導語：如何才能寫好一篇首套房公積金政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

4月7日，北京住房公積金管理中心了住房公積金個人貸款差別化政策，對不同的貸款人實施差別化政策，并首次對高收入人群的公積金貸款月還款額提出了要求，這是全國范圍內住房公積金政策的一次較大調整。

北京實施差別化貸款政策

具體來說，北京住房公積金管理中心推出的貸款差別化政策，包括強化借款申請人資格審核、調整第二套住房貸款首付款比例、合理確定借款申請人的貸款額度、限定借款申請人的月還款額、調整借款申請人的住房公積金繳存要求、加大住房公積金違規行為的懲處力度六方面內容。

根據此次調整，北京住房公積金管理中心對于“首套房”、“第二套房”的認定做出了更加嚴格的要求，尤其是針對“無房有貸款”的群體制定了針對性的貸款政策。一直以來，對于“首套房”、“第二套房”的認定上采用“認房”和“認貸”兩種標準。其中，“認房”是指根據房地產交易系統的查詢平臺判定貸款人名下的房產套數，“認貸”則是根據貸款人申請商業住房貸款、公積金住房貸款、公積金的沖還使用記錄狀況認定貸款人的購房情況。相對來說，“認房不認貸”的標準較為寬松，而此次北京住房公積金管理中心所出臺的政策中嚴格執行“認房又認貸”的方法，也就是說，借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，方可認定為首套自住住房。

對于被認定的“首套房”貸款人，能夠獲得相對優惠的公積金貸款政策。如果首套房為政策性住房或中小戶型首套自住住房（套型建筑面積不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同時貸款額度可以在最高額度80萬元的基礎上，根據個人信用等級上浮――個人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮30%，即不超過104萬元；個人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%，即不超過92萬元。如果購買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高貸款額度不再上浮。

而對于改善型需求的第二套房認定標準，按照北京住房公積金管理中心今年出臺的政策，以人均住房建筑面積為29.4平方米作為標準，現有人均住房建筑面積低于29.4平方米的家庭新購房，方可申請公積金貸款。在此次差別化政策中，對于改善型需求的第二套房公積金貸款，首付比例由60%提高至70%，最高貸款額度為80萬元不可上浮，適用的貸款利率為同期首套個人貸款利率的1.1倍。

值得一提的是，此次北京住房公積金管理中心對于“無房有貸款”的情況進行了區別對待。“無房有貸款”是指在房產交易信息查詢系統中顯示無房，但是從征信系統、公積金管理系統查詢有有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，貸款首付款比例不低于60%的政策，貸款額度及適用利率同第二套房貸款。

此次政策的一大突破是，對于部分貸款人的月還款額做出了限額要求。如果貸款人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。借款申請人為單身的，月收入在14016元（含）以上，月還款額原則上應不低于月收入的50%；借款申請人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元（含）以上，月還款額原則上應不低于夫妻雙方月收入之和的50%。對于貸款人的月收入，公積金中心將根據每月的公積金繳存額/公積金繳存比例來確定。

另外，貸款人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎上，原則上應不低于住房公積金月繳存額，即不低于單位繳存部分與個人繳存部分之和。借款申請人為已婚的，月還款額應不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。北京住房公積金管理中心指出，對于月還款額的限定，主要是為了避免高收入家庭長期占用貸款資金和住房公積金全部用于住房消費。

上海政策尚未跟進

截至發稿前，上海住房公積金管理中心未對政策進行跟進，仍按照原有的操作辦法來執行。

據了解，在上海目前的公積金貸款政策中，對于“首套房”、“第二套房”的認定方式主要為“認房”，即通過與房地產中心的信息進行聯網，了解到貸款申請人名下的房產狀況。其中，首套房的認定相對明晰；而對于符合可申請公積金貸款的第二套房改善型需求，上海住房公積金管理中心的標準為：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部門登記信息中僅持有一套住房，且人均住房建筑面積低于統計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積33.4平方米。在改善型需求中，如果貸款人先將原有的房產出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下無成套住房登記為依據，那么新的購房也可視為“首套房”，在操作的過程中，按照“首套房”的相關貸款政策來進行貸款辦理。

篇2

重申二套房貸政策后,對有改善住房需求的二次購房者的影響是較大的,選擇什么樣的貸款方式能省息?

公積金 省錢首選

鐘先生年近40,現就職于一家國企單位,為方便兒子上高中,想在海淀再貸款購置一套房產,需要通過銀行貸款100萬。但之前鐘先生有過一次貸款紀錄,雖然已經還清,但是如果使用商業貸款的話,按照現在銀行的政策,還是會被算作二套房的,需執行首付四成,利率也要上浮1.1倍。

專家指導:

借款人除了通過商業貸款中的等額本金達到省息目的外,公積金貸款在二套房貸政策從緊時更能充分發揮其省錢優勢。理由有三點:

第一,目前來看在京各公司、企業基本都會為員工繳納公積金,不論是什么階層的房貸者都比較適用公積金。另外如果不買房的話,到了房貸者退休年限時公積金繳存余款還可以返還房貸者,好處多多。

第二,公積金沒有二套房政策的限制。在未還清貸款的前提下,借款人只能使用公積金貸款一次,只有在償還完貸款后才能夠再次申請使用,首付和利率不會上浮。

第三,公積金貸款只有一個利率,不像商業貸款那樣除基準利率外,還有上浮、下浮利率等。目前公積金貸款的利率為3.87%,還是比較適合貸款的。

因為鐘先生的單位一直為其繳存公積金,鐘先生從未提取過,這種情況下使用公積金貸款無疑是鐘先生明智的選擇,因為公積金貸款是沒有首套房和二套房之分的,只要之前的公積金貸款已經還清就可以再次使用,首付和利率均不會上調。

因此建議,在二套房貸政策從緊的情況下,借款人使用公積金貸款相對會節省很多利息,月供每月相差1484.24元,20年下來總利息可以節省35萬多元,這個數字對節衣縮食的借款人無疑是一筆不小的開支。

商貸省6萬

王帥,現就職于一家外貿公司,收入頗豐,與女友相戀多年,感情穩定。作為“80后”大軍中的一員,眼下購置婚房已成了當務之急,王先生之前名下有一套貸款的房產尚未還清,現在看中了位于豐臺區一套總價為70萬的小兩居,全款購房似乎不太可能,王先生想通過銀行貸款50萬來購房,但受限二套房政策,王先生在選擇還款方式上犯了難,究竟怎樣做能夠節省部分開支呢?

