導語：如何才能寫好一篇資產評估與房地產評估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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為進一步加強國有資產評估收費管理，維護中介市場正常秩序，現就國有資產評估中房地產評估收費有關問題通知如下：

一、國有資產評估必須按照《國有資產評估管理辦法》（國務院〔1991〕91號令）的規定，由省級以上人民政府國有資產管理部門認定評估資格的評估機構進行。

二、資產評估機構應當按照規定的程序和辦法開展評估業務，嚴格執行規定的收費標準，提供質價相符的服務。

國有資產管理部門應將審批的《資產評估機構資格申請表》和《資產評估機構專職人員名單表》（副本）抄送同級物價部門備案。

三、資產評估收費標準，按照原國家物價局、國家國有資產管理局《資產評估收費管理暫行辦法》（價費字〔1992〕625號）規定執行。

資產評估中涉及房地產評估的，房地產作為獨立項目評估，收費標準按《國家計委、國家土地管理局關于土地價格評估收費的通知》（計價格〔1994〕2017號）和《國家計委、建設部關于房地產中介服務收費的通知》（計價格〔1995〕971號）的有關規定執行；房地產作為整體資產的一部分，按整體資產一并評估的，收費標準按價費字〔1992〕625號文件有關規定執行。

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投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，屬于企業經營活動的范疇，主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物等，自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。2000年5月，國際會計準則委員會（IASC）了《國際會計準則第40號――投資性房地產》（IAS 40），將投資性房地產定義為：為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，但不包括用于商品或勞務的生產或供應、或用于管理目的的房地產，不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認為，投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發項目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協商，不包括企業為自己的目的擁有和占用的房地產、出租并由集團內另一公司占用的房地產。

二、中外投資性房地產評估準則

評估準則的制定與會計準則制定關系較為密切，尤其是隨著公允價值計量模式在國際會計準則中的引入，國際會計界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進行溝通交流，以增進會計界對公允價值的正確認識和促進會計界對公允價值的推廣，同時這也促進了會計界對評估行業的認識，對提高評估行業在市場經濟中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準則時，國際評估準則委員會、美國財務會計準則委員會以及歐盟等一些國家的資產評估協會也會十分關注會計準則的變化及發展趨勢，對于以公允價值計量的部分關注度更高，比如投資性房地產評估準則的制定。

（一）國際投資性房地產評估準則

IVSC對投資性房地產制定了相應的準則，即《IVS 233在建投資性房地產》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產的一般情況及相關概念進行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國投資性房地產評估準則

英國皇家特許測量師學會（RICS）從20世紀70年代開始制定以財務報告為目的的評估操作規范，對涉及投資性房地產評估等方面均做出了專門的規定，也就是說英國的投資性房地產評估準則是在以財務報告為目的的評估規范中規定的，并沒有專門的評估準則進行規范。

（三）中國投資性房地產評估準則

投資性房地產是我國現代社會經濟中的重要資產，是企業資產的重要組成部分。投資性房地產評估也是以財務報告為目的的資產評估的重要組成部分，是隨著新會計準則的和公允價值計量模式的采用發展起來的新興資產評估行為。制定相應的指導意見或準則對于適應會計準則的變化、規范執業行為、指導實踐、提高執業水平都具有重要意義。

為適應會計準則新變化的需要，進一步規范執業行為，保護各方當事人合法權益的需要，適應市場和提高執業水平的需要，中國資產評估協會（以下簡稱“中評協”）借鑒國際上的做法，同時結合實際情況，于2008年3月成立投資性房地產評估指導意見（征求意見稿）起草項目組，收集、翻譯了國外投資性房地產評估方面的大量資料，對投資性房地產評估涉及的重要名詞、術語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進行了深入研究，總結了國內投資性房地產評估的實踐經驗和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產評估規范――《投資性房地產評估指導意見（試行）》。指導意見突出了以財務報告為目的的評估的特點，并參照相關會計準則的規定，滿足了會計信息的需要。

三、中國與國外投資性房地產評估準則對比

（一）相同點

1.理論來源相同。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》理論來源是《資產評估準則――基本準則》《資產評估準則――不動產》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準則中的《IVS 233在建投資性房地產》部分理論源自通用準則和不動產權益準則，不屬于《IVS 230不動產權益》準則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財務報告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項。

2.評估目的相同。《投資性房產評估指導意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見”“會計準則中投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準則提供評估在建投資性房地產的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內外對投資性房地產的評估都側重于對其公允價值的評估，即市場價值。

3.相似的估值方法。資產評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產而言，因其自身的特殊性，投資性房地產不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進行估值，而國內外也都是優先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產的價值。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細描述，而國外IVS 233同樣也十分強調投資性房地產市場法和收益法的運用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”“關鍵投入的可比市場數據用以支持貼現現金流量預測或收入資本化的計算”。

4.參數選取類似。用市場法評估資產價值，很重要的一點是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結果越接近資產的真實市場價值，對于用市場法評估投資性房地產價值亦是如此。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎選擇的重要性，并對相關比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規定，方便評估人員據此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產進行評估時，收益法最重要的三個參數――收益額、收益期限和折現率的選取國內外也都給予了相似的規定。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現率”三方面對收益法三大參數選取進行了規定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現率和收益期限的規定。

（二）主要區別

1.投資性房地產概念不同。我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》中的“投資性房地產”是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。其中，“房地產”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。而IVS 233中的“投資性房地產”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，在日常業務過程中作為存貨銷售的房地產。IVS 233對投資性房地產的界定較為詳細。

2.專業術語表述略不同。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現金流量預測”“收入資本化”等專業術語來描述。不過這些并不能造成國內外對投資性房地產評估的實質性差異。

