導語：如何才能寫好一篇小區物業論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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為加強商品住宅小區物業管理，解決目前存在的主要問題，將物業管理提高到新的水平，筆者建議應加強以下工作。

1.發揮政府職能作用，強化對住宅小區的管理

房產行政主管部門要發揮以下幾個方面的作用。一是要堅決貫徹落實自治區擴權強縣政策，做好“物業服務企業資質核準”委托下放審批工作，嚴格依法審核物業服務企業資質及從業人員資格，確保物業服務企業資質的真實性、有效性；加強對物業從業人員繼續教育的培訓，不斷提高他們的綜合素質。二是要嚴格監督物業服務企業服務質量。監督過程，首先是以業主、業主委員會為主體實行平時監督，其次是房產行政主管部門實行年中抽查、年底檢查等方式進行監督。物業服務企業確實存在服務質量“打折扣”，影響較大的，房產行政主管部門應當予以通報批評、限期整改，情節嚴重的，應依法處理。三是要嚴格監管物業承接手續和物業企業招投標以及新舊物業企業交接。房產行政主管部門以及街道辦事處（社區）指導小區業主委員會（或建設單位），嚴格依法做好物業企業招投標、新舊物業服務企業的物業交接工作，禁止物業服務企業未辦理退出交接手續，擅自撤離物業管理區域、停止服務的行為或者沒有完全移交相關事項的行為，確保小區物業管理正常運行，嚴格檢查和監督物業承接查驗和物業檔案資料移交工作。四是要嚴格依法處理物業企業的違法違規行為，維護法律的尊嚴和小區居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業專項維修資金的歸集管理工作，確保物業共用部位、共用設施設備的維修維護和正常使用。物價部門應當進一步關心支持小區物業服務費的價格機制問題。對于長期低費服務的老小區應當給予政策扶持，支持小區物業費調整的申請，順應物價增長指數，順應城鎮化發展新要求，以實現收費與服務的權利、義務對等，利于住宅小區質量再造，提升環境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規劃問題。嚴格把關，立足滿足一比一以上比例的車位設計，營造寬敞、舒適環境的住宅小區。政府其他相關職能部門要進一步強化部門間的協同配合，要各司其職，需要更多地關心和支持小區物業管理工作，形成小區物業管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處要貫徹落實廣西新《物業管理條例》第4條規定，明確鄉鎮人民政府、街道辦事處是負責住宅小區物業管理的主體，要履行職責，轉變觀念，主動擔當，把住宅物業小區的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區業主大會成立和業主委員會換屆工作及其他管理事務，積極發揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強與小區業主委員會、物業服務公司以及業主的聯系、了解與溝通，積極幫助小區解決和處理相關問題，使小區工作得以相對管理，小區居民有了“管家”。小區重大問題，需要政府相關部門共同研究解決的，應當采取“聯席會”的方式與政府相關部門溝通，一起研究和解決問題。

2.發揮行業協會橋梁紐帶作用，推進物業管理健康發展

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[關鍵詞]小學語文；作業；任務驅動；設計策略

作業作為教育教學過程的重要組成部分，是檢查教師教學質量、鞏固學生學習成果的重要形式，是衡量學生“學”和反饋老師“教”的主要手段，更是師生之間信息傳輸和情感交流的有效載體。但在實際教學中，學生對作業的主動性不高。本文旨在通過對任務驅動型作業模式的理論探討和實際案例分析，促進語文作業設計更貼緊學情，更具實效性。

一、小學語文任務驅動型作業的含義

“任務驅動”是指在建構主義理論指導下，以若干個具體任務為中心，通過引導學生完成預先設置的任務，實現對所學知識的意義建構的教學方式或模式。任務驅動型作業模式過程是“拋出任務，明確目標；探究任務，自主合作；完成任務，反饋評價”。

任務驅動型作業模式指的是教師通過任務引導學生獲得主動學習、發現的意識，培養和增強學生的學習動機。學生在相互合作或教師的幫助下，圍繞一個共同的任務，在強烈的任務目標驅動下，利用一切學習資源，進行自主、合作、探究性學習，充分發揮學生的主體作用。

二、任務驅動型作業和傳統課后作業的區別

（一）布置作業的主體發生轉變，更強調以學生為主

在傳統作業中，需完成大量的作業，而且什么時間以什么方式完成等是由教師決定的，學生基本處于被動接受狀態。在任務驅動型作業設計中，教師的角色有所轉變，因為“任務”這一媒介的參與，教師不再是鞭策者，驅趕學生做作業，而更多體現為組織者和引導者的角色，與學生共同商議需要一起完成“任務”。學生更多受任務的驅動，而這個任務是學生給自己確定的學習目標。學習多少、用什么方式、花多長時間完成任務，學生相對有更多自主性。老師的作用是給學生提供解決問題的線索和資料，指引學生學習方法，解決學習進程中學生不能自己解決的疑難，激勵有價值的過程與方法。比如一個新單元伊始，老師與孩子們交流這個單元遇到的生字有32個。先自測與互測相結合，看看哪一些生字已經掌握。在自我測試的基礎上，確定這節課生字學習的目標是認識幾個生字。從記下目標這一刻始，學生就在任務驅動的狀態下學習了。雖然有時候學生給自己確定的任務會發生太易或太難的問題，甚至也許學生未必都能如期完成任務，但這樣的學習過程無疑是以生為本，充分體現學生的主動性和積極性。

（二）作業的形態綜合開放，更強調分享與合作

傳統作業形式單一，往往是書面呈現的，大多以抄寫、讀背為主。相比較而言，任務驅動型作業模式通常意味著完成一項學習任務，需要更豐富的學習材料，更長一些的學習時間，更自由的學習空間，更個體化的學習方式，更具良性互動的群體伙伴，更多機會分享展示作業成果。以六年級下冊《各具特色的民居》為例，在上這節課之前提出活動要求：所謂“百里不同風，千里不同俗”，各地民居十分有特色，學生可以結合課文收集個人感興趣的各地民居資料，然后全班開一節“中國民居之旅”的展示課，讓每一位同學根據自己的積累與同學們分享作業成果。這次任務驅動型作業形態可以是圖片展示，可以是小組合作，通過網絡、書籍查找有關資料，了解民居的成因、建筑特色、流傳價值和與之相關的歷史傳說與民間故事等等。而傳統的作業內容局限于課本自身，內容重復，有時還帶有懲罰性質，學生課堂表現不佳，則以加罰作業來提醒。任務驅動型作業則變作業批改為展示評價，更強調分享與交流。你會了而別人暫時還不會，你就是最棒的！你不會別人已會了，還不抓緊學習呀？在這樣的課上分享展示，感受成功；發現差距，奮起直追，都是再平常不過的。差距與不同成了一種難得的資源。在這樣的過程中學生的思維、情感、行動等真正參與了作業的完成，經歷的是充滿快樂的、享受的過程，更是創造的過程。

（三）作業評價更重視過程與方法

任務驅動型作業的內容多涉及教學重難點，作業的評價與課堂教學緊密結合就成為必然。與傳統作業重視結果的對錯優劣相比，任務驅動型作業更多關注其過程態度與方法。學生在完成任務時的參與度、積極性、探求能力和情感體驗，將能得到教師更為直接與強烈的關注。

傳統作業評價學生往往處于被動狀態，以老師的判斷為標準，可以算是“一言堂”模式：學生只管做作業，做對還是做錯，全憑老師說了算，學生不需要、也沒有機會對作業乃至對自己的態度自我評價。在傳統作業中，對作業質量的評判只是與事先的“標準答案”作對比，抹殺學生的創造性和思維的開放性，并造成學生思維的僵化。任務驅動型作業則是主張學生一起參與評價，老師進行適當的引導和組織。

三、任務驅動型作業在小學語文作業設計中的策略

（一）充分利用課程資源，結合課堂教學和課文進行作業設計

任務驅動型作業模式應增強學生對文本的重視程度，更多地去讀，去研究課文。好的“任務”應是在調動學生充分閱讀課文的基礎上進行的拓展延伸和實踐的活動。

在平時的語文教學過程中，作業布置往往出現在整個教學的尾端，也正是因為它的終點位置，許多教師在作業布置時往往會忽視其重要性，布置作業簡單，沒有設計。任務驅動型作業設計是為教師的教學目標服務的，教師可針對教學需要，把握文本特點，根據學生學習程度，提前進行作業布置。例如浙教版語文第九冊第十課《貓》教學前可以設計這樣的作業要求目：用“××真可愛”開頭，寫一種小動物，寫出它的可愛之處。把自己寫的小動物與文中滿月的小貓作比較，體會作者語言之妙。在學習了滿月的小貓之后，把修改自己的習作作為課堂作業，寫成后分享展示。這樣課文的學習就避免了以課文內容為中心的空洞分析，轉而落實在學生語言能力表達的訓練上。

（二）任務驅動型作業設計應以學生為主體，面向全體學生

教師在備課時，要將作業設計考慮進去，了解學生現有的知識水平和接受程度，照顧到不同層次學生的學習需要，達到鞏固知識和提高學習能力的作用。作業任務的設計要依據學生的不同能力，任務內容要有梯度，使能力不同的學生都能找到適合自己的任務，有所收獲。教師應充分考慮不同學生對知識的不同掌握程度，還要考慮學習情境對學生產生的影響，針對不同學生、不同的學習情境安排有差異的學習內容和學習步驟。

例如：如學完《大瀑布的葬禮》之后，教師給學生布置這樣三道有層次性的作業：1.想象大瀑布以前和現在的不同景象，找出造成大瀑布悲劇的原因。2.巴西總統為塞特凱達斯大瀑布舉行葬禮，我們也要為即將離開世界的大瀑布，送上我們的追悼辭，你們會寫些什么？3.如此雄偉壯觀的大瀑布的消失、枯竭，讓人痛心疾首，扼腕嘆息。我們身邊的污染也日漸嚴重，請你結合身邊的實際，寫幾句環保標語，或就周圍的環境污染作一次調查，寫一份調查報告。面對“自助餐”式的作業，很多學生在完成第一題后都盡力地去完成第二、三題。自主選擇的作業方式，給學生自由選擇的空間，能力強的同學可選擇較難做的，能力弱的可以挑簡單的。堅持以生為本，任務驅動型作業的設計不僅僅由教師決定，可以是學生自己制定，或由教師和學生一起討論布置。教師引導學生根據教材，依據自己現有的知識水平，體驗作業設計，展現學生的個性和自身的語文能力。

