導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇土地出讓規(guī)劃條件，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】土地出讓模式；預(yù)出讓；評(píng)標(biāo)體系；評(píng)估反饋機(jī)制

1.現(xiàn)行土地出讓制度作用及存在矛盾

我國(guó)土地出讓制度經(jīng)歷了行政劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛等多個(gè)階段等。2004年，國(guó)土部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，標(biāo)志著我國(guó)招拍掛和行政劃撥雙軌制的土地出讓制度的確立。該制度引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過公開競(jìng)標(biāo)，提高土地交易的透明度，規(guī)范了國(guó)有土地使用權(quán)的出讓行為，有利于建立一個(gè)公開、公平、公正的城市土地市場(chǎng)，促進(jìn)了城市土地資源的優(yōu)化配置。然而，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行的土地出讓制度自身存在著的種種不足之處也慢慢暴露出來(lái)，例如：土地稀缺性同公共性的矛盾、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展同土地財(cái)政之間的矛盾、城市轉(zhuǎn)型發(fā)展同管理水平提升之間的矛盾、規(guī)劃目標(biāo)公益性同建設(shè)實(shí)施市場(chǎng)化之間的矛盾、地價(jià)、房?jī)r(jià)過高同土地閑置之間的矛盾等等。

2.土地出讓模式創(chuàng)新——以虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)土地出讓為例

虹橋商務(wù)區(qū)位于上海市中心城西側(cè)，是上海 “十二五”期間重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)，其核心區(qū)是上海市公共活動(dòng)中心體系及中央商務(wù)區(qū)的重要組成部分。《虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》于2010年5月獲批，土地出讓工作同步啟動(dòng)。到目前為止，核心區(qū)一期土地出讓工作已基本完成。在此次土地出讓過程中，為應(yīng)對(duì)現(xiàn)行土地出讓制度中暴露出來(lái)的種種矛盾，對(duì)土地出讓模式的創(chuàng)新進(jìn)行了積極的探索與實(shí)踐。

2.1基本內(nèi)涵

土地出讓模式的創(chuàng)新是指在現(xiàn)有的土地出讓制度框架內(nèi)對(duì)土地出讓各個(gè)環(huán)節(jié)的操作方式、方法、內(nèi)容等進(jìn)行研究分析，提出優(yōu)化調(diào)整建議。其并不是一種全新的獨(dú)立于現(xiàn)行土地出讓制度之外的土地出讓模式，而是在現(xiàn)有社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景條件下，對(duì)現(xiàn)行土地出讓制度的深化和完善。

2.2外部條件

特定的問題必須在特定的前提條件下進(jìn)行解決，土地出讓模式的創(chuàng)新也必須在特定的環(huán)境中進(jìn)行——2010年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》即“國(guó)十一條”，拉開了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的序幕，為土地出讓模式的優(yōu)化提供了明確的政策導(dǎo)引；“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)型發(fā)展”成為上海推動(dòng)科學(xué)發(fā)展的必由之路，為土地出讓模式的完善提供了良好的創(chuàng)新環(huán)境；2008年10月上海市 “大部制”機(jī)構(gòu)改革，強(qiáng)化“規(guī)土合一”，為推動(dòng)土地出讓模式的創(chuàng)新，提供了良好的機(jī)制保障和技術(shù)基礎(chǔ)。

2.3基本流程及重點(diǎn)內(nèi)容

現(xiàn)行土地出讓制度基本流程主要包括制定土地出讓計(jì)劃、開展土地招牌掛、核發(fā)用地權(quán)證等幾個(gè)大的階段，本次土地出讓中將研究重點(diǎn)集中于招牌掛階段，通過增加土地預(yù)出讓環(huán)節(jié)、編制全新的招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)體系、建立方案跟蹤評(píng)估反饋機(jī)制等手段，對(duì)整個(gè)土地出讓模式進(jìn)行優(yōu)化。

2.3.1增加土地預(yù)出讓環(huán)節(jié)，推行土地“預(yù)申請(qǐng)”制度

土地預(yù)出讓是指在土地正式出讓前，按照土地正式出讓的要求，對(duì)程序規(guī)定的若干環(huán)節(jié)進(jìn)行的先期“演練”。本次土地預(yù)出讓主要包括編制招標(biāo)文件（包括土地出讓預(yù)申請(qǐng)文件及附件等），預(yù)出讓公告，受理競(jìng)買人投標(biāo)申請(qǐng)并對(duì)其資格進(jìn)行審查，組織競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)踏勘并答疑，確定評(píng)標(biāo)體系初步方案，組織競(jìng)買人競(jìng)標(biāo)并公布結(jié)果。土地預(yù)出讓或預(yù)申請(qǐng)制度是土地出讓程序或操作流程上的一項(xiàng)創(chuàng)新，土地出讓人可以通過其了解市場(chǎng)，競(jìng)買人可以通過其進(jìn)行“熱身”，出讓人與開發(fā)企業(yè)之間有益互動(dòng)，有利于實(shí)現(xiàn)“雙贏”的局面。

2.3.2全新的招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)體系

土地招標(biāo)文件是土地出讓過程中最重要的文件，評(píng)標(biāo)體系是土地招標(biāo)出讓的核心，會(huì)直接影響土地出讓的成敗。傳統(tǒng)土地招標(biāo)出讓依靠市場(chǎng)定價(jià)，形成“價(jià)優(yōu)者得”的局面，引發(fā)地價(jià)波動(dòng)，從而影響房產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)預(yù)期。而且招標(biāo)文件中只對(duì)少數(shù)規(guī)劃技術(shù)參數(shù)進(jìn)行要求，規(guī)劃中的大部分要素只作為參考，規(guī)劃與土地出讓銜接較弱。本次土地出讓突破傳統(tǒng)，對(duì)招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)體系進(jìn)行了大膽創(chuàng)新，通過采用商務(wù)標(biāo)加技術(shù)標(biāo)組合評(píng)分形式進(jìn)行評(píng)標(biāo)，弱化價(jià)格因素，加大技術(shù)標(biāo)權(quán)重，細(xì)化技術(shù)標(biāo)評(píng)分體系 ，強(qiáng)化了規(guī)劃與土地出讓及后續(xù)建設(shè)的銜接，保障了規(guī)劃實(shí)施效果。

2.3.3建立跟蹤評(píng)估反饋機(jī)制

本次土地出讓過程中還建立了全程跟蹤評(píng)估及反饋機(jī)制，對(duì)地區(qū)規(guī)劃編制、土地出讓全程跟蹤研究，對(duì)建設(shè)實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)估，編制《虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃實(shí)施報(bào)告》，對(duì)地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向、規(guī)劃技術(shù)方法、土地出讓操作、建設(shè)實(shí)施策略等多方面優(yōu)化調(diào)整提出反饋意見。

2.4主要作用

2.4.1有利于穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期

弱化價(jià)格因素，確立“綜合條件最優(yōu)者得”的指導(dǎo)思想，有效的避免了“地王”的出現(xiàn)，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)預(yù)期有著明顯的作用。本次土地出讓中土地價(jià)格均價(jià)低于4萬(wàn)元/平方米，折合“樓板價(jià)”約1萬(wàn)元/平方米，明顯低于上海市相同區(qū)位其他地段商辦用地的價(jià)格。

2.4.2有利于建立健康的市場(chǎng)秩序

土地預(yù)出讓制度，變相延長(zhǎng)了土地出讓公告的時(shí)間，有利于競(jìng)買人對(duì)土地信息進(jìn)行深度解讀，確定合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。土地出讓信息的充分公開有利于社會(huì)的監(jiān)督，突出了“公開、公平、公正”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。另一方面，預(yù)出讓相當(dāng)于強(qiáng)化了競(jìng)買人資格審查力度，對(duì)其以往業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)狀況，有無(wú)上“黑名單”進(jìn)行審查，避免囤地現(xiàn)象出現(xiàn)，從而間接增加土地有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

2.4.3有利于保障地區(qū)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

通過全新的招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)體系，突出了規(guī)劃控制要素在建設(shè)過程中的落實(shí)，強(qiáng)化了規(guī)劃與建設(shè)實(shí)施的銜接，更有利于規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；設(shè)立較高的準(zhǔn)入門檻，有利于綜合實(shí)力較強(qiáng)的大的集團(tuán)開發(fā)商介入，從而間接保障了地區(qū)開發(fā)建設(shè)的品質(zhì)。

2.4.4有利于維護(hù)創(chuàng)新的可持續(xù)性

跟蹤評(píng)估及反饋機(jī)制有利于地區(qū)開發(fā)建設(shè)過程中各項(xiàng)機(jī)制的完善，有利于促進(jìn)規(guī)劃編制技術(shù)方法的革新，有利于維護(hù)創(chuàng)新的可持續(xù)性。目前該機(jī)制已經(jīng)發(fā)揮作用，商務(wù)區(qū)其他地區(qū)規(guī)劃編制中控制要素根據(jù)具體建設(shè)情況已進(jìn)行若干調(diào)整、土地預(yù)出讓制度環(huán)節(jié)根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了簡(jiǎn)化、評(píng)標(biāo)體系各要素權(quán)重也進(jìn)行多輪優(yōu)化調(diào)整。

3.結(jié)語(yǔ)

土地出讓制度的完善是一個(gè)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)的過程，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)土地出讓針對(duì)現(xiàn)行土地出讓制度進(jìn)行改良，能夠很好的適應(yīng)當(dāng)今城市建設(shè)和土地開發(fā)的需要，同時(shí)對(duì)于國(guó)家社會(huì)穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。但是該種模式目前還處在初步實(shí)踐階段，其理論體系并不完善，有待于在具體操作中進(jìn)一步優(yōu)化和提升：該種模式必須以詳盡的城市設(shè)計(jì)及相關(guān)研究論證為基礎(chǔ)，延長(zhǎng)了規(guī)劃編制周期，同時(shí)對(duì)規(guī)劃編制技術(shù)人員也提出了更高的要求；其對(duì)開發(fā)商的限定會(huì)使一部分開發(fā)商被排除在外，并不一定適合在所有的土地出讓中都使用，同時(shí)也可能產(chǎn)生權(quán)力尋租的腐敗現(xiàn)象；其對(duì)土地價(jià)格的控制，可能會(huì)觸犯到地方政府深層次的利益，不利于執(zhí)行；……因此對(duì)于土地出讓制度的研究還需要結(jié)合實(shí)踐進(jìn)一步深入進(jìn)行，建立完善的以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)的城市土地市場(chǎng)還任重道遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]《虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2010年）》

[2]《淺析“招拍掛”土地出讓方式的完善和調(diào)整》李智強(qiáng)、吳詩(shī)嫚、鄒嘯

[3]《控規(guī)與土地出讓條件的“硬捆綁”與“軟捆綁”》何子張

[4]《讓土地出讓制度更具操作性》雷愛先

[5]《如何利用控制性詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)城市土地出讓》楊寶玉

篇2

合理控制經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)總量，有效發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，充分實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值，提高土地資源利用率。全市（含各鎮(zhèn)、區(qū)）經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃以及房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，制定科學(xué)合理的年度土地收儲(chǔ)出讓計(jì)劃，明確出讓開發(fā)地塊的位置、面積、規(guī)劃用途、容積率、征地拆遷情況等內(nèi)容。