專家指導:

通常情況下人們貸款普遍會選擇等額本息的還款方式,借款人每月償還相同的金額便于還款及合理安排收支,這種方式比較適合收入穩定的人群。但是在“惜貸”,尤其是二套房貸利率嚴格執行1.1倍的政策環境下,每月還相同的金額,總體算下來利息不菲,并不是很劃算。

建議借款人可以突破傳統,采用等額本金方式還款,雖然借款人還貸初期會感覺每月負擔較大,但隨著歸還本金的增多,利息減少的優勢就會逐漸顯現出來。

從上述案例中,我們不難看出借款人如購買第二套房產,貸款50萬20年,利率上浮1.1倍后等額本金與等額本息兩種還款方式對比,采取等額本金方式還款的借款人總利息將省6萬元左右,比較適合在二套房貸利率收緊的市場環境下使用。

小貼士:

借款人平時一定要注意個人征信紀錄的保持,因為現在央行的征信系統已經日趨完善,銀行在發放貸款時會更多的參看借款人的征信紀錄,在借款人看似平常的信用卡使用,以及水電煤氣等的繳費過程中,如果一年中出現連續三次或累積六次的逾期紀錄,那么借款人在申請貸款時就有可能被銀行“拒之門外”了。

篇3

“第二套房”究竟如何定義?自9月27日央行與銀監會聯合的《關于加強商業性房地產信貸的通知》下達以來，各家銀行對于“第二套房”的定義一直存在著諸多分歧，也給許多購房者帶來了困擾。12月11日，央行與銀監會再次發出《補充通知》，對“第二套房”的定義予以了明確和細化。整體上看，央行與銀監會對于“第二套房”的定義，明顯比前期一些商業銀行對于該政策的解讀更加嚴格。一方面反映出對商業住房信貸趨緊的政策導向，另一方面也將意味著大部分人再次購房的成本將顯著上升。

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與前期部分商業銀行公布的房貸政策中有關規定相比，《補充通知》中的定義細則到底有何不同?我們為你梳理出如下幾個要點。

要點一：以家庭為單位認定房貸次數

“第二套房”中首先涉及到一個關鍵性問題在于，究竟是以“個人”還是以“戶”作為單位來確定房貸的次數。

[案例1]黃先生與太太現在所居住的這套房產，由黃先生在婚前單獨購置。房屋的產權證上標明，黃先生是這套房產的唯一所有人。同時他也是住房貸款合同中的唯一借款人。隨著今年上半年女兒的出生，需要外地的父母經常過來幫助照料，這套二室一廳的住房已經不太能滿足大家庭的需要了。

前段時間，黃先生和太太在周圍的一個小區看中了一套兩居室的住房，他們打算買下這套房，供父母居住，方便他們過來料理自己的生活。

由于一些銀行對于“第二套房”的定義中，是以“個人”而不是以“戶”作為單位的。他們計劃著，這次以黃太太的名義來進行購房。因為黃太太名下沒有房產，也沒有申請過住房貸款或是作為共同貸款人，那么在購置這套房產時，他們應該能夠享受到“第一套房”的待遇，首付比例可以低一些，同時還能獲得較低的貸款利率。

[政策解讀]在前期商業銀行所公布的房貸政策中，大多趨向于以“個人”作為單位，原因在于央行的個人征信檔案中所獲得的信息多為個人數據，到“戶”的話則需要涉及到個人婚姻記錄等多個環節的調查。

但此次的《補充通知》中非常明確地指出，在認定房貸次數時，以借款人家庭為單位。那么在上述這個例子中，盡管黃太太名下沒有房產，也沒有房貸申請的記錄，但是由于黃先生擁有住房并申請過房貸，那么作為他的配偶，即使黃太太以個人的名義進行購房、貸款，依據《補充通知》中的規定，購買的這套房產在申請住房貸款時，也需要按照“第二套房”的政策來執行，至少需要支付40％的首付款，同時貸款利率將上浮為基準利率的1.1倍。

值得一提的是，在《補充通知》中對于以“家庭”為單位進行了明確的限定――借款人、配偶和未成年子女。這就意味著成年子女即使戶籍仍然登記在父母的家庭中，但購房時可以單獨另計。這就剔除了以往在以“戶”為單位的解讀中，對于成年子女與父母屬于同一“戶”，但可能產生的購房到底屬于第幾套房的問題。

要點二：貸款償清再購房也算“第二套房”

除了以家庭為單位確定房貸次數外，《補充通知》中也再次明確了原有房貸償清后，繼續購房如何算的問題。按規定，除首套房面積低于平均水平外(見要點三)，凡是申請過銀行住房貸款，無論該筆貸款是否償清，購房人再次購房均屬于“第二套房”。

[案例2]2001年小李剛剛工作時，就在單位附近的某小區購置了一套自住房。由于當時的房價較低，在支付了20萬元的首付款后，小李僅向銀行申請了30萬元的商業住房貸款。這幾年小李的職場之路越走越順，收入也水漲船高，小李早就把剩余的住房貸款一次性償清。經房產中介的介紹，小李看中了浦東一處樓盤，由于房價較高，少不了向銀行申請住房貸款。小李覺得，以前雖然有過房貸的申請記錄，但是貸款早就還清了，自己的再次購房也應當享受“首套房”的待遇。