（三）任務驅動型作業設計要注重實踐性，加強操作性

《語文課程標準》指出：“語文是實踐性很強的課程，應著重培養學生的語文實踐能力。”教師進行作業任務設計時，可設計操作性強、能用多樣化方法解決的活動項目，為學生自主建構、相互合作提供舞臺。教師可以結合任務目標創設任務情境，情境的創設盡可能貼近真實，學生在這一過程中獲得更多的實踐機會，并體會到理論知識轉化為實際應用的快樂和價值，從而達到學以致用的效果。學生在任務情境中結合以往學過的知識，搜尋已有的經驗，結合新知識，解決新任務，讓自己的大腦充分動起來。

比如學完了《桂林山水》后，可以設計這樣的作業：我的家鄉在（ ），家鄉風景名勝真多啊，有（ ）、（ ）等，我們下周要開一個“家鄉風景名勝推薦會”，請學生收集家鄉風景圖片，設計導游詞，并嘗試著做做小導游。溫馨提示完成途徑：實地考察；上網查資料；請教父母、老師；走進旅行社，索取資料，了解概況；走訪相關導游、旅游資深人士等等。本作業題的意圖是讓學生參與各種“尋訪家鄉美景”“熱愛家鄉風土”的實踐活動，通過感受風景之美，感悟人文之美，既培養了學生的社會實踐能力，又使其增強自豪感，培養了表達能力。

（四）任務驅動型作業設計應緊密聯系學生的生活實際

教師在任務設計時應注重把學生的學習和生活巧妙地融合在一起，體現《語文課程標準》中語文的工具性特點。學生完成“任務”的過程其實是自身與社會生活接觸的過程，避免過去語文教學中生活與語文分離的遺憾。聯系生活，在生活中學語言，學生能更大程度地感受語文的豐富性，發現語文的魅力，加強語文學習的積極性，使語文更好地應用到實際生活中。任務驅動聯系生活，可以培養學生的生活情趣，注重在生活中用語文、學語文，拒絕機械的抄寫訓練。學生不再是只讀書的“書呆子”，而是成為會生活的青少年。例如：一年級教學了拼音后，可設計“我動手、我制作”的作業。1.玩具集中營：給心愛的玩具送上拼音寶寶。2.今晚菜譜：媽媽今晚準備了哪些好吃的菜呢？請用拼音寫出今晚的菜譜。3.我的杰作：選自己喜歡的音節制作一張卡片。先寫上音節，再在旁邊寫上自己喜歡的話，不會寫的音節可用圖畫代替！該作業的設計旨在讓學生在回家運用拼音的過程中鞏固拼音，提高能力，寓學習于現實生活中，實際而有趣。

（五）任務驅動型作業設計注重豐富性，突出多樣性

杜威提出了著名的活動作業觀，即要求學生“從做中學”。他認為，活動是兒童的天性，是兒童的興趣所在、快樂所在和幸福所在。因此，可以通過豐富的活動，吸引學生完成任務驅動型作業的興趣。例如：1.組織學生把有趣的課文改編成課本劇表演出來，教師給予充分的時間，鼓勵學生自編自導自演。2.學生將自己感興趣的話題提煉出來，自主組織辯論賽。3.記錄生活體驗日記，教師在開學伊始布置任務，鼓勵學生記錄生活的精彩處，鼓勵用照片、繪畫、對白、貼紙等多種方式呈現，期末進行匯報分享。

（六）任務驅動型作業設計應考慮到學生的合作意識

傳統的作業模式，學生往往處于被動一方，一味地接受，各自完成自己的作業要求，缺少交流與合作。教師在任務驅動型作業設計時，除了鼓勵學生獨立完成任務外，也要加入相互合作的觀念，激勵學生通過自身的努力和團隊合作來克服困難，發揮主觀能動性，培養合作意識。協作學習，指學生在教師的組織和指導下一起討論和交流，共同建立起學習群體并成為其中的一員。通過這種方式學習，每個學習個體的思維和智慧就可以被整個群體所共享，整個學習群體共同完成對所學知識的意義建構。例如：給定一個語文的任務單元，讓學生自己分成小組去探究學習。又如進行作業展示會，讓學生合作，相互去挑選最優秀的作業，學生自己布置場所，鼓勵學生各盡所能，繪畫好的同學負責美工，寫字好的同學設計字體等等，達到相互合作的效果。

（七）及時做好教學反饋和評價

任務驅動型作業模式過程是：“拋出任務，明確目標；探究任務，自主合作；成果展示，反饋評價。”教師在關注中間過程的同時，也要提供任務展示的平臺。教師要對學生的參與和付出給予肯定，進行客觀分析，評價要全面，不僅注重學生掌握知識和能力的情況，關注過程和方法，還應對存在的問題及時進行總結和調整，為下一環節的教學作鋪墊。

任務驅動型作業改變了以往作業機械重復抄寫的弊端，教師應更多關注作業的設計，傾注精力設計有效的作業任務，從學生的角度出發，平等地相互交流，采納學生的意見，在教學中不斷積累，不斷探索，從而讓做作業成為學生成長的愉快經歷。任務驅動型作業模式不僅貼近學生的生活實際和身心發展狀況，鍛煉學生的意志品質，而且鼓勵學生勇于實踐，促進學生的求知欲，更重要的是能夠讓學生主動愛上作業，愛上學習。

參考文獻

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[5]肖 川.名師作業設計經驗[M].北京：教育科學出版社.2007：45.

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1新的網絡營銷渠道對物流企業傳統營銷渠道提出了挑戰

傳統物流企業的營銷渠道中往往重視物流企業和大型生產企業之間的密切溝通和合作，物流企業積極地建立與本地區大型企業之間的營銷渠道，而網絡經濟興起后，新的網絡淘寶店主將成為新的物流大客戶之一。新的網絡經濟條件下的營銷渠道對物流公司傳統的營銷渠道的建設方式和結構、規模等都提出了新的挑戰。在網絡經濟條件下，各種營銷渠道之間的沖突愈演愈烈，為了獲取更多的網絡稀缺客戶，物流企業間的競爭不惜損害市場秩序。物流企業網絡營銷作為一種現代管理方式，是經營的創新，但是卻和傳統的營銷渠道存在很多方面的沖突，是當今物流企業在網絡經濟條件下面臨的新挑戰。

2物流企業網絡中間商與傳統中間商之間存在沖突

傳統中間商通常指各地的物流商，其作為傳統營銷渠道的重要組成部分，在產品的分銷過程中承擔了促銷、洽談、融資、風險、訂貨、支付、市場信息調查等重要功能，并且，在網絡經濟興起之前，傳統物流中間商在維護物流企業正常運作過程中扮演著重要角色。而在網絡經濟條件下，出現了新的電子物流中間商。網絡平臺的電商物流中間商借助網絡平臺的優勢，為消費者提供物流信息、物流媒體以及交易物流平臺，有效地促進了商家和交易者之間的電子交易活動。網絡經濟條件下物流企業中間商提供的物流服務完全實現了在下單、運輸和收貨方面的數字化，這是傳統物流中間商只依靠營業網點所不具有的新的特點，也是物流企業網絡中間商與傳統中間商之間沖突的表現。

3物流依托網絡直銷形式與傳統商形式之間的沖突

由于網絡經濟條件下網絡物流直銷具有低成本、互動性、跨時空、高成長等諸多優點，并且隨著網絡經濟的發展，一大批物流企業紛紛進入網絡營銷平臺，特別是涌現出眾多中小民營物流公司，這不僅對傳統的郵政快遞產生了一定的沖擊，而且許多物流公司直接與網店店主合作，使得傳統的物流商失去了很大的市場空間。物流企業直接和網店經營者進行交易，省去了傳統物流中間商與企業之間以及中間商之間在運輸等方面造成的各種浪費，使得傳統物流中間商顯得沒有存在的必要，這從根本上威脅了傳統物流中間商的生存。

4物流網絡直銷與傳統直銷的沖突

傳統物流企業的服務方式最大的缺點是費用較高，而且，這些銷售費用投入之后，不一定能夠爭取到訂單。對物流企業而言，投入和產出不一定成正比，因此，物流企業在進行傳統直銷活動時會對結果的好壞產生懷疑，從而影響物流宣傳促銷活動更好地展開，網絡營銷則可以很好地解決這個問題。網絡營銷通過物流線路的跟蹤，隨時對貨物的配送情況進行跟進，再加以詳細說明，可以把一件件普通商品的物流狀況實時詳細地展現給顧客。因此，越來越多的物流企業減少對傳統直銷的投入，紛紛轉入到網絡營銷，傳統物流直銷面臨著是否有存在必要的挑戰。

5物流企業將面臨更多的資金投入到更多的熱門網絡營銷渠道

領域的壓力網絡經濟的迅猛發展，使越來越多的物流企業將資金投入到更多的熱門網絡營銷渠道領域。例如，國內的各大物流企業競相搶占互聯網購物網站領域。騰訊公司推出的智能手機應用軟件“微信”，當下是年輕人的新寵，在推出的短短幾個月時間內下載并應用的客戶過億。在“微信”為騰訊樹立品牌的同時，為物流企業提供了一個新的網絡營銷渠道。因此，各大物流企業也競相加入到這場爭奪“微信”網絡購物的營銷渠道競爭中。物流企業大量的資金也投入到了熱門網絡營銷渠道中來。例如，騰訊的拍拍網、視頻網站以及微博服務，越來越多的物流企業資金注入到這些領域。

6物流企業同行業間的營銷渠道競爭將更加激烈

網絡經濟的競爭必然導致物流企業網絡營銷渠道的競爭。互聯網企業的不斷壯大更加劇了這一競爭的激烈程度。如今互聯網進入了4G的時代，微博的廣泛使用是其明顯的標志。越來越多的企業進軍到微博營銷渠道，每個物流企業都是一個信息的傳播者，并且通過這種營銷模式獲得利潤。