3.準則的詳略程度不同。我國的準則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導向性作用。在投資性房地產準則規定上，我國《投資性房產評估指導意見（試行）》在有關概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產評估中的原則性指導。舉例而言，在運用收益法對投資性房地產進行評估時，關于對租約條款因素選取數據，IVS233要求用租約條款的可比市場數據進行計算，而我國《投資性房產評估指導意見（試行）》則對租約條款的具體內容進行了規定，如租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件等。

4.準則體系結構不同。為符合國內讀者的閱讀習慣，《投資性房地產評估指導意見（試行）》采用了與國內其他準則相似的結構體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內容包括具體操作要求、評估準則、評估方法以及會計準則對投資性房地產的分類等。IVS 233準則則是采用了國際評估準則的通用慣例，準則由正文和注釋兩部分構成。

5.側重點不同。《投資性房地產評估指導意見（試行）》在對投資性房地產進行估值時側重于對土地使用權和區間值等有關事項的規定，例如在對土地使用權進行評估時，指導意見對土地使用權的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區間值是我國評估準則的創新部分，我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別。”國際上，IVS 233則較為關注在建工程評估并對其進行了一系列說明，另外還特別指出了財務報告、收購、兼并和出售企業或部分企業、訴訟等評估注意事項。國內和國外準則的重點關注點不同，主要是因為經濟發展水平以及相關經濟政策等國情的不同導致的，并不影響它們在實務中的運用。

四、借鑒與啟示

（一）評估方法方面

在我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》中加入假設開發法評估方法的使用。因為在建的投資性房地產往往可以作為抵押標的物進行抵押借款等，而此時的投資性房地產處在在建狀態，很難采用以往常用的市場法和收益法進行評估，因此就可以用假設開發法對投資性房地產進行評估。另外，投資性房地產作為不動產的一部分，我國準則在運用市場評估時嚴格對可比案例的地點、時間和交易情況進行限制，而實際上，投資性房地產往往缺乏實際交易可比案例。通過對比國內外投資性房地產評估準則中市場法的應用條件，筆者認為，我國的指導意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應用條件，以便更好地適應實際評估工作。

（二）注重評估準則與會計準則的銜接

投資性房地產不僅屬于評估行業術語，也是會計行業的常用概念，并且《企業會計準則第3號――投資性房地產》專門對投資性房地產的概念、會計處理、后續計量模式等方面做出規定。投資性房地產采用公允價值計量能夠更好地滿足會計信息相關性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發表專業的估值建議，這一點上，國內外評估準則都與會計準則做了很好的銜接。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產評估時需與委托方及會計師進行充分溝通。未來，隨著公允價值計量在會計行業中的興起，評估人員在進行評估業務時會涉及到更多的投資性房地產評估，比如在企業合并或進行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產的評估業務，但是目前我國《投資性房產評估指導意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產估值進行說明，指導意見可以依據會計準則對相關部分進行完善。

（三）完善評估目的

與國際投資性房地產評估準則相比，我國《投資性房產評估指導意見（試行）》缺乏對投資性房地產特定評估目的的說明，指導意見主要明確了以財務報告為目的的評估，并沒有關于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經濟的發展，我國的抵押、收購兼并等經濟業務頻繁發生，對投資性房地產的單一評估目的已經不能很好地滿足經濟活動的需要，我國評估準則應該順應經濟潮流進行及時修訂，將符合經濟行為的特定評估目的加入指導意見中，以使指導意見更好地指導評估實務。

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關鍵詞：房地產 價格 估價

房地產估價最基本的三種方法分別為成本法、收益法、市場比較法，市場比較法評估房地產價值的基礎是房地產的實際成交價格，但房地產評估價格并不是對實際成交價格的簡單的歸納、整理、修工，兩者無論在理論上還是在實際表現上均有一定的差異。本文重點對兩者的差異進行分析。

一、房地產成交價格的特點

1.從宏觀分析，房地產成交價格受市場狀況的影響

房地產成交價格受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產價格差異較大。例如西寧市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價在5000元/平方米，而到1 997年、1998年平均售價僅為4000元/平方米，這主要是由于同類房地產開發量猛增的原因。又如最近開始的經濟適用住房的建設，對于類似房地產價格就可能造成較大的影響。

2.從微觀分析，房地產成交價格具有離散性、隨機性、不確定性的特點

依據經濟學原理，相同的商品具有相同的價格。但筆者在實際工作中發現。房地產實際成交價格并非如此，相間房地產的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產開發商不斷調整房地產出售價格以適應市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發商的預期目的，開發前就可以出售房地產；從購買者的角度出發，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發商的預期目的、預期的收益率、購房人的經濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產實際成交價格的差異。造成房地產實際成交價格差異的因素。

房地產成交價格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產數量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。房地產成交價格受房地產現狀的影響房地產開發商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發風險，在建設期就開始預售房地產，其預售房地產價格一般低于建成后同類房地產價格。房地產成交價格受付款方式的影響開發商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當優惠（從理論上講，優惠價格應該是分期付款價格的貼現值）。房地產成交價格與房地產銷售速度的關系房地產開發商為了迅速出售房地產，也經常采用降價銷售的方法。對于類似房地產若開發商適當降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。房地產的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況為了逃避政府應征收的稅費，有的房地產申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯營、聯建、聯合開發的形式變相買賣房地產。

