導語：如何才能寫好一篇商業不動產資產管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

我國的保險行業起步較晚，保險資金不動產領域的投資經歷了較大起伏，因此保險資金運用的制度建設也要落后許多，不動產的投資歷程經歷了較大的起伏。對我國保險資金投資不動產的發展歷程進行有關梳理后，總結為以下階段。

1980年～1988年 初級階段

我國保險業剛剛恢復經營，此時保險業百廢待興，在這幾年中，由于可供投資渠道比較小，加之保險公司投資對投資不動產沒有熱情，導致大量的保險資金流入了銀行，基本沒有資金流入不動產市場。

1988年～1995年 盲目投?Y階段

由于我國的投資環境過熱，資本市場不成熟，造成了外部經濟過熱，內部卻無章可循的局面，保險公司沒有合理的進行資產負債管理，將資金投放到大量的債券、股票、債券、房地產、貸款等，形成了大批的不良資產。

1995年～2006年整頓階段

為阻止過熱的保險投資行為帶來的經濟危害，1995年國家先后出臺了《保險法》等相關的法規，在一定程度上控制了保險公司盲目投資的局面，但是同時也禁止了保險資金涉入房地產行業，體現了這一時期政府和法律對保險資金的運用實行了嚴格的監管和限制。

2006年～2009年開放階段

2006年，國務院通過了《國務院關于保險業改革發展的若干意見》，即保險業的“國十條”，其中一條就是表示要開展保險資金投資不動產試點，但是并沒有規定相關辦法和具體操作，存在著一定的模糊空間。于是保險公司借此機會，開始采取“曲線”的方式投資不動產，購買了大量的超過自身需要的不動產并將多余面積出租獲得收益。

2009年至今規范階段

2009年頒布的新《保險法》中允許保險公司在安全性的原則下進行不動產的投資，2010年9月，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》，繼法律層面的規定后再一次對保險資金投資不動產進行規范，禁止保險公司把資金投放在商業性住宅市場以及房地產的開發建設，所以此次保險資金投資渠道的開放主要包括養老地產、保障性住房建設以及商用物業等。2014年，保監會采取了分類監管的方式，將不動產作為一個大類進行監管，有望繼續拓寬不動產的投資范圍與比例。

現將我國頒布的關于保險資金投資不動產的監管條例總結如下：

二、保險資金投資不動產現狀

在新《保險法》規定之前保險公司就通過各種渠道曲線進軍房地產市場，法律的出臺以及《保險資金投資不動產的暫行管理辦法》使得保險公司更加明確了投資不動產的方向和比例。

商業地產因其獨特的優勢成為保險公司最青睞的投資渠道，而且位置大多集中在一、二線城市。例如2009年初中國太平洋保險公司進軍房地產市場，出資22億元購買了北京金融街的豐盛大廈；當年5月，中國人民保險集團股份有限公司與北京金融街簽下價值達100億元的房地產合作協議；8月，平安集團依靠旗下平安信托的支撐與金地集團簽下房地產合作項目，之后又與綠城集團合作，總計投資房地產市場約400億元。保險公司熱衷商業地產的主要原因如下：保監會對保險公司投資不動產進行了嚴格的限制，投資商業地產可以使保險公司“名正言順”地涉入房地產領域；另外，一、二線城市對于甲級寫字樓的需求旺盛，有可觀的租金收入；最后，我國國家政策對住宅市場有著嚴格的控制，加之人口老齡化的嚴重，不動產開發商對商業地產的投資熱情很高。

其次，保險公司還積極與政府平臺合作參與保障性住房建設。比如2011年5月，中國平安保險推出“保障性住房債權投資計劃”，其募集資金用于支持上海保障性住房建設；此后，太平洋資產管理公司集合人保、國壽等多家保險公司資產管理公司與北京市國土資源局合作開展保障房項目。投資保障性住房誠然會有一部分的利潤，但是從實踐上看并沒有形成有效的盈利模式，而且面臨著地方政府回購期限長的風險。

面對國內養老地產的巨大缺口，泰康人壽、中國人壽、中國太保等保險公司紛紛搶灘養老地產。泰康人壽推出“泰康之家-燕園”養老社區，中國人壽也打算在耗資千億元資金投資養老地產。最后，保險公司也參與了一些不動產債權投資計劃。比較典型的投資計劃有平安資產管理公司協同民生銀行成都分行以及大連萬達集團共同合作的“平安資產一一大連萬達商業不動產保險債權計劃”，是目前全國募集金額最大的商業不動產保險債權計劃，此外還有平安銀行與平安資管展開合作的“海寧高速公路債權投資計劃”等。

三、結論

篇2

從負債累累到200億美元的股權投資，再到380億美元的管理資產

北極星地產金融公司（NorthStar Realty Finance，NYSE： NRF）于2004年在紐交所上市，作為一家REITS公司融資6.478億美元。上市之初，公司以商業地產的抵押貸款和CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商業地產抵押貸款支持證券）為主要投資方向，并通過發行CDO（Collateralized Debt Obligation，擔保債務憑證）將所投資產的優先級部分證券化出售給其他機構投資人以放大資金杠桿，而自己僅保留投資的劣后部分。到2008年時，公司的不動產債權及不動產證券投資總額已達到50億美元（含證券化的表外部分），但由于公司發行在外的CDO大多附有“當標的資產的市值或財務狀況不符合某些基礎條件時，發行方有回購義務”的條款，所以，在金融危機期間，北極星地產金融公司累計確認了超過15億美元的投資損失，并使公司股價大幅下挫，到2009年2月時，股價較2007年1月已下跌了88%，到2010年時公司旗下子公司的多項債務出現違約，并面臨訴訟風險。

