導語：如何才能寫好一篇物業管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)業主

對于物業管理工作來講，其主要是針對公共設施部分進行管理，而這一公共部分的所有權按照目前法律規定屬于業主，其依法現有公共部分的使用權，同時也對這一公共部分專用維護資金的去向有著監督權。但是，這些權利在實際行使的過程中卻無法落實，很多時候業主無法以自身的主觀意識與需求與物業公司簽訂相應的合同，所以業主這一法律名詞是相對性物業管理法律關系而言的，其并不等同于房屋所有權人。

(二)業主大會與相應委員會

業主大會是由業主組成的團體，通過大會的形式，以少數服從多數為權利行使的基礎，進而落實物業管理需求內容。而業主委員會是通過大會選擇產生的，代表所有業主行使權利的主體，同時需要通過自身監督權利的行使來實現對物業管理活動落實的實際狀況進行監管，同時也有權利代表業主來選擇物業服務企業以及相應合同的簽訂。

(三)物業開發商

物業開發商作為物業開發與建設單位，從理論上其不具備構成這一法律關系的主體，但是，從我國物業發展的實際狀況看，很多已建物業由于尚未出售，所以開發商成為了“”業主，代替業主行駛了相應的權利，因此，在實際買賣的過程中，業主在簽訂買房合同時，一并認可了開發商所選擇的物業服務企業，但是，在業主大會成立之后，會行使相應的權利，而業主處于被動地位。而相應的未售房租的業主仍舊是開發商，其因自身物業面積會直接主導業主大會的決策。而待到房租全部出售之后，開發商按照程序完成移交工作就會退出這一法律關系中，進而不再是這一管理中法律關系主體。

(四)物業使用人

其實質是對相應物業的實際使用者而言的，而現有的物業管理法律條款對這一主體進行的闡述，將其認定為非這一管理中法律關系主體，而到能夠成為這一法律關系的主體，在物業管理條例頒布之前，相關領域給出了結果:作為房屋的使用者，承租人與業主之間的關系為租賃關系，因此，在這一關系中承租人租賃了包括物業管理權利與義務的內容，實際上也就是承租人需要支付相應物業費，但是，因為其所具備的權利是業主轉讓的，所以承租人無法成為這一關系中的主體。

二、法律主體定位

首先，物業服務企業。按照相關管理條例的要求，首先物業服務企業需具備獨立法人的資格，然后結合行業管理工作的實際開展制定了相應的制度體系，同時對于其法律關系給予了明確定位:民事法律關系;其次，物業開發商。事實上，物業開發商與業主在物業管理上所擁有的權利是相同的，所以其可被歸結為有條件的業主;最后，業主委員會。根據現有的民事訴訟法相關條例可以判斷出業主委員會這種特殊組織并不在規定的組織范圍內。而按照現有法律條款，訴訟主體的定位主要依靠如下兩個條件判斷:第一，能夠為訴訟提供移動的便利;第二，能夠具備承擔相應后果的能力。而這一組織并沒有相應的財產做支撐，所以也就不具備這一能力。所以將其作為訴訟的主體，反而會引發一系列難題。

三、總結

篇2

在物業管理活動中之所以出現許多新問題，一個主要原因是很多人對物業管理中的法律關系熟悉不清，錯誤的理解自己在物業管理中的法律地位。發展商開發一個物業區，通過市場銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購房人，即業主。發展商的法律地位逐漸從原來開發項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫發展商開發一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，發展商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經發生了轉移，但大多數發展商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發生轉變。他們仍認為物業區是他們所建，當然物業管理由他們管，這種概念往往把物業管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業管理中尤為重要，所以在物業管理中，都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。

產權所有人是物業區內的主人，由他們在適當的時候（入住達到法定比例），組織以產權人為主的業主管理委員會，代表全體業主的權益。業主管理委員會是物業區內的最高權利機構。業主管理委員會制定管委會章程。業主管理委員會決定選聘或續聘物業管理公司，并負責和物業管理公司簽定委托管理合同。業主委員會和已簽約的物業管理公司，共同制定新的物業管理公約和新的物業管理收費標準，由已簽過委托合同的物業管理公司代表業主管理委員會，選聘保安公司和其他專業服務公司向物業區內提供服務。

由于購房人是逐漸進入物業區內的，而且業主管理委員會是當業主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業區入住的前期，也即發展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，一般由發展商布置物業管理服務，包括這一時期的物業管理公司的選聘，管理公約的制定和物業管理收費標準，都只能暫由發展商來確定。但發展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種布置是一種臨時性的布置，等業主管理委員會成立后，將由業主委員會再做調整。

只有理順了物業管理中的法律關系，并讓物業管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業管理中的新問題就輕易得到解決。

二、發展商直接管理物業輕易引發的法律新問題

經濟越發達，社會越進步，社會分工也越來越細，專業性也會越來越強。從專業分工的角度上來講，物業管理因該由專門的物業管理公司來經營，但在實際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。

有很多項目的發展商就獨自承擔起物業管理的重任。這些發展商在其內部附設一個物業管理部門，自制物業管理公約，自訂收費標準，自己組織布置成立物業管理委員會。總之，以主人自居對廣大業主和物業區進行物業管理。發展商的這種行為輕易造成如下新問題摘要：

1.房屋本身質量新問題導致業主拒交管理費。房產做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質量最難保證，質量新問題也是最輕易發生的。當發展商自己愿意承擔物業管理時，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門窗裂縫，業主都會以此為由拒交管理費。

2.當裝修出現質量新問題時。假如發展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業主都會以此為由來要求發展商減免幾個月的物業管理費。

3.當實測面積和購買時的暫測面積有誤差時。實測面積和暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業主不利時，業主就會以物業管理費作為討價還價的余地，迫使發展商讓步。

4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發展商采用分期付款的方式售房，業主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時間內交清。這時假如發生房屋質量新問題，裝修質量或水電氣暖，以及面積方面的新問題，或有物業管理不到位的新問題時，發展上不但物業管理費收不上來，就連剩余未付的房款也難收上來。

5.有銀行按揭貸款的情況出現時。發展上為了促銷，向銀行申請按揭貸款支持其業主購房，并為業主向銀行提供信用擔保。假如業主不能按時還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。假如出現上述的有關質量新問題，或物業管理方面的新問題，業主會拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務的責任推給發展商。

之所以發生上面的幾種風險，主要的原因是發展商不能積極主動地避開風險，而是把兩個法律關系攪和在一起，這就導致了業主會把兩個方面的風險，即購房的風險和物業管理的風險合并在一起，同時推給發展商。假如發展商不涉及或不直接涉及物業管理，而由專業物業管理公司對物業進行管理，假如出現上述新問題，則責任輕易分清。該是質量新問題由發展商處理；該是物業管理責任由物業管理公司承擔；該交的物業管理費則業主自然會交。類似的案例不在少數。假如發展商自己獨攬物業管理，一旦出現新問題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無論從哪個方面講，發展商自己獨自從事其開發的物業區的物業管理都是弊大于利。

三、物業管理公約應在什么時間簽署，由誰來制定

物業管理公約是約束業主和物業管理公司行為規范的法律文件，這是物業管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現的法律關系比較復雜，他不僅體現了所有者和被聘用者之間的聯系，也體現了管理者和被管理者之間的法律關系。在這個文件里業主從所有者到被管理者，物業公司從聘用者到管理者，雙方在發生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業公司來行使，所以物業管理公約是物業管理中的最終要的法律文件。由于在物業管理立法中沒有明確確立物業管理公約的法律地位，無論是業主、業主委員會，還是物業管理公司對于物業管理公約的法律地位和功能沒有一個正確地充分熟悉，沒有充分熟悉和發揮物業管理公約的真正功能，對于物業管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業管理的最高自治規則來對待，也沒有把物業管理公約看成為物業管理的基礎和準則，使得物業管理公約缺乏應有的法律約束力。

在物業管理的初期，由于發展商擁有大部分產權，所以發展商在物業管理中的功能比較大，又因為是發展商首先聘用了物業公司，所以最初的物業管理公約是由發展商來制定的。我們知道現在有關政府部門也印制了物業管理公約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者增添。比較好的辦法是發展商應和物業管理公司共同制定物業管理公約。但這時的管理公約里一定要規定有效期限，比如規定當業主管理委員會成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷售，產權逐步從發展商手里轉移到了新的業主手里，發展商原來在物業區呢的位置由業主們代替，原來發展商在物業管理公約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現，所以修改物業管理公約就勢在必然。假如業主管理委員會成立后，決定選聘新的物業管理公司，當然就更應該制訂新的物業管理公約了。不論是修改原來的物業管理公約還是制訂新的版本，都應由業主管理委員會主要負責，并會同物業管理公司一起根據物業區的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業管理實踐中經常碰到業主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業管理公約的情況，這也是物業管理公約功能得不到充分體現和發揮的一個普遍原因。因此，物業管理公約的功能要能夠真正體現和發揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業管理實踐中，的確有一些開發建設單位或物業管理公司利用自己有權起草和擬訂物業管理公約的途徑，在物業管理公約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業主合法權益的公約條款，這就背離了物業管理公約應體現的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。

四、物業管理費導致的新問題

以業主承受能力為借口，導致的物業管理服務收費標準偏低，是制約物業管理健康發展的一個重要原因。多數物業管理企業疲于生計，必須靠其他經營收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規律，物業管理服務收費也應遵循市場規律，應由當事人按照市場規律的客觀要求自行協商確定價格。已成立業主委員會的，物業管理服務價格應由業主委員會和物業管理企業雙方協商議定，可以通過物業管理招標投標的形式確定，在物業管理服務合同中應明確物業管理服務價格。確定物業管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及和物業管理服務水平相適應的原則。

過低或過高的收費，都會導致許多業主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發展商或物業管理公司對業主適行停水停電，不讓業主的汽車進物業區，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負功能，直接增加了物業管理的風險性。

五、如何區分物業管理費和物業管理維修基金

物業管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項收費的概念也應該搞清楚。物業管理中要收的費用有物業管理費、代收代繳的費用和物業管理維修基金。