[政策解讀]對于貸款全部還清后，再次購房究竟算第幾套的問題，也是銀行執行政策中存在較多爭議之處。一些銀行規定，雖有貸款記錄，但已經還清，只要購房人擁有足夠的還貸能力，那么再次購房也可以以“第一套房”的客戶標準來對待；而一些銀行則實行較為嚴格的政策，無論貸款是否償清，只要有過貸款記錄，均屬于“第二套房”或“第二套房”以上。

在近期明確的細則中，顯然是與后者的標準相同，采用了趨嚴的房貸政策。像小李這樣的情況，以前申請過一次住房貸款，盡管已經全部還清，但是如果再次去申請房貸，依然算入“第二套房”。

要點三：超過人均面積再購房屬“第二套房”

在《補充通知》中，對于一些因住房面積較小，希望改善住房條件的購房人單獨設立了較為優惠的條款。

[案例3]改善住房條件一直是劉先生一家的愿望，因為母親身體不好，父親又很早去世，劉先生結婚之后一直和母親居住在一套80平方米的老公房里。隨著女兒一天天長大，劉先生一家改善住房的愿望也越來越強烈。

不過在購置現在居住的這套房產時，劉先生已經申請過了住房貸款。如果再次貸款購房，可能就要被算入“第二套房”的行列，需要承擔較高的貸款利率。

[政策解讀]在前期銀行所公布的房貸細則中，對于“第一套房”、“第二套房”的規定僅僅以套數來定，對于房屋的面積并沒有細化的規定。也就是說，無論你現在所居住的住房條件如何，貸款購置第二套房都需要支付較高的首付，并相應提高貸款利率。

但是在此次的《補充通知》中，考慮到了改善住房需求這一購房目的。對于現有住房面積較小的購房人，再次購房時可以獲得優惠的貸款條件。具體的規定是：對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。

現在購房時主要應用的是建筑面積的數據。根據建設部發表2005年城鎮房屋概況統計公報，2005年全國城鎮人均住宅建筑面積26.11平方米，而上海城鎮人均住宅建筑面積為33.07平方米。因此，像劉先生一家四口，目前住房的建筑面積為80平方米，人均住宅建筑為20平方米，低于上海市平均水平。因此按照《補充通知》的規定，即使貸款購置第二套住宅，他依然可以獲得首套房的優惠待遇，即在其他條件滿足的情況下，支付30％的首付款，同時房貸利率可按基準利率打85折。

另外，對于此類型的貸款人，必須提供足夠的證明文件，如當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。據悉，建設部將于近期出臺相應的指導意見。商業銀行可根據借款人提供的住房總面積查詢結果、戶籍證明等材料，確定其是否能夠享受首套住房貸款政策。

要點四：公積金使用后再次購房計作“第二套房”

使用過公積金貸款的購房者，再次購房時和商業住房貸款一樣，也需要算做“第二套房”。

[案例4]老馬現在居住的這套房子，使用的是純公積金貸款，沒有申請過商業住房貸款。由于老馬和妻子的住房公積金較高，前幾年就用沖還貸的方式還清了公積金貸款。如果他們再次購房，是否算做“第二套房”?

篇4

“堅持房地產調控政策不放松”的中央決策話聲未落，各地的首套房貸利率卻已萌生降意。

近日，中國人民銀行貨幣政策委員會委員、清華大學經濟管理學院教授李稻葵就公開呼吁，“首套房貸政策應定向放寬”。

事實上，一些地區的部分銀行已有所行動了。廣州、南京等地首套房貸利率有不同程度的下調，中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行、招商銀行等多家銀行在部分地區首套房貸由原先的普遍上浮10%已回歸至基準利率。

對此，莫尼塔投資公司房地產分析師施琪日前在接受《投資者報》記者采訪時表示，調研發現，廣州這些地區的首套房貸利率下調現象只是個別銀行與部分地區，這種現象在全國并不普遍。雖然存款準備金率下調對銀行的資金有所緩解，但從房地產成交量來看，目前銀行投放給房地產市場的信貸并不多。

首套利率下調是政策微調方向

“如果明年房價下調幅度大，首套房貸利率下調的可能性很大，這可能也是明年上半年房地產政策微調的主要方向。”施琪告訴《投資者報》記者。

這一看法得到了上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭的認可。他告訴《投資者報》記者，今年年底到明年上半年首套房貸利率會首先松動。但他強調，這有一個過程，并且首套房貸利率下調的幅度主要看兩個方面：一是銀監會指導意見的明確規定；二是銀根放松的步調。如果放松步調快，那么銀行放貸就多，其利率下調幅度也大。

另外，中央財經大學金融學院教授郭田勇也認為，首套房貸款利率還有下降空間。他表示，就現在情況看，也不排除央行繼續降低存準率，釋放更多的資金。如果這樣，銀行資金變得充裕，為了尋找優質客戶，很可能下調首套房貸利率。

但光大銀行首席宏觀分析師盛宏清卻持不同觀點，他在接受《投資者報》記者采訪時表示，“首套房貸利率未來不但不下調，還有上浮趨勢。”理由是目前仍舊是負利率時代，銀行未來包括吸儲的資金成本會提高，這樣相應的貸款也就自然變高。“也就是說，面粉貴了，面包也會隨之而貴。”

不過，楊紅旭卻堅持認為，“首套房屬于居民自住住房消費，這種剛性需求是合理的，應該得到保護。”

在積極呼吁放寬首套房貸政策的李稻葵看來，對于既能買房、信用又不錯的客戶應予以放開，幫助恢復房地產交易量，同時帶動上游產業的逐漸恢復。

另外，施琪同時指出，明年房地產政策微調主要是首套房貸利率下調，但可能還會出臺包括松綁普通商品房標準以及公積金政策等一些措施，“雖然近期有個別城市已出臺此類措施，明年的覆蓋范圍會擴大到更多城市。”

11月末北京與武漢先后放寬普通商品房標準。而公積金政策方面，寧波、南京等城市也有放寬舉措。例如南京公積金貸款政策，其最高貸款額度由20萬元/人調整為30萬元/人。

