導語：如何才能寫好一篇關于房產贈與的法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]房產繼承；贈與；強制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強制公證才能順利辦理繼承房產和贈與房產登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環節，節省了辦理公證的費用，但并不是說所有的房產繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發糾紛的房產繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機構辦理房產繼承、贈與的相關事項公證。機關辦理繼承房產等事項的公證。與原來的登記工作規范相比，現在新規范不但壓縮了辦理時限，還免去了登報、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應了國家“放管服”等相關政策的要求。以前如果房產證丟失，當事人必須去登報，必須拿著登報聲明才可以辦理相關業務。而以后不需要登報聲明丟失，只要在規定的網站上刊發丟失聲明即可。

1房產繼承、贈與強制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據

我國繼承法規條率、物權法規條率和房地產管理法規條例中都沒有涉及房產繼承、贈與強制公證的條款。我國的繼承法規并沒有將房產繼承、贈與行為作為房產繼承登記的前提條件。對于房產繼承和贈與的主要根據所有權人所設立的遺囑作為參考標準，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準，沒有的以最終的遺囑為準。顯然在我國物權法規中并沒有將房產繼承、贈與強制公證作為一個必要條件。從公證法規的角度分析。雖然法規將繼承作為一項需要公證的重要內容，但是需要公證內容主要涉及法律、法規、政府規定的應該公證的內容，由此可以看出該項法規中的規定只是公證機構的一個業務范圍，并不具備強制執行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務。從物權法規和城市房地產管理法規內容分析，均沒有對房產繼承、贈與強制公證的相關規定，因此，房產繼承、贈與強制公證不符合我國現有法律依據，是一種不符合規范制度，需要盡快廢除。

12房產繼承、贈與強制公證不符合我國的立法原則

2016年1月1日之前，我國的房產繼承、贈與要求強制公證，房屋所有權繼承人和贈與當事人必須到房地產管理機構辦理房產所有權轉換手續，房產的當事人設立遺囑處理自己的房產需要對遺囑進行公證。房產當事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機構出具遺囑公證書，遺囑繼承權產權公證書以及房產的產權證等證書到當地的房產部門辦理相應的房產產權轉化手續，而新修訂的物權法規、房產管理法規、土地登記法規以及房屋登記法規等法律條款都沒有對房產繼承、贈與要求強制公證進行規定和特殊說明，新法律和20世紀90年代出臺的聯合通知中房產繼承、贈與要求強制公證等要求相悖，需要及時將房產繼承、贈與要求強制公證這項條款廢除。此外，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了公民的基本權利。自愿原則是我國民法法規中的基本條款，而物權法規和繼承法規是我國民事法規體系的基本法律，而公證法規是對各種法律行文、文書的真實性和科學性的公證，由此可以看出，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了居民的基本權利。

2房產繼承、贈與不再要求強制公證

21房產繼承可以不用辦理公證

《不動產登記操作規范（試 行）》中最重要的一項規定就是不做公證也可以進行繼承（受遺贈）不動產的登記，公證只是申請人的一個可選項，申請人可以自行選擇是否公證。這一規定既是《不動a登記暫行條例》相關規定落實的具體措施，也是一項探索性的措施，更是一項便民舉措。按照這一規定，申請人在繼承或者受遺贈不動產時，有權選擇公證或者直接申請按照有關規定進行核驗和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權益及其財產安全，不要求必須公證并不等于不進行相應的審查核驗，為此市規劃國土委專門出臺了《不動產登記操作規范（試 行）》實施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進行了統一的規范。也就是說，按照現行不動產登記政策規定，繼承、受遺贈取得不動產權利辦理不動產登記的，繼承權公證文書不再作為必須提交的申請材料。

22不公證可節省費用

有很多經濟領域的研究人員一直認為，房地產繼承、贈與不再進行強制性公正，體現了對給公證人權利的尊重。在全新的歷史時期，隨著人們對自身權利的認識逐漸加深，該項規定的出臺和實施正是符合大眾的權利要求。房產采用公正和不公正兩種模式有其各自的優勢和劣勢，傳統的公正模式已經運行了很長一段時間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經驗，但是工作效率有待進一步提升，而不公正制度實施之后，可以大大節約申請人的時間和經費。

23新規范更加注重便民服務

《不動產登記操作規范（試 行）》將一般登記業務的辦理時限統一壓縮為十個工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當日辦理，這比國家規定整整縮短了二十個工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強制公證、簡化補換證手續以及抵押權的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經公證處公證的材料或者已經生效了的法律文書。申請人提交相關文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產登記有關情況。如果還存在不能進行登記的情況，房產繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關的申請資料到房產登記機構進行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應的法定形式的，并且所要登記的不動產沒有涉及限制性資產轉移的，進入到相關材料審查檢驗環節后，根據申請人所提供的相關材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應該及時進行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進入新時期以來，國家對不動產登記的改革勢在必行。《不動產登記操作規范（試行）》和《不動產登記暫行條例實施細則》實施一年多來，眾多的當事人從中受益，特別是對房產繼承、贈與進行登記不再要求強制公證這一規定更是為當事人簡化了手續，節省了時間，更節省了費用，因此備受歡迎。不動產登記機構應不斷學習新規范和新要求，不斷地總結經驗，以適應新時期當事人對不動產登記的需要，做好不動產登記工作，更好地為當事人服務，為國家的經濟騰飛做出貢獻。

參考文獻：

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[2]陳慧娜，郭發產處分不動產遺囑應當實行強制公證[J].上海房地，2009（4）

[3]楊永華，沈潔穎強制公證制度初探[J].行政與法，2003（7）

[4]郭岳萍強制公證進入物權變動領域辨析[J].中國司法，2012（8）

[5]丁煒煒，曾遠濤關于強制公證立法的思辨[J].中國司法，2010（11）

[6]高發房屋繼承登記強制公證于法無據――從最高人民法院公報的一起案例看不動產登記程序需注意的環節[J].國土資源，2016（1）

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【關鍵詞】轉繼承；轉繼承公證；繼承公證

案情介紹：劉某于二一年十月去世，配偶孫某健在，劉某、孫某共有房屋一套，且二人共有三名成年子女，分別為劉大、劉二、劉三 ，劉大于二一二年四月去世，劉大的配偶為王先生，他們共生育四名子女（四子女均已成年），分別取名為王一、王二、王三、王四。現孫某、劉二、劉三、王一、王二、王三、王四、王先生前來本處申請辦理繼承公證，其中劉二、劉三、王一、王二、王三、王四、王先生表示放棄對上述房產的繼承，目的是將房產全部登記在孫某一人名下。

很顯然，繼承公證中繼承遺產與繼承人范圍的認定是正確承辦繼承公證的關鍵。本案中涉及本繼承與轉繼承，本繼承在法律中有明確的規定，而轉繼承的規定卻顯得過于粗疏，轉繼承性質的認定將直接導致不同的公證證明后果，對公證申請人產生不同的權利、義務影響。轉繼承公證中如何認定轉繼承的性質將成為正確承辦轉繼承公證的關鍵問題所在。本文旨在簡析不同轉繼承性質對繼承公證的影響，并在此基礎上提出自己的看法。

1 遺產份額說下的轉繼承公證

持遺產份額說的學者認為轉繼承的本質是被繼承人應得的遺產份額轉移給他的合法繼承人，轉繼承的客體是遺產份額。如有學者將轉繼承做如下定義：轉繼承是指繼承開始后，遺產分割前，繼承人尚未實際取得遺產時死亡，其應繼承份轉歸該繼承人自己的繼承人繼承的制度。[1]《繼承法》第二十五條規定：繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。《物權法》第二十九條的規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。按照遺產份額說，因為被轉繼承人生前并沒有對繼承的財產表示明確的放棄，因此對物權法第二十九條應做如下理解：不論繼承人是否辦理了繼承手續，都應當推定被轉繼承人從繼承人死亡時起就已經取得了遺產之物權，因此轉繼承的客體是遺產份額。因為遺產份額為物權，應當適用婚姻法第十七條、十八條、十九條的規定：婚姻關系存續期間，法定繼承所得屬于夫妻共同所有的規定，將被繼承人應繼承的遺產份額應為夫妻共同財產，所以具體來講發生轉繼承的客體是被繼承人應繼承遺產的份額的一半，而不是應繼承遺產份額的全部，因為其中二分之一為被轉繼承配偶按照婚姻法的規定所享有的財產。

按照該種觀點來處理上述案例，很顯然王一、王二、王三、王四、王先生要放棄繼承的財產是劉大應繼承的房產份額的一半，而孫某作為劉大的母親對劉大遺留的遺產享有繼承權，這樣劉大遺留的應得房產份額的一半就都由孫某繼承。劉二、劉三對劉某遺留的遺產也即房產的一半也放棄繼承，由于孫某也是劉某的法定第一順序繼承人，孫某對該遺產也有繼承權，因此到目前為止，該房產有兩個權利人（此時不論這兩個權利人享有的財產份額到底是多少）――孫某、王某，也就是說要達到該套房產通過繼承手續全部由孫某繼承的目的根本不可能實現。因為王某作為劉大的配偶因為婚姻法中關于夫妻共同財產的規定已經取得了劉大應繼承遺產的份額的一半，要達到上述目的，必須由王某再申請辦理贈與公證，將其因婚姻法規定所取得的對該房產的份額贈與給孫某。

從上述案例中按照繼承遺產份額說我們不難得出，存在轉繼承的繼承公證中，要達到遺產全部由被繼承人健在的第一順序繼承人繼承的目的，至少需要兩種不同的公證：繼承公證和贈與公證。因為被轉繼承人的配偶已經基于繼承法、婚姻法的規定先天性的享有一定遺產份額，被轉繼承的配偶不但要明確放棄被轉繼承人繼承應得的遺產份額，還要贈與自己基于繼承法、婚姻法的規定先天性的享有的被轉繼承人繼承財產的一半份額。

