導語：如何才能寫好一篇城市房地產管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。

第七條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。

縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。

第二章房地產開發用地

第一節土地使用權出讓

第八條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第九條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第十條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

第十一條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。

第十二條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。

第十三條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。

采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

第十四條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第十九條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。

第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

第二十一條土地使用權因土地滅失而終止。

第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

第二節土地使用權劃撥

第二十三條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

第二十四條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。

第三章房地產開發

第二十五條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十七條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

第二十九條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

第三十條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第三十一條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

第四章房地產交易

第一節一般規定

第三十二條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

第三十四條國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

第三十五條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節房地產轉讓

第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十八條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

第三節房地產抵押

第四十七條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第四十八條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

第四十九條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

第五十條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

第五十一條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

第五十二條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四節房屋租賃

第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

第五節中介服務機構

第五十七條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

第五十八條房地產中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產和經費；

（四）有足夠數量的專業人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。

第五十九條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

第五章房地產權屬登記管理

第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

第六十二條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

第六十三條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

第六章法律責任

第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十五條違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第七十條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十一條房產管理部門、土地管理部門工作人員、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

第七章附則

篇2

第一條為規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的持續健康發展，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》《省城市房地產開發經營管理制度》《市人民政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》等有關規定，結合我市實際，制定本制度。

第二條本制度所稱房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、轉讓房地產開發項目及銷售、出租商品房的行為。

第三條市房地產管理局（以下稱房地產開發主管部門）負責全市房地產開發經營活動的監督管理工作。

市國土資源主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發企業

第四條本市內從事房地產開發經營的企業，應符合有關法律、行政法規規定的條件和《省城市房地產開發經營管理制度》所規定的條件。

第五條房地產開發企業必須按照資質證書確定的業務范圍從事房地產開發業務，不得越級承擔任務。各級房地產開發企業業務范圍：

（一）一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目；

（二）二級資質的房地產開發企業可承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，可以在全省范圍承攬房地產開項目；

（三）三級資質的房地產開發企業可承擔建筑面積10萬平方米以下的開發建設項目，限定在本市行政區域內承攬房地產開發項目。

第六條市外具有二級資質的房地產開發企業在本市范圍內進行房地產開發經營的必須經市房地產開發主管部門登記備案。

第三章房地產開發建設

第七條市房地產開發主管部門應當根據城市規劃、土地利用總體規劃，會同有關部門編制房地產開發發展規劃，報市人民政府批準。同時根據房地產開發規劃和年度建設用地計劃，提出年度開發項目計劃，按規定須經市發展改革主管部門批準的還應報市發展改革主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第八條房地產開發項目的用地應當以出讓方式取得，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或劃撥前，市建設行政主管部門、房地產開發主管部門、規劃部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質，規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償，安置要求。

第九條開發項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%存入專業銀行，并由銀行部門出據資金證明，方可辦理開發手續。

第十條房地產開發企業申請開發項目，應當向市房地產開發主管部門提出房地產開發項目申請，市房地產開發主管部門審查后核發房地產開發項目確認單，再報市發改委按規定核準。

第十一條房地產開發企業取得開發項目后，應當依法辦理土地使用權審批手續，取得土地使用權。以出讓方式取得土地使用權的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發、利用土地。

第十二條房地產開發應當嚴格遵守規劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報批，規劃部門在組織聽證后，決定是否批準變更。

第十三條房地產開發企業必須對其開發的房地產項目承擔質量責任。因建設質量問題給購買者或使用者造成損失的應負責賠償。

開發企業與勘察、設計、施工單位之間的質量責任關系，按照有關法律法規的規定或者合同的約定執行。

第十四條房地產開發企業在開發項目建設過程中，必須嚴格按照規劃方案和要求完成規劃區域內的物業管理用房、共用設施設備、地下管網等配套工程的建設安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產開發主管部門不予組織驗收。

第十五條房地產開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中，每季度送房地產開發主管部門核驗一次。

第十六條房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向市房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，由市房地產開發主管部門組織相關部門在30日內進行綜合驗收，經驗收合格后，方可交付使用并辦理產權登記手續。

第四章房地產經營

第十七條國家實行商品房預售許可證制度，房地產開發企業進行商品房預售，必須到市房地產開發主管部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后方可銷售。

第十八條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當符合下列條件并提交相關證件（復印件）及資料：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的證明材料，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

（四）開發企業的營業執照》和資質等級證書；

五）工程施工合同；

（六）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖；

（七）載明水電表分戶安裝、小區保潔、治安管理等內容的物業管理方案。

第十九條不符合第十八條第（一）項至第（七）項規定的條件及證明材料的市房地產開發主管部門不予辦理《商品房預售許可證》

第二十條房地產開發主管部門在接到開發企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》

第二十一條房地產開發企業預售商品房時，必須與商品房預購人簽定書面合同。房地產開發企業必須在商品房預售合同簽訂之日起30日內到市房地產開發主管部門、土管部門、工商部門備案。

預售房屋的必須公示《城市商品房預售管理制度》和《商品房預售許可證》

第二十二條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十三條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的應當依法承擔賠償責任。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的購買人有權退房；給購買人造成損失的開發企業應當依法承擔賠償責任。

第二十四條房地產開發企業可以委托有資格的中介機構銷售，必須向中介機構出具書面委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十五條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理房屋所有權登記手續。開發企業應當協助商品房購買人辦理房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第二十六條開發企業沒有依法取得房屋產權證不得出租其商品房，對已取得房屋產權證，出租商品房應執行建設部《房屋租賃管理制度》

第五章法律責任

第二十七條未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營業執照。

第二十八條將未經綜合驗收的開發項目交付使用的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的由市房地產開發主管部門組織進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第二十九條將驗收不合格的房屋交付使用的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的依法承擔賠償責任，造成嚴重后果構成犯罪的依法追究刑事責任。

第三十條開發企業未取得商品房預售許可證，擅自預售商品房屋的按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定，由市房地產開發主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十一條房地產開發企業對市房地產開發主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請復議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請復議又不向人民法院的由市房地產開發主管部門依法申請人民法院強制執行。

第六章附則

篇3

一、房地產檔案管理的特點

1.1房地產檔案信息的復雜性特征

房地產檔案信息是房地產產權產籍管理活動中形成的權證、契約、文件、照片、圖紙、表冊等不同形式和不同載體的歷史記錄以及經過再加工后形成的信息產品。房地產信息匯集過程中，設計的房地產平面圖測繪、房地產面積測量、土地界限的認定等均需要規范、嚴謹、技術性的專業要求。