市區(qū)范圍內(nèi)的土地收儲(chǔ)出讓計(jì)劃由市國(guó)土局會(huì)同發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等土地收儲(chǔ)委員會(huì)成員單位制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施；各鎮(zhèn)（區(qū)）范圍內(nèi)的土地收儲(chǔ)出讓計(jì)劃由各鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）會(huì)同規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土等部門制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

全市土地收儲(chǔ)出讓年度計(jì)劃必須在上年前報(bào)市土地收儲(chǔ)委員會(huì)審定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，由市國(guó)土局按規(guī)定向社會(huì)公布。

在土地收儲(chǔ)出讓計(jì)劃執(zhí)行期內(nèi)，因城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，確需調(diào)整出讓地塊的，則必須經(jīng)市土地收儲(chǔ)委員會(huì)審定，并報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

二、規(guī)范地價(jià)評(píng)估和出讓底價(jià)

市國(guó)土局應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的區(qū)位條件、規(guī)劃條件和土地市場(chǎng)情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，組織對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

市土地收儲(chǔ)委員會(huì)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果，兼顧產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)位條件等情況，集體決策，綜合確定出讓底價(jià)和投標(biāo)、競(jìng)買保證金。招標(biāo)出讓的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定標(biāo)底；拍賣和掛牌出讓的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定起叫價(jià)、起始價(jià)等。鎮(zhèn)（區(qū)）范圍內(nèi)土地出讓標(biāo)底、底價(jià)等情況須報(bào)市國(guó)土局審定，土地出讓標(biāo)底、底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格和評(píng)估人員執(zhí)業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范從業(yè)行為。評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員應(yīng)嚴(yán)格按評(píng)估技術(shù)規(guī)程要求客觀、公正地開展評(píng)估活動(dòng)，對(duì)故意壓低或抬高標(biāo)的物評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的，評(píng)估結(jié)果無(wú)效，并由相關(guān)部門視情節(jié)輕重予以相應(yīng)的處罰；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

三、規(guī)范招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的行為

根據(jù)出讓地塊的具體情況，規(guī)范編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案。出讓方案應(yīng)體現(xiàn)公正、公開原則和有利于促進(jìn)城市建設(shè)的原則，不得以外資、招商引資等名義設(shè)置影響公平競(jìng)爭(zhēng)的限制性條件，應(yīng)最大限度地降低土地使用權(quán)競(jìng)買、競(jìng)投的參與門檻。

土地競(jìng)買、競(jìng)投申請(qǐng)人，可以是國(guó)內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，土地競(jìng)得后須在當(dāng)?shù)爻闪㈤_發(fā)項(xiàng)目公司，并實(shí)行屬地管理。但在土地競(jìng)買、競(jìng)投前兩年中，有下列情形之一的申請(qǐng)人，不得參加土地使用權(quán)競(jìng)買、競(jìng)投：

1、法律、法規(guī)及規(guī)章對(duì)申請(qǐng)人有明確限制的；

2、執(zhí)法、執(zhí)紀(jì)部門正在偵查或確認(rèn)在土地出讓中有行賄行為嫌疑的；

3、執(zhí)法、執(zhí)紀(jì)部門確認(rèn)在土地出讓中有串標(biāo)行為的；

4、無(wú)正當(dāng)理由，仍未按土地出讓合同約定付清土地出讓金及其它稅費(fèi)的；

5、違反土地出讓合同約定，擅自增加容積率或改變土地用途而未補(bǔ)辦手續(xù)、未補(bǔ)繳出讓金及其它稅費(fèi)的；

6、上年度房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)綜合考核名列末位的，或在建設(shè)質(zhì)量、小區(qū)配套、物業(yè)管理、善后服務(wù)、農(nóng)民工工資等方面由于管理不善引起嚴(yán)重后果，造成的，實(shí)行“一票否決”。

市監(jiān)察部門會(huì)同規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、財(cái)政等部門，對(duì)照上述規(guī)定認(rèn)定土地競(jìng)買、競(jìng)投申請(qǐng)人的參與資格，并在競(jìng)買、競(jìng)投報(bào)名截止時(shí)間前一日內(nèi)予以書面答復(fù)。

市建設(shè)部門會(huì)同規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政等部門，對(duì)年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合考核，考核結(jié)果在下年度第一季度前向社會(huì)公示。具體考核內(nèi)容和指標(biāo)等，由市建設(shè)局負(fù)責(zé)制定。

四、加強(qiáng)對(duì)聯(lián)合競(jìng)買、競(jìng)投行為的管理

土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的申請(qǐng)人，可以單獨(dú)申請(qǐng)競(jìng)買、競(jìng)投，也可以聯(lián)合申請(qǐng)競(jìng)買、競(jìng)投。但聯(lián)合申請(qǐng)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)簽訂聯(lián)合競(jìng)買、競(jìng)投協(xié)議，協(xié)議需規(guī)定聯(lián)合各方的名稱或姓名及其權(quán)利和義務(wù)，并明確競(jìng)得土地后擬成立新公司的成立時(shí)限、股東及其出資比例、出資形式等內(nèi)容。

土地競(jìng)得后，聯(lián)合各方應(yīng)在協(xié)議約定的時(shí)限內(nèi)成立新公司，并由新公司與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。新公司的股東及其出資比例、出資形式應(yīng)與聯(lián)合競(jìng)買、競(jìng)投協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容一致，聯(lián)合各方不得變更股東及其出資比例、出資形式。否則，作違約處理，取消其土地競(jìng)得資格，土地出讓履約保證金不予退還。

土地受讓后，有下列情況之一的，受讓人不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或以各種形式轉(zhuǎn)讓股權(quán)：

1、未繳清土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的；

2、開發(fā)投資總額未達(dá)到25%（不含土地出讓金）的；

3、未取得《房屋銷售許可證》的。否則，按非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)查處，并可依法無(wú)償收回土地使用權(quán)、沒收非法所得。

五、嚴(yán)禁變相房地產(chǎn)開發(fā)行為

嚴(yán)禁將以高科技、科研樓（研發(fā)樓）、辦公樓、工業(yè)、農(nóng)莊等名義取得的非經(jīng)營(yíng)性土地，擅自改變土地批準(zhǔn)用途和規(guī)劃建筑功能，變相搞房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目開發(fā)；不得設(shè)計(jì)和建設(shè)成套住宅（含獨(dú)幢或聯(lián)排低層住宅）、商業(yè)門店及其它經(jīng)營(yíng)性房屋。相關(guān)部門必須嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃評(píng)審和審批發(fā)證關(guān)，建筑設(shè)計(jì)不符合審批內(nèi)容的，一律不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；建成后的房屋不符合原批準(zhǔn)用途的，一律不得通過驗(yàn)收，并不得發(fā)放《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》。

已建成的房屋擅自改變批準(zhǔn)用途，符合城市規(guī)劃的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，并予處罰；不符合城市規(guī)劃的，責(zé)令限期整改，并予罰款；嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，責(zé)令限期拆除，并予罰款。土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)為：按現(xiàn)用途土地的評(píng)估價(jià)格（不得低于同區(qū)域內(nèi)同用途土地出讓成交的最高價(jià)格）與原取得土地價(jià)格的差價(jià)確定。

凡未依法辦理土地用途變更手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金或限期整改到位的，建設(shè)部門不得變更房屋登記用途、工商部門不得核發(fā)相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照、稅務(wù)部門不得辦理稅務(wù)登記，其它相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格按土地和房屋登記用途辦理相關(guān)審批手續(xù)。

六、加強(qiáng)土地出讓金征收管理

土地受讓人按土地出讓合同約定繳清土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)后，市國(guó)土局方可辦理供地手續(xù)，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。屬分期繳款、分期供地的，按供地面積繳清所分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑⒃谠U納的土地出讓保證金中確定一部分金額抵繳最后一次供地的土地出讓金。受讓人未按土地出讓合同約定繳清全部土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的，市國(guó)土局不得辦理供地手續(xù)、不得發(fā)放《國(guó)有土地使用證》，規(guī)劃、建設(shè)、城管等部門不得辦理工程項(xiàng)目的相關(guān)審批手續(xù)、不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。

已開工建設(shè)項(xiàng)目，受讓人未按土地出讓合同約定繳清土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的，規(guī)劃、建設(shè)、城管等部門一律停止辦理工程建設(shè)后續(xù)審批和竣工驗(yàn)收手續(xù)，國(guó)土部門不得辦理土地分割登記手續(xù)，建設(shè)部門不得發(fā)放《房屋所有權(quán)證》。

土地受讓人無(wú)正當(dāng)理由拖欠土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格按土地出讓合同約定加收滯納金；超過土地出讓合同約定的繳款期限滿三個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、不予退還土地出讓履約保證金，并取消其三年內(nèi)在我市參與競(jìng)買、競(jìng)投土地的資格。

七、嚴(yán)格限定開發(fā)項(xiàng)目的開工時(shí)間

土地出讓后，受讓人不得無(wú)故拖延開發(fā)，囤積土地。土地受讓人應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的時(shí)間動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，有下列情形之一的，認(rèn)定為閑置土地：

1、超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期一年以上（含一年）未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；

2、已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一的或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)一年以上（含一年）的；

3、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

土地閑置超過一年、不滿二年的，由市國(guó)土局向土地受讓人送達(dá)《限期動(dòng)工開發(fā)通知書》，責(zé)令其在規(guī)定期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，并向社會(huì)公告；同時(shí)，送達(dá)《繳納土地閑置費(fèi)通知書》，按照規(guī)定向受讓人征收土地使用權(quán)出讓金總額20％的土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期繳納。土地閑置滿二年的，由市國(guó)土局依法無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

八、嚴(yán)格開發(fā)項(xiàng)目用途管理

在出讓期限內(nèi)，土地受讓人必須嚴(yán)格按照土地出讓合同規(guī)定的土地用途開發(fā)利用土地。因城市規(guī)劃調(diào)整，需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途的，國(guó)土部門有權(quán)收回土地使用權(quán)，重新進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓；需要局部調(diào)整土地用途的，受讓人應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)市政府同意，并依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。

九、嚴(yán)格開發(fā)項(xiàng)目容積率管理

在土地出讓期限內(nèi)，受讓人必須嚴(yán)格按照出讓合同規(guī)定的土地使用條件利用土地，不得擅自提高容積率、增加建筑面積。因政策或其它原因，確需提高出讓土地容積率的，受讓人應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)市政府同意，并與市國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。

已簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的，補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按合同約定執(zhí)行。

未簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的，補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按出讓地塊樓面地價(jià)與超建筑面積之乘積的2倍計(jì)征。樓面地價(jià)的計(jì)算方法為：

凈地出讓地塊，以《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的建筑面積和土地出讓金為基數(shù)，核算成單位建筑面積土地成本。

毛地出讓地塊（含部分毛地、部分凈地出讓地塊），以《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的建筑面積，依據(jù)出讓時(shí)的評(píng)估總地價(jià)（含征地拆遷成本和土地出讓成交價(jià)），核算成單位建筑面積土地成本。

十、加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓和抵押管理

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換和贈(zèng)與）必須同時(shí)具備以下兩個(gè)條件：

1、受讓人按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)；

2、受讓人已完成開發(fā)投資總額（不含土地出讓金）的25%以上。

城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)規(guī)劃部門審核，并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，國(guó)土部門才能辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