明年“嚴控”投資與投機

2011年我國房地產市場調控取得明顯成效，一線城市穩中有降，而二三線城市則是漲幅趨緩，同時全國房屋成交量也出現明顯下滑。

12月9日，國家統計局的數據清楚表明，11月全國商品房出現銷售量價齊跌態勢。房價拐點雖已確立，但調整幅度還很有限，大多城市并沒有出現大幅下跌。

為此，12月12日在北京召開的中央經濟工作會議仍然明確強調，“明年要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”。這釋放出的政策信號是在房價未出現實質性下降前，房地產政策放松幾乎是不可能的事情。

但松綁首套房貸利率跟明年國家調控目標并不矛盾。社科院金融重點實驗室主任劉煜輝告訴《投資者報》記者，國家調控旨在抑制投資與投機行為，只要銀行在執行過程中不要變相操作就行。

同時，受訪專家均認為，明年“嚴控”目標仍是投機投資型需求，即第三套及以上住房，而目前銀行暫停的三套房貸政策在2012年仍將會延續。

而對于“第二套改善性住房房貸利率是否松動取決于明年國內外的經濟形勢。”施琪說。雖然二套房不是“嚴控”目標，但門檻卻提高了，對于其信貸，國家也是實施嚴格的管理。

明年三季度或是買房良機

政策不會大放松，而房價走向下降通道，對于普通百姓來說，此時才是買房良機？

“買房最佳時期應該是明年三季度，因為明年上半年房價肯定往下走，但到三季度以后房價會企穩，明年下半年信貸政策放松概率大。”施琪判斷。

篇5

簽合同的當天，苗偉東支付了房屋首付款37萬余元，余款85萬元由苗偉東和宋榕共同的名義向銀行申請組合貸款進行支付，其中商業貸款25萬元，按基準利率7折計算；公積金貸款60萬元，手續辦完后，銀行便將貸款劃到了開發商賬上。需要指出的是，交房日期為2012年3月底前，在這一年半的時間里，正好可以給兩人操辦婚禮事宜留出時間。

好事多磨引爭議

到2011年下半年，眼看著自己溫馨的小窩就要造好了，這時苗偉東夫婦才突然發現一個問題：他們那幢8號樓正北方向不到10米的地方，居然造了一個垃圾房！然而在當初簽訂合同時，售樓處的工作人員在介紹這套房屋時卻并沒有說明緊靠垃圾房這個情況啊！

考慮到自己所購買的房子是在1樓，將來受到垃圾桶蚊蠅和臭味影響會很嚴重，2012年2月，兩人首次向開發商發函，認為開發商在銷售過程中未告知該事實，因此存在欺詐行為，要求退房并賠償損失及違約金。開發商給予回復稱：8號樓北側建有垃圾桶的情況并非施工期間開發商私自臨時添加的，而是在當初雙方簽訂的預售合同里的小區平面布局圖中就已明確標示過，不存在開發商隱瞞事實，不同意退房要求。隨后雙方經過多次商討，最終協商出了一個方案，即將苗偉東夫婦所購買的8號樓101室房屋調換為9號2708室房屋。

合同都簽好了，貸款也都放了，如今怎么操作才能以最低的成本換房呢？

最初開發商的方案是分兩步走：先退“101室”，再買“2708室”，并同意協調貸款銀行為苗偉東夫婦爭取首套房首付三成和低利率的優惠政策。但到了2012年，國內樓市調控已加碼到最嚴厲階段，苗偉東在向多家銀行咨詢相關貸款政策后了解到，當前各家商業銀行均執行最嚴厲的房貸審批標準，即在二套房貸的認定上“認房認貸”，先退房再買房將不再享受首套房的優惠利率和三成首付的政策。隨后苗偉東又向他在房地產登記部門的朋友討教，朋友給他出了個主意：讓開發商以變更抵押物登記的方式操作換房程序。

開發商同意了苗偉東的提議，于是雙方在2012年4月簽訂協議書一份，約定因8號樓101室正對垃圾房導致甲方（苗偉東夫婦）所購房屋價值下降，雙方同意101室調換為2708室，乙方（開發商）按2708室原房價95折的優惠價出售給甲方，預售合同簽訂后甲方已支付的101室房款轉為2708室房款，產生的差價由甲方另行支付。

一波三折難換房

協議書簽訂后，雙方又簽訂了購買2708室房屋的商品房預售合同，苗偉東還和貸款銀行簽訂了抵押物變更協議，可當他拿著相關資料到房地產登記部門申請抵押物變更登記時，工作人員卻以貸款銀行未出具101室貸款已結清證明為由，拒絕了申請。無奈之下，苗偉東夫婦只能重新回到最初開發商給出的方案，兩人最后的希望只能落在開發商所承諾的“盡可能向銀行爭取首套房優惠利率”。為此，苗偉東夫婦支付了17436元的房屋差價后，開發商將“101室”的首付款轉為“2708室”房款。之后，夫婦倆懷著忐忑不安的心，向貸款銀行申請“2708室”抵押貸款，結果“奇跡”并未發生。由于他們已購買過“101室”房屋，因此銀行不但不同意按首套房給予利率下浮，而且還要按二套房貸標準，利率上浮1.1倍，同時鑒于公積金貸款已使用過，購買“2708室”房屋必須全部使用商業貸款！夫妻倆考慮再三，還是向開發商提出了“2708室”的退房申請，開發商也隨之退還了房屋差價款。

然而苗偉東夫婦怎么也不甘心自己忙活了半天的心血最終都付諸東流。很快他們給開發商寄出了律師函，要求退還房款并賠償損失。為此，開發商向貸款銀行提前還貸796784元。公積金貸款擔保費6486.6元也退了回來。同年12月，雙方簽訂解除合同協議書。隨后開發商退還了101室購房款42萬余元。然而開發商卻拒絕了苗偉東夫婦提出的賠償要求，即在這期間所支付的貸款利息73634元，購房首付款的利息損失8644元（按同期銀行活期存款利率計算），擔保費損失2771元，再次貸款利息損失290736元，在此期間的房租損失27500元（按月租金2750元自2012年3月計算至2012年12月），另外還有誤工費21600元。

