導語：如何才能寫好一篇養老產業的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會資本主要集中于以養老社區開發運營為主的養老地產。活躍的投資機構主要包括房地產企業、保險企業，以及民營養老服務機構。

養老產業是片藍海，處處充滿著機遇，也時時伴隨著風險。要想享受養老服務市場帶來的機遇，必須建立行之有效的商業模式。

解析要素，設計模式

商業模式設計不僅需要緩解和規避產業的系統風險，更要為企業帶來持續的經濟收益和競爭優勢。商業模式是特定業務為顧客、企業創造與傳遞價值的系統呈現。在考慮外部產業環境因素條件下（如產業政策、市場規模等），養老服務產業的商業模式設計應該聚焦于價值主張、關鍵資源、業務平臺和盈利模式四大關鍵要素。

開發價值主張

有力而聚焦的價值主張是商業模式的基石，它包含確定目標顧客、凝煉價值訴求，以及開發產品/服務組合，可以形象地表述為“找對人、說對話、做對事”。

確定目標顧客

產業中的目標顧客，可以依據需求層次與生活自理能力分為四類典型目標客戶群。

低端自理型老人群體，是絕大多數政府和社會福利性質養老院所面對的目標顧客，它們在最低成本約束下提供基本養老服務，如老人床位、基礎看護、娛樂等生活設施與服務。低端介護型老人群體成為中小規模民營養老服務機構的主要服務對象，是以靈活服務、個性需求為特點的中低端養老服務產業的“長尾市場”。

高端自理型和高端介護型兩類群體，一般具有較高文化水平和購買能力，幾乎沒有家庭負擔（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛好和社交圈子，在生活和消費理念上更能夠接受新式觀念。他們應是行業重點關注對象。

凝煉價值訴求

價值訴求反映企業為顧客提品或服務所包含的核心利益，超越產品或服務形態本身。

以產權銷售為內核的養老地產項目，對目標顧客而言，不僅意味著擁有獨立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈子孫的增值資產。

以保健療養為賣點的養老服務項目，其價值訴求重點可能并不在于是否從產權上擁有住所，而是作為尊貴會員所享受的定制化服務。

企業應該針對已確定的目標顧客，在深入調研和分析其需求特征的基礎上，開發具有吸引力的價值訴求。

設計產品/服務組合

產品或服務是企業向顧客交付價值的載體，也是顧客購買的核心內容。在養老服務產業，產品或服務都是以組合的形式出現。無論是養老地產，還是地產養老，都表現為“居住環境+生活服務”的硬產品和軟服務組合。

在硬產品方面，核心要素包括居住小區選址/規模、產品形態（產權銷售/會員制/租賃）、居住條件、醫療與娛樂配套設施，以及定價策略等方面；在軟服務方面，護理團隊服務水平、醫療服務機構規模及服務能力，以及日常起居綜合服務品質等是關鍵因素。

不同顧客對產品/服務組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對居住空間私密性、娛樂及理療設施完備性的關注更多，而介護型老人更關注居住小區的護理水平、醫療服務能力等。

整合關鍵資源

關鍵資源是企業商業模式持續競爭力的來源，它涵蓋企業掌握的核心資源與能力。養老產業的參與企業大致可以分為保利、萬科、復星等為代表的“房企系”，新華保險、泰康人壽、中國人壽等為代表的“險企系”，以及其他民營養老服務機構。

不同的企業類型具備各自的核心資源和能力。對于地產開發商而言，其核心資源在于地產項目開發經驗、與地方政府良好合作關系，具備地產項目短期融資、開發與管理、物業服務等方面能力；保險企業則具有壽險產品開發管理、醫療保險與服務等領域經驗，具備運用保險資金長線投資、進行長期經營和開發養老服務周邊產品的能力。

其他民營養老服務機構，具備更準確地把握和理解養老市場顧客需求，更高效地開展機構運營和價值輸出，更寬泛地銜接社會資源的核心資源，并具有形成差異化競爭模式、服務利基市場，以及通過個性化產品開發，識別并滿足“長尾需求”的能力。

例如上海親和源公司開發的養老社區采取“銷售+持有運營”方式運作，前期自主進行養老社區的開發和運營，并采取會員制發售，進而在后期將更多資源投入到社區服務管理。

打造業務平臺

任何優勢資源和能力都可能伴隨著短板。

從產業發展層面看，養老產業發展“前途光明、道路模糊”，其本質原因是參與市場角逐的各類型企業群與生俱來的典型優勢和劣勢。因此，打造具備核心競爭力的特色業務平臺，是彌補企業競爭資源短板、創新養老服務產業商業模式的核心內容。無論是企業價值主張，還是關鍵資源，都需要通過特定的運營流程和體系進行高效率配置和最大化呈現，這就需要企業通過業務協同和戰略合作的方式打造業務平臺。

戰略合作 通過戰略合作實現優勢資源互補是快速獲取綜合競爭力的不二法則。擅長地產項目開發運營與物業管理的房地產企業可能在老人護理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時在養老服務產業開展長期運營中也并無經驗和資金方面的優勢。

那么，企業可以通過選擇具備相應資源優勢的醫療機構，打造養醫結合專業團隊，或引入純粹財務投資機構參與，規避中長期財務風險。萬科在開發杭州某地產項目時，通過向當地資質最好的醫療機構無償贈送社區醫院房屋產權，在小區開辦社區醫院，從而帶動該項目銷售量價雙升。上海親和源則引入美國摯信資本作為財務投資機構，也是有效緩解長期投資壓力的戰略布局。

業務協同 養老服務產業投資周期長、單位回報率低，使企業很難依靠會員費、租賃費、服務費等常規業務收入，以及政府可能提供的一次性運營補貼、床位補貼或稅費優惠來獲利。在養老服務產業，以目標顧客群為圓心，將針對養老群體的各類業務進行協同，是實現企業盈利最大化的重要手段。

在業務協同方面，“險企系”的資金和業務屬性與養老服務產業更加匹配：一方面可以銜接醫療保險、護理保險等養老保險產品，開展交叉銷售和捆綁銷售；另一方面，帶動護理服務、老年科技產品、老年旅游服務等產業，延伸養老保險產品價值鏈。

設計盈利模式

盈利模式是界定企業以利潤形式為自身和股東獲取價值的方式，它將復雜財務公式提煉為盈利生成過程中最關鍵的四大變量：收益模式、成本結構、目標單元盈余和資源周轉率。養老服務產業的盈利模式大致可歸為產品主導型、服務主導型和混合型三類。

產品主導型 以高端自理型老人為目標顧客群，通過老年公寓等地產項目的開發、銷售和管理獲得一次性收益。由于房屋產權銷售有效覆蓋社區開發建設成本，因而產品主導型養老服務的單位盈余水平很高，而資源周轉率很低。影響產品定價的成本因素主要是社區開發建設和管理成本。房地產開發企業是產品主導型養老服務的主要提供方。

服務主導型 由于保監會明確規定保險公司不得以投資不動產為目的，參與或變相參與一級土地開發。因此，保險企業介入養老服務產業主要以服務主導型盈利模式為主。通過建設老年社區，以會員制的方式吸引高端介護型老人為主體的養老人群。服務主導型盈利模式不涉及到產權售賣與轉讓，因而資源周轉率高，但單位盈余水平低；以服務成本和管理成本為主體的成本結構，決定了規模效益是其獲利的重要保障。

混合型 以床位租賃費、外加管理/服務費為主要收益，主要面向低端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補貼。民營養老服務機構以建設養老院為載體，以最具經濟性方式提供基礎服務，通過較低運營成本，獲取規模效益的方式實現盈利。

無法對抗的風險

在機遇背后，養老服務產業也隱藏著相互影響的風險：政策、金融、市場和傳統文化。這些風險，僅僅依靠商業模式設計是無法規避的。

政策風險 政策風險主要體現在政策有效性和穩定性兩方面。國家出臺了一些養老服務相關政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應出臺具備系統可操作性的配套實施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場，還存在諸多的不確定性因素。

金融風險 養老服務產業一次性投入高，回報周期長。普通養老地產社區的建設周期一般為3～5年，建成后可運營50年左右。開發企業不僅面臨住宅開發的一次性投入，還有醫療服務中心、老年活動中心等醫護、娛樂等配套設施和服務的持續投入。

若在出租率和預付費水平不確定的情況下，企業試圖通過長期運營獲得收益將面臨極大金融風險。保利北京和熹會預計需要運營30年才能收回成本。其負責人也承認：“現在所收的會員費不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠遠不夠。”

若養老地產項目沒有得到土地出讓及相關稅費優惠，以及政府補貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務幾乎不可能實現盈利。

市場風險 北京養老助殘服務管理中心，北京首個社區養老“服務托管”模式試點機構，在獲得免費設備和場地等政府優惠政策之后，于2013年7月正式營業。但它在試運營以來卻不得不面對虧損的尷尬；北京某地產商開發建設“只租不售”老年公寓，擁有110個公寓單位，但開盤近五個月也才出租6戶。養老產業的潛在需求很大，但有效需求不足，市場風險仍然很大。

中國老齡化處在城鄉二元經濟結構、社會整體發展水平不高的背景之下。已進入或即將進入老齡化社會的國家中，中國“未富先老”現象更為嚴重。2014年，中國企業職工月人均退休金為2082元。養老人群所掌握的財富較少，直接影響其購買力。