對(duì)商品房建設(shè)用地，土地受讓人在領(lǐng)取商品房預(yù)（銷）售許可證后，國(guó)土部門不得再辦理土地使用權(quán)抵押手續(xù)；建設(shè)部門在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前，土地受讓人必須注銷該宗地已設(shè)定的抵押權(quán)，否則不予發(fā)證。

十一、嚴(yán)禁變相低地價(jià)出讓土地

鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）及其相關(guān)部門不得以招商引資或集鎮(zhèn)開發(fā)等名義，擅自批準(zhǔn)各類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)用地。在經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛出讓前，不得與土地競(jìng)買人簽訂影響公平競(jìng)爭(zhēng)的協(xié)議或意向性協(xié)議；在土地出讓成交后，不得以各種形式將出讓金補(bǔ)貼或返還給土地受讓人，否則，按非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)查處。

十二、加強(qiáng)集鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理

各鎮(zhèn)（區(qū)）經(jīng)營(yíng)性用地出讓必須納入全市統(tǒng)一的土地市場(chǎng)管理，不得以中心村、安置房建設(shè)等名義實(shí)施集鎮(zhèn)開發(fā)，規(guī)避土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序。凡未通過招拍掛取得土地使用權(quán)的，國(guó)土部門一律不得發(fā)放土地使用證書，規(guī)劃部門一律不得發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，建設(shè)部門一律不得發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》和《房屋所有權(quán)證》；市國(guó)土、監(jiān)察部門應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)查處，并依法追究當(dāng)事人的責(zé)任。

十三、加強(qiáng)土地出讓合同管理，嚴(yán)肅責(zé)任追究

本意見相關(guān)條款應(yīng)當(dāng)在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中予以明確，并嚴(yán)格監(jiān)管；《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后，需要調(diào)整有關(guān)約定的，須報(bào)經(jīng)市土地收儲(chǔ)委員會(huì)同意。

市各部門、鎮(zhèn)（區(qū)）政府（管委會(huì)）及相關(guān)工作人員有、、行為的，應(yīng)依法嚴(yán)肅查處；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

十四、本市范圍內(nèi)的工業(yè)等非經(jīng)營(yíng)性土地出讓管理辦法另行規(guī)定。

篇3

第二條工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地（包括配套的辦公、科研、培訓(xùn)等用地），以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，均須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。非經(jīng)營(yíng)性用地經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)調(diào)整為上述經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)由政府收回儲(chǔ)備后以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。嚴(yán)格實(shí)行建設(shè)用地“凈地”出讓制度，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓前處理好土地產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。

第三條建立國(guó)有土地出讓聯(lián)動(dòng)機(jī)制，由政府辦、住建、規(guī)劃、發(fā)改、環(huán)保、國(guó)土、財(cái)政、城管執(zhí)法等部門不定期召開聯(lián)席會(huì)議，共同研究出讓中的有關(guān)問題，規(guī)定工作流程，實(shí)行限時(shí)辦理。

第四條建立由縣公共資源交易中心牽頭的土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓監(jiān)督機(jī)制，土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓全部在縣公共資源交易中心進(jìn)行。每次土地出讓之前，由縣國(guó)土資源局提前七天告知縣公共資源交易中心，縣公共資源交易中心確定并召集參加土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的各部門人員，對(duì)土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，切實(shí)發(fā)揮縣公共資源交易中心監(jiān)督檢查作用。

第五條招標(biāo)拍賣掛牌出讓依照以下程序進(jìn)行：

（一）每年年初，國(guó)土部門會(huì)同規(guī)劃、發(fā)改、住建等有關(guān)部門編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃和土地出讓計(jì)劃，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施。

（二）規(guī)劃部門根據(jù)年度土地出讓計(jì)劃出具擬出讓宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和紅線圖。

（三）國(guó)土部門對(duì)擬出讓宗地委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果，經(jīng)集體會(huì)審，確定出讓底價(jià)、起始價(jià)和保證金。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等編制出讓方案，上報(bào)縣政府批準(zhǔn)后編制出讓文件。

公開土地出讓信息，土地出讓前，在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、市級(jí)以上媒體和土地有形市場(chǎng)出讓公告，公告期限不少于20日。

（四）招標(biāo)拍賣掛牌出讓，根據(jù)出讓文件在縣公共資源交易中心進(jìn)行，確定競(jìng)得人，簽訂《成交確認(rèn)書》。公示出讓結(jié)果，簽訂出讓合同。

（五）收取土地出讓金，土地出讓價(jià)款原則上在合同簽訂后六個(gè)月內(nèi)付清。商品住宅用地,1個(gè)月內(nèi)交清出讓價(jià)款的50%。

第六條增強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)土地出讓價(jià)格的指導(dǎo)作用，根據(jù)全縣的發(fā)展?fàn)顩r及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)，國(guó)土、規(guī)劃、發(fā)改、住建、財(cái)政、城管執(zhí)法等各職能部門要各司其職，共同做好基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。

第七條依據(jù)黃河國(guó)際生態(tài)城基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善度、交通條件的便利度、融入濟(jì)南的進(jìn)度和深度，逐步提高黃河國(guó)際生態(tài)城內(nèi)的土地出讓底價(jià)。

第八條在新增建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、可行性研究和方案設(shè)計(jì)及審查等階段，認(rèn)真貫徹節(jié)約集約用地理念，確保新增項(xiàng)目節(jié)約集約用地。加強(qiáng)建設(shè)用地供應(yīng)管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《限制用地項(xiàng)目目錄》、《禁止用地項(xiàng)目目錄》和《省禁止、限制供地目錄及建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》，合理配置土地資源。發(fā)改、招商、商務(wù)、財(cái)政、經(jīng)信、住建、規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保、城管執(zhí)法等部門要按照國(guó)家、省建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)投資強(qiáng)度、容積率、綠地率、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例不符合要求的項(xiàng)目，不得辦理相關(guān)審批手續(xù)。

第九條進(jìn)一步提高工業(yè)用地集約利用水平，除安全、消防等有特殊規(guī)定或行業(yè)生產(chǎn)有特殊要求的項(xiàng)目外，工業(yè)用地容積率不低于0.6，建筑密度不低于35%,綠地率不高于15%，企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%；高新技術(shù)和高附加值產(chǎn)業(yè)投資強(qiáng)度可適當(dāng)放寬。在符合建設(shè)（規(guī)劃）要求的前提下，鼓勵(lì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、多層廠房。

第十條關(guān)于項(xiàng)目用地固定資產(chǎn)投資和稅收的有關(guān)要求。

（一）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資每畝不低于160萬(wàn)元，達(dá)產(chǎn)后稅收貢獻(xiàn)度每年不低于15萬(wàn)元/畝；華店創(chuàng)業(yè)園及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)工業(yè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資每畝不低于120萬(wàn)元，達(dá)產(chǎn)后稅收貢獻(xiàn)度每年不低于10萬(wàn)元/畝；其他區(qū)域工業(yè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資每畝不低于90萬(wàn)元，達(dá)產(chǎn)后稅收貢獻(xiàn)度每年不低于6萬(wàn)元/畝；

（二）旅游、倉(cāng)儲(chǔ)物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資及達(dá)產(chǎn)后稅收貢獻(xiàn)度不低于省、市制定標(biāo)準(zhǔn)；

（三）對(duì)固定資產(chǎn)投資達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，取消縣政府給予的優(yōu)惠政策；

（四）對(duì)方向性、政策性好，帶動(dòng)性大，科技含量高的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地實(shí)行一事一議。

第十一條依據(jù)我縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化程度和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，逐步提高新增工業(yè)項(xiàng)目的土地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)和稅收貢獻(xiàn)度。

第十二條有關(guān)部門要認(rèn)真履行執(zhí)法責(zé)任，建立健全各部門聯(lián)合執(zhí)法的綜合防控機(jī)制，成立由監(jiān)察、財(cái)政、國(guó)土、住建、公安、法院、工商等部門和駐地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)、街道）參加的專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,每年集中開展一次土地專項(xiàng)治理活動(dòng)。

篇4

一、總體要求

堅(jiān)持新型城市化發(fā)展道路，按照“推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、優(yōu)化城鎮(zhèn)功能布局、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”的要求，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃與分期分批實(shí)施相結(jié)合、結(jié)構(gòu)調(diào)整與改造提升相結(jié)合、政府引導(dǎo)與企業(yè)自愿相結(jié)合，推進(jìn)存量土地節(jié)約集約利用，加大市區(qū)和中心鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)投入，提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

二、實(shí)施范圍、條件和時(shí)間

（一）范圍

1.已依法批準(zhǔn)的工業(yè)地塊及非工業(yè)企業(yè)的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)地塊。重點(diǎn)區(qū)域?yàn)椋河e大道兩側(cè)、西路西側(cè)、老城區(qū)等。

2.等中心鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)已依法批準(zhǔn)的工業(yè)地塊和公路工業(yè)功能區(qū)兩側(cè)。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)確需“退二進(jìn)三”為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的，采取“一事一議”。

3.已列入政府統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)或政府收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃的地塊不列入“退二進(jìn)三”改造范圍。

（二）條件

必須符合城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的完整地塊項(xiàng)目，屬于市政府確定的鼓勵(lì)發(fā)展類服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。

（三）時(shí)間

對(duì)上述區(qū)域，從2012年開始，五年內(nèi)基本完成轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)業(yè)工作。

三、實(shí)施政策

1.企業(yè)自行改造升級(jí)。對(duì)符合規(guī)劃、按整體產(chǎn)權(quán)實(shí)施轉(zhuǎn)型的，且國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供地批準(zhǔn)時(shí)間在2012年7月1日前，扣除道路、公共綠化等公建用地后可用地面積原則上在5畝以上的企業(yè)，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)同意，土地用地性質(zhì)變更按以下規(guī)定辦理：①原企業(yè)用地屬國(guó)有出讓土地的，按新土地使用條件下的土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格扣除原土地使用條件下剩余年限土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，補(bǔ)交土地出讓金后改變?yōu)樯谭鲎層玫亍＂谠髽I(yè)用地屬國(guó)有劃撥土地的，按新土地使用條件下的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格扣除原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格，補(bǔ)交土地出讓金后改變?yōu)樯谭鲎層玫亍?/p>

如企業(yè)法人主體不變，要求以更名后的名稱辦理土地出讓手續(xù)的，必須符合股權(quán)結(jié)構(gòu)不變的條件，股權(quán)結(jié)構(gòu)由工商部門認(rèn)定。改變用途后僅限于企業(yè)自用或出租，不得分割銷售、分割轉(zhuǎn)讓和分割辦理權(quán)證，禁止開發(fā)商品住宅。企業(yè)所屬員工安置、設(shè)備搬遷和建筑物的處置由企業(yè)自行負(fù)責(zé)，原土地出讓合同對(duì)土地用途改變及處置有約定的，從其約定。補(bǔ)償及優(yōu)惠政策按以下規(guī)定執(zhí)行：

①對(duì)工業(yè)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)認(rèn)定轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)的，根據(jù)其合法建筑物和正常使用機(jī)器設(shè)備等的評(píng)估價(jià)格為補(bǔ)償依據(jù)，最高按不超過補(bǔ)交土地出讓金的60%進(jìn)行以獎(jiǎng)代補(bǔ)。