為了維權，苗偉東夫婦便將開發商告上法庭，要求對方給予上述賠償。

法院各打五十大板

法院認為，本案糾紛源于“101室”對面的垃圾房，雙方在換房協議書中確認垃圾房導致“101室”房屋價值的下降，因此，被告對于該影響房屋價值的重要事項應在預售合同訂立時負有告知義務。由于原告購買的是期房，合同訂立時房子還在建造中，原告不可能了解將來房屋周邊的實際情況；預售合同雖附有小區平面圖，但被告未就垃圾房位置予以明示，普通購房人無法辨明該小區平面布局圖中是否有垃圾房及其具體所處位置，可見被告存在過錯，應承擔相應的民事責任。

在雙方協調換房的過程中，原告已明知“101室”退房后再辦理“2708室”的銀行貸款已不享受首套房的優惠政策，雖然被告同意協調貸款銀行盡量給予優惠，但原告也應充分預見到可能存在的風險，在沒有充分了解辦理變更抵押物登記所需資料的情況下即主動要求被告采取此方式，誰料換房不成后，又以無法承受二套房貸款利率為由，放棄辦理“2708室”的銀行貸款，可見最終換房不成的責任在原告，應自行承擔相應后果。

由于垃圾房對房屋價值造成的影響并不必然導致合同的解除，但雙方現既已協議解除合同，故考慮到該實際情況并結合原告提出的賠償事項，法院最終確定由開發商返還苗偉東夫婦的購房款利息2859元，賠償其購房貸款利息損失73634元，其他損失由苗偉東夫婦自行承擔。

篇6

10月18日、19日，《投資者報》記者以購房者身份走訪了溫州多家銀行，發現包括工行在內的多家銀行網點根本就不做房貸業務，稱貸款額度緊張。而做房貸的幾家銀行，首套房貸款利率也基本上浮10%以上；同時，銀行工作人員一再表示，貸款額度緊張，這個月是放不出來了。

而溫州天浩置業有限公司市場總監向洋對《投資者報》記者表示，如果通過房產中介的話，首套房貸款或許可以按基準利率實行，但是還要附加一些條件，比如購買該家銀行多少理財產品等等。

事實上，溫州的資金向來以趨利且動作迅速著稱，銀行也不例外。在資金相對緊張，且基準利率相對較低的情況下，銀行更加趨向于利率更高的抵押貸款等業務，而在房價下跌的情況下，對于房貸這樣利率較低的業務顯然興趣不大。在溫州老板“跑路潮”的特殊時期，銀行更加收緊了房地產貸款。但是，這也進一步壓制了剛性需求。

首套房貸利率多上浮

在記者走訪的多家還可以做房貸的銀行中，首套房貸利率一般上浮10%以上。

位于溫州火車站附近的招商銀行溫州大南支行零售部，一位陳姓工作人員表示，第一套房貸款的首付至少四成，利率上浮10%~15%，利率上浮是最近開始的，最多一兩個月。如果是第二套房就不一定能貸得下來了。

他還表示，招商銀行沒有“一站式”的房貸服務，也就是說，買賣雙方過戶之后才能來貸款。

中信銀行溫州經濟開發區支行一位工作人員表示，如果是首套房貸款，利率都上浮10%，首付三成，這是銀行自己的標準。如果該客戶對銀行有貢獻，也就是說有業務結算的，那么利率可以低一些，但是現在最優惠的利率也不會打七折，下浮30%的優惠政策在去年底就結束了。即使如此，銀行的貸款額度也不多，還要排隊。如果購買的是第二套房，已經暫停貸款。

華夏銀行溫州分行營業部一位工作人員表示，首套房上浮多少看情況而定，現在不可能有下浮的。同時，如果是90平方米以下的房子，首付至少三成；90平方米以上的房子，首付至少四成。他還一再表示最近按揭貸款做得比較少，額度也比較有限，具體情況還要等下周老總回來再請示。

浦發銀行溫州分行工作人員表示，不做住房按揭貸款，但可以公積金貸款，也就是有公積金貸款的情況下，銀行可以辦組合貸款，利率一般要上浮10%以上，具體要到辦理時才知道。

上浮10%基本上已經成為首套房的貸款利率標準。溫州本地的房產中介平安易居金融部倪小姐向《投資者報》記者表示，早在上月開始，銀行就已經普遍上調了首套房的貸款利率，首套房的利率是月息6.48‰，也就是年利率7.75%，也就是比基準利率上浮10%，有幾家銀行的貸款利率比這還要高。如果是二套房的話，那么貸款利率已經上浮到了30%以上。通過中介貸款基本能保證貸到款，因為銀行每個月都會有一定的額度給中介。

多家網點叫停房貸業務

除了銀行提高首套房貸利率外，由于額度緊張，還有不少銀行干脆就不做個人住房按揭貸款。

這種情況在交通銀行溫州分行中山支行得到了印證。該支行工作人員表示，該網點的住房按揭貸款現在沒有貸款額度，或許等到下個月情況會好一些。

該支行的一位信貸科長則表示，不是不做，而是沒有規模。前幾個月還做的，那時候按基準利率，首付三成。但是現在溫州處于一個比較特殊時期，處于金融風暴當中。針對很多企業資金鏈斷裂、老板跑路的情況，現在銀行更多將重心都放在中小企業貸款上。

除了目前按揭貸款比較困難、額度緊張等措辭之外，另有多家銀行直接表示不做住房按揭貸款業務。中國銀行飛霞南路一家網點，以及民生銀行新城站營業部均表示，沒有住房按揭貸款的信貸額度，現在大家都是做抵押貸款。

福建海峽銀行位于火車站的一家網點也表示，現在還沒有房貸這項業務，因為今年3月份剛到這里開業。溫州本地的溫州銀行則直接表示，不做按揭貸款，沒有這項業務。

工商銀行溫州一家網點人士向記者表示，按揭貸款的利率比較低，銀行為了利益最大化，把貸款都放到抵押貸款上去了，因此，額度便沒有了，住房按揭貸款索性就不做了。而對于小銀行來說，可能抵押貸款的規模小一些，還可以用來做住房按揭貸款。

