導語：如何才能寫好一篇土地儲備調研報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、我縣土地儲備工作現狀

Xx縣土地儲備工作起步于Xx年，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，設立了Xx縣土地儲備中心，掛靠縣國土局辦公。其工作職責是：受縣政府委托，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的工作。土地收購儲備的任務是將需盤活的土地收回、收購、置換及統征后予以儲存，并通過前期開發利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產，有效地配置土地資源。

為規范業務開展，制定了《Xx縣土地儲備實施辦法》，明確了收購儲備的土地范圍，即：城鎮規劃控制區范圍內的無主地；縣政府統征的土地；土地使用期限已滿，依法收回的土地；依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；依法沒收的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地；以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地；因實施城鎮規劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地；土地使用權人申請縣土地儲備中心收購的土地；其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門和審計部門的指導和監督，實施土地儲備的資本，由縣財政撥款或向金融系統進行融資。

運作幾年來，在縣委、縣政府以及相關部門的通力合作下，土地儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創新高，財政收入大步攀升，金2004年至2008年，就完成儲備出讓土地Xxx畝，成交價款Xxx億元，實現政府收益Xxx億元。顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。

二、我縣土地儲備工作中存在的問題

在肯定成績的同時，也應該看到，就Xx縣級土地儲備工作的總體態勢而言，在其運作過程中，也還存在諸多問題。表現在以下幾點：

首先，在土地儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。2001年，國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》（通稱15號文件）。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據。但在我縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也慣規定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協議（或合同）收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協議（或合同）收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在不利于土地收購儲備機構成功收購和不利于縣級政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲備部門之間的協調問題上，難以達成統一的認識。

土地儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調查情況來看，目前主要是與城建規劃及司法部門之間的協調對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設規劃缺乏前瞻性和穩定性，給土地儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用；二是已進入土地儲備程序的土地，因原土地使用權人債權債務等糾紛使司法部門介入處置土地資產，導致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業的債務等現象，造成原土地使用權人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。

第三，在土地儲備的實際操作中，規避土地收購儲備的行為時有發生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。主要表現在：一是一些工礦企事業單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無力繼續開發，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據相關規定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人在不辦理任何土地相關手續的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯營聯建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產大量流失；二是縣城或集鎮規劃區等一些原有的劃撥性住宅用地，因實施城鎮規劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過公開出讓有償方式方能獲得的經營性用地，在原用地上開門面、設店鋪，用于商業、服務業等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市（特別是毗鄰城區、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉結合部、交通沿線這些特殊區域的集體土地），影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。收購儲備土地的最終目的是要經營土地，而經營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環境，盤活存量土地資產，實現城市土地資源的優化配置，為城市經濟提供可持續發展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現最大化的資產價值”。而這些區域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經營土地市場的健康和有序發展。

三、對策及建議

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加快推進行政審批制度改革是建設服務型、效能型、廉潔型政府的必由之路。黨的xx大明確要求，深化行政審批制度改革，繼續簡政放權，推動政府職能向創造良好發展環境、提供優質公共服務、維護社會公平正義轉變。作為一名來自區縣政府的人大代表，結合多年的工作實踐和體會，通過與部分省人大代表、相關專家進行交流，廣泛借鑒省外成功經驗，形成該調研報告。

一、加快推進四川行政審批制度改革迫在眉睫

(一)新形勢迫切需要加快推進行政審批制度改革。當前，四川同全國各地一樣，改革步入深水區和攻堅期。就政府自身建設而言，改革必須破除部門既得權力和利益格局形成的阻力，必須改變政府權力部門化、部門權力利益化的現象。政府部門的權力集中在行政審批領域。順應群眾的期盼和要求，必須加快推進行政審批制度改革，從而不斷提高廣大公民和法人的滿意度。

(二)新目標迫切需要加快推進行政審批制度改革。四川省第十次黨代會明確提出，今后五年要努力實現三個翻番、五個提升的奮斗目標。目標催人奮進，關鍵在于加快發展。四川要加快發展，重點是抓招商、增投資、上項目。只有栽下梧桐樹，才能引來金鳳凰只有優化服務，打造一流的政務環境，才能實現四川的快速發展。在制度上，就需要深入推進行政審批制度改革，通過簡化審批流程、建立健全監督機制，進一步規范行政許可、審批權限，改進工作作風，提升工作效率。

(三)新成果迫切需要加快推進行政審批制度改革。實施行政審批制度改革以來，四川雖偏居西部，但通過各級各部門的齊心協力，取得較為可喜的成果。2016行政審批制度改革調研報告2016行政審批制度改革調研報告。2016年以來，全省先后10次對行政審批項目進行清理，取消和調整了一大批行政審批項目，省級行政審批項目由2906項減少到478項。同時，規范了審批行為,優化了審批程序，行政效率有所提高。但改革如逆水行舟，不進則退，當前我們既要鞏固來之不易的成果，更要乘勝追擊，擴大戰果，因此不能須臾懈怠，不能半點停頓，否則可能前功盡棄。

二、四川行政審批制度改革需要解決的突出問題

(一)行政審批的項目有待進一步減少。調查發現，不少企業認為：相關政府部門雖然大幅削減了審批項目的數量，但多數是監管風險高或不收費的項目;對于涉及經濟事務的可收費項目，卻采取化零為整的方式加以保留。因此，減少行政審批的數量與政務服務水平的提升程度不成正比，審批項目仍有進一步縮減的空間。

(二)行政審批的流程有待進一步優化。一些政府部門對審批流程的改進缺乏系統性和整體性，缺乏與相關平級部門的溝通和協調，只是對本部門的行政審批制度作一些局部的改良。由于缺乏完善的制度設計，一些部門仍然存在審批的前置條件過多過細;審批流程重復、阻塞。以市政項目為例，在各項工作順利的情況下，從立項、用地預審、選址、環評、節能、可研、規劃許可、土地、消防、設計審批、概預算審批等需16個環節219個工作日，還未計入項目本身需要的勘察、規劃、設計、其它資料準備、方案圖紙修改和專題論證研究的時間。由于項目審批一環扣一環，若某一階段不批，則下一階段就無法實施，項目單位開展工作相當被動。更嚴重的是，部分審批甚至相互前置。例如：新上企業在生產經營前，應在發改部門進行備案登記，根據規定，辦理備案登記證時需要提供工商營業執照，而辦理工商營業執照需要環評批復意見，辦理環評批復又需要提供備案登記證，發改、工商、環保三個部門的審批事項互為前置，又都有相關政策依據，因此無法辦理相關證照，更無法投產運行。據了解，某地來川的客商投資一個項目，相關部門的公章蓋了80多個。最后，該客商感慨四川是一個休閑的天府，卻不是一個干事創業的好地方。此例子雖不一定具有代表性，但從一個側面反映了審批流程的繁雜以及效能的低下。

(三)行政審批的授權有待進一步到位。一些地方的政務服務中心存在定位不明確，管理權限和職責不到位，對審批窗口授權不充分，不能實現窗口接件與部門審批的前后動，當場辦結率低，甚至變成單純的接件窗口。

(四)行政審批的監管有待進一步加強。目前一些政府部門只審批不監管，或重審批輕監管;有的監管手段單一，監管不到位;甚至有個別人受利益驅動濫用監管權。同時，雖然有些政府部門出臺了行政審批的責任追究制度，但缺乏落實審批責任制度的可操作的程序和具體行動。公眾反映最強烈、最難解決的3個難題拖、 卡、推現象便屢禁不絕。

三、省外成功經驗

(一)浙江省行政審批向下放權。20xx年6月27日，浙江省委辦公廳、省政府辦公廳出臺了《關于加強服務保障改善發展環境，大力推進浙江舟山群島新區建設和XX市國際貿易綜合改革試點的實施意見》。意見要求，進一步簡化和規范審批程序，壓縮辦事時限，做到能放就放、能減則減、能快則快。20xx年9月24日，浙江省政府出臺《關于下放部分省級行政審批和管理事項的通知》，省政府及其有關部門根據各地經濟社會發展需要，以依法交辦、委托等方式，向各設區市政府及其有關部門或縣(市、區)政府及其有關部門下放406項省級行政審批和管理權限。

(二)海南省行政審批實行三集中。海南省政務服務中心實行審批事項、審批權力、審批人員三集中，其核心是審批權的集中。通過集中審批權，并配合監督制衡機制，海南實現了對行政審批事項和審批權的有序管理，提高了依法行政和政務服務水平。以海南省住建廳為例，該廳有48項審批事項，以前分散在7個內設處室，由3位領導分管，涉及53位審批工作人員，使用7枚行政審批專用章進行審批。進入省政務服務中心后，改為11人一個窗口對外，首席代表全權審批，只需1枚審批專用章。

(三)廣東省行政審批先行先試。國務院批準廣東行政審批制度改革先行先試，其主要思路是以取消為主、轉移下放為輔，寬準入、嚴監管，其獨特處在于部分中央設定的審批事項經向上匯報爭取后也被改革掉。20xx年7月17日，廣東省公布了省政府20xx年行政審批制度改革事項第一批目錄，全部調整事項達到354 項，占省級政府現有實際審批項目的1/3以上。其中，明確取消的有179項、轉移的有55項、下放的有115項、委托管理的有5項。20xx年11月23 日，印發《廣東省十二五時期深化行政審批制度改革先行先試方案》，提出到20xx年，省內各級行政審批事項壓減40%以上，辦結時限總體縮短50%左右，網上審批辦理率90%。

