導(dǎo)語：如何才能寫好一篇地方經(jīng)濟(jì)政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；競爭策略

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀分析

近年來，隨著住房供需數(shù)量、土地價格等因素的上漲，我國房價呈飛速增長狀態(tài)。自從2009年開始，我國房地產(chǎn)受到了各方面的影響，導(dǎo)致人們購房意愿不是很強(qiáng)烈，從而使得2009年房地產(chǎn)價格依舊下行。隨著2010年亞洲經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇，房地產(chǎn)價格也在不斷上升。目前，我國內(nèi)地、香港、臺灣的房地產(chǎn)價格已經(jīng)排在亞洲最火熱房地產(chǎn)市場的前列。

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)的基本面發(fā)展趨勢是正面的，隨著我國刺激經(jīng)濟(jì)計劃的落實與實施，保證了消費(fèi)者的消費(fèi)能力，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場中的有效需求數(shù)量得到了有力的保證。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國民收入也在快速的增長，國民對生活條件的要求也越來越高，其中包括對居住條件需要越來越高。在這種環(huán)境下，如果定價合理就會得到市場的認(rèn)可。除此之外，我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展去帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2007年我國就開始面臨通貨膨脹的巨大壓力。資金回流一旦進(jìn)入房市，必將會使房產(chǎn)價格呈上漲趨勢，這樣使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)一步得到了刺激。

從2008年開始，全國的住宅銷售面積的增長速度已經(jīng)成負(fù)增長狀態(tài)，尤其是在一些沿海城市。雖然房地產(chǎn)的地區(qū)性較明顯，但是當(dāng)某些地區(qū)的高峰期時，突然價格下降，此時不僅影響地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)而且還會影響全國性的經(jīng)濟(jì)。在連續(xù)幾年的房價持續(xù)上漲后，從2008年下半年開始，全國各地房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40％以上。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，一般樓市經(jīng)過6個月左右成交量的萎縮，開發(fā)商將會面臨巨大的降價壓力。大量房地產(chǎn)企業(yè)在價格急劇下滑中將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰，造成房地產(chǎn)的“硬著陸”。基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的以上問題，本文提出了幾點建議供大家參考。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)競爭策略

1.企業(yè)合作與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟

企業(yè)合作與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是解決資金、土地等生產(chǎn)要素緊缺的有效途徑。戰(zhàn)略聯(lián)盟是企業(yè)之間的一種長期協(xié)議，這種協(xié)議既要超出正常交易，又達(dá)不到合并程度，戰(zhàn)略聯(lián)盟強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)之間的全面相容性，把彼此之間某些資源的共同運(yùn)用放在重要位置。市場的準(zhǔn)入規(guī)則與開發(fā)成本的提高使得沒有資金實力的開發(fā)商被淘汰，這樣促使了開發(fā)商之間相互協(xié)調(diào)配合來尋求新的立足點。

2.品牌化經(jīng)營

現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的競爭其實就是品牌的競爭。目前出現(xiàn)了這樣一種明顯的現(xiàn)象，一邊是品牌企業(yè)與實力品質(zhì)樓盤持續(xù)熱銷，一邊是一些品質(zhì)不高的樓盤即使價格較低也少人問津，房地產(chǎn)品牌化的趨勢更加明顯。2009年9月，由中國房地產(chǎn)品牌價值TOP10研究組在京的“2009中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果”顯示：榮獲2009中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌的中海地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)品牌價值分別為119.85億元、119.55億元，這也是我國房地產(chǎn)品牌價值首次突破100億元的房企。TOPl0研究組相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，根據(jù)研究，對比去年的上榜房企品牌價值，不少房地產(chǎn)公司的品牌價值增長幅度超過全國品牌房企的品牌價值均值增幅。參會的房地產(chǎn)研究專家一致認(rèn)為，成熟的購房者更多地追求“品牌化、規(guī)模化”已經(jīng)成為整體趨勢。房地產(chǎn)商品牌不僅體現(xiàn)了開發(fā)商的資金實力和開發(fā)水平，其品牌本身也是一種巨大無形資產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)價值。因為好的企業(yè)品牌本身就具有保值增值能力，在當(dāng)前市場還有諸多不確定性的情況下，選擇具有較高品牌影響力的品牌物業(yè)，會提高物業(yè)的抗風(fēng)險能力和更強(qiáng)的保值能力。

3.價值鏈管理

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的規(guī)范化和專業(yè)化特征日益明顯。在房地產(chǎn)價值鏈中，價值鏈的頂端就是開發(fā)商。在整個價值鏈中單個企業(yè)很難在各個環(huán)節(jié)做得最好。如果參與競爭從價值鏈的角度來進(jìn)行分析，價值鏈上各經(jīng)濟(jì)主體的管理與協(xié)調(diào)進(jìn)行加強(qiáng)是非常重要的。以價值活動、效用體系、運(yùn)營體系三維共同支撐的價值鏈管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)主價值最大化與企業(yè)生存發(fā)展的有利保障。

4.各級地方的宏觀調(diào)控

2010年底，人民銀行溫州市支行進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房價高位略降，購房意愿低位運(yùn)行。與去年同期相比，用戶的房價感受指數(shù)比去年降低了，而認(rèn)為房價過高，難以接受的比例達(dá)88.75％，總而言之，個人買房的意愿明顯降低。因此，我國房地產(chǎn)的發(fā)展是需要各級地方的宏觀調(diào)控來進(jìn)行。在發(fā)展房地產(chǎn)的過程中，各級地方政府一定要負(fù)起責(zé)任來，把老百姓的利益放在首位，想辦法解除財政上壓力的無奈。單一靠市場來解決老百姓的住房問題是比較片面的。

另外，政府一定要調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，落實土地存量普查。從住房成本的構(gòu)成中可以看出，土地成本和各種稅費(fèi)要占去百分之四五十左右。因此，各地區(qū)必需要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃與計劃，然后再根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時間進(jìn)行實時調(diào)整。對閑置土地的清理力度進(jìn)行加大，對囤積土地的行為要切實制止等從而使得普通商品住房用地的供應(yīng)能力得以提高。

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［摘要］近幾年來，房地產(chǎn)持續(xù)升溫，國家出臺了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策對其進(jìn)行調(diào)控，對構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)行業(yè)起到了非常重要的作用。文章從理論出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前政策，詳細(xì)分析了國家經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

［關(guān)鍵詞］經(jīng)濟(jì)政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)投資的急劇增溫和房價的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。而據(jù)研究表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場風(fēng)險日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時，一國經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對房地產(chǎn)業(yè)影響分析

1）對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

加息會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營業(yè)績較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營要面臨強(qiáng)大的壓力。

2）對消費(fèi)者的影響

加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財經(jīng)的一項調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。

3）對房價的影響

房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。

1、存款準(zhǔn)備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會對貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來間接調(diào)控房地產(chǎn)市場可能收效甚微。

1） 積極影響

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的增長速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個月來各種調(diào)控政策的政策效率。

2）消極影響

調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風(fēng)險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產(chǎn)市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國際上的一些投資家?guī)頇C(jī)會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調(diào)整

我國人民幣匯率的變動將會影響國內(nèi)金融市場上的資金流動．投資者的投資動機(jī)也會隨著匯率的變動發(fā)生改變。而我國房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè),因此人民幣匯率的變動將會我國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。

1）對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預(yù)期的變動將對一國的資本化率產(chǎn)生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規(guī)避風(fēng)險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。

2）對房價的影響

供需和投機(jī)是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機(jī)行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)．等待人民幣的升值預(yù)期的實現(xiàn)，達(dá)到獲利得目的。

3）對房地產(chǎn)自身價值的影響

在當(dāng)前．我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷售市場不僅僅是局限于國內(nèi)還面向國際。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時，對那些高端房產(chǎn)的自身價值就會產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發(fā)生變化，從對擁有者會而產(chǎn)生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的最大變數(shù)是因為拿地時間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費(fèi)越高。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。

4、調(diào)整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產(chǎn)信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對對策

1、轉(zhuǎn)換市場機(jī)制，開拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場多元化的機(jī)會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項目資金需要壓力。

2、走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營，集中和規(guī)模化道路

房地產(chǎn)業(yè)作為一個高投入，高風(fēng)險的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化、集團(tuán)化經(jīng)營，以提高其抗風(fēng)險的能力。

3、改善經(jīng)營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部機(jī)制，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理。從長遠(yuǎn)放眼，做好項 目的長期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項目”、做“產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到做“企業(yè)”上來。

參考文獻(xiàn)：

［1］朱崇實. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

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【關(guān)鍵詞】國家政策；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動