二網絡經濟條件下物流企業應對營銷渠道變革采取的措施

1物流企業應當重視營銷渠道信息的積累

在網絡虛擬經濟中，產品與服務質量是物流企業網絡營銷成功的基礎與關鍵。物流企業提供良好的服務作為其與消費者建立長期信任關系的基礎,對物流企業的生存起著至關重要的作用。許多物流企業紛紛采取“直營+聯盟”的方式，共同分享物流企業營銷渠道的信息。例如，西部專線物流聯盟的成立，將為西部物流企業間分享更多的營銷渠道信息提供更多的便利。網絡環境下，網絡購物消費者對物流品牌的忠誠度是保證物流企業長期發展的基礎。以互聯網中最大的網絡購物交易平臺“淘寶網”為例，對于物流企業服務的評價存在大量“噪音風險”，由于網絡用戶成千上萬，各種用戶對物流企業評價的好壞不一，大量的不利干擾評價可能掩蓋住好評，如果物流企業對這些差評沒有引起足夠的重視，將導致其他潛在“被影響”的客戶選擇其他物流企業的服務，從而造成物流企業利潤的流失。互聯網上充斥著各種各樣的對于物流企業的評價信息，在這種情況下，消費者會選擇口碑較好的物流品牌，從而口碑較好的物流企業也獲得了在網絡經濟條件下發展的良好基礎。心靈占有率也是信息資產的重要組成部分，對物流企業來說，它是一種隨時可以兌現的無形資產，是一種潛在的市場。因此，物流企業要積極地重視網絡中渠道信息的積累，以便提高產品的服務和質量，從而贏得更廣闊的市場份額。

2推行個性化的網絡營銷數據庫營銷渠道

根據權威部門的調查顯示，互聯網的使用主體為平均三十歲左右的年輕人。其中，男性使用者明顯高于女性使用者。這部分消費群體呈現出學歷較高、收入較高的特點。這部分消費群體的消費購買欲較強，有著對時尚和高品質服務的追求。因此，物流企業就應當針對這部分客戶，建立定向的“客戶信息銀行”，對其所選擇和使用的物流服務情況和感受以及后期的再次選擇進行跟蹤。并且，物流公司可以針對這部分特定的群體進行有目的的營銷，如建立“生日慰問”、“電子書免費訂閱”等服務，以便在這部分特定消費群體中建立長期的市場競爭力。同時，物流企業應當提供給客戶個性化的與物流企業線上互動的服務。在商業信息爆炸的網絡經濟中，物流企業網絡營銷的實質就是吸引注意力、留住消費者的戰爭，在激烈競爭的環境中，物流企業網絡營銷只有提供與眾不同的個性化服務，才能爭得一席之地。

3注重與客戶信息的雙向溝通,提供多種增值服務網絡的優勢

就在于其信息的流動性、開放性和互動性，物流企業網絡營銷只有發揮這一優勢，積極地與客戶進行產品服務方面的溝通和交流才能真正地了解到公司在經營過程中的問題，以便改進。網絡中，物流企業數量眾多，消費者的選擇也呈現出多樣化的特點。很多消費者選擇物流公司看重的是物流公司的服務質量和售后服務等方面的因素。因此，物流公司應當積極地與客戶就有關物流服務方面的信息進行溝通，同時向客戶盡可能地提供多種增值服務，使得物流企業和客戶之間形成良好的客戶關系。正如，搜狐總裁張朝陽所說，“在過去的一兩年里，中國的網絡用戶已經成為一個相當可觀的群體，人們在網上不止有搜索、閱讀和交流的需要，并有愿望在互聯網中扮演一個更為重要的角色。”因此，在制定物流營銷策略的過程中，客戶參與越多，物流企業提供服務的機會就越多。此外,在物流企業網絡營銷的過程中，除了交互功能以外，更應該提供增值服務,如提供定點配送、物流貼心服務等才能吸引更多的客戶。

4物流企業網絡營銷渠道要趨于多樣化

在網絡經濟的環境下，物流企業在互聯網中認知度和其訂單量是成正比的。因此,物流企業網絡營銷手段必須多元化。物流企業建立多樣化的網絡營銷渠道可以首先借助當前先進的計算機技術，例如云技術和超級鏈接等。物流企業除了可以單獨建立自己的門戶網站外，還可以與其他熱門網站建立良好的長期合作關系，將超鏈接嵌入到熱門網站的網頁上，讓更多網絡客戶對企業有一個更全面的了解，同時達到對物流企業的形象進行宣傳的目的。其次，物流企業在互聯網上可以雇傭形象代言人，一方面樹立企業的形象，另一方面借助形象代言人宣傳企業，吸引更多的客戶和訂單，增加企業的利潤。最后，物流企業可以充分利用各種新媒體對企業的服務進行宣傳。例如，積極利用當前最受年輕用戶歡迎的微信、微視等應用軟件，達到對企業的產品和服務進行宣傳的目的。物流企業只有向消費者對本企業服務的內涵和品味進行定位和宣傳，才能夠獲得更多的市場份額，進而獲取更大的利潤回報。物流企業的網絡營銷渠道趨于多樣化是當今物流企業面臨激烈的市場競爭的必然選擇。

5加強與渠道成員的關系

維護物流公司在網絡經濟條件下，在不斷地開拓新市場的同時，要善于加強與渠道老成員、老顧客的關系維護。物流公司與新顧客建立良好的互動關系，無論從資金成本還是從信任風險方面，難度都要高于與既有的老客戶關系的維護。因此，物流公司與老顧客的關系維護對于降低物流企業運作的資金成本和提升公司形象和影響力是至關重要的。有學者曾經提出，物流企業顧客品牌的忠誠度是物流企業關系營銷的核心因素。在信息技術高度發達的今天，物流公司可以借助網絡計算機技術建立市場中目標客戶群的關系檔案，并對這些目標客戶的關系定期地進行維護，例如贈送公司紀念品等。只有這樣，物流企業才能不斷地在鞏固既有客戶的基礎上，獲得越來越多新顧客的青睞。物流企業加強與渠道成員的關系維護是物流企業建立在物流業“許可營銷”顧客忠誠度之上的一種營銷手段。

三結語

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2 可行性分析及商業考慮(Feasibility analysis and

business considerations)

本項目所有的設計均以解決小區住戶及物業的實際問題為主要目的，用戶主觀使用意愿較強[4]。本平臺主要用于本小區內部交流，使用APP方便、快捷、高效。通過物業進行推廣，推廣成本較低。

本平臺與物業合作，在小區內進行宣傳。該項目的推廣需要解決用戶認證的問題，與小區業主委員會及物業合作推廣，通過掃描二維碼下載APP，同時由小區業主委員會驗證通過即可完成住戶身份認證，以杜絕上門服務的安全隱患。物業通過本項目中的便民業務模塊及APP廣告獲得收益，這也是本項目推廣的主要出發點，而項目的盈利主要為用戶規模帶來的潛在收益。

3 需求分析(Requirement analysis)

掌上鄰里是一款適用于各個小區的通用軟件，它用于方便小區居民的生活，改善居民的鄰里關系，使小區居民能夠互幫互助，使小區的管理更加民主化，極大的方便了小區居民的生活娛樂，使小區的鄰里變得更加融洽和諧。該平臺有三類用戶：系統管理員、小區物業管理員和小區住戶。系統管理員通過PC端管理整個系統的基礎信息，如小區管理、各小區管理員的賬號管理，各項數據查詢統計等；小區物業管理員通過PC端，負責對各小區住戶的賬號認證、曝光臺處理反饋、維修處理反饋、通知公告及管理，以及各信息的查看與監督；小區住戶安裝了APP之后，首先需要注冊一個賬號，同時需要設置該賬號屬于哪個小區。然后使用該賬號登錄了APP或PC，就可以使用本平臺中的鄰里互助、便民業務、小區活動、調查問卷、通知通告、曝光臺和維修站功能[5]。

小區住戶進入“鄰里互助”功能后，可以按分類：生活求助、經驗分享、閑置處理等查看、或回復各分類下的信息。生活求助功能主要是小區住戶在生活中遇到問題，可求助信息(如換燈泡、換保險絲、修電腦等)，鄰里中掌握該技能并愿意提供幫助的，看到求助信息后可上門服務；住戶也可以分享生活經驗，如：烘焙、做菜、裝修等；住戶還可以出售或贈送不用的閑置物品。

便民業務功能只能是認證住戶才可以，如何認證呢？需要到物業處進行認證，物業標注該用戶的要素信息，如XX幢-XXX某某某，當然這些信息在系統里不顯示，其他住戶只看到他的認證標志，表示該用戶確實為本小區住戶，非認證賬號只能參與。認證用戶，可以針對小區居民生活中高頻率業務(如代收快遞、代買菜、臨時接送小孩等)，信息(如：2017-10-13日代買菜，或其他)，其他住戶如有需要直接回復，信息者點擊確認用戶需求(表示接受用戶的代買要求)，買好之后，可以單獨或群發消息，提醒用戶東西買好了，或者沒買到，或者送上門，或者自己來拿等。該便民業務結束之后，設置狀態為已結束，用戶將不再看到，但自己看到。

小區住戶還可通過該平臺組織小區活動，住戶可對活動跟帖進行咨詢，并確認參加。當然只有認證賬號可以信息，非認證賬號只能參與。認證賬號可以發起活動、設置截止時間、手動設置狀態(已結束、未結束)、可回復用戶反饋，查看跟帖，查看確定參與人員；非認證賬號可以參與小區活動，查看活動列表(只能查看未結束的活動)，查看活動詳細，跟帖，也可以點擊確認參與。

物業可利用該平臺調查問卷，住戶可查閱相關信息及參與投票；物業可利用該平臺通知公告，住戶可查閱相關信息；小區住戶可曝光小區不文明現象，其他用戶可以跟帖，物業可以進行反饋；小區住戶可把報修信息提交到物業，物業可以進行回復，用戶可以進行評價。

4 掌上鄰里平臺設計(Handheld neighborhood

platform design)