勉強撐過金融危機的北極星地產金融公司，在危機后期開始積極轉型，包括以凈租賃方式大量投資于醫療養老物業、酒店類資產和活動房屋等經營性物業資產，并在二級市場上折價收購了多個私募地產基金的LP份額（有限合伙份額）包；同時，公司還發起了多只非交易型REITS，分拆了資產管理公司以及歐洲的地產投資業務……

截至2015年三季度，北極星地產金融公司的對外投資總額已超過200億美元，其中，直接投資的經營性物業資產約170億美元，另有約14億美元的私募地產基金投資；而金融危機前的最主要投資標的――商業地產的債權及證券投資額――已減少到27億美元。

此外，加上2014年被分拆為獨立上市公司的北極星資產管理公司（NYSE： NSAM），公司的管理資產總額達到380億美元，另有兩只封閉式債權投資基金和1只非交易型BDC已經提交注冊申請，在2015年四季度和2016年陸續發起融資。

那么，在負債累累的背景下，北極星地產金融公司是如何轉型的？轉型后的北極星地產金融公司又面臨哪些考驗？

金融危機中，抵押貸款證券化業務慘遭滑鐵盧

上市之初，北極星地產金融公司主要通過發行商業不動產的抵押貸款、然后將其證券化出售來獲取收益，其中，約60%-70%是第一抵押權貸款，80%-90%是以LIBOR為基準的浮動利率貸款。公司通過將這些抵押貸款打包成CDO，然后再將其中的優先級部分在N-Star品牌下分拆出售給機構投資人以放大資本杠桿，而自己只保留劣后部分，這一策略在金融危機前一度創造了豐厚的收益。

2007年時，為了進一步放大資本杠桿，公司又發起了證券投資基金NorthStar Real Estate Securities Opportunity Fund，對外融資8100萬美元，該證券投資基金主要投資于CMBS、CDOs等證券化資產的次級部分，或其他REITS公司發行的信用債，其中，有相當一部分資金投資于北極星地產金融公司自己發起的N-Star品牌的CDO產品的劣后部分，從而使北極星地產金融公司的劣后投資也由表內資產轉為表外資產。

到2007年底，公司的資產負債表內僅保留了約25億美元的不動產債權投資、約5.5億美元的不動產證券投資，以及約11億美元的經營性物業直接投資；相應的，當時公司的業務部門主要有以下三塊組成――不動產債權投資、不動產證券投資和凈租賃模式下的經營性物業投資，其中，經營性物業投資在公司總資產中的占比只有24%，如果考慮表外資產，則實際的債權投資比例更高。

但隨著金融危機的爆發，這些債權資產的風險開始大規模暴露，到2009年時，公司債權投資部門的不良率上升到了4.91%，2010年不良率已超過了10%，相應的，N-Star品牌下的CDO資產大幅縮水，2007-2008年公司所投證券的平均評級還能保持在Baa2/BBB的投資級水平，但2009年上述證券的平均評級已降低到Ba2/BB，到2010年進一步降低到B2/B，其市值更大幅貶損60%-70%，并面臨平倉（Margin Call）壓力；實際上，即使到了2015年，公司所持有的N-Star品牌的CDO資產的市值也只恢復到當初面值的六成左右。

2010年隨著美國會計政策的變更，公司更不得不將N-Star品牌的表外CDO全部表內化，結果導致2010年表內的證券投資總額從上年的3.36億美元大幅上升到16.91億美元，相應的，證券化負債也從上年的5.85億美元上升到22.59億美元，這還沒有包括全部的證券化負債――截至2010年底，公司的證券化債務總額達到44.49億美元，如果加上表外部分，公司的債務總額將超過62億美元，而當時的凈資產值只有12.8億美元，實際的財務杠桿率（帶息負債/凈資產）已接近5倍。

在債務額大幅上升的同時，公司的證券化融資渠道和資本市場融資渠道都被封閉，傳統的信貸融資額度也被大幅縮減，到2009年時，公司的信用貸款額度更被完全減至零。2010年，北極星地產金融公司度過了最艱難的一年，不僅面臨嚴峻的現金流危機，同時還遭遇多項債務違約訴訟，并面臨CDO產品的回購壓力，現有的債務也面臨到期再融資的問題，融資成本更大幅攀升，公司只能通過折價拋售其所持有的債權資產及其他證券資產來維持現金流，這期間，公司股價已大幅下挫了近九成。

2012年，隨著后危機時代的到來，北極星地產金融公司的融資環境有所放松，公司也由此啟動了轉型之路。管理層將2011年以前的不動產債權和不動產證券投資都定義為Legacy Investment（有毒資產）。截至2012年底，有毒資產合計占到公司資產總值的50%，而這些投資都主要通過危機前發行的CDO來提供融資支持，其中不少CDO面臨回購壓力。

2013年，公司開始將N-Star品牌的CDO主動清算，即，在回購日，將標的資產出售，回籠的資金用于回購CDO項下的負債，平均的回購成本雖然只相當于面值的34%，但也讓公司確認了不少投資損失；而剩下的幾只未回購的CDO，多數已經不符合壓力測試標準，其標的資產的管理權已轉移給第三方，僅余少數幾只CDO仍停留在資產負債表上。

截至2015年三季度末，公司的不動產債權投資總額減少到20億美元（表內為5.9億美元），另有約7億美元的不動產證券投資（表內為4.6億美元），在投資組合總值中的占比從上市之初的80%-90%下降到15%。