在我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)也是一種商品，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)就是商品的生產(chǎn)交換的經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)的發(fā)展使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動是由房地產(chǎn)生產(chǎn)、房地產(chǎn)流通、房地產(chǎn)消費(fèi)等多個環(huán)節(jié)的活動組成的，國家的政策變動會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的一個或者多個環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動。研究國家政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動，能夠規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國家政策的指導(dǎo)下健康、可持續(xù)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的表現(xiàn)

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)表面上呈現(xiàn)一派繁榮的景象，但是在光鮮靚麗的外表下也掩蓋著很多問題。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛經(jīng)歷過期，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也造成各種矛盾越來越尖銳。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤和房價的虛高使得房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為更加劇烈，房價和其實際價值大大背離，同時也超出了居民的收入水平，這造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表面繁榮而內(nèi)里問題重重的狀況，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫現(xiàn)象，國家的一些政策的相繼出臺等都使有買房需求的人持有觀望態(tài)度，這部分人的增加降低了房地產(chǎn)開發(fā)的投資條件，形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速減緩的趨勢，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

二、國家信貸政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響

（一）國家的信貸政策分析

信貸政策是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，信貸政策與貨幣政策相輔相成，共同作用與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策是國家2013年11月18日公布的信貸資產(chǎn)證券化政策，國家開發(fā)銀行在銀行間債券市場成功發(fā)行了“2013年第一期開元鐵路專項信貸資產(chǎn)支持證券”。信貸資產(chǎn)證券化是落實金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級決策部署的具體措施，也是發(fā)展多層次資本市場的改革舉措，可以有效化金融資源配置，盤活存量資金，更好支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而國家在近幾年也加大了信貸資產(chǎn)證券化措施，去年9月30日央行鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

（二）信貸政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響的表現(xiàn)

國家信貸資產(chǎn)證券化對于房地產(chǎn)是有力的，旨在增強(qiáng)房貸資產(chǎn)的流動性以增加金融機(jī)構(gòu)對個人住房貸款投放能力，它給盤活房地產(chǎn)融資市場提供了巨大想象空間。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對策略

房地產(chǎn)企業(yè)在這項政策下也可以通過改變住房建筑類型，推進(jìn)廉租房、普通住房等類型房產(chǎn)的開發(fā)，推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行改革。房地產(chǎn)企業(yè)在國家政策的支持下要調(diào)整自身，改變房地產(chǎn)也投機(jī)行為，控制房地產(chǎn)價格，加強(qiáng)對房地產(chǎn)各個方面的管理。

三、國家貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響

（一）國家的貨幣政策分析

自2015年8月26日起，人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%；一年期存款基準(zhǔn)率下調(diào)0.25個百分點至1.75%；其他各檔次貸款以及存款基準(zhǔn)率、個人住房公積金存款利率相應(yīng)調(diào)整。同時，放開一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動上限，活期存款以及一年期以下定期存款利率浮動上線不變。國家出臺降息降準(zhǔn)等措施旨在利用貨幣政策為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的貨幣環(huán)境。

（二）貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響的表現(xiàn)

國家的降息降準(zhǔn)政策的出臺能夠刺激整個經(jīng)濟(jì)市場，減緩房地產(chǎn)業(yè)資金鏈緊張問題，從而改變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回落現(xiàn)象，現(xiàn)在的樓市市場已經(jīng)出現(xiàn)了回溫趨勢。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對策略

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，改善資金鏈緊張問題，加強(qiáng)財務(wù)管理，完善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，迎接房地產(chǎn)業(yè)的新的發(fā)展時機(jī)。

四、國家土地政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響

（一）國家的土地政策分析

國家8月27日公布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，通知放松了境外購房的個人條件，還取消了“不得購買非自用，非自住商品房”的規(guī)定，為境外資本進(jìn)入國內(nèi)市場提供了便利。

（二）土地政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響的表現(xiàn)

新的土地政策的出臺是為了穩(wěn)定市場，避免樓市價格下降過快，外資的進(jìn)入會給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入新的力量，能夠有效地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對策略

《通知》的使我國的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的時期，開放外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)來說是好事，房地產(chǎn)的銷售市場會逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該做好外資進(jìn)入市場的準(zhǔn)備，做好房產(chǎn)售賣與外籍人員的措施。但是也要做好外資不能大幅度進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)備，因為外資的進(jìn)與退還是有很大的主觀原因的。

結(jié)束語：

國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是重要推力，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、全面、可持續(xù)發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展形勢具有重要意義。具有較大敏感程度的經(jīng)濟(jì)體制、貨幣政策、信貸政策、土地政策的變革、政府發(fā)展政策以及地區(qū)發(fā)展政策等都會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。此外，以上政策因素同樣也被稱為政府對我國房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控的關(guān)鍵性措施，采用該政策措施，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場各領(lǐng)域，由此會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生直接性影響。所以研究國家政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響，對促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

【關(guān)鍵字】：保障性住房政策；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響分析

前言

近些年來，政府加大對民生工程的投入力度，其中就有加快保障性民居工程的建設(shè)，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，2013年，我國城鎮(zhèn)保障性住房共計開工666萬套，其中基本完成544萬套，共計投入11200億元。2014年政府計劃開工保障房600萬套，建成480萬套。數(shù)量如此巨大的保障性住房勢必會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的價格和供需關(guān)系。對未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

1、實施保障性住房的目的和意義

政府實施推進(jìn)保障性住房主要有以下三個目的：一、改善民生，改善中低收入者居住條件，保障其住房權(quán)利。第二、保障性住房是政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，通過保障性住房的實施和推進(jìn)可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)。第三，保障性住房的實施推進(jìn)可以促使住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)科學(xué)化，維護(hù)社會穩(wěn)定。

保障性住房的實施不僅體現(xiàn)我國政府對民生問題的重視，而且有利于保障中低收入者的住房權(quán)利，改善其生存生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量。保障性住房的實施對于打破目前房地產(chǎn)市場供需錯位、促使房地產(chǎn)價格回歸科學(xué)理性區(qū)域有著十分積極的作用。保障性住房的實施有利于降低民眾對房子投資欲望，遏制房價瘋漲，降低房地產(chǎn)泡沫。

2、保障性住房對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展

政府推進(jìn)保障性住房不僅有利于解決中低收入家庭住房，提高其生活水平，緩解社會貧富差距過大帶來的社會矛盾，保障社會經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。而且，還能防止近些年來房地產(chǎn)市場增長過快，投資過熱的情況。以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。如今，在全國經(jīng)濟(jì)增長放緩，房地產(chǎn)露出疲態(tài)的的情況下，保障性住房的建設(shè)成為了拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要部分。政府推進(jìn)保障性住房的建設(shè)可以吸引相當(dāng)一部分資金進(jìn)入，這不僅能夠增加就業(yè)、刺激消費(fèi)、改善民生。而且對于市場低迷的鋼鐵、建材和機(jī)電業(yè)也產(chǎn)生一個強(qiáng)有力的拉動作用。保障性住房的建設(shè)有利于減少房地產(chǎn)市場的盲目投資和投資過熱的現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

2.2保障性住房影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

改革開放以來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國城市化的也越來越高，調(diào)查表明，2013年，我國城市人數(shù)首次超越農(nóng)村人數(shù)，標(biāo)志著我國城市化水平已經(jīng)超過了54%，已經(jīng)達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國家的水平。目前，我國還處于城市人口高速膨脹時期，據(jù)政府部門預(yù)計，按照當(dāng)前我國城市化增長率，到2018年，我國城市化率將超過60%。城市化的增長伴隨著大量的住房需求，目前，城市住房需求遠(yuǎn)大于住房供給，這也是導(dǎo)致我國房價暴漲的重要原因之一，保障性住房的推進(jìn)有利于緩解當(dāng)前城市住房需大于供的現(xiàn)象，尤其是最近幾年，政府出臺的保障性住房建設(shè)計劃，2013年，開工666萬套，其中基本完成544萬套， 2014年計劃開工保障房600萬套，建成480萬套。數(shù)量巨大的保障性住房理論上會對當(dāng)前房地產(chǎn)的供需關(guān)系產(chǎn)生巨大的沖擊，但是，對于房地產(chǎn)供需關(guān)系的沖擊力度還要看保障性住房的實際完成建設(shè)情況。按照正常房地產(chǎn)3-年的開發(fā)周期計算，則至少需要1-2年的時間才能真正變成供給。因此，從短期來看，保障性住房很難改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，長遠(yuǎn)來看，保障性住房能夠給房地產(chǎn)市場供需關(guān)系帶來多大的影響，主要取決于保障性住房具體的政策落實情況。