代收代繳的費用是由物業管理公司從業主處收來再如數繳給有關公司的，如摘要：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。

物業管理公司對物業區內提供服務的收費，也即物業管理收費。這筆收費可以按照有關規定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業區正常運轉的“血液”，沒有穩定的管理費，物業管理公司就無法工作。假如一個物業區內成立了物業管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業主都應遵守這個標準，向物業管理公司準時交費。

但有時確有一些業主，只顧自己個人私利，盡管業主管理委員會已經代表全體業主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業公司交費。這些人的拒絕交費產生的后果就是破壞了物業管理的正常秩序，享受其他業主的權益，也即直接侵犯其他業主的合法權益。這些人不交費，其他業主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發生在一些物業區內。有時物業管理公司也采取一些強制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業管理公司和業主管理委員會共同前去說服教育，假如仍不奏效，物業管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強制執行手段解決。業主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關條款寫進公約里。

物業管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業管理維修基金的主要目的是為了應付在物業管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業管理維修基金的功能類似于物業區所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。

眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區分所有建筑物的修理和保養計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養護，使所有建筑物處于良好的狀態和正常運行，充分發揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。

在物業管理法律、法規的立法中我們確立了物業管理維修基金和公用設施專用基金作為物業管理基金。其中規定各類物業管理都應設立物業管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業管理。這樣做是因為住宅類的物業管理都直接面對著居民，同時在住宅區內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業管理，公用設施相對較少，費用小也比較輕易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。

六、業主管理委員會的職責和權限

許多實踐證實一個物業區管理的好壞，和該物業區的業主管理委員會有著密切的聯系。業主管理委員會由物業區內過半數的業主選舉產生，代表廣大的業主的利益行使權力。實際上業主委員會是物業區內廣大業主行使權力的常設最高權利機構。

業主大會每年召開一至兩次，由業主管理委員會負責召開。業主大會決議的內容有摘要：1.物業管理公約及《業主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內解除終止物業管理服務合同，解聘作為管理服務人的物業管理企業；3.物業建筑物的重大修繕或改良；4.物業建筑物的重建；5.業主委員會的撤消和重選；6.區分所有權的強制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業主根本的共同利益的物業管理企業在合同期內的選聘、解聘，以及物業管理公約修訂變更、業主委員會的撤消和重選等新問題更是重中之重。

業主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業區內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業主管理委員會的功能在物業區內是非常重大的。業主管理委員會和物業管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大新問題，以利于從早期消除物業管理中的隱患。

假如物業區內不設立業主管理委員會，而只是有發展商或物業管理公司決定一切，就極輕易造成很多對業利進行侵犯的事件，業主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現。

七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業管理經營活動的基礎

物業管理工作既煩瑣，又復雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關物業管理方面的法規目前還不太完善，所以由于物業管理不善造成的法律新問題越來越多，而且這些新問題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業管理所面臨的現實新問題。要想避免物業管理方面出現的新問題，減少物業管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規和制定有關政策外，完善物業管理中的法律關系，是使物業管理工作走上正規的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現新問題。

在目前要求所有的物業管理公司和業主管理委員會都正確理解物業管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現實的。業主管理委員會或是物業管理公司可以聘請精通房地產法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業管理公約，業主管理委員會章程等。律師還可以提供有關解決物業管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助物業管理公司和業主管理委員會制定其他一系列相關物業管理的規定，物業管理應該有法可依，有章可循。

應該指出目前在物業管理活動中所涉及到的物業管理法律新問題遠遠不止上述這些，諸如物業管理的監督、開發建設單位在物業管理活動中的地位和權利義務、規范物業管理市場競爭、政府在物業管理活動中的地位和功能……等等隨著物業管理的深入發展和規模的不斷擴大，人們的對物業管理的法律意識的不斷提高，深入探究和探索思索物業管理的法律新問題，強化物業管理理論探究，用所有權構筑起物業管理理論體系，從立法策略上構筑物業管理生存和發展的法制基礎，是我們從事物業管理行業的每一個業內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業管理的燦爛明天。

參考文獻摘要：

1、劉佳能《現代物業管理》華南理工大學出版社1995年

2、陳華彬《現代建筑物區分所有權制度探究》法律出版社1995年

3、程信和、劉國臻《房地產法》北京大學出版社2001年

4、高富平、黃武雙《物業權屬和物業管理》中國法制出版社2002年

5、夏善勝《物業管理法》法律出版社2003年

6、《上海市居住物業管理條例》

7、《北京市小區物業管理辦法》

摘要：

篇3

論文關鍵詞：物業管理,民事,法律關系

一、物業管理概述

物業管理是從香港地區引進并推廣開來的一個概念。近年來國際上許多國家采用的術語是Facility Management(FM)。我國第一家專業物業管理公司誕生于1981年3月，即深圳市物業管理公司。

物業管理的概念在理論上有廣義和狹義之分。廣義的物業管理，是指在物業的壽命周期內，為發揮物業的經濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業實施全過程的管理，并為物業所有者或使用者提供有效周到的服務。狹義的物業管理，是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。

從以上概念的比較可見，廣義物業管理與狹義物業管理的區別，在于其管理范圍的大小不同。前者涵蓋較寬，包括了物業的產生到壽命終止的全部過程。而后者則多體現在物業建成并投入市場后，專業的物業管理企業接受業主或用戶的委托，而進行的物業使用期的管理與服務。我國物業管理行業起步較晚，目前開展的物業管理，多屬于狹義的物業管理。隨著我國物業管理業的進一步發展，廣義范疇的物業管理也將出現并呈發展的趨勢。

二、物業管理法律關系

法律關系是人們根據法律而結成的權利義務關系，是受法律規范調整的一種特殊社會關系。物業管理法律關系作為法律關系的一種，是指物業管理法律規范在調整物業管理服務行為過程中形成的權利義務關系。包括以下幾層含義：

（一）物業管理法律關系是物業管理法律規范調整物業管理活動的依據。物業管理中存在著開發商、業主、物業公司及業主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協調各方的關系，做到有法可依，執法必嚴。

（二）物業管理法律關系是物業管理法規控制、調整物業管理社會關系的產物。受物業管理法規調整的社會關系都是以物業管理法律關系的形式出現的。分析物業管理法律關系，是更好地運用物業管理法律規范解決物業管理糾紛的必經之路。

（三）物業管理法律關系是物業管理法規與現實物業管理事務活動發生聯系的途徑。物業管理法規是通過物業管理法律關系實現其調整物業管理社會關系的目的，物業管理社會關系的發展變化有利于及時完善物業管理法規，兩者相輔相成互相促進。

三、物業管理中的民事法律關系問題

在業主購房及居住過程中，出現的主要當事人有：業主（購房人）、開發商、物業公司，存在的法律關系有：物業公司與開發商之間的前期選聘及物業交接管理關系、業主與開發商之間的房屋買賣與房屋維修法律關系、業主與物業公司之間的物業管理法律關系及業主之間因相鄰產生的相鄰法律關系及因侵權等產生的其他法律關系。雖然在同一主體身上可能產生多個法律關系，如業主也是購房人，與物業公司產生物業管理法律關系，與開發商產生房屋買賣法律關系，與其他業主產生相鄰關系，但需明確的是這些法律關系之間是彼此獨立的，因此，主體權利義務的承擔是不能混淆的。

不管關系有多復雜，有一點是可以肯定的。即業主、業主委員會與物業管理公司是構成平等的民事法律關系。《物業管理條例》第二條規定，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。但在物業管理實踐中，卻經常出現主體混淆，歸責錯誤的現象，如業主將物業公司與開發商混為一體，或將其他業主對自己的侵權理解為是物業公司的管理不善；而開發商與物業公司也出現越權管理，責任區分不清的情況。上述現象的出現主要是由于當事人對下面兩大法律關系沒有清楚的認識：

（一）物業公司與開發商之間的法律關系

2003年9月1日起施行的《物業管理條例》規定：小區的物業管理活動需由物業管理企業進行。而在此之前，存在開發商對小區物業管理的情況，但由于開發商作為建筑單位，專業技能缺乏，不利糾紛的解決。因此，目前除部分以前開發的小區還存在由開發商的物業管理部門進行管理的情況外，大多數小區的物業管理，是由有相應資質的物業公司進行的。

在《物業管理條例》之前那種情況下，小區的物業管理部門作為開發商的一個部門，與開發商是從屬關系，不能獨立承擔責任，對外的所有活動均需以開發商的名義進行。但在《物業管理條例》頒布實施之后，開發商與物業公司分別是兩個獨立的法人，在小區的管理活動中，物業公司應對自己的行為獨立享有權利、承擔義務。這是二者最本質的區別。

由于在業主、業主大會選聘物業公司之前，小區的物業是仍由開發商選聘的物業公司進行管理的，特別是當開發商將小區交由自己成立的物業公司管理時，常常會出現責任不清的現象，如業主將開發商的責任轉嫁到物業公司身上，以房屋質量存在問題為由拒絕繳納費用；而開發商與物業公司也錯誤理解了自己的權利義務：物業公司在業主入住時提出不交物業費不給房屋鑰匙；開發商將應退還給業主的購房款充抵物業費。

這些情況的出現，都是沒有弄清法律關系，對于業主來說，由于開發商對房屋負質量保證責任，在開發商沒有將維修工作委托給物業公司的情況下，業主只能要求開發商對房屋進行維修或承擔賠償責任，而不能向物業公司提出主張，而物業公司與開發商也應正確認識自己的權責：收繳物業費只能由物業公司進行，而房屋交付則是開發商基于房屋買賣關系應負的責任。

（二）業主與業主之間的法律關系

業主與業主之間，主要存在因房屋相鄰產生的相鄰關系及因侵權產生的損害賠償法律關系。

根據《民法通則》第83條關于相鄰關系的規定，因相鄰一方沒有正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當承擔責任。而侵權責任，也應按照相關法律規定處理。但不論在哪種情況下，物業公司承擔責任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業服務合同》約定履行管理職責，如在對房屋進行裝飾裝修時，業主應注意避免對相鄰業主造成噪聲干擾，更不應該拆除房屋的承重結構，給相鄰房屋造成安全隱患，而物業公司雖在服務合同中承諾對業主的裝飾裝修行為進行監督管理，但物業公司沒有履行該監督管理職責，物業公司應對相鄰業主因裝飾裝修行為遭受的損失承擔部分責任，或對侵權結果的發生有過錯，與其他業主構成共同侵權。但需要明確的是，不論物業公司的行為構成的是違約還是侵權，與業主是否交納物業費都屬于截然不同的法律關系，業主只能要求物業公司承擔違約或侵權責任，而不能拒絕交納物業費、供暖費等費用。

可見，由于混淆了法律關系，物業管理當事人不僅無法達到最初目的，還可能因行為不當，對給相對人造成的損失承擔責任。 只有理順了物業管理中的法律關系，并讓物業管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業管理中的問題才可能得到正確解決。

[參考文獻]

1、吳紹進，淺談物業收費難［J］，中國建設教育，2007年05期：48-50

2、國務院，國務院物業管理條例,北京：2003.