②對(duì)非工業(yè)企業(yè)（如建筑施工類企業(yè)等）的工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地，經(jīng)批準(zhǔn)認(rèn)定轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)的，其合法建筑物和設(shè)施等的補(bǔ)償可任選以下兩種方案其中一種實(shí)施：一是其合法建筑物和設(shè)施等按評(píng)估價(jià)一次性予以補(bǔ)償，補(bǔ)償總額不超過該轉(zhuǎn)型企業(yè)已補(bǔ)交土地出讓金的60%；二是其合法建筑物和設(shè)施等直接按補(bǔ)交土地出讓金的20%額度以內(nèi)予以補(bǔ)償。

2.利用原廠房發(fā)展生產(chǎn)業(yè)。符合規(guī)劃要求，并保持主體建筑不變的前提下，允許利用現(xiàn)有廠房整體或部分就地發(fā)展現(xiàn)代物流、投資服務(wù)、信息咨詢、工業(yè)設(shè)計(jì)、技術(shù)服務(wù)、檢測(cè)檢驗(yàn)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸?shù)壬a(chǎn)業(yè)的，可保持用地性質(zhì)不變。

3.政府收儲(chǔ)再出讓。對(duì)符合規(guī)劃、按可分割產(chǎn)權(quán)實(shí)施轉(zhuǎn)型的，且國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供地批準(zhǔn)時(shí)間在2012年7月1日以后，分兩種情況實(shí)施：

①對(duì)重點(diǎn)區(qū)域“退二進(jìn)三”的，拆遷補(bǔ)償按市政府出臺(tái)的房屋征遷改造政策執(zhí)行，投資規(guī)模在5000萬(wàn)元以上（不含土地出讓價(jià)格）或用地面積在15畝以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，給予享受市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策。

②對(duì)中心鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)及公路工業(yè)功能區(qū)兩側(cè)“退二進(jìn)三”的，按照貨幣方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，原土地使用權(quán)收回，達(dá)到完整地塊基本出讓條件，進(jìn)行公開出讓發(fā)展服務(wù)業(yè)。對(duì)重新掛牌出讓并由原企業(yè)中標(biāo)實(shí)施的重大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，設(shè)立項(xiàng)目投資獎(jiǎng)：投資規(guī)模在2000萬(wàn)元以上（不含土地出讓價(jià)格）或用地規(guī)模原則上在5畝以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，在給予享受市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策的同時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)額度按項(xiàng)目地塊出讓金凈收益的80%計(jì)算。投資規(guī)模在4000萬(wàn)元以上（不含土地出讓價(jià)格）或用地規(guī)模在15畝以上的住商、公寓等項(xiàng)目，且其配套服務(wù)業(yè)建筑面積占比在30%及以上的，在給予享受市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策的同時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)額度按項(xiàng)目地塊出讓金凈收益的30%計(jì)算。

對(duì)特別重大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目的獎(jiǎng)勵(lì)政策，實(shí)行“一事一議”。

四、轉(zhuǎn)型流程

（一）企業(yè)自行改造升級(jí)

1.企業(yè)申請(qǐng)。可轉(zhuǎn)型企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審查同意后向市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出申請(qǐng)。

2.部門聯(lián)審。市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織各相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合審核。市規(guī)劃局審核申請(qǐng)地塊改造方案是否符合市域總體規(guī)劃、鎮(zhèn)域發(fā)展總體規(guī)劃、控詳規(guī)劃要求及整體改造合理性，并確定規(guī)劃控制指標(biāo)；市城改局審核地塊是否納入拆遷計(jì)劃；市國(guó)土局審核地塊是否納入收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃，改造項(xiàng)目是否符合自行改造升級(jí)條件；市環(huán)保局審核項(xiàng)目是否符合環(huán)評(píng)要求，協(xié)助指導(dǎo)開展環(huán)境影響評(píng)價(jià)；市建設(shè)局審核該地塊是否具有合法齊全的房產(chǎn)權(quán)證；市建管局協(xié)助鑒定轉(zhuǎn)型企業(yè)房屋建筑物是否符合建筑質(zhì)量安全要求；市服務(wù)業(yè)發(fā)展局審核項(xiàng)目是否符合服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃要求；市消防大隊(duì)審核是否符合消防安全要求；市金融部門審核轉(zhuǎn)型企業(yè)的債務(wù)償還協(xié)議和改造地塊、地上建筑物的抵押情況。經(jīng)部門聯(lián)審，正式批復(fù)轉(zhuǎn)型企業(yè)實(shí)施轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)業(yè)。

3.方案公示。申請(qǐng)企業(yè)經(jīng)批復(fù)同意后，向規(guī)劃部門提交轉(zhuǎn)型發(fā)展服務(wù)業(yè)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建筑設(shè)計(jì)方案及對(duì)周邊影響的相關(guān)評(píng)價(jià)報(bào)告，并取得相應(yīng)確認(rèn)書，再由市國(guó)土局將土地使用者、擬改變用途地塊位置、面積、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行公示，公示期限不少于7天。

4.手續(xù)辦理。公示期滿無(wú)異議，申請(qǐng)企業(yè)向國(guó)土部門提出地價(jià)評(píng)估等事項(xiàng)申請(qǐng)，并按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金，辦理相關(guān)土地證變更，同時(shí)按建設(shè)項(xiàng)目審批要求辦理手續(xù)，實(shí)施開工建設(shè)。

5.獎(jiǎng)勵(lì)兌現(xiàn)。市“退二進(jìn)三”領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，報(bào)市政府審定，再由市財(cái)政局會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道按規(guī)定兌現(xiàn)補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)政策。企業(yè)向市建設(shè)部門申請(qǐng)變更房產(chǎn)證。

（二）政府收儲(chǔ)再出讓

1.企業(yè)申請(qǐng)。可轉(zhuǎn)型企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審查同意后向市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提出申請(qǐng)。

2.規(guī)劃設(shè)定。市規(guī)劃局明確地塊容積率及具體規(guī)劃指標(biāo)等要素。

3.土地收儲(chǔ)。需要重新拆建的，由市土地收儲(chǔ)中心負(fù)責(zé)對(duì)土地及地上建筑物按貨幣安置方式進(jìn)行評(píng)估，并簽訂收儲(chǔ)補(bǔ)償協(xié)議。原土地及地上建筑物貨幣安置補(bǔ)償費(fèi)用在土地出讓收入到帳后支付，費(fèi)用在土地出讓成本中分解列支。

4.公開出讓。土地出讓方案報(bào)市政府批準(zhǔn)后，由市國(guó)土部門負(fù)責(zé)土地公開出讓。

5.獎(jiǎng)勵(lì)兌現(xiàn)。項(xiàng)目建成并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，在市“退二進(jìn)三”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核的基礎(chǔ)上，報(bào)市政府審定后再由市財(cái)政局會(huì)同有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行兌現(xiàn)。

五、其他

1.現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是指現(xiàn)代百貨、住宿餐飲、市場(chǎng)、超市、物流配送、信息技術(shù)、中介服務(wù)、金融服務(wù)、商務(wù)辦公、公共服務(wù)等業(yè)態(tài)。

篇5

第二條（適用范圍）

本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓、資金管理適用本辦法。

第三條（定義）

本辦法所稱的土地儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓、資金管理是指區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱區(qū)政府）委托區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存和必要的基礎(chǔ)性開發(fā)，并按照供應(yīng)計(jì)劃交付出讓，同時(shí)對(duì)此過程中的資金運(yùn)作進(jìn)行管理的行為。

第四條（原則）

（一）按照城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，結(jié)合財(cái)政收益（用于建設(shè)資金的需要）予以儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓的原則；

（二）重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)先土地儲(chǔ)備、出讓的原則；

（三）六類經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的原則；

（四）合理開發(fā)土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原則。

第五條（機(jī)構(gòu)及職能）

區(qū)土地儲(chǔ)備中心是區(qū)政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)，承辦儲(chǔ)備地塊按計(jì)劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

各鎮(zhèn)人民政府、市級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)所轄地區(qū)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)施產(chǎn)業(yè)用地前期開發(fā)。

第六條（土地儲(chǔ)備開發(fā)范圍）

下列四類土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行儲(chǔ)備:

（一）擬調(diào)整為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的原劃撥國(guó)有土地；

（二）擬依法征用后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；

（三）土地管理部門依法收回的閑置國(guó)有土地；

（四）區(qū)政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國(guó)有土地。

第七條（管理部門）

區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱區(qū)計(jì)委）、區(qū)財(cái)政局(以下簡(jiǎn)稱區(qū)財(cái)政局)、區(qū)規(guī)劃管理局（以下簡(jiǎn)稱區(qū)規(guī)劃局）、區(qū)房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱區(qū)房地局）、區(qū)審計(jì)局(以下簡(jiǎn)稱區(qū)審計(jì)局)等管理部門應(yīng)按各自職責(zé)，做好土地儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓的相關(guān)工作。

第二章土地收購(gòu)儲(chǔ)備

第八條（儲(chǔ)備計(jì)劃）

凡符合第六條儲(chǔ)備條件的土地，由區(qū)土地儲(chǔ)備相關(guān)單位按照區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)需求制訂土地儲(chǔ)備計(jì)劃，由區(qū)計(jì)委、區(qū)房地局綜合平衡，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。

第九條（儲(chǔ)備地塊的立項(xiàng)、規(guī)劃和用地手續(xù)）

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地儲(chǔ)備計(jì)劃范圍內(nèi)確定地塊實(shí)施儲(chǔ)備，并可以向區(qū)計(jì)委辦理儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)。

儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向區(qū)規(guī)劃局、區(qū)房地局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。其中，儲(chǔ)備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用農(nóng)村集體所有土地的，由區(qū)房地局按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)載明儲(chǔ)備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項(xiàng)。

第十條（土地收購(gòu)的其它規(guī)定）

土地收購(gòu)儲(chǔ)備的程序、所需資料、合同及補(bǔ)償按國(guó)家、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章儲(chǔ)備土地開發(fā)

第十一條（開發(fā)方式）

區(qū)土地儲(chǔ)備相關(guān)單位按照規(guī)定程序，并根據(jù)儲(chǔ)備土地的實(shí)際情況，在儲(chǔ)備土地出讓前，實(shí)施地上建筑物及附屬物的拆遷、平整和勞動(dòng)力安置等前期開發(fā)工作。

用于開發(fā)六類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地，區(qū)土地儲(chǔ)備中心可以在招標(biāo)、掛牌、拍賣前會(huì)同有關(guān)部門編制方案，經(jīng)會(huì)審確定后，中標(biāo)或拍賣競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按既定的方案實(shí)施開發(fā)。

用于建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目的土地征用后，可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況，由各鎮(zhèn)人民政府和市級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)按照“先通后平、拆建同步”的原則逐步進(jìn)行土地的前期開發(fā)工作。

第十二條（儲(chǔ)備土地期間的權(quán)利行使）

在建設(shè)用地批文載明的臨時(shí)用地期限內(nèi)，土地儲(chǔ)備相關(guān)單位經(jīng)區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)后可以臨時(shí)利用儲(chǔ)備土地，但不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其它附著物，不得亂搭亂建，不得影響環(huán)境；暫時(shí)無(wú)法安排建設(shè)項(xiàng)目、且有耕種條件的原農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)組織耕種。