本系統包括系統管理員、小區物業管理員、小區住戶等三個角色，各角色功能有：

(1)系統管理員(PC)：管理整個系統的基礎信息，如小區管理(CRUD)、各小區管理員的賬號管理(CRUD重置密碼等)、各項數據查詢統計等。

(2)小區物業管理員(PC)：負責各小區住戶的賬號認證、曝光臺處理反饋、維修處理反饋、通知公告及管理，以及各信息的查看與監督。

(3)小區住戶(APP/PC)：主要有七個模塊，即鄰里互助、便民業務、小區活動、調查問卷、通知通告、曝光臺和維修站。

系統同時提供了一套與APP一樣的，基于PC的平臺，采用三層架構：表示層、業務邏輯層和數據持久層開發，便于幫助開發人員在短期內建立清晰的結構、功能良好的Web應用程序。Struts2將對MVC進行分離。具體的系統架構圖如圖1所示[6]。

 

 

 

 

 

 

 

 

圖1 系統架構圖

Fig.1 System architecture diagram

根據系統的總體設計，完成了掌上鄰里平臺的數據庫設計，得出了以下21項內容，下面簡單給出了這些數據表名和字段名。

(1)小區信息表(小區編號、小區名稱、小區地址、小區經度值、小區緯度值、小區介紹)

(2)功能表(功能編號、功能名稱、標記)

(3)社區互助分類表(分類編號，分類名稱)

(4)便民業務分類表(便民業務分類編號、便民業務分類名稱)

(5)用戶表(用戶編號、登錄賬號、用戶昵稱、門牌號、登錄密碼、性別、興趣愛好、密碼找回問題、找回問題答案、認證標記、身份標記、所屬小區編號)

(6)社區互助信息表(社區互助信息編號、互助分類編號、標題、內容、創建用戶編號、創建時間、狀態標記、有償無償標記、愿意給予金額、狀態說明、功能編號、聯系電話)

(7)社區互助回復表(社區互助回復編號、社區互助信息編號、回復用戶編號、回復時間、回復內容、功能編號)

(8)便民業務表(便民業務編號、內容、創建用戶編號、創建時間、狀態標記、狀態說明、功能編號、便民業務分類編號)

(9)便民業務供需表(編號、便民業務編號、參與用戶編號、是否愿意提供幫助標記、備注原因)

(10)便民業務回復表(編號、便民業務編號、回復用戶編號、回復時間、回復內容、狀態標記、功能編號)

(11)通知表(編號、標題、內容、創建用戶編號、創建時間、功能編號)

(12)調查問卷表(問卷調查編號、標題、備注、創建用戶編號、創建時間、截止時間、結束標記、功能編號)

(13)問卷調查題庫表(題目編號、問卷調查編號、題目內容)

(14)小區活動表(編號、標題、內容、創建用戶編號、創建時間、活動截止時間、活動狀態、功能編號)

(15)小區活動參與表(編號、活動編號、參與用戶編號、功能編號)

(16)小區活動評論表(編號、內容、評論用戶編號、評論時間、活動編號、功能編號)

(17)曝光信息表(曝光信息編號、標題、內容、創建用戶編號、創建時間、功能編號)

(18)曝光評論表(編號、曝光信息編號、內容、評論用戶編號、評論時間、功能編號)

(19)附件表(編號、功能編號、文件名、文件路徑、項目編號)

(20)報修表(報修信息編號、標題、內容、創建用戶編號、創建時間、功能編號)

(21)報修反饋表(報修反饋編號、報修信息編號、回復用戶編號、回復時間、功能編號)

5 掌上鄰里平臺實現(Handheld neighborhood

platform implementation)

掌上鄰里平臺PC端開發使用B/S結構，采用Struts作為MVC框架，使用Ajax技術提高用戶交互體驗，UI使用了liger UI框架作為整個項目的前端交互框架，界面簡潔大方，易于維護和拓展；移動端使用第三方異步框架android-async-http與Web服務交互；圖片采用LruCache緩存機制，以達到節約用戶的流量；主布局采用Activity+Fragment，UI簡約大方，用戶體驗較好；服務器端通過Servlet為移動端提供Web API接口[7,8]。

下面給出平臺的部分實現效果。PC端物業管理員輸入賬號密碼點擊登錄后的頁面如圖2所示，可對各個板塊信息進行處理。

 

 

 

 

 

 

 

圖2 物業管理主頁面圖

Fig.2 Property management home page

移動APP端主頁面如圖3所示，登錄成功后進入通知主頁面；點擊【曝光】按鈕，進入曝光臺頁面；點擊【活動】按鈕，進入小區活動頁面；點擊【便民】按鈕，進入便民業務頁面；點擊【互助】按鈕，進入鄰里互助頁面；點擊【我的】按鈕，進入個人中心頁面。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

圖3 移動APP端主頁面圖

Fig.3 Main page diagram of mobile APP terminal

下面給出圖3底部fragment切換的核心代碼如下：

/**

*切換fragement

*/

private void changeF(Fragment from,Fragment to) {

if(mContent!=to) {

mContent=to;

if(null==mFM)

mFM=getSupportFragmentManager();

FragmentTransaction transaction=mFM.beginTransaction();

if(!to.isAdded()){//先判斷是否被add過

if(from==null){

transaction.add(R.id.content_container,to).commit();

}else {

transaction.hide(from).add(R.id.content_container,to)

.commit();//隱藏當前的fragment,dd下一個到Activity中

}

}else{

transaction.hide(from).show(to).commit();//隱藏當前的fragment，顯示下一個

}

mContent=to;

}

}

 

圖3底部按鈕點擊事件，點擊線性布局切換頁面的核心代碼如下：

//按鈕點擊事件

public void onClick(View arg0){

switch(arg0.getId()){

case R.id.tab_ll_1:

clear();

title.setVisibility(View.GONE);

mBt1.setImageResource(R.drawable.phto_2);

text1.setTextColor(Color.argb(255,54,185,175));

changeF(mContent,f1);

break;}

6 結論(Conclusion)

本課題研究的“掌上鄰里”平臺面向小區管理和應用，可以極大的方便物業、住戶的日常管理和事務操作。在項目接下來的運行維護階段，會繼續完善項目，并且根據用戶提出的合理要求進行改進與優化。同是，正在開發IOS端，繼續加大用戶的使用便捷性，滿足更多用戶的需求。目前項目已在部分小區試運營，并且該項目已與地方企業進行合作，進一步修改完善，推廣應用。

參考文獻(References)

[1] Characteristics of Kobresiahumihs Community Structureat Different Degraded Levelsin Northern Qinghai[J].Animal Husbandryand Feed science,2014,32(04):39-42.

[2] Mithun Kumar Mridha,PaulFlorea.Entice Sponsorsand Foster ChangetoEmpower Quality and Innovation[A].IEDRC.Proceedings of the 2014.

[3] XiaohuaLiang,DaxingLi,LunXiao.Analyises the effect ofhypertension community management[A].2013:2.??

[4] 張銳卓.基于Android平臺小區移動服務系統的設計與實現[D].吉林:吉林大學,2015:5-8.

[5] 馮艷紅,等.基于Android技術的社區服務系統設計[J].移動通信,2014,4(5):90-93.

[6] 項雪.基于Android的社區服務管理系統的設計與實現[D].山東:山東大學碩士學位論文,2015:7-9.

[7] 茅志剛.基于移動互聯網的智慧校園服務平臺的研究與實現[D].杭州:杭州電子科技大學,2013.

[8] 李寧寧,王遠飛,張冉.基于Android的校園應用軟件開發與實現[J].電子設計工程,2014,22(20):111-117.

作者簡介：

篇5

學生畢業論文

題 目： 淺析重慶物業管理現狀及發展趨勢問題

學生姓名

學 號 分 院 專業班級 指導教師

摘 要

隨著我國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大，中，小城市相繼開發建設了大量的生活小區，寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化得發展而產生的，它是房地產生產，流通，消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營，專業化管理，社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平，政策規范，城市規劃，設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響，其規范化，規模化發展仍需一個艱難的探索過程。

[關鍵詞］物業管理 發展階段 趨勢展望

目 錄

1 概述 ··········································································································

1.1研究現狀 ······························································································

1.2目的和意義 ·························································································· 2 重慶物業管理發展趨勢展望 ··········································

2.1物業管理價值的認識將不斷深化 ···························································

2.2 物業管理在國民經濟發展中的地位得到增強 ·········································

2.3行業素質不斷提高、規模化經營是行業的發展方向 ··········································

2.4物業管理行業發展更加建康、規范、有序 ······················································ 3創建物業管理品牌必然性 ····································································

3.1實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要 ·············································

3.2實施物業管理品牌是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要 ·······

3.3物業管理品牌是信任與承諾

結 論 ···········································································································

1 概述

1.1研究現狀

我國物業管理水平與國外相比還處于初級階段，上有許多不完善的地方，具體表現在以下幾個方面：

（1）物業管理架構不完善。不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規則，二無措施，沒有明確管理目標責任制。

（2）物管人員調配不合理，維修工作安排不力，小區物業管理工作是一個綜合性較強的工作，它要求各種各樣的人員參與其中，如保安，清潔工，水電工，泥土匠，排污人員等，并且經常在需求方面呈現出岑差不齊的多樣性，這就需要物管人員能夠根據業主的具體要求進行科學合理的安排調配，但往往多個業主同期發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如水管泄漏，電閘破壞，防盜門失靈）時物管公司往往無法及時滿足業主的需求

（3）物業管理經費難以為繼。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹“誰收益，誰投入”的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的住房消費觀還有其深厚的影響，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。部分不誠信業主長期不繳納水電費及物業管理費的情況時有發生。這有悖于社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大癥結所在。

（4）業主與物管矛盾激化，一般情況下，小區物管和業主總存在這一些矛盾，業主總是抱怨物管費太高，物管服務不到位，物管人員態度不好等，物管則總是希望盡量創收，盡量節約人力物力，盡量降低物業管理成本等。雙方又缺少溝通交流平臺，致使矛盾激化。