2.3保障性住房對商品房價格的影響

保障性住房政策中，很重要的一條就是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，大量經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)會在短時期內(nèi)增加購房者的觀望情緒，對商品住宅市場商品房的價格產(chǎn)生一定的影響。但是，經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，短時期內(nèi)無法改變房地產(chǎn)業(yè)供需不平的局面。保障性住房對商品房價格的影響應(yīng)從以下幾個角度就看待：

一、短期內(nèi)造成商品房平均價格和成交量想下降，政府對保障性住房的宣傳和執(zhí)行力度，會在短期內(nèi)造成商品房平均價格的下降，購房者的觀望也會使得商品房的成交量出現(xiàn)下跌。但是，目前我國房地產(chǎn)業(yè)供需不平以及剛性需求強(qiáng)烈，貨幣貶值，百姓視房地產(chǎn)作為一種投資保值的工具的情況下，房價高的問題僅靠保障性住房是無法解決的。

二、普通商品房的價格收到影響，保障性住房主要是針對中低收入者，對于普通商品房來說，會造成客戶中低收入者分流的情況，對于商品房的價格造成一定程度的影響，其具體影響程度則要看商品房供應(yīng)中中等收入水平、中上收入以及中下收入的比例情況。

三、對周邊項目產(chǎn)生影響，目前，我國保障性住房的選址一般選在城市的郊區(qū)或者特別地段，保障性住房的建設(shè)會對其郊區(qū)周邊的項目產(chǎn)生一定的抑制作用。

四、對高檔住宅影響甚微，保障性住房主要是針對中低收入者推行的基本住房，保障性住房并不影響高端住宅的購買銷售情況，對于高檔住宅，保障性住房起不到客戶分流的作用，對其價格也產(chǎn)生不了影響。

五、短期無法改變房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，保障性住房有一定的滯后性，在短期內(nèi)無法給當(dāng)前的房地產(chǎn)的供需造成沖擊，保障性住房給二手房造成的影響要在5年之后才能顯露出來。

2.4加快改變和轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式

房地產(chǎn)企業(yè)在國家住房政策目標(biāo)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場調(diào)整的壓力下，其經(jīng)營模式面臨著轉(zhuǎn)變和分化，房地產(chǎn)企業(yè)市場定位將由過去的籠統(tǒng)定位趨于分化，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身資源和專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢重新選擇目標(biāo)市場，一部分企業(yè)選擇中高端住宅市場，一部分具有良好政府人脈關(guān)系的企業(yè)會選擇保障性住房市場，而那些技術(shù)優(yōu)勢不明顯、企業(yè)市場定位不清晰的企業(yè)就面臨著淘汰出局的危險。在保障性住房的影響下，普通商品房市場競爭會日趨激烈，企業(yè)想要在競爭中脫穎而出，必須要加快企業(yè)專業(yè)化步伐，對市場進(jìn)行細(xì)分，占領(lǐng)優(yōu)勢市場。

3、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的建議

通過以上分析可以看出，目前保障性住房政策對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展既有消極的影響也有積極的影響。因此，面對保障性住房政策給房地產(chǎn)市場帶來的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下幾個方面采取措施應(yīng)對：

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場細(xì)分

保障性住房政策使得房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，房產(chǎn)企業(yè)過去那種簡單高利潤的經(jīng)營模式已經(jīng)不復(fù)存在了。現(xiàn)在，房產(chǎn)企業(yè)必須要針對不同的潛在客戶群體制定不同的市場開發(fā)策略，

房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場細(xì)分時，可以參考“人的生命周期概念”。在不同的年齡段對于房子的需求也不同，總體來說可以分為以下三個階段：一、年輕時，事業(yè)處于起步階段和并無多少積蓄的年輕人往往選擇效率型活經(jīng)濟(jì)型住宅。二、中青年時，經(jīng)過多年的努力，事業(yè)已經(jīng)逐步上升，逐漸邁向事業(yè)的高峰期，加之，多年的積攢，手中有了一定的積蓄。這個階段的人往往會喜歡實力型住宅。三、中老年，事業(yè)逐步步入平淡，進(jìn)入職業(yè)生涯的晚期，個人對于家庭生活的向往日趨激烈，這個年齡段的人往往比較鐘愛養(yǎng)老型和休閑型的社區(qū)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)收入差異化明顯，貧富差距逐年擴(kuò)大。類似于馬斯洛需求層次理論，人類的住房需求也可以劃分為五個層次：一、基本要求，只要求有遮蔽風(fēng)雨的生活空間。二、功能要求，，除了要求能遮蔽風(fēng)雨外，住房的功能要齊全。三、環(huán)境要求，除了住房要有一套齊全的功能外，對于住房本身和住房周邊的環(huán)境也有一定的要求。四、服務(wù)要求，除了要有良好的內(nèi)外部環(huán)境，住房小區(qū)也要有良好的配套服務(wù)。五、品位要求，除了住房的基本條件外，還要求住房的設(shè)計以及區(qū)位能夠體現(xiàn)出居住著的品位和生活。住房需求的五個層次與三個年齡層次的需求有著密切的關(guān)系。想要合理保障供給目標(biāo)，合理分層是必不可少的基礎(chǔ)。保障性住房是為是為住房者提供最基本的住房需求，由于我國經(jīng)濟(jì)水平不高等原因的限制，住房的各種條件不會太高。參考西方發(fā)達(dá)國家的保障性住房經(jīng)驗，我國60%以上的群體的住房要依靠商品房解決。毫無疑問，房產(chǎn)企業(yè)找到目標(biāo)客戶群體最好的辦法就是通過準(zhǔn)確的市場細(xì)分。

3.2塑造提高企業(yè)品牌形象

對房產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)的項目都有結(jié)束的時候，但是企業(yè)品牌確實持久的，而且企業(yè)品牌不受時間和空間的限制，在不少顧客心目中，一個好的品牌形象等同于好的產(chǎn)品質(zhì)量。因此，房產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營時，不能將精力單單集中在單個項目管理上面，而是要企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略角度出來，通過產(chǎn)品項目來塑造提升企業(yè)品牌形象。不少房產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)品牌形象在認(rèn)識上出現(xiàn)了偏差，有些企業(yè)簡單的將企業(yè)品牌等同于項目品牌，認(rèn)為想要建立企業(yè)品牌形象做幾個明星樓盤。開發(fā)幾個知名項目就可以。房產(chǎn)企業(yè)要想樹立企業(yè)品牌形象，首先要樹立品牌意識，意識到品牌是無形資產(chǎn)，加強(qiáng)品牌觀念。總體來說可以房產(chǎn)企業(yè)可以通過以下三個方面塑造提升企業(yè)品牌形象：一、要用創(chuàng)新的思想設(shè)計差異化的產(chǎn)品。二、保障項目建筑質(zhì)量、加強(qiáng)施工監(jiān)督管理。三、企業(yè)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理思想，要將服務(wù)思想貫徹于整個物業(yè)管理當(dāng)中。

3.3降低控制房地產(chǎn)開發(fā)成本

未來幾年，商品房價格會逐漸回歸到科學(xué)理性區(qū)域，房產(chǎn)企業(yè)的利潤將會逐步降低，為此，房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，必須要從各個方面嚴(yán)控企業(yè)建設(shè)成本，以便在日后的市場競爭中占得一席之地。房產(chǎn)企業(yè)想要降低控制開發(fā)成本，首先要從項目工程圖紙設(shè)計開始，在進(jìn)行圖紙方案選擇時要本著實用、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則。在拆遷安置階段，在對拆遷戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時，要多于拆遷主管部門溝通配合，并參考市場補(bǔ)償行情，以便能夠適度合理補(bǔ)償。招投標(biāo)階段，中標(biāo)單位盡量選擇施工期短、施工經(jīng)驗豐富、施工質(zhì)量好、報價低的施工單位。房產(chǎn)企業(yè)在控制開發(fā)成本時注重加強(qiáng)財務(wù)管理和成本控制。

3.4注重人才的引進(jìn)和培養(yǎng)

房產(chǎn)項目的開發(fā)過程中有著流程復(fù)雜、環(huán)節(jié)多，涉及部門廣的特點。每個部門。每個流程都需要專業(yè)人才操作完成。因此，針對企業(yè)對各方面人才的需求，房產(chǎn)企業(yè)的人才資源的開發(fā)和管理應(yīng)從以下幾個方面入手：首先，公司管理層要引進(jìn)不僅有豐富企業(yè)管理經(jīng)驗和資本管理運(yùn)營經(jīng)驗，而且掌握現(xiàn)代企業(yè)管理知識的人才。其次，要根據(jù)企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃對高管層的人才結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。再次，競爭對手能夠模仿企業(yè)的技術(shù)、管理以及資金，但是不能模仿企業(yè)的不斷學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力。因此，要加強(qiáng)內(nèi)部員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高其學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力。企業(yè)挺高向員工提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)和發(fā)展平臺的方式，讓員工最大程度的發(fā)揮自身的職業(yè)潛能，實現(xiàn)自身價值，這不僅有利于企業(yè)獲得高素質(zhì)的專業(yè)人才，而且有助于增加員工對企業(yè)的歸屬感和認(rèn)同感，使得員工在工作時能夠減少工作障礙，提高工作效率，最終達(dá)到提高企業(yè)市場競爭力的目的。