區(qū)房地局可以根據(jù)土地供應(yīng)的需要，提前中止臨時(shí)利用期限，土地儲(chǔ)備相關(guān)單位必須按照區(qū)房地局的要求交付土地。

第四章儲(chǔ)備土地出讓

第十三條（出讓計(jì)劃）

區(qū)房地局會(huì)同區(qū)財(cái)政局根據(jù)區(qū)建設(shè)發(fā)展重點(diǎn)、土地儲(chǔ)備資金狀況以及對(duì)土地出讓收益用于建設(shè)的資金需求，擬定年度土地出讓計(jì)劃報(bào)區(qū)計(jì)委，經(jīng)區(qū)計(jì)委綜合平衡后報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。在區(qū)政府批準(zhǔn)的年度土地出讓計(jì)劃指標(biāo)內(nèi)，由區(qū)土地招標(biāo)拍賣辦公室(以下簡(jiǎn)稱區(qū)土地招標(biāo)辦)逐步推出地塊進(jìn)行招標(biāo)、拍賣和掛牌。

土地儲(chǔ)備相關(guān)單位不得將儲(chǔ)備土地用于抵押、轉(zhuǎn)讓，或者以其它形式擅自處分儲(chǔ)備土地。

第十四條（出讓方式）

儲(chǔ)備土地的出讓，除重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、科技、教育等公益事業(yè)用地及工業(yè)用地外，應(yīng)當(dāng)公開出讓。商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營(yíng)性用地必須由區(qū)土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收購(gòu)或征用后，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

“款地對(duì)應(yīng)”的工業(yè)用地出讓，必須報(bào)區(qū)土地儲(chǔ)備中心和區(qū)財(cái)政局備案后，區(qū)房地局方可辦理有關(guān)出讓手續(xù)。

第十五條（土地出讓基準(zhǔn)地價(jià)和達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）

區(qū)工業(yè)用地出讓價(jià)格應(yīng)按照區(qū)政府每年公布的區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行，低于土地出讓基準(zhǔn)價(jià)格10％以上的，需報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)決定。

工業(yè)用地以項(xiàng)目給土地，用地面積必須在達(dá)到區(qū)政府規(guī)定的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出率、容積率基礎(chǔ)上再予以立項(xiàng)。

工業(yè)用地超過100畝的項(xiàng)目，須報(bào)區(qū)政府招商引資工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

第十六條（土地出讓的其它規(guī)定）

土地出讓的信息和招投標(biāo)、拍賣、掛牌按國(guó)家、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章土地儲(chǔ)備資金管理

第十七條（資本金來(lái)源）

區(qū)土地儲(chǔ)備中心的資本金由區(qū)財(cái)政注入。

第十八條（開發(fā)資金籌措）

區(qū)土地儲(chǔ)備中心的土地儲(chǔ)備開發(fā)資金可采用政府財(cái)政注入、融資等方式籌措。銀行融資的具體運(yùn)作按照《區(qū)人民政府辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)區(qū)計(jì)劃委員會(huì)<區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)貸款運(yùn)作管理辦法（試行）>等規(guī)定的通知》（金府辦[2003]37號(hào)）執(zhí)行。

第十九條(土地出讓收入70％成本部分增值資金的分配)

工業(yè)性土地出讓收入全部返還各鎮(zhèn)；六類經(jīng)營(yíng)性用地出讓收入中，超過收購(gòu)、開發(fā)、儲(chǔ)備成本的增值部分，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財(cái)政得9，鎮(zhèn)得l。區(qū)分得部分，由區(qū)財(cái)政局按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際需要安排區(qū)土地儲(chǔ)備中心年度正常支出經(jīng)費(fèi)，同時(shí)按一定比例（具體由區(qū)財(cái)政局根據(jù)實(shí)際按年確定）安排區(qū)土地儲(chǔ)備中心注冊(cè)資本金（或發(fā)展資金），其余部分全部上繳區(qū)財(cái)政。

第二十條（土地出讓收入中30％出讓金部分的分配）

土地出讓金，由受讓單位按規(guī)定全部繳入市財(cái)政后，扣除上繳中央財(cái)政5％、輕軌交通建設(shè)費(fèi)3％、土地部門管理費(fèi)2％和上繳市財(cái)政分成部分后，在區(qū)財(cái)政所得的部分中，屬工業(yè)性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按1：9比例分成，即區(qū)財(cái)政得l，鎮(zhèn)得9；屬六類經(jīng)營(yíng)性用地的，區(qū)與鎮(zhèn)按9：1比例分成，即區(qū)財(cái)政得9，鎮(zhèn)得l。

第二十一條（工業(yè)區(qū)政策）

土地出讓金及土地收益區(qū)實(shí)得部分全額納入市級(jí)工業(yè)區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金。市級(jí)工業(yè)區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金有關(guān)享受市級(jí)收入部分，根據(jù)市有關(guān)工業(yè)區(qū)的文件規(guī)定執(zhí)行。專項(xiàng)發(fā)展資金管理辦法另行制訂。

第二十二條（一城九鎮(zhèn)政策）

楓涇鎮(zhèn)“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地和六類經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)出讓收入(包括市財(cái)政返還的土地出讓金)，根據(jù)《關(guān)于市促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展試點(diǎn)意見實(shí)施細(xì)則的操作辦法》（滬計(jì)區(qū)縣[2002]009號(hào)）的精神，全部列入“一城九鎮(zhèn)”建設(shè)專項(xiàng)資金，用于楓涇鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。

第二十三條（資金運(yùn)作機(jī)構(gòu)）

區(qū)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)對(duì)貸款資金的管理、六類用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。其他職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地前期開發(fā)成本的核算和土地出讓收入的收繳。

第二十四條（財(cái)政監(jiān)督管理）

區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)對(duì)貸款資金的使用和前期開發(fā)成本、土地出讓收入進(jìn)行監(jiān)管和審核，對(duì)土地收益進(jìn)行分配和使用的監(jiān)督管理，同時(shí)負(fù)責(zé)監(jiān)督區(qū)土地儲(chǔ)備中心和用款鎮(zhèn)或單位按規(guī)定償還貸款及支付利息。

（一）對(duì)市財(cái)政返還的土地出讓金，設(shè)立專戶管理，按規(guī)定用途和區(qū)政府指定項(xiàng)目編制支出預(yù)算，確定專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格專款專用，建立專項(xiàng)資金評(píng)估制度，確保資金的使用效益。

（二）所有土地出讓收入70％部分，一律由受讓單位按合同規(guī)定繳入?yún)^(qū)土地儲(chǔ)備中心對(duì)應(yīng)賬戶,土地行政管理部門憑區(qū)土地儲(chǔ)備中心出具的完備憑證辦理權(quán)證手續(xù)。區(qū)土地儲(chǔ)備中心按區(qū)政府《關(guān)于加強(qiáng)預(yù)算外資金管理的實(shí)施意見》（金府[2003]29號(hào)）的要求,及時(shí)足額繳入?yún)^(qū)財(cái)政局土地出讓收入專戶，連同各鎮(zhèn)及市級(jí)工業(yè)區(qū)分得的土地出讓金實(shí)行收支兩條線管理，并由區(qū)財(cái)政局會(huì)同區(qū)土地儲(chǔ)備中心，根據(jù)用款單位履行協(xié)議情況進(jìn)行分配或下?lián)堋?/p>

（三）對(duì)2003年9月30日以前由區(qū)房地局管理的涉及土地方面的收益結(jié)余及往來(lái)賬務(wù)進(jìn)行清理結(jié)賬，其實(shí)際結(jié)余部分，由區(qū)房地局說(shuō)明情況，經(jīng)區(qū)政府審定后，一次性繳入?yún)^(qū)財(cái)政局土地收益專戶，實(shí)行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一安排使用。

第二十五條（資金運(yùn)作程序）

為使開發(fā)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)出讓收入的資金，用自有資金開發(fā)的，對(duì)合同出讓總額的70％部分，在資金繳入?yún)^(qū)財(cái)政收支兩條線專戶后，即進(jìn)行核實(shí)、分配和下?lián)埽煌ㄟ^區(qū)土地儲(chǔ)備中心貸款資金開發(fā)的，由區(qū)土地儲(chǔ)備中心會(huì)同用款單位，根據(jù)《區(qū)土地儲(chǔ)備開發(fā)貸款運(yùn)作管理辦法（試行）》（金府辦[2003]37號(hào)）的要求，安排償還貸款，并實(shí)施貸款使用和還本付息的管理。

各鎮(zhèn)及市級(jí)工業(yè)區(qū)土地使用權(quán)出讓收益的分成所得部分，由區(qū)財(cái)政統(tǒng)一管理，建立土地開發(fā)償債基金和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金，實(shí)行專款專用。需用款時(shí)，由各鎮(zhèn)財(cái)政和市級(jí)工業(yè)區(qū)按照規(guī)定用途和用款理由提出申請(qǐng)，區(qū)財(cái)政核實(shí)后下?lián)埽?shí)行跟蹤管理。

第二十六條（專款專用）

按照區(qū)財(cái)政專戶統(tǒng)一核算的要求，土地使用權(quán)出讓收入的使用必須嚴(yán)格按照上級(jí)和區(qū)政府規(guī)定的范圍和程序?qū)徟魏螁挝缓筒块T不得擅自截留或移作他用。出讓土地使用權(quán)收入屬于國(guó)有財(cái)政性資金，由區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)政府實(shí)行分級(jí)管理，并由區(qū)、鎮(zhèn)財(cái)政部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

第二十七條（審計(jì)監(jiān)督）

區(qū)審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)土地儲(chǔ)備、開發(fā)、出讓的資金運(yùn)作和管理進(jìn)行全過程審計(jì)監(jiān)督。

第六章相關(guān)責(zé)任

第二十八條（土地征而不用的處置）

本區(qū)各類建設(shè)用地“征而不用”，即自辦理土地征用、出讓手續(xù)批準(zhǔn)之日起，該建設(shè)用地范圍內(nèi)廠房、辦公樓、商品房等主體工程(不包括圍墻、門衛(wèi)室等附屬建筑物)，未開工建設(shè)時(shí)間超過一年和二年的，區(qū)房地局應(yīng)當(dāng)依據(jù)《市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)不同情況，可以分別作出征收土地閑置費(fèi)、直至無(wú)償收回土地使用權(quán)等處罰。

第二十九條（土地征多用少的處置）

對(duì)“征多用少”，即用地規(guī)模大于建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目，區(qū)房地局依據(jù)《市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》，在會(huì)同區(qū)計(jì)委、區(qū)規(guī)劃局等部門會(huì)審基礎(chǔ)上予以調(diào)整，核減用地規(guī)模，在退還有關(guān)費(fèi)用后由區(qū)政府收回土地使用權(quán)，并委托區(qū)土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備、開發(fā)。

第三十條（未達(dá)標(biāo)的處置）

一般工業(yè)項(xiàng)目用地未達(dá)到區(qū)政府規(guī)定的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出率和容積率標(biāo)準(zhǔn)的，或原承諾的投資和產(chǎn)出未達(dá)標(biāo)的，其地價(jià)優(yōu)惠部分在享受區(qū)財(cái)政扶持補(bǔ)貼時(shí)予以扣除，或者補(bǔ)齊地價(jià)、收回土地。