2 繼承權學說下的轉繼承公證

持遺產繼承權說的學者援引最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第52條的規定：繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產分割前死亡的，其繼承遺產的權利轉移給他的合法繼承人之規定，將被轉繼承的客體界定為繼承權，意見第五十二條的規定是目前為止我國關于轉繼承制度唯一的成文規定，正如有些學者所言：轉繼承的實質，只是繼承權利的轉移。[2]因此轉繼承只是繼承遺產權利的轉移，處理此類案件時不應將被繼承人應繼承的遺產份額視為同夫妻的共同財產。[3]

按照該學說觀點來處理上述案例會產生如下結果：劉大對劉某遺留的財產享有的繼承權由她的法定第一順序繼承人也就是王一、王二、王三、王四、王先生、孫某來行使，結合本案具體情況，王一、王二、王三、王四、王先生可以發表放棄繼承權的聲明從而將劉大遺留的繼承權全部由孫某行使，劉二、劉三也發表相應的繼承聲明，從而達到劉某遺留財產全部由孫某繼承的目的。因為劉大遺留的繼承權并不屬于夫妻共同財產，因此王某與孫某無須辦理贈與公證劉某遺留的財產就可以全部由孫某一人繼承。

綜上可以看出，對轉繼承不同性質的認定將會導致不同公證證明后果的產生，不論是從保護當事人利益的角度出發還是從公證業務風險防范出發，還是基于法律嚴謹性的考慮，筆者都認為轉繼承的性質噬待進行統一規定。但由于現階段轉繼承的概念并未上升到立法高度，僅存在于司法解釋之中，轉繼承的性質之爭并未平息。筆者認為采取繼承權說更能體現立法之目的，可以更好的保護當事人的利益。

筆者認為，在轉繼承中對于《物權法》第二十九條的理解不能斷章取義，采取狹義的文義解釋，而應結合《民法通則》、《繼承法》、《最高人民法院關于貫徹執行〈繼承法〉若干問題的意見》等相關法律法規中具體理解。首先，按照我國《民法通則》第九條的規定：公民的民事權利能力始于出生，終于死亡。按照遺產份額說，被轉繼承人根據《物權法》第二十九條的規定享有遺產的物權，那么以上述案件為例，二一二年四月劉大死亡到二一五當事人申請繼承的這段時間劉大一直都是劉某遺產的所有人，而真實的情況是被轉繼承人劉大已經死亡，不是民法主體，根本就不具有民法上規定的民事權利能力，當然也就不能享有劉某遺產的物權。顯然如果認為轉繼承的客體是遺產份額也即物權經不起推敲，與法律、法理相違背。其次，縱觀整個《繼承法》不難發現，法定繼承中繼承人資格的取得要么基于血緣關系，要么基于繼承人與被繼承人的婚姻關系，或者付出了額外的代價（如《繼承法》中規定喪偶的兒媳或女婿對被繼承人盡了主要贍養義務的），如果根據《物權法》第二十九條的規定認為被繼承的客體是物權，那么被轉繼承人的配偶會理所應當的享有被轉繼承人繼承的物權的一半，也就是說被繼承人的兒媳或女婿雖然與被繼承人沒有血緣關系、婚姻關系、也沒有付出額外的代價，他們仍然可以繼承被繼承人的財產。筆者認為這種做法是對被繼承人配偶權益的過度保護，而對一部分人權益的過度保護會造成對另部分人權益的侵害，將被轉繼承的客體界定為繼承權，將是否繼承的權利轉移給被轉繼承人的繼承人，這樣既可以解決遺產的繼承問題，又可以公平的保護涉及繼承的每個當事人，也無疑是對以互諒互讓、和睦團結精神來處理繼承糾紛的更好選擇。

筆者認為結合《繼承法》、《最高院關于貫徹執行〈繼承法〉若干問題的意見》等法律、司法解釋，《物權法》第二十九條可以做如下理解：繼承人是否取得繼承財產的物權取決于繼承人對繼承權的表達，即遺產分割時繼承人是否主張繼承權還是自愿放棄繼承權來決定：放棄繼承權的，視為自始為取得無權，主張繼承權的，取得的時間追溯到繼承發生時；相應的將被轉繼承的客體界定為繼承權，由被轉繼承人的繼承人來行使是否繼承被繼承人的遺產的權利。這樣一方面能解決被繼承的客體界定為物權的漏洞，另一方面能更好的保護各方繼承人的利益，體現繼承法互諒互讓、和睦團結的精神。

綜上所述，不論是從法理分析還是從最高人民法院出臺的司法解釋亦或是司法部律師公證工作指導司下發的繼承類要素式公證書，將轉繼承的客體界定為繼承權都更為科學。但迄今為止，關于轉繼承的明確規定并沒有上升到立法高度，學界對于它的性質仍然爭論不休，司法界也沒有統一的處理原則，從而導致現實中同類案件采用不同學說產生的證明結果大相徑庭的現象。在法律沒有明確規定的情況下，不論采用何種學說來處理轉繼承案例都會存在不同程度的風險。因此不論是從法理的嚴謹性還是從防范職業風險的角度出發，這個問題都噬需解決。筆者認為必須通過立法的形式明確轉繼承的性質。繼承是導致物權變動的重要方式，且繼承問題基本是每個家庭都會遇到的問題。轉繼承性質的明確規定對于保護公民合法的繼承權利、減少家庭糾紛、促進家庭和睦具有不可替代的作用。轉繼承的性質之所以一直糾纏不清，法律規定的缺失具有不可推卸的責任。我們期待國家相應的立法機關盡快出臺相應的法律法規，讓這場沒有硝煙的戰爭盡快平息。

【參考文獻】

[1]李雙元，溫世揚，主編.比較民法學[M].武漢大學出版社，1998，11：1056.

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在登記實務中，各地的房屋登記機構在辦理轉移業務時，通常都會要求轉讓方提供其已經完成內部審批或者許可處置的要件，例如：有限公司的股東會、董事會決議、機關事業單位的國資批復、集體企業或者組織的集體成員大會、村民大會決議，有時還要求提供企業章程、股東身份證明等。對這些處置權證明文件，登記時如果不予收取，會不會給登記部門帶來不利影響？本文從以下幾個方面進行分析。

一、從房屋登記部門的行政行為方面分析

《物權法》第10條規定，國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。《房屋登記辦法》第2條規定，本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

首先，從以上的法條我們可以得出，房屋登記是一種行政行為，既然是行政行為，則自然會有如何落實行政法也就是依法行政的問題。那什么才是依法行政呢，舉個簡單的例子，工商部門不能給房屋發放所有權證，因為這個權利是法律授權給房屋登記部門了，而不是工商部門，行政行為必須在法律授予范圍內進行，工商部門出具這個證明就違法了，所以才有那句經典的名言：法無明文授權不可為。

其次，是在《房屋登記辦法》、《房屋登記技術規程》等法律依據中，轉移類的業務，除了企業自主清算的有要求提供股東大會、職代會決議，其他的我們都找不到可以收取相關申請人證明其有權轉讓房屋的材料的明確依據。業內通常收取依據的解釋是根據《房屋登記辦法》最后一條“其他必要材料”這個兜底性條款。筆者認為，登記機構不能濫用兜底條款，其使用時需要有其他法律法規的依據和授權，不能盲目擴大。如在轉移登記中，通常都會收取契稅完稅證明，雖然其在《房屋登記辦法》中并未明文要求收取，但是其法律依據在于《契稅暫行條例》第11條，納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。這就是兜底性條款應用的典型例子，因為法律法規另外賦予了登記部門權限。

而如果沒有類似《契稅暫行條例》這樣授權性條款的，無論是從行政法的原則還是從法律法規的具體性規定來看，登記機構要求申請人在辦理房屋轉移登記時提供其有權處置的證明材料就有超越法律權限的問題。

二、從申請人方面分析

簡化手續后，許多人認為沒有經過相關部門批準辦理的登記，可能導致登記無效。

首先，分析一下申請人無授權的轉讓行為的效力。沒有經過授權許可的轉讓行為，是否必然無效呢？從《合同法》第52條關于無效合同的規定來看，前面四款主要是侵害國家和公共利益的才無效，在這里著重分析第5款違反法律、行政法規的強制性規定。在法律體系中，“強制性規定”分兩種，一種是效力性強制性規定，一種是管理性強制規定。效力性規范指法律及行政法規明確規定違反了這些禁止性規定將導致合同無效或者合同不成立的規范；或者是法律及行政法規雖然沒有明確規定違反這些禁止性規范后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規范后如果使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。其一般都會涉及到標的物的違法或者限制流通，比如買賣、軍火買賣、企業資金拆借、居民購買集體土地上房屋等。管理性規范或取締性規范，指法律及行政法規沒有明確規定違反此類規范將導致合同無效或者不成立，而且違反此類規范后如果使合同繼續有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規范。《合同法司法解釋二》第14條和《合同法》第52條規定的“強制性規定”，都是指效力性強制性規定。

以公司為例分析，《公司法》中未對企業處置房屋的權限做具體規定，實踐中，一般會要求提供公司章程來判斷應當提供董事會或者股東會決議，如果章程沒有具體規定時，都會引用《公司法》67條和105條的重大事項審批和表決原則來要求提供國資監管機構或者股東會決議。《關于國有企業辦理抵押貸款若干問題的批復》中規定：“企業以財產作抵押向金融機構借款屬于法人財產權范圍內的自主行為，國有資產管理部門不應越權干預，也無法逐一審查具體融資決策的正誤得失，更不能承擔任何連帶責任”。可以看出，企業的自主行為國資部門基本不干預，這也與目前我國對國企等采用寬泛式管理精神相一致。在相關法律中，皆沒有規定如果沒有提交該審批或者決議，合同會歸于無效。由此我們可以初步判斷即使沒有獲得許可，申請人提供處置房屋的行為也不一定無效。