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篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)政策；房地產(chǎn)項目；提高經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)開發(fā)是為人類的生活、生產(chǎn)活動提供入住中間的行業(yè)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到了長足的發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)商的目的在于獲取最大利潤的同時盡可能降低風(fēng)險，而政府在在房地產(chǎn)開發(fā)中通過宏觀調(diào)控手段，來實現(xiàn)在帶動城市的經(jīng)濟(jì)增長的同提供完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，改善城市居民的生活質(zhì)量。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實際活動中，開發(fā)商不僅需要獨特戰(zhàn)略眼光和操作技巧，更重要的是在適應(yīng)國家當(dāng)前房地產(chǎn)政策的前提下，提高開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)利益。

1．當(dāng)前房地產(chǎn)政策

政府合理確定自己在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的角色，著眼于建立市場運(yùn)行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對房地產(chǎn)市場實施有效管理的關(guān)鍵。政府管理房地產(chǎn)市場的主要職能，是實施有效的宏觀調(diào)控和按照市場發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)市場參與者的合法權(quán)益，使得房地產(chǎn)市場的運(yùn)作納入法制的軌道。

我國房產(chǎn)市場經(jīng)過2011年一系列政府調(diào)控，現(xiàn)狀依然火爆，房價依然堅挺，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進(jìn)入2012年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開。

進(jìn)入2012年，我國土地供應(yīng)政策基調(diào)是堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不改變、態(tài)度不動搖、力度不放松，在促進(jìn)房價合理回歸同時努力保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落。2012年，土地政策將繼續(xù)嚴(yán)格落實中央各項調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度，鞏固已有調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實為重點做好用地供應(yīng)，努力保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落，合理引導(dǎo)市場預(yù)期；繼續(xù)以促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房宗地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，嚴(yán)格督促按合同約定條件建設(shè)和開竣工，及時發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。

2．當(dāng)前房地產(chǎn)政策下如何提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益

2.1 提高當(dāng)前房地產(chǎn)政策下投資決策的針對性

2.1.1 提高市場調(diào)查的針對性

（1）擬開發(fā)土地項目類型的定位。確定要開發(fā)的項目是用于別墅、商業(yè)店鋪、辦公、住宅還是綜合性大樓，有效的判斷其項目類型在當(dāng)前房地產(chǎn)政策下的最大收益比。如果是用于住宅的話，還要考慮要開發(fā)的是多層住宅還是高層住宅等等，這些都屬于原則性的問題。（2）定出合理類型的房地產(chǎn)后, 再進(jìn)行市場細(xì)分，以確保其符合當(dāng)前市場需要。比如對于住宅而言，其市場細(xì)分細(xì)則主要有：此區(qū)段是否需要設(shè)計檔次、調(diào)查消費(fèi)者對戶型的需求、戶型的面積、居民對房屋朝向、采光和通風(fēng)等的要求、調(diào)查同類型的樓盤的銷量、價格和數(shù)量等。總之，通過提高市場調(diào)查的針對性，從而提高在當(dāng)前房地產(chǎn)政策下的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。

2.1.2 提高項目總投資估算的針對性

在項目總投資估算過程中，要充分考慮到不可預(yù)見的資金，并在實施過程中加以控制，以保證經(jīng)濟(jì)收益的最大化。一般而言，投資的估算包括以下幾個方面：

（1）取得土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是隨著房地產(chǎn)政策的變化而變動最大的投資因素，若為競拍獲得，依據(jù)房地產(chǎn)的估價理論和方法，采取市場比較、假設(shè)開發(fā)和基準(zhǔn)地修正來估算競拍的最高限價；若為舊城改造，則需要詳細(xì)摸底，詳細(xì)計算拆遷資金，此部分所占投資比較大。所以，開發(fā)之前要明確擬開發(fā)的項目建筑種類、面積和人口等等，明確目前房地產(chǎn)政策對于其規(guī)范的相關(guān)條例。同時，也要依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和地方實施細(xì)則，合理進(jìn)行補(bǔ)償和安置費(fèi)用等的計算，考慮到拆除違章建筑對經(jīng)濟(jì)成本的影響。在拆遷過程中，與受托單位簽訂關(guān)于費(fèi)用包干和安置面積合同，以便于控制拆遷成本。

（2）建安造價:需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)政策規(guī)范的工程和市場的價格信息來造價。

（3）估算大型的設(shè)備費(fèi)用，依據(jù)的是現(xiàn)行的市場價格信息。

（4）其他的費(fèi)用估算包括建設(shè)單位的管理費(fèi)、勘察費(fèi)和設(shè)計費(fèi)、工程的監(jiān)督管理費(fèi)、營銷費(fèi)、研究費(fèi)、進(jìn)口設(shè)備費(fèi)、供電費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、工程保險費(fèi)等。

（5）密切關(guān)注建設(shè)時期的貸款利息、營業(yè)稅等，其與房地產(chǎn)政策的變化息息相關(guān)。

2.1.3 提高項目總收益估算的針對性

采用當(dāng)前房地產(chǎn)政策房下地產(chǎn)估價理論和方法進(jìn)行項目總價值估算。例如住宅項目, 可采用市場比較法估算, 步驟如下: 從目前市場調(diào)查而來的交易實例, 從中選取可比實例, 建立價格可比基礎(chǔ), 進(jìn)行交易情況修正, 交易日期修正, 區(qū)域因素修正,個別因素修正, 綜合評估出項目總價值。根據(jù)建筑工期定額, 計算出工程所需工期, 分別相應(yīng)估計出工程樁基、上部、裝飾、總體配套工程進(jìn)度,估算各期工程款需要量; 預(yù)計銷售速度及銷售資金流入量; 相應(yīng)預(yù)估其它費(fèi)用流出量, 制定出比較切合實際情況的現(xiàn)金流量表。

2.1.4 提高項目決策可行性研究的針對性

篇6

關(guān)鍵詞:土地出讓政策 房價 經(jīng)濟(jì)學(xué)分

近年來,自從政府大力推進(jìn)招標(biāo)拍賣制度以來,我國城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了持續(xù)上漲,部分城市的房價上漲幅度比較明顯,各地紛紛出現(xiàn)了“地王”,由于土地的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)期,因此,引起了社會各界的強(qiáng)烈反響。那么政府相繼出臺實施的土地出讓政策對房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格之間是個怎樣的關(guān)系呢?是土地出讓方式的轉(zhuǎn)變影響了地價,最終導(dǎo)致了高房價還是其他因素作用的結(jié)果,它們之間是否有關(guān)系,是相互作用的嗎?本文通過實證研究進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋。

一、我國土地出讓政策現(xiàn)狀分析

土地出讓政策是指。土地出讓方式主要有協(xié)議出讓和土地使用權(quán)招拍掛出讓兩種方式。在我國土地出讓的初期,協(xié)議出讓起到了主要的作用 ,但隨著社會的不斷進(jìn)步,協(xié)議出讓也就產(chǎn)生了一些例如資源配置效率低下等問題。最近幾年我國先后出臺了一系列的政策,改變了我國以往的土地市場化程度,主要表現(xiàn)為以協(xié)議出讓為主的土地市場逐步向招標(biāo)拍賣掛牌方式的轉(zhuǎn)變。政策的實施加強(qiáng)了政府對土地資源的有效控制,同時也對土地市場和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響。

從2001年開始直到2004年,從全國范圍看,基本上每年都有新的相關(guān)政策頒布實施,可見,政府在土地出讓方面下了不少功夫。2001年4月國務(wù)院頒布了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》;2002年5月國土資源部簽發(fā)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的11號文件;2003年國土資源部出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》;2004年6月國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》等。這些文件政策的出臺打開了土地市場公開交易的大門,叫停了土地協(xié)議出讓方式,也徹底關(guān)上了土地協(xié)議出讓這道閘門,同時,也規(guī)范了招標(biāo)拍賣掛牌的出讓程序,為土地市場化程度提供了制度保障,進(jìn)一步完善了國有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的制度體制。然而,在實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式的這幾年中,各地紛紛出現(xiàn)了地價和房價迅猛上漲的現(xiàn)象,面對這種地價和房價“非理性的上漲”,社會中存在著不同的意見和觀點。