二、房地產評估價格的定義

綜合以上分析，房地產“成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如一家房地產評估價格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格？其期房價格是4000元/平方米還是現房價格是4000元/平方米？如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于4000元/平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進行房地產價格評估，對其評估價格應有明確的定義，否則就失去了意義、房地產評估價格的定義，應主要明確以下幾點：不同的評估目的具有不同的價格定義。例如房地產抵押價格評估。因考慮到房地產的變現能力及擔保債權期間房地產價格變動等風險因素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產評估如股份制改造、現值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產在不同評估日目的的評估價格不同。房地產價格評估應是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產自身狀況、房地產市場狀況等因素隨之變化，房地產價格也隨之變化，因而房地產評估價格必須有確定的時間點。在具體的房地產價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識房地產評估人員必須明確評估出的房地產價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。

三、房地產成交價格與房地產評估價格關系的總結

綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區別。同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高，其銷售速度可能較慢。

四、不同目的時房地產價格定義的探討

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【關鍵詞】 財務報告;投資性房地產;評估實務

隨著《國際財務報告準則(國際會計準則)》在世界范圍內的應用,公允價值計量及其他非歷史成本的會計計量模式被越來越多地使用。我國新的《企業會計準則》也引入了公允價值的概念和計量,因此,我國評估服務領域中新增了一項業務內容,即以財務報告為目的的評估。

一、以財務報告為目的的評估及其作用

(一)以財務報告為目的的評估的定義

以財務報告為目的的評估,是指注冊資產評估師基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求,運用評估技術,對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算,并發表專業意見的行為和過程。由此可知,以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類資產和負債,如資產減值、投資性房地產、金融工具等涉及會計核算事項的資產,以及非同一控制下的企業合并中取得的被購買方的可辨認資產、負債及或有負債等。價值類型是公允價值或特定價值,它對評估技術(評估方法)具有一定的約束。評估技術(評估方法)是確定資產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

由于以財務報告為目的的評估是基于企業會計準則或相關會計核算、披露的要求,因此,在遵循評估準則的基礎上,還要參照相關會計準則的規定,以滿足財務報告披露的要求。

(二)以財務報告為目的的評估的作用

對于財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值的計量,國際上較通行的做法是由評估專業人士為公允價值的確定提供專業意見,保障會計信息的客觀和獨立,其作用具體體現在以下三個方面。

1.評估技術能夠滿足會計計量專業上的需求。新會計準則體系引入公允價值計量以后,一些資產或負債并無活躍的市場,會計人員無法觀察到這種由市場機制決定的金額,從而不能直接用市場價格來對公允價值進行計量,一些無形資產、投資性房地產和金融工具公允價值的確定需要運用很強的專業性理論和評估技術,而外部的專業評估機構能夠運用評估技術,為會計公允價值計量提供專業支持。

2.評估專業行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎。資產評估是一種專業行為,是建立在專業技術知識和經驗基礎上的一種專業判斷。會計信息的這種客觀性要求,能夠通過評估過程中嚴格遵循相關的方法和程序取得充分的依據。

3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。獨立性是資產評估的基本特征,在市場經濟條件下,由專業化的資產評估機構依據相關評估法規、準則、規范和行業慣例,提供現時的價值尺度,對于政府監管部門、會計信息使用方和社會公眾是一種具有較強公信力的信息服務,有利于形成公正的會計信息,特別是關于公允價值的信息。

二、以財務報告為目的的評估適用范圍和特點

(一)以財務報告為目的的評估的規范體系

與傳統資產評估業務相比,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象更加多元化并且更加復雜。一般意義上,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象不僅有各類單項資產、負債,也有資產組或資產組組合(對資產組或資產組組合的分析應當符合會計準則的要求)。表1 為一般常見的以財務報告為目的的評估所涉及的評估對象。

(二)以財務報告為目的的評估的特點

以財務報告為目的的評估相對于其他評估業務,具有以下特點:

1.以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務,會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。注冊資產評估師應當理解會計計量模式的概念,知曉企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法,根據會計準則的要求,合理確定評估對象,選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法,更有效地服務于會計計量的特定要求。

2.以財務報告為目的的評估業務具有多樣性、復雜性。以財務報告為目的的評估涉及企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具、股份支付等多項會計核算業務,每項會計核算業務不同,其所對應的評估對象、價值類型、評估方法均不同。比如固定資產,為資產減值事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是可回收金額,對應的價值類型為公允價值減去處置費用的凈額和資產預計未來現金流量的現值;為企業合并事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是公允價值,對應的價值類型是市場價值。

3.以財務報告為目的的評估所采用評估方法的多樣性。根據評估對象的特點和應用條件,可以采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益法等對無形資產進行評估,也可以采用以現值為基礎的遠期定價和互換模型、期權定價模型等對金融工具進行評估,這些評估方法結合了以財務報告為目的的評估需要,借鑒了國際上目前常用的評估方法。

三、以財務報告為目的的評估在投資性房地產評估中的應用

(一)投資性房地產與公允價值計量

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售,主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量;但是,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

(二)投資性房地產評估中的評估對象

投資性房地產的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物,是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中,用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權;用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

3.某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產。

4.企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產。

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產的范疇。

自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業自身的生產經營活動,其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中去,通過銷售商品或者提供服務為企業帶來經濟利益,在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。例如,企業出租給本企業職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業自身的生產經營服務,因此具有自用房地產的性質。又如,企業擁有并自行經營的旅館飯店,經營者在提供住宿服務的同時,還提供餐飲娛樂等服務,其經營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入,因此,企業自行經營的旅館飯店是企業的經營場所,應當屬于自用房地產。

作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨,其生產、銷售構成企業的主營業務活動,產生的現金流也與企業的其他資產密切相關。因此,具有存貨性質的房地產不屬于投資性房地產。從事房地產經營開發的企業依法取得的、用于開發后出售的土地使用權屬于房地產開發企業的存貨,即使房地產開發企業決定待增值后再轉讓其開發的土地,也不得將其確認為投資性房地產。