在建立好房地產檔案之后，部分檔案屬性也在不斷變更，如房地產的買賣、繼承、贈與、交換等權屬變更，同時房屋的擴建、翻改、拆遷等也在不斷變化，有很強的動態性特點。房地產檔案隨著產權人的變更而變化，因此需要及時補充和更新材料，以確保房地產檔案的可靠性與真實性。

房地產檔案信息的可靠性與真實性能夠為產權審核和調處糾紛提供明確參考與有力保障。房地產管理部門按照一定的操作要求代表政府行使職能。各程序之間能夠相互制約、相互監督，從而使房地產檔案信息具有真實性與法律性。

另外房地產作為固定資產，無論在單位集體還是在個人財產構成中，都占有重要的財產比例，因此房地產檔案的存儲質量將直接決定產權人房地產檔案的價值和其佐證作用。

1.2房地產檔案的多角度服務特征

隨著房地產二、三級市場的逐次放開，房地產的交易也逐步活躍起來。只有通過對房地產權屬檔案進行查證，才能確保各交易行為的合法有效性。一方面能夠有效為法院解決房地產糾紛服務。隨著房地產事業的發展，各種房地產糾紛案（事）件也呈逐步上升的趨勢。在房地產權屬登記管理過程中形成的權屬檔案能夠有效的保護當事人合法權益；另一方面作為一種永久性的重要信息資源，當地產檔案不僅可以為國家各種住宅建設宏觀決策提供重要的信息數據，同時還可以較為全面的反映出各種權屬房產的結構、戶數、面積等，能夠有效的將各類數據提供給建設部門。

1.3房地產檔案價值的漸進性特征

初始文獻信息的開發能夠通過收集整理房地產檔案原件、復印件形成匯編結果。通過對初始信息的歸納梳理，有利于房地產檔案管理部門的閱覽、證明等，使龐雜的信息數據更為有序集中。

在初始文獻信息的基礎上，對房地產檔案原件需再次進行整理。經整理后的信息檔案能夠提供房地產檔案信息線索，以供查閱房地產檔案信息的來源。經過梳理后的檔案信息，脈絡更為清晰、查找更為便捷、統計更有效率，可以在較短的時間內對較大信息量的房地產檔案信息有大概的了解。

在以上信息梳理的基礎上，可以經過歸納總結和分析研究，概括形成更為濃縮的房地產檔案信息。高度概括的房地產檔案信息不僅具有更強的指導意義，也因其提供的動態性、預測性、評述性內容而具有更高的參考價值。

二、房地產檔案管理的方法

近年來，隨著房地產檔案數量的增長和房地產檔案使用率的不斷增加，房地產檔案管理的重要作用逐步凸顯，如何加強房地產檔案管理成為亟待解決的問題。

2.1提升從業人員與相關人員對房地產檔案管理的重視度

房地產檔案管理科學與否直接影響房地產市場的管理秩序和發展進程。加強房地產檔案管理，能夠充分依托房地產產權的原始依據，合法證明權利人與房屋土地的權力關系，為實施產權管理和產權保障提供可靠的法律依據。因此，為維護房地產權力人的合法權益，各級政府和相關部門從業人員需對房地產管理工作高度重視，并爭取在財力、人力、物力上給予充分的支持。

2.2以制度為準繩規范房地產檔案管理

嚴格的管理制度，是規范當地產檔案管理行為的有效方法。按照房地產檔案管理的工作要求，需要建立于完善立卷歸檔制度、檔案借閱制度、檔案保管制度、檔案統計、鑒定、銷毀制度、檔案利用制度、檔案人員崗位責任制度、檔案信息化管理制度等，以此規范房地產檔案管理的方法和程序。

2.3夯實房地產檔案管理的基礎工作

依據《檔案法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市房地產管理法》等相關規定，做好房地產檔案初始信息收集、多次信息梳理、系統分類歸檔等工作；同時按照收集、整理、歸檔的工作流程，收集整理、歸檔調檔等腰嚴格檢查、認真校對，對原有房地產檔案信息進行徹底清查，以保證初始、基礎信息的連續有效性；依據房地產管理分類的相關規定，制作統一規范的管理標準，建立統一分類、編碼目錄，使檔案編號和登記冊、簿、卡等保持一致。注意檔案排放的有序性，以便于查閱、管理和使用；做好基礎檔案的審核工作，保證房地產檔案的真實性，對各個環節的檔案認真校對，并與原始憑證進行核對。

2.4充實人才隊伍加快房地產檔案的信息化管理

房地產檔案管理工作需要專門的從業人員，需要熟悉檔案管理業務同時，也精通計算機方面的專業知識。因此需要加強房地產檔案管理人員的技能培養，充實現代化檔案管理的專業知識，使房地產檔案管理人員能夠全面系統的掌握檔案管理專業知識，能夠更好的收集檔案、管理檔案和開發利用檔案資源。同時要加強從業人員應用計算機工作的業務能力與水平，以人才為基礎加快建立現代化的檔案管理信息處理系統，從而使房地產檔案的價值得到進一步提升。

2.5建立檔案管理網絡暢通檔案管理渠道

依據《檔案法》集中統一管理原則，房地產檔案管理可施行三級管理制度，采取集中分級管理相結合的辦法，建立檔案管理領導小組，對檔案管理工作進行統籌、組織、管理、協調；同時應有分管檔案工作的負責人，并有負責檔案管理工作的專職從業人員，負責檔案具體的收集、整理、編目、立卷、移交等工作。最后應建立綜合檔案管理室，作為專門的檔案管理部門負責收集、移交和檔案的利用，將檔案管理工作與全面整體管理工作結合起來，提高房地產檔案的利用率和利用價值。

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房地產稅,又稱不動產稅,屬于財產稅,是各國普遍征收的地方性稅收,通常指對房地產征收的稅收,如房地產稅、房產稅和土地稅等。

有必要澄清的是,香港的物業稅是對房地產出租收入征收的所得稅,與房地產稅不是一回事,香港的“差餉”才是真正意義上的房地產稅。所以,在討論房地產稅的時候不宜使用“物業稅”一詞,在立法、研究、教學和對外交流中更應當嚴格地使用“房地產稅”一詞。