二、土地出讓對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

首先我們從全國土地出讓總面積來看,自2001年開始執(zhí)行土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式開始,土地出讓面積有明顯的上升趨勢,基本上每年都有所增加,2001年到2002年竟出現(xiàn)為土地出讓面積翻了一倍的情況。但是到了2004年和2005年時,土地出讓總面積有一定下降趨勢,但是下降的幅度不是很大,相差只在1萬平方米左右,比起上升幅度而言,那也不過是其中的一小部分。總體上而言,全國土地出讓總面積數(shù)基本上屬于一個上升趨勢,并沒有像一些人們認(rèn)為的,土地實行招拍掛出讓方式后,會對土地的供應(yīng)量產(chǎn)生影響,甚至出現(xiàn)土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。

其次,土地出讓政策的轉(zhuǎn)變,實際上是運(yùn)用了市場競爭機(jī)制實現(xiàn)了土地資產(chǎn)的市場價值,顯化了土地的真實價格,本質(zhì)是土地市場的土地價格得到回歸,并不是人們認(rèn)為的土地市場價格上漲了。土地招拍掛政策的實施,最大限度的發(fā)揮了市場機(jī)制在土地資源配置中的基礎(chǔ)作用,通過市場公平競爭打壓了一些能從政府手中以協(xié)議方式拿到地的開發(fā)商,抽回了本該屬于國有土地的收益而被開發(fā)商竊取的“超額利潤”,這樣的舉措是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然要求。土地供求理論認(rèn)為,土地價格由土地本身的供求關(guān)系決定。我國是國家控制土地一級市場的土地供給,國家根據(jù)當(dāng)時的情況和需要做出相應(yīng)的土地供應(yīng)計劃來調(diào)節(jié)土地市場的價格,國家通過轉(zhuǎn)變土地出讓政策控制土地供給影響了地價。

最后,決定房地產(chǎn)價格的主要因素是受供求關(guān)系的影響。在土地出讓市場中,房地產(chǎn)需求增加就會對土地的需求產(chǎn)生影響,進(jìn)而對土地的需求也就增加,可見,房價的上漲很大程度上影響了土地的價格。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講房地產(chǎn)市場的波動主要是房地產(chǎn)的供求共同作用的結(jié)果。一種是通過影響房地產(chǎn)的供給對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響,另一種是通過影響房地產(chǎn)的需求對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)市場的供給呈現(xiàn)剛性狀態(tài),而需求往隨時間的變化呈現(xiàn)柔性狀態(tài),所以使房地產(chǎn)價格主要受市場需求的影響而變化。

三、實證研究

本文的理論基礎(chǔ)來源于國外學(xué)者Peng和Wheaton(1994)對香港土地供應(yīng)與住房市場建立的住房需求模型和住房供給模型,在對兩個計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型研究成果的基礎(chǔ)上,運(yùn)用2002-2007年共計六年的全國35個大中城市數(shù)據(jù),建立基于面板數(shù)據(jù)的35個大中城市土地出讓與房價的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。

模型的基本形式為:

式中,P為房地產(chǎn)價格;F為房地產(chǎn)供應(yīng)因素(X1房地產(chǎn)投資、X2房地產(chǎn)銷售面積、X3房地產(chǎn)竣工面積,選其中一個代表);Y代表人均GDP;R代表非農(nóng)業(yè)人口;LS為土地供應(yīng)市場化程度因素,代表土地出讓面積占總供應(yīng)面積的比重。

本文采用逐步回歸的方法,在指定土地供應(yīng)市場化程度因素不變的情況下,分別對所有變量進(jìn)行回歸,同時加入了土地供應(yīng)量的時滯因素,考慮到土地從土地供應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)有一個時滯期,通常1-2年,因此土地供應(yīng)的時滯因素有三種不同的情況,根據(jù)不同的情況不斷加以嘗試,最終得到比較理想的模型。

(1)首先進(jìn)行Hausman檢驗:

原假設(shè)H0:應(yīng)該建立隨機(jī)效應(yīng)模型

備選假設(shè)H1:應(yīng)該建立固定效應(yīng)模型

豪斯曼檢驗(Hausman test)結(jié)果(Prob=0.0000

(2) 再進(jìn)行F檢驗

原假設(shè)H0:不同個體的模型截距項相同(建立混合估計模型)

備選假設(shè)H1:不同個體的模型截距項不同(建立個體固定效應(yīng)模型)

計算F值:

因為F= 12.66> F0.05(34, 174) = 1.46,所以,拒絕原假設(shè)。結(jié)論是應(yīng)該建立個體固定效應(yīng)模型。利用Eviews5.1進(jìn)行個體固定效應(yīng)模型回歸,回歸結(jié)果如下:

因此,本文最終采用的計量經(jīng)濟(jì)模型為:

截距項

Fixed Effects (Cross)

滯后期為2年的模型回歸擬合度為95%較好,DW為1.84接近于2效果較佳,可以看出房地產(chǎn)投資變動1%,房價變動0.5037%;非農(nóng)業(yè)人口變動1%,房地產(chǎn)價格變動0.4202%;土地出讓面積占總供應(yīng)面積比重變動1%,房地產(chǎn)價格變動-0.3590%。房地產(chǎn)投資的變動對房價的影響是3個變量中影響最為明顯的,從這一點也可以看出,房地產(chǎn)價格受市場供求關(guān)系的影響。房地產(chǎn)投資額度高說明市場中有相當(dāng)數(shù)量的人群需要買房,有需要了開發(fā)商才進(jìn)行投資建房,沒有需要了開發(fā)商肯定會降低對房地產(chǎn)的投資。非農(nóng)業(yè)人口這個指標(biāo)對房價的影響也很突出,也能說明房地產(chǎn)價格受市場供求關(guān)系的影響,人口有增長,對住房的需求就會增加。再來分析土地出讓面積占總供應(yīng)面積比重這個指標(biāo),這是一個核心指標(biāo),它對房價的影響出現(xiàn)了負(fù)值,表明它們之間是負(fù)相關(guān)關(guān)系,出讓土地面積占總供應(yīng)面積比重的增加,反而會使得房地產(chǎn)價格的下降,土地出讓面積越多,房地產(chǎn)價格就會越低。

四、結(jié)論

從2001年政府開始實施招標(biāo)拍賣掛牌土地出讓方式至今,有效的促進(jìn)了土地市場的合理發(fā)展,土地參與宏觀調(diào)控效果明顯,對房地產(chǎn)市場而言,也產(chǎn)生了一些較好的影響。本文的主要結(jié)論有:1.土地出讓方式的轉(zhuǎn)變并沒有影響土地供應(yīng)量,土地供應(yīng)總面積沒有緊縮;2.房地產(chǎn)價格受市場供求關(guān)系的影響,并不是地價上漲房價就上漲,相反,房價的上漲會影響到地價的上漲;3.土地出讓方式從協(xié)議轉(zhuǎn)變?yōu)闃?biāo)拍賣掛牌,體現(xiàn)出了真實的地價,地價并沒有上漲,房價也沒有受到影響,相反,土地出讓面積越多,房地產(chǎn)價格越低,因為房地產(chǎn)市場開發(fā)存在一個時滯期,所以,在兩年滯后期的影響更為顯著。所以,提高中國城市土地供應(yīng)的市場化程度,不會影響房地產(chǎn)市場價格上漲,從長期看,反而會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生降溫的作用。

參考文獻(xiàn):

(1) 土地出讓與房地產(chǎn)價格[N],中國國土資源報,2004年

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關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)　經(jīng)濟(jì)周期　宏觀經(jīng)濟(jì)政策　關(guān)聯(lián)性

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

在我國，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，在為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)的同時，在很大程度上改善了人們的居住條件與生活條件，對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。尤其在最近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)顯得更加明顯，在推動經(jīng)濟(jì)增長方面使主要的能量來源。而隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逐漸落實，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會更加趨于理性，會在暫時的低調(diào)發(fā)展之后，迎來更為健康的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展契機(jī)　。更為重要的是，由于房地產(chǎn)業(yè)具有較大的價值基礎(chǔ)、消費(fèi)者的需求逐漸的以剛性形式出現(xiàn)，加之其附加值較高，特別是在十之后，我國的城市化、城鎮(zhèn)化的步伐會明顯加快，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了又一個新的發(fā)展機(jī)會。房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)品的特性、對社會財富的創(chuàng)造性以及和眾多相關(guān)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，長期以來在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。也正因為如此，這一行業(yè)的發(fā)展會受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，并形成一種特殊的產(chǎn)業(yè)周期。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是波動性的，會對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。因此，研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)性具有一定的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的含義與特征