在評估實務中,存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應當分別確認為固定資產、無形資產、存貨和投資性房地產。例如,甲房地產開發商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應當確認為甲企業的投資性房地產,其余樓層為甲企業存貨,即開發產品。

需要注意的是,投資性房地產通常附帶有租約,業主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進行評估的時侯,評估對象應為附帶有租約的房地產。

(三)投資性房地產評估的收益乘數法及評估參數

在實務中,投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。

收益乘數法是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數,即收益乘數=價格/年收益

利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為:房地產價值=年收益×收益乘數

比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。相應地,收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

1.當采用月租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數;當采用年租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。

2.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比,潛在毛收入乘數法相對全面一些,它考慮了房地產租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營運收益,是由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收人。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。凈收益乘數通常能夠提供更可靠的價值計算。由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數,通常很少直接采用凈收益乘數法的形式,而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。

(四)投資性房地產評估案例分析

以下用一個案例來說明實務中評估投資性房地產通常所采用的收益乘數法 。

1.基本情況。某房地產開發公司,擬于2008年底于中國內地A股市場首發上市。該公司擁有的房地產中,有一項房地產項目根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》可以確認為投資性房地產。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產進行后續計量。

該投資性房地產位于廣東省S市中心城區的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據會計準則,需在2007年12月31日確認房地產的公允價值。

2.評估對象分析。管理層委托了某評估機構根據會計準則的要求評估該投資性房地產于2007年12月31日的公允價值。評估師根據與管理層簽訂的業務約定書,在2008年×月5日到×月8日對該房地產進行了現場勘察,并收集了房地產權屬證書,房地產租賃合同等信息;同時還對同一商圈的房地產出租情況,租金水平進行了市場調查。

根據管理層提供的資料,評估師了解到管理層委托某著名中介機構代為招租,并提供房地產管理服務。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個月,假設租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準日時點已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準日時點已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月?平方米繳納房地產管理費,由各商戶每月直接支付給房地產管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產管理等雜費的稅前租金。

3.市場信息收集。評估師根據委估房地產的租賃情況,對周邊房地產的市場租金售價進行了調查,同時也從公司的數據庫中獲得了部分市場租金售價信息。評估師根據委估房地產的特征,選取了5項房地產進行了租金售價信息調查,調查結果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項房地產有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項房地產于2007年10月15日第一個租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續租,租賃面積為10 000平方米; 第二項于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數為3-5年,年租金增長率為4%-10%。

4.評估方法的選取。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》第十條規定“采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”。

由于該準則并沒有對活躍的房地產交易市場進行詳細描述,因此參考國際會計準則的要求,對應該投資性房地產交易市場為帶租約出售的房地產交易市場和房地產租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產項目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產項目幾乎沒有成交案例;而類似商業房地產租賃市場非常活躍,因此考慮采用收益法來評估該房地產于2007年12月31日的公允價值。

5.評估參數的確定。(1)房地產客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據市場信息的收集,了解到第二項以大面積租賃的房地產與委估房地產類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價格出租,以該房地產作為確定委估房地產的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項和第三項房地產作為可比案例,以該兩項的租金為基礎,在分析租約條款、區位因素和個別因素的基礎上,根據評估師的現場勘察和經驗判斷,對上述因素進行相應的調整。確定客觀市場租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據市場調查,同類房地產目前市場平均空置率為7%,根據歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設自2008年12月31日起至現有租約到期日,該房地產小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時假設在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動的因素。(3)稅費的確定。根據稅法規定,房產稅適用稅率為12%,營業稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費用的確定。1)管理費用。根據歷史財務信息和評估師的經驗判斷,假設該房地產的管理費為年租金的3%。2)重置提撥款。根據評估師的經驗判斷,假設該房地產的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機電設施的大修或重置。3)市場推廣費。根據市場調查信息和評估師的經驗判斷,假設市場推廣費(含中介費)為年租金的5%。(5)折現率的確定。根據2007年的無風險利率水平,通過風險因素分析,采用風險累加法確定租期內與凈營運收益對應的要求回報率(或稱折現率)為10%,并確定用于對租期外凈營運收益進行資本化的要求回報率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據房地產權證,該房地產土地使用權終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設不考慮土地使用權終止日時點建筑物的殘值。

6.評定估算過程簡單示例(見表2,表3)。

綜上所述,以財務報告為目的的投資性房地產評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類投資性房地產,如已出租的土地使用權和已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大等確認為投資性房地產。價值類型是公允價值或特定價值,它對房地產評估方法具有一定的約束。評估方法是確定投資性房地產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

【參考文獻】

[1] 資產評估[M].經濟科學出版社,2009.

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【關鍵詞】房地產；成交價格；評估價格

一、成交價格的含義及其特點

（一）成交價格的含義

成交價格是評估方法之一的市場比較法中的重要概念，它是指所選擇的參照資產的實際成交價格，是確定房地產評估價格的基礎。我們先來了解市場比較法，市場比較法又稱作市價比較法、交易實例比較法，有時又簡稱比較法或市場法，它是參照于估價時點近期類似房地產的實際成交價格來評定待估房地產價格的一種估價方法。所謂類似房地產，是指在用途、建筑結構、所處地區等方面，與估價對象房地產的用途、建筑結構、所處地區等相同或相似的房地產。

市場比較法的理論依據是房地產交易中的替代原理，遵循替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則考慮與被估房地產估價有關的問題，從而使估價結構充分反映市場情況。