銀行資金“求富棄貧”

對于銀行來說，舍棄住房按揭貸款，顯然是“求富棄貧”。

鹿城農村合作銀行黎明支行一位工作人員表示，按揭我們沒有做，很多年都不做了，我們在做的都是抵押貸款，利率是一分左右。

而這1分左右的月息，顯然遠高于房貸基準利率。最新的5年以上貸款利率的年息也就是7.05%。月息1分，年息就有12%，這不是房貸利率所能比擬的。況且，在房地產調控政策下，不少樓盤已經出現了價格回落，這對住房按揭貸款同樣面臨著一定的風險。

民生銀行新城站的一家網點工作人員表示，該網點不做按揭貸款，現在只有抵押貸款，其利率也就是月利8厘左右，在政府出臺各項政策后，利率已經比以前有所下降，以前是1分。但是，這和基準利率6厘不到相比還是高出不少。

篇7

各地房貸收緊

華夏銀行天津紅橋支行、平安銀行廣州萬達廣場支行等多家銀行的工作人員明確告訴記者，“房貸已經停了”。

一些銀行雖未停貸，但也取消了優惠和上浮了利率。中信銀行廣州科技園支行工作人員稱，由于房貸額度緊張，首套房和二套房貸款利率一律上浮10%到15%。另外，相比于新房，二手房的貸款利率普遍更高。記者隨機在武漢中行、交行、招行等銀行網點咨詢發現，即便是首套房，二手房利率也會上浮10%。

記者采訪發現，購房者雖仍能從國有四大銀行貸到款，但這些銀行也普遍表示額度不“富裕”。

“雖然目前各銀行官方口徑并無相關公告，但事實上的確有多家銀行已經基本暫停房貸業務。”中原地產市場研究部總監張大偉表示，“預計從10月底開始，各銀行的貸款額度會更緊張。”

“房貸荒”苦了“剛需”族

據北京偉嘉安捷投資擔保有限公司對所承辦的二手房業務的統計數據：當前，在首次置業人群中，使用貸款的比例在70%左右，而改善型置業人群使用貸款比例也達到30%左右。

中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為，“在房價上漲較快的一二線城市，即使銀行取消對首套房的利率優惠，也很難把購買首套房的剛需群體擠出市場。如果購房者判斷房價一年上漲10%以上，而房貸的利率只是上浮了1%，理性的人即使是付出更多利息成本也要先買下房，以此鎖定購房成本。從這個角度講，房價漲幅過快的情況下，買房的還是要買，房貸利率上漲，只能增加‘剛需’群體的經濟壓力。”

天津房地產協會副會長徐保滿表示，銀行決定各自的房貸政策屬于市場行為，但國家層面應加強政策引導，要求有實力的銀行，在貸款上對于首套房購買者予以政策傾斜，維護這部分“剛需”群體的利益。

張大偉建議，目前市場情況下，政府應該保障“剛需”購房者的基本居住需求，保證這部分群體貸款政策的穩定性，多提供類似公積金等低利率購房工具，避免市場出現整體恐慌。

分析

除了“沒錢貸”還有“不愿貸”

專家表示，銀行信貸額度“年初松、年底緊”在業內并不鮮見，而今年以來房地產貸款增加較快，也加劇了各銀行貸款額度的緊張。央行數據顯示，上半年金融機構新增房地產類貸款1.3萬億元，而2012年全年只增加1.35萬億元。前期貸款“過猛”，無疑導致后期在房貸上“力不從心”。

事實上，除了臨近年底“沒錢貸”，利益選擇導致的“不愿貸”也是重要原因。

篇8

2011年，市住房公積金管理工作在市委和市政府正確領導下，以科學發展觀為指導，著力深化住房公積金制度建設，不斷擴大住房公積金繳存，努力發展住房公積金購房貸款，進一步完善住房公積金管理，強化住房公積金服務，使住房公積金制度更加深入人心，住房公積金作用更加明顯，住房公積金運行更加規范安全有效。

一、強化建繳使用。

以爭人擴面和增貸惠民為工作重點，不斷推進住房公積金歸集和使用上規模，住房公積金發展基礎得到鞏固。

（一）加強歸集。進一步加大制度推行宣傳力度，深入盡建未建單位，做好細致的建制工作動員，提供繳存登記咨詢服務，住房公積金歸集取得新的成效。至2011年12月，全市參制單位達到1445個，全年凈增參制單位70個。全年新增參繳職工8043人，剔除離退休調離等銷戶職工2442人，凈增參繳職工3621人，覆蓋率比上年提高4.07%，歷年累計參繳職工92629人。月繳交額達到2802萬，比上年增加427萬元。全年完成住房公積金歸集4.91億元，比上年增加1.36億元，增長37%；歸集余額3.49億元，比上年凈增1億元，增長40%，歷年累計歸集總額達到19.07億元，歷年累計歸集余額14.01億元。

（二）擴大貸款，在加強商品房貸款管理的同時，提高二手房、經適房、安置房貸款。認真落實差別化信貸政策，鼓勵首套房貸款，控制第二套房貸款，拒絕第三套貸款。全年發放住房公積金貸款1912戶，發放貸款金額3.26億，比年初放貸計劃增加3600萬元。歷年累計放貸16.06億元，歷年累計放貸余額10.54億元。

（三）加快提取辦理。嚴格提取政策，對符合提取條件的隨到隨辦，對不符合提取規定的不予辦理。全年辦理提取業務7987筆，提取金額1.42億元，歷年累計提取5.06億元，占歷年歸集總額的26.52%。在提取業務辦理中購房提取比重大，全年辦理購房提取2394筆，提取金額6934萬元，占當年提取額的48.66%；辦理購房還貸提取1187筆，提取金額2790萬元，占當年提取額的19.58%。