一般而言,房地產稅的納稅人為房地產的擁有者或者使用者等;稅基為房地產的價值、租金或者面積等;按照房地產價值、租金等從價征稅的,采用比例稅率;按照房地產面積從量征稅的,采用定額稅率;所征稅款作為地方政府的財政收入,構成許多國家的市(縣)政府稅收收入的主要來源,但是由于稅基不大,收入不多,通常不構成市(縣)政府財政收入的主要來源。

房地產稅對于政府籌集財政收入和調節經濟(包括調節財產及其收益的分配和引導房地產市場等)的作用都是十分有限的。

目前中國的房地產稅包括房產稅和城鎮土地使用稅2個稅種。其中,房產稅是對房產征收的一種稅收,征稅對象為位于城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產,納稅人為房屋的產權所有人或者承典人、代管人、使用人。2009年,全國房產稅為803.7億元,占當年中國稅收總額的比重為1.35%,占當年中國地方稅總額5080.3億元的比重為15.82%。

城鎮土地使用稅是對使用的城鎮土地征收的一種稅收,其征稅對象為城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍以內的土地;納稅人為在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍以內使用土地的單位和個人。2009年,全國城鎮土地使用稅收入為921.0億元,占當年中國稅收總額的比重為1.55%,占當年中國地方稅總額的比重為18.13%。

中國現行房地產稅存在的主要問題是:稅權比較集中,稅制比較陳舊,稅基、稅率和稅負不夠合理,相關稅費比較復雜。因之,需要采取一系列措施對其加以改革、完善。

應逐步將現行的房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅和房地產方面的某些合理的、具有稅收性質的政府收費,合并為統一的、與各國普遍開征的房地產稅基本一致的房地產稅,將城市維護建設稅和印花稅并入增值稅、消費稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅和房地產稅,將土地增值稅并入企業所得稅、個人所得稅和房地產稅,并取消房地產方面不合理的政府收費。

應逐步將房地產稅的征稅范圍擴大到個人住宅和農村地區,并按照房地產的評估值征收。同時,通過規定適當的免稅項目和免征額的方法將低收入階層排除在納稅人以外。

房地產稅的稅率應當根據不同地區、不同類型的房地產分別設計,由各地在規定的幅度以內掌握。如中小城市房地產的適用稅率可以適當從低,大城市房地產的適用稅率可以適當從高;普通住宅的適用稅率可以適當從低,高檔住宅和生產、經營用房地產的適用稅率可以適當從高,豪華住宅和高爾夫球場之類還可以適當加成征稅。

同時,應下放稅權,將房地產稅作為中國地方稅主體稅種加以精心培育,使之隨著經濟的發展逐步成為市(縣)政府稅收收入主要來源,并在全國統一稅前提下賦予地方政府較大的管理權限。

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關鍵詞：房產經紀；存在問題；應對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。

一、房地產中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。

3. 經紀

房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。

二、我國房地產經紀市場發展現狀

據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。

在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產經紀行業現實存在的問題

（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。

（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。

根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。

（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。

我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。

我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤

四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策

那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。

（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。

1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。

建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；

2. 建立房地產經紀人保證金制度；

3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；

5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制

房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.

③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條

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關鍵詞：房地產；土地所有權；房屋所有權；土地使用權登記

一、土地產權與房屋產權

（一）區分土地所有權和使用權

1、土地產權指有關土地財產的一切權利總和，包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。根據《中華人民共和國憲法》、《土地管理法》、《物權法》的相關規定，我國土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。

2、土地使用權是指使用土地的單位和個人在法律允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權利。

（二）房屋所有權

房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權利。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能、作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規定的除外）。

二、 土地登記和房屋登記分析

（一）土地登記和房屋登記概述

《土地登記規則》1989年頒布實施，1995年12月修訂，共8章78條。第二條：土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。房產登記是國家依照法定程序對房產的權屬關系、位置、建筑面積、結構、用途進行登記的一項行政管理制度。

（二）土地登記和房屋登記的不同點

1、登記對象不同土地登記的對象是國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利；房屋登記的對象是所有權登記和房屋他項權利登記，全民所有制房屋所有權，集體所有制房屋所有權和私人房屋所有權。

2、登記內容不同

土地登記內容主要包括土地所有權和使用權的性質、來源、坐落、界址、面積、用途（地類）、價值等。另還有使用期界址、面積、用途（地類）、價值、使用期限、產權人名稱（姓名）、產權證明材料、圖號、地號等。依據1987年《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、1998年《城市房屋權屬登記管理辦法》：房屋登記包括地域范圍和房屋范圍，地域范圍限于城市、縣鎮、建制鎮和工礦區范圍內的所有房屋，以及依法取得的房地產開發用地上建成的房屋；房屋范圍登記地域范圍內全部房屋。包括全民、集體和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教團體等所有的房屋，還包括股份制企業和涉外的房屋。

3、登記程序不同

土地登記程序是以縣級行政區為單位，組織進行土地登記的基本程序分為五步，即土地登記申請、地籍調查、權屬審核、注冊登記、頒發或者更換土地證書。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。房屋登記程序主要包括準備工作、登記申請、勘丈、產權審查與確認、“三審定案”、產權公告、注冊登記、發證。

4、登記標的物和權利不同

兩者登記的標的物不同，國家保護權利主體的權利內涵也不一樣。《中華人民共和國房地產管理法》規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，兩者互不替代，缺一不可。

5、房地登記管理部門不同

我國現行的房地產登記機關實行的是房地登記分別管理的方式。《城市房地產管理法》第六十條規定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

三、兩證登記的必要性及管理建議

我國著名經濟學家吳敬璉先生指出：“產權規則是市場經濟一切游戲規則的基礎”。因此對于與廣大群眾息息相關的房產權屬問題有必要區分清楚，使大家有明確的權利意識。

（一）不動產登記作用理論

信息不對稱理論。“信息不對稱”是指交易一方（通常是賣方）占有信息多，了解所提供的商品或服務的具體情況，處于優勢地位，而另一方（一般為買方）占有信息少，不了解商品或服務的具體情況，處于劣勢地位。商品房的買賣或不動產的交易就是一種買賣雙方信息不對稱的交易。新制度經濟學認為人具有理性，即人在從事經濟活動的過程當中，會本能地想方設法使自己獲得利益最大化。如果沒有法律約束，處于信息優勢地位的一方就可能產生機會主義的傾向，即利用買賣雙方的“信息不對稱”以達到利己的目的，甚至給對方已被歪曲的信息或者欺騙對方，以便從交易中獲得更大的利益。這是新制度經濟學所說的“個人機會主義行為”或“道德風向”。“一房二賣”就是不動產中存在的“道德風險”。基于此理論土地管理部門和房屋管理部門加強房屋買賣市場的透明度和加強對土地登記和房屋登記的管理是十分必要的；房屋買賣市場中的參與者搞清楚土地登記和房屋登記的區別，掌握足夠的產權信息才能保障自己的權益。