文化風險 “養兒防老”是中華民族的傳統觀念，居家養老是幾千年延續下來的傳統習慣。如何將養兒防老變為產業養老？如何讓習慣于居家養老的老人走進老年公寓、老年社區？

篇2

海南已經進入了老齡化社會，也日漸成為老齡化中國的休閑養老基地。雖然它自身的“為老”產業人才不是太過緊張，但因為“休閑養老”產業預見的規模以及人才培養的周期性，政府相關部門必須為此提早布局。未來海南“為老”產業所需人才，大致可以分為非核心人才和核心人才，現有的兩類人才都呈匱乏狀態，現有的教育和人才布局遠遠不夠，相關政府部門必須采取必要的措施。

關鍵詞：

海南；“為老”產業；非核心人才；核心人才

因為中國是一個發展中國家，財富的增長是這個國家的第一要義，所以過多的人才都集中在能增加社會物質“財富”的產業。又因為二十世紀初“進化論”進入中國以來，“弱肉強食”的“社會達爾文主義”深入人心，中國的教育變得很“功利”和“實用”，其頂層設計，沒有過多考慮弱勢群體的利益，比如殘疾人和老年人等“社會邊緣人”。因為傳統“孝道”文化百多年來的不斷流失、現代知識的不斷更新、老人的“社會負擔化”等，就頂層設計而言，中國現有的教育模式已經肩負不起培養“為老”人才的重任。而教育水平相對落后的海南，更沒有能力和可能去為現實和未來的經濟發展制定具有自身特點的教育發展規劃。為了謀劃未來海南“為老”產業發展，我們必須對海南“為老”人才培養進行研究，進而在此基礎之上，完成本省內人才培養頂層設計。

一、海南“為老”人才培養現狀

北緯18度至19度的地域區位、純凈濕潤的空氣、四季如春的綠色植被、干凈的水源、山河湖海城一體的景色，海南已經成為中國最優質的養老基地。就休閑養老而言，海南之于中國，正如夏威夷之于美國、梅諾卡島之于西班牙、科西嘉島之于法國等。在國際旅游島建構的大背景下，海南的休閑養老功能已經越來越被國人和國際人士所認可。當全國的房價都有下行壓力和趨勢的時候，海南特別是三亞的房價依然堅挺，就是一個明證。如果你去過海南，坐過東線高鐵，沿途可見高樓林立，一派欣欣向榮的地產鏡像。拿三亞來說，開發的樓盤已經從原來的三亞灣、大東海、亞龍灣向較為“邊緣”的海棠灣和崖州灣延伸。如果你從三亞的鳳凰機場沿鳳凰路—迎賓大道一線去亞龍灣，可以看到沿途幾乎已經沒有多余的土地，不是被高樓所占據，就是已經圈了起來，迎賓大道邊剩有的一點點花圃，給人一種殘喘之感。

從三亞地產業的運行分析可知，不用多少年，海南的地產經濟將會進入“后地產經濟”時代，特別是海南的人口規模受水電供應量的嚴重制約。2014年以來，海南的主要市縣如海口、三亞、瓊海等供電量已經普遍出現了龐大的缺口。據報道，海口2014年底的電力缺口為20%，三亞缺口達9.3萬千瓦，皆屬Ⅰ級特別嚴重缺電，當地政府只能實行有序供電。也許長遠分析，海南電力供應不足還不是主要問題，供水不足將會成為海南人口增長和經濟發展的最大“瓶頸”，因為海南的飲用水主要靠雨季降雨，但“全省區域性、工程性缺水”的問題尚未得到根本性解決，如果大量引進移民、一旦出現缺雨的年份，海南將會成為中國缺水的重災區之一。

“休閑養老、短期移民”已經成為“海南人口戰略”、“后地產經濟”的主要策略。三亞市政府出臺政策“禁止建80平米以下小戶型住房”，就蘊含此未來的人口和經濟發展策略。海南為了適應未來的經濟發展，必須為未來“后地產經濟”發展準備相應人才。對于海南經濟發展來說，人才是產業發展的關鍵。因為海南地理位置特殊，它的經濟高速發展，不可能從大陸引進各種大量人才，特別是在地產價格暴漲之后，許多大陸人才因為在海南很難落地生根，只能“望而卻步”。未來海南的大量“為老”人才必須讓“在地”的地方高校培養。我們可以理性地預見，在不遠的將來，海南的“為老”人才需求，會出現“井噴”，從現在起，政府就必須要為此著手準備。做好這一準備的戰略決策就是，提前為“為老”產業培養人才，制定地方高校“為老”人才培養規劃。因“為老”人才的“公益性”和當下“為老”文化的缺位，政府部門有必要采取有力措施制定相關扶持政策，比如省教育廳出臺相關人才“招生降分”政策、省民政廳出臺相關人才培養“學費補貼”計劃等。

二、海南“為老”產業所需“非核心人才”

就海南的“為老”人才而言，可分為兩類，一是非核心人才，如研究專家、管理專家，以及營養師、廚師、財務人員、理療師、心理咨詢師等等。二是核心人才，主要指“醫療護理”人才。我們先來分析非核心人才的需求。

（一）理論型人才一般來說，我們可以把養老的人才分為“務虛型人才”和“務實型人才”。所謂“務虛型人才”就是我們所說的理論型人才。而在理論型人才之中，又可以分為純理論型人才和研發型人才。所謂“為老”純理論型人才，就是圍繞“為老”產業進行純粹學術研究型的人才，比如養老文化建構、養老立法和政策研究、養老產業人才培養的教育設計、養老產業的頂層規劃、養老產業的地方特色、中西方養老產業的對比等研究課題，都需要學術型養老人才來擔當。而所謂研發型人才，包括養老產業的具體商業模式和盈利模式研究開發等。海南作為未來中國老齡化社會的“后花園”其相關的學術研究嚴重滯后，如海南養老環境優劣、海南在國家養老戰略中的地位、國外海南雷同區域的養老現狀比較、海南“為老”產業的未來發展、海南休閑養老商業模式、海南休閑養老盈利模式等都沒相關的研究報告。海南的養老理論整體上看，還囿于地方養老的水平，缺乏一種國家戰略眼光。但現實中已經有大型養老企業入駐海南，準備在未來海南的“為老”產業中“切糕”。海南的“為老”產業，呈現出一種學術理論與社會實踐嚴重脫節現象，理論研究嚴重滯后。

（二）管理型人才跟管理有關的人才很多，但掛上“老年”二字的在海南所有高校中，至今沒有。“為老”產業的管理人才囿于現在的高校專業設置，都屬于“后進人才”，即非學歷教育培養出來的人才。就海南現實中的“為老”管理型人才而言，最少可以分為經營型人才和營銷型人才。經營型人才重點要解決的是企業的正常運營問題，主要包括決策層和管理層，他們需要要肩負起企業規劃、日常管理、企業人事、服務總量、資源配備、運營成本核算、盈虧測算、盈利模式、收費模式、市場營銷、處理“邊緣性”事件等。而營銷人才，主責拓展市場、創新服務品種等，使企業有一個大的前景，占據更大的市場份額等。經營型和營銷型養老人才所需的多寡，具有與實踐同步的性質，因為當下海南養老產業遠遠沒有達到規模經營的程度，所以也難以大規模的出現，但隨著中國老齡人口越來越多，北方環境惡化日漸見重，海南的冬季外來“候鳥”人口會越來越龐大，經營性與銷售性人才的匱乏會日漸顯示出來。反過來說，經營性和營銷型人才的匱乏，又阻礙了海南“為老”產業的規模發展和品質提升。由于海南休閑養老經營型和營銷型人才“后進性”的現實，教育界必須配合政府對于此類人才的進入，設立“準入制度”，設置進入門檻。這樣，一方面是會有力促進“為老”人才的健康發展，推動“為老”產業的市場化行為，繁榮“為老”產業；另一方面也可以避免劣質人員的進入，毀掉這個“朝陽產業”。

（三）非核心實踐型人才此類人才包括除“老年護理”之外的其他實踐型人才，具有“后進”性與流動性，包括保安、保潔、行政、財務、社工、理療、健康管理、理財、心理、律師、營養、廚師、地產、旅游、產品設計等等。我國各類學校的學歷教育，有護理、營養、心理、康復、旅游、產品、地產、醫學等專業，但是只要前面冠上“老年”兩個字，就會如管理專業一樣，一片空白。這是整體中國教育的現狀，海南也不能例外。這類人才同樣具有“后進性”與“流動性”。也有待政府的“準入制度”。

三、海南“為老”產業所需“核心人才”

“為老”人才的需求跟具體的養老模式息息相關，雖然“休閑養老”、居家養老、一般公益機構養老等模式需要的人才不一樣，但“醫療護理”人才卻是所有“為老”人才中一線之“一線”，核心之“核心”。當代中國一共有110多所有開設有護理專業的高等院校，其中有70多所迎合老齡化趨勢、趕時髦似的，開設了“老年護理”課程。而因為這些畢業生后來真正從事“為老”產業的很少，畢業后或為各大醫院“高大上”的護士，或轉行，或考公務員等。所以各類學校開設的“老年護理”課總學時一般都很少，多為30多課時，而其中理論課又可占到25學時以上，實踐課僅個位數，這樣的體系怎么能培養出“老年護理”實用人才呢？當然這還主要指的是中國大陸“老年護理”人才培養情況。如果把鏡頭轉到海南，開設護理專業的學校不少，如海南的四大衛校——位處海口的“海南省第一衛校”、位處五指山市的“海南省第二衛校”、位處瓊海市的“海南省第三衛校”、位處海口市的“海南省農墾衛校”。比較這四所衛校，可以看出，“護理專業”是它們的第一品牌，所開設課程也基本雷同，如課程一般包括藥物應用護理、心理及精神護理、護理學基礎、護理禮儀、內科護理、外科護理、急救護理、婦產科護理、兒科護理、五官科護理、社區護理、中醫護理、健康評估等。但是，在四大衛校中，我們居然看不到冠以“老年”二字的任何護理課程。