應用市場比較法進行房地產價格評估，其基本條件是有一個充分發展的房地產市場，以及一個可以供便捷利用的市場資料源。如能取得有效資料，市場比較法可以說是最直觀、最系統的估價方法；而在幾乎沒有房地產交易或交易實例很少發生的地區，就很難應用市場比較法來進行估價；另外對于很少有買賣交易實例的特殊房地產，如教堂、學校、高爾夫球場、加油站等，這種方法也很難適用，這主要是因為市場資料不足造成的。具備了充足的市場資料，就可以找到與被評估的房地產在用途、建筑結構、所處地區相同或相似的房地產，以其成交價格為基礎，就可以很直觀方便的得出待估房地產的評估價格。

但是，在現實中，實際成交價格受多種因素的影響往往呈現出不同的變化趨勢和特點，這使得其與房地產評估價格無論在理論上還是實際表現中表現出一定的差異。

（二）房地產成交價格的特點

1.從宏觀分析，房地產成交價格受市場狀況的影響。

房地產成交價格受市場狀況等因素影響，在不同時期相同的房地產價格差異較大。例如鄭州市某高檔商住樓09年、10年平均售價在15000元/平方米，而到12年、13年平均售價僅為12000元/平方米，這主要是由于同類房地產開發量猛增的原因。又如最近開始的廉租房、保障房的建設，對于類似房地產價格就可能造成較大的影響。

2.從微觀分析，房地產成交價格具有離散性、隨機性、不確定性的特點。

依據經濟學原理，相同的商品具有相同的價格。但房地產實際成交價格并非如此，相同房地產的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產開發商不斷調整房地產出售價格以適應市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發商的預期目的，開發前就可以出售房地產；從購買者的角度出發，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發商的預期目的、預期的收益率、購房人的經濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產實際成交價格的差異。造成房地產實際成交價格差異的因素，具體表現在以下幾個方面：

（1）房地產成交價格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產數量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。

（2）房地產成交價格受房地產現狀的影響，房地產開發商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發風險，在建設期就升始預售房地產，其預售房地產價格一般低于建成后同類房地產價格。

（3）房地產成交價格受付款方式的影響，開發商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當優惠（從理論上講，優惠價格應該是分期付款價格的貼現值）。

（4）房地產成交價格與房地產銷售速度的關系房地產開發商為了迅速出售房地產，也經常采用降價銷售的方法。對于類似房地產若開發商適當降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。

（5）房地產的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況為了逃避政府應征收的稅費，有的房地產申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯營、聯建、聯合開發的形式變相買賣房地產。

二、房地產評估價格的含義

綜合以上分析，房地產“成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產會有不同的成交價格，因而建立在房地產成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如一家房地產評估價格是8000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格？ 8000元/平方米是其期房價格還是現房價格？如果想使房地產銷售速度加快，其價格是否應低于8000元/平方米？因此，在無任何約束情況下的房地產評估價格是一個較為模糊的概念。所以，采用市場比較法進行房地產價格評估，對其評估價格應有明確的定義，否則就失去了意義。

房地產評估價格的定義，應主要明確以下幾點：

1、不同的評估目的具有不同的價格定義例如房地產抵押價格評估。因考慮到房地產的變現能力及擔保債權期間房地產價格變動等風險回素，評估價格一般保守，其評估價格應是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產評估如股份制改造、現值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產在不同評估日目的的評估價格不同。

2、房地產價格評估應是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產自身狀況、房地產市場狀況等因素隨之變化，房地產價格也隨之變化，因而房地產評估價格必須有確定的時間點。

3、在具體的房地產價格計估中，評估人員對具體的價格定義應有明確的認識房地產評估人員必須明確評估出的房地產價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格，還是有行無市時的價格。

三、房地產成交價格與房地產評估價格的差異

綜合以上分析，房地產評估價格并不是簡單的對房地產成交實例價格做交易日期、區域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結構、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結合其房地產評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在以下幾個方面；

1、同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。

2、市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。

3、房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高、其銷售速度可能較慢。

4、房地產的具體價值體現，最終是通過實際成交價格，同此一般意義的房地產評估價格與實際成交價格應較為接近，不應大相徑庭。

四、總結

在較多的房地產評估報告中采用市場比較法評估時，眾多的評估報告把重點放在了對比準實例進行區域因素、個別因素等修正上，而忽略了對比準實例及評估對象進行價格定義的統一，從而造成了評估價格在理論上的模糊不清。因此，評估人員一定要對比準實例的實際成交價格特點進行分析，對實際成交價格進行適當的調整。使其達到評估要求的價格定義，然后用正常的市場比較法評估。

房地產評估目的不同時，房地產價格的定義也不同。房地產估價的目的主要有房地產轉讓價格評估、房地產抵押價格評估、房地產分割析產評估、企業合資股份制改造等價格評估。房地產轉讓價格評估：因該價格評估為房地產轉讓提供依據，大宗房地產評估價格應是整宗出售、一次性付款時的價格，該價格應適當低于零散出售時的價格；房地產抵押價格評估：房地產抵押評估價格應是整體出售、一次性付款、銷售速度較快、考慮各種優惠條件時的價格，評估結果趨于保守；企業合資、股份制改造等價格評估：該評估目的下的房地產一般不直接進入房地產市場交易，綜合房地產總體價格上漲的特點，其評估價格可以采用零散出售、分期付款時的價格。綜上所述，在采用市場法對房地產進行估價時，除了要以成交價格為基準，還要結合特定的評估目的確定最終的評估價格。