篇4

關鍵詞：物業管理安全管理監督

1物業安全管理的發展

1.1科技創新是物業安全管理發展的動力

物業安全管理過程中服務與管理并存，具有受制性和較強的專業性，在安全管理過程中容易出現認知不足、思維僵化、監管方式傳統、信息不對稱和法律不健全的情況，要想實現可持續發展就要以安全指數目標為主導，通過創新來尋找科學、透明、規范的發展道路，將粗放的物業安全管理朝復合和單一向精細轉變，保持可持續發展。在當前形勢下，應加強物業管理供給側結構性改革，加速創新，解決相關突出問題，以多元化的策略來提升安全管理的綜合指數。物業企業可在資源和品牌優勢下對管理模式進行優化，如萬科物業退出的黑貓一號產品，支持多種開門方式，實現人臉開門，實現快速通行。改善了人與人、人與商業、人與物業之間的關系，全數字消防體系的開發實現了全生命周期的消防覆蓋，對于消防安全隱患能實現時限預警和立體化預警，人行智能通道技術在保障安檢安防功能的同時也能實現交通智能疏導，能有效促進特定場合的人流控制，還有其他相關技術都極大的推進了安全管理的發展。

1.2完善物業安全管理法律法規

《上海市住宅物業消防管理辦法》的頒布標志著全面建設和完善物業安全管理工作法律的開始，相關主體行為會受到對應法律法規的限制，在日常管理、監督和指導下打造公正、公平、公開的物業管理市場環境。當前的物業安全管理中還有所不足，存在較多的痛點和盲點，無法明確劃清管理責任便捷，對物業管理行業的誠信度和社會形象造成損害，完善的安全管理法律法規有著很重要的現實意義。國務院采取證照分離試點并逐步擴大范圍，將形成許可事項取消來保證公正公平的營商環境；構建質量認證體系并持續完善，做好事中事后的監管，提升服務品質，從供給側結構性改革出發，加強質量認證制度建設，促進市場經濟發展。這就更突出了物業安全質量標準規范的重要性，根據相關法律法規，在物業管理的實際情況基礎上，按照標準規范化體系執行，完善物業安全管理，在物業供應鏈和安全管理中應用HES標準體系，已完善的標準和規范來改進物業安全管理。

1.3做好物業安全管理監督獎懲

在互聯網技術和大數據的推動下，逐步實現萬物萬聯，信用評價的重要性日益體現，在發展過程中，物業安全管理中應將獎懲體制與監督體制和誠信掛鉤，促進行業的良性發展。2017年是中國物協的行業誠信建設年，在國家全面建設信用體系的背景下，中國物協重點建設物業行業誠信，對于物業行業的信用評價標準、信用資源共享、失信懲罰、重點領域和方法等問題加大研究，也取得了一定的成績。當前的物業安全管理監督呈現智能化和多維化，在高效監督下，安全管理的失信行為將會被曝光，通過深度結合獎懲制度來提升行業管理水平。

2物業安全管理規劃發展

物業安全管理規劃是物業管理行業在項目管理層面、企業經營層面、行業監管層面根據標準規范、法定程序對物業安全管理規劃進行編制和審批，物業安全管理規劃是從項目、企業和行業實際出發，符合先關標準規范和法律法規，可在各級政府和國家關于安全管理的規定和法規基礎上，通過技術、經濟、行政、法治管理方法，統一控制和安排物業安全管理規劃中的相關工作，有秩序、有計劃、協調地法治物業安全管理活動，確保順利執行各層面規劃。全面統籌、群防共治、科學化解和突出重點是物業安全管理規劃制定的原則，不能再以單一思維方式來應對安全風險，做好安全管理實踐的預防，促進物業安全管理的和諧、穩定發展。從短期來看，物業安全管理是在GB/T19001質量體系標準基礎上進行設計，主要包括四個部分：規劃目標、保障舉措、工程和六大舉措。規劃成分體現了物業安全管理的內部環境和外部環境，如自然環境、技術環境、經濟環境和政治環境等。六大舉措主要是控制安全生產服務和識別隱患，工程是對物業安全管理工作的良好支持，制定針對性的措施。要從安全管理中的重大事故出發，做好總結，提升應急救援能力、科技支撐能力、信息預警監控能力等，保障物業安全管理。物業安全管理的發展會直接影響到行業各個層面，這就需要從項目管理層面、企業監管層面和行業監管層面來完善相關規范標準和法律法規、創新安全技術，建立安全誠信和失信體系，制定與之對應的獎懲體制，提升物業管理水平，以此來實現物業管理行業的可持續發展。

參考文獻

[1]廖奇云，胡沙沙.住宅小區物業管理服務質量評價體系研究——以重慶為例[J].建筑經濟，2017，38（06）：76-82.

篇5

關鍵詞：前期物業管理；法律關系；法律責任

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）04-0093-02

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。物業管理作為一個新興的行業，在我國仍處于發展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實踐中也面臨許多問題。近年來，在實踐中，有關前期物業管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺的行政法規《中華人民共和國物業管理條例》，結束了前期物業管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權法》，確立了我國的建筑物區分所有權制度，隨后，《中華人民共和國物業管理條例》也進行了修正和補充，加強了對前期物業建設單位的管理，將物業管理納入了法制軌道，有效規范了前期物業管理市場。但實踐中，前期物業管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴重制約了中國物業管理行業的持續、健康發展。那么前期物業管理制度存在哪些問題？本文擬對這些問題做一個粗淺的梳理。

一、前期物業管理法律關系主體的地位及權利義務不對等

從上文分析可以看出，根據我國現行的物業管理法規，前期物業管理法律關系的主體主要涉及開發商(建設單位)、購房人(業主)、前期物業服務公司三方。

前期物業管理法律關系是民事法律關系的一種，那么有關民事活動必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業管理，因此其也應當遵循平等自愿的原則，物業服務公司作為獨立的一方當事人，在接受開發商委托時與開發商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實上并非如此。實踐中，獨立的物業服務企業模式在我國并不多。目前，大量物業服務公司都是房地產開發企業的下屬單位或子公司，并不具有實質意義上的獨立經營的法人品格，會受制于開發商，開發項目在規劃、設計、施工階段留下的問題，在業主入住之后逐步暴露出來，引發業主對物業管理的不滿，現有的前期物業管理體制很難確保雙方在委托的合同關系中真正實現平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個角度來講新業主在選擇物業管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業服務公司與購房人地位也不平等。

法律關系中最為核心的部分是權利和義務，雙方當事人完全有充分的自由來協商和確定各自在法律關系中的權利和義務，這也是雙方當事人法律地位平等和意志自由的體現。基于前述的雙方法律地位的不平等性，雙方的權利義務的協商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業服務公司經營的非獨立性，使得物業公司難以真正實現其本應行使的權利。另一方面，在購房者與物業公司之間，權利和義務也難真正實現對等。實踐中，雙方根本不存在機會去協商雙方的權利和義務。購房者在購房時也就簽訂了一些“不平等”條約。現實中的沖突正是由于物業公司和業主之間缺乏充分談判與協商，權利和義務的畸形與變異，直接引發了矛盾。