上述不動產債權投資和不動產證券投資預計在2015年可貢獻2.35億美元的凈利息收益，并在上半年貢獻了約2000萬美元的升值收益，但此前公司的不動產債權和證券投資已累計減計了約17億美元的投資損失。

從凈租賃業務入手轉型經營性物業的直接投資

2011年，隨著后危機時期的到來，北極星地產金融公司逐步恢復了融資能力。這一年公司在私募市場發行股票融資6900萬美元，發行可轉債融資1.63億美元，并從富國銀行處獲得了新的附帶回購協議的抵押融資支持。2012年資本市場的大門重新向地產企業開放，這一年公司從股票市場融資3.83億美元，發行優先股融資2.62億美元，發行可轉債融資7900萬美元。2013年公司再次發行普通股融資14億美元，發行優先股融資1.93億美元，發行可轉債融資3.35億美元……

用這些錢，北極星地產金融公司開始大舉拓展它在凈租賃物業上的投資。所謂凈租賃模式（Net Lease），通常是指REITS等不動產領域的長期投資人將經營性物業資產從經營者手中買下后再返租給原來的經營者，有時也會為經營者定制開發物業或將合同到期的單一租戶物業轉租給其他經營者，但租期一般都在10年以上，且由承租方（物業的經營方）自行負擔與物業相關的所有稅費，包括物業的維護費用、保險費用及物業稅等。在凈租賃模式下，物業持有人（通常為REITS公司）幾乎不提供任何物業管理服務，其經營利潤率通常可以達到90%以上（不含折舊攤銷），租金收益相對穩定，但增幅較小；而且由于這類物業大多為單一租戶，具有較強的定制性，所以，當主要租戶破產違約時，物業轉租的難度較大，物業持有人的盈利水平也在很大程度上取決于主要租戶的財務狀況。

不過，由于在凈租賃模式下，對物業持有人的經營能力要求較低，所以，北極星地產金融公司在由資產證券化向直接股權投資的轉型過程中仍選擇了以凈租賃模式來持有經營性物業資產。為了競爭，公司降低了對租戶財務狀況和資信水平的要求，而更加強調物業本身的通用性。

截至2015年三季度末，北極星地產金融公司傳統的凈租賃物業組合的總值約7.8億美元，相當于公司股權投資組合總值的5%，共有64處建筑、880萬平尺（約96萬平米）的可租賃面積，平均的出租率為96%，平均的剩余租期9年，預計2015年可貢獻凈經營收益6200萬美元，其中，50%來自工業地產，42%來自單一租戶的辦公樓，8%來自零售物業。

從傳統凈租賃領域延伸進入醫療養老地產的凈租賃市場

為了避開激烈的市場競爭，北極星地產金融公司決定在凈租賃領域開辟新的市場空間。它先是合資成立了Wakefield，主要投資于養老物業，然后再以凈租賃模式返租給當地的養老社區運營商。2009年北極星地產金融公司將Wakefield平臺上合資方的股權買下，并計劃將旗下養老地產業務單獨分拆上市。但受到金融危機影響分拆計劃被擱置，直到2013年公司才通過發行非交易型醫療養老REIT NorthStar Healthcare Income突破了醫療養老物業的融資瓶頸，NorthStar Healthcare首輪募集資金11億美元，后又將融資目標提高到18億美元，目前已累計完成15.5億美元的融資計劃。

2014年，隨著公司債權投資風險的逐步出清，北極星地產金融公司成功增發股票融資13億美元，發行優先股融資2.42億美元；2015年上半年，公司再次發行普通融資13億美元，并在7月發行優先票據融資3.4億美元，融資成本也從此前的7%以上下降到4.625%。在資本市場的融資支持下，公司先是在2014年以40億美元的總價（其中11億美元以定向增發的股票支付）收購了一家非交易型的醫療養老REIT Griffin-American Healthcare REIT II；2015年5月，北極星地產金融公司又以8.9億美元代價購入了一個養老物業組合的60%權益，該物業組合由32處獨立居住型養老社區構成。

截至2015年三季度末，公司醫療養老物業的總值已經從2013年的不到6億美元猛增到68億美元，占公司股權投資組合總值的46%，該物業組合由495棟建筑的28104張床位構成，平均的出租率87%，平均的剩余租期8.7年，2015年預期可貢獻4.27億美元的凈經營收益，預期的凈租金回報率約6.4%，其中，83%的收入來自于運營商支付的租金，17%來自于運營商經營收益的分享――上述物業大多以收購返租的形式租賃給養老社區的運營商或醫院、護理機構等，前十大運營商合計租賃了公司245棟建筑的22235張床位，占床位總數的79.1%，貢獻了公司醫療養老部門凈經營收益總額的56.9%。

篇3

2010年1月12日,遠洋地產控股有限公司(HK.03377)宣布,中國人壽保險股份有限公司 (HK.02628) 向中化集團下屬中國中化股份有限公司收購遠洋地產4.23億股股份。收購后,中國人壽占遠洋地產已發行股份的 24.08%,成為遠洋地產第一大股東。

此時距中國人壽首次進入遠洋地產僅19天時間。

中國最大壽險公司──中國人壽的入主,不僅拉開了遠洋地產戰略轉型的序幕,同時也吹響了保險資金大規模進入房地產市場的集結號。

迅速入局

2009年12月24日,中國人壽以每股6.23港元認購遠洋地產9.34億股新股,認購總金額達58.19億港元,成為2009年香港資本市場最大規模的集資活動之一。認購后,中國人壽占遠洋地產已發行股份的19.86%,占擴大后股份的16.57%,成為遠洋地產主要股東之一。