第三十一條（資金違規(guī)使用責(zé)任）

按照“專款專用、款地對(duì)應(yīng)”的管理原則，區(qū)土地儲(chǔ)備中心會(huì)同區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)監(jiān)督所貸款項(xiàng)用于對(duì)應(yīng)的土地儲(chǔ)備開發(fā)，融資對(duì)應(yīng)土地不得作其他抵押。貸款、土地挪作他用的，相應(yīng)損失應(yīng)當(dāng)在其帳戶中核減，并追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，給予行政和經(jīng)濟(jì)處分。

第三十二條（違紀(jì)違法人員的責(zé)任追究）

相關(guān)工作人員、，造成重大損失的，或利用職務(wù)便利，索取或非法收受他人財(cái)物，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予相應(yīng)的行政處分。

第三十三條（糾紛處理）

有關(guān)土地收購(gòu)儲(chǔ)備、前期開發(fā)利用、出讓中出現(xiàn)糾紛的，爭(zhēng)議雙方可在合同（或協(xié)議）中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院提訟。

第七章附則

第三十四條（負(fù)責(zé)解釋）

本辦法由區(qū)房地局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)計(jì)委分別按相關(guān)職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

篇6

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家作為土地所有權(quán)人授權(quán)地方市、縣人民政府與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，將指定地塊以合同約定的條件出讓，受讓者以支付約定年限的土地使用費(fèi)為對(duì)價(jià)，獲得對(duì)指定地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。自2000年以來(lái)，我國(guó)的土地市場(chǎng)進(jìn)行了一系列卓有成效的改革，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的土地出讓制度基本建成，全國(guó)各地都已經(jīng)逐步建立起了由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)的土地供應(yīng)機(jī)制，地方政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力逐步提高，土地市場(chǎng)取得了較大程度的發(fā)展。以廣西為例，已經(jīng)初步建成市場(chǎng)化為核心的土地配置機(jī)制，未來(lái)將進(jìn)一步完善土地使用權(quán)市場(chǎng)公開交易制度，并配套完善相關(guān)決策、審批和操作制度。依法采取公開招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，完善信息公開制度，積極推進(jìn)網(wǎng)上交易和網(wǎng)上監(jiān)管，防止“暗箱操作”，著力解決國(guó)有建設(shè)用地出讓中規(guī)避招拍掛，違反規(guī)定設(shè)置出讓條件的問題，構(gòu)筑公平公正的市場(chǎng)機(jī)制。但筆者調(diào)查廣西國(guó)有土地出讓的市場(chǎng)及法規(guī)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)廣西國(guó)有土地出讓法律制度仍存在較多問題，亟需規(guī)范。

一、廣西現(xiàn)行的國(guó)有土地出讓市場(chǎng)現(xiàn)狀及法律制度

（一）廣西現(xiàn)行的國(guó)有土地出讓市場(chǎng)現(xiàn)狀1.地方政府在國(guó)有土地出讓過程中的雙重身份導(dǎo)致造成土地管理部門的管理職能與其自身的經(jīng)濟(jì)行為不分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的管理機(jī)制，國(guó)家雖是國(guó)有土地的所有權(quán)人，但授權(quán)市、縣一級(jí)政府土地管理部門來(lái)負(fù)責(zé)國(guó)有土地的出讓。這就使得地方政府土地管理部門在土地出讓過程中具有了雙重身份：國(guó)家土地所有權(quán)人的受托人與對(duì)土地出讓行為進(jìn)行監(jiān)督的監(jiān)督者，即常說(shuō)的既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員。這種雙重的身份極易造成土地管理部分根據(jù)自己的利益出發(fā)，跨界，利用土地管理的權(quán)力來(lái)?yè)p害合同相對(duì)方的合法權(quán)益，既有違公平原則又損害了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，還滋生土地腐敗等行為，不利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2.土地招標(biāo)、拍賣、掛牌交易程序未真正落實(shí)，土地出讓存在人為操縱現(xiàn)象根據(jù)規(guī)定，從2005年1月1日開始，工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地，須通過公開招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式轉(zhuǎn)讓。但有些地方政府從自己的利益出發(fā)，存在人為操縱土地出讓的現(xiàn)象。例如有的地方表面實(shí)行的是“招拍掛”形式，實(shí)際卻是按協(xié)議方式出讓；有些地方雖然建立了土地交易制度，實(shí)行土地出讓信息公開、地價(jià)評(píng)估和集體決策等制度，但只是流于形式。有的地方在競(jìng)標(biāo)過程中存在以各種方式私下操縱土地的招標(biāo)價(jià)格。有的地方違規(guī)向用地單位變相減免出讓金。等等現(xiàn)象都表明在土地出讓環(huán)節(jié)雖然有法律的明文規(guī)定，但卻被歪嘴的和尚念歪了經(jīng)，地方政府在土地出讓方式上背離了公開透明和公平競(jìng)爭(zhēng)。3.不注重實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，導(dǎo)致存量土地日漸減少調(diào)查表明，部分地方政府因不注重土地儲(chǔ)備和后續(xù)開發(fā)，導(dǎo)致可用土地存量和耕地面積日漸減少。使得政府對(duì)土地的調(diào)控能力相當(dāng)薄弱。同時(shí)，土地作為不可再生資源，在當(dāng)前耕地面積不斷減少的情況下，更應(yīng)該注重土地的復(fù)墾和后續(xù)開發(fā)，盡可能增加可利用土地面積，提高單位土地產(chǎn)能，但很多縣市都沒有執(zhí)行這一政策。4.土地出讓金被納入政府基金預(yù)算管理，成為政府的額外財(cái)源2005年，財(cái)政部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求將土地出讓金全額納入政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中安排。但調(diào)查表明，許多地方政府都將土地出讓金擠占挪用，使其成為政府臨時(shí)性支付、預(yù)算外支出的主要來(lái)源，導(dǎo)致本應(yīng)用于土地儲(chǔ)備、整理、征地補(bǔ)償?shù)馁Y金不當(dāng)減少，進(jìn)而損害到公共利益。

（二）廣西現(xiàn)有的國(guó)有土地出讓的法律制度現(xiàn)狀目前，廣西土地出讓方面的地方性法規(guī)非常少，主要有《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》、《廣西壯族自治區(qū)土地監(jiān)察條例》，對(duì)土地的管理和利用主要是通過政府規(guī)章的形式出臺(tái)的，如《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》、《廣西壯族自治區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》。考查廣西關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法規(guī)體系，筆者存在的主要問題是相關(guān)單行規(guī)范的缺失，如廣西尚未對(duì)土地利用總體規(guī)劃、土地儲(chǔ)備、出臺(tái)相應(yīng)的地方性法規(guī)，理論與實(shí)踐的脫節(jié)導(dǎo)致廣西國(guó)有土地使用權(quán)出讓的快速發(fā)展與機(jī)制、制度建設(shè)相對(duì)滯后之間的矛盾仍然突出。

二、廣西國(guó)有土地出讓法律制度的規(guī)范

隨著廣西國(guó)有土地出讓市場(chǎng)的快速發(fā)展，為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，促進(jìn)土地資源的有效利用，保護(hù)土地受讓人的合法權(quán)益，促進(jìn)廣西土地出讓市場(chǎng)的良性即可持續(xù)發(fā)展，必須針對(duì)廣西現(xiàn)有國(guó)有土地出讓制度存在的缺陷，從立法思路、指導(dǎo)思想、具體制度等方面來(lái)完善我國(guó)現(xiàn)有國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度。當(dāng)前我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律體系由一系列單行法律法規(guī)組成。《憲法》確立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，此外，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)操作規(guī)范》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》等法律規(guī)范對(duì)國(guó)有土地出讓的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范調(diào)整。從另一角度而言，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律制度應(yīng)包含三大組成部分：以國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同為載體建立的出讓合同法律制度、以國(guó)家對(duì)國(guó)有土地出讓市場(chǎng)管理職權(quán)為基礎(chǔ)建立的監(jiān)督管理法律制度、以保護(hù)土地資源、保持土地可持續(xù)發(fā)展為目的而建立的環(huán)境監(jiān)管法律制度。筆者認(rèn)為，要構(gòu)建規(guī)范的廣西國(guó)有土地法律體系，需從以下幾個(gè)方面著手：

篇7

關(guān)鍵詞：政府 出讓土地地價(jià)確定

國(guó)有土地出讓制度是我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)制度的核心內(nèi)容之一，依法科學(xué)確定出讓國(guó)有土地地價(jià)是土地出讓中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)于規(guī)范國(guó)有土地出讓的操作行為，合理顯化國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，具有重要意義。為此，探討政府出讓土地地價(jià)確定的程序、原則與方法，十分必要。

一、出讓土地地價(jià)確定的一般程序

土地出讓主要是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓， 往往涉及的標(biāo)的價(jià)格較高，達(dá)數(shù)千萬(wàn)元甚至數(shù)億元，由于土地供應(yīng)量的有限性和土地市場(chǎng)需求的無(wú)限性，同時(shí)還要綜合考慮其后期的開發(fā)利用情況，影響因素多，其價(jià)格穩(wěn)定性難以確定，為避免國(guó)有土地資產(chǎn)流失，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，必須進(jìn)行土地估價(jià)，以了解招標(biāo)、拍賣、掛牌地塊的正常價(jià)格，并在此基礎(chǔ)上綜合確定出讓土地地價(jià)，在這里需要注意出讓土地有一個(gè)底價(jià)界限。出讓底價(jià)是指政府根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)行情等情況，集體決策，綜合確定的宗地最低出讓價(jià)格。根據(jù)出讓形式不同，出讓底價(jià)可以分為協(xié)議出讓底價(jià)、招標(biāo)出讓標(biāo)的底價(jià)、拍賣出讓底價(jià)和掛牌出讓底價(jià)四種具體形式。

一般程序?yàn)椋菏紫龋_定擬出讓宗地的用途、容積率、建筑密度、綠化率等規(guī)劃和土地使用條件；其次，由市、縣國(guó)土資源管理部門根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場(chǎng)行情，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，組織對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；第三，明確政府相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策和供地政策，收集了解擬出讓宗地所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)和協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及土地市場(chǎng)狀況等資料；最后，政府土地出讓協(xié)調(diào)決策部門，依據(jù)擬出讓宗地的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估結(jié)果，綜合考慮政府產(chǎn)業(yè)政策、供地政策、土地市場(chǎng)狀況等，最終確定擬出讓地塊的地價(jià)包括出讓底價(jià)。

二、確定出讓土地地價(jià)的原則

第一、遵循基準(zhǔn)地價(jià)的原則。基準(zhǔn)地價(jià)是指人民政府對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同地域內(nèi)的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地用途分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高出讓年期內(nèi)土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。它是政府組織評(píng)估確定的一定區(qū)片內(nèi)的平均地價(jià)，它代表一個(gè)級(jí)別或區(qū)片范圍內(nèi)某類用地平均價(jià)格水平，是衡量區(qū)域地價(jià)水平和確定出讓地價(jià)包括底價(jià)的重要參考。