二、前期物業管理相關制度不規范

我國前期物業管理的法定內容涉及眾多方面，主要包括了前期物業服務合同、臨時管理規約、前期物業管理招標投標、物業承接驗收手續、物業資料移交、物業管理用房、物業保修等方面內容。本文就前期物業管理實踐中存在較多糾紛的幾個方面予以分析：首先，前期物業服務合同存在的問題。前期物業管理合同，是指在物業區域內的業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由房地產開發商與其所選聘的物業服務企業簽訂的物業管理合同。它是確定業主與前期物業服務公司具體權利義務、確保前期物業管理活動得以實現的最基本法律文件之一。筆者認為，前期物業管理合同對業主的法律效力是基于我國《物權法》關于建筑物區分所有權制度的規定。建筑物區分所有權在轉讓、抵押、繼承時，受讓人同時取得此三項權利。在銷售物業前，開發商是物業的唯一業主，按照建筑物區分所有權理論，其當然有權選聘物業服務企業并與之簽定前期物業管理合同。在物業銷售后，開發商的物業所有權以建筑物區分所有權的形式開始分散轉移給各業主，業主從開發商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權，也同時繼受了共有權和成員權。因此，理論上前期物業服務合同對業主是具有法律效力的，但是，隨著開發商轉讓商品房，漸次設立出數個建筑物區分所有權，而對小區進行管理的權利依然僅有一個，由開發商單獨享有，實際上，前期物業管理階段業主所擁有的管理權實際上并不存在，更不能真實的行使，由于前期物業管理階段管理權由開發商獨享，因此，業主沒有對前期物業服務合同解除的權利，合同解除權利在前期物業服務合同轉讓過程中并沒有轉讓給業主，也就是業主并不具有建筑物區分所有形式下的管理權，也就無從行使合同救濟權。其次、臨時管理規約存在的問題。臨時管理規約是由開發商在銷售物業之前制訂的、維護物業全體業主合法權益、保障物業的安全合理使用、維護公共秩序、創造良好環境、約束全體業主的前期物業管理活動的共同約定，是小區前期物業管理階段管理的憲法，因此可以說臨時管理規約是規范前期物業管理活動、確定業主與物業服務企業權利義務的根本性文件。然而，無論是開發商還是業主對臨時管理規約的重視都不夠，在當前前期物業管理制現狀中，開發商、物業公司利用制定這個文件的獨特地位侵害業益的事情卻屢見不鮮。在前期物業管理這個階段中，業主委員會尚未成立，臨時管理規約，也由建設單位制定。實踐中，存在著開發商用經營收益補充管理服務費的情況，此時，臨時規約有條款約定物業服務企業有權經營小區的共用配套設施、共用場地，又有權把經營納入物業服務企業的收入。因此，在物業的真正主人——業主缺席的情況下，由建設商和物業服務企業擬定的臨時管理規約的公正性值得商榷。最后，前期物業管理招標投標存在的問題。開發商片面地注重經營的控制權和管理的自，從而忽視了外來物業服務企業在前期物業管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業服務公司，來緩解商品房交接過程中可能因質量和其他產品問題引發的矛盾，通過自己的物業服務公司來掩飾問題，蒙蔽過關，而不是把問題解決在業主進住之前。從獲取最大經濟利益出發，開發商也不愿意將自己所開發項目的物業管理利潤，轉移給其他物業服務企業。以上幾個方面直接導致了開發商在招投標工作中采取不正當競爭手段，存在大量的招投標暗想操作行為。同時由于地方保護主義的存在，當地政府有關部門或開發商，從本地區或部門的利益出發，采取不合作態度，或提出苛刻條件，使跨區域的物業管理招投標困難重重。即使是有影響力的知名物業服務公司，由于中標后各項管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發商利用招投標形式，騙取物業服務公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業服務公司接管物業，使用騙取來的管理方案進行管理運作，或者先利用外地名牌物業服務公司的影響力，幫助自己把物業推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務公司進行管理。

三、開發商在前期物業管理中的法律責任存在問題

物業管理行業的投資主體大多是房地產開發企業，雖然《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》都提出推行物業管理和房地產開發“建管分離”、“分業經營”的模式，然而實踐幾年來，“建管分離”模式并沒有很好地落實，“自建自管”的模式在物業管理市場上仍占據了相當的比例。在物業公司與房地產開發商之間，很多物業服務公司都和房地產商捆綁在一起，許多物業公司屬于房地產開發商的子公司，雙方這種過于親密的“血緣”關系，使得雙方關系不明，使得一些物業在交付給業主使用之前，就埋下了導致日后物業管理過程中出現矛盾和糾紛的隱患。

參考文獻：

\[1\]沈暉.從建筑物區分所有權論我國物業管理立法\[J\].建筑經濟,2004,(3).

\[2\]劉興桂.關于物業管理立法若干問題的思考\[J\].政法學刊,2002,(5).

\[3\]劉興桂,劉文清.物業服務合同主體研究\[J\].法商研究,2004,(3).

篇6

【關鍵詞】物業管理；現狀；發展趨勢。

引言

近年來，我國物業管理行業呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，同時使物業管理企業面臨著發展的挑戰。中國物業管理發展20多年來，不僅推進了中國城市的文明化進程，推動了改革和經濟建設，更重要的是為中國人帶來了一種全新的生活方式。這一切均讓人有充足的理由相信物業管理的前景會更加美好。

一、物業管理將逐步在中國普及

這個“普及”有幾個層面的涵義：1、“物業管理”概念的普及。社會分工的細化，政府部門從各專業領域的逐步退出，要求有專業的物業管理公司進行物業管理；同時經濟的發展，人們生活水平的提高，使人們對工作、居住的環境、質量要求也不斷提高。經濟上的解放，對高品質生活的追求，使“花錢買服務”的概念將被越來越多的人接受，為物業管理走入更多家庭創造了條件。2、“物業管理”行為的普及。21世紀，“物業管理”對廣大老百姓來說，已不再僅僅是一個時髦的詞語，而是我們身邊能看的到、體驗到的切實服務。“物業管理”也不是昔日的“門難進、臉難看”的政府機關，而是就在我們身邊，每天為自己服務的“管理者”。“事實勝于雄辯”，每天感受服務、每天感受舒適的生活，“物業管理”自會深入人心。

二、物業管理依法管理的新時期已經到來

國務院《條例》及相配套的《前期物業管理招投標管理暫行辦法》、《業主大會規程》、《物業管理服務收費管理辦法》、《物業管理企業資質管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《業主公約》（示范文本）、《前期物業服務合同》（示范文本）、《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》等物業管理法規、規章及標準的相繼出臺。不僅標志著我國物業管理進入了依法管理的新時期，而且為各地制定物業管理法規、規章、規范性文件提供了依據，各地開始進入新一輪物業管理立法的高峰期。隨著《條例》的貫徹和各地地方立法的完善，必然為物業管理行業的發展提供強有力的制度保障。目前，我國物業管理不僅駛入高速發展的快車道，而且進入法制化、規范化發展的新時期。如果說，入世對我國的企業來講是重新“洗牌”的話，那么《條例》的實施，對物業管理企業來說真正進入了重新“洗牌”的時期。也就是說，誰能按照《條例》依法經營、依法管理、依法服務，誰就能在激烈的市場競爭中得到規范和發展，反之，誰不依法進行運作，誰就將被市場經濟的大海中被淹沒，最終被淘汰出局。

三、物業管理走 “國際化”趨勢的出現

隨著物業管理范圍和內容的擴展，市場化進程的加快，物業管理招投標的逐步規范，物業管理行業的競爭將日益激烈，行業間的兼并、整合現象將逐漸加劇、迅速擴展。市場競爭是殘酷的，“勝王敗寇”。在這種市場環境下，各物業管理公司將更注重企業的內部管理質量和企業外部形象，“以名牌闖天下，以質量取天下，以服務守天下”，創立企業名牌，樹立行業形象將直接關系到企業的存亡。同時作為一個企業，“效益”是中心，對物業管理這個“微利”行業而言，管理就是“效益”、規模就是“效益”。沒有規模、沒有效益的物業管理企業必然會被市場淘汰。由于競爭的加劇，物業管理行業也勢必走上“橫向聯合、縱深發展”之路，建立健全企業化經營體制的同時，通過關合]并購、改組等方式進行有效擴張，從而降低成本，達到規模經營。隨著市場經濟的發展和完善，甚至可能還會“走出去，引進來”，有“洋和尚”來念中國物業管理的“經”，中國的物業管理也到國外爭奪市場，物業管理行業的國際流動會日益頻繁。另外到本世紀中葉，早期開發的商品房土地使用權紛紛到期，土地使用轉型，對一些老物業管理公司（特別是深圳的物業管理公司）將帶來很大沖擊，到時候行業間的聯合、兼并、轉型在所難免。物業管理企業間合弱為強、強強聯合的行業會相當普遍。綜合種種因素，在本世紀中國物業管理面積1億平方米以上甚至幾億的“超級航母”一定會出現。

四、物業管理模式趨向多元化發展

隨著物業管理在全國的鋪開，物業管理中的地區差異將會日益凸現。不同的地區的經濟發展水平、物業類型、需要的管理、服務也各不相同，各地區的物業管理工作也必將圍繞“以人為本、質量取勝”的前提，“因地制宜”地開展各項工作。

探索適合中國國情的物業管理道路，也就是要充分考慮中國經濟發展的地區性、考慮中國市場經濟的特殊性，采取有針對性、切實可行的辦法搞好各地區的物業管理工作。可以“百花齊放、百家爭鳴”，“大型綜合物業管理”和“區域單一物業管理”并存，“自主式物業管理”和“顧問式物業管理”并存，同時配合各地區經濟發展情況和房地產業發展的走勢“量體裁衣、按需服務”，不斷創立符合實際需求的新物業管理模式。再經過5-10年的努力，達到物業管理整體水平的提高，充分滿足人民日益提高的物質文化生活需要，從而更好地促進物業管理行業的發展。

在物業管理需求和管理水平普遍提高的前提下，物業管理企業將堅持“法制化、市場化、科技化、集約化”的方向經營發展，不斷提高企業管理人員素質以及物業管理的科技含量，提高管理服務水平。在創造安全、文明、優質物業的同時，將最大限度地滿足人們社會交往、人際溝通、生活方便等需要。物業管理工作重點最終也應向創造綠色環保、智能管理、社區文化、生態小區的方向發展。隨著科技的發展和先進開發技術的不斷運用，本世紀會出現真正無人管理的“人工智能小區”，將大大改善生活品質。

五、物業管理與開發商關系將緊密聯系

新世紀里，開發商與物業管理已不是簡單的“開發、銷售、管理”三段式關系中的兩頭。開發商將作業個主體，開發的同時也是物業管理者。“物業管理”與開發商的結合不但從面上由商品房、寫字樓、工業廠房向所有建筑、公共場所擴展，而且在理念上從規劃設計、施工到銷售、管理都要物業管理的參與。物業建設單位在銷售物業時，將必須與購買物業者簽訂前期管理協議，明確前期物業管理的企業名稱、物業管理范圍、價格、標準、期限等較細致的內容，并及時簽訂“業主公約”。同時建立健全“物業管理”的實施與退出機制，在前期管理工作完成后，現有物業管理應退出。而業主可以保留已有的物業管理公司，提出新的管理要求，也可以重機關報選擇新的物業管理公司為其服務。物業管理的“前期介入”的概念，在今后將被不斷深化，并越來越受到重視，直至成為行業性規范要求。物業管理的重要性和前瞻性正日益提高，物業管理與房地產開發的關系既互相獨立，又密不可分。

六、總結

總之，未來幾年，將是我國物業管理全面、快速發展的黃金時代。隨著物業管理行業的迅速崛起，物業管理立法的加快，體制的建立，制度的完善，物業管理人員素質和掛歷服務水平的提高，我國的物業管理水平會迅速的得到提升，最終與世界接軌。