（二）避免權利糾紛問題

1、維護自身合法權益

我國《物權法(草案)》確定了我國不動產登記將實行統一登記制度，“即當事人可以向房屋或土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記”。申領土地使用權登記，領取國有土地使用證，是房地產權利人依法維護自身權益的一種手段。土地使用權一經登記即具有排他性，其他單位和個人無權占用。在生產和經營過程中，若與他人發生經濟糾紛，涉及侵害經登記的土地使用權人的土地權益時，土地行政主管部門或人民法院能保障土地使用權人的合法權益，排除侵害。因此，為維護自身合法利益不受侵犯，土地使用權人應及時申領土地使用證。

2、避免房屋權屬不明確與土地使用權的不明確問題

《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，房屋權屬登記應遵循“房屋所有權和該房占用范圍內的土地使用權，權利主體一致”的原則。從房產市場及其發展的實踐看，房屋所有權和土地使用權常常有矛盾，其主要表現就是二權的不一致，實際上是土地使用權問題引起的矛盾。

3、避免房地產分離出賣，合同無效問題

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

4、避免二手房的產權證和土地所有權證的糾紛問題

我國《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》明確：房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。商品房必須具備房產證和土地證。如果所購買的二手房有房產證，沒有土地證，則需要求對方辦理土地證。如果土地證辦理不下來，那么此套住宅會以后就會有權屬問題存在。所以如果購買二手房，一定要在證件齊全的情況下購買,以免將來出現問題無法解決。

（三）對權屬登記管理的建議

1、建立土地管理部門與房產管理部門一體化管理目前我國土地管理部門和房產管理部門分別主管土地權屬登記和房屋權屬登記，而且其所依據的法律也不同，房產權屬登記是按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》來執行，土地權屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規劃》執行。由兩個部門管理容易導致法律上的問題，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。因此在房地產市場上和二手房市場上就有很大機會存在信息不對稱，對于非房地產專業的購房者就處于信息劣勢地位，賣房者就會在利益的驅使下將房子分別賣給兩個或者更多的人而缺少土地和房產證，引發產權糾紛。土地管理部門和房產管理部門應當基于此缺陷建立兩部門的聯網機制和公告機制，以保證房屋買賣市場信息透明化。具體來說，首先兩部門可以在管理權限和登記義務方面溝通達成協調一致的管理范圍，防止責任缺失；其次，開發統一的聯網管理系統，加強對每一宗土地和房屋的產權和所有權的一致登記和管理，防止一房二主的現象出現；再有通過兩部門統一登記，可以在官方網站上提供房屋權屬查詢系統，以使購買者掌握準確充分的信息。

2、物業管理部門提供專項服務介入

篇7

關鍵詞：房地產稅制     房地產稅收體系    房地產保有

一、國外房地產稅制的特點

各國房地產稅制涉及的稅種貫穿了房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各環節。由于各國的經濟發展水平不同、房地產行業的發展狀況各異，因而各國的房地產稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產稅收制度體系完整，且以房地產保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產稅收制度體系，廣義地看，國外房地產稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產保有稅類。房地產保有稅是對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依據房地產的存在形態—土地、房產或房地合一的不動產來設置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產稅，包括一般財產稅和個別財產稅。

一般財產稅是將土地、房屋等不動產和其他各種財產合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產歸為一般財產稅課稅的房地產稅制度。

個別財產稅是相對于一般財產稅而言的，它不是將所有的財產捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產分別課征。國外對房地產課征的個別財產稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產稅。如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產綜合在一起課征的不動產稅。如日本的固定資產稅，芬蘭、加拿大的不動產稅等。

第二類是房地產取得稅類。房地產取得稅是對取得土地、房屋所有權的人課征的稅收，一般根據取得方式而設置稅種，房地產取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得。現今各國設置的房地產取得稅類的稅種主要包括遺產稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產發生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產稅征收形式不同，有的采用總遺產稅制模式，有的采用分遺產稅制模式，有的采用混合遺產稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。

第三類是房地產所得稅類。房地產所得稅是對經營、交易房地產的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產轉讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產轉讓收益直接征收土地增值稅。

各國對房地產稅收設置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發揮了稅收對房地產經濟的調節作用。但是，在房地產稅收體系中，各國相對更重視對房地產保有稅類的征收。該環節的房地產稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設計合理，因而來自房地產保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產保有的不動產稅、經營性不動產稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產保有環節作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產的流動，又能夠刺激土地的經濟供給。與此同時，通過對保有房地產采取較高的稅率，還可以避免業主空置或低效利用其財產，刺激交易活動，從而使房地產各要素達到優化配置，推動房地產市場的發展。

（二）房地產稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源

各國房地產稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產稅、不動產轉讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設置覆蓋了房地產的保有、取得、轉讓和收益各個環節。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產稅收基本劃歸地方，構成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩定。如美國的一般財產稅（主要是對房地產征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產取得稅、固定資產稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產稅歸市町村，房地產稅收基本劃歸地方政府。20世紀90年代后，房地產稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國的房地產稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產轉讓收益和房地產交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環節的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統一制定的稅率標準）設計的，也有地方政府根據本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產稅（包括不動產財產稅）的稅率，由地方政府根據各級預算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產和地產設計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現社會財富公平分配的基本原則，達到地利共享的目的；二是充分發揮土地稅特殊的調控作用，達到保護土地資源、優化土地利用結構、抑制土地投機的目的。

（四）房地產稅計稅依據明確

各國保有環節的房地產稅是房地產稅制體系中的主體內容，大多數國家選擇了以房地產的價值為該環節房地產稅收的計稅依據，也就是以房地產的資本價值或評估價值為基礎。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據的方法，既能夠準確反映納稅人的房地產狀況，又會使房地產稅收收入隨經濟的發展、房地產價值的提高而穩步增加。