其次，根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第8條，當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。由此可見，民事法律關系的效力問題不是行政訴訟的事由，只是民事法律關系的無效不能導致登記違法。也就是說，即使需要相關部門批準的，未經批準也并不一定導致合同無效。

而且，所謂的合同無效也并不必然導致登記行為的無效。《物權法》第106條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：1.受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；2.以合理的價格轉讓；3.轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。對于處置房屋的企業來說，只要其申請的形式合法，要件齊全如申請表、買賣合同上公章都齊全，對于登記部門和房屋所有權的承受方來說，都會認為其是合法轉讓的。而且從以上規定也可以看出，對于善意取得所有權的只要是符合法律規定的，即是合法有效的，且賠償責任應當由無權處分人承擔。

從以上分析可以看出，申請人處置此類房產有無權限，主要由申請人自己把握，而不是登記部門進行審核。

三、從法律后果和救濟途徑方面分析

首先，從申請人內部審批的責任來分析，《公司法》第20條規定，公司股東應當遵守法律、行政法規和公司章程，依法行使股東權利，不得濫用股東權利損害公司或者其他股東的利益；不得濫用公司法人獨立地位和股東有限責任損害公司債權人的利益。公司股東濫用股東權利給公司或者其他股東造成損失的，應當依法承擔賠償責任。公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權人利益的，應當對公司債務承擔連帶責任。《企業國有資產法》也規定造成國有資產損失的由做出具體決定的董事、監事、高級管理人員等承擔責任。

因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的簽字，對外簽訂的房屋買賣合同都是有效的，是當事人的真實意思表示，出現其他問題，其責任的承擔應由作出具體行為的人向被侵害人承擔，與房屋登記機構無關。

其次，從登記部門自身承擔的責任來分析：《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第12條規定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。且最高院在其解讀中明確指出該條第2款規定的“登記錯誤”應當是指房屋登記機構辦理登記過程中所犯的錯誤，這種錯誤就是未盡到法定的審核職責，具體說就是登記機構的審核未達到《物權法》第12條規定的審核標準。據此可以得出，登記部門只對要件進行形式審查，而對于其真偽及是否符合內部審批規定等是沒有必要進行審查的。

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夫妻共有房產登記是指房屋權屬登記機關在受理夫妻婚姻狀況存續期間取得的房產進行權屬登記時，實行共有房產登記。

一、房屋共有的形式及夫妻共有房產權屬登記的界定

1、房屋的共有有兩種形式：按份共有與共同共有。許多人對此并不太了解，在此，有必要進行比較與區分。

按份共有與共同共有的概念

所謂房屋的按份共有（又稱分別共有），是指兩個或者兩個以上的公民或法人按照各自占有份額，分別對共同所有的房屋享有權利并承擔義務。需要明確兩點：第一，各個共有人對共有房屋按照各自份額享有所有權，其份額在共有關系產生時共有人就應當將之明確。第二，按份共有并不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權，而是共有人對共有房屋整體按各自的份額享有權利承擔義務。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權利并不僅限于共有房屋的某一部分上，而是及于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別占有兩間房屋，而是指兩個人都對這四間房屋享有權利，該權利的份額由共有人所占的份額即各半進行分配。

房屋的共同共有是指兩個或者兩個以上的公民或法人對同一房屋平等的、不分份額的享有權利和承擔義務。這種共有具有以下幾個特征：第一，共同共有的產生基于一定的共同關系，這種共同關系，或是由法律直接規定，如夫妻關系、家庭關系，或是由合同約定，如合伙合同。第二，在共同共有中，各個共有人對共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和處分的權利，每個共有人在使用房屋時都不能排斥其他共有人的使用。

2、夫妻共有房產權屬登記的界定

夫妻共同房產采用共同共有或按份共有登記都可以，修改前的《婚姻法》第十三條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，屬夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”。在該條第二款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權”。2001年修改的《婚姻法》將原第十三條設為第十七條，并增加了第十八條（財產歸一方所有的幾種情形）及第十九條，第十九條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規定”。可見，修改后的《婚姻法》對家庭財產的規定，更傾向于由當事人自行約定。也就是說當事人可以在合法、自愿的基礎上對財產進行約定。登記機關在受理此類房屋所有權登記申請時，已不能單憑是婚前財產或婚姻關系存續期間取得的財產來確定，而必須采用具體問題具體分析的方法，要根據當事人提供的合法有效憑證嚴格審查，按照相關的法律法規的規定，予以確權。

二、我國夫妻共有房產登記的現狀及弊端

現在，對屬于夫妻共同的房產，我國絕大部分市民都習慣于由一方登記產權，全國各地的登記機關一般也不強求當事人以夫妻共有的房產進行登記。只是對房屋所有權進行處分（如出賣或設定抵押）時，才依據修改前的《婚姻法》第十三條關于“夫妻婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”的規定，要求產權人的配偶作為共有人在相關的文件上簽字。

但是，這種登記方式的問題也是顯而易見的：一是按物權立法的理論，政府權屬登記機關所登記的產權人才是房屋所有權人，而不能包括配偶在內的其他人。將本屬于夫妻共有的房產登記為一方所有，就不利于保護另一方的合法權益。例如：

二是在2001年修改的《婚姻法》更進一步明確規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻間的財產問題趨于復雜，財產所有權形式多元化，不能簡單地確定為一方所有或共同所有。

因而，原來的登記方式已經不相適應，而將夫妻共有的房產按共有房產登記，能真實地反映權利狀態，這對保護房屋所有權人的合法權益，維護正常的房產交易安全，降低和減少房屋權屬登記部門的責任和風險，將發揮積極有效的作用。

三、對于夫妻共有房產登記過程中可能存在的問題進行分析和探討

㈠．夫妻婚姻關系存續期間房屋權屬登記問題

根據修改后的《婚姻法》第十七條、第十八條、十九條的規定夫妻對房產所有權有多種形式，具體可分為以下幾種：

1、共同共有。夫妻雙方不分份額地享有和行使房屋所有權，包括⑴、夫妻雙方婚姻關系存續期間，由一方或雙方購置、自建、交換的房產，以及繼承所得的房產，而且雙方沒有明確規定的。⑵、夫妻一方或雙方按遺囑或贈與合同中沒有明確規定只歸夫或妻的房產。夫妻對共同所有的房產享有平等的處理權，任何一方都不能無視他方擅自處理。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：共同所有的房屋，由共有人共同申請。因此夫妻雙方作為共有人都應到房屋權屬登記機關申請登記。

2、個人所有。包括⑴、婚前通過購置、自建、交換等方式到得的房產。⑵、遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產。此類房產，只需個人申請登記，今后，對已經登記為一方所有的房產，在轉讓或設定抵押時，只需要登記的一方簽字，不必取得對方的同意。

3、按份共有。夫妻雙方按確定份額對房產行使所有權。《婚姻法》第十九條賦予夫妻雙方可以對婚前婚后房產在不違背法律的前提下，約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是說夫妻雙方可以通過合法有效的約定來改變房產的所有權形式。《婚姻法》第十九條正是體現了我國民法中的“意思自治原則”。法律規定夫妻雙方所有的房產可以通過約定來確定所有權形式。因此，當夫妻雙方通過約定變更為一方所有時，夫妻雙方必須親自到房屋權屬登記機關簽署約定書。值得注意的是，在夫妻共有產登記中，存在著產權轉移登記問題。如本屬于夫妻共有產，現雙方書面約定歸一方所有，根據我國房地產法相關規定，必須按轉移登記辦理并征收稅費。

2、房屋權屬登記機關在受理夫妻共有產登記中的審查職責

房屋權屬登記是依當事人申請，對當事人所有的房屋狀態加以記載、予以認可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定了所登記的房屋的合法性，起公示作用，社會公眾可以通過查閱房屋登記機關登記簿的記載和頒發的房屋所有權證，了解相應的權利狀況，使之具有社會公信力。

房屋權屬登記機關的登記行為是依當事人的申請并依照法律規定進行審查，登記部門的職責在于審查申請人是否依法律提交了申請登記所需的材料，申請登記的房屋有無違反法律的禁止性規定。只要申請人提交的材料符合法律的規定，登記機關即應依法予以登記。至于申請人的民事法律關系狀態在實質上是否合法有效，則不在登記范圍之內。房屋權屬登記的特性決定了權屬登記部門依法作出登記行為時，依法只應負形式審查義務，如當事人以虛假材料申請登記的其所獲行政登記缺乏合法基礎，房屋權屬登記機關可以依據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十五條第一款之規定，以“申報不實”為由注銷其發放的房屋所有權證書。

因此，房屋權屬登記在受理夫妻共有產登記申請，特別是約定為所有權登記時，必須認真做好房屋產權審查工作，把好產權審查關。在審查中，一方面要對房屋取得的來源搞清楚。在這一點上，重點要做好內部查檔，力爭做到登記資料與原檔案資料不矛盾，盡量減少因登記機關的過失而導致出現登記差錯。總之，在市場經濟中，夫妻間房屋所有權的主體呈多元化趨勢，但只要房屋權屬登記機關認真掌握相關法律法規，就可以在所有權人的確定上做到準確無誤。