參考文獻：

篇7

2007年10月1日起實施的《物權法》，從法律層面上對物業管理法律關系進行了規范。《物業管理條例》，《物業管理企業資質管理辦法》等下位法也根據《物權法》的規定作了相應的修改和調整。目前《北京市物業管理辦法》草案已公開征求意見完畢，即將出臺。那么，現行法規定的物業管理都有哪些模式，從事物業管理活動是否有門檻限制，應具備哪些條件，《物權法》第八十一條的規定是否意味著國家對物業管理資質的放開，由于目前相關法律法規尚未具體明確，因此在理解上容易產生誤區。本文將就上述問題展開分析和討論，并對物業管理糾紛所適用的法律規定和司法解釋進行歸納，希望能為讀者提供一些有價值的參考。

一　現行法關于“物業管理”的定義

討論物業管理有關法律問題，首先應明確現行法關于“物業管理”的定義。

修訂前的《物業管理條例》對于物業管理的定義是：業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。《物權法》的實施并未給物業管理帶來法律上的定義。《物權法》頒布之后，國務院對《物業管理條例》進行了修訂，對“物業管理”的概念作了相應修改，將其中的“物業管理企業”改稱為“物業服務企業”，突出了“服務”的理念。

2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業管理辦法(草案)》，面向社會公開征求意見，該草案對于物業管理的定義是：“對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”該定義涵蓋了非由物業服務企業進行物業管理的情形。

可見，我國目前關于“物業管理”尚無法律層面的定義，《物業管理條例》所指的“物業管理”，僅指業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，并依據合同對物業實施一系列管理活動的情形。《北京市物業管理辦法(草案)》在對物業管理進行定義時，沒有對提供物業服務的主體做出限定，其調整范圍大于《物業管理條例》。

二　《物權法》規定的三種物業管理模式

在《物權法》頒布之前，Ⅸ物業管理條例》只規定了一種管理模式，即由業主委員會同業主大會選聘的物業管理企業簽訂《物業管理合同》，由具有相應資質的物業管理企業進行物業管理。

《物權法》對物業管理模式進行了擴展，《物權法》第八十一條第一款規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”該條規定列出了三種物業管理模式：1、由業主自行管理；2、委托物業服務企業進行管理；3、委托“其他管理人”進行管理。

然而，《物權法》并未對業主自行管理和委托其他管理人進行管理的模式進行具體說明。修訂后的《物業管理條例》也沒有將業主白行管理以及委托其他管理人進行物業管理這兩種新的物業管理模式納入調整范圍，這就給人們全面理解《物權法》所規定的三種物業管理模式帶來一定困難。

實際上，對于前兩種物業管理模式，比較容易理解：由業主自行管理，是指由業委會或業主大會直接組織、聘請有關人員或委托專業服務企業對小區物業進行管理的模式；第二種管理模式是傳統的物業管理模式，即委托具有相應資質的物業服務企業進行物業管理，對于這種模式，目前有著較為完善的法律規范體系。就北京地區來講，《物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》、《北京市物業管理招標投標辦法》、《北京市物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》、《關于外地企業來京開展物業管理經營活動進行資質審核有關問題的通知》等一系列的規范性文件，對物業服務企業從資質審核、市場競爭、動態監管等各方面進行著調整和規范。只是對于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規尚無統一規定，理論、司法實踐當中眾說紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對“其他管理人”的問題繼續討論。

三、成為物業服務企業的條件

根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業從事物業管理活動的基本條件是：1、具有獨立的法人資格。因此，個人獨資企業、合伙企業不能登記為物業服務企業，以物業服務企業的名義從事物業管理服務；2、取得相應的物業管理資質。是指原建設部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物業管理企業資質管理辦法》，該辦法將物業服務企業分為三個資質等級，并以面積為標準，規定了每個資質等級可提供物業管理服務的范圍。

從上述規定可以看出，物業服務企業資質屬行政許可事項，該行政許可由《物業管理條例》設定，由國務院建設行政主管部門規定具體管理辦法。根據《物業管理條例》的規定，未取得相應資質及從事物業管理活動的，將會受到“沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款”的行政處罰，給業主造成損失的，還要依法承擔賠償責任。

四、如何理解“其他管理人”

究竟應如何界定“其他管理人”，《物權法》和修改后的《物業管理條例》都沒有明確說明，北京《物業管理辦法(草案)》中也未對“其他管理人”作出具體規定。那么，在實踐當中應如何理解呢?

(一)關于“其他管理人”的范圍

哪些個人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業資格的注冊物業管理師組織負責管理”。在審判實踐當中，2009年，某法院在對一起物業糾紛案件的判決書中認為：涉案的某物業服務有限公司沒有取得物業管理資質，但依據《物權法》的規定，可以認定為“其他管理人”。該判決實際上是將未取得物業管理資質而從事物業管理活動的企業認定為“其他管理人”。

值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業服務其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國范圍內，率先對《物權法》規定的“其他管理人”進行具體規定的規范性文件。根據該辦法，在成都從事物業管理服務的“其他管理人”，包括社區服務機構、民辦非經營性企業及由國家物業管理師、物業服務項目經理設立的個人獨資企業、合伙企業等組織。

筆者認為，雖然《物業管理條例》沒有將“其他管理人”納入調整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業管理條例》。根據《物業管理條例》的規定，從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。

可見，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業從事物業管理活動，必須取得相應的資質，并按照資質等級，開展相應的物業管理活動。否則，就違反了國家規范物業管理領域市場秩序的立法精神，將受到相應的行政處罰。因此，個人獨資企業和臺伙企業等不具有獨立法人資格的企業，則不能以物業服務企業或“其他管理人”的名義從事物業管理活動，《成都市物業服務其他管理人名錄管理暫行辦法》將個人獨資企業和合伙企業納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問題。

(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發的相應資質

根據《行政許可法》的規定，對于應當由國家統一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質的行政許可，只能由法律和行政法規設定。但我國目前在法律和行政法規層面，只對物業服務企業和從事物業管理的人員設定了行政許可，并未將“其他管理人”資質作為行政許可事項。即目前對于成為“其他管理人”的問題，沒有門檻限制。

(三)“其他管理人”所從事的物業管理活動是否有范圍限制

對此問題，目前法律和行政法規同樣沒有規定，全國范圍內僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業服務其他管理人名錄管理暫行辦法》進行了規定。但是，隨著物業管理法律規范的不斷出臺，對于“其他管理人”可從事的物業服務范圍，將會有明確的規定，這樣才能更好地與物業服務企業共同組成物業管理市場。

四、關于前期物業管理的規定

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業對小區進行的物業管理稱為前期物業管理。根據《物業管理條例》，建設單位應當與物業服務企業簽訂書面的《前期物業服務合同》，約定各方權利義務。《前期物業服務合同》約定的期限屆滿，或小區業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》生效時起，前期物業管理階段結束。

對于前期物業管理，《物業管理條例》第二十四條規定：“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。”

然而，《物權法》第八十一條第二款規定：“對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。”

這里不禁會讓人產生一個疑問：根據《物業管理條例》的規定，住宅的前期物業管理，要求建設單位“應當”(即只能)選聘具有相應資質等級的物業服務企業進行管理。而《物權法》卻規定，對建設單位聘清的物業服務企業或其他管理人，業主有權依法更換。一般來講，建設單位只在前期物業管理階段聘請物業管理人，那么此處《物權法》與《物業管理條例》的規定是否存在矛盾?

筆者認為，不致引起矛盾的理解是：對于住宅物業的前期物業管理，建設單位應當選聘具備相應資質的物業服務企業，而對于非住宅物業，則既可以選聘物業服務企業，也可以選聘其他管理人。

根據《北京市貫徹，的若干意見》的規定，自2003年12月1日起，凡申領《商品房預售許可證》的住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位以及現售住宅的建設單位，應當選聘具有相應資質的物業管理企業。

五、不同物業管理模式下的法律適用

由于《物權法》、《物業管理條例》、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱《最高院物業服務糾紛解釋》)、《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》(下稱《北京高院物業管理糾紛意見》)等法律法規在調整范圍上存在差異，不同物業管理模式下產生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：

《物業管理條例》及配套的部門規章、政府規章和其他規范性文件的調整范圍僅限于“業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”

《最高院物業服務糾紛解釋》適用于物業服務糾紛案件，該司法解釋第十一條規定：“本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。”

《北京高院物業管理糾紛意見》不具有司法解釋的效力，但其可以指導北京地區人民法院的案件審理工作。根據《北京高院物業管理糾紛意見》第1條、第2條的規定，該意見適用于“居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛”，“不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。”因此，《北京高院物業管理糾紛意見》僅適用于北京地區人民法院審理的業主委托物業服務企業進行物業管理模式下產生的物業管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規定的情況下，應按法律和司法解釋的規定執行。

從上述分析中可知，對于北京地區來講，在《物權法》規定的三種物業管理模式下：1、選擇業主自行管理的，可以通過委托個人或專業服務公司對具體事項進行管理，受托人應符合從事具體委托事項的條件，如果產生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權法》，但不適用《物業管理條例》，也不適用《最高院物業服務糾紛解釋》和《北京高院物業管理糾紛意見》；2、對于具有獨立法人資格的企業從事物業管理活動的，則必須取得相應的資質等級，適用《物權法》、《物業管理條例》及有關部門規章、北京市的政府規章和其他規范性文件的規定，如果發生糾紛，適用《最高院物業服務糾紛解釋》和《北京高院物業管理糾紛意見》；3、不具備獨立法人資格的企業、非企業組織、自然人等從事物業管理活動的，在具體的從業資質和管理辦法等規定出臺之前，其與業主簽訂物業服務合同，所形成的法律關系屬一般民事法律關系，在糾紛解決時，不適用《物業管理條例》，也不適用《北京高院物業管理糾紛意見》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業服務糾紛解釋》。