（五） 房地產稅制內外統一

綜觀國外房地產稅收的發展狀況，各國的房地產稅制都同時適用于內外資企業。

（六）房地產稅法完善，普遍建有財產登記制度和財產評估制度

各國都非常重視房地產稅收的立法，一般都制定了規范、嚴謹可行的房地產稅法體系。如日本制定了幾十個關于房地產方面的法規。同時，相關的稅法條文規定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數發達國家和一部分發展中國家還建立了財產登記制度。同時，由于各國對房地產課稅一般都以其評估價值作為計稅依據。評估業在國外發展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產評估體系，如美國1935年成立了房地產評估師協會。

二、對我國的啟示

我國房地產市場正處于培育和調整階段，房地產稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關房地產稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業稅，從而將房地產稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認為，此次擬開征的物業稅，可以理解是進行房地產稅制改革的一個試探，但最后結果如何目前尚不好評價，這是因為物業稅制度本身也有其缺陷。其一，物業稅的指導思想是對房地產所有者征收，即將物業稅作為一種財產稅。而我國目前很多企業、部門、事業單位的產權不清，產權與使用權分離的情況非常嚴重。有很多房屋只有使用權，根本沒有產權，現階段要明晰產權關系尚有相當大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現今個人擁有的房產中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉化為私有的，用房改方式轉換成私有產權的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質量的，對這些房產和家庭征收物業稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業只有幾十年的土地使用權，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關“物業增值”的說法，是含有水分的。

當前，我國正處在經濟高速發展時期，稅制改革的目的首先要促進經濟的發展，考慮我國現階段的實際，筆者認為，開征物業稅的時機還不成熟，在缺少相應的配套措施，缺乏相關制度來限制物業稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產稅制存在的問題，應在借鑒國外房地產稅制經驗的基礎上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統一的物業稅。目前，應著重做好以下工作：

（一）建立規范、合理的房地產稅收體系，并將房地產保有稅類作為課征的重點

我國現行房地產稅收制度是隨著我國經濟的發展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產的稅種很多，應逐步對稅種加以規范，構建一個合理的房地產稅收體系，該體系應包括：

1.房地產保有稅類。 我國房地產稅制構成的明顯特點是：房地產開發流通環節稅費多、負擔重，房地產保有環節課稅少，負擔輕。如房地產開發、銷售過程中就涉及營業稅、印花稅、房產稅、契稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達80～150種。而在房地產保有階段，只有城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。這種稅制設置不但造成土地閑置、浪費嚴重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現象嚴重。

為此，應借鑒國際慣例，以房地產保有環節作為課征的重點，將房地產開發環節的一些稅費，轉移到房地產保有環節征收。

房地產保有稅類可以設置以下稅種：（1）房產稅。即以房產為征稅對象，對房屋產權所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據，向土地的實際占有者征收，取消現行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業性房地產征收。采用規定的稅額標準每年征收。

2.房地產取得稅類。 房地產取得稅類的稅種主要應包括契稅和遺產贈與稅。遺產贈與稅對財產擁有人的財產流向有著明顯的導向作用，有利于調節、分配社會財富。

3.房地產收益稅類。 房地產收益稅類的稅種主要應包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產開發經營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產經營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉移增值稅。主要是在土地使用權轉移、房地產買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產出租時征收。

（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產稅收在地方財政收入中的主體地位

借鑒國際慣例，我國房地產稅收的征收范圍應擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產，包括農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地和房屋，包括城鎮居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當然，在將農村的土地和房屋劃入房產稅的征收范圍后，相應地應降低農業稅的稅負。另外，考慮到房地產稅基非常穩固，稅源充沛，且稅源具有穩定性和持續性的特點，應著手將房地產稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計稅依據

現行房地產稅涉及的一些稅種的計稅依據既不科學也不合理，計稅依據既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅的計稅依據有兩種：一種是以房產賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產出租租金收入，凡房屋出租的，房產稅須以租金收入作為計稅依據。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據的。從房產稅看，隨著社會生產力的不斷發展，人口的增加，房地產需求日益增長和物價指數的變動，房地產的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產的原值不能代表現實的市場價格。如果仍沿用房產原值作為計稅依據，既不適應經濟發展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據，同一個稅種，有兩種計稅依據，不夠規范，再則租金收入已征收了營業稅，再按租金收入計征房產稅，是重復征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮土地使用稅看，以占地面積為計稅依據比較陳舊，因為面積不會隨著地產的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據使得房地產收入不能隨房地產增值而增加。 因此，改革后的房地產稅應以房地產的評估價值為計稅依據。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據合理得多，又是多數國家的一般做法。

（四）靈活設置稅率

在稅率設計上，應借鑒國際上一些國家的經驗，在保證中央一定宏觀調控權的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內的自主權。在適當考慮地方政府年度預算支出的基礎上，應按照房地產的地理位置和用途規定不同的稅率。可由中央政府規定一個稅率幅度，各省、自治區、直轄市再根據本地區情況和房屋等級確定本地區的稅率，這樣，既可以調節房地產方面由于地理位置不同而產生的級差收入，又能夠根據用途對使用結構不同的房地產實施調節。

另外，還應考慮降低房地產轉移環節的稅率，提高房地產保有環節的稅率，從而有利于將課征重點從房地產流轉環節轉向房地產保有環節，優化稅制結構。

（五）統一內、外資兩套房地產稅制

現行房地產稅收制度采取的是內外有別的政策，僅在房地產保有階段就存在許多差異。如對內資企業和個人的房產征收的是房產稅，對土地征收的是城鎮土地使用稅；對外商投資企業、外國企業和個人的房產征收的是城市房地產稅，涉外企業和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內外兩套房地產稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據方面都存在差異，違背了市場經濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴肅性和公平性。而且，城市房地產稅是20世紀50年代的產物，房產稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內容很多是承襲了城市房地產稅的規定，已有不少內容不適應經濟發展的要求。城鎮土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產業的飛速發展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產保有階段征收統一的房產稅和地價稅，將外資企業和外籍人員也納入統一的房產稅和地價稅的征收范圍中，廢除現行對外資企業和外籍人員征收的城市房地產稅，改城鎮土地使用稅為地價稅，實現房地產稅制的內外統一。