1.2目的和意義

隨著我國住房改革的深入，越來越多的居民搬進住宅新村或小區，而這些新型住宅區域的管理由物業管理公司或單位的物業管理部門實行。小區物業管理公司作為新興產業，正在人們的生活中扮演著越來越重要的角色。在信息化的社會，以計算機為基礎構件的小區物業管理信息系統將是日常小區物業管理全面系統化，自動化科學管理，能夠極大地提高物業管理人員的工作質量和管理水平，從而達到業主的滿意

2重慶物業管理發展趨勢展望

這一部分我并不認為是重慶物業管理發展趨勢展望，和重慶哪點沾邊？？？

2.1物業管理價值的認識將不斷深化

1、物業的資產價值得以充分體現隨著對物業維護、修理為內容的工程技術管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業設備設施正常運行時間，減少和避免物業不應有的損失和費用支出，延長物業的壽命周期。另一方面，良好的物業管理品質、優美的人文環境將大力提升小區（大廈）的知名度和形象，增加物業的無形資產，從而實現保值、增值的目的使物業的資產價值得以充分體現。

2、物業的環境價值日趨重要

近幾年的經濟發展已使人們認識到，把經濟的發展與生態環境的保護聯系起來同步發展，是保持經濟長期、持續增長的唯一途徑。物業管理對市政建設、城市形象維護和環境的改善，將起到重要的支撐作用。優美的居住環境，已成為人們改變居住現狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業環境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環境的住宅小區將充滿生機。

3、物業管理的社會價值備受重視

由于物業管理具有多功能、全方位的管理服務特點，因而對社區的管理和社區精神文明建設具有不可替代的作用。隨著城市建設步伐加快，小區數量不斷增多，政府對社區建設也日益重視，物業管理在社區文化、社會治安和培養健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發展空間。

4、物業管理費用以價值規律為評價核心

隨著國民經濟的發展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發生變化。由于物業管理的企業行為日趨規范、物業管理市場日漸成熟，人們對物業管理價值的認識、評價也更加科學和全面。物業管理費用的收取標準也將會以市場供求變化和管理的質量水平按價值規律全面確定，不再單純以經濟成本作為物管費用收取的評價基礎。物業管理費用收取市場化，必然帶來物業管理價值的回歸，有利于維護企業的經濟利益，促進行業的良性發展。

5、服務管理向經營管理轉變，提高企業盈利水平

為了更好適應物業管理市場發展的要求，增強競爭能力，提高經濟效益，企業將實現由服務管理型向經營管理型的轉變，并樹立現代經營管理理念，制定正確的經營策略，從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業自我積累、自我發展的需要，在行業可持續發展下，使企業利潤率不斷增長。

2.2物業管理在國民經濟發展中的地位得到增強

l 、物業管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同

物業管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內容、服務質量等方面都有別于傳統的房屋管理。在房產管理由傳統的福利型行政性管理方式向現代經營型服務性管理方式轉變的推動下，受托管理的物業面積不斷增大，由于政策導向、輿論宣傳、企業形象等多方面的共同作用，社會對物業管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業的影響。

2、物業管理成為城市管理、社區建設的重要組成部分

隨著我國經濟管理由計劃經濟體制向市場經濟體制逐步轉軌，政府工作的重點也由直接插手企業經營管理，轉變為向投資者、企業營造良好的投資環境以促進經濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態環境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區經濟可持續增長的基本要求之一。由于物業管理具有社區、環境建設和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區建設的最重要組成部分。

3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發展勢頭強勁的新興產業

由于物業管理是房產管理由傳統的計劃經濟模式向市場經濟體制轉換的必然產物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內退出，改由適應市場經濟運行規律和城市發展的物業管理體制所取代。房地產管理體制改革和房地產業的迅速發展，促使物業管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業管理覆蓋率達到90％以上，物業管理類型涉及各個領域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業管理覆蓋率才為35％；據測算， 2001年至 2010年未來 10年間，重慶物業管理覆蓋率可望達到95％以上，物業管理類型涉及面將更為寬廣，物業管理將呈現加速推進的態勢，成為發展勢頭強勁的第三產業。

4、物業管理與社會各界的關系更加協調

由于物業管理行業在我國發展時間短、速度快，專業理論學科體系建立還不完善，政策法規還不能完全適應行業發展的要求，物業管理企業與各大產業的經濟關系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關系還未理順。但是，隨著物業管理市場化進程的加快，現代企業制度的建立，物業管理企業將成為真正的法人企業，物業管理協會對行業管理的社會作用將得到增強，社區管理中的治安、水、電等行政事務管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務將由社會的專業化公司完成；物業管理與房地產開發企業的關系，也將由傳統的“父子”關系轉變為平等競爭、關系密切的獨立法人關系。物業管理企業的經營管理活動將會得到進一步加強和發展。

2.3行業素質不斷提高、規模化經營是行業的發展方向

1、物業管理企業向規模化、品牌化方向發展

目前物業管理企業小、弱、散、差的現象普遍存在，全行業2萬多家物業管理企業中，僅有約三分之一的企業在財務上基本持平或約有盈利，而按現代企業制度建立起來的企業還不足4％。隨著物業管理招標投標工作的大力推行和物業管理市場化的發展，物業管理企業將從數量型增長向質量、規模、效益型增長轉變，規模化經營的資產重組必然驅使物業管理企業向品牌化企業的方向發展，在有限的市場資源條件下，企業競爭將進一步加劇，勢必推動物業管理行業整體素質的提高，社會資源配置也將得到進一步的優化。

2、知識經濟時代將不斷提高物業管理的技術含量

計算機及技術的快速發展、房屋建筑所采用的大量高科技現代技術、住宅、大廈等物業設施的智能化系統，以及信息、網絡技術的普及，給物業管理帶來了革命性的發展，物業管理從勞動密集型行業向技術密集型行業轉變，使行業的科學技術水平與管理能力不斷提高，物業管理將步入一個嶄新的時代。

3、物業管理可持續發展需要高素質人才

由于物業管理是新興產業，具有綜合性、復雜性的多學科特點，因而吸引了如建筑、經濟、管理、工程等眾多門類的專業人才。隨著行業科技含量的不斷提高，以及加入世界貿易組織后所面對的市場競爭，掌握現代管理和科學技術知識的高素質人才，將成為物業管理可持續發展的重要資源。高等院校正根據行業發展的需要，培養物業管理專業人才，行業的不斷發展也將為高層次人才提供廣闊的發展空間。

4、“以人為本”，提升居住環境的文化品位

人們在滿足了物質需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是要對業主提供多方位的服務，滿足業主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優美的人文和居住環境使業主產生對物業管理的認同，以贏得業主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業公司為營造小區、大廈的人文環境特色而不斷努力。

1、物業管理行業政策體系趨向完善 2.4物業管理行業發展更加建康、規范、有序

任何產業的最初發展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規律和產業發展要求的科學、合理、系統的政策體系，特別是資金政策、稅收

政策、價格等經濟政策。由于物業管理行業在國民經濟、城鎮建設管理中的的地位與作用，政府將繼續為扶持行業的發展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業管理政策體系。

2、物業管理行業法規體系逐漸形成

物業管理的發展需要成熟的行業法規、條例為基礎。盡管各地相應出臺了各項配套法規對規范物業管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規、條例已落后于物業管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業管理的發展。加大物業管理的立法力度，使行業發展有法可依，這不僅是企業的呼聲，國家有關部門也正在進行《物業管理條例》等法律、法規的制定和立法研究，那些一時無法適應新形勢發展要求的法規和條例將在全面清理之列。更加科學、合理，真正能體現法制精神的物業管理行業法規體系將逐漸形成。

3、從嚴審查資質條件、嚴格市場準人

物業管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業的目光，近幾年物業管理企業增長迅猛，但發展參差不齊，個別企業的物業管理面積明顯不足，如重慶市677家物業管理企業，僅管理5000多萬平方米物業，平均每個企業管理物業不足10萬平方米，而最大的企業也只管理200萬平方米左右。由于一些企業規模過小，綜合實力差、管理不到位，導致投訴增多，影響了行業形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業管理招標投標工作外，還將抓好企業資質審查管理和從業人員職業資格認證工作，嚴把市場準入關。

4、行業自我管理、自我約束的自律意識增強

隨著國民經濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業的行政干預和指導，行業協會作為政府與企業的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監督、管理企業的職能。協會履行政府部分轉移職能后將會發揮更大的作用，行業的自律管理將會得到進一步增強，行規、行約將會顯示出更大的作用。

5、業主委員會的建設與運作趨向規范

目前，重慶多數小區、大廈還未成立業主委員會，使業主難以有組織的參與管理和表達對物業管理的看法，委托管理與受托管理的責、權、利關系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。行業主管部門根據物業管理的需要對業主委員會的建設會更加重視，從而使業主、業主委員會與物業管理的法律關系更趨明確，以推動和實現業主委員會建設與運作的規范化。

3創建物業管理品牌的必然性

3.1實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要

隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經從有房住，住得下，提高到住得好，不是單純的面積大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好而管理房屋等“軟件”來保證房屋及設備正常運行，物業區內治安良好，環境整潔，服務設施齊全等等。因此，一流的物業必須配以一流的管理服務，才能創造出一流的居住環境。

3.2實施物業管理品牌是物管企業在市場競爭中生存與發展的需要 物業管理服務性的性質決定其目前經營方針是“保本微利，服務社會”，不能以牟取高額利潤為目的，所以許多物業管理企業處于微利虧本狀態。沒有資金，談何經營，服務？從現在先進的物業管理企業中，我們發現，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力，物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障

3.3物業管理品牌是信任與承諾

名牌企業，優秀物業管理小區表達著產品或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠，友好合作和信任的關系。優秀物管產品不僅能拉近物業公司與業主之間的關系，而且是物管企業與業主之間非書面或口頭的契約。真正的物業品牌能體現出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。

結 論

基于大量國外財團進駐國內物業市場及國內物業用家對物業管理服務日漸了解，劣質及非專業的物業管理公司將無法滿足其對物業管理的需求；優勝劣汰的競爭將日趨激烈，而劣質及非專業的物業管理公司將被逐步淘汰。

