設項目進行全面的論證與研究，在這個階段進行工程造價控制具有十分重要的意義，它不僅可以在項目的實施前，對所面臨的風險進行研究，以最大限度地規避風險，并且還可以從技術經濟的角度對建設項目的各種方案進行科學的論證，從中選擇綜合成本最低，效益最好的方案予以實施。

影響工程造價的因素很多，在工程項目的整個實施過程中，各建設階段對工程造價的影響程度也是不同的，從圖1可以看出，工程決策階段和初步設計階段對于工程造價的影響和決定是重大的，占到了80%以上的比例，忽視前期的造價控制勢必對對工程造價產生較大影響。

圖1 各階段對投資影響程度分析圖

2.項目前期造價控制存在的問題

2.1市場的調查分析工作不足

在項目建設的過程中需要投入大量資金，面臨著極大的投資風險。因此對于市場細致的調查和研究是開發前期階段的重要組成部分，這樣可以最大限度的避免風險，節約造價。但是當前多數單位對于市場情況的調研，并未引起足夠的重視與投入足夠資金和精力，開發項目投資決策的依據并非是全面、準確的市場調查，而更多的是依靠領導的感覺與片面的市場了解，這樣往往導致項目建成后市場定位不準確，項目建成后運營虧損。

2.2機制不健全

一方面，投資決策階段對于獲取資金的各種方案并未進行認真的計算與比較，還是在沿襲以前在計劃經濟模式下，投資主要靠國家的指導思想，對于資金成本與資金結構的分析計算不夠充分，也并未以此為依據進行方案的選擇與判斷。因此在項目的決策階段并未健全的把控機制，導致所選擇的方案可能并非是綜合資金成本最低的方案，或是最優方案。

另一方面，現行設計體制上的協調與監督機制的不健全。經濟技術人員與設計人員不能緊密結合，概預算人員與設計人員在方案優化方面并無健全的機制實行對接，而缺乏必要的工作協調，使得設計概算超標現象頻繁發生。

3.建設項目前期造價控制的主要方法

3.1項目決策階段的控制方法

3.1.1做好可行性研究報告

采取可行性研究報告估算投資包干辦法，建立估算投資的風險機制，克服編制單位在編制可行性研究報告時有意隱瞞或回避等現象，實事求是地進行估算投資。支出超過估算的風險由項目的承建單位自行承擔；為提高可行性研究估算投資的準確性，在可行性研究階段，對各比選方案的重點工程進簡易初測，提高估算投資的準確性，起到控制工程造價的作用。

3.1.2全面細致編制投資估算

在整個投資決策過程中，依據現有的資料和一定的方法，對建設項目的投資數額進行的估算。在此基礎上研究是否建設，因此資估算要保證必要的準確性，如果誤差太大，必將導致決策的失誤。準確、全面地估算建設項目的工程造價，是項目可行性研究乃至整個建設項目投資決策階段造價管理的重要任務。

3.1.3建立財務評價指標體系

財務評價是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發行的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，據以判別項目的財務可行性，它是項目可行性研究的核心內容，其評價結論是項目取舍的重要決策依據。

3.1.4科學選優

立項批準之后，需要在可行性研究的基礎上，對擬建項目的多個解決方案進行全面的技術經濟論證、評價和優選。目前，通常的做法是采用專家論證和招投標方式，力求客觀、準確地匯集與項目執行有關的基本數據資料，請有經驗的專家根據規定的條件對各種技術方案進行評價，從正反兩個方面提出意見，為決策者選擇及實施方案提供多方面的建議。

3.2設計階段的控制方法

3.2.1 做好方案優化

優化設計方案是設計階段重要步驟，是控制造價的一種有效方法。其目的是論證擬采用的方案技術上是否可行、功能上是否滿足需要、經濟上是否合理、使用上是否安全。如重慶萬開高速公路原方案經估算投資27. 4447億元，進行方案優化后估算投資24. 1639億元，比原方案節約投資3. 281億元。

3.2.2 堅持技術與經濟相結合

技術與經濟相結合是控制投資的有效手段之一。在工程設計過程中把技術與經濟有機結合起來，設計人員和工程造價人員密切配合，對實現同一個功能的多個設計方案，要通過技術比較、經濟分析和效果評價，擇優選出技術先進、經濟合理、安全可行、便于施工的方案，在投資最少的情況下，實現必要的功能，防止片面強調技術上的可行性，任意提高安全系數和設計標準，不考慮經濟合理性而造成的投資浪費，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系。