四、在辦理夫妻共有房屋所有權證過程中，針對權屬登記實踐中的問題的建議和對策的探討

辦理房屋共有權登記，共有的形式應當作為登記的一項重要內容，記載于權利憑證（房屋所有權證）中。根據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條的規定：“房屋權屬登記由權利人（申請人）申請。共有的房屋，由共有人共同申請。”可見，登記行為的前提必須是當事人的申請。因而必須使當事人在申請時，對于該項內容多加了解并重視。而在實踐中，存在的問題比較多，當事人申請共有房產登記時，普通人對共有權的兩種形式缺乏了解，更無法區分二者的不同，相當一部分人簡單的認為，所謂共同共有就是權利人平均享有份額，在申報產權的時候，不分情況都填寫成共同共有。如果登記機關完全按照當事人填寫的申請表來登記，就存在著比較大的隱患。事實上，共有的形式不同有時候對當事人的權利也會產生影響。例如，甲乙二人共同購置一套房屋，如果按照按份共有進行登記，則甲乙二人可以隨時處置屬于自己份額；如果登記成共同共有，則雙方都無權處置，必須在征得對方同意的情況下才可以將該房產進行處分。又如，在商品房的買賣中，甲與乙共同簽訂買賣契約，各出資一半購置一套房屋。其中甲有配偶丙，甲與乙無任何關系。在登記的時候，按照出資份額，那么應該是甲與丙共同占有1/2，乙獨自占有1/2。可是如果在申請時當事人籠統的注明“共同共有”，而登記成甲乙丙三人的共同共有房屋。那么，根據最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（以下簡稱《民通意見》）第九十條的有關規定，在對共同共有財產進行分割的時候，假如不能提供書面的協議，將按照等分原則處理。這時候，他們享有的份額有了很大的不同。由此可見，如果登記時當事人未考慮到這些情況，將來一旦出現矛盾，將引起不必要的糾紛，增加行政機關的工作負擔。因此，我認為在實行共有權登記方面有以下兩點建議：

第一，登記機關在受理當事人的申請時，必須向當事人詳細說明兩種共有形式的含義和區別，這種說明可以以公告的方式明示作出，或者以書面形式向當事人出示，并且其主管部門也可以借助媒體向廣大市民進行有關內容的宣傳。

第二，除夫妻共有和家庭共有等形式外，其他形式的共有不宜登記為共同共有。原因有二：其一，夫妻關系的共有是典型的共同共有，其關系受《婚姻法》的調整，根據《婚姻法》第十九條的規定，只要有夫妻雙方的書面約定，登記成任何一種共有形式都是可以的；家庭共有也是共同共有中一種特殊的形式。而其他類型的共有則不同于此。前面已經提到過，共同共有的前提是共同關系的存在，而除夫妻共有和家庭共有等形式，一般情況下，顯然不存在法理上所謂的共同關系。其二，登記為按份共有分清具體的份額有利于保護各個共有人的利益，也方便其處分各自的份額。另外，《民通意見》第八十八條提到，“對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定共同共有。”但如果產權變更的事實發生在登記前的近期內，例如最近購買的商品房或二手房，共有的份額可以根據購買房屋時各個共有人出資額的不同而加以明確，不應當屬于《民通意見》中所指的這種情況。因此我認為，在其他的共有形式下，登記成按份共有較為適宜。

五、另外，還有一些其他問題需要說明

1、對于權利人新購商品房，此類登記分以下幾種情形。

(1)、簽訂商品房買賣合同日期在領取結婚證之前，即屬于婚前財產的夫妻雙方必須親自到場填寫產權歸屬的約定書或提供公證機關的公證書。

(2)、商品房買賣合同、發票、結算單是領取結婚證前的，在產權登記時應填報婚姻狀況聲明書或雙方約定。

婚前房產雙方約定辦理夫妻共有產登記的，雙方需共同到場。例如：在收件中碰到申請婚前財產登記的情況，即訂立合同日期在領取結婚證之前，而購房發票、結算單上的日期均在領取結婚證之后，不能明確判定是婚前還是婚后財產，鑒于此，必須夫妻雙方到場填寫約定：本人于某年某月某日簽訂商品房購銷合同，并于某年某月某日與配偶申請結婚，現該房屋歸某一方所有（或雙方共同共有）。這樣手續才算比較完備。

2、關于離婚后當事人對房屋產權的若干情形

(1)、婚姻關系存續期間簽訂的合同（一直未辦產權），之后雙方離婚，產權歸于一方所有，須前妻／夫到場填寫約定并作析產處理。如：夫妻二人購買了一套商品房，一直未辦產權，后因夫妻感情破裂而離異，此套房屋是他們婚姻關系存續期間的財產，現歸女方所有，須男方約定：愿意放棄該房屋產權，歸女方所有。

(2)、離婚之后（至今未再婚）一方所購房屋，須持身份證、離婚證、離婚協議或民事判決／調解書等相關資料，并填寫婚姻狀況聲明書。另外，夫妻雙方對財產歸屬問題，必須當工作人員的面，以書面或口頭形式約定、雙方無爭議的，離婚后應按約定處理。但規避法律的除外。又如，某人結婚之后一直未辦理房產證，而目前已離婚，則須將已注銷的結婚證復印件及離婚證復印件存入收件材料，約定的填寫則視相關情況而定。有些離婚人士，他們是帶著情緒來辦理權證的，尤其是歸屬于另一方所有，須其在約定上簽字，往往會產生抵觸情緒，這就要求我們登記機關工作人員耐心講解，以處理好他們之間的產權歸屬問題。

隨著人們法律意識的不斷增強，通過我們對房地產政策法律法規的宣傳，我相信市民會對夫妻共有權登記政策不斷的認識和了解。要維護自身合法權益，就必須依法辦事，以切實保護自身利益，使房產共有權登記政策進一步完善，為今后房產檔案的無紙化管理，建立電子檔案、產籍信息網絡化等奠定基礎。

篇5

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

受贈人：_________

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

為明確雙方本次贈與不動產行為的權利義務，雙方本著誠實信用的原則，并根據有關法律法規，制訂本協議，以資共同遵守。

第一條贈與房產

贈與人將其所有的_________(寫明標的物)贈送給受贈人，其所有權證明為：_________(寫明證明贈與人所有權的證據名稱)

第二條贈與財產的狀況

名稱：_________

數量：_________

質量：_________

價值：_________

位置：_________

第三條贈與目的：_________

第四條贈與財產的交付

贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動產產權登記機關名稱)進行贈與的不動產移轉登記及轉讓手續。

第五條手續辦理

受贈人應在_________(寫明具體的期間)期限內辦理所有權轉移的手續，逾期不辦的，視為拒絕贈與。

第六條權利保證

贈與人確認本件贈與不動產土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應負責繳清。

第七條費用負擔

受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由受贈人負擔。

第八條贈與的撤銷

贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款。

第九條贈與物的交付

具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。

第十條贈與物的損毀

因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。

第十一條贈與物的瑕疵

贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。

附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。

第十二條贈與的撤銷

1、受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：

(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;

(2)對贈與人有扶養義務而不履行;

(3)不履行贈與合同約定的義務;

(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財產;

(5)_________。

2、贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。

第十三條通知

1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。

第十四條合同的變更

本合同履行期間，發生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。

第十五條合同的轉讓

除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。

第十六條不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能

或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

篇6

新不動產贈與合同范本一合同編號：_________

贈與人：_________

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

受贈人：_________

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

為明確雙方本次贈與不動產行為的權利義務，雙方本著誠實信用的原則，并根據有關法律法規，制訂本協議，以資共同遵守。

第一條　贈與財產

贈與人將其所有的_________(寫明標的物)贈送給受贈人，其所有權證明為：_________(寫明證明贈與人所有權的證據名稱)

第二條　贈與財產的狀況

名稱：_________

數量：_________

質量：_________

價值：_________

位置：_________

第三條　贈與目的：_________

第四條　贈與財產的交付

贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動產產權登記機關名稱)進行贈與的不動產移轉登記及轉讓手續。

第五條　手續辦理

受贈人應在_________(寫明具體的期間)期限內辦理所有權轉移的手續，逾期不辦的，視為拒絕贈與。

第六條　權利保證

贈與人確認本件贈與不動產土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應負責繳清。

第七條　費用負擔

受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由受贈人負擔。

第八條　贈與的撤銷

贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款。

第九條　贈與物的交付

具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。

第十條　贈與物的損毀

因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。

第十一條　贈與物的瑕疵

贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。

附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。

第十二條　贈與的撤銷

1、受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：

(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;

(2)對贈與人有扶養義務而不履行;

(3)不履行贈與合同約定的義務;

(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財產;

(5)_________。

2、贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。

第十三條　通知

1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。

第十四條　合同的變更

本合同履行期間，發生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。

第十五條　合同的轉讓

除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。

第十六條　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。

4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。

第十七條　合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第十八條　補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十九條　爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第二十條　本合同自_________日起生效。

第二十一條　本合同一式兩份，雙方各執一份。

贈與人(蓋章)：_________　受贈人(蓋章)：_________

委托人(簽字)：_________　委托人(簽字)：_________

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

_________年____月____日_________年____月____日

──────────────────────────────────

│　鑒(公)證意見：　│

││

││

││

││

│　經　辦　人：鑒(公)證機關(章)　│

││

│　年月日│

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││

│(注：除國家另有規定外，鑒(公)證實行自愿原則)│

││

──────────────────────────────────

附件：

不動產標示：

1、土地：坐落于_________市_________街_________號，面積：_________(畝/平方米)

2、建筑物：房屋_________層，面積：一樓_________(畝/平方米)，二樓_________(畝/平方米)。

新不動產贈與合同范本二贈與人(甲方)：_________________

住所：___________________________

有效證件號碼：___________________

受贈人(乙方)：_________________

住所：___________________________

有效證件號碼：___________________

甲乙雙方依照有關法律規定，經協商一致，訂立扶養贈與協議，共同遵守執行。

第一條　贈與標的物：

甲方將自己擁有的位于___________市___________區___________ 街(路)___________號，建筑面積為___________平方米房屋自愿贈與給乙方。