(作者單位：中國法律咨詢中心)

鏈接　物業服務政策風向

目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業管理辦法(草案)》透露了物業服務市場的一些政策風向。歸納起來，政策突破主要體現在以下幾個方面：

1、業主大會有望成為法人

《草案》提出：“一個物業管理區域成立一個業主大會。具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。”這意味著除業主專有房屋可以進行登記外，類似車庫、會所等全體業主共有財產也可以進行登記，這一突破在全國尚屬首次。

2、政府將定期公布物業服務成本

《草案》針對目前物業服務中存在的一些爭議問題進行了法律約束。如市房屋行政主管部門應定期物業服務成本信息，物業服務企業應將“菜單式”服務在物業管理區域內顯著位置公示。物業服務收費可以采取包干制或者酬金制。實行酬金制的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，每年至少公示一次并接受業主核查。

3、原物業拒接交接可被罰三萬元

篇8

關鍵詞：物業管理；現狀；對策；發展趨勢。

中圖分類號： TE34文獻標識碼：A 文章編號：

隨著油田礦區建設蓬勃發展和職工群眾生活水平的不斷提高，油田礦區的城市化進程不斷推進。為適應發展需要，集團公司成立了統一的礦區服務事業系統，物業服務企業逐步發展成為一個油田新生版塊。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著油田礦區的發展而產生的，物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了集團公司對礦區工作定位的需要。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響，其規范化、規模化發展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業管理的現狀及應采取的對策進行分析。

一、油田礦區物業管理的現狀及存在的問題。遼河油田礦區物業管理從1996年開始運行，2006年成立礦區服務事業部。多年的時間里，物業管理這個行業一直奏響發展的主旋律，在發展的道路上不斷前行，行業自身不斷發展壯大，日益受到職工群眾的認同和業主的接受與歡迎。目前油田物業管理行業無論是企業數量、從業人數、人員素質、覆蓋范圍，還是經營能力、服務水平、服務內涵都在不斷提高和增強，物業管理行業積極探索和創建既符合法規規定，又適合企業特點的物業管理模式，同時油田物業管理仍存在許多問題。

（一）物業管理制度相對滯后，理論體系不夠健全。物業管理是一個新興的行業，油田相關的制度建設十分滯后。伴隨住房自有化和住區社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業由開發商移交給物業管理公司的過程中，開發商、施工單位、物業公司、業主四方是一種什么樣的關系，他們各自對物業的質量、養護、使用負有什么樣的責任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規范和約束業主與業主之間，管理公司與業主之間的關系僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權威性更強的物業管理的法規體系，通過法律的形式將各自的責、權、利明確下來，確保物業內的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合油田的物業管理法律法規體系，已成為物業管理發展的一個很重要問題。

（二）物業管理市場競爭機制尚未形成。

物業管理招投標管理不規范，基本是由礦區主管部門下達管理通知，分區域進行管理，未形成市場競爭機制。

（三）物業管理收費難且不規范。物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。目前，伴隨著收費專業化重組，物業管理表現比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數業主和使用者不愿交管理費。還有一些業主經常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規范。物業管理企業收費缺少相關政策支持，影響行業發展。

（四）物業管理發展的區域性不平衡。

油田不同地區物業管理服務發展較快，運作也比較正常；而在邊遠落后地區，物業管理服務的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業管理服務。這就造成了油田物業管理發展的嚴重不平衡，不利于油田物業管理企業的發展。

（五）物業管理人員素質不高，并缺乏專業人才。目前，油田物業管理從業人員的知識結構層次不高，物業管理人員的業務水平有限，物業管理人員的綜合素質偏低。物業管理人才對物管企業來說至關重要，管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關系到企業的長期可持續發展。

二、油田物業管理發展的若干對策。

1、要求礦區管理部門盡快建立統一的物業管理法規，完善物業管理的法律體系，使物業管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區分開發商、業主、物業公司之間的責、權，以減少糾紛，更好地維護各方利益，從而促進物業管理企業的不斷發展壯大。

2、加大監管力度，推行物業管理的市場化進度，嚴格實施招投標制度，由業主來選擇信得過、能夠提供質價相符服務的物業管理企業，通過各物業公司之間的良性竟爭來提高行業的整體水平。

3、著重加強邊遠落后地區的物業管理建設，廣泛宣傳物業管理的相關知識，提高社會各界對物業管理的認識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業管理的作用和意義。只有提高了人們對物業管理的認識，才能更好地促進物業管理產業的蓬勃發展。

4、提升人員素質，做好人才儲備。物業管理不僅涉及面廣，而且專業性強，需要多方面的專業人才，并具備相應的專業知識、專業技能和現代化管理手段。人才是企業發展的動脈血，要適應市場的需要，就必須在人員培訓上下功夫，制訂切實可行的培訓計劃，堅持理論和實踐相結合的原則，進行定向培訓、專業培養，提升隊伍素質，以適應物業管理市場的需求。

三、油田物業管理的發展趨勢。針對目前油田物業管理的現狀，隨著油田經濟的高速發展，未來的物業管理企業必將向著社會化、專業化以及智能化和信息化的方向發展。

（一）物業管理的社會化。

物業管理涉及面比較廣，業務也比較繁雜，物業服務公司既可以承擔全部業務，也可以把專業性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業公司來完成。比如正在推進的供暖社會化、托幼社會化、保潔社會化工作，就已經取得了一定成效。物業服務公司主要進行組織、協調和管理，物業管理社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理職能的社會化大大方便了業主和使用人，使廣大業主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創造更多的財富。

（二）物業管理的專業化。

物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理，除了物業管理公司從事專業服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司，這有利于提高城市管理的專業化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。

（三）物業管理的智能化與信息化。

篇9

關鍵詞 物業管理 現狀 發展趨勢

"物業管理"最早出現在19世紀60年代的英國，至今發展已有近一個半世紀了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區接受香港的物業管理概念，然后逐漸傳入內地，由于我國人多地少，房地產行業利潤空間較大，競爭激烈，物業管理作為房地產開發的后續環節，自然逐漸成為人們購房時關注的熱點，同時致使物業管理成為我國發展最快的新興行業之一。但是，物業管理自引入中國以來才20多年，而在大陸內地則普遍只有10年左右的發展歷史，發展速度快與發展歷史較短的現狀導致了物業管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩。因此，我們目前迫切需要對我國的物業管理進行認真的思考分析，把握正確的發展趨勢，才能將我國的物業管理打造得堅不可摧。

一、我國物業管理的現狀

（一）物業管理企業自身存在問題

1．自身資金不足

物業管理要講求經濟效益和資金的良性運轉，這些前提就在于物業管理的經費的來源應該落實、有保證，但是目前大多數物業管理企業卻在抱怨物業管理的經費有困難，主要體現在以下幾個方面：

一方面由開發商支付的管理基金（建設部有關文件規定是所開發的物業總造價的2%）以及有開發商和業主一起提供的維修基金不能完全落實，業主大多不愿負擔，因此取得這部分經費難度很大。

另一方面管理費收取不規范。特別是一些地區管理費標準偏低，正常管理支出沒有著落，多數物業管理公司之所以能維持運作是由于利用了多種經營等來彌補不足。

還有接管物業時的驗收費、質量保證金以及城市維護費補貼等經費項目不能落實。

2．資質參次不齊

物業管理企業的資質直接反映了該企業的資金狀況、技術能力、服務水平等，是物業管理企業的一個綜合體現，也是取得廣大業主信任的一個標志，而目前我國的物業管理企業資質各個相差甚遠，主要由于以下兩個方面：

一個是企業門檻低。物業管理企業不同于工業企業需要成套設備、廠房、有成熟的產品，也不同于一般的商業企業，需要相對充沛的資金可供周轉從而由進銷差價來賺取利潤，而物業管理企業提供的是服務，一般沒有什么資產，最低限額只需要10萬元人民幣，"幾張桌子幾個人"便構成了一個企業。

另一個是市場化較低。物業管理企業在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發商組建的物業管理公司或附屬的物業管理部、獨立組建的物業管理公司、房管所轉換的物業管理公司、各大系統單位組建的物業管理公司，其中最后一種途徑只占少數，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的。而由開發商和房管所組建的物業管理公司不是把物業管理作為房地產的附屬品，就是延續計劃經濟體制的傳統觀念，制約著物業管理的自由市場化發展。

3.托管的規模偏小。

有一些城市或地區的規劃與建設缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規模小區不多，有的開發商甚至見縫插針客觀上給物業管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業管理企業，已形成了諸侯割據的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數字則是一般物業管理企業的經營保本底線。又如在武漢，注冊物業管理的企業有300多家，但是真正具有一級資質的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產背景的企業，而其他的大都是小打小鬧，各據一方，不成規模。

（二）物業管理行業發展不健全

1．各地政府行為略有偏差

在我國物業管理的發展過程中，各級政府起到了有力的推動作用，政府行為從總體上來評價應該是好的、積極的。但也不能否認，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業管理行業的順利發展，歸納起來它主要在于兩個方面：

首先，對于物業管理的認識還不夠，這是指未將物業管理作為我們現代經濟部門體系中重要的一環、來看待，而是或多或少地把它視為一種"權宜之計"，所謂的權宜之計，主要是指在傳統房屋管理體制的暴露無遺，已經成為國家財政包袱的情況下，當地政府僅僅將物業管理作為一個替代方法來減輕負擔，從實際效果看，物業管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。

其次，政府管理體制尚須改進。物業管理對象雖然是房地產產品，但它的服務對象是人，這一行業與眾多的公用部門、政府部門以及其他部門形成了復雜的關系，這些關系中最重要的是與政府部門之間的關系，譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等，但從現有的管理體制上看，物業管理在國家和地方上的歸口領導管理卻并不完全一致，特別是常常有些問題超出了房地產主管部門的職權范圍。

2．法律體系仍須完善

不管從事什么行業，都必須有法可依才能夠保證整個行業的健康、快速發展，而目前我國在物業管理法律這一塊卻略顯不足：

一個是法律體系不甚完善。到目前為止，關于物業管理的最高法律法規就是2005年才頒布的《物業管理條例草案》，由此可見法律體系的建構還需要時日。同時，也導致了物業管理企業與業主在管理與服務過程中產生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業管理企業與業主很難和諧相處。