3.2.3審查設計概算和施工圖預算

審查設計概算和施工圖預算，防止任意擴大投資規模和出現缺項、漏項的現象。對項目的工程量、工料機價格、費用計取及編制依據的合法性、時效性、適用范圍等各方面進行審核，嚴格控制初步設計和施工圖設計的不合理變更，確保概預算的準確可靠。

3.2.4采用并行設計的造價控制模式

并行工程的實質就是集成地、并行地設計產品及其各部分和相關各種過程的一種系統方法。這種方法要求各專業設計人員與其他人員一起共同工作，在設計一開始就考慮產品整個生命周期中從概念形成到產品報廢處理的所有因素，包括質量、成本、進度計劃和用戶的要求。因此，將造價控制工作貫穿于整個設計過程，就要求推行新的設計工作模式，即并行設計的工作模式，使得概預算的被動計算為積極參與設計活動，在不延長設計周期的前提下達到造價控制的目的。

4.結語

本文主要從建設項目前期造價控制的現狀著手，分析和研究建設項目前期造價控制的方法，為企業快速做出投資決策提供科學的依據。因篇幅及水平有限，只提出建設項目前期階段造價控制的重要性和造價控制的方法，因此對于前期階段的造價控制研究將會不斷發展進步和完善，我們將不斷探索、追求。

參考文獻：

[1] 王振強.英國工程造價管理[M].天津:南開大學出版社,2002.

[2] 李京.淺析工程建設前期階段的造價控制[J].管理科學,2005.

[3] 張智均主編.工程項目管理[M].北京:機械工業出版社,2004.

篇9

作為第一家登陸納斯達克的中國公司，CDC有限公司（納斯達克:china）在互聯網的大潮中經歷了大起大落。自從2002年收購鉑金(中國)有限公司后，成立了中華網軟件集團有限公司，其軟件業務走上一條收購擴充的快速發展道路。4月25日，改頭換面后的CDC軟件（中華網軟件集團有限公司）一改其一貫低調的風格，特地召開媒體見面會，高調公布其中國戰略。

CDC軟件公司2005年營收額為2.018億美元，大部分來自海外，國內市場的份額只有1000萬美元左右。CDC軟件迫切希望在中國的市場份額有更快的增長。為此，CDC軟件正式公布了特許經營合作伙伴計劃，將在2006年底之前對合作伙伴進行總金額2000萬美元專項投資。“特許經營合作伙伴計劃是適應中國市場快速發展的關鍵良策。”CDC軟件（中華網軟件集團公司）亞太區高級副總裁Richard Thomas如是說。CDC軟件將在中國、東歐、中東、南美、印度等高增長地區選擇合作伙伴，通過直接現金投資、權益投資、各種信貸投資以及綜合投資方式，根據合作的實際情況向目標合作伙伴進行投資。這些投資將被用作幫助合作伙伴，通過擴展的市場營銷和銷售計劃來增長公司業務并且加速產品本地化。目前，CDC軟件公司已經確定了對一些現有合作伙伴投資的初步方案，預計三個月之內將對外公布。

Richard Thomas還宣布啟動一項軟件服務工程。CDC軟件自2006年7月起將為國內用戶提供“軟件即服務”（SaaS）模式的企業管理軟件應用。CDC軟件將通過CDC公司的另一個子公司中華網科技公司提供的框架，為其企業管理軟件應用提供在線服務。該模式采用類似于訂購的方式，用戶只需非常低的前期投入費用。Richard Thomas相信，這種前期投入成本低、容易實施、維護成本也非常低的方案，對國內市場無疑具有很大的吸引力。目前，這個花費了5年多的時間建立起的這個網絡，已覆蓋全國30個省4個自治區，并在所有的主要城市安裝了服務器。

其實CDC軟件這種為用戶提供企業應用解決方案的托管服務在國外已有成熟應用。CDC軟件的Pivotal MarketFirst市場自動化解決方案為許多北美用戶提供托管式解決方案。CDC軟件還為食品及消費品公司Ghirardelli巧克力、See’s糖果等提供供應鏈（SCM）托管解決方案。在中國CDC軟件提供的托管式服務將從人力資源管理應用開始。