四、加快推進四川行政審批制度改革的具體建議

(一)科學確定目標。力爭通過4-5年努力，實現西部地區透明度最高、效率最高和收費最少的目標。為了實現這一目標，省級相關部門有必要明確責任領導、責任處室，在制定本單位行政審批制度改革路線圖的基礎上，科學確定年度工作目標。

(二)設定基本原則。一是效率優先原則。要按照規矩服從效率、權限服從效果的要求，加大行政審批改革力度，下大力氣削減審批事項，優化經濟社會發展環境，加快推進全省在科學發展的軌道上實現跨越提升。二是注意中立原則。建議由省編辦這個相對超脫的部門牽頭審批改革，其他同屬相對超脫的省委政研室、省政府研究室、省社科院協助，從而破除核心權力部門自我改革難題。三是社會協同原則。建議廣泛召開企業、社會組織、行業專家座談會，廣泛發放調查問卷表，詳細聽取審批行為相對人的意見，打好一場行政審批制度改革的人民戰爭。

(三)選擇合適路徑。

1. 做好省級層面的頂層設計。對于依據省人大制定的有關法規而設立的相關審批，由于經濟社會發展經論證不合理的，建議省人大修訂有關法規，從而取消相關行政審批，為加快發展清除障礙。同時，建議省政府在加強調研論證的基礎上，按照系統性、整體性、協同性的原則，盡快出臺簡化審批程序、提高行政審批效率的文件體系，如：《關于進一步改善投資環境簡化建設項目審批程序提高行政效能的意見》、《關于優化政府投資建設項目、工業項目、旅游項目、房地產項目等四類建設項目聯合審批流程實施方案》、《關于簡化建設項目立項規劃環評審批程序的實施方案》、《關于下放或委托市(州)審批投資建設項目有關審批事項的實施意見》、《關于重點建設項目用地保障機制的實施意見》等。

2. 突出重點深化改革。根據中央部署，結合四川實際，著力在三大領域推進行政審批制度改革。一是投資領域。與投資審批相關的企業登記注冊，目前前置審批項目多、環節多。因此，建議改革企業登記審批制度，最大限度地激發企業的活力和創造力。二是社會事業領域。現在以審批代替服務的現象、政府大包大攬的現象仍普遍存在。對此，一方面要下決心減少或下放審批權限;另一方面，要積極引導社會組織健康有序發展，逐步把部分政府公共服務和社會管理職能轉移給成熟的社會組織。三是非行政許可審批領域。按照《行政許可法》規定，臨時性行政許可有效期只有1年，超過1年仍需實施的，必須上升到法規，如果1年之內沒有上升到法規，就自動取消。

3. 再造審批辦理流程。一是突出高效化，全面優化審批流程，做到減事項、減流程，特別是著力消除部分審批事項相互前置的羈絆。二是突出便民化，分領域編制業務手冊和辦事指南，內容涉及辦理依據、辦理機構、審批條件、審批數量、申請材料等，切實方便企業辦事。三是突出集中化，建議借鑒海南模式優化省級部門機構設置，實行三集中。四是突出標準化，全面實行陽光審批，凡工作流程中不涉及的事項和材料，不得要求企業或相關組織提供。

4. 強化審批監管。加快創新和強化政府監管機制，建議省級各部門針對每一項取消、下放、轉移的事項，緊密結合社會信用體系和市場監管體系建設，逐一制定相應的具體監管辦法，充分發揮各類社會主體的作用，著力構建行政管理、社會自治和公眾參與相結合的綜合監管體系，防止出現管理真空。

(四)強化保障措施。

1. 強化組織領導。建議省政府成立高規格的領導小組，建立工作例會制度，及時研究行政審批制度改革工作中遇到的困難和問題。有審批權的省級部門主要領導要帶頭抓，帶頭深入基層、深入企業、深入群眾調查研究，切實擺脫固有利益的束縛，還權于社會、還權于市場，換來四川加快發展的無限生機。

2.強化工作監督。省人大每年組織對行政審批制度改革的視察活動，聽取省政府的工作報告，切實加強法律監督和工作監督，不斷把改革推向深入。

3.強化技術保障。充分發揮現代信息技術的作用，加強電子政務建設，著力建設全川統一使用的通用審批系統，建立省、市、縣三級聯網審批服務平臺，拓展完善網上審批服務大廳的功能，抓好人員培訓，全面推行網上審批，促進審批提速提效。

4.強化社會評價。堅持開門搞改革，建議由省統計局、省監察局牽頭，在廣泛征求民意的基礎上建立四川省行政審批制度改革公眾評價體系，完善行政審批績效考核制度，強化效能問責，做到審批提速不越軌、加快不違規，確保人民群眾放心滿意。

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為進一步深化行政審批制度的改革，創新大河西先導區行政審批管理及運行機制，提高政府工作的服務質量，根據市委、市政府對大河西先導區行政審批試點改革的總體要求，現就行政審批流程改革工作提出如下實施方案。

一、改革目標

通過行政審批流程再造，力爭審批環節明顯減少、審批行為得到規范、審批效率顯著提高、審批監督機制進一步強化，構建科學、規范、透明、高效的行政審批快速通道。

二、審批原則

(一)集中原則。一是集中受理行政許可申報，先導區管委會設置一個專門的政務窗口，統一受理44項行政許可事項的報批卷宗，統一對外發卷。二是集中統征土地，先導區范圍內征用土地，由先導區土地儲備(交易)中心統一進行。三是涉及項目建設的行政事業性稅費集中在三個環節收取，即所有土地稅費統一在土地呈報批準后、用地審批發證之前收取，商品房項目報建費統一在商品房預售許可前收取(非商品房則仍在建設工程規劃許可前收取)，房產契稅統一在產權證發放前收取。

(二)公開原則。先導區所有行政許可事項的工作流程、項目申報條件、行政許可時限、辦理責任人等內容將全部向社會公布，為辦事人創造一個公開透明的辦事環境。

(三)精減原則。先導區管委會將履行11個市級行政審批部門44項行政許可或審批工作職能。先導區建設項目審批以規劃審批為主線，國土、建設、環保、房產等審批為輔線，其報建總時限利用大部委辦公的平臺，通過各審批環節的整合、并聯，原體外環節的納入、簡化，統籌利用各部門資源來予以壓縮，而并非簡單的壓縮某個辦事環節時限，并力爭單個審批項目報建總時限在原各部門承諾的總審批時限基礎上再縮短50%。

(四)便民原則。為減少當事人往返行政審批機關的次數，降低項目報批成本，對當事人申報的行政許可事項所必需的資料，窗口工作人員須一次性告知。根據當事人的自主選擇，對所有行政報批事項均可由先導區土地儲備(交易)中心實行全程，跟蹤服務。

(五)廉潔原則。在行政許可過程中，明確界定各級行政審批人員的職能職責，保持政策的剛性與連續性，實行電子化辦公，建立部門之間、處室之間相互監督辦事機制，健全社會監督機制和效能考核機制，真正做到精減廉潔，公開便民。

三、土地征用、轉用、供應基本流程

(一)土地征用、轉用、供地分三個階段進行，即用地預審，土地征用、轉用報批，土地供應。先導區所有用地均由先導區管委會土地儲備(交易)中心【下稱儲備(交易)中心】統一征、轉，統一儲備，統一安置補償，統一供地。

1、用地預審。由儲備(交易)中心準備下列資料：

(1) 用地、規劃申請表

(2) 選址意見書(由國土規劃部規劃處提供)、立項文件(由項目建設部提供)或土地開發利用方案【省級審批部門有要求的即需要該項資料】

(3) 1：500至1：2016地形圖

(4) 土地規劃調整批文(若需調整規劃的)

(5) 其他相關資料

報國土規劃部國土處審查，由國土處組織本部規劃處、環境資源處進行用地預審，主要審查是否符合土地利用規劃、是否有農用地轉用計劃、是否符合環保的要求、是否屬禁止、限制供地范圍(項目用地)等，審查通過出具預審報告，規劃條件，劃定規劃定點藍線。

2、土地征用、轉用報批。由儲備(交易)中心準備下列資料：

(1) 用地預審階段的所有資料及預審報告

(2) 地籍調查表、土地權屬匯總表及擬占土地權屬證明(國土分局承擔)

(3) 勘測定界技術報告和勘測定界圖、土地利用現狀圖

(4) 預征土地公告(國土分局承擔)

(5) 聽證筆錄(有聽證要求的、國土分局承擔)

(6) 補充耕地驗收文件(占用耕地的)

(7) 相關部門意見

(8) 其他相關資料

報國土規劃部審查，規劃處審查合格發《規劃用地許可證》，國土處審查合格劃調查紅線，編制一書四方案，環境資源處審查建設項目環境影響情況及壓覆礦產、地質災害等情況，各處審查合格簽署意見后上報先導區管委會、省、國務院審批。

3、土地供應。上述地塊經省、國務院審查批準后，交土地儲備(交易)中心統一儲備。根據土地開發進度，由儲備(交易)中心協調區級政府搞好土地安置補償工作。

4、土地劃撥。地塊符合劃撥條件的，由項目申請人準備下列資料：

(1) 用地申請表

(2) 選址意見書(由國土規劃部規劃處提供)、立項文件(由項目建設部提供)