中國人壽負責人在這次交易后對外表示,“遠洋地產是香港聯交所認定的紅籌股,符合保監會近期允許保險資金投資香港市場H股和紅籌股的政策,并且該公司具有國企背景,規模適度,盈利能力較高,抗風險能力較強,具備投資價值。”

市場對該筆交易皆做出正面回應。遠洋地產股價當日從6.8港元/股上升至7.2港元/股。國泰君安地產分析師姚告訴《財經國家周刊》記者,“可見人壽入主遠洋,市場還是普遍看好。”

此時的遠洋地產第一大股東仍為中遠集團,持股比例為16.85%,中國人壽16.57%的持股比例與之已相當接近。一位保險資產管理公司人士當時就表示,“人壽繼續增持,成為遠洋地產第一大股東并非沒有可能。”

果然19天后,中國人壽一躍成為遠洋地產第一大股東,其進展之快超出許多人的預料。

遠洋地產總裁李明對此表示,“中國人壽成為遠洋地產的戰略投資者,將有效優化公司財務結構,同時有助遠洋地產企業治理結構更趨完善,未來雙方還有可能探討更廣泛的業務層面戰略合作。”

1月15日,遠洋地產董秘李振宇整整一天都在開會。“雙方的合作是戰略性的,目的就是為了發揮各自的優勢,這是最根本的。”會議間隙,他語氣匆匆地對《財經國家周刊》記者說道。

“保險資金允許投資不動產當然是前提。”中銀國際一位地產分析師對《財經國家周刊》記者表示,“其次,遠洋原來的股東之一中化股份要退出,據我所知,將來肯定是要全部退掉。遠洋需要引入一個有實力的央企股東,這正好給了人壽機會。之前的大股東中遠的主業不是地產,不能擴大股權,對遠洋的支持有限。”

老股東淡出

在分析人士眼中,隨著中國人壽的入主,對遠洋地產來說,老股東中遠集團與中化集團正逐漸走入“過去時”。

“我個人估計,另外兩家股東可能要逐漸淡出,由中國人壽成為單一大股東。”國泰君安地產分析師姚說。

李振宇對此判斷未置可否,“這得去問中遠。”

而對于原大股東中遠集團來說,其主業并非地產,退出遠洋地產只是時間問題。

央企房地產業務重組始于2004年。當年6月,國資委下達了《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》,并先期“欽點”了5家可以重組其他央企房地產資源的企業。到2006年5月,相繼又有12家央企進入這一名單,最終按照國資委的規定,以房地產為主業的央企被圈定為17家。

中遠集團主業以航運和物流為主業,并不在上述17家房地產央企行列之內。據知情人士稱,中遠集團早在2004年便傳出消息,要逐步退出房地產、保險和旅游等業務領域。

2009年12月14日,在中央企業負責人會議上,國資委主任李榮融明確指出,央企2010年工作的中心任務是“做強主業增實力,加快推進主業整體上市或集團整體上市”。

分析人士說,國資委一再鼓勵央企在主業范圍內“做大做強”,應是中遠集團最終選擇讓出遠洋地產控股權的一個主要原因。

相對于中遠集團,中化集團此次退出遠洋地產的背景則顯得更曲折一些。因為在國資委列出的17家以地產為主業的央企中,中化集團也在列。

中化集團的退出與其控股的上市地產公司――方興地產(HK.00817)有關。

方興地產于2007年8月17日在香港上市,目前在北京、上海、深圳等地均有商業物業。2009年6月30日,方興地產以40.6億元高價奪得廣渠路15號地,成為當時的北京地王。

“以地產為主業的央企,如果已經有了自己的上市公司,對再投資其他上市公司是有限制的。”接近方興地產的人士對《財經國家周刊》記者表示,方興地產上市之初,中化集團就已經表達了減持遠洋地產股權的意向。

“在國資委的協調下,中化準備著力把方興地產做大。方興地產同樣會以商業地產為主,準備做成行業的龍頭。”上述人士表示。

中金公司一位分析師對《財經國家周刊》記者透露,無論是中遠集團還是中化集團,此前對遠洋地產的管理都沒有過多干涉。“遠洋地產一直都是以總裁李明領導的團隊來管理,其他股東對它的經營權沒有影響。這也是老股東可以迅速淡出的重要原因。”

與中遠集團和中化集團類似,在業內人士看來,中國人壽在短期內對遠洋地產的具體業務干預也會相當少。

上述中銀國際分析師表示,按照慣例,很多金融公司收購一些實業公司后,無論作為自己的資產配置、投資組合中的一部分,或者做長期戰略投資者,對被收購公司具體業務的干預都會比較少。“一段時間后,中國人壽對房地產市場開始熟悉時,可能會對公司的管理進行一些參與。”

當談及中國人壽對于遠洋地產的意義時,李振宇說,“人壽作為我們的大股東,會有一個協同的效應。”

追逐商業地產

在國泰君安地產分析師姚看來,遠洋地產控股權變化更深層次的原因在于,其對市場的判斷正在發生變化。

“作為北京最大的地產商,遠洋對市場的判斷能力非常強。根據我們的推斷,遠洋認為北京今年的房地產市場會出現比較大的調整。未雨綢繆,和金融機構合作以獲得比較好的資金支持。”姚說。