第二條　乙方應按約定履行扶養甲方的義務，否則不動產所有權不發生轉移。

第三條　若乙方未按合同約定履行義務，則甲方可以撤銷贈與。

第四條　甲方對不動產負瑕疵擔保責任，若故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成乙方損失的，應當承擔損害賠償責任。

第五條　合同成立后，贈與人應將贈與的不動產所有權移轉登記與乙方。

第六條　自合同生效之日起，由乙方負擔與不動產標的有關的一切費用。

第七條　本合同自公證之日起生效。

第八條　本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。

甲方(簽章)：___________

乙方(簽章)：___________

簽章時間：______________

新不動產贈與合同范本三贈與人___________(以下簡稱甲方)、受贈人___________(以下簡稱乙方)雙方締結如下贈與合同：

第一條　甲方將其所有的不動產依以下各條約定贈與乙方。

第二條　甲方會同乙方于_________年________月_______日進行登記的不動產轉移登記及轉讓手續。

第三條　前條的轉讓系以現有狀況下交付乙方。而自簽約日始至_________年______月______日止，乙方可以繼受為不動產建筑物的出租人。

甲方須將前述房屋租賃合同交付予乙方。

第四條　乙方受贈不動產后，應負撫養甲方夫妻之責。

但，乙方應自不動產租賃所得租金___________元于每月前交付予甲方。

但，當甲方夫妻之一生病時、或乙方生于時，雙方可重新酌商前述但書的約定。

第五條　乙方如有下列情形之一時，甲方可撤銷本合同：

(1)無法履行前述的撫養義務時。

(2)對甲方犯下重大罪行。

第六條　乙方若因前條任一事由遭致撤銷合同時，不得將不動產轉讓，并應立即將之歸還甲方。

第七條　根據第二條所述不動產于辦理移轉登記或交付日之前損壞時，則撤銷不動產建筑物的贈與，而僅贈與土地使用權。

乙方可不支付第四條但書中的撫養費。

不動產標示：

(1)土地使用權：

坐落于___________市___________街___________號

面積：___________畝

(2)建筑物

本房屋二層

面積：一樓___________畝

二樓___________畝

上列建筑物正租賃中。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份為憑。

贈與人(甲方)：

篇7

在人民愈發重視法律的社會中，合同的地位越來越不容忽視，合同協調著人與人，人與事之間的關系。擬定合同的注意事項有許多，你確定會寫嗎?以下是小編為大家推薦的關于一些房地產認購協議書，希望能幫助到大家!

房地產認購協議書1出賣人(甲方)： 身份證：

買受人(乙方)： 身份證：

甲乙雙方就房屋買賣事宜，依據《合同法》、《物權法》等相關法律法規，并經雙方友好協商，達成如下合同條款：

一、甲方自愿將坐落于合肥市 區路 小區 號樓單元室(建筑面積平方米，產權證號)房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產證復印件及該房產位置圖)。

二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物(如有)總價款為人民幣大寫 (小寫： )。

三、乙方在簽訂本合同時，支付甲方房款 元(其中房屋總價款的20%作為定金，剩余部分作為預付款)。

四、甲方保證該房產合法、權屬清楚，不得有任何除甲方以外的第三人主張該房產的合法權利，并不得在本合同簽訂后又與其他方簽訂關于本合同所記載的房屋的買賣合同并辦理過戶手續。

五、自本合同簽訂之日起三個月內，甲方須將房屋過戶給乙方(包括房產證、土地證等證件)，如遇特殊情況，雙方協商后可延期，但延期不得超過一個月。

六、房屋的相關產權證明辦理完過戶手續后十日內，甲方應將將水、電、氣、有線電視等相關附屬設施過戶給乙方。

七、辦理房產證過戶所應繳納的稅、費均由乙方承擔，但不包含甲方房屋貸款費用，且過戶前甲方必須結清該房屋銀行剩余貸款。

八、雙方約定，自本合同簽訂之日起三日內，甲方即將該房屋交由乙方占有使用，同時，甲方須將水、電、氣、有線電視等附屬設施的費用結清。

九、違約責任：甲乙雙方應自本合同簽訂之日起，嚴格履行本合同，不得違約。如甲方違約，則須雙倍返還乙方已付定金，同時返還乙方所支付的預付款，乙方違約，則甲方有權沒收乙方所付定金。

十、雙方約定其他事項：

十一、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可以合同附件形式另行約定，約定條款與本合同具有同等效力。

十二、本合同履行中如發生爭議，雙方應通過協商解決，協商解決不成，可向合肥市瑤海區人民法院起訴。

十三、本合同正本一式三份，甲方執一份，乙方執一份，房地產管理部門一份自雙方簽字之日起生效。

甲方： 乙方：

電話： 電話：

年 月 日 年 月 日

房地產認購協議書2甲方：

乙方：

依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規之規定，買賣雙方本著平等、自愿、協商一致的原則，就房屋買賣有關事項，達成如下協議：

1、乙方購買甲方合法擁有的座落在___鎮___小區___號樓___單元___室，建筑面積為___平方米的房產一套。

2、雙方議定上述房產出售價格為人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。

3、甲方于20

年 月 日收到乙方定金人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。(另附收據)

4、甲方負責為乙方辦理房屋過戶手續，(契稅完稅憑證、房產過戶證明、房屋所有權證書等)，辦理手續時間不得超過半年，否則按甲方違約處理。

5、甲方將過戶手續辦理完成后，交于乙方認定手續齊全后，乙方一次性將房屋余款(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)交付甲方(另附收據)，甲方將房屋按時交付乙方。

6、本合同簽訂后，雙方不得違約，如有一方違約，則付給對方違約金人民幣___萬元整(小寫￥___元整)。

7、甲方保證出售房產符合國家房產的規定，并保證產權清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實有效，不含虛假內容，若有違反上述約定造成的責任由甲方承擔。

8、本合同履行過程中，如發生爭議，甲乙雙方應協商解決，解決不成時，可向有關有管轄權的人民法院起訴。

9、本合同經甲、乙雙方簽字之日起即生效。

10、本合同共2頁，一式2份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力。

甲方：_____________________乙方：_____________________

身份證號：__________________身份證號：__________________

身份證號：__________________身份證號：__________________

簽約日期：_____年___月___日簽約日期：_____年___月___日

房地產認購協議書3甲方(出售人)：_____________

乙方(認購人)：_____________

丙方(經紀機構)：___________

乙方經過了解，有意向購買甲方開發建設的________________物業(以下簡稱“該物業”)。其建筑面積___________平方米，套內建筑面積____________平方米，認購價￥____________(大寫：________)。《商品房預售許可證》號：________________。

經與甲方協商，達成以下協議：

1、甲乙雙方在簽訂本認購書時，乙方愿意支付￥_______________(大寫：____________________)給甲方作為認購該物業的訂金。

2、乙方應于本認購書簽訂后______日內(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到____________簽訂《商品房買賣合同》。

并帶上如下證件和資料：

(1)本認購書。

(2)身份證明原件和復印件。

3、訂金退還與不退還的約定。

如甲乙雙方在約定的時間內簽訂《商品房買賣合同》，訂金抵作購房價款。如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣合同》的時間內，甲方已將物業另售他人，甲方應雙倍返還乙方已付訂金。如乙方在約定的時間內不前來協商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業另售他人。如甲乙雙方在約定的時間內，對《商品房買賣合同》的條文未能協商一致的，甲方應將訂金退還乙方，甲方可將該物業另售他人。

4、甲乙雙方如需變更本協議內容，應協商一致，并簽訂書面補充協議。

5、乙方如對所購物業了解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。

6、甲方如委托房地產經紀機構銷售的，經紀機構應作為丙方在本認購書上簽章。

本認購書一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。

甲方(簽章)：____________

乙方(簽章)：____________

丙方(簽章)：____________

簽訂日期：___年___月____日

房地產認購協議書4購買方(甲方)：

方(乙方)：

經甲乙雙方協商，自愿達成如下協議：

一、甲方經過對珠海市 (建筑面積 m2，其中附屬面積 m2)的詳細考察，確定購買該房屋，并全權委托乙方購宜。

二、乙方甲方購買該房屋的單價為 元/ m2，實付房款(小寫) 元，(大寫) 拾 萬 仟 佰 拾 元(含傭金，不含交易稅費及按揭費用)。

三、簽訂本合同時，甲方即付認購金 元，并于 年 月 日前來辦理按揭申請手續和交清首期房款 元。否則按甲方棄權處理，并不得要回認購金。

四、甲方要求乙方擔保并向銀行申請二手樓宇按揭服務，要求借款金額為 元，還款期限為 年(以銀行實際批核為準)。

五、甲方須如實填寫按揭申請材料交由乙方遞交按揭銀行，若銀行同意按甲方申請的按揭事項，甲方必須及時到銀行辦理按揭手續，并簽訂《房地產買賣契約》，同時繳納過戶時政府規定應由買方交納的稅費以及按揭借款之評估費、保險費、抵押登記費、律師費、公證費。

六、若甲方不供房款超過三個月，乙方有權協助按揭銀行處分該房屋。

七、若發生下列情形之一時，乙方須將認購金扣除評估費和總房款的0。5%的手續費后二個工作日內退還甲方。

A、按揭銀行不同意為該房屋的交易提供按揭服務;

B、按揭銀行同意提供借款的額度或年限，低于甲方要求的借款額度或年限而導致該房屋實際不能成交。

八、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，簽名或蓋章即時生效，均具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