就海南目前養老機構的護工而言，無論是居家養老、社區養老、休閑養老還是機構養老，一般是以50、60后人士為主，70后都不多。一般都是小學、初中畢業，甚至文盲。海口目前的居家養老服務人員大多來自農場、林場及農村，大部分是城鎮下崗人員。她們大多熱情高也能吃苦，作態度也不錯，但是，終究沒有經過正規專業培訓，服務技能較弱，對老年人的生理、心理等多方面需求了解不夠，客觀上影響了為老服務的水平和質量。此外，受經濟收入較少、社會地位較低、為老年人服務風險高等因素制約，為老服務機構目前很難留住骨干服務人員和吸納專業護理人員。一線養老護理專業人才不被當下的“社會達爾文主義”現代文化所認可，社會地位低，沒有發展前景，也是我們不得不面對的社會問題。“為老”人才的生成，有其生成的土壤和市場。政府作為社會規范的制定者和社會發展的決策者與引領者，必須以預見性的措施促進該行業的順利發展。一個行業的繁榮離不開人才，囿于人才培養的周期性，海南必須提前為這一行業制定“準入制度”，并在地方高校中設置相應的專業，培養未來需要的各類人才。這是一項緊迫任務。

參考文獻：

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篇3

此次老博會，在應對人口老齡化，大力發展老齡服務事業和產業，以實際舉措加快推進老齡產業的社會化、市場化進程等方面，起到了積極的推動作用。而隨著中國人口老齡化問題的日益加劇，養老產業的發展愈加贏得市場的青睞。根據國家發改委預測，我國老齡產業到2020年和2030年的市場規模將分別是8萬億元和22萬億元，對GDP的拉動作用分別是6個百分點和8個百分點，產業前景非常可觀。然而，近年來，養老產業內部出現了較大的分化。作為該產業中最大的兩個板塊，醫療保健呈現出較快的增長趨勢，而養老地產則尚處于市場環境的形成過程之中。

養老醫療：概念持續走強

近期，政府在醫療政策方面的扶持動作頻繁，涉及醫療器械國產化、分級診斷治療、健康與養老服務工程建設。10月9日衛計委提出，我國將逐步建立符合我國國情的分級診療制度。

目前，我國醫療器械行業潛力巨大。資料顯示，從投資案例數量上看，2014年該行業的交易數量是2011年的2.58倍，占全部醫療健康產業交易金額的比例從2011年的2.46%上升到17.51%。從市場結構來看，基礎醫療器械占整體市場的75%，為國內企業提供了廣闊的市場空間。經過多年的發展，國內企業在中低端市場已具備了明顯的競爭優勢。而隨著老齡化加速，未來醫療器械行業平均增速將高于藥品行業。

養老地產：尚處于觀望階段

養老產業中，養老地產是重要的組成部分之一。然而，有業內人士指出，國內養老地產市場尚未成型，諸多企業都是在摸著石頭過河，由于其發展模式的不明確、收益率的不確定以及相關政策法規的缺失，都將給養老地產的發展前景帶來諸多變數。

該業內人士同時表示，目前，國內養老地產的模式主要包括以保險資金為開發主體推出的養老機構，如養老院；開發商推出的養老地產項目，如北京的萬科幸福匯；慈善機構與企業合作，將公益性與市場化運作相結合，如中國紅十字基金會與哈工大集團在深圳合推的曜陽老年公寓項目。然而，無論哪種模式，養老地產目前尚未形成可復制的成熟模式。

在此背景下，我國養老地產的成功案例寥寥無幾。有房地產專業人士告訴記者，在計劃開發養老地產的上百家企業中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什么。“我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構，還是照傳統的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢？”

同時，記者通過相關渠道了解到，近年來，貼著“養老”標簽的騙局已是屢見不鮮，部分不法地產商打著“養老”的金字招牌來圈地甚至集資，成為其賺錢的工具。

本次老博會上，保利地產（600048）董事長宋廣菊表示，未來保利地產將在全國每個省會城市落地國際化的養老機構，帶動保利地產居家養老、社區養老、機構養老“三位一體”中國式養老發展。此外，對于養老產業的盈利模式，已經初步建立模型，爭取用3-5年的時間提高服務水平實現盈利。作為地產龍頭企業，保利的本次表態無疑是為養老地產的發展注入了新鮮血液。

上市公司積極布局養老產業鏈

篇4

11月16日，在澳大利亞貿易委員會主辦的首屆澳大利亞?中國國際老齡產業峰會上，國家發改委社會發展司副司長郝福慶表示：“中國老年人口基數漸漸增大，需求層次多樣，市場潛力巨大。”與會中外專家認為，中國對養老服務的需求未來幾年將保持增長。

老齡化社會來了，養老產業的“巨型市場”也已形成。面對國外投資者的分食和搶食，國內投資者怎么辦？

養老很簡單：“一碗米，一杯水，一口氣，一扇窗，一扇門，一張床”

11月11日，國務院總理主持召開國務院常務會議，會議中決定推進醫療衛生與養老服務結合，更好保障老有所醫、老有所養。此次會議指示是繼2013年9月國發35號文《關于加快發展養老服務業的若干意見》后對我國養老產業的進一步指引。

“中國的養老，其實就是‘一碗米，一杯水，一口氣，一扇窗，一扇門，一張床’。”郝福慶說，“一碗米”，就是食品要安全，遠離污染;“一杯水”，就是要有清潔的飲水;“一口氣”，要有清潔的空氣;“一扇窗”，希望能老人看到外面的世界;“一扇門”，主要指無障礙環境;“一張床”是指集技術和智慧于一體的、利于老年人起居的設備，實現健康管理。

北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星表示，目前中國養老產業存在三大瓶頸。“首先是投資的進入和退出機制不清楚，所以大家都在觀望，如果金融市場不開放，資本不愿意進入。其次是模式問題，做養老健康的企業多在虧損，缺乏成熟的盈利模式。投入的資金受到政策和機制的制約，同時要對接很多的部門。另外，還有一個最重要的就是人才問題，從事養老健康產業者一定是專業人士，如果沒有職業通道和規劃，他們的未來在哪里？”

養老產業是拉動內需的新增長點 但目前民營養老機構床位空置率48%

在巨大的養老需求的推動下，隨著鼓勵社會力量投資養老領域的政策相繼出臺和落實，大力發展養老服務業，既是應對老齡化社會的長久之計，也是刺激消費、拉動內需的一個新的增長點。

“發展老齡產業，能夠實現穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險，一舉多得，意義深遠。中國政府將進一步深化改革，轉變政府職能，結合當前經濟形勢，從刺激消費和供給兩個渠道，強化政府指導，加大養老領域開放力度，加強監管和法律標準體系建設，并注重培育群眾樹立健康養老的理念和社會意識。” 郝福慶表示。

解決當前的養老問題，單純靠政府的基本保障，的確難以滿足。“現在全國有4萬家養老機構，民營養老機構床位空置率48%。這就是當前中國養老機構的現狀。” 烏丹星說。

國務院常務會議指出，要促進醫養融合對接，推進基層醫療機構與社區、居家養老結合，為老年人家庭提供簽約醫療服務。鼓勵社會力量興辦醫養結合機構，支持醫療資源豐富地區將公立醫院轉為康復、老年護理等機構。強化投融資、用地等支持，擴大政府購買基本健康養老服務，創新長期護理保險等產品。

澳大利亞搶分中國養老蛋糕

澳大利亞駐華使館商務參贊劉初陽表示，由于人口的老齡化、預期壽命的延長，以及城市中產階層人口的快速增長，中國對養老服務的需求未來將形成“巨型市場”。

“本次峰會旨在展現澳大利亞養老的行業能力，幫助澳大利亞產品和服務提供商了解中國的市場動態和主要趨勢，提供分享見解和經驗的平臺，并促進更好的合作。”她說。

隨著相對富裕的“嬰兒潮一代”變老，中國的養老產業，特別是高端養老產業迎來類似過去10年地產業的爆發式增長。據全國老齡委的數據，中國老年人市場的年服務需求到2050年左右，將達到5萬億元。

據了解，此次有來自70余家澳大利亞組織和公司的130多位代表組成的養老產業代表團訪問中國并參加了峰會。澳大利亞貿易委員會中國區總經理、澳大利亞駐華使館商務公使柯邁高說，“這充分表明澳大利亞的養老行業致力于和中國合作的積極愿望。”

悉尼大學中國研究中心主任凱瑞?布朗認為，澳大利亞的醫療衛生體制被公認為很好地綜合了各種最佳實踐，充分發揮公立和私立醫療衛生的優勢，為國民提供經濟、公平和高質量的醫療衛生保障。“中國正在鼓勵私營資本攜手政府建立合作，澳大利亞的醫療衛生服務模式正適合中國。”

篇5

《支點》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人。”

根據國務院《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》的官方數據顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強養老機構建設，支持社會力量舉辦養老機構；發展多樣化的養老服務體系，使之成為調結構、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養老產業欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業迎朝陽

春暖花開的季節，位于浦東新區康新公路上的上海國際醫學中心迎來開業大吉。

興建近3年的國際醫學中心屬于衛生部和上海市的重點項目，它與建設中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養老等功能在內的綜合性醫療機構。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫院的構架體系中，專門設置“客房部”實屬罕見，實施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫改催生的國際綜合性非公立醫院，這里除了試點醫生“多點執業”外，還將同時試點高端養老護理模式。