二、加強風險防控。

以住房公積金廉政風險防控工作為重點，認真抓好各項管理制度的落實到位，嚴格操作規程，強化內部監督檢查，不斷完善防控制度，以確保住房公積金安全有序運行。

（一）完善管理制度。以住房公積金科學化管理為目標，以健全住房公積金管理各項制度為支撐，進一步增強員工風險責任意識，對大額資金劃轉、定期存單管理和行政費用審批等方面不斷完善制度，先后制定印鑒管理、資金管理、會計出納人員工作制度等規章，從制度健全上保證資金安全。

（二）嚴格操作流程。對住房公積金業務辦理流程各個環節進行全面梳理，并根據業務發展需要，調整和優化業務受理程序，減少冗余辦理環節，使運作流程更順暢，責任段落更清晰，前后鏈接更緊密，業務辦理精細化和操作性得到進一步加強。

（三）監管實時到位。按照內部監管常態化要求，在市審計部門對業務和財務管理進行全面審計的同時，定期組織人員下到辦事處和各主要業務科室進行監察督促，通過內外聯審的方式，構建全方位督查，拉網排查和隨機抽查相結合的嚴密防控體系，形成住房公積金資金安全長效機制。

（四）強化資金管理。完善資金存放、調度使用管理制度，建立貸款風險預警機制，嚴格繳存、貸款、提取等財務賬目管理，單位匯繳到賬隨即分攤到職工個人賬戶，貸款發放、貸款資金回收實時與受托銀行對賬，發現疑問跟蹤查賬。與此同時，強化貸款逾期管理，采取電話催、上門催、律師逐催，當期貸款逾期率控制在0.031%之內。全年回收貸款本金1.47億元，比上年增加2427萬元，增長19.82%，歷年回收貸款本金5.52億元，歷年本金回收占貸款總額的34.38%。

三、提升服務效能。

以扎實開展“轉作風、提效能、促發展”主題活動為抓手，以創建市級文明單位為載體，強化住房公積金行風建設，住房公積金文明服務水平得到進一步提升。

（一）服務意識強化。樹立以人為本服務理念，堅持繳存職工至上觀念，以服務對象滿意為標尺，變被動服務為主動服務、變單一服務為全方位服務，員工服務自覺性和服務意識明顯提高。

（二）辦事節奏加快。一是堅持“有問必答、有疑必解、有事必辦”，全面推行社會服務承諾制度、首問負責制度等服務制度。建立“一站式”服務機制，住房公積金業務受理全部在一個窗口辦結。二是按照《住房公積金服務指南》明確的各項業務辦理時限，對住房公積金繳存登記和離退休提取當日辦結，住房公積金購房支取和貸款受理3個工作日內完成審核。三是加強住房公積金信息化系統建設。對各辦事處和前臺業務計算機全部實施物理隔離，投入經費購置設備和租用電信部門網絡專線，使各網點與中心機房業務數據實現安全快速對接。

（三）服務環境改善。對照住建部下發《關于加強和改進住房公積金管理服務的通知》要求，逐項落實政策，服務環境得到全面改善。一是服務形象升級。購置工作服和制作工作牌，在工作期間要求工作人員統一著裝和掛牌。二是窗口環境優化。在辦事前臺窗口設立崗位和業務服務導引臺，同時安裝和擺放飲水機、休息座椅等服務設施，為職工提供舒適的辦事環境。三是服務方式創新。以職工辦事方便為宗旨，積極開展延時、上門、預約等服務，創新服務手段，豐富服務內容，使職工高興而來滿意而歸。

一年來，在管理中心全員的共同努力下，住房公積金管理各項工作有一定的進步，但與住房公積金發展新的要求相比較仍存在不足：一是住房公積金制度覆蓋率偏低，非公企業建制難度大。二是受國家對房地產宏觀調整政策的影響，使住房公積金貸款增速放緩。三是住房公積金信息化服務水平有待加強，現行住房公積金管理系統功能尚不能實現住房公積金管理業務全覆蓋，住房公積金業務網絡審批和自助化服務未能形成。四是歷年遺留的財政配套資金缺口2989.43萬元尚未到位，增加住房公積金運行風險。這些問題要求我們圍繞住房公積金新的發展，必須加大管理服務力度，以求住房公積金在服務大局，服務“住有所居”目標中發揮更大作用。

2012年住房公積金管理工作總體思路是：以科學發展觀為指導，增人擴面，增繳擴量，增效擴貸，精細管理，精心服務，謀求住房公積金新的發展。全年完成住房公積金歸集4.05億元，發放住房公積金貸款2.6億元，辦理住房公積金個人購房支取1.62億元。

為切實完成好全年工作目標，突出抓好以下五方面工作：

一、主攻建繳，擴大住房公積金制度覆蓋面。堅持把擴大建繳作為推進住房公積金發展的重點工作來抓，延伸制度建設層面，拓展繳存規模，規范繳存行為，切實維護廣大職工群眾自身的合法權益。全力在非公單位推行制度建設上求突破，利用大眾媒體加大住房公積金制度建設的宣傳力度，組織力量深入各類非公企業開展調查摸底，積極開展咨詢服務，提供企業繳交登記方便，力求非公單位建制有大的進展，增加資金積累，不斷夯實住房公積金發展基礎。嚴格執行住房公積金繳交政策，控制繳存比例上限，對繳交基數不足比例偏低的單位進行重新核定，調高繳交額度，對少繳、欠繳，不按月繳的單位分別做好工作，要求按月足額匯繳到賬，以防損傷職工群眾的利益。

二、強化使用，擴大住房公積金惠及面。突出住房公積金服務住房保障重點，努力拓寬住房公積金使用渠道，扎實做好住房公積金貸款發放工作，在確保資金安全的前提下，進一步提高資金使用效率。結合我市實際，認真落實《省提取住房公積金支付房租的若干規定》，努力延伸住房公積金提取政策，為廉租房、公租房等特困職工辦理住房公積金支取。繼續開展部分按年提取住房公積金還貸業務，緩解職工還貸壓力。以加強和提升管理和服務為推動力，積極應對國家對房地產市場宏觀調控政策，努力擴大住房公積金貸款，不斷提高貸款質量，讓住房公積金惠及更多的職工家庭。