房地產認購協議書5甲方：

乙方：

現就甲方借用乙方名義購宜，在平等、自愿的基礎上，經充分協商達成如下協議，望共同遵守：

一、甲方借用乙方名義購買的房屋位于

二、上述房屋的買賣合同以乙方名義簽訂后交由甲方持有和保管，以后關于該房屋取得的一切手續、資料包括但不限于房產證、土地使用證、完稅證明、交款憑證等均由甲方持有和保管。

三、甲方保證乙方因代為甲方購買該房屋產生的購房款及還貸、中介費、抵押費、保證金、稅收等一切費用均由甲方承擔，乙方不承擔任何費用，該房屋的所有權也歸甲方完全所有。甲方享有該房屋的占有、使用、收益及處分的權利，乙方對受甲方委托購買的房屋無權行使甲方享有的前述權利，亦不得對受甲方委托購買的房屋進行侵占、破壞、轉讓、出租、抵押及贈與等。

四、甲方如需在取得該房屋的房產證前轉讓該房屋，乙方應當協助甲方辦理更名手續。如因房屋質量問題及房屋買賣合同問題而導致訴訟，乙方應配合甲方辦理相關訴訟程序，所有涉及轉讓及維護該房屋的相關費用均由甲方承擔。

五、甲方如不需在取得該房屋的房產證前轉讓該房屋，那么房屋產權證暫辦至乙方名下，產權證由甲方保管。待甲方需要辦理過戶手續時按照甲方的指示過戶到甲方或甲方指定的其他人名下。

六、該房屋交付時由甲方收房;甲方對該房屋進行的裝修及在該房屋內添置的所有家具、家電及所有物品等均由甲方所有。

七、乙方為合法夫妻關系，乙方已經對該協議進行了充分了解，甲方只是借用乙方的名義購買房屋，該房屋的所有權益與乙方無任何關系，并保證乙方的利害關系人不得就該房屋主張任何權益。

八、如因乙方替甲方購買該房屋，乙方再行購買其他房屋時額外支付的費用由甲方替其承擔。

九、本協議如需要補充，另行協商達成的協議與本協議具有相同的法律效力。

十、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份;本協議自雙方簽字或按印之日起生效。

甲方：

篇8

作者簡介：李潔媚，中國地質大學（武漢）。

建筑物區分所有權是與房屋所有權登記相關的一種單獨所有權類型，它的獨立性與完整性體現在包含專有權、共有權與管理權三項權利內容。對于專有權這種排他性的權力，在現行的房屋登記簿與房產證上可以得到登記上的保障。而對于共有權的客體共有部分則存在缺乏明確劃分標準、缺少登記規定等問題。在2015年全面推行不動產統一登記的大形勢下，筆者將就共有部分登記相關規定進行研究討論。

一、共有部分登記范圍的認定

（一）法律規定中的問題

在我國現行的法律法規中，缺乏對共有部分登記的專門規定。在建筑物所有權證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分攤的公用面積，與套內面積一起構成了商品房的建筑面積，在房產證書上得到列明，以證明是業主所有權的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內部與套內居住相關的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權爭議熱點涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺等部分則缺乏法律規定的登記規則與形式。權力狀況與登記客體不匹配，在現行的不動產登記模式下，共有權無法得到保障。

在對這一部分的登記展開研究前，要對建筑組區分所有權的共有具體部分進行明確。這是開展登記研究的前提與重要環節。

在對這一范圍的認定上，一般存在三種模式，一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結合式。我國《物權法》中采用的就是第三種，排除的方法。規定建筑物內除住宅、經營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規定了：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”；第七十三條補充規定了道路、綠地、公共設施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導的模式造成了對共有部分認定的模糊，只是一般性籠統的規定，而且在實踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設施”全部認為是業主共有就是不合理的，如已被租賃或認購的公共服務設施建筑就不能籠統的被確定為業主共有。因此，在2009年出臺的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對《物權法》的不足進行彌補，對專有部分概念定義為具有構造上的獨立性、利用上的獨立性、能夠登記成為特定業主所有權的客體。并對共有部分做出了一些列舉式的補充。此外，涉及到區分所有權登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規章。但這樣的登記規則只是原則性的規定，對于具體劃分和如何登記都沒有涉及。

時至今日，我國立法中仍未提供對共有部分的認定要件，認定標準也不能最終確定，單純通過增加列舉項難以適應新發展，實踐中的合理區分也無法實現。可見在我國現有法律法規上，共有部分的認定、登記仍然存在很大的空白。

（二）共有部分的區分標準不明

在對共有部分的登記進行討論前，從理論上上進行認定是前提。如前文所述，共有部分普遍通過對專有部分的“排他”來認定。這種“非此即彼”的籠統界定方式，反映出了對區分共有的不重視。也在實務中帶來很多爭議。

二、實踐中的特殊共有部分登記

對于電梯、公共道路和樓梯間這一類共同使用性顯著的共有部分，實踐中爭議較少。現實中糾紛頻發，認定模糊且讓所有權人常常感到權利受損的共有部分，如車庫、屋頂平臺、會所、小區綠地等的歸屬往往是認定以及登記的難點。本文將以車庫與小區會所涉及到的共有部分登記進行單獨的分析。

（一）車位車庫

《物權法》的七十四條中有做出相關規定。規定車庫應首先滿足業主的需要，并區分為專有的車庫與共有的車庫兩類。前者包括通過買賣歸個人所有和開發商所有，后者就是我們需要討論的共有的車位車庫。現實在這些共有的停車位存在開發商占用、侵占原有停車位進行建設的問題，使得業主因停車難問題與物業、開發商產生摩擦。

為了維護這一共有權，首先需要明確，未經買賣登記、不屬于開放商保有的、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位是區分所有權的共有部分。所以房地產開發商不享有對共有車庫車位的處分權力，否則就違反了規劃用地許可文件、建設工程規劃許可文件和購房合同的相關約定，涉及違約和侵權。其次，《物權法》中只做出了滿足業主優先使用權的規定，在不動產統一登記下可以將這一所有權進行確認，將小區全部業主登記為權力主體，于登記簿上列明共有車庫車位的面積、四至。對共有車位所有權的登記，有利于業主進一步維護除使用權外的收益權與管理權，限制物業開發商對共有部分的任意處分。

（二）會所

小區會所是近些年開發商為了促進銷售，規劃在小區公共面積內，為業主提供餐廳、酒吧、游泳館等有償服務的場所。但在實際運營中，一般被相關公司租用。對于會所的權屬，我國的法律法規及規章中均未作出明確規定，所以主要爭議點在于，會所是否屬于《房屋登記辦法》中規定的“屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房”。 會所是否屬于共有部分的歸屬，應當分情況區分。會所是作為單獨建筑進行報建設時，所有權由房地產開發企業保留，當小區會所作為獨立不動產權進行登記時，開放商有權決定其轉讓、使用、出售，在房地產登記機構核發房地產權證時，需要有對“會所”的特別注釋與標記；但在建設審批時，如果確定了該會所是建筑區劃內的公共配套場所，根據《房屋登記辦法》的規定則所有權歸屬全體業主，要以共有部分進行登記，雖然不發放房地產權證書，但可以在不動產登記薄上進行相關記載。開發商不得出售，收益也歸于全體業主。 （三）屋頂平臺

屋頂平臺一般是歸業主共有，即使沒有合同約定，也因其事關業主基本利益與共有構造而推定為業主共有。作為建筑物的天然部分，一般不具備登記條件。

然而屋頂平臺存在依照專有部分來進行登記的情形。根據《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，建筑區劃內符合條件的房屋、車位、攤位等特定空間是可以認定為專有部分的。將屋頂平臺與頂層進行搭售，符合了房屋建筑規劃與簽訂了買賣合同后，這一部分就具有了專屬性。

而對于實踐中出現的占用公共屋頂，修建個人使用的“空中樓閣”是對共有權的侵害，是違反法律法規的侵權行為。也可以依照相鄰關系來進行調整。

三、建筑區分共有的登記程序

根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑物區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記。由此可見，房產開發商是共有部分申請初始登記的主體。但在實踐中，開發商在進行建設審批時，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區分所有權的共有部分得不到確認，建筑區劃內對共有部分的原始規劃，可能會因后期的審批產生較大改變。實踐案例中，業主常常發現，開發商事先承諾的公園綠地在后期建設中建成了新的住宅樓，當業主進行維權時，開發商卻出示規劃管理部門批準的建設工程規劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。

根據《暫行條例》的規定，初始登記時需要提交相應的材料并進行審查。因此，為了保護業主的共有權，在房屋所有權初始登記時，就應該強調對共有部分登記的重視。在房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，登記機構就應要求其提供依法屬于業主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權利歸屬等證明文件。保證在該建筑區劃內接下來的開發建設與預售中規劃一致。確保共有部分權利的完整性。

此外《房屋登記辦法》第十九條規定，房屋所有權初始登記時，房屋登記機構應當實地查看。根據《暫行條例》第十八條的規定，要求對受理的不動產登記進行查驗，包含界址、空間面積、位置等。第十九條第一款也指出，對房屋建筑物、構筑物所有權的首次登記，登記機構可以進行實地查看。參考房屋所有權登記，區分所有權的共有部分登記在進行完善時，也應該增加實地查看這一部分。