(3) 1：500至1：2016(下基層調研報告)地形圖、紅線圖

(4) 測量測繪成果表

(5) 單位資質證書、工商營業執照

(6) 法人委托書原件

(7) 法定代表人及人身份證復印件

(8) 先導區管委會同意土地劃撥批文

(9) 其他相關資料

報國土規劃部國土處審查并上報先導區管委會審批后發劃撥決定書及劃撥土地紅線圖。

5、土地出讓。地塊進行招、拍、掛出讓，由項目建設部就項目準入、投資強度等問題提出審核意見，由國土規劃部規劃處盡可能做好該地塊的規劃要點及控制性詳規。規劃一旦確定即不再變更，土地招、拍、掛出讓后，不得改變土地性質，不得修改容積率，不得減少公共綠地，不得占用公共配套設施用地。特殊情況確需變更的，由用地人將土地交回管委會重新招、拍、掛。儲備(交易)中心根據規劃編制土地出讓方案，測算土地出讓金，測算土地供應后項目建設過程中所有稅費，一并列入土地成本，報國土規劃部國土處審批后，上報先導區管委會批準，由儲備(交易)中心組織招、拍、掛出讓，項目用地單位取得出讓土地后在建設過程中不再向行政管理部門繳納任何稅費。

項目用地單位通過劃撥、出讓途徑取得土地使用權，交清所有稅費后，準備相關資料報國土處審查，核發《土地使用證》。

四、項目建設報批、預售、竣工驗收

(一)項目建設報批分五個階段，即核發建設用地規劃許可證，建設工程設計方案審查，核發建設工程規劃許可證(建筑工程施工許可證)，商品房預售，竣工驗收。

1、核發建設用地規劃許可證。由項目建設人準備下列資料：

(1) 建設用地規劃申請表

(2) 土地權屬資料(紅線圖、土地使用證、土地出讓合同等)

(3) 總平面圖

(4) 建設項目環境影響評價文件

經國土規劃部規劃處審查總平面圖，環境資源處審查建設項目環境影響評價文件后，規劃處發《建設用地規劃許可證》。

2、建設工程設計方案審查。由項目建設人準備下列資料：

(1) 上一步驟中所有資料

(2) 相關設計文件和圖紙

由建筑房產處牽頭，規劃處、環境資源處參與，審查合格后簽發批復文件。

3、核發建設工程規劃許可證(建筑工程施工許可證)。核發兩證分別由規劃處、建筑房產處牽頭，環境資源處參與，同步進行。

4、核發《建設工程規劃許可證》。由項目建設人準備各類設計圖件報規劃處審查，規劃處審查上述資料，并組織相關部門進行聯合審查，各部門同意，簽署意見后，核發《建設工程規劃許可證》。

5、核發《建筑工程施工許可證》。國家投資項目及國有(控股)企業先由項目建設部按照公開、公平、透明的原則，社會化運作模式組織工程招投標，工程監理招投標。再由項目建設人準備下列資料：

(1) 施工項目報批表

(2) 中標通知書(非公有制企業不須提供)

(3) 施工合同、監理合同

(4) 農民工工資保障金核實表及建筑工地計劃生育管理登記表

(5) 建設工程施工圖技術審查報告

由國土規劃部建筑房產處審查上述資料，發《建筑工程施工許可證》。

6、商品房預售。由項目建設人準備以下資料：

(1) 房地產企業《營業執照》和《資質證書》

(2) 土地使用權證

(3) 建設用地規劃許可證

(4) 建設工程規劃許可證

(5) 建筑工程施工許可證

(6) 審查批準的報建圖

(7) 工程進度證明材料

(8) 商業房預售及物業管理方案

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加快城市建設提升城市形象

——關于推進城區規劃建設的調研報告

提高城市的規劃、建設和管理水平,改善城市環境，塑造良好的城市形象，是增強城市競爭力的有效手段，是執政能力的重要體現，同時也是廣大群眾關注的熱點問題。在今后一個時期，加快城市建設，提升城市形象，全力打造適宜居住和發展的現代化山水園林城市，將是市委、市政府的工作重點。

一、城區規劃建設管理的現狀

1、城市空間拓展滯后，制約了城市發展的速度。經過幾十年的發展，沙坪城區已經形成以沙坪舊城區為中心，主要沿人民東路、人民南路、新城路以北等呈中心發射發展結構，截至二OO四年，建成區面積為15.17平方公里。近10年的城市發展主要局限在新城路以北、沙坪河以南的狹小區域，沒有適時將城市發展空間向東、向南拓展，沒有及時調控城市發展架構和合理優化城市布局，制約了城市的擴張發展。舊城區所在地人口密集、布局擁擠、道路狹窄，空氣質量較差。如房地產開發沒有拉開格局，用地緊張，地價攀升，是造成商品房價格偏高的原因之一，整體房價水平是五邑地區最高。

2、城市規劃得不到有效貫徹執行。歷史上，隨意更改規劃使用土地時有發生，導致規劃的權威性得不到保障，城市建設與城市規劃脫節，主要表現在三個方面：一是土地的開發利用與城市總體規劃不符，一些建設項目違背總體規劃，改變土地使用功能；在上世紀90年代前出讓的土地較分散、無序，與總體規劃不銜接，征地紅線沒有與道路紅線、規劃用地界線一致。二是功能設施不配套，基于資金的考慮，在城市建設過程中沒有按規劃合理配套道路、學校、醫院、文化等設施，如城區新業路、新環路未能拉通，沒有實行雨水和污水分流。三是開發建設時序混亂，沒有按照總體規劃、分步實施的原則推進城市建設，遍地開花，造成城市建設的散亂。

3、城市建設品位不高、缺乏特色。相對來看，沙坪城區的規劃、建設和管理水平滯后于我市的經濟發展，跟不上時展要求和人民群眾日益增長的物質和文化的需要。一是城市建筑特色不鮮明，有個性、有風格、有時代特點的建筑物不多，缺乏城市亮點和地方特色。二是城市建設缺乏文化內涵，沒有彰顯*擁有李鐵夫、梁贊、胡蝶等歷史文化名人的風格和*特色的地方文化特征。

4、城區綜合管理水平較低，城區運營秩序有待進一步改善。城市入口及主要道路兩旁的建筑物多為火柴盒式，有些因年久失修，顯得破舊、凌亂。亂搭亂建時有發生，“臟、亂、差”現象仍然存在，影響了城市的形象。在去年底，我市大力整治占道經營、車輛亂停亂放行為，由于建設了新業綜合市場，為臨時擺賣攤檔解決了出路，城區管理秩序明顯改觀，仍要進一步鞏固。由于歷史的原因，城區道路狹窄，加上車輛增長迅猛，據交警部門統計，近年我市平均每月小汽車新車入戶150輛（其中，四月份單月為250輛）、摩托車新車入戶1000輛，城區道路交通的承載能力受到更加嚴峻的考驗，交通管理壓力加大，塞車、塞路情況時有發生，特別是上下班高峰期為甚。一些住宅小區商住樓首層改變使用功能用作商鋪或飲食檔，使小區車輛停放秩序混亂，造成交通阻塞，影響消防安全。此外，城市綠化管理水平不高，綠化品種單調，層次感不夠，一些道路綠化缺乏養護，花圃塵土。

5、對土地資源管理不夠完善，控制力度不足。

第一，政府控制土地少，土地增值流失。早在20世紀90年代初，我市就對城區規劃控制范圍內實行土地統征，主要征地集中在谷埠和坡山地區以及*大道、江肇公路、廣湛公路兩側及大雁山的西南側。當時，我市實行土地統征，意識是超前的，做法也是可行的，但是在具體操作中，由于在以地換路，出讓土地償還工程款，以及安排農村集體建設用地等問題上處理不夠妥善，造成政府掌控的土地資源少，分布散亂，基礎設施不配套，當時轉讓地價未能充分體現土地的價值，使土地增值收益流失到私人發展商手中。據國土部門提供的數據顯示，目前政府控制的適合當前城區拓展需要的存量土地面積只有6128畝（其中雁山腳片3814畝，行政中心片1491.4畝、東湖片822.7畝）。

第二，農村自留用地開發無序，建設標準低。規劃區內保留了大量的農村自留發展用地，據國土部門統計,共有1233畝(其中*大道片718畝，*標志至九江大橋片515畝),這些自留發展用地由村一級開發，建設起點低，且分布零散，造成城區建設上的混亂,制約了城區規劃建設的發展實施。土地資源得不到充分利用,首先，“城中村”存在誘發土地無序開發和粗放利用，導致土地資源不能發揮最佳效益，不利于土地資源的連片開發和集中使用，造成有限的土地資源浪費。其次，未經改造的“城中村”大部分房子建筑密度高，亂搭亂建現象突出，公共設施缺乏，安全隱患較多，影響城市總體規劃。再次，“城中村”土地利用混亂，居住用地，工業用地，商業用地等相互交織，新舊住宅參差不齊，土地利用率和產出率都較為低下。

第三，城區規劃建設與沙坪鎮、村發展經濟的矛盾難以協調。一方面，沙坪鎮為發展村級經濟，在城市主干道兩旁建設低檔次、臨時性、簡易建筑物，用于生產經營，發展經濟，既影響了城市形象，又與城區發展總體規劃相沖突。發展下去，一旦城區建設需要，拆遷難度加大,建設成本升高。另一方面，市城建規劃部門與沙坪鎮建設辦審批權存在界限不清，職責不明，造成在執行、落實、督促檢查城區發展總體規劃等方面比較混亂。

6、啟動新城區建設資金壓力大。我市財政實力較弱，仍處在“吃飯”財政的狀態，政府難以安排大筆財政資金用于城市建設，資金在城市建設中的供需矛盾十分突出，啟動新城區建設資金壓力大。