姚分析,遠洋之所以愿意和中國人壽合作,“是因為中國人壽更多扮演財務投資者的角色”。

“要成為一個比較好的地產公司,需要8年到10年時間,外行很難控制內行。之前的兩個股東,也都不是公司的實際控制方。”姚說。

遠洋地產對于市場的判斷并不停留在尋求外部合作上,其內部的轉型速度也在加快。

一位接近遠洋地產的人士對《財經國家周刊》記者說,“遠洋的目標是把商業地產的比重從目前的10%提高到50%左右。”

李振宇在接受《財經國家周刊》記者采訪時對上述說法表示了認同,“遠洋地產的定位是綜合性的房地產商,以后會加大商業地產的比重。目前我們在北京已經和太古地產有項目的合作。”李振宇說。

“連萬科都開始考慮商業地產了,不要說其他的開發商了。”在上述中銀國際分析師看來,遠洋地產加大商業地產業務順理成章。“盡管住宅仍然是開發商的最大利潤來源,但目前受政策影響太大,如果資金充裕的話,開發商都希望做一些商業物業來尋求風險上的平衡。”

按照慣例,商業地產的回報周期遠超住宅,這也意味著公司資金需求量的大增。

遠洋地產公開資料顯示,截至2009年9月30日,公司賬面現金達人民幣168億元,凈負債比率為27%。同時,截至2009年10月底,遠洋地產的合約銷售額超過人民幣110億元。

在姚看來,遠洋的資金量目前相當充足,但伴隨著遠洋地產的擴張或將伴隨一系列的收購工作,因而“它仍然迫切需要長期穩定的資金支持。”

姚還指出,中國人壽入主遠洋的另一重深意在于Reits(房地產信托基金)的蓄勢待發。他透露,Reits將會率先在浦東和海南推出,一旦如此,商業地產是最大的受益者,也會培養出一批專業的機構投資者。“中國人壽也在開始學習怎樣成為比較好的機構投資者”。

1900億險資出爐

遠洋地產控股權的易手顯然得益于險資政策的松動。

2009年12月25日,保監會正式對外《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》征求意見稿。在這份被業內視為“保險資金運用全方位系統性謀略圖”的征求意見稿中,保監會明確提出保險資金可投資不動產,包括基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產等。

在此之前,中國人壽已著手在不動產領域進行布局。香港交易所資料顯示,中國人壽母公司中國人壽保險(集團)于2009年9月14日增持北京金隅(HK.02009)475.05萬股,持股量由7.69%增至8.1%。北京金隅為北京市直屬企業,其四大核心產業分別為水泥、新型建材、房地產開發及物業投資管理。

一位資深保險業人士透露,保險資金投資不動產正成為各大保險公司近期的最大焦點。“這些都有珠玉在前,比如臺灣的國泰人壽,其最賺錢的手段就是長期持有核心地段的商業地產。中國人壽打算學它們的模式,但苦于缺乏專業的商業地產團隊,因此選擇遠洋來嘗試。”

事實上,中國人壽已經有了一個不動產投資平臺――國壽投資控股有限公司。“能夠在遠洋這樣成熟的地產公司中拿到一個大股東的位子,對于人壽是一個機遇,通常沒有這么好的機會,這與它自己的不動產平臺并不矛盾。”上述中銀國際分析師表示。

姚則分析,拿下北京地產龍頭遠洋地產后,國壽投資還可以在上海和廣州選擇類似的房地產公司繼續投資。另一方面,國壽投資可能直接與開發商進行項目合作,最后參與利潤分成。

中國人壽并非唯一的“吃螃蟹者”,對于國內的保險巨頭來說,進軍不動產市場才剛剛開始。

2009年12月30日,總部位于深圳的生命人壽與佳兆業集團及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯盟框架協議,將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。

更早些時候,中國平安通過旗下平安信托分別與金地集團、綠城集團等多家房企簽訂投資戰略框架協議。人保集團也曾通過旗下的人保控投與經營商業地產開發為主的金融街控股簽訂了戰略協議。

泰康人壽、中國太保、新華人壽等則更多地利用自有資金購置自用辦公樓,曲線進軍不動產。

例如,中國太保以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。泰康人壽則通過旗下泰康置地完成了北京金融街及CBD區域兩棟國際甲級寫字樓泰康國際大廈、泰康金融大廈的投資交易,總交易金額近30億元。

中國太保權益投資部資深投資經理李嘉對《財經國家周刊》記者說,“現在多數保險公司都在利用自己的物業來進入房地產領域,比如,把限制的樓房出租,半自用半投資。險資完全開閘后會怎樣還不清楚,需要等保監會的具體細則下來。”

篇4

無論是舉牌上市地產公司，還是收購商業地產、海外地產，甚至拿地，隨著保險公司專項金融集團化發展，險資圍獵地產的勢頭一發不可收拾。如果說2014年是中國保險資金大舉介入房地產的元年，那么從2015年開始，中國房地產身上的“保險”印記或許會越來越鮮明。

掃貨不動產

在投資領域，最受險企寵愛的是不動產投資，近年來險資聯手房企拿地的案例日益增多。以平安不動產為例，去年12月一個月內，平安不動產聯手金地在上海奪地后，再一次聯手金地杭州奪地。

“平安不動產”系中國平安保險為發展不動產投資業務而設立的專業子公司。截至2014年8月，平安不動產的資產管理規模近500億元，業務范圍涵蓋商業地產、旅游養老地產、工業物流地產和住宅股債權投資等。

按其早前表態，平安不動產與其他開發商的區別在于，不僅是普通的房地產商，而是作為綜合金融服務商，主要借助平安集團綜合金融平臺，直接拿地開發或以投資者身份對項目投入資金獲得后期盈利。