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的含義。

房產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一樣，都存在著一定的發(fā)展周期，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)周期一般要經(jīng)過初創(chuàng)期、上升期（發(fā)展期）、穩(wěn)定期和衰退期（蛻變期）　。但是，與傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)周期相比，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期更傾向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。因此，對房地產(chǎn)業(yè)來說，其經(jīng)濟(jì)周期往往要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、蕭條或低谷階段。在這一階段，初始時期房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了加速下降的趨勢，部分樓盤的樓價開始急劇下跌，甚至?xí)陆档轿飿I(yè)原值或建造成本之下，市場交易量也會隨之明顯減少，市場觀望情緒嚴(yán)重；而當(dāng)蕭條階段發(fā)展到中期，房地產(chǎn)的價格會出現(xiàn)局部的暴跌，成交量繼續(xù)萎縮，隨之而來的是與房地產(chǎn)有關(guān)的糾紛開始大量出現(xiàn)；可是當(dāng)蕭條階段發(fā)展到后期，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始出現(xiàn)，而這更增加了市場的負(fù)面情緒，房地產(chǎn)的泡沫被繼續(xù)擠壓。而在這種情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和房地產(chǎn)的正常需求已經(jīng)恢復(fù)到了正常的水平，房地產(chǎn)行業(yè)開始走向平穩(wěn)，向經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和上升階段迫近。

2、復(fù)蘇與上升階段。在該階段，房地產(chǎn)在初始時期的供給超過需求，房價和租金的水平都還處于較低的水平，但是樓價已經(jīng)完成了下跌的過程，并處于一個穩(wěn)定的水平，回升的跡象已經(jīng)出現(xiàn)；而在復(fù)蘇的中期，房地產(chǎn)市場中國的購買者逐漸增多，開始帶動了期樓的銷量。但是由于此時建筑成本與樓價都出現(xiàn)了上升的趨勢，交易量的增加幅度并不明顯。但是，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇跡象已經(jīng)十分明顯；而當(dāng)復(fù)蘇階段發(fā)展到后期，宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始加速出臺，為房地產(chǎn)業(yè)走向新一輪的繁榮奠定了基礎(chǔ)。

3、繁榮階段。房地產(chǎn)業(yè)不會長期的在低水平徘徊，當(dāng)其發(fā)展到繁榮階段時，宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張步伐進(jìn)一步加快，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步上升，市場的交易量明顯增加，新建樓房的空置率逐漸下降　；此時，更多的房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)開始大量介入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了交易數(shù)量和交易金額同時增加的情況。在這種情況下，政府開始逐漸的出臺一系列的限制炒樓的政策措施，樓價繼續(xù)高漲的后勁開始略顯不足，泡沫達(dá)到了最大，新增房地產(chǎn)投資數(shù)量明顯下降，房地產(chǎn)業(yè)的衰退或者蕭條就在眼前。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征。

從前面的分析可以看出，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征是十分明顯的，并且與國民經(jīng)濟(jì)的周期波動存在著某種必然的聯(lián)系。在大多數(shù)情況下，如果國民經(jīng)濟(jì)的需求旺盛，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)的發(fā)展就會較為旺盛，一般處于上升期或者繁榮期，否則，將會出現(xiàn)衰退的跡象。因此，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的基本特征可以總結(jié)為以下方面：（1）土地具有不可再生性，房地產(chǎn)價格從長期看是處于一個增長趨勢之中的；（2）在增長型的經(jīng)濟(jì)體系中，經(jīng)濟(jì)社會的供給與需求在長期趨勢上呈現(xiàn)上升模式，并且新一輪的循環(huán)峰頂往往高于上一次的水平，而在衰退中則正好相反；（3）在房地產(chǎn)的景氣階段，房地產(chǎn)開發(fā)商和貸款銀行的過度樂觀通常會使房地產(chǎn)供給的速度超過需求速度，在不景氣的階段則正好相反。

二、影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的因素分析

（一）內(nèi)生因素。

內(nèi)生因素包括消費(fèi)品價格、收入水平、政策法律以及對市場預(yù)期的變動等，這些因素都會促使房地產(chǎn)需求總量受到影響。同時，房地產(chǎn)的供給總量也會在技術(shù)、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮。而供求總量和結(jié)構(gòu)任何一方面出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都需要進(jìn)行調(diào)整，繼而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動　。

（二）外生因素。

外生因素包括財政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等，這些都是具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。這是因為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟(jì)增長率高度正相關(guān)，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別　。此外，還包括地震、洪水等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭、等隨機(jī)因素。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)和協(xié)調(diào)

（一）改善房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

針對目前的住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)仍不合理，房地產(chǎn)供應(yīng)市場與房地產(chǎn)需求市場極不平衡的情況，要引導(dǎo)市場形成一種梯級消費(fèi)，嚴(yán)格控制別墅供給，適當(dāng)降低偏大戶型、高價位、高配置的高級公寓建設(shè)比例，提倡建設(shè)中小戶型、中低價位普通商品房　。建立健全住房保障體系，發(fā)揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導(dǎo)作用。保持合理的住房投資規(guī)模，切實調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)模式。

（二）合理規(guī)制房地產(chǎn)產(chǎn)品價格。

價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中尤為突出的一個因素，而且它對行業(yè)內(nèi)其他因素具有關(guān)聯(lián)性的影響，運(yùn)用價格規(guī)制對市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有不可或缺的意義。作為宏觀調(diào)控部門，政府應(yīng)當(dāng)對各個時期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為做出評估，以判斷其與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。而借助政府的價格評估與指導(dǎo)，有助于使房地產(chǎn)商品價格回歸理性，維護(hù)行業(yè)和市場秩序。

（三）規(guī)范土地政策。

在對待房地產(chǎn)發(fā)展的問題上，需要通過對土地市場監(jiān)測分析，總結(jié)一定時期我國土地市場運(yùn)行的總體情況和態(tài)勢。分析存在的問題并提出相應(yīng)的對策、建議，為建立土地市場快速反應(yīng)機(jī)制提供科學(xué)依據(jù)。而且還要規(guī)范土地市場，對違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處和堅決打擊，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以遏制由于土地投機(jī)而導(dǎo)致的地價上漲進(jìn)而引發(fā)房價快速上揚(yáng)、房地產(chǎn)投機(jī)增加的局面。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要符合市場需求，要與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行有效的關(guān)聯(lián)，獲得更大的發(fā)展空間。現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強(qiáng)勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力增加，而作為弱勢企業(yè)的弱勢項目來說，對手的強(qiáng)大和增多，將使其更顯弱勢。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析和實踐是十分必要的。

（作者單位：平煤神馬建工集團(tuán)有限公司建井一處）

注釋：

閆新紅，艾燕.　論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào).現(xiàn)代商業(yè)，2009（1）：249-251.

王正才.　我國宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì).　中國管理信息化，2010（11）：27-28.

劉昕瑋.　新經(jīng)濟(jì)形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考.　赤峰學(xué)院學(xué)報（自然科學(xué)版），2010（2）：109-110.

宋志勇.　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策審視.　特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2009（7）：287-289.

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一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長8.1%，居民消費(fèi)價格上漲3.8%；工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，結(jié)構(gòu)調(diào)整積極推進(jìn)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢較好，夏收作物長勢好于常年；進(jìn)出口貿(mào)易基本平衡，財政金融平穩(wěn)運(yùn)行，全國公共財政收入增長14.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均現(xiàn)金收入扣除物價因素后實際分別增長9.8%和12.7%。總的來看，我國經(jīng)濟(jì)的基本面是好的，經(jīng)濟(jì)增速處于合理區(qū)間；宏觀調(diào)控政策具有較大回旋余地。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：一季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)107995億元，同比增長8.1%；公共財政收入29976.25億元，同比增14.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長9.8%。國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增速連續(xù)五個季度下降。一季度，全國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)107995億元，按可比價格計算，同比增長8.1%。

【解讀】一季度GDP的增長速度為8.1%，出乎不少人的意料，此前，多家機(jī)構(gòu)均預(yù)測增速在8.3%~8.5%之間。這也創(chuàng)下2009年二季度以來新低。從數(shù)據(jù)看，GDP同比增長速度連續(xù)5個季度下降。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，今年定的目標(biāo)是增速7.5%，因此無論從自身目標(biāo)還是從世界范圍看都是比較高的增速。國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中趨穩(wěn)，繼續(xù)保持了適度較快增長。