二、加快城市建設的建議和措施

1、明確城市發展定位，構建現代化山水園林城市。在今后一段時間內，*城區的發展應按照市委九屆四次全會確定的城市發展戰略和發展定位來進行，即緊緊依托西江、大雁山等山水資源，按照“東移北拓”的城市空間發展戰略，積極構建現代化山水園林城市。在具體城市形象設計方面，要根據*城區總體規劃，將城市形象定位為：憑借優越的環境優勢及獨特的五邑文化，營造舒適優美的生活休閑空間，使*成為珠江三角洲良好的人居城市和休閑度假勝地。新區建設注意挖掘城市歷史文化內涵，提升城市的文化品位和檔次。城市的發展如同經濟的發展，也要因地制宜，確定符合自己城市發展的正確方向，既要和諧地融入周邊城市之中，成為珠江三角洲經濟核心區城市群必要的補充部分；更要挖掘獨特的資源，形成比較優勢和特色，走出一條符合*實際、具有顯著特色的城市發展之路。

2、堅持“經營城市”的理念，推動城市滾動發展。堅持以經營城市的理念貫穿城市的規劃、建設和管理的各個環節，用市場經濟的手段推動城市發展的良性循環。積極探索城市建設投資體制改革，努力拓寬融資渠道，走出一條符合我市實際的城市建設融資新路。要全方位經營城市，通過經營有形和無形資產，設立并籌集城市建設發展基金，實現政府資產最大化、資本化，真正以經營城市的理念建設城市，以經營城市的謀略推銷城市。在經營城市理念的指導下，在具體操作上應明確以下幾點：

第一，應確立城市建設是拉動經濟快速發展重要手段的意識。根據經濟增長理論研究成果表明：在一定程度上，工業化與城市化是推動經濟快速發展的并駕齊驅的兩大手段。在廣義區域內，一般是工業化的拉動作用更為明顯；而對于具有一定產業基礎和人口集中度較高的城市而言，城市建設在促進經濟快速增長的作用顯得更加重要。因此，無論從提升城市形象的角度，還是從拉動經濟增長的角度考慮，市委市政府都應將城市建設作為未來5年的重要工作抓緊抓好。

第二，政府應當最大限度地掌控公共資源。經營城市的實質是經營公共資源。有資源，才有效益，既然是公共資源，就應該由政府來掌握，而不應將資源分散、流失在私人或小團體手中。資源控制在政府手中，通過市場手段有計劃地開發利用，確保資源收益能最大限度地集中在政府手中。從我市角度看，應予掌控的公共資源主要包括土地資源、出租車經營權、路燈廣告位、石場陶瓷土等礦產資源經營權等。

第三，政府投資主導作用與市場機制有效結合。在重視發揮政府的宏觀調控和主導作用，加大對基礎設施建設的投入前提下，重視發揮市場機制的作用，遵循價值規律，積極引導多元投資主體參與基礎設施建設。只有按照市場經濟的要求，充分發揮市場機制與宏觀調控的雙重作用，調動社會資金的積極性，建立多元化的投入機制，進一步拓寬籌資渠道，才能從根本上解決城市基礎設施的建設資金問題。

第四，堅持基礎設施先行，土地出讓置后的原則，確保政府掌控土地升值空間。在加快建設和財力有限矛盾較為突出的情況下，新城區的開發建設要堅持規劃先行、基礎設施先行的原則，將土地出讓置后，充分挖掘土地的潛在價值，待土地因基礎設施完善而升值后再行出讓，使政府掌控土地升值收益，改變過去那種土地出讓在前，開發建設在前，基礎設施滯后，基礎設施的投資回報流失在私人開發商手中的狀況。

第五，遵循市場經濟規律，組建城市建設投資開發公司。搭建經營城市平臺，以開發公司為主體實施資源經營，融資和籌集建設資金，實施政府主導、市場運作、以地生財、滾動發展。

3、堅持規劃先行，確保規劃的權威性。

“規劃是龍頭”，要以科學的態度和超前的理念，用規劃引導建設，用規劃規范建設，做到高起點規劃，高標準建設，促進城市新形象的形成。以總體規劃為龍頭，做到規劃先行，并按照規劃要求建設新城區，盡快做好新區控制性詳細規劃，確保規劃的權威性、嚴肅性。立足長遠發展，抓緊有關規劃控制問題：一是西江邊土地控制問題。要建好山水園林城市，其中關鍵因素之一是控制好西江周邊土地，一旦土地失控，要形成城在山水中、山水在城中就難以實現，為了保護好水源、自然環境，建議制定西江景觀控制規劃。二是控制城中村發展問題。城中村是歷史遺留下來的問題，改造城中村要考慮歷史和現實的情況。就規劃而言，要注意做好控制城中村的發展問題，控制不好，給開發拆遷帶來的難度就會加大。

*城區規劃區范圍包括沙坪全鎮及桃源鎮的竹朗，古勞鎮的連南、新星、上升、古勞、雙橋及雅瑤鎮的石湖、陳山、大崗、黃洞、古橋、古蠶等行政村，總面積約81.4平方公里。

到2020年，*城區建成區用地規模規劃內城市的用地規模為23.28平方公里。市委、市政府“東移北拓”的戰略，與*市城區總體規劃發展方向相吻合。城區東移，從城區總體規劃來看是對谷埠組團的開發。谷埠組團包括坡山區、濱江區、匯源區。以高尚居住、商業、旅游、體育等功能為主。這是考慮到城區的生態與環境的可持續性發展、西江邊及大雁山環境吸引，宜開發高尚住宅區和發展商業、旅游業。由于谷埠組團功能的戰備轉移，規劃要求原水泥廠、印染廠、造紙廠等工廠搬遷或改變為生活居住功能。

4、正確處理新舊城區關系，重點建設新城區。

要按照拉動新區、疏解舊區的原則，將工作重點放在新城區。將資金、人力和資源重點投入新城區的建設，舊城區主要目標是維護和加強市政管理，將其列入控制建設范圍，嚴格控制舊城區的建設，引導城市功能設施、部門大樓、公益設施和人群向新城區聚集，促進集聚要素的重新組合，從而推進產業和社會事業在新城區的快速發展。在新城區的建設啟動上，要做到“四個拉動”：

一是路網拉動。要以骨架路網的開通拉動新城區的開發建設，加大規劃框架內城市道路和區域道路的建設力度，通過市政主干道的建設，提升新城區的集聚能力。要加快*大道的改造工程，延伸南北主干道文華路（南邊延伸到佛開高速，北邊延伸到新環路），開通大林路（藍鳥廠——*大道），拉近新舊城區的距離，貫通雁伍線，新環路、新業路的全線開通也要提上日程。

二是配套設施拉動。通過配套設施的不斷完善，提升新城區環境的吸引力。做好新城區水電設施和給排水、排污等設施的規劃建設，特別是做好新城區的亮點工程*公園和大雁山休閑生態區域的規劃建設，以美化工程的啟動建設增強新城區的環境魅力。

三是政府工程拉動。新行政中心的建設要制定實施方案，以可預期的市政府大樓興建增強投資開發商的投資信心。在新行政中心不能短期內搬遷的情況下，也要鼓勵有條件的職能部門大樓先行啟動建設。政府工程啟動建設將大大刺激開發商的投資熱情，提升周邊土地的價值空間。

四是教育拉動。教育拉動是拉動新城區建設的最有效手段之一，優質教育資源可有效刺激房地產業的升溫。要結合我市建設教育名市，教育資源大整合的有利時期，在新城區劃出專門的教育功能區，將優質的教育資源和教育設施建設好。可考慮將一中、鶴華、一小等優質教育資源通過市場化運作部分搬遷到新城區，即使暫時不具備條件建設新校舍，也要預留發展空間。同時，在教育功能區，也要配套相關的文化體育設施。

5、加強對現有城區的管理。

第一，理順管理體制，適時將沙坪鎮改為街道辦事處。目前，城區的行政管理體制已經不能適應形勢發展的需要，難以協調城市規劃建設與城區鎮發展經濟之間的關系、難以理順管理權限，為避免多頭管理，條件成熟時，將沙坪鎮改為街道辦事處。五邑地區有先例，新會、開平等市的城區鎮已改為辦事處。

第二，抓好開放式住宅小區的管理。推行物業管理，建設封閉式安全文明小區，物業管理要逐步推行業主大會形式。

第三，要進一步解決好停車位問題。改造樓宇之間花圃作停車位，恢復住宅小區停車房的使用功能，新建住宅小區要按比例設置停車位。

6、加強對土地的調控力度。

政府掌控土地是實施規劃的有利前提，針對目前市政府掌握的土地既不多，又分散的情況，應從以下四個方面加強對土地的調控力度。

第一，預征城市未來發展用地。在條件允許的情況下，盡可能多征城區未來發展方向區域的土地，特別是骨架路網兩旁的土地，使土地升值空間盡可能掌握在政府手中，為今后城區拓展儲備土地資源和建設資本。

第二，嚴格控制土地供應。要依據城區拓展和建設進程及規劃要求，有計劃、有步驟地供應土地，土地供應要嚴格按照有關程序操作。建議通過土地儲備機制保證土地的集中供應，按照城市建設進度合理安排土地，調控土地一級市場，通過招標拍賣掛牌出讓形成價格，確保政府土地收益最大化。