除了登記階段的保護。在建筑物申請建設工程規劃許可時，就應當列明建筑區劃內公共場所、公用設施和物業服務用房的具體范圍。對商品房銷售許可行政審批環節也應該加大對列明建筑物區分所有權的重視，同樣的，房地產管理部門批準商品房預售許可時也應要求建設單位提交列明屬于業主共有的公共場所、公用設施、公共道路等共有部分以及開發商將具有營利性的公共場所處置（出售、贈與或留作自用）的文件，使得預售方案不只是開發商與銷售方的一紙口頭承諾或廣告宣傳手段，要求其能產生切實的法律上的、行政上的效力。公共場所、公用設施等共有部分的具體范圍，經過審批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改變公共建筑空間、公共場所設施原先規劃的功能與位置。同時建筑物開發商在與業主簽訂《商品房買賣合同》時也要載明上述內容的條款。保障所有權人在就公共部分進行維權時有理有據，也規范了房地產市場交易的開發行為。具體可從以下幾個方面對建筑區分共有部分的不動產登記進行闡述。

（一）登記申請人

根據我國建設部《房屋登記辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”

據此，我國房屋所有權初始登記時，是由房地產開發商作為申請人，提起對公共區域與公共建筑物這一類建筑區分共有部分的登記。且根據《房屋管理辦法》第十二條，對于合法建造房屋進行所有權申請，可以由房產開發商單方進行。此外，根據《房屋登記簿管理試行辦法》的記載說明，建筑面積包括單體建筑的共有部分與專有部分兩類。其中單體建筑共有部分是與專有部分一并登記的，在登記簿上以建筑面積為形式量化。在進行房屋登記時，這一部分共有是依附于專有面積，申請人為當事人雙方。

這一現狀反映出我國現行的關于區分所有建筑物共有部分的登記申請是割裂開的，單體建筑內共有部分由房屋權利人申請登記，建筑區劃內其他共有部分則由房地產商申請初始登記。

（二）登記人

我國現行法規中，并未對區分所有建筑物共有部分的登記部門做出單獨規定。共有部分依附專有部分的登記，由房產部門管理。而我國目前存在的有關建筑物區分所有權登記的法律規定主要體現在建設部頒布的《房屋登記辦法》。該法第四條規定：房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。第十一條規定：申請房屋登記，申請人應當向房屋所在地的房屋登記機構提出申請，并提交申請登記材料。

“臺灣土地登記規則”第77條指出建物所有權第一次登記，除本款規定者外，準用土地總登記程序。所以共有部分的登記依照土地登記規則，由所在地的直轄市、縣（市）地政機關辦理。

實踐中建筑區分共有部分的登記機關一般為住建部門或土地部門。不動產統一登記后，多頭分散的登記將劃歸到統一部門。所以共有部分登記應與房地產登記一起歸由縣級以上統一政府辦理。

（三）登記的客體范圍

建設部頒布的《房屋登記辦法》第十條規定：“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指固有界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號）的房屋或者特定空間。”由此我們可以得出現行房屋登記的對象主要是是指房屋的專有部分。涉及到共有部分登記的是《房屋登記辦法》中三十一條中“屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房”；以及《房產測量規范》中規定的單體建筑的分攤部分（電梯井、 管道井、樓梯間、垃圾道等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房，共有外墻等）。《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條中同樣也僅僅規定了這一部分公用建筑面積。從上述現行的指導文件可看出，登記的客體是不全面且缺乏標準的。 對建筑物區分共有部分所有權的討論往往是以單體的建筑物為其存在前提，但實踐中小區中建筑區分所有權范圍又大大超過了單體建筑物區分所有權之共有權的權利內容。現有對于共有部分的登記客體局限于公攤面積，即單體建筑內部的共有部分。建筑區劃內的其他部分也應該納入登記范圍。

建筑區分共有部分的客體應包括法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。墻面、梁、屋頂等天然的共有部分，難以測量，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測算量化進行登記的一部分天然共有部分，可合并記載在登記簿。因此，需要進行登記的客體主要為法定共有部分和約定共有部分，具有獨立性的建筑部分，如公共場所、公用設施、物業服務用房、車庫、架空層等，應均在登記簿上予以單獨記載，同時與相關專有部分的登記形成關聯。有學者指出，對于沒有登記為專有部分也沒有登記為共有部分的建筑物、設備、設施，為了避免爭議，應做出為共有部分的推定。

（四）登記方式

關于共有部分在權屬登記中的缺乏，在實踐中，我們可以看出共有部分實際范圍是分為兩大類的。一類是前面所討論到的，現行登記中的公攤概念。這主要是以一幢建筑范圍內的共有部分為客體，對屬于整幢業主共有的部分。另一類是整個建筑區劃范圍內所有權人的共有部分（車庫、綠化、道路等）。兩類共有部分的所有權主體不同，若將兩類不做區分的一并登記會導致主體不明等混亂。在房地產登記的相關法律法規中，雖然做出了對建筑區分共有部分登記的規定，但缺乏相應的登記方式。共有部分的登記落實仍然存在較大空白。日、美、德在這一不動產類型上采取了一種“一體化”的登記方式。

德國《住宅所有權與長期居住權法》第七條規定：“（1）在本法第三條第一款的情形，依職權為每一份共有所有權份額編制一份專門的土地登記簿頁（住宅土地登記簿、非住宅用房所有權土地登記簿）。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權份額的專有所有權和作為對共有所有權的限制的屬于其他共有所有權份額的專有所有權權利的授予。”該登記將共有部分劃分為單獨的份額，與所屬的專有部分聯系，與專有部分一并登記。

臺灣地區“公寓大廈管理條例”第四十四條規定：“公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記。”“臺灣土地登記規則”第七十五條指出：區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記。

根據上述規定，我國臺灣地區，共有部分是分別合并登記，采取設立標示部，在標示部上列明共有權人的方式進行登記。專有部分也列明相關的共有部分。

（五）登記類型

2014年頒布的《不動產登記暫行條例》第三條，規定不動產登記包括首次登記、變更登記、轉移登記等多種類型。在區分所有建筑物權上，由于共有部分相關權利的存廢是依其所屬的專有權設立的。所以共有部分所有權需要變更時，相應的移轉、消滅、變更、權利限制等應隨其所屬的專有部分進行。《房屋登記辦法》已經規定了相關的初始登記、注銷登記、抵押登記、地役權登記、預告登記和更正登記。相對較為完善。

但對于首次登記，涉及到明晰產權。《房屋登記辦法》第三十一條，僅對一部分共有部分的初始登記進行了規定，缺乏完整性。應對區分所有建筑物的共同使用部分進行整合明確，可與其相關區分所有建筑物同時申請登記。保持專有部分與共有部分登記的一致性。

篇9

本人于2009年9月購入一套商品房，支付了首付款30萬元，并在銀行以個人名義辦理了貸款，該房屋的產權人為本人所有。2011年5月，本人與妻子小辛領取了結婚登記證，婚后仍由本人歸還房屋貸款，現本人與妻子發現性格不合，經常爭吵，現雙方均同意解除婚姻關系，但我的妻子要求獲得上述房產所對應市場價格的一半。我想咨詢一下，我妻子的要求是否有法律依據？在司法實踐中對于我們這種情況又是如何處理的？

此外，我還想向王律師咨詢一下，聽說婚前買的房，只要婚姻存續一定時間（一般說是八年），就自動轉成夫妻共同財產，現在到底有沒有這種規定。謝謝！

求助人：小岑

A：小岑，你好！

根據《婚姻法司法解釋三》第十條的規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應的財產增值部分，離婚時應根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

依據上述規定，夫妻離婚對于雙方財產的分割，一般而言，有約定從約定，也就是說，夫妻雙方就夫妻共同財產或是夫妻一方的財產分割或補償有約定的，按照彼此已達成的約定辦理。若小岑你同意你妻子的要求，給予上述房產所對應市場價格的一半作為對她的補償，這不違反法律的規定。

但若雙方協議不成，訴至法院的話，就當前的司法實踐而言，人民法院一般將該房產判歸房產的產權登記一方也就是小岑的名下，對于尚未歸還的貸款也應由作為產權登記一方的小岑獨自承擔。

根據小岑的介紹，婚后該房屋的貸款仍由小岑支付，但根據《婚姻法》第十七條的規定，在夫妻雙方未對夫妻共同財產有所約定的前提下，仍屬于以夫妻共同財產還貸。

離婚時由產權登記一方的小岑對妻子進行補償。法院補償的標準一般為：以雙方婚后共同還貸支付的款項及該部分貸款所相對應該房產的增值部分為限，并根據照顧子女和女方權益的原則按一定比例進行劃分。

其次，關于婚前購房，且房屋的產權僅為購房人的前提下，只要婚姻存續八年，就自動轉成夫妻共同財產的問題，也經常有人向我咨詢。根據《婚姻法解釋一》第十九條的規定，夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。由此可見，除夫妻雙方對該財產有約定外，夫妻一方的個人財產，不因婚姻關系延續時間的長短轉化為夫妻共同財產。因此，上述說法是不正確的。

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，您好！

我的兒子和兒媳婦于2010年3月登記結婚，婚后與我和老伴同住，但由于我們與兒子兒媳的生活習慣不同，經常出現矛盾。現在我和親家商量，同意共同出資給孩子們買一套房，讓他們小夫妻倆獨立生活。但對方要求在產證上只寫我兒媳婦一個人的名字，我想咨詢一下，像這種情況，該房產是屬于他們小兩口的夫妻共同財產，還是我兒媳婦的個人財產？謝謝。

求助人： 徐先生

A：徐老先生，你好。

根據《婚姻法司法解釋三》第七條的規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

依據上述規定，若婚后由你的親家一方出資為你兒媳婦購買房屋，且產權登記在你兒媳婦名下的，視為你親家對于你兒媳婦一方的贈與，該房產應認定為你兒媳婦的個人財產。

但若按照您的介紹，是由你們兩家老人共同出資購買房屋的，除你們兩家對該房產有約定（例如，該房產確定歸誰所有）外，該房產無論登記在你兒子名下還是你兒媳婦名下，該房產均可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