本刊記者看到，即將同醫院一起揭開面紗的還有100套護理養老酒店式公寓，和普通的護理院不同，全部是居家式護理套房，資深醫護人員將為老年人提供專業護理。

這個集高端醫院和養老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫學中心引進了亞洲最大的醫療集團新加坡百匯集團，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫學園區集團有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫學中心部分權益的收購，進展還算順利，與幾個股東的股權收購框架協議已初步達成，眼下正推進前期盡職調查等工作。”上市公司運盛實業高管在接受本刊記者采訪時表示。

據了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購完成將間接和直接持有醫學中心28%的股份，成為國際醫學中心的第一大股東。

對于運盛實業而言，其現有主營業務主要為工業地產開發，屬于房地產大行業，此次進軍高端醫院和養老項目，也預示著公司今后將向養老地產轉型。

“若九勝收購醫學中心股權及本次資產重組順利完成，運盛實業未來可通過這一項目向高端醫療服務領域拓展，尤其是借此進軍養老健康地產，能開拓公司未來地產業務種類和盈利模式。”運盛實業上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫學中心尚未開業，但它的建造已帶動了浦東新區周邊的房產，不少房產商在醫學中心掛起了養老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優質醫療資源的養老房。

無獨有偶，另外一家地產上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學醫學院蘇州九龍醫院簽訂了戰略合作協議，宣布進軍養老產業。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設成集健身中心、康復療養中心、老年藝術中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態養老項目。

積累項目經驗后，中茵股份還計劃將該模式復制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養生休閑養老產業鏈。

“人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長，正將養老產業帶入前所未有的機遇期，養老產業有望成為中國房地產市場下一個十年的價值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

頂層設計釋放“政策紅利”

實際上，吸引社會資本參與發展養老服務業，這被視為深化養老服務業改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經把社會資本進入養老服務業的障礙減到最小。

去年9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發展養老服務業，要充分發揮政府“保基本”的作用，通過簡政放權，創新體制機制，激發社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環境，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。

可以說，這些明確扶持養老產業發展的相關國家政策陸續出臺，在不斷地刺激房地產業的神經外，也讓正處起步階段的養老金融業看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設在中部地區的獨立保險法人機構——合眾人壽，在武漢蔡甸區后官湖正式推出其首個健康養老社區，這也是第一家由保險公司投資建成的養老社區。

該養老社區建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經開始接待老人體驗入住。

隨著首個養老社區項目的啟動，合眾人壽開始整合優質資源，將公司未來的戰略發展方向定位于養老產業。按計劃，公司10年內將在全國范圍內打造26個大型養老社區，規模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業。

從項目實際推進看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養老社區都在推進中：安徽、廣西、遼寧等省的養老社區項目先后開建；與北京、山東、河南等當地政府已簽訂投資協議，正在辦理供地手續；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養老社區入住率可達95%，且老人從退休開始在養老社區的生活時間可達20至30年，所以國外的養老社區都是盈利的，而在國內，因養老觀念問題，很多老人不愿意住養老社區。”但他同時對養老社區的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結構到來，養老社區的需求可能會被很快激發。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養老產業布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團、北京大學第一醫院合作在青島嶗山灣建設大型國際化健康養老產業園。按照四方簽署的合作協議，項目投資將達上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外公告稱，將出資4.95億元設立新華養老保險股份有限公司，“進駐養老產業也是壽險公司進行長期投資的策略之一。”

市場熱倒逼金融創新

養老產業火熱發展除了為保險業、銀行業激活新的增長點外，也在不斷催生養老金融業的創新。

以合眾人壽在武漢推出的養老社區為例，與市場上目前的產品不同的是，該產品真正實現了保單與實物的對接。客戶只要購買保險，就可以在養老社區入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權替換傳統養老保險產品的現金收益。據合眾人壽不動產投資事業部劉巖萍總經理介紹，客戶只要購買了相關養老保險產品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養老社區，用現在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養老社區，保險期滿后，客戶也可以領取現金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費，保險責任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區公布的租金實時結算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養老服務費后，也可陪同被保險人一起入住社區。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產品形態，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產品出現了第三種模式：“保障+理財+實物”。

對此，對外經濟貿易大學保險學院院長王穩教授認為，“保單+實物對接”模式引領了壽險產品的第三次革命。合眾養老保險保障計劃打破了傳統保險產品的觀念，從虛擬的預期收益保障向可見的實物保障轉移，從單一的保單保障向有形保障（社區）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉變，推動了中國保險產品模式的升級。

不難發現，養老金融業的這些創新措施也在倒逼政策發生改變。

上述國務院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養老服務體系建設。金融機構要加快金融產品和服務方式創新，拓寬信貸抵押擔保物范圍，積極支持養老服務業的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養老產業園采取“只租不售”，這是國內養老不動產的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進軍養老產業，首先就拉長了保險業務的產業鏈，險企可以從單一產品延伸到不動產領域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據項目定制保險產品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產品前端，然后開發、設計、銷售相應的保險產品，這種特定的保險產品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產的傳統做法是用收取的保費做投資，缺陷在于二者互不關聯，投資領域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養老園區將成為公司發展的重要里程碑，不僅標志著華夏人壽全面進軍健康養老產業邁出了實質性步伐，而且標志著公司經營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養老金融市場的潛在商機日益凸顯，但市場不乏謹慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預計15年才可以回收土地及建設的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關鍵所在。

“養老社區門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風者如眾。保險公司開發養老社區是否有其他行業不具備的、不可復制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的。”有保險業內人士不無擔憂地表示。

實際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產之后，國內已有8家保險公司介入養老社區。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質疑。

南開大學風險管理與保險學系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產品和保險服務與養老產品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業保險公司在養老產業領域的角色大多等同于地產投資商，如何把保險的優勢延伸到養老機構里面，包括責任險、護理保險和其他的醫療保險等在內的探索并不多。”

江生忠帶領他的課題組去年底剛剛完成了一個保監會的“商業保險公司投資養老社區”的課題，他表示，中國保險公司對不動產投資比例在10%-20%之間，但從國際經驗來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%。“尤其是日本在資產泡沫、房地產泡沫以后，他們整個不動產投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應該警惕的。”

目前，房地產資本涌入養老地產比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養老地產項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。然而，在總規模達1226戶的幸福匯項目中，作為養老地產試點的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產已開始涉足養老地產。不過直到2013年，保利地產首個養老地產項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現階段養老地產的盈利模式仍是各開發商尚未突破的瓶頸，盈利難題導致不少開發商停留在“賣養老房子”的階段。

“養老產業對公司來講，就像在中捕魚。”朗詩地產養老事業部總經理郭亮此前曾表示，朗詩地產早在2011年便成立養老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經歷多年探索后，我們仍沒有把握確定客戶群，”郭亮指出，養老市場尚不明朗，現在主要靠試錯的方法來探路，以認清市場需求和自身定位。

篇6

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養老院被大家熱議，也讓養老地產再次成為焦點。

2013年10月14日公布的《國務院關于促進健康服務業發展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國的健康服務業總規模達到8萬億元以上。其中，養老地產被認為是最大的一塊蛋糕。事實上，養老地產已經被各路人馬盯上，尤其是財大氣粗的險資掘金養老地產的勢頭高漲。

聯手房企掘金養老地產

12月12日，中國太平保險與大連萬達簽署戰略合作協議，雙方將深入研究以債權投資或股權計劃的形式，在養老地產以及商業地產方面展開合作。目前雙方簽署了總對總合作協議。

事實上，在太平與萬達達成合作協議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養老地產的合作協議。隨著眾多保險公司涉足養老地產，養老地產開始進入“群雄逐鹿”的時代。自去年以來，各保險企業就在各地競相拿地。

2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議。雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。

在此之前，新華保險明確將養老地產作為重要戰略，并已經注冊了兩家項目公司：新華家園尚谷（北京）置業公司和北京新華家園檀州置業公司，來支持其養老產業的發展。

據記者了解，新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養老項目。

在新華保險之前，泰康人壽是第一個“吃螃蟹的人”。2009年，保險資金被允許涉足不動產投資。同年11月，泰康人壽在國內首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。

在多家保險巨頭陸續進軍養老地產后，之前在此領域一向戰略保守的中國平安也開始揮軍前進。2012年9月，“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”在浙江省桐鄉市正式啟動。

按照目前中國平安內部規劃，未來將在“環渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區規劃養生養老地產項目。運作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養老公寓”，還包括“銷售型親情社區”、“銷售型度假休閑產品”。

運營模式待探索

在眾多保險公司中，合眾人壽在養老地產領域的投資可謂“大手筆”。統計顯示，2010年以來，合眾人壽在地產領域已投下223.7億元，其中大部分為養老地產，合眾人壽還初步計劃在5年時間內在全國興建14座養老社區。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國內第一家由保險機構合眾人壽投資的養老社區―合眾優年生活養老社區進入試營階段。這是國內第一款保險產品對接養老社區的實物養老保障計劃，消費者只要購買保險，就可以保證養老社區的入住。

事實上，養老房地產作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對于大多數保險公司來說，建一座養老社區很容易，然而之后可能面臨的風險更需要考慮。

“目前保險企業運作養老地產的產銷模式并不成熟，”一位保險業從業人員告訴記者，根據監管規定，險企開發養老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養老地產的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。但養老社區投資規模大、開發成本高、回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規模效應并維持長期運營。

亞洲人居環境協會副主席、中國房地產業協會老年住區委員會特別顧問開彥認為，對于養老地產來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運營，這也是養老地產盈利的主要來源。養老地產更傾向于持有式和運營式，對配套設施、服務人員的數量和專業性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國平安都進行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養老社區相結合的綜合性養老保險計劃，即購買養老產品的同時也將具有入住養老社區的資格。“這款保險合同按約定年齡每月領取養老金，可以用于支付社區每月的房屋租金和居家費用。”泰康人壽客服人員告訴記者，這款養老保險產品繳費起點為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國平安則以成立投資基金的形式運營養老地產項目。