CDC軟件通過并購，把國外的一些先進的管理軟件引進到國內，而后進行本地化開發。CDC軟件今年將繼續擴大中國研發中心的規模。除了目前在上海的全球軟件研發中心，CDC軟件計劃在西安、成都或南京再建立另外一個研發中心，中國研發中心的員工由目前的200人增加到2008年的1000人。

篇10

一、韓國PPP立法與修訂進程

公私基礎設施投資管理中心（PIMAC）作為1998年韓國PPP法案第23-1條設定的PPP主管機關，最初名為“韓國私人基礎設施投資中心”，（PrivateInfrastructureInvestmentCenterofKorea,PICOK），全面負責本國公私合作（PPP）制度的具體實施事宜。隨后，根據新出臺的“PPP法案”，該中心更名為“韓國公私基礎設施投資管理中心”（PublicandPrivateInfrastructureInvestmentManagementCenterofKorea，PIMAC），成為該國戰略與發展部下轄的全面統籌公私合作基礎設施投資的公共組織。2在公私合作（PPP）專門立法出臺前，韓國相關部門主要依據綜合性法律規范調整社會資本進入公共領域的相關事宜。但是，綜合性法律規范對社會資本與政府合作提供公共基礎設施的保障作用并不明顯，導致社會資本進入公共產品與服務供給體系的興趣不高。1994年，韓國出臺了首部PPP法案——《促進私人資本參與社會間接資本投資法》（ActonPromotionofPrivateCapitalintoSocialOverheadCapitalInvestment.ActNo.4773）。該法案的頒布，標志著諸如《高速公路法》（TollRoadAct）、《鐵路建設法》（RailroadConstructionAct）、港口法（HarborAct）等綜合立法不再適用于PPP項目。《促進私人資本參與社會間接資本投資法》對公私合作（PPP）制度的適用情形、社會資本準入程序、投資回報機制、公共采購等事宜進行了詳細規定；1998年，該法經過修訂后被更名為《基礎設施公私伙伴關系法》（ActonPrivateInvestmentInInfrastructure,ActNo.5624），增加了效力優先要件，并放寬了社會資本進入公共領域的限制；2005年，韓國對該法案進行再次修改，將其更名為《民間參與基礎設施法》（ActonPrivateParticipationinInfrastructure,ActNo.7386），進一步拓寬了公私合作（PPP）制度的適用范圍。具體而言，韓國PPP初期項目主要集中在交通基礎設施領域，但在2005年PPP法案修改之后，PPP項目的潛在規模已經覆蓋到所有與人們日常生活緊密相關的基礎設施，例如,學校、醫療設備、文娛和體育中心以及公共住房。1依據PPP法案及其執行條例，PPP項目符合條件的基礎設施類型有16個領域共計48種。

二、韓國PPP立法框架

通過多年的PPP立法實踐，韓國已經形成了一套完整的公私合作PPP立法框架，我們稱之為“齒輪傳動結構”。具體而言，韓國總結PPP運行中的經驗教訓，于2011年由戰略與財政部（MinistryofStrategyandFinance）制定《公私合作PPP項目基本計劃》（BasicPlanforPublic-PrivatePartnershipProjects，No.2011-60），下文簡稱《基本計劃》。這一政策文件將之前PPP相關法案和政府相關部門政令中的精華盡收其中，它一方面將原來散見于法律、法規、政令等剛性制度中的核心事項集中于一處，另一方面也強化了各制度間的互補與融合。同時，該政策可以運用其靈活性的特點，調整因實更而產生的不合理因素，并將變更情勢通過該政策的內部結構傳導到行政部門的令狀中，由其先對法律中的執行部分做部門修改和補充，而后通過立法機構對相關法律中的實質問題做出修正，從而形成一整套高效的PPP立法模式。1《基本計劃》（BPPPP）中所集合的剛性制度主要包括《基礎設施公私合作法案》（ActonPPPinInfrastructure）、《基礎設施公私合作法案的執行令》（總統令）（EnforcementDecreeoftheActonPPP）、《特許經營協議中的BTO標準》（BTOStandardConcessionAgreement）、《公共財政中的BTO標準》（BTOStandardFinancialModel）。此外，依據基礎設施具體門類、與《基礎設施公私合作法案》相關聯的法案和金融機構三類標準，《基本計劃》（BPPPP）還整合了眾多的法律，具體法律2如下表所示：