基于顧問式的物業管理服務因無實際管理權力而不法落實執行及監督物業管理工作，引致管理服務要素難以達到專業水平，以滿足用家的要求。同時，顧

篇6

 論文摘要：隨著國家主輔分離的要求，房產分離后如何實施物業管理成了目前多方探索 的問題。文章從分離房產過程中存在的問題入手進行剖析，有針對性地提出了建議，為分離 的房產企業提供一些可以參考的實施措施。 

 

 按照國家關于企業主輔分離的指導思想，主輔分離的工作正如火如荼地開展著。隨著大 量企業房產移交工作的完成，各項管理工作也擺上了日程。物業管理是住宅小區管理發展的 主要趨勢，主輔分離原有房屋管理的滯后性、特殊性嚴重阻礙了推進。如何實行行之有效的 物業管理模式，如何使主輔分離房屋的管理工作走向正軌，是正在處于變革的房屋管理企業 需要思考的問題。 

 

一、主輔分離房產存在的問題 

主輔分離房產是指從國有大中型企業分離出、由房產管理部門接收、實行系統化專業 化管理的房產，實行委托經營、獨立建賬、獨立核算的管理原則。主輔分離房產受歷史原因 、管理體制及自身特點的影響，存在諸多問題。 

 1.接收的房屋設施老化嚴重，維修力度跟不上，欠賬多。主輔分離房產大多建于上世紀80 年代，也有五六十年代的，樓齡相對較長，回報率已出現負值。原產權單位因經濟效益差、 房屋長年失修失養，造成本體、公共設施設備老化十分嚴重，嚴重的甚至已經不具備再居住 的條件。小區內環境差，私搭亂建現象普遍，垃圾不能及時清理，道路損壞嚴重，雖然接管 后進行維修可以改善其狀況，但是無法從本質上徹底解決，給日后的管理工作帶來很大的 困難。 

 2.房產管理檔案不健全，管理混亂，各類資料不完善。給正常的房屋修繕和管理工作 帶來困難，特別是各種證件不全，嚴重阻礙了接管工作的順利進行。受計劃經濟體制影響， 房屋無規劃、無用地許可、無開竣工報告，有的甚至未驗收就進駐使用的現象比比皆是，給 日后的管理造成很大隱患。 

 主輔分離房產大部分由企業內部自行組建的房管科管理，帶有濃厚的福利性，加之管理 人員的自身素質和管理水平有限，無法實行專業、正規的管理。管理工作仍局限于管理與被 管理的關系中，住戶對物業管理的服務概念淡薄，接管后在意識上需要一定時間的溝通，加 上企業經濟效益低下造成的房產維修欠賬，使管理工作處于失控狀態。 

    3.資產龐大。原有房屋管理單位大多隸屬于國家各大中型企業，固定資產十分龐大， 分離時如果資產沒有得到很好的處理，將給新建立的企業造成很大的負擔。物業管理行業屬 服務密集型行業，附加值小，盈利率低， 再加上各種原因造成的收費率低，在管理經費無法保證而自身負擔沉重的 情況下，將嚴重阻礙物業管理的進程，降低服務水平，形成發展的惡性循環。 

 

二、主輔分離房產的特點 

1.主輔分離房產屬于自建自管或委托代管形式，福利性強。 

 2.主輔分離房產是在國家發展過程中為提高企業綜合競爭力提出的，由行政劃撥方式轉 移的產權和管理關系，政策性強，缺乏市場競爭機制。

 3.住戶自主意識差，對物業管理缺乏認知。 

 

三、主輔分離后物業管理的發展趨勢 

基于主輔分離房產的特點，要使其完全實現社會化、專業化、企業化的管理，真正與市 場接軌，融入到市場競爭當中去，必須做好相應的輔助引導工作。 

 1.確定可行的經營目標，制定良性的經營決策。 初次進入市場競爭的物業管理企業，要想在激烈的市場競爭中生存，在分離后必須要確 定切實可行的、適合自身水平的經營目標。同時經營決策作為企業發展戰略的一部分，物業 管理企業必須制訂出符合自己與市場現狀的發展戰略,既有利于日常管理工作的正常運作,又 可提高企業內部管理水平,達到促進企業發展目的的同時，還可以增強企業的競爭能力。 

 2.加大綜合維修、整修力度，實行小區差別管理。對于零散戶房產和成型的獨立式住 宅小區采用不同的管理方式和手段，實施不同的標準進行收費。零散房多數插建于各種樓房 集中建設的小區內，對小區本身造成了不協調的影響。一旦這類小區實行專業化物業管理， 這部分零散房也順理成章地進入了管理狀態。而且這部分房產的接管不利于小區物業管理的 整體性，要加大其整修力度，整體規劃，以便統一管理。 

 3.加大樓房集中的各類小區的公共設施維修力度和小區環境的整治力度。達到“綠、 靜、美、安”，給住戶提供一個舒適、清新的生活環境，同時也是提高物業收費律的重要前 提。 

 4.加強物業知識宣傳和引導，培養住戶物業管理的意識。主輔分離前的房屋管理長期 享受福利受產權單位不正規的管理，致使住戶對房產管理認識較深，對物業管理概念膚淺。 因此接管后的管理工作重點之一就是引導工作，引導住戶走出傳統管理模式，接受先進的物 業管理。通過日常的管理行為、宣傳活動營造物業管理氛圍，增強住戶物業管理服務意識。 成立小區業主管理委員會，充分發揮管委會的橋梁和紐帶作用，同物業管理企業一道共同做 好物業管理工作，體現物業管理的專業與自治管理相結合的優勢，讓住戶真正進入角色，成 為管理的主人。 

 5.提高管理服務水平。物業管理企業所從事的一切活動要使業主稱心、滿意，其核心 就是要提供優質服務。在未來的市場中,只有提供 優質服務,物業管理企業才有生機。物業 管理中的服務工作,一是長期性,二是群眾性。服務的時間較長,服務對象的范圍很寬,遍布各 行各業,分布于各年齡層次各種文化教養水平的男女老少之中。借助社區文化建設推行小區 的物業管理服務。作為物業管理的推行者，自身素質、思想觀念及服務水平將影響物業管理 的層次，因此要提高管理隊伍的整體素質以應對主輔分離特殊的物業管理。工作的重心更傾 向于服務，推行體能服務、技能服務和智能服務，以形式多樣的服務贏得住戶的心。 

篇7

論文關鍵詞：物業管理維修基金自營模式規模經營

論文摘要：物業管理在我國已經逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質、基金運作，管理模式和企業規模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業管理能進步發展。

物業管理產生于十九世紀的英國．伴隨工業革命逐漸興起．發展到今天已經有近二百年的發展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經濟理論有千絲萬縷的聯系。我國的物業管理脫胎于國外為了能更好地適應中國的發展實際．就必須從各方面對其進行調整．開辟一條新思路。筆者在從事物業管理教學實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：

一．物業維修基金的運作模式的改進

維修基金是物業企業對物業區域公共設施設備大中修的資金來源。關于它的收取國家有明確規定：由市住房資金管理中心．在業主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提取．多層住宅2O％．高層住宅3O％．然后再由業主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動續籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現兩犬問題：(1)物業管理企業私自挪用占有：(2)業主無故拒繳續籌基金。由此產生的結果．公共部位年久失修小區整體環境破壞嚴重。我們認為應從以下方面改進

1明確基金使用程序

由物業公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業主大會同意后．通過信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經過業主大會直接授權業委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質保金，過了保修期后就可以全部交付。在業委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業公司提出維修計劃和預算報告，政府相關部門受理．并指定專業鑒定機構進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。

2建立基金審查制度

每個財政年度，由房地產行政部門牽頭，聯合財政、審計部門對各物業區域的維修基金賬戶進行審查。檢查內容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應的業主名下．利息由銀行操作系統分攤到各個業主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金。基金賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經過業主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風險較大的投資．如股票等。最終審查結束后．將審查結果在物業區域張榜公布．使每個業主及物業使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續籌資金的籌集制度

對于續籌資金．應明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據為證。對于遲繳緩繳．應建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業主應具體情況具體分析：對確實經濟困難的應辦理緩繳手續．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業主應有懲罰措施．如停止物業管理服務等。

二．創建新型物業管理模式

目前．絕大多數城市的物業管理都推行一種模式．即所有居住小區普遍由物業公司進行管理。這樣雖然能對整個小區實行集中統一管理．提高專業化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應該打破物業公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理．實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。所謂業主自營式物業管理．就是將整個社區的建筑物分為兩部分一部分是私產(即居民的住房)．由業主自己負責：另一部分是公產．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權負責本管理純屬義務．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區物業管理的重大問題。物業管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛兼監控員他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據需要聘請。管理經費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節余。我國臺灣省各城市的經濟發展與居民收入水平均比內地高出許多．尚且普遍推行業主自營式的物業管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經營式的物業管理，其結果是許多中低收入者交不起物業管理費．而物業管理公司由于收入較少．出現經營困難．使小區物業管理難以開展。因此可以對現行的物業管理體制進行改革．由單一的物業公司管理模式．改為物業管理公司與業主自營式管理并用的兩種模式。

三、實現規模經濟在物業管理行業中的應用

物業管理是市場經濟的產物。它本應是一個科技含量高．專業性強的獨立的行業．但現在業界卻把它演變成單純的勞動密集性行業．成了以獸一手工勞動為主的管理行業。相當數量的物業企業基本上是小作坊式經營．服務產品單一管理項目和類型少服務手段原始、粗放經營等。原因主要有四點：一是行業準入門檻低：二是專業服務沒有形成市場；三是資源分割．物業管理區域規模小四是物業費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：

1．加強行業監管．斷絕與房地產企業”父子關系”

很多小物業公司之所以能生存正是由于原所屬房地產公司供血．而由此出現大企業吃不飽．小企業吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應從兩方面人手加強監管(1)每年進行財務審查．由政府的審計部門審計物業公司的經濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業區域的招投標．每個小區的物業管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現透明化。

2建立物業企業資質等級制度

制度應在注冊資本、專業人員管理經驗等多方面進行規定．不同資質的企業管理的區域規模有不同要求．達不到一定規模則不準注冊．從而提高了準入門檻。

3．有效整合物業管理資源

針對中小城市居住小區面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業區域按類型、位置進行聯合．統一進行招投標。區域面積大了．既能充分挖掘企業潛力．提高企業人員工作能力：同時又因為降低了經營成本：從而能減輕業主交費負擔。