第三，大力清理閑置土地。閑置土地成為啟動新城區建設的一大障礙，據國土部門提供，已出讓未建設的商住用地面積達2306.7畝（其中*大道至九江大橋片1945.8畝，城市廣場片360.9畝）。如惠康公司約700畝、利豐公司約1300畝等地塊已閑置多年，應按有關法規進行清理處置。建議對已出讓的土地進行清理，對征而未建設而又超過規定限期的用地回收，以新一輪近期建設規劃為依據，建立完善的規劃國土協調機制，保證土地出讓與總體規劃協調。通過建立土地管理模式形成約束機制，規范用地的開發和使用。

第四，統一集中安排農村自留用地。目前沙坪鎮沿*大道七個村委會的自留用地分布在主干道路兩旁，不利于統一規劃建設，建議用調地的辦法，統一集中安排農村自留用地，改變農村自留地的分散狀況，保證農村發展用地不影響、不制約城區（特別是重要地段）的拓展。

7、多渠道籌集資金，為啟動新城區建設提供有力支持。

第一，探索城市建設投入產出循環機制。建議運用土地置換、合作開發等市場方式負債經營、開發土地，參與開發的企業可共享土地收益，以此為機制，優化整個土地開發的市場化途徑。

第二，新城區建設啟動資金來源有以下幾個途徑：

①土地出讓收益，按國土部門測算，政府控制的大雁山腳地塊3800畝、*公園周邊1000畝規劃作商住用途，可出讓部分土地作啟動資金。

②國有資產轉制收益。口岸開發公司、自來水公司、住宅公司等資產相對優質，可考慮通過國有資產的市場化出讓籌集發展資金。

篇4

2020年是全縣全面打贏脫貧攻堅戰，全面建成小康社會關鍵之年，做好農業農村工作具有特殊重要性。為了更好地科學決策，提高履職水平，我對我縣的農業發展、農產品加工銷售、農民增收情況進行了調研。具體情況如下：

一、我縣農業發展狀況、農產品加工、銷售與政策扶持情況

（一）我縣農業發展、農產品生產加工狀況

脫貧攻堅以來，堅持以農民增收為中心，以產業發展為重點，立足本縣實際，經過全縣幾年的努力，形成了以有機旱作農業、“兩紅”經濟、特色養殖、農產品深加工為主導的農業產業新格局。2018-2019年，全縣糧食產量連續2年超過了1億斤大關，其中2019年1.25億斤，為歷史最高。紅棗年產量4000余萬斤，海紅年產量2000余萬斤，肉類年產量4000余噸。全縣現有農產品加工企業40余家，2019年銷售收入完成6.3億元。形成六大產業集群：以山西**食品有限公司、大河山梁農產品開發有限公司、瑞義合作社、鑫土地農林科技有限公司為代表的雜糧食品產業集群，年加工能力可達1萬噸小米；以**食品公司的沙棘飲品、紅棗固體飲料，**公司的海紅果飲品，**鄉連翹有機茶為代表的果飲品（藥茶）產業集群；以**公司的海紅果酒、**公司的紅棗養生酒、**公司的紅棗醋為代表的釀品產業集群；以**鄉連翹有機深加工廠的中藥材飲片、中藥材保健品的藥業產業集群；以保潤肉業及王家洼屠宰廠為代表的肉制品產業集群及**公司研發生產的功能食品生產集群。呈現出農產品加工的多樣化，精細化，逐漸向產業鏈條縱深化發展的特點。

（二）農業補貼政策落實情況

2018年以來，全縣出臺了助推脫貧攻堅的農業產業獎補政策共44項，涉及經營主體獎補、種植、養殖、大棚、土地流轉、農產品收購、營銷、加工、光伏、“三品一標”等方面的補貼，內容多、涉及面廣。年銷售收入1000萬元以上的小雜糧加工企業，獎補300萬元；年銷售收入100萬元以上的小雜糧加工企業，每個獎補50萬元；訂單收購本縣小雜糧的主體，收購數量達10萬斤者，獎補3萬元，超出10萬斤部分，每斤再加獎補0.1元；紅棗訂單收購實行階梯補貼，每斤補貼0.2-0.35元；加入“山西小米”產業聯盟的本縣企業，獎補20萬元；標準化肉聯場，民營公助，獎補400萬元；無公害認證，獎補3萬元；綠色認證，獎補5萬元；有機認證，獎補10萬元；SC認證，獎補3萬元；地標認證，獎補20萬元；評為市知名商標，獎補3萬元；評為省著名商標，獎補10萬元；評為國家馳名商標，獎補100萬元。

（三）農場品銷售情況

從2018年開始，全縣實行訂單收購紅棗補貼政策，由**公司、吉旺棗業等8家企業收購紅棗227萬斤，涉及貧困戶697戶、非貧困戶52戶。2019年又實行了訂單收購谷子、紅棗等農產品補貼政策。今年，正在組織20家企業分區域、分作物種類、定任務與農戶簽訂訂單收購協議，涉及農產品類別有紅棗、山楂、谷子、雜糧、海紅、海棠、秸稈、畜禽糞便、玉米、飼草、蕎麥、高粱、麩皮、酒糟等14種，訂單任務有海紅果850噸、紅棗6250噸、谷子4000噸、雜糧565噸、其它1860噸，力求充分發揮企業帶貧益貧效應，密切利益聯結機制。此外，電商銷售也是農副產品銷售的一大渠道，全縣建有一個縣級電商公共服務中心（位于西城區移民樓門面房），鄉鎮級電商服務覆蓋率100%，行政村電商服務覆蓋率87%。2019年全縣電商總交易8741.99萬元。（包括農產品網絡零售額877.51萬、服務型網絡零售額771.5319萬元、其他253.9581萬元）、網購6838.99萬元。電商交易實現減支增收，惠及5000余貧困戶，涉及15000多人。期間涌現出一批電商（微商）達人，比如保德縣楊家灣鎮石洼村第一書記劉曉輝，通過網絡幫助農民銷售紅棗（醉棗）7萬斤，為村民增收8萬余元；余鐵村第一書記王森浩通過微信銷售小米22000余斤，銷售額超過15萬元，幫助35戶農戶增收近9萬余元。

二、存在問題及面臨的困難

（一）我縣立地條件差，長期靠天吃飯。今年春季先是開花期遇上霜凍，導致水果將近絕收，接著春夏季長期干旱無雨，谷子無法播種，剛有起色的有機旱作農業遭受沉重打擊。農業生產長期存在的“小、散、弱、低”特征，導致我縣農業綜合效益差，缺乏市場競爭力。

（二）龍頭企業影響力、帶動力有待加強。

（三）品牌宣傳、市場開拓受企業經營規模小的限制，難以兼顧。

（四）經營資金投入不足制約農產品加工業發展。

（五）倉儲設施不健全，生產不能滿足市場需要。

（六）農產品基地建設未形成規模，產業化體系難以建立。

三、幾點建議

（一）建立完善的農業保險保費補貼機制，拓寬財政補貼險種，落實農業保險大災風險準備金制度，提高全縣農業生產抗風險能力，保障農民種糧基本收益，提高農民種糧的積極性。

（二）強化科技支撐、人才支撐。進一步加強種養殖技能下鄉、技能培訓。通過培養種養大戶、家庭農場主、合作社領辦人、農業企業等新型經營主體，以利益聯結機制為紐帶，讓農民多環節受益，增加農民經營性收入。

（三）加大財政投入力度。支持農業企業的金融融資；加大對高標準農田建設、農村基礎水利設施資金投入力度；推動富民鄉村產業發展；促進高效生態農業、特色農業發展。

（四）加強政策引導。引導農業企業樹立長遠發展目標，增強企業發展信心，加大企業投入；增強農戶增收信心，繼續大力發展谷子、馬鈴薯等有機旱作農業，兩紅產業、養殖產業。

（五）落實各項強農惠農富農政策、扶貧特惠政策、行業部門優惠政策，激發農民農業生產積極性。

（六）加強電商服務體系建設。建議建立由工信局牽頭，涉農企業入駐電商服務中心，物流企業參與的聯盟機制；構建產地直銷、訂單生產等農業生產新模式，確保農民既種得好又銷得好、能賺錢。

（七）建議各小雜糧加工企業加大糧食倉儲設施的建設力度，同時開發糜、黍等產品的市場，解決今年旱情后老百姓大量補種糜黍帶來的銷售難題。

篇5

《財經》實習記者 慈冰

僅僅半年前,大部分房地產開發商還在為錢所困。但在天量信貸資金的支持下,開發商的苦日子終于結束了。

6月30日,北京市土地整理儲備中心,位于東三環外的廣渠路15號地塊以40.6億元的天價成交,成為北京“新地王”。最終贏家是方興地產中國有限公司(香港交易所代碼:00817,下稱方興地產)的一家關聯公司,其“不說話、不算賬、頻舉牌”的拿地方式,讓所有參與者嘆為觀止。

開發商重新大手筆拿地,主要歸功于信貸資金的及時輸血。據國家統計局數據,今年1月至6月,全國房地產開發貸款為5381億元,同比增長32.6%;個人按揭貸款為2829億元,同比增長63.1%。

信貸資金流入,加速了房地產市場“量價齊升”。6月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%,自2008年11月以來,首次出現同比上漲;環比上漲0.8%,漲幅連續四個月放大。以去年樓市遭遇深度調整的廣州市為例,6月廣州一手住宅成交均價為9676元/平方米,二手房成交均價為8000元/平方米,已相當于2007年的最高位。

樓市快速回暖,已經引起了監管部門的重視。4月和6月,中國銀監會兩次下發通知,重申嚴格“二套房貸”政策。一些有識之士則認為,寬松的貨幣政策已經成為炒家進入樓市的最大助力,在剛性需求尚未得到有效支撐的情況下,可能進一步催生房地產市場泡沫。