三、加強防控，確保住房公積金運行安全高效。嚴格按照《關于加強住房公積金廉政風險防控工作的通知》要求，進一步規范提取，不斷增強風險防范意識，完善住房公積金管理和防控制度，力保住房公積金運行安全。嚴格辦理住房公積金支取業務，加強與房產管理部門的聯系，嚴格審查購房合同、租賃住房憑證，讓符合條件的職工盡快得到資金幫助，同時防止虛假憑證套取住房公積金行為發生。加強貸款管理，抓好貸前把關，貸中服務，貸后跟蹤，緊盯逾期管理不放松，加強對借款人到月還貸的信息聯接，督促逾期戶按月還款到賬。盯緊流動性資金風險，提高資金預算和決策分析能力，加強政策、業務與資金、財務關系分析研究，搞好資金調度，提高資金運行效率。

篇9

關鍵詞：個人住房抵押貸款；首付比例；合理性

Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it's reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.

Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality

中圖分類號： TU113.5+41 文獻標識碼：A文章編號：

一、我國首付比例的發展變化

1998年5月，人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》是個人住房貸款快速發展的標志， 要求以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款。2004年9月，銀監會的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》指出所有住房貸款的貸款成數不超過80%。同時要求借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入比控制在55%以下。2006年5月《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》要求從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且建筑面積90m2以下的首付款比例仍為20%。2007年9月的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》特別區分了首套房和二套房，規定二套房貸款成數最高6成。2010年，銀監會將貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；貸款購買第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，銀監會進一步將第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我國的住房抵押貸款首付比例要求依舊沿用了2011年的規定，即首套房的最低首付比例為30%，二套房的最低首付比例為60%。

二、我國首付比例的確定主體及依據

（一）確定主體

我國的最低首付比例標準由中國人民銀行和銀監會制定。在實際執行中，金融機構會在中國人民銀行信貸政策確定的區間內，根據不同客戶、不同地域、不同時點等因素，確定或調整具體的首付水平。住房公積金的首付比例制定也是在中國人民銀行的政策引導下，由地方的住房公積金管理中心結合當地房價水平和職工的購買力等因素確定。

（二）確定依據

人民銀行和銀監會關于最低首付比例的規定是貨幣政策的一個組成部分。因此，最低首付比例在制定時，會兼顧商業銀行的收益與風險控制、購房者的支付能力、政府的調控目標等因素。

1.商業銀行的收益與風險控制

引發違約風險的因素是多樣的，有主觀層面上的道德風險、也有客觀層面上的收入狀況惡化等。有學者通過定量的研究發現:一般情況下，首付比例越低，個人住房抵押貸款的違約率越高。[1]在美國次貸危機發生前，住房抵押貸款的質量明顯下降，其中的一個方面就表現在首付比例的下降。據美國統計局的資料顯示，從1999年開始，在住房抵押貸款發放時，5%以上的個人住房權益為零甚至為負數；這種模式一直持續到近5年。在2006年發放的次級貸款中，38%的貸款的LTV為100%。因此，政府在制定最低首付比例的時候會同時考慮商業銀行面臨的違約風險問題和收益情況。

2.購房者的支付能力

首付是潛在的購買者進行房地產交易的一道門檻。若首付比例過高，中低收入者無力支付高額的首付款，他們的住房需求無法及時得到滿足。若首付比例過低，購房者的前期購買力增強，而后期的還貸負擔會比較重。所以最低收入比在制定時更多地考慮在保證后期還款不影響正常生活的前提下，適度提高中低收入者前期的支付能力，及時地滿足他們的購房需求。

3.政府的調控目標

較高的首付會暫時降低一部分剛性需求者和改善性需求者的購買力，延緩他們的消費，同時也能提高投資投機成本、削弱投資杠桿效應，減少短期內的總需求，起到調節房價的作用。所以當房地產市場泡沫嚴重的時候，政府為抑制房價的過快上漲，也為了防范銀行系統的風險，就會提高首付比例，特別是大幅提高二套住房的首付比例。在經濟不景氣，房地產市場低迷的時候，政府會降低最低首付比例的要求，刺激購房需求。此外，政府也可以為了保護首套自住型剛需，而對這類購房群體實施差別化的首付比例。

三、我國當前首付比例的合理性分析

縱觀我國近些年關于首付比例的政策，我們可以發現它的變動與房地產市場周期之間存在一定的關聯性，其中的首套房的首付比例在20%和30%之間變動，這種變動必然會對購房者和商業銀行產生一定的影響，筆者就將通過對首付比例在調節的過程中給上述兩大主體帶來的影響的分析來論證當前首付比例的合理性。

篇10

對此，業內人士認為，70城房價在5月份完成止跌反彈，終結了此前12個月環比下跌的態勢。在貸款利率持續低位的背景下，下半年房價漲幅有望繼續擴大，但對于庫存高企的部分三、四線城市，房價走勢仍不樂觀，全國樓市分化將繼續加劇。

中原地產市場總監張大偉認為，造成現階段集中性上漲的主要原因是信貸寬松。全國35個城市中，提供9折以下利率的銀行共24家，相比上月增長2家，但僅分布在北京、上海等幾個熱點城市。其中浙商銀行針對合作樓盤推出的7折利率優惠刷新了全國首套房利率的下限，一線城市利率水平已接近2009年以來最低位。此外，北京進一步提高公積金繳存上限，廣州更是推出公積金貼息試點，并指出將投入50億元進行貼息。

張大偉指出，持續的利好政策，對一線城市樓市的影響逐漸加強。以北京為例，5月北京新建住宅（剔除保障房、自住房）實際簽約套數為4194套，環比上漲了40%，成交均價達每平方米28391元，環比上漲0.5%。目前可售純商品房住宅（剔除保障房、自住房）只有50551套，這一數值達到最近一年來的最低點。