去年10月，平安不動產就在南京和廣州等地塊，以債權方式與招商局置地進行合作；此后的11月，其直接以24.1億元競得廣州兩宗地；去年12月3日以26.8億元價格，聯手金地競得上海寶山宅地；隨后的12月23日，平安不動產聯手金地以7.8億元價格摘得杭州余杭區一商住地等。

賽富不動產基金總裁王戈宏此前表示，在房地產市場比較成熟的美國，85%以上的保險資金都會配置不動產，而且配置比例不低。這是一個行業趨勢，未來中國也會出現這樣的情況。

在投資標的選擇方面，保險資金投資策略首要考慮的是穩健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產在保值增值方面相對最穩定。而商業地產具有明顯收益穩定的特征。如平安不動產介入地產的時間比較長，開發經驗豐富，因而更偏向不動產項目本身的投資。

海外不動產也沒能逃出險資的“五指山”。去年以來，中國人壽等多家險資進行了海外業務的收購。最引人矚目的是去年底，安邦收購華爾道夫酒店就引發了全球媒體關注。另有市場消息稱，中國平安和泰康人壽也在尋找進軍海外房地產的機會。

按照中金公司的預測報告，從國際經驗以及中國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%-15%，估計保險資金入市將帶來不動產投資資金1500億-1800億元。

值得注意的是，鑒于不動產對于中國經濟發展的支撐性作用，不動產市場價格變化所帶來的對相關金融產品的風險不得不關注。一旦不動產市場進入下行通道，可能會帶來信用風險、市場風險進而影響經濟領域。

搶食地產股

在過去的一年，“野蠻人”的敲門讓業界不寒而栗。相比平安不動產側重地產項目本身的投資，以生命人壽、安邦保險為代表的險資則頻頻舉牌地產股，來勢洶洶。

深陷債務漩渦的佳兆業正是典型的被抄底的案例。佳兆業集團此前公告稱，公司大股東兼董事會主席郭英成家族向生命人壽轉讓11.21%的股權，在股份轉讓完成后，生命人壽持有佳兆業集團的權益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽可能從單純的財務投資者，變身為佳兆業的經營管理者。

“這就要求企業戰略不要踩錯節奏。”在億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東看來，從上市房企角度看，如果不想被舉牌，一定要防止股價被低估，保證公司市凈率在一定數值以上，尤其是不能踩錯踏空，否則容易被險資強勢進入。

國泰君安房地產分析師侯麗科認為，保險資金頻頻舉牌地產公司，彰顯其對低估值、高盈利的地產板塊的看好。國泰君安的研究報告認為，由于去年新的《保險資金運用管理暫行辦法》實施，理論上險資投資股票和股票基金比例可升至30%。而保險機構每年均擁有大量的保費收入，投資渠道相對有限，地產股無疑是極佳的投資標的之一。

如股權高度分散的金地集團等房企就容易成為險資的“獵物”。自去年以來，生命人壽與安邦保險接連在二級市場增持金地集團股票。目前，生命人壽對金地集團持股比例達到29.99%，安邦保險的持股比例達20%，分別位列第一、第二大股東，同時還成功向金地集團董事會派駐董事。

國企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和諧健康險通過二級市場交易累計持有公司股票已達1.51億股，占公司股權比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險隨后進一步加強增持的力度。

截至去年12月17日，和諧健康險和安邦保險作為一致行動人，持有金融街的股權比例高達20%，連續三度“舉牌”的行為迫使大股東接連反擊，目前，大股東金融街集團與一致行動人的持股比例上升為30.12%。

去年以來積極抵御“野蠻人”的萬科也成為險資的“狩獵”目標。根據萬科的三季報顯示，安邦人壽旗下的穩健型投資組合產品于當季度大舉增持萬科A股，持股數量達到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。

據Wind數據統計，截至2014年三季度末，133家A股房企中，險資進入前十大股東的房企達21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。而截至2014年末，這一數字仍在增加。

“目前市場對于保險機構的關注點，更多是停留在房企的控制權會否旁落，我并不認為險資入股的目的是為了爭奪房企管理權。”明源云采購事業部總經理周孝武表示，房地產經營鏈條相當復雜，需要高度專業性，保險機構貿然進入會存在巨大風險。

因此，通過參股獲取利潤分紅是險資最主要的目的。部分險資也會嘗試通過在董事會獲取一定的話語權后，施壓要求管理層加大現金分紅，但取代現任管理層的可能性并不大。

不過，在張化東看來，部分房企的舉動，比如生命人壽，如此大的手筆已經不是一般的財務投資，而是戰略性的布局。險資更多的是希望未來能有業務協同，促進旗下業務整合。而商業地產和養老地產都被認為是可能會進一步放大的業務，如中國人壽保險增持遠洋地產，成為其第一大股東，正是看好遠洋地產在養老地產上的發力。

業內人士預計，險資后續仍有動作，股權分散、資質好和被低估的地產藍籌將成為他們的“狩獵”目標。不過，即便是上述股權分散型的上市房企，要取得絕對話語權并非易事。

以萬科為例，公司管理層向來以強勢著稱，大股東華潤集團財力雄厚且與現任高管團隊關系密切，金融街就接連反擊險資舉牌，并保持了逼近要約收購線的強勢地位，此外，股權分散如華發股份、珠江實業等房企背后均擁有國資背景，要從其手上獲取掌控權并不容易。

集團化“生力軍”