三、韓國PPP立法的主要內容——以《公私合作PPP項目基本計劃》為線索

如前所述，韓國PPP立法模式以財政部制定的《公私合作PPP項目基本計劃》（BPPPP）為核心，即以政策的調整帶動法律的不斷完善。而《基本計劃》的主要內容實集諸法精髓之大成。因此，我們將以《基本計劃》所涉及的主要內容為分析框架，力求覆蓋韓國PPP立法中的主要制度。1《基本計劃》（BPPPP）的制度框架依據PPP項目的不同特征構建而成。依據發起者的類別不同，《基本計劃》（BPPPP）將PPP項目主要分為兩種類型，分別為“政府公開招標項目”（SolicitedProjects）和“企業自提項目”（UnsolicitedProjects）。前者“政府公開招標項目”是指由政府發現潛在的PPP項目并且主動尋找特許經營者，后者“企業自提項目”是指企業可以向政府提議開發那些有較高市場需求卻因為政府預算限制而被擱置的項目。2《基本計劃》（BPPPP）中對PPP實施的流程做出詳細規定，具體內容如下表所示：韓國1994年出臺的《促進私人資本參與社會間接資本投資法》明確規定，PPP模式下包括BTO、BOT和BOO三種模式，并規定交通、供水等與國計民生相關的10個非經營性重要領域必須采用BTO模式，對燃氣、公交等18個經營性強的領域可以使用BOT或BOO模式。這種限制導致韓國PPP項目推進困難。1998年修改后的《基礎設施公私伙伴關系法》廢除了在某些領域強制使用BTO模式的規定；2005年再次修改的《民間參與基礎設施法》開始引入BTL模式。此后，韓國的PPP項目逐漸增加。在BTL（Build-Transfer-Lease）項目中，社會資本方的投資回報主要依賴于政府的公共財政予以支付。在項目完成之后，公共基礎設施的所有權將轉移至政府。社會資本方在項目存續期間負責全過程運營，并依據公共產業與服務具體績效從政府處獲得報酬（租金和執行成本）。1BTL（BuildTransfer-Lease）模式主要適用于學校、住房、污水管道等非經營性項目。對于社會資本方而言，項目風險較低，回報率也相對較低。BTL項目的具體流程如表2所示：

（一）公開招標（SolicitedProjects）與企業自提（UnsolicitedProjects）項目認定。《基本計劃》（BPPPP）第1章第5條分3款1對公開招標項目的認定做出了基礎性規定：（1）原則上，如果主管機關認為，運用PPP模式實施一項對國家政策貫徹有重要意義的工程會提升效率，那么該機關應當預先制定計劃，并以公開招標的形式開展該項目；（2）公開招標項目應當滿足PPP項目的一般要件。另外，還應滿足如下特殊要件：第一，該項目應在《基礎設施公私合作法案》（ActonPPPinInfrastructure）第2條第1款和《基礎設施公私合作法案的執行令》（總統令）（EnforcementDecreeof_theActonPPP）第1和第2條列舉的設施條目范疇內；第二，該項目應遵守與基礎設施相關的中長期計劃和中央政府投資項目的優先命令；（3）如果主管機關在項目可行性預研階段發現該項目有實施傳統政府公共財政型項目的可能，該機關應運用PPP項目的物有所值預先檢測方式審查該項目是否可以公開招標項目形式開展。《基本計劃》（BPPPP）第1章第6條2對企業自提項目的認定要件做出概括性闡述。依照《基礎設施公私合作法案》（ActonPPPinInfrastructure）第9條，企業自提項目應由私人部門提出申請，主管機關根據《法案》第4和第5條的規定以及公私基礎設施投資管理中心（PIMAC）的審查意見對該申請進行認定，以決定是否應以PPP項目模式實施。在認定PPP項目時，主管機關還應考慮以下要件：第一，主管機關應進行成本/收益分析，以確保國家經濟平穩運行的有效性；第二，私人部門的方案或私人部門主動融資方案（PFI）與傳統政府公共財政型項目相比，應起到減輕政府負擔和提升公共服務質量的作用。因PPP項目總成本涉及到私人部門與公共部門的比值以確定是否物有所值（VFM），所以通常情況下，項目成本總量不能變更，但也有例外。《基礎設施公私合作法案的執行令》（總統令）（EnforcementDecreeoftheActonPPP）第22條第2款3對該例外事項做出規定：因專管機關要求、有關法案、下位法規或不可抗力而使得項目計劃發生改變，從而對項目總成本不得不做出變更。但這種變更應遵循兩個原則：一是與特許協議執行時建筑成本的變更無關的其他成本的溯及既往的變更須禁止；二是成本增加和減少的依據應事先在特許協議中載明。此外，對特許經營權人的補償方式可采用調整用戶使用費或政府財政支持的形式。