城鎮(zhèn)居民收入居民可支配收入6796元同比增14%。一季度城鎮(zhèn)居民人均總收入7382元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6796元，同比名義增長14.0%，扣除價格因素實際增長9.8%。

【解讀】居民收入增速比去年要快，這是好的現(xiàn)象。雖然經(jīng)濟(jì)增長速度出現(xiàn)了回落，但還是處在適度較快增長的區(qū)間。就城鎮(zhèn)居民收入來講，去年以來政府出臺了不少增加工資、提高收入標(biāo)準(zhǔn)方面的措施，這對今年一季度還有滯后的影響，個稅起征點的上調(diào)，也利于居民收入的增加。

盡管一季度居民收入增速較快，但是從今后一個時期來看，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持較快增長的難度加大，尤其是農(nóng)村居民，農(nóng)產(chǎn)品價格不可能老是按照前兩年的速度漲，農(nóng)民工的工資率也不可能按照近幾年10%以上的速度增加。中國經(jīng)濟(jì)是否存在滯脹？一季度GDP增速8.1%，CPI上漲3.8%，CPI的抬頭和GDP的回落超過預(yù)期，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)憂中國經(jīng)濟(jì)可能會進(jìn)入滯脹時代。現(xiàn)在既不存在滯也不存在漲。今后一個時期，經(jīng)濟(jì)保持適度較快增長的可能性是比較大的。

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【關(guān)鍵詞】爭端解決機(jī)制；第三方制度；因應(yīng)對策

中國作為世貿(mào)組織年輕但有著舉足輕重地位的一員，正在積極地以第三方身份參與到牽涉中方利益的爭端解決程序中。然而，面對第三方制度勢在必行的改革，中國應(yīng)當(dāng)尋求制度的設(shè)計者、參與者的地位，以前瞻性地眼光預(yù)測改革的動向，并應(yīng)做好各方面的準(zhǔn)備。

一、更全面地參與爭端解決各個階段

首先，不局限于專家組階段，充分參與各個爭端解決階段。中國目前作為第三方參與WTO爭端解決大部分集中在專家組階段，而對于磋商階段和上訴程序階段很少參與。由于第三方在各個訴訟階段享有不同的權(quán)利，而且很多爭端在磋商階段已經(jīng)解決，程序上參與的缺失將會使中國在整個過程中失去維護(hù)本國貿(mào)易利益和了解貿(mào)易信息的機(jī)會，對于我國來講是很大的損失。因此，中國應(yīng)當(dāng)在全面準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，以積極的態(tài)度加入牽涉本國貿(mào)易利益的爭端解決中。

其次，加強(qiáng)同其他第三方的聯(lián)系，借鑒“聯(lián)合磋商”經(jīng)驗。在爭端解決中，往往有多個成員國以第三方身份加入到爭端解決程序中，其中全部或大部分會有共同的利益訴求，因此，這些成員國可以聯(lián)合一致，在行使各自權(quán)利的同時兼顧“盟友”的利益，以共同的力量維護(hù)本國在貿(mào)易爭端中的合法權(quán)益不受損害。在未來的爭端解決中，中國應(yīng)加強(qiáng)同其他第三方的聯(lián)系，與利益共同方形成“聯(lián)盟”，共同應(yīng)對訴訟，維護(hù)本國貿(mào)易利益。

二、拓寬主張第三方權(quán)利的關(guān)注點

首先，同時重視“違反之訴”和“非違反之訴”。現(xiàn)階段中國在主張第三方權(quán)利的基本關(guān)注點在于被訴方有關(guān)貿(mào)易措施的違法性。而在WTO框架下，不僅允許成員方針對其他成員方違反WTO協(xié)議義務(wù)或規(guī)則的行為提出申訴，同時也允許成員方提起“非違反之訴”，中國應(yīng)當(dāng)重視。中國在重視“違反之訴”的同時，在認(rèn)真探究和詳細(xì)分析的基礎(chǔ)之上，應(yīng)積極主張被訴方的相關(guān)措施可能損害了中國根據(jù)WTO一攬子協(xié)議所享有的貿(mào)易利益，在WTO體系內(nèi)允許的范圍內(nèi)盡量擴(kuò)大中國作為第三方的權(quán)利主張，從而更全面的保護(hù)自身的利益。

其次，充分享有并使用第三方權(quán)利。第三方在爭端解決中享有廣泛的權(quán)利。對于這些權(quán)利，只要是第三方身份加入爭端解決的成員國都要享有，因而中國在以第三方加入爭端解決時應(yīng)當(dāng)明確自己的權(quán)利，同時充分地運(yùn)用自己的權(quán)利。

三、加強(qiáng)利用第三方制度的資源儲備

首先，獲取貿(mào)易信息，加強(qiáng)對成員貿(mào)易體制的研究。通過作為第三方參與DSU的貿(mào)易爭端，可以實際了解大量的有關(guān)各國貿(mào)易管理制度的信息。這些信息對中國與這些國家的貿(mào)易關(guān)系，以及參照其制訂自己的貿(mào)易管理體制，都具有極其重要的價值。

其次，參與規(guī)則制定與發(fā)展，加強(qiáng)對潛在貿(mào)易爭端的研究和預(yù)警。一方面，參與WTO案件的審理，就是參與WTO規(guī)則的制定和發(fā)展。中國積極以第三方身份參與這些案件審理，進(jìn)行第三方書面陳述，參加聽證會和回答專家組問題，闡述對WTO規(guī)則的理解，從而也對WTO規(guī)則的制定和發(fā)展施加了自身的影響。另一方面，通過第三方參與爭端解決可以了解專家組或上訴機(jī)構(gòu)在有關(guān)問題上的態(tài)度，有利于組織力量對某些對中國至關(guān)重要的領(lǐng)域內(nèi)的爭端積極進(jìn)行研究，加強(qiáng)對國際上爭端比較頻繁的行業(yè)和領(lǐng)域的追蹤和預(yù)警。

四、建立有效的國內(nèi)組織機(jī)構(gòu)，完善機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)機(jī)制

首先，完善主管部門的管理職能。中國作為第三方參與WTO爭端解決案件的具體工作主要由商務(wù)部條法司負(fù)責(zé)，并聘請國內(nèi)律師起草相關(guān)法律文件。

由于商務(wù)部涉及到WTO相關(guān)職能的部門非常多，因此在條法司內(nèi)成立專門的牽頭機(jī)構(gòu)就非常必要。比如，在DSB案件中如果爭議的是成員的法律和貿(mào)易協(xié)議，就需要貿(mào)易談判辦公室予以協(xié)助。另外進(jìn)出口公平貿(mào)易局和產(chǎn)業(yè)損害調(diào)查局的職能涉及到爭端解決中非常具體的操作，對貿(mào)易爭端解決的流程和內(nèi)容，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)的要求有直接的認(rèn)識和掌握，在DSB參與過程中，加強(qiáng)與這兩個司局的溝通和合作至關(guān)重要。

其次，建立協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)政府、協(xié)會、企業(yè)之間的聯(lián)系。在WTO案件參與過程中，中國主要是由商務(wù)部、進(jìn)出口商會、行業(yè)協(xié)會、大型企業(yè)之間密切合作，針對每一起案件起草第三方書面陳述，并多次派員赴WTO參加審理案件的聽證會，回答專家組的書面問題。因此，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)調(diào)三方的機(jī)制，使其形成合力，共同捍衛(wèi)國家貿(mào)易利益。

五、深入了解WTO規(guī)則，培養(yǎng)具備良好職業(yè)素質(zhì)的法律隊伍

參與WTO爭端解決需要處理大量實體問題，又涉及到WTO內(nèi)容龐雜的數(shù)十個協(xié)定。對于專業(yè)人士包括專業(yè)律師來說，理解這些協(xié)定內(nèi)容已屬不易，而要熟練地運(yùn)用這些協(xié)議的相關(guān)條款，自如地駕馭WTO爭端解決程序，在嚴(yán)格的審理時限內(nèi)提交大量書面材料，其難度可想而知，所以積累爭端解決經(jīng)驗，提高專業(yè)人員的水平至關(guān)重要。

中國作為發(fā)展中國家和WTO新成員，作為第三方參與爭端解決機(jī)制面對的最大挑戰(zhàn)同樣是這個問題。我國已經(jīng)建立了一支比較穩(wěn)定的爭端解決參與隊伍，通過幾年來參與一些案件經(jīng)驗的積累，整個參與流程開始步入正軌。另外，向WTO推薦爭端解決專家，也是WTO成員的一項重要權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以足夠的重視。在WTO爭端解決機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵要害部門安排本國專家的重要意義不言自明。中國應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加強(qiáng)這方面的努力，讓更多優(yōu)秀的法律工作者走上國際法律的舞臺，成為國際法律實務(wù)中的佼佼者。