隨著險資進入地產行業的現象日趨增多，這支戰斗力極強的隊伍將成為不可忽視的地產力量，甚至改變樓市格局。

“投資房地產領域一年大概能有10%以上的回報，險資投資房地產，在未來5年內將迎來爆發期。”周孝武說。雖相對于制造業等多數實體行業，房地產的利潤率依然處于中上游水平，只要能與專業的開發企業合作，險企仍然能獲得良好的回報。

進軍地產業，幾乎是險資集團化后必然采取的行動。當保險公司做大后，很自然地就會希望集團化，甚至進一步走向金融集團化。保險公司集團化在國內比較成功的先例是平安集團，通過集團化和綜合金融平臺建設，實現規模經濟和資金配置優勢。

去年10月，中國平安就與萬達集團在上海陸家嘴平安金融大廈簽訂戰略合作伙伴框架協議，商定將在商業地產、電商積分管理、IPO基石投資等領域展開廣泛深入的合作。

一些黑馬險資更是動作頻頻。去年，生命人壽頻頻舉牌中煤能源、北京旅游、農產品、深振業A、招商銀行、貴州茅臺、五糧液等。生命人壽母公司富德金控的投資十分多元化，其制定的投資策略是通過金融市場、另類投資及產品投資，實現對能源化工、資源企業、金融保險等產業進行布局，其中消費、能源是重點。

后起之秀安邦保險的意圖與之相似，其頻頻舉牌銀行、地產股，步步指向搭建跨國金融控股巨頭，戰略意圖更加清晰。安邦版圖囊括了保險、投資和銀行等金融業務，總資產規模達7000億元。通過參股方式獲得企業的股權可以使得旗下資產更為豐富，為下一步資源整合做考慮。

有跡象顯示，這可能是安邦在為未來上市做準備。此前有媒體報道稱，安邦目前持有10家上市公司的股票，總市值1000億元，安邦有可能在2015年啟動IPO，首選上市地點定在香港。

“保險資金是非常挑剔合作伙伴的，它們一定會選擇優秀的合作伙伴，弱的想求都沒門。最后結果就是強者恒強，弱者難有生存之地。”上述熟悉保險行業的業內人士告訴記者，隨著實力強大的險資進入房地產領域，房企優勝劣汰的速度將會更快。

周孝武表示，目前險資還不是樓市的主力，2013年險資大約投入一千億到不動產，但2013年全年房地產投資開發總額達到8.6萬億，占總量比較小，未來這一占比還會繼續加大。

不過，從發達國家來看，歐美險資投入不動產領域可能只有5%。一方面是歐美國家由于房地產市場成熟，投資渠道眾多，不一定會投資不動產。另一方面，險資要考慮現金流，不動產變現能力動輒在10年左右，險資主要以現金存款和中短期可變現的債券為主。目前國內保險公司投入不動產領域比例在10%左右，如果未來國內投資渠道暢通，這一比例有可能會下降。

構建“保險+地產”新模式

在業內人士看來，目前險資進入房地產領域主要有三種方式。“第一種是股權投資，第二種是物權投資，這主要是投資項目公司，自身扮演經營管理類角色，第三種是債權投資，以對房企借債的形式參與，這種占比比較小。”周孝武說。

隨著房地產與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險機構與房企存在巨大的業務互補空間。兩者如何更好地整合并帶動產業鏈升級。

在張化東看來，險資未來將加速與地產聯合，或在項目上進行深度合作。而隨著房企資金壓力越來越大，未來可能產生的開發模式是，萬科等房企向輕資產或者小股操盤轉型，險資提供資金，產品能力強的房企則發揮打造產品的能力。

雙方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保險資金作為發起者成立地產基金，將資產進行打包進REITs，在后期實現退出。不過，從目前監管政策看，險資選擇項目是有要求的，必須是持有型物業，即使是參與租售并舉的業務開發，持有部分比例也必須占大頭。

從運營角度來說，股權投資相對容易，只要做好審計和財務，扮演投資者角色即可。最難操作的是物權投資，因為需要組建項目公司，對參與運營的專業度要求高，必須要有足夠的地產操盤能力，類似平安不動產公司。

上述熟悉平安不動產的人士告訴記者，由于受到監管政策影響，保險資金不能組建房地產公司，也不能進入住宅等銷售型物業領域，而只能進入投資長期型的不動產領域。因此，“平安所采取的方式，是注冊一個不動產公司，旗下每一個項目成立一個項目公司。”

在周孝武看來，隨著險資不斷進入地產領域，類似平安不動產這樣的公司會越來越多，由于人才積累和運營經驗增加，再借助天量資金，將會成為房地產領域不可忽視的力量。而且還可將持有的不動產和保險產品進行結合，開拓客源，從而進行上下游產業鏈的互通。

大舉開拓持有型地產

房地產是資金密集型行業，保險機構的優勢恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，未來二者交融產生的直接影響，會導致持有型地產進一步發展。

國泰國證房地產指數分級基金經理徐皓認為，對于前期投資金額巨大、投資回報周期較長的持有型養老地產與商業地產，國內尚沒有房地產信托基金這樣的渠道，大多數房企不愿意沉淀大量資金開發類似的項目。保險資金未來能在這兩類業態實現更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。

金地和金融街有大量優質的商業地產項目，而保險公司一直對重點城市的優質物業頗有興趣，投資地產股并取得董事局席位后，未來地產公司與險資之間在商業地產業務上可以繼續探索整合。