（二）BTL與BTO（PPP）項目的選取。主管關機依據《基本計劃》（BPPPP）第4和第5條規定，將項目認定為PPP項目后，如果想進一步選擇BTL模式，還應考慮如下要件：第一，遵守法令。《基礎設施公私合作法案》（ActonPPPinInfrastructure）第2條第1款1和《基礎設施公私合作法案的執行令》（總統令）（EnforcementDecreeoftheActonPPP）第1條和第2條2所列事項以及中央和地方政府以通過公共財政投資的公共建設項目，均必須為社會公眾提供公共產品和服務；第二，經濟與金融上的適應性（公共部門比值的具體化）。與傳統公共財政型項目相比，通過采用私人部門的創新力與效率，能夠提升項目內設施的質量與安全性，提升公共服務質量，減少在項目全壽命期內所生成的總成本，并在項目按時完工后，使私人部門能取得回報。所以，項目全壽命期內的總成本中，項目的運營與維護成本應占據很高的比例，從而，通過整合設計、建設、運營和維護等環節，PPP項目能生成高效率。如果一個項目很難從設施用戶處收取使用費或僅有用戶所交的使用費無法彌補項目投資成本，但可以通過將公共建設補貼中的部分以補給成本項的方式恢復投資，那么該項目應以BTL模式運行。第二，PPP項目中的各項設施應具有物理上的可分性，才能有獨立管理和核算的可能；第三，項目應具備急需性。在該項目中，某一設施因財務狀態出現問題而被拖延，但該項目的收益很可觀且設施的擴建又是社會公眾所急需的，那么追加投資就顯得尤為重要。如果該項目雖由私人部門投資建成，但項目竣工后，設施的所有權需轉移至中央政府或地方政府，那么該項目也應采用BTL模式。此外，主管機關還應審查私人部門對項目的準備情況及能否于本年內在公共財政最高限額范圍內開工，相關行政許可證及批文是否進展順利以及對環境投訴的解決機制等事項，從而綜合考量該項目是否適合采用BTL模式。BTL的回報率中，政府付費占核心地位，但政府付費的額度也不是一成不變的。具體而言，主管機關應在項目運營期將實際政府付費分為兩種：一種是租金。因特許經營權人的過錯使得PPP項目中的某些設施無法獲得，失靈設施的比例越高，租金數額越少；二是運營成本的付費。主管機關應依據公共設施提供服務的質量而相應調整。BTO模式順利運行的關鍵在于公共設施使用者繳費所形成的私人部門回報率是否能達到預期效果。為此，《基本計劃》（BPPPP）給出了計算公式和相關參數。關于回報率的確定問題，應先由項目申請人就已同意PPP項目自愿提交回報率議案，主管機關在收到回報率議案后，應考察一下因素，以便確認回報率是否合理：一是國內外金融機構貸款利率；二是項目運營收益和風險分擔程度；三是以類似項目的回報率作比照。至于用戶使用費額度的確定方面，主管機關應考慮項目的總成本、合適的回報率、免費使用期、所有權的持續期間和利潤等。特許經營權人收取用戶的使用費之前，應在不遲于60個工作日內依照《基礎設施公私合作法案的執行令》（總統令）（EnforcementDecreeoftheActonPPP）第23條第2款的規定提出申請。