央企出手

拍得“新地王”,讓昔日低調的方興地產一夜成名,同時也被貼上“哄抬地價”的標簽。方興地產一位工作人員對《財經》記者表示了內心的委屈:“我們只是按照既定方針做,沒想到惹起這么大的波瀾。”

方興地產于2007年8月在香港交易所上市,旗下擁有上海金茂大廈、北京凱晨世貿中心等多個知名高端地產項目。中國中化集團公司通過旗下全資子公司持有其69.74%的股份。中化集團是中國四大國家石油公司之一,也是中國最大的化肥進口商和磷復肥生產商。

根據方興地產年報,截至2008年底,公司尚有現金和現金等價物50億港元。今年年初,又通過配股形式融資27億港元,并獲得銀行授信合計245億元。目前,方興地產凈負債率只有26%,而行業平均負債率水平為70%左右。

“財大氣粗”的央企不僅僅是方興地產一家。近幾個月來,北京、上海、廣州、深圳、重慶等地的“地王”,買家都是大型國有企業。除了保利地產(上海交易所代碼:600048)、華潤置地(香港交易所代碼:01109)等國資背景的開發商,中鐵、中冶、中國電子集團等甚少在拍賣場上露面的大型央企也頻頻出手。

央企大手筆投資房地產,與中國寬松的貨幣政策有很大關系。央行數據顯示,今年前六個月,全國新增貸款7.37萬億元,同比多增4.92萬億元,其中大部分信貸資金進入了國有企業。但是,實體經濟回暖的道路依然漫長,手握大量資金的國企必須尋找新的投資出路。

以中化集團為例。中國石油化工協會5月份產量分析顯示,部分行業裝置開工率仍然嚴重不足,產能結構性過剩問題突出。集團相關負責人向《財經》記者表示,去年以來,中國出口貿易大幅下滑,中化集團的農業、能源、化工、金融等主業均受到沖擊,影響一直持續到今年上半年。

SOHO中國(香港交易所代碼:00410)董事長潘石屹分析認為,受產能過剩影響,手握大量現金的央企“不可能再去興建電子廠、化工廠,只能投資房地產、購買土地”。

開發商“解套”

除了央企,受銀行信貸放寬及樓市銷售回暖的刺激,大型開發商的資金狀況也得到了改善。而一年前,住房和城鄉建設部還在一份內部調研報告中指出,開發商資金緊張已經影響到了企業生存。

今年以來,綠城中國(香港交易所代碼:03900)、SOHO中國、世茂地產(香港交易所代碼:00813)、凱德置地、瑞安集團等多家大型開發商都獲得了超過100億元的銀行授信。保利地產、首開股份(上海交易所代碼:600376)、金地集團(上海交易所代碼:600383)等公司的增發方案已經獲得中國證監會批準,或即將進入審批程序。

雖然房地產未能列入國家十大產業調整振興計劃目錄,但是2008年底,國務院辦公廳就下發了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》,各地方政府和金融機構也紛紛出臺了配套細則。

以北京市為例,政府除要求商業銀行加大對中低價位、中小套型普通商品房建設的信貸支持,鼓勵企業發債,拓寬直接融資渠道,還允許開發商適當延期支付土地出讓金。一些金融機構,則主動為開發貸款做了展期。

雖然銀行始終對房地產泡沫可能引發的金融風險保持警惕。不過,大部分商業銀行相信,與制造貸款相比,開發貸款相對更為安全,也更有利可圖。中國工商銀行融資部門的一位內部人員就對《財經》記者表示,對開發商授信,可以幫助銀行開展資金、理財、國內外結算、個人按揭、銀行卡等一系列金融業務,獲得更多客戶和收益。因此,商業銀行一直對房地產企業偏愛有加,執行政策也相當寬松。

2009年春節后,在各地政府不遺余力的救市努力下,積壓了近一年的自住型購房者終于入市。上半年,北京、上海、廣州等全國一線城市住宅成交量屢創新高,出現了“小陽春”。銷售回暖不僅為房地產企業帶來了充沛的現金流,也提高了市場預期,多家企業紛紛調高了下半年的銷售目標。

“二套房貸”預警再起

全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為,上半年個人按揭貸款增長達到了驚人的63.1%,說明市場需求非常旺盛,遠遠超過了市場供應。

不過,這一建立在寬松信貸基礎上的需求增長,背后可能蘊含著新的資產泡沫風險。4月以來,中國銀監會接連下發通知,重申“二套房貸”有關政策,便顯示了監管者對這一問題的擔憂,再次觸動了樓市的敏感神經。

6月22日,中國銀監會印發《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》,要求各商業銀行加強對房地產行業形勢的研判,除嚴格貸前審查和按揭貸款發放標準、完善按揭貸款風險管控制度,還要嚴格遵守第二套房貸的有關政策,“不得以征信系統未聯網、異地購房難調查為由放棄‘二套房貸’政策約束,不得自行解釋‘二套房貸’認定標準,不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。”

雖然目前部分城市的“二套房貸”,仍然參照“一套房貸”的優惠政策執行,不過中原地產華北區總經理李文杰認為,監管部門收緊“二套房貸”,向市場傳遞了明確的信號,對成交量也會起到一定的抑制作用。

此前,住房和城鄉建設部政策研究中心曾主持召開過一次內部會議,與會的建設部官員表示,市場需求結構正在發生明顯變化,國家刺激需求的寬松貨幣政策已經成為炒家進入樓市的絕佳“理由”。

國家統計局數據顯示,今年1月至6月,房地產開發企業共完成土地購置面積1.36億平方米,同比下降26.5%;全國房屋新開工面積4.79億平方米,同比下降10.4%。

聶梅生分析認為,受去年房地產市場低迷影響,開發企業拿地熱情一度降溫,同時放慢了開發步伐,策略上主要以消化庫存為主,新增供應速度有所放緩。

以北京市場為例,2008年年底,北京市存量住房接近3000萬平方米,當時市場預計需要兩年時間才能消化完。但截至7月12日,北京市可售期房與未簽約現房面積只剩下1506萬平方米,半年時間消化了一半。

DTZ戴德梁行策略發展顧問部董事王晨則認為,土地購置面積和新開工面積下降,反映了市場對今后一兩年的預期,如果供應量繼續減少,房價還會有一定程度的上漲。

篇6

一、基本情況

二、主要問題

2、征地拆遷。征拆進度一直以來都是制約項目建設的瓶頸。近幾年來，國家對征拆工作的管理日趨嚴格，這在一定程度上影響了項目征拆進度。在調研過程中，明發商業中心、永通汽車城、**紫鑫酒店等項目就對加快征拆提出了迫切要求。

3、投資環境。一方面項目落戶需要辦理的各種手續仍然比較繁瑣。項目從簽約到啟動，各項程序所需耗費的時間一般在三個月以上，如果涉及用地指標、規劃調整等問題所需時間更長，甚至要一兩年之久。另一方面配套基礎設施仍有待進一步完善。配套基礎設施的完善程度直接影響到周邊項目建設及市場前景。中鼎江岸花城就提出希望政府加快**大道建設以提升樓盤品質。

4、隊伍建設。一是人員配置不足。除**鎮配備了較多專職工作人員外，其他鄉鎮專職招商工作人員人數不多，大多數是同時兼任多個工作崗位，不利于業務水平的提升。二是缺乏優秀的專業人才。現有的招商隊伍中精通商務、會說外語、熟悉法律的專業人才不多。

三、后段工作想法及建議

1、加大宣傳，奠定招商工作基礎。一是強化日常宣傳。此次調研中我們把宣傳與調研相結合，在今后的工作中，我們將更加注意強化各種形式的日常宣傳，將日常工作與宣傳相結合，隨時隨地宣傳新區。二是加強網絡宣傳。應加快門戶網站的建立，并設立招商引資專欄，及時更新招商項目、投資程序、優惠政策、項目進展等內容，讓更多的人認識新區、了解新區、關注新區，為新區發展開拓更為廣闊的空間。三是適當活動宣傳。根據需要積極組織籌辦或組團（隊）積極參加各地區舉辦的會展招商活動，增加外地客商對新區的了解，提高新區知名度。

2、科學規劃，確保項目布局合理。一是要加快編制規劃。目前濱水新城相關規劃正在逐步完善，規劃的不確定在一定程度上造成了招商信息的不確定，制約了招商工作的快速推進；二是科學定位規劃。規劃是對招商工作的指導和服務，要通過科學制定規劃為后續招商項目的合理布局提供指導；三是準確采集數據。對新區主要片區的基礎數據采集要詳實準確，為項目招商爭取主動。

3、完善機制，增強招商工作的主動性。一是完善激勵機制。對招商工作有突出貢獻的部門和個人進行獎勵，針對介紹人按其發揮作用大小制定不同等級的獎勵措施。二是健全考核機制。科學制定考核目標，將服務招商工作的具體內容列入新區各部門的考核指標，建立“部門配合、人人有責”的考核新機制，形成主動服務招商、人人參與招商的新局面。三是制定優惠政策。根據縣內現有政策，結合新區實際，制定優惠政策。并對個別重大項目，有針對性的加大優惠程度，凸顯新區招商環境優勢。

4、創新方式，增強招商工作的實效性。一是突出重點項目的招商。改變“接待式”的被動招商模式，制定重點招商項目計劃，進行主動、有針對性的上門招商。二是推進板塊招商。拿出幾個條件成熟的區域，在依照新區整體規劃的前提下實行板塊招商。重點推進**項目的招商，有序開展谷山片區的開發。三是引進BT合作模式。目前在基礎設施建設領域，我們正在積極探索引進BT建設模式進行招商，已與二十三冶集團進行多次接觸。在今后的工作中，我們將學習借鑒各地的成功經驗，迅速形成一套適合新區的成熟的BT建設合作模式。