（六）建立健全財產登記制度和財產評估制度

目前，由于我國尚缺乏嚴密的財產登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產私下交易不予注冊登記的現象相當普遍。而且，我國房地產評估制度剛剛形成，評估機構、評估人員的素質及評估政策法規等，還難以適應稅收征管的需要。 為了保證房地產稅收的有效實施，必須建立一套規范化的房地產管理制度，這主要包括：（1）建立房地產產權登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產產權登記制度，為稅務部門掌握房地產稅源提供條件和依據。（2）建立房地產評估制度。合理的計稅依據是房地產稅收制度貫徹公平稅負的一個重要內容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產的稅收要求逐漸采用以房地產的評估價值來征稅。國務院于1991年頒布了《國有資產評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產管理法》中進一步明確了房地產估價的作用。我國在房地產的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經濟的國家，在對房地產課稅時均以評估價值作為計稅依據，很多國家在稅務機關內部設有相當的人員和機構進行評估工作。為完善我國房地產稅制，提高我國房地產稅的征收管理水平，應該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產評估機構和管理制度。制定房地產評稅法規和操作規程，配備評稅或估價專業人員。

參考文獻

（1）李進都《房地產稅收理論與實務》，中國稅務出版社 2000年版。

（2）鄧宏乾《國外房地產稅制介紹與借鑒》，中國家庭網2001年7月9日。

篇8

經濟行為，總是超前于立法活動，房地產市場上自1992年以來就出現了轉讓建設項目的交易行為，而長期以來國家法規以至《城市房地產管理法》對此都均未加予規范.有交易活動就必然產生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產審判實際出發，本文中的建設項目特指房地產開發經營中當事人確立民事法律關系其權利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建設項目其含義、內容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。而房地產開發經營中的項目，是指已經批準立項、取得完備的土地使用權手續，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉讓，指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉受讓雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產投資計劃的組成部分，在房地產業興起和發展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉發建設部《關于進一步清理整頓房地產開發公司的意見》第九條第一項中就明確規定：“房地產開發公司必須在核準的經營范圍內真正從事房地產開發，只能經營公司自己開發的商品房，不得轉手倒賣，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經營”。但隨著經濟體制改革的深入和市場經濟體制的確立，一些計劃經濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經濟發展的大潮所突破，各地政府對房地產開發經營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發展。這一交易形式的出現是因為房地產開發商考慮到，如完成整個房地產開發的全過程出售商品房，其將受到開發經營房地產投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產開發的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續，避免前期征地、規劃報建等大量花費時間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優點，故對房地產商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉讓代表著房地產業發展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉和循環，調整生產要素合理配置的作用，加速了房地產業發展的進程。但由于房地產商品化在我國仍處于發展的初期，房地產市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態，國家房地產管理法規不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規定又不具體、不明確，甚至有的未作出規定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規范和管理。因此，項目轉讓交易活動，曾一度處于無序狀態，這種狀態下的交易不可避免產生了大量的糾紛。到法院的轉讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續是否完備、轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產案件中十分突出的新問題。

總結審理這類案件的經驗，我們曾經歷了從統一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規定，1993年下半年，房地產權益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調控政策施行、海南房地產市場從超常規發展時期進入了回落階段，房地產開發經營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件具有數量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統一將直接影響到執法的嚴肅性和社會效果。面對這種現狀，我們集中時間和人員對房地產市場進行了深入廣泛的調查，摸清了項目構成及其轉讓的基本內容，抓住了項目轉讓最根本的實質是土地使用權轉讓，其主要批準手續和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關手續的更名，都是以此為前提和依據的。由于抓準了這一轉讓行為的實質，按國家準許土地使用權轉讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關業務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉讓建設項目，是土地使用權轉讓的特殊形式、應按轉讓土地使用權的有關規定處理”。這一意見，統一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規定與市場經濟下高速發展的房地產業不相適應的矛盾和經濟超前發展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結了大量的建設項目轉讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續三年所受理的各類房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件數量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關促使當事人完備了交易手續，在一定程度上對穩定海南房地產市場和規范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發揮。

1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產開發管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規定：已經預售商品房的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規定：項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門備案并辦理有關變更手續。最高人民法院于1995年12月27日以法發（1966）2號文頒布了《關于審理地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第九條規定：享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉讓，在“辦法”作為部門規章只是對項目轉讓在辦理手續上作了原則性的規定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉讓行為效力作了較為原則的規定，隨著房地產業的進一步發展，項目轉讓這一房地產開發經營的新形式，不僅在沿海、而且在內地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發展給房地產審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統地探討建設項目轉讓應具備的基本條件和轉讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：

從建設項目的構成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉讓應具備如下條件：（1）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉讓或商品房交易的可不受經營范圍限制）；（2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉讓土地使用權的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發土地所進行的基礎工程和配套設施）、工程地質勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續包括：（1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續；（2）辦理規劃報建和施工許可的更名手續；（3）根據不同地區的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區分實施建設項目轉讓行為的實質條件和形式條件的關系和界限，所謂實質條件即是建設項目轉讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個主要手續，它是項目轉讓合同須履行的特定內容。因為，建設項目轉讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實質條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時付出對價，辦理建設項目轉讓更名登記手續只是建設項目轉讓合同的履行內容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務是否履行的標準。區分實質條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒有辦理建設項目轉讓登記手續這一特定履約內容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀上規范了當事人的交易行為。民事審判活動具有對社會主義經濟基礎的鞏固、發展和完善起著積極的、重要的促進作用、調整作用和服務作用的功能。從實際出發依法公正、合理的審理好房地產項目轉讓合同糾紛案件，規范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關建立與房地產業發展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產審判實踐經驗總結的基礎上發表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。

篇9

房地產抵押登記是指房地產設定抵押時，依照法定程序進行登記的行為，房地產抵押實行登記制度，依法設定并登記的房地產抵押，受法律保護，根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定，房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自登記之日起生效，經登記的抵押合同需要變更或者終止的，抵押當事人應當到原登記部門辦理變更或者涂銷抵押登記。抵押當事人是指抵押人和抵押權人，抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織；抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。房地產抵押登記時，抵押人所擔保的債權不得超出該房地產的價值。辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：抵押當事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；可以證明抵押房地產價值的資料；登記機關認為必要的其他文件。登記機關應當對申請人的申請進行審核，凡權屬清楚、證明資料齊全的，應當在受理之日起7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執，并向抵押權人頒發《房屋他項權證》；持已經登記的房地產預售合同申請辦理預購商品房抵押登記的，登記部門應當在預售合同上作他項權利記載后由抵押人收執，并向抵押權人核發抵押登記證明書，房屋竣工后抵押關系尚未終止的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記；持國有土地使用證申請辦理在建工程抵押登記的，登記部門應當在國有土地使用證上作他項權利記載后由抵押人收執，并向抵押權人核發抵押登記證明書，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。