參考文獻：

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【關鍵詞】收益法 房產評估 應用探析

一、收益法的基本原理

收益法的理論依據為效用價值論，認為房地產的價值在于該房地產未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產進行評估，即把房地產未來預計收益還原為基準日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產在未來的預期收益，并采用恰當的折現率或資本化率折現成基準日的現值，然后累加求和，得出房地產評估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經濟壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產擬在持有一定年限后進行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準備的持有期問。房地產的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務中估價人員常假設估價對象經營數年后將其轉讓來縮短收益年限，以利于更準確地選取預期凈收益和還原利率，從而提高評估結果的準確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現實的房地產一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務中可用它來驗證其他年限評估出的房地產價值是否偏高。

三、預期收益的預測與確定

房地產預期收益應該是凈收益，是房地產預期收入扣除預期相關費用后的凈額。預測凈收益要收集各種房地產市場現狀、國家政治經濟形勢、政策規定等內外部環境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀凈收益的區別。實際凈收益是指在現狀下被評估房地產實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預測失真。例如，一個交通不便利、環境不太好的賓館，因為有特殊的關系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關系可能不能隨之轉移。這些因素不復存在后，若仍不把房地產的評估時點的收益加以調整而直接作為預期收益的基礎就會引起預測的收益不準確。所以，預測房地產凈收益的基礎是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產凈收益時，不同收益類型的房地產可能應考慮其收益的特性。例如，出租性房地產在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關于租約更新的規定等都將影響該房地產的預期收入。

四、合理剝離出屬于無形資產所產生的收益

在運用收益法對收益性房地產進行評估時。首先，要明確收益只能是房地產所產生的。這里有兩層含義：一是要評估的房地產只包含房屋和土地或者只是單獨的房屋或者只是單獨的土地，這樣的房地產進行評估時，收益一定是只有房地產所產生的收益；二是要評估的房地產包括其中的設備、器具以及運營所需要的所有設施，例如，酒店在轉讓時是將其中的所有設備物品一同轉讓，因此，在用收益法評估時，不需要剝離其他的收益。但是這兩種收益中都包含了無形資產所產生的收益，比如，管理者的管理能力、房地產的品牌效應等等。無論哪一種情況，房地產的收益中都不應該包括無形資產所帶來的收益，這就需要合理地評

估無形資產所帶來的收益。其次。如何評估無形資產所產生的收益是能否準確評估出房地產價值的關鍵。目前，比較公認的一種方法是：將待估房地產與其他相類似的房地產作比較，來剔除無形資產所帶來的收益。這種方法實際上是一種比較粗糙的評估方法.因為其他類似的房地產也會存在無形資產所產生的收益，而且可能是正的，也可能是負的。并且，房地產獨一無二的特性決定了房地產評估的不可比較性，而且類似房地產的詳細收益信息不可能很容易得到。因此，筆者建議可以借助企業價值評估中對無形資產價值的處理來評估房地產收益中無形資產所帶來的收益，也就是將無形資產在房地產中的地位及其對房地產收益的貢獻盡可能量化出來，用房地產整體收益表示出來，這樣做雖然需要準確地把握無形資產在房地產中的作用，但是，避免了收集其他信息。當然，這對評估時的理論和實踐經驗提出了很高的要求，要求必須合理準確地把握無形資產所帶來的收益。

五、降低房地產評估收益法中的主觀因素的影響

（一）盡快制訂有關房地產評估的準則、評估方法操作規范來約束主觀行為。實踐證明，現行的評估管理規范、規定、標準、準則的內容等難以約束應用收益法的評估判斷隨意主觀行為，因此研究如何約束主觀因素對評估結果的影響，特別是解決操縱評估結果的行為是當務之急。

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自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產市場已經形成。房地產市場的建立和房地產業的發展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

房地產評估的概念

房地產價格評估是指具有專業水平和經驗的評估人員根據特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

房地產評估是科學、藝術和經驗三者的結合。正確的房地產價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹的房地產估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現有的理論和方法，還須依賴房地產估價人員的經驗。因為影響房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數學公式就能計算出來的。房地產評估不是對房地產價格的主觀給定，而是把房地產的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產估價是估價人員基于對房地產客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數據強加給估價對象。

評估方法及評價

房地產估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現值法。此外還有假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產投資中，房地產的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產估價中占有重要地位。傳統的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。經濟外部性在房地產的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產經濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經濟外部性對房地產評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到決定性作用，只考慮房地產給消費者帶來的內部效用，而忽視其他經濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

經濟外部性

經濟外部性的概念

外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經濟外部性可用消費者的效用函數表示：

Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

在式（2-1）中，用Ui表示消費者i的效用函數，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經濟主體j進入消費者i效用函數的第k種經濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費者j對消費者i產生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產生外部效應；Ui/Yjk<0，則表示消費者j對消費者i產生了外部負效應。

從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。

經濟外部性的特點

經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系（或影響），這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

經濟外部性的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。就房地產評估而言，經濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產估價。它主要是通過其他經濟主體的活動、消費者與其他經濟主體的相互關系（互補關系或競爭關系）以及環境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數，如，住戶的鄰居喂養了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經濟主體的行為導致了某種結果，而消費者的效用受到這種結果的影響，如，某企業排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環境，進而降低消費者使用該房地產的個人效用。

經濟外部性的評估

由于經濟外部性的存在會影響其他經濟主體的效用，進而會出現房地產評估結果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產評估中的經濟外部性問題。

由前可知，效用是聯系經濟外部性與房地產評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產估價，而經濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構造一效用函數來解決房地產估價中的經濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權重。一般來說，每種外部性的產生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數：

U=ΣxiUi（3-1）

因為經濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經濟外部性帶來的外部效用來調整估價的結果，使評估更符合實際，即結合考慮內外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態，對應效用可取值為120、110、100、90、80.對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權重，加總就可得出消費者對特定房產的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數，再乘以用傳統方法估計出來的房價，就得出調整后的房價。