1、綠線控制范圍過大的問題。（明發集團）

按照規劃局出具的規劃條件，金星大道旁綠線控制距離為27米。

明發方面認為：綠線控制范圍過大，將涉及到實際凈用地面積和綠化投入成本增加等問題。

2、總包干經費范圍爭議。（明發集團）

協議書第2.2條約定：前期開發包干經費包含項目用地的土地出讓金、土地補償費、青苗果樹及附屬物補償費、拆遷補償安置費、城市基礎設施及配套設施的建設費用、耕地占用稅、“三金”（土地儲備金、工業用地成本調節金、農業土地開發金）、土地出讓業務經費及失地農民社保基金、土地報件審批稅費等項目用地前期開發過程中的一切成本、費用及稅收。

掛牌文件第九條價外稅費規定：掛牌交易不包括應繳納的價外稅費。契稅和掛牌交易服務費由出讓方按有關政策和規定收取。

明發方面認為：①協議書的土地出讓業務經費中應該包含掛牌交易服務費。②協議書中未明確說明包干費是否包括契稅，但契稅應按包干經費的4%交納，而不是按照摘牌地價的4%交納。

3、請求盡快簽訂有關問題的補充協議。（盈峰翠邸）

用地范圍內有一處水渠需要改造，已簽訂的合同中未具體明確，之前已向清政縣長匯報，因領導調離未能及時簽訂補充協議。請求與縣人民政府能盡快簽訂有關問題的補充協議，確保項目建設的順利推進。

4、反映電網建設有關問題。（聯誠國際）

從20**年5月1日開始，長沙市所有新建住宅小區開始實行公專合一的電網，電梯等公共用電由小區物業收費，戶內用電由業主直接到電力局繳費，公專合一的電網在申請建設的過程中難度較大。

5、反映自來水接入的有關問題。（聯誠國際）

最初規劃要求是100的水表，接入自來水時自來水公司不同意用100的水表，只安裝了50的水表，后因無法滿足需要又換成了100的水表，除收取了換表費用外還收取了管網配套等其他費用。

6、請求對步行街稅收給予優惠。（聯誠國際）

步行街計劃今年5月開街，為吸引商戶加大宣傳力度，營造開街氣氛，擴大影響，促進縣城商業繁榮，請求縣人民政府對廣告稅收給予優惠。

7、請求加快規劃調整相關手續的辦理。（臥龍灣）

戶型、外立面、容積率需要調整，去年3月、6月已分別進行兩次評估，手續一直未辦妥。

8、業主子女是否能到星城實驗中學、實驗小學就讀。（浩龍·音樂界）

9、請求加快征拆和高壓線遷移工作。（紫鑫酒店）

10、請求加快征拆盡快交地。（永通汽車）

項目調研報告（二）

***年***月，***金融學會金融租賃研究會為了配合即將召開的全國金融改革會議，按照人民銀行的要求，對業內的典型租賃項目開展調查工作。希望通過調查，達到進一步宣傳租賃業務在國民經濟中的重要作用，以及進一步摸清影響租賃業發展的政策性因素。

租賃物件主要有：電信、電子設備、電氣制造設備、化工設備、制藥設備、公交汽車、運輸汽車、軋機、電梯、醫療設備、環保設備、制酒設備、印染等，觸及行業范圍比較廣泛。

租賃方式有三種：直接融資租賃、回租和經營性租賃。其中有些公司采用創新租賃技術，減少風險，提高了收入，但這種方式并不普及。

資金來源主要是銀行貸款。其他方式有：自有資金；吸收租賃資金；項目融資，還有一部分是自籌。遺憾的是金融租賃公司沒有從資金市場或戰略投資機構融資的案例。

擔保方式主要有：信用擔保、項目擔保、企業擔保、在建工程抵押、委托基金擔保、信用證擔保、托收等多種方式。缺乏銀行擔保、政策性擔保公司擔保的典型項目。

風險防范措施主要有：保險、擔保、保證金抵押、供貨商代墊款、租賃債權轉讓給銀行或投資人、對回租的物件用他項權登記的方式抵押、社會一些機構或部門監督和管理。還沒有依靠二手市場、強制公證等方式，利用社會資源控制和化解租賃風險的手段。

租賃公司的收益主要是手續費、租賃利差、保證金利息等。還沒有或有租金的案例。整體看租賃業務仍處在低收益，高風險的階段。還缺乏吸引租賃公司積極開展租賃業務的動力。

承租人的收益主要有：技術更新；提前投資；得到快捷方便的服務；擴大產量、品種和出口創匯；增加效益、節省投資費用；解決流動資金短缺問題；通過租賃加速折舊。

供貨廠商收益主要有：在銷售時，租賃公司為促銷提供了金融服務，使得他們全部或大部分貨款及時收回，促進了企業的再生產，增加了市場占有率。

社會效益主要有：增加了稅源和就業機會；增加了國家的外匯收入；改善了基礎設施建設和城市公共交通用車問題；提高了地區醫療環境的硬件能力；改善環境治理設備的能力，減少了環境污染。

阻礙租賃進一步發展的原因主要有：稅基不合理，利息重復納稅，導致租賃公司收益太低，缺乏開展租賃業務的積極性；經營性租賃稅率過高，特別是把長期設備經營性租賃和短期經營性租賃同等待遇不合理；加速折舊稅務手續太繁瑣；對于特殊租賃物件，如：汽車、房地產等產權管理部門不予辦理他項權登記，難以用租賃方式開展業務；有些地方承租企業破產，將回租物件作為清算資產破產清算；海關對租賃購置設備沒有明確的政策，實際操作沒法規可依，扯皮事情不斷；承租企業拖欠租金，資金回籠慢，使租賃公司再投入困難；租賃公司資金來源緊缺，現行政策沒有落實；租賃成本高于銀行貸款，沒有稅收調節，企業融資成本太高，不愿意使用租賃。

需要支持的政策條件：需要合理的稅基和稅率，降低租賃公司的稅賦；投資抵免所得稅政策應該給予租賃項目，以吸引更多的資金用于租賃；應將短期設備租賃與長期經營性設備租賃分別對待，讓后者享受融資租賃同等待遇；需要產權管理租賃物件應該給予租賃公司他項產權登記，以便這些產業也可以利用租賃方式投資或消費；簡化加速折舊報批手續和程序；衛生部禁止投資機構在非營利性醫院投資設備，應允許用融資租賃的方式添置設備。

這次典型項目調查基本告一段落，主要收獲是搜集和交流了行業的經驗以及先進的做法，對政策法律、法規調整，提出了共性的希望。調查的目的基本達到。今后我們還根據企業的要求，對企業在發展中遇到的問題，組織相關的部門進行現場調查，幫助企業診斷問題，找出解決實際問題的辦法，把為行業服務落在解決困難、幫助發展方面。

這次調查不足的是提供的資料太少，沒有完全反映行業真正的成績、困難和需求。主要原因有：絕大多數公司都忙于增資擴股，沒拿出更多的精力參與這次調查；有些公司認為租賃項目的做法是商業秘密，不愿意對外透露。造成的結果是一些新穎的租賃做法沒有收集到，而這些新興的業務恰是最需要政策支持，也最容易取得政策支持的項目。

中國租賃市場非常大。租賃業務可以說從現在剛起步，市場的開拓范圍很廣，還談不上競爭，行業更多的應該是交流和發展。不能只希望得到別人的經驗而不愿意展示自己的經驗，不交流就不會進步。新的租賃模式只有不斷創新才有生命力，特別是在信息時代知識更新速度非常快，如不持續創新自己的新事物也會在短期內衰老。國外租賃公司把自己的做法完全公布在網上，以此招攬更多業務的做法值得我們借鑒。

行業內就算在某個領域有局部競爭，也應該從服務和創新兩個方面進行。這是企業自身的素質所決定的，別人輕易學不到。信德租賃公司無固定租金、無擔保、無固定租期，還參與分紅的租賃做法早就宣傳，至今沒有那家租賃公司能效仿就是個例證。但他們給我們帶來的創新精神，領導了中國的租賃業走向創新租賃的新時代。

今年盡管大量開展租賃業務的公司還不算多，但是幾家積極開展業務的公司租賃額卻飛速發展。公司之間的差別越來越大，希望今后能增加業內交流，縮小行業差距，為租賃事業的發展共同進步。

項目調研報告（三）

為全面了解**區婦女小額擔保貸款工作現狀，充分發揮小額擔保貸款對婦女創業就業工作的金融杠桿作用，有效緩解女性創業人員融資難、擔保難的問題，近日，區婦聯組成專題調研組，先后深入到區就業處、火連坡鎮、張公廟鎮、車溪鄉、閘口鄉、澧州特產購物中心進行了實地走訪調研。現將調研情況報告如下：