（三）公私部門在PPP項目中的投融資與風險分擔。在項目投資抵押資產比值方面，對于BTO公私合作PPP項目而言，特許經營權人應依據一定標準和原則為其募集資金提供抵押資產（凈產值），這些原則包括：第一，在相關公共設施的建設期，特許經營權人提供的抵押資產比率應不少于該抵押資產凈產值與為保障公共建設的質量與安全而對相關公共建立投入的成本比值的20/100。如果這一比值在15/100至20/100之間，那么可以以債券的形式對建設項目的完成情況做出替代性抵押，以達到20/100的比值，但應以5/100的替代率為限。建設期的這一抵押資產比值在項目運營期也應保持在10/100以上，抵押資產不應包括政府補貼，以制衡私人部門在管理和運營公共設施中的權利；第二，如果投資人中的金融投資機構投資額占投資總額的1/2以上，那么抵押資產比值可減少至15/100；第三，特別應強調的是，如果該項目是從傳統政府公共財政投資項目轉化而來，且政府出資額已經達到抵押資產比值的40/100，那么私人部門抵押資產比值可以下調至1/20。1對于BTL公私合作PPP項目而言，因為政府公共財政對私人部門回報率的支持，這一模式的抵押資產比值設定上會比較的靈活。具體而言，主管機關應在5/100至15/100的區間內靈活設立抵押率最小值，并規定了設定5/100最小比值的條件，即項目總成本少于10億韓元（KRW）的。以上的比值均應在特許經營協議中明確規定。在項目投資人變更方面，無論是轉讓抵押份額亦或投資人身份的變更均應預先申請，待主管機關批準后方能變更。但如下情形，主管機關對投資人變更申請不予批準：第一，因投資人變更將會讓特許經營權人的信用惡化；第二，投資人變更會導致項目的按期完工、管理和運營等方面無法實現；第三，投資人變更將會對公共利益造成損害。另外，投資人抵押的資產凈現值如果少于5/100的，須負有告知義務。2在PPP項目風險的合理分擔方面，《基本計劃》（BPPPP）對項目風險的合理分擔問題進行詳細的規定，包括風險分擔與轉移的一般原則、投資風險分配體系、投資風險分配與恢復的程序、BTL項目中利潤率變化風險分擔、公共部門請求買下公共設施的權利、提前終止項目的救濟措施及補償金數額確定問題。具體內容包括：（1）風險分擔與轉移的一般原則。涉及PPP項目實施的各種風險應依據公共部門過錯、特許經營權人過錯及不可抗力等依據對風險類型化。因上述原因所劃分的具體各類風險和風險分擔情況，應在考慮國內外類似PPP項目、風險管理的難易程度及風險分擔的公平與否在特許經營協議中做出規定，風險分擔比例應具有可計算性。此外，可預測風險應以保險的方式進行風險轉嫁，其他保外風險應區分項目建設期和項目運營期，由項目參與各方分擔，特許經營協議應對項目風險做出明細規定。當然，溯及既往的損失不能歸入風險分擔范疇內，即是說，不能獲得補償。（2）投資風險分配體系。如果項目實際收入小于預估值，那么私人部門的項目風險就會產生。即是說，用戶繳費等收入不能滿足風險分擔方案的比例，主管機關應酌情予以補償，但不足部分不應少于項目總成本比例的1.1，如果少于該比例的50/100，則不能申請補償。如果項目實際收入大于預估值，那么公共部門的項目風險就會產生。此時，超過部分應由公共部門回收，并規定了兩種回收方式、計算公式和相應的參數與權重。（3）投資風險分配與恢復的程序。原則上，投資風險分配方案應依據每個會計年度金融狀態決定，但特許經營協議各方可以對相關的事項進行協商以統一意見。特許經營協議應對投資風險額度超過部分予以恢復的內容加以明細規定。（4）BTL項目中利潤率變化風險分擔。因金融市場的變化，主管機關應對風險分擔的額度進行調整和變更。具體分擔方式等事項見表3。（5）公共部門請求買下公共設施的權利。如果因自然災害和不可抗力等因素使得PPP項目的建設、管理或運營無法實現，可復原公共基礎設施的特許經營權人可依據《基礎設施公私合作法案》（ActonPPPinInfrastructure）第59條和《基礎設施公私合作法案的執行令》（總統令）（EnforcementDecreeof_theActonPPP）第39條和第40條要求中央政府和地方政府購買項目，包括附屬項目。