養老地產短期內不會成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義。”上述保險人士說，泰康人壽200萬的門檻對普通大眾來講太高，而且只是得到了一個優先入住資格，后期費用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補繳。而中國平安的方式，借助了其集團的優勢，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險公司都具備。

有分析認為，險企只租不售的模式束縛了運營的靈活性。目前，養老地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品，創新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統一的、標準化的、公開的政策標準以支持這些養老地產項目的推進和實施，即使有補貼政策，也只是針對個別企業，這對于養老社區建造完成后的運營服務形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設想和設計階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例。”宋延慶認為，另一方面，有的企業顯然只看到養老地產存在的巨大規模，卻忽略了可能存在的風險。

“目前我國養老觀念尚處在轉變過程中，老年群體是否接受離家養老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國保險業分析師孫婷這樣認為。

篇7

（蘭州商學院 金融學院，甘肅 蘭州 730020）

摘 要：保險公司的介入對我國養老產業的發展具有舉足輕重的作用.其不僅可以為養老社區項目帶來大量穩定的資金支持，也可以幫助保險公司拓寬自身資金的投資渠道.本文從宏、微觀角度分析了我國保險公司發展養老社區的意義，并對泰康人壽正在推行的養老社區建設進行分析，以此提出我國保險公司發展養老社區的策略建議.

關鍵詞 ：保險公司；養老社區；投資模式；策略選擇

中圖分類號：F840；C913.6文獻標識碼：A文章編號：1673-260X（2015）04-0104-03

從一般的意義上講，社區是以地域為基礎的生活共同體.而按照上述解釋，我們可以將養老社區定義為：在一定的地域范圍基礎上，成立的由以養老為目的的一般社區居民（主要包括老年人和服務者）所組成的社會生活共同體.這種社區是一種與普通社區不同的生活方式，具有獨特的地域范圍、相關利益和歸屬感.

1 中國保險公司發展養老社區的可行性分析

1.1 我國養老市場賣方市場時代已經來臨

1.老齡化形勢嚴峻催生養老產業的快速發展

2013年，中國老年人人口數量已經突破2億大關，達到了2.02億，老齡化水平達到14.8%.事實上，我國自2000年起就己經開始步入老齡化社會，而且隨著時間推移，老齡化程度逐年加重.伴隨著老齡化的逐步深入，我國人口中空巢老人、獨居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此帶來的對養老服務的需求也越來越強烈.

2.家庭結構的改變增加了對養老社區的需求

目前我國的養老模式仍然是以“居家養老”為主.然而，隨著國民工作強度與經濟生活水平的改變，這種傳統的“家庭養老”模式，己經無法適應不斷發展的養老需求.

在計劃生育政策不斷推進的30年中，我國的家庭結構始終維持在小型家庭水平，大部分屬于“四二一”結構，即一對夫婦需要贍養四個老人，還要撫養一個孩子.與此同時，主要的工作群體在生存競爭壓力不斷加劇的情況下，跨地域流動越來越頻繁，無法給予父母及時的照料；父母要求的生活水平也在不斷改變，子女在贍養父母方面的時間與經濟壓力越來越大，急切需要專業的養老團隊給予幫助.

3.通過養老社區項目可以拓寬家庭的自有資產投資渠道

不僅如此，隨著我國經濟水平的不斷發展，大部分家庭已經擁有一定資產，大部分家庭希望通過投資減少資產貶值帶來的損失，而在我國投資市場不健全、投資渠道較為單一的現實情況下，將資金應用于一些有長期規劃、安全性及流動性較高的項目是一個非常好的選擇，保險公司開展的養老社區項目正符合這些要求.

4.養老機構供給不足，養老供需關系失衡嚴重

在不斷增長的養老需求面前，我們不得不面對我國養老機構數量嚴重不足的現實：護理床位，護理人才嚴重不足，而現有的護理人員也存在著質量上整體素質偏低，專業技術水平不足，服務未形成系統化，無有效監督等亟待解決的問題.2012年底，我國養老機構達到約4萬家，但仍舊遠遠落后于發達國家.由此可見，僅靠現有的養老機構，根本無法承擔起解決中國養老問題的重任.

1.2 從保險公司自身的角度需要發展養老社區業務

1.我國保險資金運用存在的諸多問題可以通過發展養老社區得到改善

我國養老社區的發展前景極其廣闊，但資金缺口嚴重，得不到有效的資金投入，無法快速展開業務；反觀保險公司，我國絕大部分壽險公司卻面臨著大量的壽險資金無法得到有效使用的窘境.

一直以來保險公司的投資渠道都集中于銀行存款、債券和股票.到2011年底，保險資金可使用余額55192億，其中銀行存款17692億、債券25916億、證券基金2909億元，與發達國家相比我國保險公司資金投資結構略顯單一.2012年，保險行業實現投資收益2085億元，投資收益率僅為3.39%，為近年來的低點.

由于我國保險法的約束，保險公司的資金運用會受到很多限制，而可以予以投資的項目無不面臨投資結構單一、投資收益率低以及風險大、資產負債不匹配等問題.選擇養老社區，既可以利用自身豐富的壽險管理經驗支持養老市場，同時也拓展了壽險產業鏈，對改善我國養老產業窘境、緩解國家養老壓力有相當大的幫助.

2.保險資金能夠與養老社區有效契合

保險公司投資最注重的是投資項目的安全性及穩定性，因為保險公司只有選擇具有穩定收益的投資渠道，才能有效抵御經濟周期和壽險理賠需求給公司經營帶來的風險.

養老社區的回收期長，與保險公司可運用的中長期資金具有良好的匹配性.養老社區投資回收期可長達10-15年且初期投資規模巨大，對經濟實力與資金規模要求嚴格.據統計，目前我國的保險公司可用資金為6.85萬億元，而壽險資金占比達到80%，且壽險資金中約一半是20年以上的長期資金，完全可以達到養老社區的投資要求.

3.養老產業能與保險公司主營業務互動

在發展養老社區方面，保險公司具有天然優勢：首先，壽險公司的相關產品很多是以長期護理以及醫療和養老保險為主的，而這些產品的需求者正是老年人，通過這種客戶優勢，保險公司可以借助自身知名品牌形象迅速打開養老社區市場，成為該行業的領軍者.其次，在吸引眾多客戶的同時，保險公司也會產生巨大的規模經濟.保險公司通過發展養老產業，豐富了壽險產品種類，不斷延伸相關產業鏈，可為客戶提供更加全面的醫療服務、健康管理、金融理財增值服務，提高了市場競爭力，增加了客戶忠誠度，最終促進公司主營業務發展.而保險公司可以通過保單來鎖定住戶，而未來養老以及醫療保險方面的政策也都會引導商業養老進入社會養老領域，并且給予的支持力度還將提升.再次，保險公司在客戶管理，尤其是全產業鏈條塑造方面具有較強的能力，在產品定價方面具有數據處理和綜合考察的能力，這是其他產業無法比擬的.

4.國家政策大力支持保險公司開展養老服務

2012年7月，保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，細化規定了保險金投資養老地產問題.2013年9月底，保監會下發了《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知（征求意見稿）》，明確保險資金運用監管將實施大類比例監管，而減少了針對具體的投資品種設置投資比例限制.2014年8月13日，國務院下發《國務院關于加快發展現代保險服務業的若干意見》（業界稱為保險業新“國十條”）.養老產業得到明確的政策支持，作為保險、地產兩大行業的結合，養老地產領域已被多家保險公司盯牢.

2 我國保險公司投資養老社區案例研究

根據相關統計，我國目前共有七家保險公司投資養老社區，從2010年以來，，國壽、平安、新華、泰康、太保和太平均有大手筆投入，總投資額在1000億人民幣左右.

從投資規模來說，中國平安保險投入270億人民幣，合眾人壽緊追其后約為200億人民幣，中國人壽和泰康人壽的投資額分別為100億和90億人民幣.新華保險以及中國太平的投資較少，大約為20億人民幣；而中國人保目前僅有投資計劃，還沒有實際的養老社區建成.

現以泰康人壽養老社區為例，對我國的保險公司養老社區業務進行分析.2009年泰康人壽旗下養老社區投資與運營機構成立.2010年6月“泰康養老股權投資計劃”獲保監會批準試點，泰康人壽購置北京昌平土地2000畝規劃建設高級養老社區，項目于2012年6月動工，一期投入約40億元.

2.1 功能板塊

泰康人壽根據科學設計，以不同老人不同的自理能力劃分，在泰康之家為老人提供個性化的服務.

2.2 運營管理

由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服務費收費模式，并聘請專業團隊進行專業管理.為老人提供細致周到的一站式管理服務，不論在哪里，只要購買產品，即可入住泰康的任意一家養老社區，稱為候鳥式養老模式.

2.3 商業模式

采用“直接入住+保險產品掛鉤”的形式，對于那些保守、無風險意識的客戶，這種形式是一個很好的選擇.也可選擇“自選計劃”增加資金運用自主性，但要承擔養老金沒有保底保障的風險，對于風險偏好較強的客戶來說，“自選計劃”更加合適.

綜上所述，泰康人壽養老項目擁有以下幾點優勢：（1）投資方式自由組合，覆蓋全面且靈活多樣.（2）結合生存保險方式，按月給付養老金，降低了長壽帶來的各種風險.（3）被保險人可以安逸的通過委托保險公司進行資產投資，輕松獲得資金回報.（4）養老計劃設計具有嚴謹的科學性.通過對養老市場詳細的調研基礎上，設計出有針對性的優秀產品.