一、基本情況

（二）**區婦女小額擔保貸款認定審批程序

第一步：貸款婦女持貸款申請書填寫《**區促進就業小額擔保貸款申請審批表》，到區婦聯簽署初審意見。

第二步：區就業處在收到貸款婦女申請后，經辦人員對貸款婦女資格和項目進行審核及實地考察，并簽署意見。

第三步：具有小額擔保貸款發放資格的銀行接到區就業處（擔保中心）審批意見后，辦理借款合同和擔保手續、簽署意見、發放貸款。

第四步：將貸款申請人資料報區財政局出具貼息意見后，報區促進就業小額擔保貸款協調領導小組辦公室審核備案。

（三）婦女小額擔保貸款給婦女帶來的新變化

2、婦女創業的區域優勢顯著增強。區婦聯、區就業處緊緊圍繞區委、區政府“六個一萬畝工程”（萬畝楠竹萬畝茶，萬畝葡萄萬畝蝦，萬畝蔬菜萬畝花），按照山、丘、平、湖四大板塊產業格局發展思路，有針對性地開展婦女小額擔保貸款工作，帶動了農村高效產業的發展。

3、婦聯組織的凝聚力顯著增強。婦聯組織抓準服務婦女民生，深層次參與社會管理和公共服務的突破點，實實在在為需要創業資金的婦女姐妹解了難題、辦了實事，進一步彰顯了婦聯活力，提高了社會地位。

二、主要做法

自我區實施婦女小額擔保貸款以來，區委、區政府、區婦聯、區就業處及相關部門認真貫徹落實促進婦女就業小額擔保貸款政策，把實施婦女小額擔保貸款項目作為一項扶持婦女創業就業的重大民生工程來抓，取得了明顯成效。

（一）多部門合作，政策保障到位

區委、區政府高度重視婦女小額擔保貸款工作，建立了“政府主導、婦聯配合、多方協作”的社會化、開放式和城鄉一體化的創業信貸服務體系，有效地發揮了小額擔保貸款扶持婦女創業就業的作用。

一是完善工作機構。區委、區政府將區婦聯納入成員單位，進一步充實了“小額擔保貸款協調領導小組”和“擔保中心”兩項機構的力量。各職能部門也加強協調配合，明確職責分工，及時解決推進過程中出現的問題，有效推動了工作的開展。

二是建立保障機制。區人社局會同財政、金融、婦聯等部門聯合制定印發了《**區促進就業小額擔保貸款實施辦法》、《關于推進和激勵全民創業的暫行意見》、《關于實施創業富民工程的暫行意見》等一系列政策性文件及工作措施，形成了婦女小額擔保貸款強勁的政策支撐體系和保障機制。

三是建立聯動機制。制定和執行了聯席會議制度和工作進度通報制度。小額擔保貸款工作協調領導小組定期召集人社、財政、金融、婦聯等部門召開聯席會議，加大了對婦女創業的扶持力度。

（二）多渠道宣傳，輿論支持到位

為積極營造婦女小額擔保貸款推動婦女創業的濃厚輿論氛圍，區婦聯、區就業處通過多形式、多渠道宣傳，使廣大婦女充分了解小額擔保貸款政策，形成了關心婦女創業就業的強大社會合力。

一是通過報刊、電視、網絡等新聞媒體向廣大婦女宣傳小額擔保貸款的意義、申辦程序和創業成功典型劉艷、周志鳳、皮華鳳等婦女的優秀事跡，形成了宣傳先行、培訓與貸款結合、扶持一個、帶動一片的工作格局。特別是去年農歷臘月二十，由區婦聯、區就業處與區荊河劇團合作，以小額擔保貸款工作為主題，編導的喜劇小品《都是多疑惹的禍》登上了我區20**年春節聯歡晚會的舞臺。

二是充分發揮基層婦聯作用，摸清本轄區符合發放小額擔保貸款條件婦女的情況，上門講解小額擔保貸款的作用和申報程序。

三是在區、鄉兩級公共就業服務平臺設置“政策宣傳資料免費取閱處”，常年免費發放小額擔保貸款政策宣傳單。

四是利用大型招聘會等契機向婦女提供小額擔保貸款政策咨詢。

（三）多方位幫扶，跟蹤服務到位

為有效推進婦女成功創業，我們不斷完善服務手段，優化服務理念，開展全程跟蹤服務，提高了婦女創業成功率。

一是全程提供服務。我區建立了由政府職能部門、企業家、SIYB項目培訓教師和經辦機構工作人員組成的近80人規模的專家服務團隊，為廣大婦女在內的創業者提供開業指導、項目開發、小額擔保貸款、跟蹤服務等“一條龍”服務。我區小額擔保貸款直接發放合作銀行已增至區農村信用聯社、區郵政儲蓄銀行、長沙銀行**區支行、區滬農商村鎮銀行四家銀行。鄉鎮、社區公共就業服務平臺均設立了專項服務窗口，全程協助創業者辦理小額擔保貸款申報、工商和稅務登記等手續。同時，我區通過建立創業孵化基地和信貸扶持捆綁等舉措，有力地推動了婦女創業就業，在進駐基地的40家微小企業和個體工商中有12家企業老板是女性。如原鄉鎮婦聯主席皮華鳳一直想創業，可苦于沒有好項目，區婦聯得知情況后，通過市場調查和項目考察，最終幫助她在火連坡鎮創辦了萬代蜈蚣繁養場，并為她申請到8萬元小額擔保貸款，目前，該繁養場已初具規模，預計年產值可達30多萬元。

二是開展創業培訓。區婦聯堅持推行“創業培訓+婦女小額擔保貸款”的聯動機制，把申請小額擔保貸款婦女是否參加過系統的創業培訓，有沒有取得《培訓合格證書》納入小額擔保貸款申報條件范疇。20**年以來，區婦聯主動爭取區就業處的支持，共舉辦六期SYB創業培訓班，培訓婦女180人。培訓班主要針對學員的需求和自主創業的思路，聘請各方面專家采用個別咨詢、集體答疑、小組座談等方式進行指導，通過培訓，使貸款婦女的市場分析能力、經營管理水平及信貸誠信度得到全面提升，形成了以創業培訓提高婦女創業成功率，以創業成功率提高婦女貸款償還率的良性機制。如區婦聯通過積極努力，幫助張公廟鎮柳蔭村婦代會主任周志鳳成功流轉到了10畝土地，并為她進行SYB創業知識培訓，成功申請到了30萬元小額擔保貸款，使她的葡萄園擴種到了50畝。

三是實行規范管理。為切實推進我區婦女小額擔保貸款工作由“做大”向“做強”、“做實”方向發展，我們堅持以“放得出、用得好、收得回”為目標，著力在小額擔保貸款的發放、回收及回訪等基礎管理工作上下功夫，通過規范資料初審、實地查看、初步審核、資料復核、資料管理、貸款發放、跟蹤服務、展期服務、貸款回收等9項業務，對包括婦女在內的小額擔保貸款申報對象統一開展實地考察和統一“三堂會審”，切實提高了婦女小額擔保貸款工作質量。

三、存在的問題

婦女小額擔保貸款是對創業婦女進行資金扶持的最直接、最有效的惠民政策，在扶持婦女解決資金短缺問題中取得了顯著成效，但在具體實施的過程中仍然存在著多方面的問題和困難需要解決。

1、婦聯作為承擔主體沒有掌握主動權。婦女小額擔保貸款工作是一項涉及部門多、政策性強、操作程序復雜的系統工程。婦聯作為此項項目的承擔主體，有責任把婦女小額擔保貸款工作抓好抓實，但在貸款額度、制定相關程序等方面都不具有主動權，這就造成了權利和義務的分離。盡管財政、人社、銀行對婦女小額擔保貸款工作都非常支持，但他們都有各自的規章制度，涉及到具體工作環節，還是以本部門利益為主。婦聯既不是政策的制定者，也不是實施者，這種主動權的缺失對婦女小額擔保貸款工作的運行形成了一定阻力。

2、擔保渠道狹窄。在調查中我們發現，有很多婦女特別是農村婦女無法尋找合適的抵押物，找不到合適的吃財政飯的反擔保對象，只能對婦女小額擔保貸款望洋興嘆。如車溪鄉婦女嚴彥、閘口鄉婦女趙厚秀因為沒有反擔保資源，至今沒有申請到小額擔保貸款。

3、銀行代辦點設置不便民。我區有區農村信用聯社、區郵政儲蓄銀行、長沙銀行**區支行、區滬農商村鎮銀行四家銀行參與小額擔保貸款發放工作，但都只在城區設立代辦點，農村是一片空白，而申請小額擔保貸款的對象大部分為農村婦女，她們不得不付出更多的時間和精力申請貸款，極不方便。

4、貸款程序比較冗長。在走訪調查的過程中，80%的婦女反映小額擔保貸款手續繁雜，在申請小額擔保貸款時，必須持身份證、戶口本、營業執照、結婚證及個人收入證明等一系列證件，之后要找好擔保人，經人社部門審查、擔保公司審核和實地查看后方可到銀行辦理貸款手續，她們都說：“申請小額貸款的手續太繁瑣，關卡太多，就像畫上的餅，難充饑呀！”

四、對策及建議

婦女小額擔保貸款是一項長期而艱巨的工程，是激勵婦女創業的有效平臺，要使這一惠民政策發揮最大作用，任重而道遠。針對以上問題提四點建議：

1、成立專門的婦女小額擔保貸款集中辦理中心。建議省、市、區三級婦聯借鑒甘肅、新疆的先進經驗，在行政辦證大廳設立婦女小額擔保貸款集中辦理中心，開展“一站式”服務，把握婦聯作為承擔主體的主動權。

2、有效降低反擔保門檻。金融信貸管理部門要進一步解放思想，通過與人社、婦聯等部門長時間的合作，在持續保證小額擔保貸款回收率達98%以上的基礎上探索農戶信用擔保、聯保、抵押、存折質押等多元化反擔保形式，降低反擔保門檻，擴大婦女受益面。