第二、低于底價(jià)不成交的原則。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最低價(jià)，主要包括協(xié)議出讓最低價(jià)和工業(yè)用地出讓最低價(jià)，兩者與出讓底價(jià)之間存在密切關(guān)系。協(xié)議出讓最低價(jià)，按《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部21號(hào)令）規(guī)定：協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。招標(biāo)拍賣掛牌出讓的土地也不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。有些地方政府在確定招標(biāo)拍賣掛牌出讓的出讓底價(jià)時(shí)，在這一政策的理解上存在誤區(qū)，認(rèn)為以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的土地，在確定地價(jià)時(shí)，可以按低于協(xié)議出讓最低價(jià)來(lái)確定，可以低于協(xié)議出讓最低價(jià)成交。這種理解是不正確的。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)務(wù)院15號(hào)文件）明確規(guī)定：各級(jí)人民政府均不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓土地。協(xié)議出讓最低價(jià)是出讓土地地價(jià)的最低“門檻”，低于底價(jià)，出讓土地不成交。

第三、底價(jià)保密的原則。招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)由市、縣人民政府確定后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，包括有底價(jià)出讓和無(wú)底價(jià)出讓。《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確要求，有底價(jià)出讓的，底價(jià)確定后，在出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密，不得泄露，泄露底價(jià)的，承擔(dān)法律責(zé)任。對(duì)于底價(jià)確定的時(shí)間，可自行掌握。一般的做法是，在拍賣會(huì)開始之前和接近掛牌截止時(shí)間之前，市、縣土地出讓協(xié)調(diào)決策部門所有成員在拍賣會(huì)結(jié)束和掛牌結(jié)束前不得離開拍賣或掛牌現(xiàn)場(chǎng)，從而有效地防止泄露底價(jià)。

三、確定出讓土地地價(jià)的方法

第一、有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，首先應(yīng)當(dāng)適用基準(zhǔn)地價(jià)，政府確定出讓土地地價(jià)包括底價(jià)，要按不低于基準(zhǔn)地價(jià)70%來(lái)綜合確定；沒有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，方可按照新增建設(shè)有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)和國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和來(lái)確定出讓土地地價(jià)；

第二、工業(yè)用地出讓地價(jià)包括底價(jià)，不得低于《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，即所在地土地級(jí)別相對(duì)應(yīng)的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

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篇8

一、工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍

自國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)〔2006〕31號(hào)文件之日（即2006年9月6日）起，我縣所有工業(yè)項(xiàng)目用地一律以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。

二、全面落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的各項(xiàng)規(guī)定

（一）嚴(yán)格工業(yè)用地供應(yīng)政策。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，按照有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的原則，切實(shí)保障對(duì)推進(jìn)我縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)具有重大作用的工業(yè)項(xiàng)目用地需求。對(duì)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的工業(yè)用地，各級(jí)政府和各部門不得違反規(guī)定干預(yù)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓，禁止用行政手段指定供地對(duì)象、供地位置、供地面積、供地用途、供地方式和供地價(jià)格等。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓起始價(jià)應(yīng)依據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策及土地市場(chǎng)情況等確定，目前不得低于《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》；在《浙江省工業(yè)用地出讓最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》出臺(tái)后，按其規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。禁止以財(cái)政補(bǔ)貼、返還、減免或變相減免土地出讓金等形式低價(jià)出讓土地。

（三）實(shí)行工業(yè)用地凈地出讓制度。工業(yè)用地報(bào)批前，由縣發(fā)改局負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地備案；涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、土地利用規(guī)劃局部調(diào)整（需作規(guī)劃調(diào)整的項(xiàng)目用地）、拆遷安置由縣國(guó)土局負(fù)責(zé)；土地征收政策處理、補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放由被征地單位的所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)；項(xiàng)目用地的地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估、土地勘測(cè)礦產(chǎn)資源分布調(diào)查、招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的場(chǎng)地平整、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套等前期工作由縣經(jīng)貿(mào)局、縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)組織實(shí)施并負(fù)責(zé)聯(lián)系落實(shí)；項(xiàng)目用地規(guī)劃、選址意見書由縣建設(shè)局負(fù)責(zé)；林地審批由縣林業(yè)局負(fù)責(zé)。對(duì)不具備凈地出讓條件的地塊，不得出讓供地。項(xiàng)目的前期經(jīng)費(fèi)從縣財(cái)政土地出讓金專戶列支。

（四）編制工業(yè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣經(jīng)貿(mào)局、縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)在每年的第四季度向縣國(guó)土局提出下一年度工業(yè)用地出讓需求。縣國(guó)土局應(yīng)在每年的第一季度會(huì)同縣發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、建設(shè)（規(guī)劃）、環(huán)保、水利、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)等部門及各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)要求、水土保護(hù)要求和土地市場(chǎng)供求狀況等，編制工業(yè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，報(bào)縣政府批準(zhǔn)，并報(bào)市國(guó)土局備案，同時(shí)抄送相關(guān)部門。工業(yè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃在執(zhí)行過程中可作適當(dāng)調(diào)整。

（五）分階段落實(shí)具體工業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣經(jīng)貿(mào)局、縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)根據(jù)縣政府批準(zhǔn)的工業(yè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，分階段分批次將工業(yè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃細(xì)化落實(shí)到區(qū)位、地段、地塊，并明確相應(yīng)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)類型、投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃控制及環(huán)保等指標(biāo)，編制具體工業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃報(bào)縣國(guó)土局審核。

（六）規(guī)范工業(yè)用地公開出讓程序。

1．制訂工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件方案。由縣國(guó)土局依據(jù)具體工業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃，會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣建設(shè)局、縣經(jīng)貿(mào)局、縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、縣招投標(biāo)中心擬訂具體工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案；由縣建設(shè)局（規(guī)劃）擬定具體工業(yè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件方案。同時(shí)，工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件方案要按照有關(guān)規(guī)定報(bào)經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)（經(jīng)批準(zhǔn)的方案可作為具體工業(yè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件）。

2．編制工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件方案依法報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由縣國(guó)土局組織編制國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。

3．工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告。縣國(guó)土局應(yīng)將工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告通過電視、報(bào)紙、政府門戶網(wǎng)站等新聞媒體向社會(huì)公布，并接受用地意向者的用地申請(qǐng)和投標(biāo)或競(jìng)買人的報(bào)名。出讓公告應(yīng)當(dāng)至少在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)開始前20日。

4．競(jìng)買人或投標(biāo)人資格審查。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣經(jīng)貿(mào)局、縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、縣招投標(biāo)中心應(yīng)協(xié)助縣國(guó)土局做好競(jìng)買人或投標(biāo)人資格條件的審查。對(duì)不符合工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件規(guī)定競(jìng)買資格的，一律作為無(wú)效用地申請(qǐng)，申請(qǐng)人不得參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)；對(duì)符合規(guī)定條件的，確認(rèn)其競(jìng)買或投標(biāo)資格，并通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。

5．組織實(shí)施具體工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。縣國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部11號(hào)令）及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）規(guī)定的程序和要求，組織實(shí)施具體工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，與競(jìng)得人簽訂《成交確認(rèn)書》或向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，并按規(guī)定的時(shí)限與用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》。

6．辦理具體工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保、水保等報(bào)批手續(xù)。用地者憑土地出讓方案批準(zhǔn)文件、《成交確認(rèn)書》或《中標(biāo)通知書》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》等資料，根據(jù)審批權(quán)限到相關(guān)部門辦理工業(yè)用地項(xiàng)目的計(jì)劃立項(xiàng)或核準(zhǔn)、規(guī)劃許可、環(huán)保、水保等報(bào)批手續(xù)。

7．辦理供地及土地使用權(quán)登記手續(xù)。用地者按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，在繳清土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，由縣建設(shè)局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，由縣國(guó)土局辦理項(xiàng)目的供地手續(xù)，核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。用地者憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》等有關(guān)材料申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。

（七）建立健全工業(yè)用地供應(yīng)信息和結(jié)果公布公示制度。工業(yè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，縣國(guó)土局應(yīng)及時(shí)將工業(yè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃通過電視、報(bào)紙、政府門戶網(wǎng)站等新聞媒體向社會(huì)公布；分批次具體工業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃確定后，縣國(guó)土局要及時(shí)將分批次具體工業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃向社會(huì)公布，接受意向用地者的用地申請(qǐng)；在具體工業(yè)項(xiàng)目用地出讓后的10個(gè)工作日內(nèi)，縣國(guó)土局應(yīng)將土地受讓人、位置、面積、用途、使用年限、出讓金額及支付方式等信息通過上述指定的場(chǎng)所或媒體向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

（八）加大工業(yè)用地開發(fā)利用監(jiān)管力度。縣國(guó)土局要按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》要求，通過土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或附件條款形式，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目開竣工期限、投資強(qiáng)度、利用強(qiáng)度、閑置標(biāo)準(zhǔn)、整體或分割轉(zhuǎn)讓條件、違約責(zé)任和賠償標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)進(jìn)行約定。縣發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、審計(jì)、建設(shè)、國(guó)土、環(huán)保、水利等部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，切實(shí)履行職能，加大對(duì)工業(yè)用地開發(fā)利用的管理，建立土地開發(fā)利用動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制；加大對(duì)土地出讓合同實(shí)施情況的監(jiān)督檢查，強(qiáng)化工業(yè)用地供后復(fù)核驗(yàn)收制度；加大對(duì)土地利用違約責(zé)任的追究力度，督促用地者按照合同約定的條件使用土地，切實(shí)減少土地低效利用和隱性浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。

三、明確職責(zé)，扎實(shí)推進(jìn)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓

（一）建立工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)由縣國(guó)土、發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、監(jiān)察、建設(shè)、環(huán)保、水利等部門及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組成，具體負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作中的重大事項(xiàng)。

（二）明確職責(zé)，各司其職。縣國(guó)土、發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、監(jiān)察、建設(shè)、環(huán)保、水利等部門及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的各項(xiàng)規(guī)定，明確職責(zé)，強(qiáng)化責(zé)任，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，密切配合，形成合力，扎實(shí)推進(jìn)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作。

篇9

二、加強(qiáng)國(guó)有土地出讓收支管理。要嚴(yán)格實(shí)行土地收支預(yù)決算管理。實(shí)行全市土地集中統(tǒng)一管理后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格實(shí)行宗地核算。在各宗土地出讓前，為合理確定土地成本和凈收益，由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)國(guó)有土地拆遷成本進(jìn)行審核（不含宗地內(nèi)只有企事業(yè)單位的土地），由規(guī)劃和國(guó)土資源管理部門對(duì)集體土地拆遷成本進(jìn)行審核，作為確定土地出讓價(jià)格和財(cái)政局返還成本的依據(jù)。對(duì)城區(qū)原獨(dú)立操作區(qū)的出讓收入，在扣除土地成本和“三金”（國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金和城鎮(zhèn)廉租房保障資金）后，凈收益部分由市財(cái)政局在規(guī)定時(shí)間內(nèi)返還該區(qū)。繼續(xù)維持城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收體制，市本級(jí)以外的配套費(fèi)仍由各區(qū)（開發(fā)區(qū)）收取并用于本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、加大閑置土地處置力度。市規(guī)劃和國(guó)土資源局要在土地出讓合同中明確宗地開發(fā)建設(shè)時(shí)間、項(xiàng)目開竣工時(shí)間、土地閑置費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。宗地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年，對(duì)超出合同約定期限外滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)用，并責(zé)令限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，要堅(jiān)決收回。對(duì)雖按合同約定期限動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿1年的，要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。對(duì)土地閑置滿2年，但不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等辦法及時(shí)處置。市政府將把建設(shè)項(xiàng)目依法用地和履行土地出讓合同情況作為建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的重要內(nèi)容，未經(jīng)核驗(yàn)或者核驗(yàn)不合格的，不得通過竣工驗(yàn)收。