二、房地產抵押登記的法律效力

房地產抵押登記的法律效力主要體現在以下三方面：

1.房地產抵押登記是抵押合同生效的必要條件。在我國，只有依法辦理登記的房地產抵押合同，才能生效，未辦理登記的，抵押合同未生效。《城市房地產管理法》第61條規定：房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。《合同法》第44條第2款規定：法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。可見，未辦理登記的房地產抵押合同在性質上是已成立但未生效的合同，合同約定的抵押權人可以根據該合同，要求抵押人協助辦理抵押登記，抵押人拒不辦理登記的，應當承擔損失賠償責任。

2.房地產抵押登記起到公示并對抗第三人的作用。抵押權作為一種擔保物權，必須向外界展示，避免因當事人或第三人不知情而導致交易不安全、權益受損。動產擔保的公示方式一般都是交付占有，但抵押權以不轉移占有為特征，而且房地產是不動產，它的物權公示方法是登記，房地產的取得、交易過戶、注銷等都要經過登記，因此，房地產的抵押只有采用登記公示的方式才能有效地保護交易安全。一旦房地產抵押情況進行了登記，而且這種登記情況是可以公開查詢的，法律就推定第三人已知曉抵押權的存在，因為此時抵押雙方當事人已盡到了公示與提醒的義務，而準備就抵押房地產進行交易的第三人有了查詢該房地產登記情況的條件和責任。如果該第三人不去查閱，對自己的交易權利是否有保障不關心，日后以不知抵押權存在為由向抵押權人提出抗辯時，法律也不會給其更多的關照，從而也使抵押擔保的效力得以加強。

3.房地產抵押登記具有公信力。我國現行法律是否承認房地產抵押登記的公信力？盡管我國現行法律未就房地產抵押登記的公信力作明確規定，但應當承認房地產抵押登記的公信力。其理由在于：一方面，現代社會交易頻繁，如果沒有公信力的保護，則善意第三人在毎次交易時都必須檢查登記冊上記載的房地產權利人的權利的真實性，否則就要因為其檢查不周而承擔取得的權利被追奪的危險，顯然，這一要求對善意第三人是不公平的，實踐中也是難以做到的，只會有礙于正常的房地產交易的開展；另一方面，在我國，房地產權屬登記是國家對房地產交易進行行政監管的重要手段，根據有關房地產登記規則，登記機關除對登記申請的填寫、登記手續和應提交的證件是否完備進行審查外，還對房地產的權屬狀況進行核實，對房地產權屬的設立、變更和轉移的合法性加以審查，因而，對第三人來說，登記已不僅是當事人為實現房地產權屬變動而提出申請的結果，而且是國家專門機關對房地產權屬變動予以確認的行政行為，當然也就是具有社會公信力的事實。

三、房地產抵押登記的標的物范圍

1.抵押人所有的房屋。我國法律、法規允許并保護房屋所有權。由于我國《擔保法》明文禁止宅基地設定抵押，故農民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。在我國，原則上依法取得所有權的城市房屋均可以設定抵押。但是下列城市房地產不得設定抵押：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；（6）依法不得抵押的其他房地產。下列城市房地產設定抵押時還須注意法律的限制性規定：（1）以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；（2）國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定，報相關的國有資產管理部門或者授權投資機構審批；（3）以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案；（4）以中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外；（5）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；（6）在合伙企業存續期間，以合伙企業的房地產抵押登記的，必須經全體合伙人同意；（7）以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意；（8）以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。

2.抵押人預購的商品房。預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。以預購商品房抵押的，其預售合同應當經所在地房地產交易機構登記，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

3.抵押人所有的在建工程。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為，以在建工程抵押登記的其投入建設的資金應當達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工日期。

4.抵押人依法有權處分的國有土地使用權。我國實行土地社會主義公有制，故土地所有權不得設定抵押權，土地使用權可以設定抵押，但受到了一定的限制，我國法律有關國有土地使用權的取得方式規定有兩種：一是通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權；二是通過土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。目前我國禁止單獨以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押，而以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權抵押的，必須付清土地使用權出讓金。

5.鎮、村依法建設的企業廠房等建筑物及其占用范圍內的集體土地使用權。從我國的基本國情出發，考慮到我國人多地少的實際，為切實貫徹保護耕地這一基本國策，我國現行法律、法規規定，集體所有的土地不能開發經營房地產，對于集體土地使用權能否設定抵押的問題，也規定得極為嚴格。我國《擔保法》第37條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押，但應當經集體土地所有者書面同意，可見，只有經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權和鄉（鎮）、村企業有地上房屋的集體土地使用權可以設定抵押，其他類型的集體土地使用權不得設定抵押。

四、房地產抵押登記存在的風險

隨著房地產業的快速發展，連片、整體、巨額投資的房地產建設開發項目日漸增多。房地產開發商為獲取建設資金兒高額利潤，將在建工程設定抵押貸款，或作商品房預售等，房地產抵押和商品房必須進行登記，防范風險是房地產抵押登記機關的重要內容。房地產抵押登記風險來源主要有：

1.欺詐、詐騙風險。房地產抵押當事人實施欺詐、犯罪嫌疑人實施詐騙行為，例如：以假按揭方式套取銀行貸款、假證騙貸、一房多抵、先售后抵、先抵后售等，都給房地產抵押登記帶來風險。

2.法規、政策不明確的風險。公益事業單位所有的、已列入拆遷范圍的房地產抵押貸款等，市場有需求，當事人有需要，但政策不明確，操作不規范，是房地產抵押登記的重要風險。