假設有一消費者需購買一套住宅，專業資產評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調查，得出了如下結果：房產周圍有一個污染嚴重的化工企業，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質量，該消費者非常厭惡，效用取值為80.該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫院、公交車站等，基礎設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質量，鄰居行為，基礎設施。資產評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質量比鄰居的行為略微重要，基礎設施比空氣質量略微重要，基礎設施比鄰居的行為相當重要，則資產評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

根據層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數中的權重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權數有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數計算公式求出該消費者的總效用值：

即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

相對效用數=106.53/100=1.0653，

則經調整后的房地產價格P=40×1.0653=42.612萬元。

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【關鍵詞】房產抵押；價值評估； 估價方法

劉桂良，招平（2004）認為抵押貸款資產評估時要關注非持續經營假設下的清算價值，他們首次構建出到期價值估算法和即期價值修正法兩種評估方法的基本模型，對抵押資產價值評估方法進行了創新。

隨著社會經濟和房地產業的發展，房地產抵押作為銀行的主要經濟來源，在我國也被認可和受到各界人士的重視。隨著房地產的抵押越來越多，相應的房地產評估行業也隨之而起。對于房地產的抵押評估我國有明確的規定，但是總有一些特殊性的房地產存在，給評估帶來了一定困難，本文就談談房地產的抵押評估內涵和評估技術方法。

1、房地產抵押評估的現狀及特點

在我國對房地產的抵押評估都有明文規定，它的估價價值為實時價值。等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。 我們從 “房地產” 屬性和 “抵押”經濟行為來進行分析，可知房地產抵押評估具有以下特點：

1.1 房地產抵押資產實物形態的絕對不動性和價值形態的相對流動性高度的對立統一

房地產也稱為不動產，由于房地產的不可移動性和易于保管，又實用等特點，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值價值。房產與原材料等流動資產進行抵押比較，房地產雖然沒有流動資產靈活但是卻相對的易于保管和保值，也不受材料市場等因素的制約，房地產也是人們生活和活動的必備場所，人們對房地產更具有依賴性，與那些無形資產和流動字長相比，在價值形態上又明顯具有更好的流動性，即更容易變現。因此，由于房地產在 “不動性” 和 “流動性” 上的完美結合，使其在商業銀行的抵押貸款過程中，往往更多、 更經常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔保物，被借、 貸雙方所接受和認可。

1.2 房地產抵押資產是資產權利的抵押， 而不是資產本身的抵押

所謂資產的抵押，都是有一定的時間限制，就像去當鋪典當東西一樣，在規定的時間內用高于當時典當的價值可以把典當物贖回，如果超過了期限那么當鋪有權利把你典當的物品出售。 房地產的抵押也是有一定期限的，在一定期限內，你抵押的就是房地產的產權而不是房地產本身的價值，只要你在規定的貸款時間內還清所抵押的貸款，那么房地產還是歸你所有。如果你沒有在規定時間內還清貸款，這時銀行才有權利處理你的抵押房地產用來回收貸款。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常地使用其所有的資產，但是不能進行任何形式的產權交易或非正常的貶損。換而言之，就是在抵押期間房地產的產權雖然沒有變更或轉移，但實際已處于凍結狀態，你不能再進行轉讓或二次抵押。所以，抵押期間的資產產權具有未來的不確定性，并以突變性終結。不象融資租賃，其產權是漸變式過渡。

1.3 房地產抵押資產評估終極目的是為了“貸款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或變現”

無論抵押貸款的風險比例是多少，資金的提供者還是希望貸款人能按期償還所貸款項，不是最終因貸款人無力償還貸款而把房地產直接轉移給銀行或是資金提供者。 銀行作為金融機構是以經營資金為主，它不是房地產商，手里可以存放大量的房地產業，以期望升值來實現收益的目的。 銀行或資金提供者更希望貸款人能按期還清本金和利息，使資金迅速回籠，而達到經營資金盈利的目的。

2、房地產抵押價值評估方法

作為抵押物的房地產有很多類型，不同類型的房地產具有不同的估價特點和估價技術路線，但總體而言，房地產抵押價值評估應遵循謹慎、 保守，公平，公正的原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法，其次再對抵押物的市場價值和未來價值進行評估。最常見的幾種方法如下：

2.1 完全產權房地產的評估方法

所謂的完全產權房地產，是以出讓、 購買或其他方式獲得的土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產權，在規定的使用期限內可以自由出租、 轉讓、 出售等活動。主要包括各類商品房、 自建自營的工廠、 飯店、 娛樂場所等等。 對這些具有完全產權的抵押物進行評估時，可采用市場法、 收益法和成本法估價，以市場行情為準。 對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、 市場法和假設開發法估價等。

2.2 不完全產權房地產的評估

不完全產權房地產是指只擁有房屋產權而不擁有出讓土地使用權，有些房屋土地是以劃撥的方式獲得的，有企事業單位的房產及社會各界的商品房、 廉租房、 經濟房等。對這些房產抵償進行評估時，應采用以下幾種方式：一是采用直接評估其土地使用權的市場價值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。

2.3 部分（局部）房地產的評估方法

這類抵押房地產一般包括整體房地產中某棟、 某層、 某單元或某套，綜合房地產中某部分用途房地產等。對已建成或使用的部分（局部）房地產作為抵押物進行估價時，應注意到該部分（局部）房地產在整體房地產中的作用，和它的相應權益，要看它能否能獨立使用獨立變賣變現，并對土地的分攤和公共配套設施、 共用部分的合理享用等問題進行分析，估價方法可選用市場法、 收益法或成本法。