而另一個是制定的法律法規與現實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規，但在法規與實際各物業管理企業操作上有些差距，例如武漢市物業管理地方法規中規定物業管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數的物業管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業采取變相的收費方式。致使法律與現實相差甚遠，造成企業與業主有苦難言、有法難遵的局面。

二、我國物業管理的發展趨勢

針對目前我國物業管理的現狀，隨著我國經濟的高速發展，必然會出現以規模化、專業化來降低成本提高利潤樹立品牌；以股權化、市場化來促進正當發展競爭；一智能化、網絡化來提高管理水平與服務質量；以規范化、法制化來引導制約行業的健康穩定快速發展。

（一）物業管理企業的專業化、規模化發展

現在很多物業管理企業大包大攬，過分強調自己的隊伍，一些本可以外包給專業服務公司的業務，也要自己干，很勉強地為業主提供各種服務，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專業服務公司無事可做。而根據國外物業管理企業的發展歷程，物業管理行業將走向專業化道路，即物業管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業化公司去實施，一個20萬平方米的小區只需要一個管理員。中國物業管理也正向著這一趨勢發展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業公司都如雨后春筍般出現。同時由于專業公司的專業化、低成本、高標準的優勢，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。

當然，物業管理公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規模化的經營作為堅強后盾。眾所周知，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規模化的經營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業管理企業必然要走兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積形成規模經營。

（二）物業管理的股權化與市場化發展

目前，在一些經濟較發達地區，特別是沿海一帶，一批物業管理企業進行了經營者員工持股制的試點，結果顯示優勢明顯：一是理順了產權關系，增強了物業管理企業經營決策的獨立性與自主性；二是使經營者、員工與公司以產權為紐帶結盟形成了牢固的利益共同體，增強了企業凝聚力；三是將一部分消費資金籌集并轉化為企業的生產資金，以增強企業的經濟實力。總而言之，企業的綜合實力增強了才有資本參與市場競爭。可以預料，采取股權化將是對目前改變企業資金不足、力量不強的一個重要方式。

同時，股權化也是企業走向市場化的一個步驟。另外，隨著政府對物業管理認識的進一步深入，會更加深刻地認識到由社會化、專業化、企業化經營型的物業管理公司向業主收取管理費，這本身就是市場經濟產物，管理者與業主的關系不是以前的計劃經濟下的行政管理關系，而是市場經濟體制下的經濟民事關系，真正保護物業管理企業展的方法是將逐漸取消對物業管理行業的一些約束行為，如物業管理費將會收支價格開放，由物業管理企業根據自身實力與業主協商，達成一致的收費標準，使企業盡快扭虧，提高社會效益、經濟效益和環境效益，從而培養企業自身的造血功能，加速了企業的市場化進程。

（三）物業管理的職能化與網絡化發展

近些年來，中國大步跨入了信息化的社會，人們的工作、生活與通信、信息的關系是越來越密切了。信息化社會在改變我們生活方式和工作習慣的同時，也對傳統的住宅提出了挑戰，隨著市民生活水平的提高，人們居住環境的要求不斷升級，希望有一個舒適、安全、便捷的家，智能化小區自然就成為21世紀建筑發展的主流。

當然，在目前信息技術未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問題，但這種趨勢是不可能避免的，物業管理的智能化主要體現在以下幾個方面：防盜系統的設置；照明控制系統的完善；樓宇設備自控系統的處理；公共廣播系統；小區管線系統；停車場管理系統；家庭智能化等方面。

這些智能化配套設施逐漸地進入社區，不同的智能化設施可能關系到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作，同時又與每一住戶日常生活息息相關，如何充分高效地利用這些設施為住戶服務？如何將社區中的需求與系列基礎設施的功能統一起來？這就要求物業物業管理實現網絡化，以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。網絡化的管理突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的"零距離"溝通。物業公司通過網上通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業管理價格。

（四）物業管理行業的規范化與法制化發展

任何產業的發展都離不開政府的支持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規律和產業發展要求的科學、合理、系統的政策體系，由于認識到物業管理行業在國民經濟、城鎮建設管理中的地位和作用，政府肯定會繼續為扶持物業管理行業的規范化發展提供強有力的支持，并形成較為完善的物業管理體系，形成整個物業管理行業的規范化。

那么，政府的規范化發展就需要以成熟的行業法規、條例為基礎，加大物業管理的立法力度，使行業發展有法可依，徹底實現法制化。這不僅是企業的呼聲，國家有關部門也在進行著積極的努力，以《物業管理條例》中，我們就可以看出國家是對物業管理的法制化建設發展相當重視的。我相信，隨著更加科學、合理、真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系的逐漸完善，我國的物業管理將會迎來它輝煌的未來！

參考文獻`

[1]鄧紅平.物業管理計算機化.華中科技大學出版社,2004.

[2]黃英.房地產開發與經營.機械出版社，2004.

[3]周珂.物業管理法教程.法律出版社.2004.

[4]趙方池,譚善勇.住宅小區與大型商廈物業管理.中國經濟出版社.2003.

篇10

物業管理是近幾年來我國大力培育，發展房地產市場過程中，住宅和非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共和特約服務的新行業。隨著物業管理的出現，在牧業產權人、使用人和物業管理的受托管人之間產生了一種新型的民事法律糾紛迭起，它作為一種新類型案件，審理難度較大，加上現行法律、法規的滯后，且缺乏相應理論體系的支撐，在審判實踐中面臨許多新問題。物業管理作為一個新型的服務性行業還未制度化、規范化,物業管理中存在的法律新問題在司法實踐中已經顯露出來，我國應加快物業管理的全國性立法，明確物業管理公司和業主間的法律關系，明確物業管理服務收費的協商市場定價導向，解決物業管理糾紛的途徑。

關鍵字：物業管理；業主；發展商；

我國的商品房市場形成的近十年來，物業管理已經開始深入我們的生活。只要有新建的物業區，就離不開物業管理。我們從最初對午夜管理這個概念感到生疏到今天開始熟悉它，并逐漸有了更深的理解。隨著物業管理的迅猛發展，隨著物業管理規模和覆蓋面的迅速擴增，廣大業利意識的覺醒，物業管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際新問題，如現有法規的缺陷、業主的權利義務，業主、業主委員會和物業管理公司的法律地位和法律關系，物業管理公約的法律地位和功能，物業管理費用標準的價值導向和收繳行為的法律效力等等，也已經開始浮現出來。這些復雜新問題的解決，無疑最終都會歸結到物業管理理論探究以及立法策略上來。我們國家從過去對物業管理這個領域里一片空白到今天制定一系列相觀的法律、法規和政策。列如《城市新建住宅小區管理辦法》建設部第33號，國家計委，建設部有關印發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的同志等一系列有關法規。這些法規使得我們在物業管理活動中開始有法可依，有章可循。但是物業管理在我國還是一個新的領域，有關方面的立法和規定正在趨于完善，很多人對物業管理還沒有足夠的熟悉和充分的理解。目前物業管理進入了快速發展的重要時期，也到了非要解決這些復雜新問題的關鍵時刻，假如我們不能從理論上科學熟悉和尋求出物業管理的內在的、必然的聯系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜新問題，就可能使這些復雜新問題成為物業管理繼續健康發展前進的羈絆，導致眾多的法律訴訟。

一、物業管理中的法律關系

在物業管理活動中之所以出現許多新問題，一個主要原因是很多人對物業管理中的法律關系熟悉不清，錯誤的理解自己在物業管理中的法律地位。發展商開發一個物業區，通過市場銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購房人，即業主。發展商的法律地位逐漸從原來開發項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于一貫發展商開發一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，發展商對該項目擁有所有權。但當該項目完成商品房售出后，雖然所有權已經發生了轉移，但大多數發展商在概念中認為其所建商品房的所有權仍未發生轉變。他們仍認為物業區是他們所建，當然物業管理由他們管，這種概念往往把物業管理引入歧途。在法律上所有權的轉移也標志著新的所有權人對其所擁有的財產的處置權、管理權。這一概念在物業管理中尤為重要，所以在物業管理中，都要以圍繞向產權所有人提供服務為中心進行活動。

產權所有人是物業區內的主人，由他們在適當的時候（入住達到法定比例），組織以產權人為主的業主管理委員會，代表全體業主的權益。業主管理委員會是物業區內的最高權利機構。業主管理委員會制定管委會章程。業主管理委員會決定選聘或續聘物業管理公司，并負責和物業管理公司簽定委托管理合同。業主委員會和已簽約的物業管理公司，共同制定新的物業管理公約和新的物業管理收費標準，由已簽過委托合同的物業管理公司代表業主管理委員會，選聘保安公司和其他專業服務公司向物業區內提供服務。

由于購房人是逐漸進入物業區內的，而且業主管理委員會是當業主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業區入住的前期，也即發展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權時，一般由發展商布置物業管理服務，包括這一時期的物業管理公司的選聘，管理公約的制定和物業管理收費標準，都只能暫由發展商來確定。但發展商應在管理公約中或收費通知中注明，此種布置是一種臨時性的布置，等業主管理委員會成立后，將由業主委員會再做調整。

只有理順了物業管理中的法律關系，并讓物業管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關系，物業管理中的新問題就輕易得到解決。

二、發展商直接管理物業輕易引發的法律新問題

經濟越發達，社會越進步，社會分工也越來越細，專業性也會越來越強。從專業分工的角度上來講，物業管理因該由專門的物業管理公司來經營，但在實際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。

有很多項目的發展商就獨自承擔起物業管理的重任。這些發展商在其內部附設一個物業管理部門，自制物業管理公約，自訂收費標準，自己組織布置成立物業管理委員會。總之，以主人自居對廣大業主和物業區進行物業管理。發展商的這種行為輕易造成如下新問題摘要：