然而，我們也必須意識到，這種模式也存在不容忽視的缺點，現有產品不適合即期養老客戶.保險公司不可能放棄如此巨大的即期市場，所以應該繼續完善產品，為現在的老人提供適合的產品.

3 我國保險公司發展養老社區所面臨的問題與策略選擇

3.1 保險公司所面臨的問題分析

1.營利性養老地產的政策導向模糊

保險公司進入養老產業的目的是為了盈利，但是由于存在資質的制約，保險公司開發養老社區存在很大的困難.政府相關政策措施剛剛出臺，還沒有來得及細化，保險公司投資養老地產阻礙重重.盡管相關政策已經出臺，從中央到地方的各級政府都表示會大力支持保險公司涉及養老產業，但這些支持都處在起步階段.

2.面臨專業化管理難題

養老社區在我國是一種全新的養老方式，相關研究與著作鮮見于市，所以在大力發展該產業的同時，也必然面臨相關專業人才匱乏的局面.另一方面，伴隨著我國人口老齡化加重，養老產業賣方市場加劇，急需相關專業護理人才.日益壯大的養老需求與相關人才物質匱乏的矛盾，成為保險公司在發展養老社區時必須面對的問題.

3.2 保險公司發展養老社區的策略選擇

1.全力爭取政府政策支持

首先，建議國家盡快制訂具體的管理細則，以政策指引方式鼓勵保險公司投資養老服務.其次，在土地出讓和建設以及城市規劃方面，可以針對養老產業制定一些優惠政策.再次，加快推廣“以房養老”等相關試驗模式，以此方式向即期養老人群提供大量閑置資金，為其購買保險產品提供資金支持.或者可以效仿美國，開發REITs模式，完成該模式政策資金落實.

2.關注中高端需求注重產品服務創新

現階段，我國的養老需求已經發生改變，通過比較不難發現，收入較高或文化水平較高的人群對于服務養老、專業養老的接受程度與需求遠遠大于低端水平人群，對于中低端收入人群的養老服務，建議仍舊以政府主導為主，社會扶持為輔的方式，保障其基本養老，而在我國一些經濟發展水平較高的城市，政府提供的基本保障明顯無法滿足居民們日益提升的物質精神需求，建議保險公司可從中高端需求客戶人群入手，待其盈利模式明晰，再繼續拓展市場.

高端養老人群對保險公司提供的養老社區服務提出了更高的要求，這就要求保險公司在完善服務的同時，要更加細致周到人性化：一是配置完善優質的基礎設施，住房、綠化、醫療都要達到優質水平；二是設置專門的生活區，提供休閑娛樂場所，滿足老年人的精神需求；三是組成高素質的專業團隊，一切以客戶為中心，提供人性化服務；四是提升社區科技含量，借助先進技術使入住老人得到及時的無微不至的照顧與保護.

3.創新產品銷售與養老社區掛鉤保險產品“預銷售”

建議保險公司采用預銷售的方式，不必等到房屋建成，配套設施都齊全時才開始銷售產品，例如泰康人壽與合眾人壽就已經開始銷售在建設中的部分養老社區，用以緩解回報周期過長所帶來的風險.同時保險公司也可借鑒國際經驗，學習日、美等以租賃形式為主的養老社區經營方式.

4.增加專業機構設置，提升管理服務水平

保險公司可以通過創建專業業務團隊，分部門分職責對養老社區進行管理，例如配置專業的醫療團隊，護理團隊，也可以采用范圍經濟方式，投資專業的護理培訓學校，使大量的護理人才可以在校內就業，將實踐與學習結合起來，不僅解決了人才不足問題，也加快了就業速度，為我國就業市場解決了一大難題.由保險公司進行總體調度與規劃，而具體的細節服務可以做到責任到人，以減少社區管理上的風險，在此基礎上養老社區也得以快速成長，減少投資回報期過長帶來的風險.

除此之外，保險公司也應該注重人才儲備，著力培養物業、投資、醫療護理等各方面的人才，以解決現有人員不足問題.如此這樣，保險公司才能有序的可持續發展養老服務產業，為老人提供切實完善的晚年養老生活服務，為我們的父母營造更幸福的晚年生活.

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篇8

“養老地產”模式各異

養老地產的概念最近幾年才被業界廣泛關注并提出。按照全國工商聯房地產商會的解釋，養老地產是“養老+地產”的一種開發模式——復合地產。這種模式是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合。與教育地產、體育地產、文化地產、旅游地產等概念類似，我國養老地產更多依托于養老產業的發展。保利、萬科、龍湖、華潤、花樣年等紛紛涉足養老地產。綠城房地產集團副總經理馮雨峰稱，“我們要蓋更多比例的出租頤養公寓，但現在市場也有這樣一些人，不愿意租，愿意買。綠城的觀念是，把養老當做是上學，提供包括老年教育、老年醫療、老年生活服務。養老地產盈利模式包括投資者長期持有、出售、出售與持有相結合等方式，而運營模式中則分為兩種主要方式，即住宅建設與社區管理相結合、住宅建設與社區管理相分離。專家指出，隨著需求的逐步釋放與政策的完善，未來十年養老地產有望真正迎來快速發展階段。

長沙的康乃馨國際老年生活示范城是長沙首個老年社區，填補了養老地產空白地帶，但是由于受限于資金壓力，開發商采取了“銷售+持有運營”的運作方式。其二期10萬平米療養型精裝公寓和養生型住宅已全面啟動，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務公寓，也可以直接采取租賃方式。“未來養老社區模式一定是多元的。”其負責人表示，老年社區房產可能會采取出租、賣產權和直接買斷等方式進行。而上海親和源采取的是只租不售的運營模式，會員制是該公司的一大運營特色。當然，收費并不低。據親和源研究中心研究員劉潔介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。其中，A卡光卡費即高達89萬元，而且需一次性繳納。中明控股的養老概念更大，度假、休閑、療養等皆在其內，是以五星級酒店來做度假療養。其負責人表示，集團和南京中醫藥大學合作，建有中明養生醫院，老人可以刷醫保卡。中明控股的特色就是精裝修以及配套服務。把醫院醫療、健康管理、酒店服務式服務的功能配套進來。醫療、物流、酒店整合成為他們的特色服務。

“適老房”難覓配套設施

盡管市場前景廣闊，但養老地產仍處在“摸石頭過河”的探索階段，配套設施跟不上是一大軟肋，也是世人詬病養老地產“概念多過內容”、“造噱頭”的重要原因。目前適合老年人居住的住宅不僅硬件產品跟不上，軟更是明顯滯后。近日，零點調查公司公布了針對北京、上海兩地3000名55—75歲市民的調查報告。報告顯示，76.2%和66.7%的被調查者對現有居住環境中的醫護急救條件、體育娛樂場所意見很大，半數以上對社區活動、空氣、安全設施、環境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對較低。

另外，家居市場上所售的適老化產品種類匱乏，在適老家居產品方面尚未形成專業和全面的產業鏈，因此產品類型較為單一。記者在北京、上海、廣州、青島等多地建材市場調查發現，專門針對老年人的建材、家居產品較少，只有座便器扶手。折疊浴凳等少數產品，而銷售人員對老年人適用建材的知識匱乏，同時也缺乏相應的營銷意識。記者就“老年人應該選用什么樣的產品”咨詢了多家瓷磚、地板、衛浴產品的銷售人員，東鵬瓷磚銷售經理曹宏偉告訴記者：“很多消費者在選購瓷磚時都強調家中有老人這一點，當前市場上沒有主打的適合老年人瓷磚產品，而我們推薦的產品都是適合大眾、防滑性比較好的。”馬可波羅瓷磚家居顧問張惠也表示：“沒有這種專門適合老年人的瓷磚，顧客來選購時，我們只是挑選一些防滑性能相對較高的產品。”此外，在其他商家處均未能得到滿意的答復，大多答非所問地向記者介紹產品采用的新技術、色澤匹配、性價比等。

“銀發建材”將成好生意

篇9

關鍵詞：宏觀經濟；傳統地產；新型地產；區域發展

一、 引言

近幾年，我國傳統住宅地產市場面臨一二線城市調控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現狀，傳統商業地產市場則受電商銷售影響發展乏力、持續遇冷。在此背景下，傳統房地產企業利潤下滑、融資困難，發展經營壓力巨大。借鑒國外房地產行業的發展經驗，打破以往純粹地產開發思維定式，以傳統地產為依托平臺，整合養老、醫療、生態農業、旅游業、體育產業等，開發新興的復合型產業形態，或是傳統房地產行業的發展趨勢。

新型地產通過整合當地自然、經濟、社會等相關資源，將房地產業和其他產業進行結合，并對房地產的規劃設計、開發運營和后期服務的全流程進行創新，新型地產的發展對改善區域環境、提升區域競爭力，促進區域經濟發展具有重要意義。當下流行的新型地產形式主要有以居家養老為主題的養老地產（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養生等為多個主題的旅游地產（如深圳華僑城創意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設施的體育地產（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內外房地產業態的發展路徑

1. 國外房地產業態的發展更替過程及邏輯。在發達國家房地產業態的發展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業地產―傳統商業地產―復合型地產的規律。在房地產業發展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產的快速發展。因此房地產業發展早期主要集中于住宅物業，商業地產發展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經濟的快速發展以及人口的不斷集聚，商品經濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業地產在此背景下開始快速發展。