2.4 在建工程房地產的評估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗收的工程， 在建工程的重要特點是還沒有完整的建筑形態和內部設施，還不具備驗收的條件，不能體現它原有的設計價值和使用價值。這類房產抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進行全面的調查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權和建筑開發資質， 和發包承包資質等。其次就是要注意實際施工進度和相應的設計使用權益，并且要

了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結果進行時點評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設開發法。

參考文獻：

[1]張瑩潔 房地產抵押評估的評估方法問題 中國資產評估

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【關鍵詞】 估值技術; 公允價值; 投資性房地產

1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變,隨之而來的是房地產市場的飛速發展,而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準則》,首次將投資性房地產單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。

一、投資性房地產公允價值計量的現狀

公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息,提高信息使用者決策能力的優勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下,公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。

2007年,存在投資性房地產的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產,而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業務公司數的2.89%,且出現了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(5家公司)。

二、估值技術的應用難題

(一)地域差異問題

《企業會計準則講解(2008)》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。

然而

由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據,另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則,采取逐步推進的方式,以現有公開市場交易數據為主要數據來源,同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外,國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。

(三)提高估值技術在報表披露中的地位

由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中,建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定,其依據的標準是什么,所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定,如果選用的是市場法,應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度;若是收益法,那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。

通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督,增強公允價值確認和計量的準確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術的信心,推動估值技術的運用。

(四)加強專業培訓,提高資產評估水平

估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。

相關人員一方面要豐富自身的專業知識,尤其是對公允價值的認識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結經驗,了解整體經濟走勢和行業發展狀況,提高經濟敏感度和職業判斷能力。

【主要參考文獻】

[1] 財政部會計司.我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[r].2008.

[2] 財政部會計司.我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[r].2009.

[3] 財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[s].2006.

[4] 財政部.企業會計準則講解(2008)[s].2008.

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1.應用公允價值的企業數量少

由于經濟發展和資本市場環境的原因，國內對于公允價值計量的經濟后果相關研究起步較晚，根據何建國等（2014）關于公允價值計量運用于投資性房地產中的規模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產的企業越來越多，但使用公允價值模式計量的企業非常少。許多擁有投資性房地產且所在地有活躍的房地產交易市場、公允價值能夠確定的企業也不釆用公允價值。有些同時在內地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說明不是沒有條件采用公允價值，而是另有考慮。

2.公允價值確定方法不統一

我國投資性房地產準則規定了釆用公允價值模式的條件，但是對于公允價值的確定方法并沒有做統一的規定，所以在實際應用中，有的公司采用專業房地產評估機構的評估價格；有的公司釆用第三方公布的調查報告；有的公司參考類似市場價格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強的主觀性。所謂的公允價值是不是真正的公允價值值得商榷。

二、企業較少采用公允價值計量模式的原因

1.公允價值模式會加劇公司資產與利潤的波動

公允價值計量模式下，企業在每個會計期末編制報表時都需要按照投資性房地產的公允價值對其賬面價值進行調整。投資性房地產的公允價值隨著市場狀況的變化而變化，這就加大了企業經營業績和財務狀況的不穩定性，這種變化超出管理層的控制范圍，在一定程度上會掩蓋管理層的能力和作為。通常企業都希望向投資者傳遞一個企業平穩增長的信號，如果釆用公允價值計量模式，一切都不在掌控之中，對于管理層來說壓力甚大。

2.公允價值難以取得且獲取成本高

釆用成本模式進行后續計量，企業只需要在初始成本的基礎上按期計提折舊或攤銷，且資產的賬面價格與計稅基礎一致，期末不需要為了納稅調整凈利潤。而采用公允價值模式進行后續計量，需要在每一個會計期末確定投資性房地產的公允價值。此外企業為了提高公允價值的可信度，需要聘請專業的評估機構來評估投資性房地產的公允價值并出具評估報告。企業每年需要支付較高的評估費用，增加經營成本。

3.公允價值操作指南的缺乏

我國會計準則盡管對公允價值的應用條件、確定方法有一定的規定，但準則對公允價值的實施和操作規定都過于簡單，缺乏詳細的操作指南。比如準則規定應用公允價值的條件之一是要有活躍的房地產交易市場，但怎樣的市場才算活躍，準則并未做詳細的說明。另一個條件中同類或類似房地產的市場價格，但影響房地產價格的因素太多，同一棟樓中的不同樓層價格都是有差別的。準則并未限定公允價值的計量依據，導致在實際中企業確定公允價值的方法各式各樣，有的采用評估價格，有的釆用市場類比價格，還有的釆用第三方調查報告。計量依據的不統一會降低公允價值的可比性。這些問題準則都沒有提到。

三、完善投資性房地產公允價值計量的建議

1.改進我國投資性房地產會計準則

準則應該完善公允價值應用條件的相關規定，對于什么條件下可以采用應用公允價值模式給予更清晰地界定。另外公允價值的確定方法也需進一步的完善，特別是在不活躍房地產交易市場下公允價值如何估計。對于公允價值的估值原則、具體模型、參數的確定等建立一定的標準，提高公允價值確定方法的可信度。

2.完善房地產評估制度

目前多數企業釆用評估價格作為確定公允價值的基礎，因此公允價值的完善離不開資產評估的發展。作為獨立的第三方，提供的信息更加獨立可靠，因此應引進第三方房地產評估機構。但對于第三方評估機構的設立、運營等應進行嚴格的監管，制定嚴格的準入制度，必須得到相關部門的認證方可開展業務。對于機構評估人員的專業資格定期進行審查。

3.規范信患披露制度