3.操作風險。工作人員違規、失誤操作，對房地產抵押當事人實施欺詐和犯罪嫌疑人實施詐騙行為失察，容易導致房地產抵押登記的風險。

4.信息風險。工作人員制作房地產限制信息失誤，司法部門、行政機關限制信息不規范、不準確，導致限制的房地產辦理了抵押登記，也是房地產抵押登記的風險之一。

五、防范房地產抵押登記風險的對策

認識到房地產抵押登記存在風險后，須有防范的對策：

1.防范現房抵押登記風險應建立房地產權利限制的信息庫，設置驗證程序，確保房地產抵押登記正確無誤。

2.防范在建工程抵押登記風險，堅持慎辦原則，防止房地重復抵押，房地產抵押登記機關要按規定收齊合法證件，不能疏忽大意，因證件不齊全、不合法造成抵押登記（備案）無效或重復抵押，增加承擔責任的風險，為此可建立各項切實可行的制度，例如：先注銷土地抵押登記后辦理房屋抵押登記制度、公示公告制度、當事人具結保證制度、跟蹤管理制度、必要的現場查看制度等。

3.做好查驗及防范。查驗房產權證、當事人身份、限制抵押情況、多重抵押情況、房產現場情況、抵押條件，防范假證、冒充、偽造，查明抵押房地產是否屬于法律法規禁止抵押的范圍，權證與權屬是否一致。

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一、開發商應盡辦證義務之認定

關于開發商辦證義務，該問題涉及實務性內容較廣，因此審判實踐中存在較多不同意見，一種意見認為，根據城市房地產管理法、城市房地產開發經營管理條例等法規、規章，開發商應承擔協助辦理商品房權屬登記義務，直至權屬證書辦理完畢。第二種意見認為，在法律規定情形下，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務，如買受人未在法定或約定期限內履行相應申辦手續，開發商可以抗辯免責。第三種意見認為，開發商承擔辦證的具體義務，應根據權屬登記流程規定分不同情況予以認定。

我們認為，第三種意見是正確的。理由是：1.根據城市房地產開發經營管理條例第33條規定，買受人與開發商各自的辦證義務并非簡單的主辦與協辦之分，兩者并無必然的主次關系或因果關系。實務中，兩者甚至互有協助履行之義務。權屬登記通常先由開發商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理。初始登記主要系由開發商向權屬登記機構提供立項批文、土地使用權證、測繪資料等證明文件，在此過程中開發商可要求買受人配合提供相應材料。在開發商完成初始登記后買受人可自行申辦產權，其間需開發商提供相應材料（如單元測繪圖紙等）的，開發商負有相應協辦義務。因此，開發商負有的辦證義務主要分兩部分：一是初始登記時以其為主的辦理義務；二是買受人申辦產權時其所承擔的協辦義務。2.當開發商將辦理房屋權屬證書的各項規定資料（共約計13件）備齊交給權屬登記部門進行初始登記，并取得房屋權屬登記部門的收件單，應視為開發商已完成初始登記辦證義務。在合同無特別約定時，且買受人未在法定或約定期限內申辦產權，開發商即完成其辦證義務。3.遵循當事人意思自治原則，雙方約定辦證義務的，從雙方當事人約定。如合同約定“開發商在交付之日起一定期限內備齊資料，為買受人向登記機構辦理權屬登記手續，買受人應按要求提供有關證件”，開發商應在完成整個房地產項目的初始登記后，還負有為買受人主動辦理單元權屬證書的義務，買受人應按開發商要求及時提供有關證件，開發商承擔辦證義務直至其取得權屬登記部門關于申辦單元權證資料的收件單時止。

如一預售商品房合同糾紛，雙方商品房買賣合同約定，開發商應于交付該商品房之日起60日內備齊資料，向房地產產權機關辦理權屬登記手續，買受人應按開發商要求及時提供有關證件。法院最終認定，根據雙方合同約定，開發商應承擔在交房起60日內備齊資料（包括買受人個人申辦產權資料）向房地產權屬登記部門辦理產權手續的責任，開發商以其已提交應當提交的文件（初始登記材料）、買受人可單獨向有關部門申請辦理權屬登記手續為由主張免責不成立，故終審判決開發商應承擔違約責任至備齊資料，為買受人向權屬登記部門辦理權屬登記之日止，另判決如買受人超過開發商通知期限逾期不繳納相應證件的，開發商不再承擔相應辦證義務。該判例就是關于辦證義務的合同特別約定情形。

二、對“出賣人的原因”的理解

審判實踐中對《解釋》第十八條所規定的“由于出賣人的原因”的理解不一，處理結果也因此具有較大分歧。一種意見認為，“出賣人的原因”即開發商所應承擔責任的歸責原則，系過錯原則，開發商具有過錯才承擔違約責任。還有一種意見認為，認定“出賣人的原因”不宜簡單以開發商是否具有過錯作為判斷依據，它是一個較為復雜的問題，只要開發商應盡辦證義務而未盡，開發商即應承擔違約責任，但對政府行政行為所造成的原因，法院從衡平合同雙方利益的立法本意出發，應兼顧公平合理加以綜合考慮。我們贊同后一種意見。根據《解釋》、合同法相應規定及我國房地產市場的現狀，以下原因應認定為非出賣人原因，即開發商可履行之抗辯理由。

1.《解釋》頒布前政府行政行為所造成的第三人原因。由于權屬登記相關法律規定滯后，政府相關權屬登記管理制度長期相對不規范，由此形成因政府行政行為因素所造成的第三人原因。如測繪問題，1991年1月1日城市房屋產權產籍管理暫行辦法規定，“城市房屋產籍應由縣級以上地方人民政府行政主管部門統一管理，并建立健全房產檔案和房產測繪的管理制度”，1997年9月1日廈門權屬登記主管部門制定廈門市土地房屋權屬登記管理規定，規定由其進行房屋產籍調查、確定面積等的相關測繪工作。之后，2001年6月1日商品房銷售管理辦法規定，開發商應當在商品房交付使用前，按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。因此，鑒于法律相應規定滯后的歷史原因，作為開發商應完成的辦證測繪義務在相關規范出臺前實屬行政主管部門的一項具體行政行為，審理時如脫離有關房地產市場的現狀，簡單歸責于開發商責任，不盡合理，故我們認為，因該類型第三人原因而導致逾期辦證不應歸責開發商。

2.不可抗力原因。審判實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發商所能預見、避免或克服的；二是該不可抗力原因對于開發商履約已造成實質上的影響，即存在導致開發商無法履行辦證義務的因果關系。

3.買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應辦證義務時，根據合同法關于不安抗辯權及同時履行抗辯權行使等之規定，開發商逾期辦證具有相應的免責事由。