四。全面提高各方的物業管理素質

物業管理雖然發展迅速．但畢竟只有二十多年的發展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業在實施管理過程中，業主在接受服務過程中產生了很多錯誤行為，提高各方素質刻不容緩。筆者認為應進行以下工作：

1對業主委員會人員進行崗前培訓

根據《物業管理條例》規定各類居住小區都應建立業主委員會．作為業主代表行使業利。加強業主素質教育就應從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業管理知識的普及。具體做法是(1)當地房地產行政主管部門每年定期免費開班培訓．凡是新成立的業委會均應派5O％以上成員參加．否則該業委會不予注艦(2)業委會在小區內定期培訓業主．宣傳物業管理方面的知識。2對物業公司專業人員數量作硬性規定

目前我國已推行物業管理資質認證工作．每年都進行物業管理員(師)資質考試．但由于沒有對人員數量硬性規定．各企業對專業培訓很不重視．物業服務也因此極不規范。所以各城市應在這方面有規定出臺．迫使企業加強專業人員引進和培訓工作．提高企業的綜合實力。

篇8

論文摘要：物業管理在我國已經逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質、基金運作，管理模式和企業規模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業管理能進步發展。

物業管理產生于十九世紀的英國．伴隨工業革命逐漸興起．發展到今天已經有近二百年的發展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經濟理論有千絲萬縷的聯系。我國的物業管理脫胎于國外為了能更好地適應中國的發展實際．就必須從各方面對其進行調整．開辟一條新思路。筆者在從事物業管理教學實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：

一．物業維修基金的運作模式的改進

維修基金是物業企業對物業區域公共設施設備大中修的資金來源。關于它的收取國家有明確規定：由市住房資金管理中心．在業主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提取．多層住宅2o％．高層住宅3o％．然后再由業主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3o％．就要啟動續籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現兩犬問題：(1)物業管理企業私自挪用占有：(2)業主無故拒繳續籌基金。由此產生的結果．公共部位年久失修小區整體環境破壞嚴重。我們認為應從以下方面改進

1明確基金使用程序

由物業公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業主大會同意后．通過信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經過業主大會直接授權業委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質保金，過了保修期后就可以全部交付。在業委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業公司提出維修計劃和預算報告，政府相關部門受理．并指定專業鑒定機構進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。

2建立基金審查制度

每個財政年度，由房地產行政部門牽頭，聯合財政、審計部門對各物業區域的維修基金賬戶進行審查。檢查內容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應的業主名下．利息由銀行操作系統分攤到各個業主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金。基金賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經過業主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風險較大的投資．如股票等。最終審查結束后．將審查結果在物業區域張榜公布．使每個業主及物業使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續籌資金的籌集制度

對于續籌資金．應明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據為證。對于遲繳緩繳．應建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業主應具體情況具體分析：對確實經濟困難的應辦理緩繳手續．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業主應有懲罰措施．如停止物業管理服務等。

二．創建新型物業管理模式

目前．絕大多數城市的物業管理都推行一種模式．即所有居住小區普遍由物業公司進行管理。這樣雖然能對整個小區實行集中統一管理．提高專業化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應該打破物業公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理．實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。所謂業主自營式物業管理．就是將整個社區的建筑物分為兩部分一部分是私產(即居民的住房)．由業主自己負責：另一部分是公產．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權負責本管理純屬義務．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區物業管理的重大問題。物業管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛兼監控員他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據需要聘請。管理經費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節余。我國臺灣省各城市的經濟發展與居民收入水平均比內地高出許多．尚且普遍推行業主自營式的物業管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經營式的物業管理，其結果是許多中低收入者交不起物業管理費．而物業管理公司由于收入較少．出現經營困難．使小區物業管理難以開展。因此可以對現行的物業管理體制進行改革．由單一的物業公司管理模式．改為物業管理公司與業主自營式管理并用的兩種模式。

三、實現規模經濟在物業管理行業中的應用

物業管理是市場經濟的產物。它本應是一個科技含量高．專業性強的獨立的行業．但現在業界卻把它演變成單純的勞動密集性行業．成了以獸一手工勞動為主的管理行業。相當數量的物業企業基本上是小作坊式經營．服務產品單一管理項目和類型少服務手段原始、粗放經營等。原因主要有四點：一是行業準入門檻低：二是專業服務沒有形成市場；三是資源分割．物業管理區域規模小四是物業費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：

1．加強行業監管．斷絕與房地產企業”父子關系”

很多小物業公司之所以能生存正是由于原所屬房地產公司供血．而由此出現大企業吃不飽．小企業吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應從兩方面人手加強監管(1)每年進行財務審查．由政府的審計部門審計物業公司的經濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業區域的招投標．每個小區的物業管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現透明化。

2建立物業企業資質等級制度

制度應在注冊資本、專業人員管理經驗等多方面進行規定．不同資質的企業管理的區域規模有不同要求．達不到一定規模則不準注冊．從而提高了準入門檻。

3．有效整合物業管理資源

針對中小城市居住小區面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業區域按類型、位置進行聯合．統一進行招投標。區域面積大了．既能充分挖掘企業潛力．提高企業人員工作能力：同時又因為降低了經營成本：從而能減輕業主交費負擔。

四。全面提高各方的物業管理素質

物業管理雖然發展迅速．但畢竟只有二十多年的發展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業在實施管理過程中，業主在接受服務過程中產生了很多錯誤行為，提高各方素質刻不容緩。筆者認為應進行以下工作：

1對業主委員會人員進行崗前培訓

根據《物業管理條例》規定各類居住小區都應建立業主委員會．作為業主代表行使業主權利。加強業主素質教育就應從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業管理知識的普及。具體做法是(1)當地房地產行政主管部門每年定期免費開班培訓．凡是新成立的業委會均應派5o％以上成員參加．否則該業委會不予注艦(2)業委會在小區內定期培訓業主．宣傳物業管理方面的知識。2對物業公司專業人員數量作硬性規定

目前我國已推行物業管理資質認證工作．每年都進行物業管理員(師)資質考試．但由于沒有對人員數量硬性規定．各企業對專業培訓很不重視．物業服務也因此極不規范。所以各城市應在這方面有規定出臺．迫使企業加強專業人員引進和培訓工作．提高企業的綜合實力。

篇9

關鍵詞：充電樁；博弈；納什均衡

中圖分類號：TB文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.111

0引言

隨著單獨搖號指標、減免購置稅等一系列利好政策，以及消費者環保意識的逐漸增強，我國新能源汽車的發展形勢一片大好。然而，隨著新能源汽車的發展，充電樁數量不足而帶來的充電難的問題也日益突出。而充電樁數量不足與充電樁的建設難以盈利有很大關系。本文試圖用博弈論的研究方法，簡要介紹完全信息靜態博弈和納什均衡的內容，并構建充電樁建設中運營商、物業管理公司（下文簡稱“物業”）和消費者之間的博弈模型，通過求解納什均衡解給出模型的指導意義，然后進一步分析政府、運營商和物業三者之間的博弈過程并給出模型的指導意義。最后綜合以上分析，給出結論并提出一些建議。

1相關研究回顧

Karner D等人對不同的充電設施的建設成本進行了比較和分析，并提出了不同的充電需求對應著不同的充電設施建設。康繼光等人通過分析電動汽車充電方式和充電站的建設，對電動汽車充電體系進行了初步研究。Hatton C E等人的研究認為目前我國新能源汽車發展面臨著充電設施建設的難題，并提出了建設充電樁的建議。劉娟娟等人的研究認為汽車廠商和電網企業應建成聯盟，并通過建立利潤函數來說明汽車廠商和電網企業同時參與并建立聯盟是充電樁建設的有利模式。劉海波等人根據小區配電系統容量模型等工具計算小區配電負荷，分析電動汽車充電對小區配電系統的影響，并提出一種協調調度方法來控制電動汽車有序充電。

現有的文獻對充電站的規劃布局、選址、對電網影響以及建設模式等研究較多，對小區充電樁的研究較少，將物業也作為參與方參與充電樁建設的研究更是非常少。因此，本文對小區充電樁的運營模式進行分析，通過建立充電樁運營商、物業和消費者的三方博弈模型來說明這三方參與其中并采取何種策略能有效推動充電樁的建設，針對得出來的結論再做進一步分析，將政府、運營商和物業三方作為博弈分析的對象。最后通過以上的分析提出一些促進電動汽車充電樁發展的建議。

2模型建立與分析

2.1模型理論說明

2.1.1完全靜態信息博弈

博弈分為合作博弈和非合作博弈，非合作博弈又可以分為完全信息靜態博弈，完全信息動態博弈，不完全信息靜態博弈和不完全信息動態博弈。與上述四種博弈相對應的均衡解分別為納什均衡，子博弈精煉納什均衡，貝葉斯納什均衡和精煉貝葉斯納什均衡。

完全信息靜態博弈中的完全信息是指沒有私人信息即博弈的時間選擇、策略選擇和各自的支付都是公共知識，靜態是指所有參與人同時或者可視為同時選擇策略。完全信息靜態博弈過程主要要素有參與人、策略和支付。參與人是指在所定義的模型中究竟有哪幾個獨立決策、獨立承擔結果的個人或組織。策略即規定每個博弈方在進行決策時，可以選擇的方法、做法或經濟活動的水平、量值等。支付是指對應于各博弈方的每一組可能的決策或選擇都對應著一個結果來表示該策略組合下各博弈方的所得或損失。

2.1.2納什均衡及混合策略納什均衡的定義

2運營商、物業和消費者博弈分析

2.2.1參與方說明

在筆者對當地小區的充電樁建設的調研過程中發現目前小區充電樁建設困難的原因如下：（1）物業難以協調。出于協調成本過大和對小區用電安全及其他安全隱患的考慮，小區物業在充電樁建設上仍是出于猶豫與徘徊期。盡管國家有相關通知鼓勵物業積極配合小區充電樁的建設，但是由于成本收益嚴重不平衡，物業得不到盈利空間，所以在實施過程中往往會有較大的阻力。（2）充電樁運營商成本過高，較長一段時間內收不抵支。在對某運營商的負責人的采訪中發現，目前小區充電樁的建設存在難題的一個主要原因是盈利空間不明晰，成本大，盈利小。在目前車的數量不夠多的情況下，充電需求較小，絕大多數運營商都處于虧損狀態。