市政府將組織市規(guī)劃和國(guó)土資源、監(jiān)察等部門開展用地情況的執(zhí)法檢查，專項(xiàng)清理土地閑置、土地批而未供、未批先用等土地違法問題。要重點(diǎn)查處嚴(yán)重破壞、浪費(fèi)、閑置土地資源的違法違規(guī)案件，依法依紀(jì)追究有關(guān)人員的責(zé)任，嚴(yán)格落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任制，對(duì)發(fā)生違法用地行為嚴(yán)重地區(qū)的區(qū)縣政府實(shí)行問責(zé)制。要將企業(yè)違法用地、閑置土地等信息納入有關(guān)部門信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，并定期向社會(huì)公示。閑置土地清查工作要于20*年6月底前完成。各地區(qū)要在20*年年底之前對(duì)本地區(qū)的閑置土地處理完畢。

四、強(qiáng)化土地利用規(guī)劃控制。各地區(qū)政府所確定的項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)模，必須符合土地利用總體規(guī)劃，年度用地必須控制在市政府確定的農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)范圍之內(nèi)。市政府制定的農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)分配計(jì)劃，將重點(diǎn)用于先進(jìn)裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、縣域經(jīng)濟(jì)和解決歷史遺留問題等方面，依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際用地情況確保項(xiàng)目落地。

五、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地規(guī)模，認(rèn)真執(zhí)行工業(yè)用地控制指標(biāo)。凡經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地單宗出讓面積不得超過20公頃，工業(yè)用地必須執(zhí)行國(guó)家和省的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)。工業(yè)項(xiàng)目用地綠地率不得超過20%，建筑系數(shù)不得低于30%，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過用地總面積的7%，投資強(qiáng)度及容積率不得低于控制指標(biāo)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)現(xiàn)有已出讓的工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和容積率的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。工業(yè)項(xiàng)目用地供地前，需投資主管部門和環(huán)境保護(hù)部門對(duì)擬供應(yīng)項(xiàng)目用地提出投資和環(huán)保要求，待項(xiàng)目用地成交后，依法辦理項(xiàng)目投資審批、核準(zhǔn)及環(huán)境評(píng)價(jià)等相關(guān)報(bào)批手續(xù)，并在投資主管部門和環(huán)保部門批準(zhǔn)后，辦理土地出讓手續(xù)。

六、規(guī)范土地交易及供應(yīng)方式。經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地全部進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)交易，實(shí)行“招拍掛”方式出讓。經(jīng)營(yíng)性用地出讓底價(jià)不得低于土地成本與我市確定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)之和；工業(yè)用地的出讓底價(jià)不得低于最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)；嚴(yán)禁用地者與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議圈占土地，通過補(bǔ)辦用地手續(xù)規(guī)避“招拍掛”方式出讓；對(duì)原以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)讓等原因不再符合《劃撥用地目錄》的，土地使用者須到國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)土地出讓，自申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)之日起實(shí)行有償使用。經(jīng)營(yíng)性用地與工業(yè)用地的土地出讓價(jià)格需由市土地招標(biāo)拍賣掛牌價(jià)格評(píng)審委員會(huì)確定。

七、加強(qiáng)對(duì)土地分割發(fā)證管理。按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令），在辦理土地使用權(quán)證時(shí)必須付清全部土地價(jià)款，不能按照付款進(jìn)度分割發(fā)證。對(duì)20*年11月1日后成交的地塊，嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行；對(duì)20*年10月31日前已成交項(xiàng)目，在合同中約定可以分期付款的，為履行合同，在辦理土地審批手續(xù)過程中，仍按原合同（成交書）約定分期付款，分期辦證，截止時(shí)間為20*年7月31日。

八、擬定土地出讓方案。國(guó)土資源管理部門要按照出讓計(jì)劃擬定土地出讓方案，報(bào)經(jīng)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源管理部門組織實(shí)施。經(jīng)同級(jí)政府批準(zhǔn)的土地出讓方案主要包括出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、供地時(shí)間、供地方式等內(nèi)容。

九、實(shí)施新的基準(zhǔn)地價(jià)。進(jìn)一步加強(qiáng)土地價(jià)格管理，全市統(tǒng)一制定土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。市政府將頒布城市新規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，作為土地出讓的量化依據(jù)。

十、地下空間使用權(quán)實(shí)行有償使用。按照國(guó)土資源部39號(hào)令的規(guī)定，將地下國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)列入“招拍掛”出讓范圍。市政府將制定《關(guān)于*市地下空間土地使用權(quán)開發(fā)利用管理規(guī)定》，進(jìn)一步明確地下空間土地使用權(quán)出讓方式、出讓年限、出讓價(jià)格的確定方法、規(guī)劃審批和土地登記發(fā)證等有關(guān)事項(xiàng)。

篇10

關(guān)鍵詞：土地出讓；土地增值收益率；空間變化

一、引言

由于城市人口的迅速增加，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致城市土地投資量增加，城市土地價(jià)格不斷抬升。城市住宅用地出讓的政府收益究竟如何？其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響究竟有多大，也缺乏系統(tǒng)的研究。近年來(lái)，關(guān)于土地增值的研究有很多，主要是土地增值的內(nèi)涵、特點(diǎn)、種類、形成原因、影響因素以及模型和定量分析等等，而對(duì)土地的增值來(lái)源以及未來(lái)的增值空間方面涉及甚少。故本文采取市場(chǎng)調(diào)查和理論計(jì)算相結(jié)合，對(duì)國(guó)有住宅用地出讓的增值收益進(jìn)行了測(cè)算，并分級(jí)別對(duì)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的平均水平進(jìn)行了空間對(duì)照，試圖闡述在不同區(qū)段住宅用地價(jià)格的增值空間與投資潛力的差異，為政府制定出讓金標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)企業(yè)投資決策提供參考依據(jù)。

二、城市土地出讓增值收益率的內(nèi)涵界定

土地出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的主體，一方為出讓方，一方為受讓方。由于國(guó)家是國(guó)有土地的所有權(quán)人，因此出讓一方只能是國(guó)家，受讓方即是土地使用者。出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國(guó)家購(gòu)買的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。

土地出讓收益是指土地所有者將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出時(shí)從中所獲得的收益價(jià)值，即土地所有者權(quán)益，是土地所有權(quán)的一種體現(xiàn)方式，又稱土地出讓金。土地出讓金的多寡并不能代表地價(jià)水平，也不能反映收益或成本的高低。所以對(duì)于空間比較研究，需要引入土地增值率的概念。土地出讓后的增值量與增值前土地成本價(jià)格的比值，定義為土地出讓增值收益率，簡(jiǎn)稱增值率。

三、土地出讓增值收益的影響因素

促使土地出讓增值的因素很多，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、供需變化、城市規(guī)劃、用途改變、國(guó)家政策等方面都有明顯的影響，具體如圖1所示。當(dāng)這些因素綜合發(fā)生作用時(shí)，往往具有漸進(jìn)性、經(jīng)常性和積累性。

（一）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)意味著國(guó)民生產(chǎn)總值和國(guó)民收入的增加，同時(shí)財(cái)政金融也處于繁榮狀態(tài)。其一，隨著生產(chǎn)力水平的提高，經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，社會(huì)總投資的逐年增加，土地的總需求也在不斷擴(kuò)大，會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格不斷上漲，即土地增值增加。反之，若經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，土地需求量減少，則土地價(jià)格會(huì)下降，這時(shí)土地的增值就會(huì)回落。其二，居民消費(fèi)水平的增長(zhǎng)在一定程度上會(huì)刺激土地價(jià)格的增加，從而導(dǎo)致土地增值的增加。其三，在財(cái)政金融寬松、市場(chǎng)融資順暢的情況下會(huì)有利于投資，這就帶來(lái)了旺盛的房地產(chǎn)業(yè)投資和居民購(gòu)買住宅的熱情，土地價(jià)格上漲。若金融緊縮，基建投資規(guī)模壓縮，對(duì)房地產(chǎn)投資和需求減少，土地價(jià)格則下降。其四，城市中，住宅建筑業(yè)對(duì)物價(jià)上漲非常敏感，如果物價(jià)上漲，土地價(jià)值也會(huì)逐漸呈上漲趨勢(shì)；反之，則土地價(jià)值就可能會(huì)降低。這種情況下，物價(jià)水平上漲已然可以作為土地增值的一種參考因素。

（二）供需變化的影響

供需變化對(duì)土地出讓增值的影響明顯。其一，人口增加，人口密度提高，對(duì)土地的需求量上升，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。其二，由于城市化的影響及傳統(tǒng)生活方式的改變，傳統(tǒng)的大家庭逐漸被小家庭所代替，戶數(shù)的增加導(dǎo)致住宅需求也相應(yīng)增加，從而導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。其三，由于土地的開發(fā)與供應(yīng)需要一定的時(shí)間，在短期內(nèi)，土地供給量不變，土地價(jià)格主要由需求決定；在長(zhǎng)期內(nèi)，土地供給具有一定彈性，地價(jià)既取決于需求，又取決于供給，土地市場(chǎng)價(jià)格即為供求均衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格。當(dāng)供大于求，則土地價(jià)格下降，增值下滑；當(dāng)供小于求，則土地價(jià)格上升，增值上升。

（三）城市規(guī)劃的影響

城市規(guī)劃影響土地出讓增值的因素主要有交通體系、基礎(chǔ)設(shè)施改變和區(qū)位變化。交通體系的完善對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的影響。交通條件好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的城市地產(chǎn)需求量大，土地的價(jià)格上漲，土地增值也快。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好比投資的成本與收益，一般投入多，回報(bào)就會(huì)多，某地區(qū)一旦基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，會(huì)吸引大批資金投入，其結(jié)果必然是地價(jià)上漲，土地增值呈增加趨勢(shì)。由于外界因素的影響或自身的發(fā)展，每個(gè)地區(qū)的區(qū)位條件又都處于不斷地發(fā)展變化之中。如一旦地鐵修通運(yùn)行，該地人流量加大，商戶也會(huì)瞅準(zhǔn)商機(jī)爭(zhēng)相坐落，故地價(jià)開始上漲，土地增值。

（四）用途改變的影響

城市建設(shè)發(fā)展過程中，土地用途的轉(zhuǎn)變會(huì)引起相應(yīng)的土地價(jià)格的變化。同一宗地，由于用途的改變，收益低的土地類型變?yōu)槭找娓叩耐恋仡愋停恋貎r(jià)格就會(huì)上漲。不同土地利用狀態(tài)下土地收益，如圖2所示。

土地收益水平中，商業(yè)用地最高，農(nóng)業(yè)用地最低，工業(yè)和住宅用地則處于中間水平。因此農(nóng)地被征用作為城市建設(shè)用地開發(fā)是用途改變后土地發(fā)生增值最典型的例子，其增值主要就是商業(yè)或住宅業(yè)而引起的土地價(jià)格的上漲。所以從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，用途改變引起的增值是通過增加土地絕對(duì)地租來(lái)實(shí)現(xiàn)的，也是絕對(duì)地租增值的一種形式。

（五）國(guó)家政策