1.房屋本身質量新問題導致業主拒交管理費。房產做為一種商品，在居民消費中是最大的消費商品，也是較復雜的商品。商品的質量最難保證，質量新問題也是最輕易發生的。當發展商自己愿意承擔物業管理時，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當業主的房子有諸如漏雨、強面傾斜，或是門窗裂縫，業主都會以此為由拒交管理費。

2.當裝修出現質量新問題時。假如發展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現壁紙脫落、地板走翹，石膏板開裂或裝飾物變形，業主都會以此為由來要求發展商減免幾個月的物業管理費。

3.當實測面積和購買時的暫測面積有誤差時。實測面積和暫測面積一般都是有誤差的，一旦當這種誤差對業主不利時，業主就會以物業管理費作為討價還價的余地，迫使發展商讓步。

4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發展商采用分期付款的方式售房，業主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時間內交清。這時假如發生房屋質量新問題，裝修質量或水電氣暖，以及面積方面的新問題，或有物業管理不到位的新問題時，發展上不但物業管理費收不上來，就連剩余未付的房款也難收上來。

5.有銀行按揭貸款的情況出現時。發展上為了促銷，向銀行申請按揭貸款支持其業主購房，并為業主向銀行提供信用擔保。假如業主不能按時還本付息，自己愿承擔連帶賠償責任。假如出現上述的有關質量新問題，或物業管理方面的新問題，業主會拒絕向銀行還本付息，而把承擔債務的責任推給發展商。

之所以發生上面的幾種風險，主要的原因是發展商不能積極主動地避開風險，而是把兩個法律關系攪和在一起，這就導致了業主會把兩個方面的風險，即購房的風險和物業管理的風險合并在一起，同時推給發展商。假如發展商不涉及或不直接涉及物業管理，而由專業物業管理公司對物業進行管理，假如出現上述新問題，則責任輕易分清。該是質量新問題由發展商處理；該是物業管理責任由物業管理公司承擔；該交的物業管理費則業主自然會交。類似的案例不在少數。假如發展商自己獨攬物業管理，一旦出現新問題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無論從哪個方面講，發展商自己獨自從事其開發的物業區的物業管理都是弊大于利。三、物業管理公約應在什么時間簽署，由誰來制定

物業管理公約是約束業主和物業管理公司行為規范的法律文件，這是物業管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現的法律關系比較復雜，他不僅體現了所有者和被聘用者之間的聯系，也體現了管理者和被管理者之間的法律關系。在這個文件里業主從所有者到被管理者，物業公司從聘用者到管理者，雙方在發生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權利交給物業公司來行使，所以物業管理公約是物業管理中的最終要的法律文件。由于在物業管理立法中沒有明確確立物業管理公約的法律地位，無論是業主、業主委員會，還是物業管理公司對于物業管理公約的法律地位和功能沒有一個正確地充分熟悉，沒有充分熟悉和發揮物業管理公約的真正功能，對于物業管理公約的簽訂不夠重視。也導致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業管理的最高自治規則來對待，也沒有把物業管理公約看成為物業管理的基礎和準則，使得物業管理公約缺乏應有的法律約束力。

在物業管理的初期，由于發展商擁有大部分產權，所以發展商在物業管理中的功能比較大，又因為是發展商首先聘用了物業公司，所以最初的物業管理公約是由發展商來制定的。我們知道現在有關政府部門也印制了物業管理公約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內容還需要實際管理者增添。比較好的辦法是發展商應和物業管理公司共同制定物業管理公約。但這時的管理公約里一定要規定有效期限，比如規定當業主管理委員會成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷售，產權逐步從發展商手里轉移到了新的業主手里，發展商原來在物業區呢的位置由業主們代替，原來發展商在物業管理公約中的權利和義務也要相應做些調整。同樣廣大業主的權利和義務也應該在公約中得到充分體現，所以修改物業管理公約就勢在必然。假如業主管理委員會成立后，決定選聘新的物業管理公司，當然就更應該制訂新的物業管理公約了。不論是修改原來的物業管理公約還是制訂新的版本，都應由業主管理委員會主要負責，并會同物業管理公司一起根據物業區的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業管理實踐中經常碰到業主擔心侵害自己合法權益，而不愿意簽訂物業管理公約的情況，這也是物業管理公約功能得不到充分體現和發揮的一個普遍原因。因此，物業管理公約的功能要能夠真正體現和發揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業管理公約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業管理實踐中，的確有一些開發建設單位或物業管理公司利用自己有權起草和擬訂物業管理公約的途徑，在物業管理公約的強制性或禁止性內容上，處于維護自己的私利而設定一些侵害全體業主合法權益的公約條款，這就背離了物業管理公約應體現的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。

四、物業管理費導致的新問題

以業主承受能力為借口，導致的物業管理服務收費標準偏低，是制約物業管理健康發展的一個重要原因。多數物業管理企業疲于生計，必須靠其他經營收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說明現行物業管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規律，物業管理服務收費也應遵循市場規律，應由當事人按照市場規律的客觀要求自行協商確定價格。已成立業主委員會的，物業管理服務價格應由業主委員會和物業管理企業雙方協商議定，可以通過物業管理招標投標的形式確定，在物業管理服務合同中應明確物業管理服務價格。確定物業管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及和物業管理服務水平相適應的原則。

過低或過高的收費，都會導致許多業主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，發展商或物業管理公司對業主適行停水停電，不讓業主的汽車進物業區，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負功能，直接增加了物業管理的風險性。

五、如何區分物業管理費和物業管理維修基金

物業管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項收費的概念也應該搞清楚。物業管理中要收的費用有物業管理費、代收代繳的費用和物業管理維修基金。

代收代繳的費用是由物業管理公司從業主處收來再如數繳給有關公司的，如摘要：水費、電費、綠化費、電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。

物業管理公司對物業區內提供服務的收費，也即物業管理收費。這筆收費可以按照有關規定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業區正常運轉的“血液”，沒有穩定的管理費，物業管理公司就無法工作。假如一個物業區內成立了物業管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業主都應遵守這個標準，向物業管理公司準時交費。

但有時確有一些業主，只顧自己個人私利，盡管業主管理委員會已經代表全體業主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業公司交費。這些人的拒絕交費產生的后果就是破壞了物業管理的正常秩序，享受其他業主的權益，也即直接侵犯其他業主的合法權益。這些人不交費，其他業主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發生在一些物業區內。有時物業管理公司也采取一些強制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業管理公司和業主管理委員會共同前去說服教育，假如仍不奏效，物業管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強制執行手段解決。業主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關條款寫進公約里。

物業管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業管理維修基金的主要目的是為了應付在物業管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業管理維修基金的功能類似于物業區所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區分所有建筑物的修理和保養計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養護，使所有建筑物處于良好的狀態和正常運行，充分發揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。

在物業管理法律、法規的立法中我們確立了物業管理維修基金和公用設施專用基金作為物業管理基金。其中規定各類物業管理都應設立物業管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業管理。這樣做是因為住宅類的物業管理都直接面對著居民，同時在住宅區內用于居民公益性質的公用設施相對比較多，考慮到居民的經濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業管理，公用設施相對較少，費用小也比較輕易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。

六、業主管理委員會的職責和權限

許多實踐證實一個物業區管理的好壞，和該物業區的業主管理委員會有著密切的聯系。業主管理委員會由物業區內過半數的業主選舉產生，代表廣大的業主的利益行使權力。實際上業主委員會是物業區內廣大業主行使權力的常設最高權利機構。

業主大會每年召開一至兩次，由業主管理委員會負責召開。業主大會決議的內容有摘要：1.物業管理公約及《業主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內解除終止物業管理服務合同，解聘作為管理服務人的物業管理企業；3.物業建筑物的重大修繕或改良；4.物業建筑物的重建；5.業主委員會的撤消和重選；6.區分所有權的強制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業主根本的共同利益的物業管理企業在合同期內的選聘、解聘，以及物業管理公約修訂變更、業主委員會的撤消和重選等新問題更是重中之重。

業主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業區內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業主管理委員會的功能在物業區內是非常重大的。業主管理委員會和物業管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大新問題，以利于從早期消除物業管理中的隱患。

假如物業區內不設立業主管理委員會，而只是有發展商或物業管理公司決定一切，就極輕易造成很多對業利進行侵犯的事件，業主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現。

七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業管理經營活動的基礎

物業管理工作既煩瑣，又復雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關物業管理方面的法規目前還不太完善，所以由于物業管理不善造成的法律新問題越來越多，而且這些新問題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業管理所面臨的現實新問題。要想避免物業管理方面出現的新問題，減少物業管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的法規和制定有關政策外，完善物業管理中的法律關系，是使物業管理工作走上正規的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現新問題。

在目前要求所有的物業管理公司和業主管理委員會都正確理解物業管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現實的。業主管理委員會或是物業管理公司可以聘請精通房地產法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業管理公約，業主管理委員會章程等。律師還可以提供有關解決物業管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助物業管理公司和業主管理委員會制定其他一系列相關物業管理的規定，物業管理應該有法可依，有章可循。

應該指出目前在物業管理活動中所涉及到的物業管理法律新問題遠遠不止上述這些，諸如物業管理的監督、開發建設單位在物業管理活動中的地位和權利義務、規范物業管理市場競爭、政府在物業管理活動中的地位和功能……等等隨著物業管理的深入發展和規模的不斷擴大，人們的對物業管理的法律意識的不斷提高，深入探究和探索思索物業管理的法律新問題，強化物業管理理論探究，用所有權構筑起物業管理理論體系，從立法策略上構筑物業管理生存和發展的法制基礎，是我們從事物業管理行業的每一個業內人士應盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業管理的燦爛明天。

參考文獻摘要：

1、劉佳能《現代物業管理》華南理工大學出版社1995年

2、陳華彬《現代建筑物區分所有權制度探究》法律出版社1995年

3、程信和、劉國臻《房地產法》北京大學出版社2001年

4、高富平、黃武雙《物業權屬和物業管理》中國法制出版社2002年

5、夏善勝《物業管理法》法律出版社2003年