在經濟周期進入下行區間，或者出現金融危機時，房地產行業往往受波及程度最大，造成房地產市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經濟狀況較好的時期，由于傳統房地產行業同質化競爭嚴重，無論住宅地產市場，還是單一功能的商業地產市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發達國家經濟發展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產的發展提供了良好機遇。根據馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養生功能的地產，這促使越來越多的房地產企業將相關資源從傳統地產行業轉移到復合型地產行業，如旅游地產、養老地產等等。隨著發達國家紛紛步入老齡化社會，傳統家庭養老方式難以滿足養老需求，越來越多的老年人選擇社區養老方式，諸多商業養老地產項目應運而生。新型地產的出現，不僅僅是業態形式的改變，更多是經營理念、開發模式的創新。隨著經濟、社會的進步，融合更多產業或功能的地產形態將得到進一步的發展。

2. 我國房地產業態的發展歷程。與國外類似，我國房地產市場業態也經歷了住宅地產――商業地產――新型地產的發展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內學者對我國房地產市場的發展歷程研究較多，通常以經濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節點劃為多個階段，不同階段時期相關地產形式發展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產為主，商業地產開始起步。改革開放初期，由于我國房地產市場發展滯后，土地法、規劃法等相關法律法規不夠完善，這一階段是國內房地產業的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產市場主要是住宅地產項目，商業地產項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產快速發展，部分地區出現過熱現象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產業尤其是住宅地產開始了持續快速發展。整體來看，這一階段我國房地產業整體表現穩健，住宅地產發展最熱，其次是商業地產。由于部分地區住宅價格持續過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關調控政策，主要針對住宅地產市場進行限制。

（3）2008年～2013年：商業地產成為新增長點。次貸危機對我國房地產企業造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調控政策的影響，一直在房地產市場占據領導地位的住宅物業市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業市場為代表的商業地產成為房地產行業新的經濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調控的住宅地產，商業地產享有一系列政策優勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優惠稅費政策，極大的促進了商業房地產的發展。

（4）2013年至今：傳統業態發展放緩，產業面臨轉型升級。自2013年以來，我國宏觀經濟進入增速換擋回落、產業轉型升級的新常態發展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優勢不再明顯，房地產行業告別過去十年的高速發展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產開發投資增速、銷售額、國房景氣指數等均進入下行區間，無論住宅地產，還是傳統的商業地產，均面臨較大的經營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮化進程加速發展以及城鎮居民收入水平的持續提高，針對新型的產業形態市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業地產進行升級換代的科技地產；以旅游度假、休閑養生為主題的旅游地產；以居家養老和社區服務為主題的養老地產等等。

3. 新型地產的發展動力機制。新型地產是一種泛地產概念，包含不同的地產業態，開發、經營模式也不盡相同，但是其產生背景和發展動力機制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經濟發展增速回落、傳統房地產行業發展變緩是新型地產逐漸興起的背景。隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。對新常態、新特征，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，致力于其他新興產業形態，如養老地產、旅游地產、產業地產等。

其次，市場需求轉變是新型地產快速發展的源動力。以旅游地產為例，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。收入水平的持續提高，同時帶來居民的消費結構調整和升級，從追求數量型向講求質量型迅速轉變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉變，旅游已經成為國內中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養生等為主題的旅游地產發展。再以養老地產為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結構發生了巨大的變化。過去房地產以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養撫養壓力不斷增加，且由于政策原因導致少子化、無子化家庭日益增多，傳統的家庭養老模式問題重重。隨著經濟、社會發展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結構轉變，更多希望晚年在精神、物質等多方面都能享受較好的服務。年齡結構的變化、家庭養老壓力增大以及消費觀念的轉變等因素，都導致以養老地產為代表的新型房地產業態市場需求日益增加，且隨時間發展呈上升趨勢。

第三，政府引導是新型地產發展的助推力。新型地產的發展深受國家及地方政策影響。產業地產受地方政府、經濟、產業發展、政策等影響很大。此外，由于與其他產業緊密聯系，必須滿足當地相關產業的發展潛力、市場需求及功能要求。近年來我國進入經濟發展增速下行區間，為響應政府對大眾創業的鼓勵扶持，開發商紛紛針對工業地產進行升級，大力發展產業地產，從而促進來產業地產的發展。

三、 我國新型地產發展面臨的機會

1. 宏觀層面：經濟轉型和產業結構調整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經濟仍然比較低迷。2016年上半年國內經濟總體平穩，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業信心仍略顯不足，經濟仍存較大下行壓力。

在產業結構方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統行業嚴重產能過剩，第三產業產值持續上升，其占比已超過第二產業。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經濟發展無法再依賴傳統要素驅動、投資驅動方式，科技創新驅動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產業層面：傳統行業亟需轉型升級。從住宅地產來看，2014年以來，我國住宅房地產業無論是開發投資、銷售額還是價格水平，增速都已經明顯放慢。與此同時，房地產行業盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產企業的利潤不斷收縮。

從傳統商業地產來看，零售業增速放緩影響短期商業營業用房需求。2014年，批發和零售業增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業增加值同比增長6.1%，持續低于GDP增速。批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，電子商務沖擊持續存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續。隨著電子科技發展，電商快速擴張，網購量持續提高。快遞業務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場。

3. 企業層面：新的發展空間與經營方式。隨著國內外經濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產行業也面臨著前所未有的困難。10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。在傳統住宅行業面臨拐點的前提下，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面探索開發新型的產業形態，包括養老、文化、旅游地產等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業，實現主業的多元化或徹底轉型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優勢地產業務基礎上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產等行業，大大拓展了企業的產業發展空間。

4. 政策層面：加大內需，促進消費。當前我國經濟發展正在努力從投資驅動向擴大內需轉變。我國十三五規劃綱要提出，要發揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產業增加值占比不斷增加，有利于新型地產市場整體發展。2015年前三季度第三產業增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產業的總和，經濟結構持續優化。第三產業是新型商業地產的主要產業支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產發展帶來利好。

5. 市場層面：人口結構變化、供需關系變化。從住宅市場來看，城鎮化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業潛在需求層面，人口結構是決定房地產市場長周期趨勢的關鍵因素。當前我國人口數量已進入拐點階段，短期內住房需求將保持平穩。從供給來看，隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產行業發展過快，供過于求，出現庫存過剩。

從傳統商業地產來看，全國商業地產開發投資額增速放緩，新開工規模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業營業用房開發投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產與傳統商業地產行業發展速度放緩，給新型地產帶來了機會。從供給端來看，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產業態進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統房地產行業轉移至新型地產行業。

從需求端來看，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業地產遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養生、旅游養老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關營業用房的需求。

四、 我國新型地產發展面臨的問題與挑戰

盡管新型地產在我國尤其是城市地區有著很大的發展空間和市場需求，但是與傳統地產業態相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產缺乏國內有關政策的支持以及健全的法律法規引導。以養老地產為例，作為具有社會公益屬性的項目，養老地產項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關配套優惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規關于劃撥產權的相關規定，也為項目的后期運作埋下了障礙。

另一方面，國內新型地產在開發、運營模式方面不夠完善，缺乏服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設計方面缺乏相關經驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結論與建議

總之，在住宅地產企穩下調，傳統單一功能商業地產不斷遇冷的形勢下，未來產業融合將成為我國新型地產的發展趨勢。但是在我國特殊的經濟社會背景與發展狀況下，相關項目仍需要進一步在開發前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發展。

首先，根據當地區域環境和市場定位，選擇合適的商業模式。新型地產的開發經營不能盲目復制其他企業的成功模式，而是要明確房地產企業自身的發展定位，根據市場的潛在需求為消費者量身打造產品，充分發揮企業的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產業有機融合。隨著經濟的發展，人們對居住環境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產企業應在項目的規劃設計和開發運營之中，更多需要融入人文關懷的理念和當地優質的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業創新能力，建立高素質的人才梯隊。隨著房地產行業進入發展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經營理念和經營方式的創新至為關鍵，房地產經濟與管理方面專業人才的重要性日益凸顯。當前新型地產發展面臨較多的挑戰性和不確定性，在前期論證、方案設計和盈利模式上均需要專業化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關稅費給以一定的優惠政策。此外，對于公益性的地產項目，如養老地產，可以參考美國開發養老地產的政府協助方式，采用PPP等模式進行政府-企業之間的合作融資等等。

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篇10

而近期萌芽的新型土地信托，或許將成為整個信托行業突破這一怪圈的重要嘗試。

國外在這一領域內的運作已頗有歷史，目前來看主要有兩種類型：一是英美模式，主要是利用住房協會、信托機構和社區組織等實體組織設立永久性基金；一是通過建立土地信托銀行參與土地信托業務，在日本等東亞國家比較普遍。

在中國目前的語境當中，農村土地信托更多的與中國城鎮化進程及農業現代化過程中大量農村土地流轉需求這一大背景有關。農村土地權利的缺失狀態導致了應有的土地紅利缺失。由于農地的經營承包權難以在銀行直接抵押，既不利于農民的財產變現，也不利于土地流轉以實現土地的集約化和規模化效益。

信托業的介入，使得這一產權瑕疵有了彌補的通道。其實質是通過明確的合同約束把農民的土地憑證化后在信托計劃中占有一定的份額，憑此獲取收益。信托公司作為受托人代替農戶行使土地事務管理權，并引入合適的管理方進行土地經營。

對于信托公司自身來說，土地流轉信托作為其一項業務領域，單純地承擔事務管理職能不足以培育核心競爭力，且相對而言經濟效益不足。因此其需要拓寬土地信托領域的盈利模式，并逐步向土地銀行的業務模式轉變，以此強化自身在土地流轉信托過程中的主導作用及市場影響力。