針對上述原因，我們所建立的博弈模型參與者包括：充電樁運營商、物業和消費者。

相比較使用傳統的燃油汽車，使用電動汽車所帶來的經濟效益和環境效益都有較大的優勢，對消費者而言更是如此。消費者購買電動汽車就會產生充電需求，就會對充電樁有需求。所以，將消費者作為參與方考慮其中是合理的。

充電樁的投資運營方是博弈的一個關鍵主體，也是參與建設的主體。目前充電樁的建設仍是國家電網一家獨大，但是隨著市場的逐步擴大，會有越來越多的企業參與其中，成為充電樁建設和運營的主力軍。

物業參與到博弈中來，有兩方面的原因，一是在先有的建設模式下，物業無利可圖，在提供服務的成本過高時，配合協調的積極性就很難提高。物業參與博弈，和運營商共同建設充電樁并提供后續服務，在利益方面，和運營商實行利潤共享，提高物業的積極性；二是能有效提高運營商的服務質量，改善并提高消費者的消費體驗。物業和運營商的關系，表現為物業和運營商的合作博弈關系，只要雙方存在共同的利益，合作就有可能發生，在合作剩余的分配中，雙方可以通過討價還價或者事先協議來解決。

同時，由于各博弈方掌握的信息是完全的且在選擇策略時可視為同時，符合完全信息靜態博弈的應用條件，故我們運用完全信息靜態博弈模型來進行分析。

當Pz>Pz′時，此時運營商的最佳決策是提供充電服務。

（3）T2和Pv′是成正相關的，當T2>0且越來越大時即政府對充電樁的政策傾向性越來越強，Pv′>0且越來越大，即運營商提供充電服務的概率就越來越大。這說明政府在充電樁建設上采取的一系列宣傳和激勵措施會引導運營商來積極建設充電樁。

當Pv>Pv′時，政府的最優決策是提供支持。

另外我們還可以看到，當Pu（Y-Y1）-T趨近于∞時，Pv′趨近于0，也就是說當政府因采取不同政策所帶來的收入差與總成本之間的差距越大，政府愿意支持的概率越大。

（4）因為物業是與運營商實行收益分享，運營商的理性決策在很大程度上決定著物業的決策。當運營商的最佳決策是提供充電服務時，物業的最佳決策即是和運營商合作提供充電服務，并與運營商實行收益共享。當政府支持政策有效時，物業與運營商協商應得收益，本文以分享系數γ和和運營商的利潤乘積作為物業協商的結果，至于系數具體為多少，運營商可和物業做充分的協商并配合相應的機制來制定。當政府支持政策無效或者不支持時，此時運營商的收益沒有相應的提高，物業所能分享的收益也相應的減少。因此，物業的與運營商的利益緊密掛鉤，運營商在Pz>Pz’下的最佳決策，也代表了物業的最佳決策。

3結論與建議

本文運用完全信息靜態博弈理論構建相關模型，分析了影響充電樁建設的主要三個參與方―消費者、充電樁運營商和物業之間的利益關系，提出了各方在一定的概率下參與建設能達到納什均衡，并通過分析概率分布的影響因素進一步明確了消費者購買電動汽車的意愿和運營管理方提供充電服務是互為促進、互為影響的關系，同時政府的補貼也是影響充電樁建設的重要因素。然后通過建立政府、運營商和物業的三方博弈模型，求出三方博弈的混合策略納什均衡解，來說明三方在一定的概率下參與能夠達到均衡。針對以上的分析結果，給出以下建議：

第一，消費者購買電動汽車并且產生充電需求是充電樁建設運營方建設充電樁和產生利潤的前提和基礎，同時充電樁的積極建設和發展也會有效促進電動汽車的推廣和使用。

影響消費者購買電動汽車的因素除了充電設施外，電池的價格昂貴以及車的續航里程較短等也是制約消費者購買電動汽車的重要影響因素。為此政府和有關車企應加大對相關技術研發的重視，促進電動汽車的發展。同時制定出相關的電動汽車標準，搶占未來競爭的制高點。

第二，充電樁運營商應積極建設充電樁并與物業合作，提高充電服務質量，同時應積極探索新的盈利模式，如樁體廣告投放招標、其他設備充電等新的盈利模式。

第三，物業應與充電樁投資運營商開展充分合作，保障建設“第一關”，同時在后期的維護與保修中，物業要與運營商保持充分的溝通，做到“即壞即修，即修即用”，提高充電樁的使用效率。

第四，政府要對充電樁運營商實行補貼政策，并根據運營商建設運營充電樁發展的各個階段提出有彈性的補貼策略，使補貼政策既有正向的激勵，也有反向的倒逼。實行交叉補貼，然后再逐步退出。

參考文獻

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篇10

關鍵詞：房地產；承建企業；工程管理；業主

一、前言

建筑施工企業的顧客就是工程項目的業主， 業主是施工企業的“上帝”。隨著建筑產品交易市場的逐步完善， 能否讓業主滿意已經成為影響建筑施工企業長足發展的關鍵因素。業主對施工企業的不滿意， 嚴重影響著施工企業的形象和后續發展， 有時甚至會對施工企業造成毀滅性的打擊。所以對施工企業業主滿意度的影響因素分析十分必要。

所謂業主滿意度（Employer Satisfaction， ES）是指業主或建設單位在項目建設前對工程項目及質量的預期與項目建設完成投入使用后對項目質量實際感受的比較。如果使用后的感知質量超過預期質量， 業主就滿意， 即業主滿意程度就高；反之， 業主就不滿意， 滿意程度就低。[1]

二、業主滿意度評價模型構建

顧客滿意度指數模型是由多種變量組成的一個獨特的系統結構，了解并掌握

這些變量之間相互的關系，對提高顧客滿意度指數的準確性和有效性具有十分重

要的作用。模型采用了ECSI 的核心概念和架構，包括： 企業聲譽、業主期望、感知質量、感知價值、業主滿意和業主忠誠。[2]綜合考慮商品房開發和服務實現的關鍵影響因素，模型增加業主能動性變量及其相關路徑，以測量業主的主觀能動性對感知質量、感知價值和業主滿意的影響。此外，本文對感知價值在房地產開發領域的內涵進行了拓展。

（一） 業主能動性

ACSI 和 ECSI 模型中，路經： 顧客期望感知質量、顧客期望感知價值、顧客期望顧客滿意內含的假設是顧客期望影響顧客對產品和服務質量的感知，顧客期望的高低影響顧客對產品和服務的價值判斷，從而影響到顧客滿意。此假設的前提是制造業和一般服務業的產品和服務的質量取決于提供者 （ 企業） ，顧客僅是消費者，被動地接受產品和服務。在商品房開發建設和使用過程中，業主不僅作為消費者，接受服務，還是物業服務實現的參與者。業主的能動性影響業主對企業服務質量的感知，開發和服務實踐表明業主的能動性越高，對開發商和物業管理提出的疑問越多，對物業要求也越高。業主積極參與的過程中，業主付出的努力程度不同決定了不同的服務結果。[3]研究表明業主個人價值與感知價值的關系，證明了業主個人行為模式對感知價值有直接影響，同時，業主的投入時間、精力對開發商和物業的滿意度有較大的影響。

論文提出將業主能動性作為影響業主滿意度的因變量，模型設計了業主能動性感知質量，業主能動性感知價值，業主能動性業主滿意三條路徑。其測評采用反映業主個人主觀特征的主動對開發商的開發銷售和管理、主動參與物業管理的合理化建議和業主委員會，和積極參與對開發商、商品房和物業管理三個觀測變量。

（二） 感知質量

質量感知是業主對企業提供的物業和服務質量的當前判斷。研究認為業主感知商品房質量最有影響力的四個因素是： 商品房的耐久性和結構安全、環境綠化和配套設施、建筑品質以及房屋使用性的質量。而質量管理理念認為組織應 “以顧客為關注焦點”。所以，本文選擇了建筑質量、房屋使用性和配套設施三個業主關注度較高的質量因子，設計了四個觀測變量，全面測量業主對商品房質量的

感知。本文感知質量的測量是在 ACSI 的總體質量評價、定制化和可靠性評價的基礎上，增加了對房屋建筑質量的感知、配套設施充分性和使用便捷性的測量。

（ 三） 感知價值

感知價值是顧客感知獲得與感知付出之間的權衡。對于工業產品和一般服務，顧客的付出主要體現在價格，ACSI 使用相對于價格的質量和相對于質量的價格兩個指標。在業主購買商品房并接受服務的過程中，業主的付出不僅是貨幣，還要花費大量的時間、努力等非貨幣成本才能實現購買商品房的真正目的，付出很多無法用貨幣衡量的機會成本。[4]而且目前我國經濟發展很快，不同地區和不同時期，商品房的價值差別很大，價格因素和商品房的增值因素對業主的感知價值比較敏感。因此，StSI 模型中感知價值體現為業主付出的機會成本和獲得之間的權衡。本文使用相對于業主個人花費的大量的金錢和時間是否物有所值和商品房升值空間兩個指標作為感知價值的觀測變量。

三、結語

本人結合自己的實際工作，對現有成功的顧客滿意度指數模型進行了改進，提出了房地產領域業主滿意度指數模型，在一定程度上，為房地產企業日后發展思路上提供了借鑒，同時我也相信以業主滿意度為宗旨的營銷理念，必將進一步推進我國房地產業的發展。

參考文獻：

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[2] 宋壯基.顧客滿意度在住宅小區物業管理中的重要性[J].北方經貿. 2008（07）.

[3] 王青蘭.如何進行物業管理的滿意度測評[J].中國建設信息. 2003（10）.

[4] 劉昌兵.推進產品創新，激揚物管活動——談如何提高業主滿意度[J].現代物業.2003（04）.