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作者簡介：

姚天沖，男，東北大學(xué)文法學(xué)院國際法碩士研究生導(dǎo)師，研究方向：國際經(jīng)濟(jì)法、法律英語。

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關(guān)鍵詞：地方政府行為；管理體制改革；縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、地方政府在國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用

從我國的行政區(qū)劃來講，地方政府與中央政府的關(guān)系是隸屬關(guān)系，并對中央的政策精神進(jìn)行上傳下達(dá)，執(zhí)行中央的各種經(jīng)濟(jì)政策，并努力實現(xiàn)自身特色經(jīng)濟(jì)的構(gòu)建。從作用上來看，地方政府在國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、地方政府是國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分

由于我國的整體經(jīng)濟(jì)是由多個經(jīng)濟(jì)區(qū)域組成的，每一個經(jīng)濟(jì)區(qū)域中都包括了各級地方政府，從根本上講，地方政府是國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，如果沒有地方政府的大力支持和協(xié)調(diào)，國家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展很難得到快速的推進(jìn)，也就談不上快速增長。

2、地方政府促進(jìn)了國家總體經(jīng)濟(jì)政策的貫徹和執(zhí)行

由于地方政府的積極作用，國家的總體經(jīng)濟(jì)政策在地方得到了良好的貫徹和執(zhí)行，并取得了積極的成果。從目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，許多經(jīng)濟(jì)政策都是依靠地方政府不折不扣的推進(jìn)來完成的。所以，地方政府在國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中正扮演著越來越重要的角色。

3、地方政府的發(fā)展，推動了國家整體經(jīng)濟(jì)的增長

由于地方政府是國家整體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，因此地方政府的發(fā)展推動了國家整體經(jīng)濟(jì)的增長，實現(xiàn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面。因此，我們在理解地方政府作用的時候，要看到其為國家整體經(jīng)濟(jì)做出的巨大貢獻(xiàn)，我們要積極的發(fā)揮這種積極作用。

二、影響地方政府經(jīng)濟(jì)行為的原因分析

1、利益因素

人們進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的目的就是為了獲取經(jīng)濟(jì)利益， 各經(jīng)濟(jì)經(jīng)營者運(yùn)用自身掌握的物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)條件， 通過經(jīng)濟(jì)活動的實踐獲得相應(yīng)的物質(zhì)利益， 這是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要動力機(jī)制。同樣， 地方政府作為地方特殊利益的代表機(jī)關(guān)， 也存在著自己相對獨立的經(jīng)濟(jì)利益， 存在著追求政績的政治利益， 同樣是在面對各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境中根據(jù)比較利益原則去調(diào)節(jié)自己的經(jīng)濟(jì)行為。

2、權(quán)力因素

地方政府作為中央管理地方事務(wù)而設(shè)置的下屬行政機(jī)關(guān)， 中央政府擁有許多對地方政府的管轄控制權(quán)。地方政府的這種行政隸屬地位決定了地方政府經(jīng)濟(jì)行為具有某種程度的被動性、服從性， 中央政府經(jīng)濟(jì)行為則具有一定的主導(dǎo)性、權(quán)威性。這主要表現(xiàn)為地方政府必須執(zhí)行中央政府的政令， 推行中央政府的政策， 并且中央政府有權(quán)監(jiān)督地方政府的工作， 有權(quán)糾正地方政府不適當(dāng)?shù)男袨椤?/p>

3、信息因素

如果說利益因素使行為者愿意有所作為， 權(quán)力因素使行為者能夠有所作為， 那么信息因素則可以決定行為者怎樣作為， 決定行為的效果。在滿足利益因素與權(quán)力因素的條件下， 行為者能否對外部環(huán)境作出反應(yīng)，反應(yīng)的速度與效果如何， 就完全取決于行為者能否得到事件變動的信息以及接受信息的速度和信息的可靠性程度。

三、我國地方政府經(jīng)濟(jì)行為的特點分析

從上面的分析可以看出，地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中受到一系列客觀因素的制約，但是這并不能影響地方經(jīng)濟(jì)行為發(fā)揮其正常的作用。從目前地方政府的經(jīng)濟(jì)行為來看，其特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、地方政府的經(jīng)濟(jì)行為必須在中央經(jīng)濟(jì)政策的總體指導(dǎo)下發(fā)揮作用

從目前地方政府的經(jīng)濟(jì)行為來看，不管地方政府的體制改革如何進(jìn)行，都必須在中央經(jīng)濟(jì)政策的總體指導(dǎo)下才能發(fā)揮作用，任何脫離中央經(jīng)濟(jì)政策的行為都是不合適的。這就為地方政府的經(jīng)濟(jì)行為和體制改革指明了發(fā)展的方向，使地方政府的經(jīng)濟(jì)行為更加明確。

2、地方政府的經(jīng)濟(jì)行為促進(jìn)了中央經(jīng)濟(jì)政策的改革

地方政府的經(jīng)濟(jì)行為在某些時候是中央經(jīng)濟(jì)政策的一種探索，可以從結(jié)果上為中央經(jīng)濟(jì)政策提供結(jié)果反饋，為中央經(jīng)濟(jì)政策的改革提供素材和思路，使中央經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步豐富和完善。所以，地方政府經(jīng)濟(jì)行為的一個特點就是為中央經(jīng)濟(jì)政策的改革起到了促進(jìn)作用。

3、地方政府的經(jīng)濟(jì)行為為中央經(jīng)濟(jì)政策的制定提供了基礎(chǔ)的依據(jù)

通過對地方政府經(jīng)濟(jì)行為的分析，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)果的判定，中央經(jīng)濟(jì)政策會適當(dāng)?shù)淖龀稣{(diào)整。在這一過程中，地方政府的經(jīng)濟(jì)行為為中央經(jīng)濟(jì)政策的制定直接提供了基礎(chǔ)的依據(jù)，起到了關(guān)鍵作用。因此，地方政府的經(jīng)濟(jì)行為在中央經(jīng)濟(jì)政策中扮演著越來越重要的作用。

四、如何優(yōu)化地方政府行為推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

在地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，縣域經(jīng)濟(jì)是重要的組成部分，如何優(yōu)化地方政府行為推動縣域經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展，已經(jīng)成為了目前我們研究的重要領(lǐng)域。從目前地方政府的經(jīng)濟(jì)行為來看，要想有效優(yōu)化政府行為推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就要做好以下幾方面的工作：

1、合理對地方政府進(jìn)行分工，明確縣級地方政府職責(zé)

要想努力推動縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，就要在地方政府的經(jīng)濟(jì)行為中，對工作任務(wù)進(jìn)行分工和細(xì)化，明確哪些職責(zé)由縣級政府負(fù)責(zé)，哪些職責(zé)由上級政府負(fù)責(zé)，明確了權(quán)利和責(zé)任之后，縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將更有著力點，更有利于縣域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

2、 縣級地方政府的經(jīng)濟(jì)行為要跟隨國家的宏觀調(diào)控而隨之調(diào)整

在縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，縣級地方政府的經(jīng)濟(jì)行為必須要和國家的宏觀調(diào)控步調(diào)一致，必須要緊緊跟隨國家的經(jīng)濟(jì)政策而行，只有這樣，縣域經(jīng)濟(jì)才能保證正確的發(fā)展方向，才能在發(fā)展中突出自己特色，及時在發(fā)展中做出調(diào)整，保證與國家政策的一致性。

3、地方政府應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為，并構(gòu)建縣域經(jīng)濟(jì)體系

目前縣域經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要元素，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度關(guān)系到了區(qū)域經(jīng)濟(jì)及總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從目前來看，縣域經(jīng)濟(jì)應(yīng)在規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的同時，努力構(gòu)建縣域經(jīng)濟(jì)體系，使縣域經(jīng)濟(jì)能夠形成良好的整體架構(gòu)和系統(tǒng)發(fā)展，提升整體發(fā)展質(zhì)量。

五、結(jié)論

通過本文的分析可知，地方政府在國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要作用，我們在發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)的時候，必須及時優(yōu)化地方政府行為，通過一系列的改革措施，保證地方政府的經(jīng)濟(jì)行為準(zhǔn)確有效，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有力的支撐。所以，我們要認(rèn)識到地方政府經(jīng)濟(jì)行為的重要性，要保證地方政府的經(jīng)濟(jì)行為符合國家的總體經(jīng)濟(jì)政策，并在中央政策的指導(dǎo)下實現(xiàn)改革和優(yōu)化，最終實現(xiàn)推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。

參考文獻(xiàn)：

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