（四）PPP項目的實施流程——公共招標（SolicitedProjects）與企業自提（UnsolicitedProjects）。公共招標（SolicitedProjects）PPP項目的實施流程分為6個階段，分別為合格項目的認定、方案要求的簡述與公示、項目計劃的遞交、計劃的評估與審議、特許協議的授予與特許經營權人的認定、項目實施計劃的批準、執行與竣工。3第1階段包括項目可行性預研、對有政府公共財政型項目潛質的工程的物有所值預審、正式項目可行性分析、合格PPP項目的認定；第2階段包括公私基礎設施投資管理中心（PIMAC）的審議、方案要求的內容、方案要求的公示、特許協議草案的附加、私人部門依據要求對方案的修改；第3階段包括計劃提案人的確定、計劃內容應陳述的事項、項目申請人的構成（身為項目投資人的金融機構不能發出擔保信）；第4階段包括事前資格審查（目的、審查標準內容及其他審查事項）、項目計劃的評估、評估要素的構成、評估與標準權重的分配與誤差率、項目計劃評估的公共部門偏好、潛在特許經營權人的確認與公告；第5階段包括特許經營權人的確定、特許協議的主要條款、協商、專家的使用、公私基礎設施投資管理中心（PIMAC）審議的啟動條件和忽略情形、戰略與財政部預先咨詢程序的啟動條件、全項目成本的審議與忽略程序、特許協議的執行；第6階段包括項目計劃的實施標準、項目竣工的確認。4非公共招標（SolicitedProjects）PPP項目的實施流程分為6個階段，分別為項目方案的遞交、項目方案內容的審議與項目認定、備用案的要求、對初始提案人和項目方案的偏好、特許協議的執行與特許權人的認定、公開招標項目細節修改程序的應用。

（五）BTL（PPP）模式實施的流程。BTL（PPP）項目實施的實施流程分為6個階段，分別為項目計劃的制定和可行性分析、項目計劃的公示、項目計劃的評估與潛在特許經營權人的認定、特許協議的執行、實施計劃的批準與工程的開始、公開招標項目細節的修改。1主管機關認定一個PPP項目是否適合BTL（PPP）模式，應先對項目進行可行性預備研究。具體而言，如果一個PPP項目總成本不少于500億韓元（KRW），且其中的300億韓元屬于國庫撥款，那么主管機關應依據《國家財政法案》（TheNationalFinanceAct）第38條和國家戰略與財政部制定的《國家財政法案執行法令》（TheEnforcementDecreeofTheNationalFinanceAct）第13條2的規定，進行可行性預備研究。然后，主管機關應依據公私基礎設施投資管理中心（PIMAC）出版的BTL（PPP）項目物有所值測試和可行性分析指引（DetailedGuidelineforVFMTestforBTOofPPPProjects）的相關規定3，對所有捆綁項目進行可行性分析。對于捆綁項目而言，將小型工程聚合成中型或大型項目，充分發揮項目規模化經濟效應，為實現公共建設的公共性目標服務。一般情況下，BTL模式更適合復雜性項目的實施，所謂復雜項目是指項目涉及多個公共部門聯合制定項目計劃的情形，如果項目涉及本地的公共利益，還應將復雜項目計劃向地方政府通報。本地政府應盡快組建項目理事會，《基本計劃》（BPPPP）對理事會的組成人員和標準化協議框架草案做出明細規定。在主管機關審議私人部門遞交的項目計劃后，財政部應進一步審查主管機關上呈的方案要求，確定總投資最高限度和各項設施投資限額，預留準備金以應對未知變數。預留的準備金應以投資最高限額總額的20/100為限。在BTL模式中，選取潛在特許經營權人的主要目的之一，在于縮短公共部門和私人部門的協商時間。如果潛在特許經營權人故意拖延協商時間，將承擔由此產生的不利后果。項目分包人變更后，原項目審批文件仍然有效。此外，韓國政府還對PPP項目在政府財政、收費與稅負、財政規定的寬松適用、土地征收的協助、私人部門方案預備期所花費用的補償等方面給予方方面面的扶持。

四、PPP協議的法律性質——以《韓國BTO項目標準化特許經營協議草案》為標準

不同的部門法所調整的對象是不同的，合同各方所享有的權利、承擔的義務也不盡相同。PPP協議法律性質的合理定位不僅有利于合作雙方事后糾紛的解決，提高私營部門參與公共項目建設的積極性，對項目本身的長久成功運行也具有至關重要的意義。

五、總結