在這一新業務模式的操作過程當中，土地信托在政策方面可以做哪些突破與嘗試？土地信托將采取何種方式盈利，其未來可能的發展方向又在哪里？針對這些問題，《財經》記者專訪了最早“吃螃蟹”的中信信托董事長蒲堅。他對中國土地信托業務的信心，則源于實踐和思考的雙重判斷。 初探“土地共有制”

《財經》：自土地信托首單“花落”中信信托之后，這一結合了土地及金融兩個目前最熱門領域的模式正在日益受到關注，土地信托的操作基礎是什么？

蒲堅：是由我近期所提出的“土地共有制”這一概念。目前在農村內部，作為整體的土地的所有權是非常清晰的，就是集體所有制。但在集體土地內部，每家每戶的土地邊界仍非常不清晰。因此，應在土地集體所有制基礎上，通過某種手段將農民的實際權利清晰地劃分及落實，做到集體內的每家每戶公平公正地獲得土地及其所帶來的收益。而這種土地及其附屬權益同時為多數人直接和間接結合享有的狀態，就是土地共有制。

《財經》：這個概念如何跟信托業務結合在一起？

蒲堅：如果土地的權屬不能夠明晰，就無法獲得法律的認可，就不能形成金融屬性去抵押和獲得貸款，這正是中央層面一直在提農村土地確權的部分原因。但確權如果是直接將土地分到每家每戶，其實就是私有化。而在中國，土地只有國有和集體所有兩種形式，如此會造成各種理念之間的相悖。

此外，理論上的確權非常容易，但因為土地等級存在差別，現實中的確權非常麻煩，不太可能讓所有人都滿意，這甚至會成為導致農村社會不和諧的誘因。而即使真的將土地分割確權了，還將導致不利于土地集約高效利用的問題。

實際上，中國土地制度的改革目標，是在實現城鎮化大前提之下，讓農村土地實現集約化和規模化的高效生產經營，讓農民增加分享土地未來收益的權利，這些目標的基礎則是堅持農民不失去土地、集體所有制形式不發生變化。要把這些多重不同層面的目標納入到一個框架之內，非常困難。

為實現這一系列目標，政府和農民進行過多種嘗試。要么是政府強推效果有限，要么是農民自發小打小鬧，它們都存在不可持續、不帶有資本屬性也沒有市場化的問題。

此時就凸顯了進行土地間接確權的必要性，方法就是用信托來實現土地共有制。它的本質是用信托憑證這一已經存在的法律框架，來把土地用憑證的方式在紙上均分，亦即土地權益的公平均分。

《財經》：用土地信托共有制進行土地確權會帶來什么影響？

蒲堅：好處之一是在這個過程完成后，意味著土地的權屬已經資本化了，農民可以帶著憑證自由地離土遷徙。

好處之二是農民的土地權利由信托公司來代表行使，土地有了看護人。農民知識占有量不足的問題，可以由信托作為中介機構來解決。即使將來城鄉土地制度被打破之后，在進入市場和其他市場主體對接時，農民可能依然離不開信托這個人。

好處之三是農民的土地權利可以作為抵押，和信托公司相關的金融機構可以此為基礎對其提供金融支持。

好處之四是壓縮環節，比如拜耳集團的種子化肥農藥，到中國之后要經過四次批發，農民買到1元錢的東西，實質成本只有5角錢。而由信托公司介入之后，能夠壓縮環節，讓農民得到更多的好處。

從根本上來說，首先，土地確權只是的第一個環節，是為下一個環節來服務的。如果不能具有金融屬性，不能讓老百姓帶著憑證走，這種確權沒有意義；其次，信托把土地和農民與市場之間進行聯系，其實是建立了一種新型的生產關系。因為信托的模式進來之后，一手托著兩家。在這種新型的生產關系之下，能夠讓土地容納更多的生產力。

《財經》：對于土地信托及確權不確地的做法，目前在實踐中有沒有制度障礙？

蒲堅： 目前沒有。這些嘗試受到市場和監管部門的雙重監管。監管部門對其認可或不認可的關鍵在于它是否符合現實情況，能不能解決現實問題。如果能，大家會支持去探索和完善它。 構建上下游生態鏈

《財經》：在具體的實踐當中，土地信托會遭遇哪些問題和風險？

蒲堅：土地信托并沒有法律壁壘，但有市場和自然的風險，比如今年小麥價格下降、自然災害等，而在農業保險制度還不完善的情況之下，就會出現問題。除此之外，假如農民實現城鎮化之后，他們的土地信托權益如何變動，目前也沒有明確的說法。

但這些都不是土地信托制度本身可以解決的，應由國家出面在制度和法規層面進行完善。

《財經》：萬一生產過程中遇到了風險，誰來承擔？

蒲堅：理論上農民是可以分享固定收益和未來的增值收益的，但一種模式按照市場化運行，不能保證百分之百沒有風險，沒有人可以出面兜底。

當然，因為土地信托目前的規模比較小，下游的土地承包商又有相應的抵押物，所以風險并不是很大。而目前信托公司也正在嘗試著跟的農資提供商進行談判，萬一出現風險，價格是否可以降低等。

《財經》：農民的土地通過土地信托流轉出去之后，他們有何出路？

蒲堅：首先，對那些希望獲得貸款進行多種經營的踏實的農民，信托公司可以用其信托收益權作為抵押提供貸款。其次，對于那些剩余的勞動力，也可以安排他們到養老信托項目所創辦的養老院去就近工作。

《財經》：這意味著土地信托成為了一系列產業鏈的初始環節？

蒲堅：對。在這條產業鏈的上端，信托公司給下游的土地承包者提供必要的資金和信息服務支持，幫助其進行產業的選擇，也幫助其引入合作方。而在產業鏈下端，承包者生產出來的產品，信托公司還可以通過消費信托讓產品直接到達消費者手中，能壓縮環節、降低成本。

土地信托要做得好的話，會比房地產信托的收益更高，因為它是個集成，能把各種前端后端的需求集合到一起。在信托這種合法的平臺之上，以土地這種財產進行聚集，后端聯系著幾千萬的農民，前端聯系幾百家大的工業客戶，想不盈利都難。 建設“土地信托銀行”

《財經》：除了上述多重產業鏈之外，在土地信托基礎之上，還可以構建“土地信托銀行”？

蒲堅：目前單筆的資金信托計劃有兩個很難解決的問題，一是如何獲得低成本的資金，二是難以獲取所謂“耐心資本”。三年期的信托項目現在很少，因為資金投資的需求是最好一年就獲得30%收益，半年就退出，而涉農領域業務的特點就決定了其很難依靠這種類型的資本。

建立信托銀行就可以有效地解決這類問題，土地信托銀行在國外有很多成功的實踐，如果能夠落地，就能夠有效獲取一些長期的“耐心資本”，使得信托公司在推動長周期業務時擁有了更多靈活性和資金準備。

土地信托銀行則以土地共有制為基礎，發揮信托和銀行功能，以發行集合信托產品為主、金融債為輔，廣泛引導和吸納民間資金，為中長期農村土地流通項目搭建投融資平臺。運用信托優勢，分離土地所有權、經營權和受益權，實現土地財產資本化，進而合理開發和利用土地。依托銀行職能，開展存貸和結算等業務，為農村土地流通提供金融服務。

土地信托銀行是我們對土地信托化路徑的未來設想。銀行本身兼顧信托和銀行的功能，其中信托和銀行的區別在于信托的靈活性，橫跨資本市場、貨幣市場和實業市場，而銀行有存儲業務等，土地信托銀行結合了信托與銀行，體現了信托的靈活性，擁有了銀行的存儲功能。

《財經》：土地信托銀行和土地銀行是否相同？

蒲堅：目前關于土地銀行的主要定義有兩種，一種是指主要經營土地存貸及與土地有關的長期信用業務的金融機構。另一種事實上是政府性質的土地儲備機構，而非真正的金融機構。由于它在土地資源配置和增值方面有類似商業銀行的地位和作用，因此被稱為土地銀行。

土地銀行和土地信托銀行不同，它們最關鍵的一個區別就是：土地銀行只具有銀行功能，而土地信托銀行兼具銀行和信托功能。

《財經》：土地信托銀行的具體作用是什么？

蒲堅：第一，將以農村土地管理中的土地和產業鏈中的關鍵性項目“一對一”的投融資制度安排，貼近這一產業發展的客觀需要，從而提升宏觀經濟政策和貨幣政策貫徹實施的有效性，助推國內經濟結構調整的戰略布局。

第二，將為中國社會正在全面進入財富管理時代，為國有、民營、個體等各類資產，尤其是土地資產提供“看護人”，實現財富增長與風險控制的雙目標。

第三，將在國內公開資本市場籌集長期資金和銀行間市場籌集中長期運營資金的同時，開拓出直接從民間籌集中長期資金服務于農村土地管理的新途徑，在疏導“灰色”或“地下”金融的同時，提升全民參與國家戰略產業建設的水平。

第四，將在服務于農村土地管理的同時，使資金持有人、資產管理人和資金受益人三方都高度秉承誠信理念，從而成為未來中國信用體系建設的重要力量。

《財經》：土地信托銀行怎么盈利呢？

蒲堅：具體的運行模式是，農民把土地存入土地信托銀行，土地信托銀行的為其提供土地憑證。而土地信托銀行銀行部則設立土地信托部，由其設立土地信托獲得增值收益，并將增值收益返還給農民。

在市場化運行原則下，土地信托銀行保持穩健長期、可持續運行的盈利模式，獲得手續費、利差和資本回報。以信托業務手續費為主，銀行存貸利差為輔，以投資業務資本回報和資金管理息差，以及結算、顧問、等中介業務手續費為補充。這一模式的前景無疑是非常可觀的。