但為了避免日后不必要的矛盾和糾紛，本律師建議徐老先生在支付購房款時，最好用銀行轉賬的方式，并保留相應的轉賬憑證、收條等能證明由您支付購房款的付款憑證。

Q3：王律師，您好！

我和我丈夫婚后買了一套房，并對外出租，該房屋的權利人僅寫了我丈夫一個人的名字。但他未經我允許擅自將該房屋賣予他人，并已經辦理了產權登記過戶手續，我想咨詢一下，我能否撤銷他們的房屋買賣合同，追回該房屋？

求助人：李女士

A：李女士，你好！

根據《婚姻法解釋三》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

依據上述規定，若該購房人并不知道該房屋是你和你丈夫的共同財產，且已經支付了該房產合理的對價并辦理了房屋過戶登記手續的，你再向法院主張追回該房屋，人民法院將不予支持。但是，若你丈夫擅自處分你們共同共有房屋造成你損失的，離婚時你可以向你丈夫請求賠償，該賠償請求，法院應予支持。

此外，若你丈夫有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益的行為，你也可以在你們婚姻關系存續期間，向人民法院提出分割夫妻共同財產的請求。

夫妻財產約定

《婚姻法》第十九條，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

根據《婚姻法司法解釋二》的規定，離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。

篇10

關鍵詞：小產權房 流轉 途徑

引言 近年來，隨著經濟的發展和房地產市場的跌宕起伏，在城市及其周邊近郊地區出現了小產權房購銷兩旺的現象，雖然國家屢次明令禁止城鎮居民購買小產權房，但隨著近年房價的大幅度上漲，小產權房購銷現象卻呈現出不減反增的趨勢。國家政府對于小產權房的處理辦法，目前亦沒有得到統一。可見，探尋小產權房出路，已成勢之必然。

一、小產權房概述

小產權房，又稱鄉產權，是指未經法定征地和審批等程序，由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商（以下通稱開發建設單位）聯合在集體所有的土地上開發建設的商品房。購買此房者無法取得法定機關頒發的土地使用權證書和房屋所有權證書，而是由村委會或鎮政府給購房者頒發的房屋所有權證明，俗稱小產權房。[1]小產權房是相對于大產權房而言的，所謂大產權房是指通過劃撥或轉讓的方式取得國有土地使用權后建設的并且南國家房管部門頒發合法產權證的房屋。所以，嚴格來說，小產權房其實并不是一個法定的概念，只是人們對特定社會現象的一種描述。小產權房與大產權房相比較而言，具有如下幾個特征。[2]

首先，小產權房的土地使用不合法。小產權房是由開發建設單位直接在集體所有的土地上開發建設房屋并出售給購房人，未將集體所有的土地征用為國家用地并轉變為建設用地，未辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和稅費，所建房屋因用地不符合法律規定的程序和條件，小產權房所占有的土地屬于非法用地。

其次，小產權房的開發建設程序違法。根據現行法律、行政法規規定，開發建設和出售商品房，必須"五證"齊全，即土地使用證、規劃許可證、開工證、預售許可證、銷售許可證等。小產權房的開發建設單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實上也無法辦理規劃許可證等相關手續，未按規定上繳給國家土地出讓金和各項稅費，其開發建設房屋的程序不符合法律、法規規定。

再次，小產權房無合法產權證書　。《物權法》第9條規定，"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力"。房屋屬于不動產，即必須要經過國家規定的政府部門登記、頒發證書才依法對該房屋享有完整的所有權。另根據《城市房地產管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產管理部門頒發房屋所有權證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發的房屋所有權證書的職權。因此，村集體或鄉鎮政府頒發的所謂的房屋"產權證"不具有房屋產權證的法律效力，小產權或鄉產權實質上無產權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。[3]

由此可見，小產權房的存在和發展是不合法的，國家也三令五申地強調小產權房的不合法性，建設部對此還了風險提示規勸城鎮居民不要購買小產權房。盡管如此，我國的小產權房購銷現象還是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房價格不斷上漲已經遠遠超出了普通老百姓的承受能力之外，在我國法律制度體系中存在著缺陷也是小產權房市場存在的另一個原因。

二、小產權房的現狀

由于"小產權房"是由一些村集體組織或者開發商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的"商品房"，它未經國家產權部門登記認可，只在一定范圍內被賦予產權，被認可有產權，從法律上而言即沒有物權特性，不能享有物權的完整權利，不能隨意處分，也不會受到《物權法》完整的保護。小產權房發展到今天已呈難以遏制之勢，其發展現狀可以概括為以下三個方面。

第一，小產權房數量多。小產權房之所以能得以生存和發展，始終與政府的相關政策有著密切的關系。小產權房銷售的不規范性，致使有關部門很難進行精確統計其具體的數量，但一些機構、專家的抽樣調查卻表示，小產權房數量的廣泛性超出人們的想象，已經達到驚人的地步。小產權房大量、廣泛地存在，牽涉到各個方面的利益，是關乎國計民生的一個重大問題，處置時必須慎重考慮。

第二，小產權房保障差。因為目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷，小產權房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外，無法享受有關補償或優惠條件，小產權人的權益無法保護。另外，小產權房沒有按照法律規定履行相應的報備、報批手續，不符合法律規定，其即使取得了由鄉政府頒發的"小產權"，也將因不符合法律規定而無法受到法律保護，不能進行正常的上市交易，也不能繼承，不能辦理抵押。

第三　，小產權房效應強。拆除違法小產權房不僅意味著巨大的經濟損失，嚴重時還會引致社會不安。如何賠償購房者的損失，如何安排他們的住所這些問題都是及具敏感性的，是必須解決的問題。另外，對部分小產權房的合法化也會帶來一些現實難題：如何均衡罰款和補繳稅費后的各方利益，如何對守法不購買小產權房的人做合理解釋，對已拆除的小產權房項目的損失該如何彌補？這種種而難題都關乎國家安定，可見，小產權房的相關處理行為是極其敏感的。[4]

三、小產權房的限制流轉

我國政府以保護農民基本生活保障為目的，嚴格限制和禁止小產權房的建造和流轉。《憲法》第10條規定了農村和城市郊區土地的歸屬，但對其流轉事項未做規定。《物權法》第151條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

《土地管理法》第43條規定"建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續"第63條規；定"農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設"。2008年1月國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，"農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或'小產權房'"；"其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地"。[5]

一般認為，我國之所以要限制小產權房流轉，主要有以下原因：　首先，保護耕地。有人指出，允許城市居民到農村買房，"將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾"，并"導致某些農民流離失所"。國辦通知禁止小產權房流轉的直接原因，就是"我國人多地少，必須實行最嚴格的土地管理制度"，故此，農村的土地只能用于農業用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權限和程序征收集體所有的土地。其次，保障農民生存權。我國城鄉二元分化的現象嚴重，農村地區傳統上醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏，而住宅是實現農民生存權的必要條件，如果允許其流轉，那么在一定程度上將導致居無定所，無法真正的保障農民的生存權。另外，小產權房是集體組織內部福利。"宅基地使用權是農民基于集體經濟組織成員身份，而無償取得的一種物權"，"農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度"，在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費，以特定的集體成員身份為基礎，是集體組織內部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會主義分配原則。

四、小產權房解決途徑

我國現有的小產權房規模大，且對小產權房問題的處理不僅關系到政府管理社會的權威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會涉及更深層次的問題。處理不當，就會引起社會的不穩定。探析小產權房的出路，可以從以下幾個方面人手：

首先，對現有的小產權房進行統一回收和再利用。對于非農民集體所有制成員所屬的小產品房，無論是購買的還是贈與的，一律沒收；對統一回收的房產進行評估，或建議本村村民回購，或發展為旅游度假，暫作短期有效使用；而對于非法占用的，危害到國防安全的，違反防洪、防汛及危害社會公共利益的，違反文物、名勝古跡的必須強行拆除　。

其次，制度完善和加強監督。其一，完善農村集體土地所有制制度。明確農民集體土地所有權的主體，農民集體的法律地位和農民土地所有權的性質，提高集體土地利用效率，真正維護農民集體的合法權益，切實調動農民耕種積極性。其二，提高監管力度。由于集體土地和國家土地間的成本差價大，違法收益的空間大，況且目前又缺少一套完整的監督機制，使得鄉鎮，村集體與開發商違法私自簽訂用地協議，擅自改變耕地用途等。因此，必須嚴格執行現行的國家法律和規定，加強和完善監督和管理機制。

第三，健全和完善房地產市場。小產權房的愈演愈烈凸顯高房價及住房保障體系的不完善。小產權房是居民躲避高價房產的現實選擇，在客觀上滿足了中低收人者的住房需求，成為除商品房、廉租房、經濟適用房之外的一種城市房屋供應類型。因此，要有效地解決小產權房問題，政府不但要管理好房地產市場，而且需要加大對居民保障性住房的供給，逐步健全商品房供應機制，滿足中低收入者的住房需求。[6]

五、結語

小產權房問題牽涉到政府、農民、開發商、購房者等多方面的利益，國家應以解決小產權房問題為契機，盡快制定或修改相關法律，在兼顧各方利益的基礎上，推行農村集體土地使用權的自由流轉，妥善處理小產權房的各種問題，使其盡快走人正軌，進而促進城鄉協調發展，資源優化，實現和諧社會。

參考文獻：

[1]葛欣：法律政策規范下小產權房的困境與出路D1．經濟管理者　2008，（13）．

[2]宋石磊：小產權房出路探析田．經營管理者　2010（7）．

[3]　宋要閹、王媛麗：我國農村小產權房的法律問題探究．《前沿》　2011年第01期總第279期

[4]陳美華："小產權房"存在的若干問題及對策[期刊論文]-科技廣場　2009（6）