對于養老地產領域，從項目收益情況看，一般國際上養老社區的回報周期是10年以上。泰康人壽董事長陳東升曾多次公開表示，養老社區項目周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像泰康拿地蓋養老社區用了5年，如果入住率要達到70%到90%可能又要三五年。

未來，“保險+地產”可能是一種優勢互補的養老地產運營模式，既解決了資金問題，又能擁有具體操作的能力。同策機構數據顯示，從目前險資企業資金投向來看，大多數險資企業都有進軍養老地產的計劃，或者已經開始在養老地產領域布局。不排除今后險資會利用房企在房地產領域的優勢開展養老地產市場的布局工作。

篇5

【關鍵詞】中小微企業融資 動產質押 第三方監管

一、引言

目前，針對中小微企業擔保物不足、信息不對稱問題進行的融資方式創新層出不窮，有以商標權為擔保的抵押方式創新，有商圈或協會內企業聯保貸款創新等，但是針對中小微企業的動產質押模式，因動產變化快、管理難度大、不穩定性強制約了其融資能力。濟寧銀行金鄉縣支行主動加強與資產管理公司的合作，引進第三方開展對企業動產的專業監管（以下簡稱“蒜監貸”），拓寬了中小微企業融資渠道，有效緩解了融資難問題，實現了銀、企及動產監管中介機構的利益互贏。

二、濟寧銀行金鄉縣支行動產質押監管模式

（一）引入專業監管機構，合理確定有效客戶

1.三方協作，合理確定動產質押范圍。濟寧銀行金鄉支行結合全縣農產品流通企業資金需求特點，積極與第三方監管優勢突出的金鄉縣富邦資產管理有限公司達成合作協議，開展動產質押融資模式，將動產質押范圍暫定為大蒜、蒜片、蒜干等地域特色農產品，自2012年4月起開展“蒜監貸”創新試點。

2.聯手篩查，審慎確定試水企業名單。濟寧銀行金鄉支行按照資產規模、經營年限、信用等級、盈利水平、市場占有率、第一還款來源等指標，對在該行開戶的263家大蒜流通加工企業進行主體評估，委托富邦資產管理有限公司對大蒜質押監管的可行性進行論證。從優先扶持、提升培植兩類中選取152戶有信貸需求的大蒜流通加工企業，試水“蒜監貸”業務。

（二）規范操作標準，有效滿足質押企業合理信貸需求

1.明確監管機構監管場地使用權。由金鄉縣富邦資產管理有限公司對借款申請人存放大蒜的倉儲場地進行資格確認，根據《物權法》規定與倉儲業主簽訂《倉庫（倉儲區）租賃協議》，以1元象征價格取得監管場地使用權。

2.規范參與各方融資權利義務。要求質權人（濟寧銀行金鄉縣支行）、出質人（借款企業）、監管人（富邦公司）、保管人（倉儲業主）共同簽訂《動產融資質押監管合同》。在質押物轉移占有后，出質人須向質權人、監管人出具《動產質押及同意處置資產承諾書》、《質物監管申請表》和《監管質押物權屬及品質證明》，監管人須向質權人簽署《質物交接清單》，保管人須向質權人、監管人出具《保管人承諾書》。

3.合理確定貸款投放額度。由出質人按質物評估價值的2‰～5‰向指定賬戶交納監管費后，質權人按照質押物評估價值的30%～40%為出質人核定授信規模，并根據質押物出庫銷售進度與貨款回流銀行情況，進行分批投放，實行資金封閉運轉。

4.執行優惠資金定價。銀行按照借款人資信狀況、質押物變現難易程度和品質優劣，對貸款人利率上浮幅度控制在40%～60%之間，其綜合融資成本比普通商業貸款低2～3個百分點。

（三）嚴格監控管理，有效防范貸款風險

1.確保質物權屬清晰，品質合格。出質人向監管人轉移占有質押物，須同時出具取得該質押物的買賣合同、增值稅發票、貨運單、報關單等物權憑證，以及有權部門頒發的質量合格證與商檢證明，保證所有單證的合法、真實、有效。

2.建立質物24小時實時監控制度。富邦資產管理有限公司對質押物及存放倉庫做出監管標識，實施24小時現場看護；同時通過遠程網絡監控系統對質押物進行實時監護，按月向濟寧銀行金鄉支行提供監管報告。

3.實行質物最低價值保證制度。根據大蒜市場價格波動情況動態調整質押物價格，監管期間發生質押物價值明顯減少、毀損、滅失等情形，致使質押物當期價值低于最低價值的，出質人須新增質押物、追加保證金或提供其他擔保，否則質權人可采取拍賣、變賣質押物方式提前清收債權。

4.追加商業保險保障。出質人向質權人認可的保險機構購置以質權人為第一受益人的企業財產險和產品責任險，投保金額、期限與質物最低價值、監管期限嚴格對稱，質押監管關系未解除之前，保險單正本由質權人保管。

三、中小微企業動產質押第三方監管模式的作用機制分析

傳統的企業貸款的擔保方式一般為第三方保證、不動產抵押等方式。由于企業生產經營規模的不斷擴大，信貸需求也隨之增加。但是，伴隨著企業風險防范意識的提高，尋求外部第三方保證來增加銀行貸款供應量已經滿足不了企業的資金需求，另一方面企業可用于抵押的不動產也是有限的，這也是造成中小企業融資難的主要原因。而企業只要生產經營就必須擁有一定數量的原材料、存貨等動產。“蒜監貸”模式為開展動產質押進行了有益的嘗試，并取得了較好的成效。

一是有效拓展農產品流通企業融資空間，實現了銀企雙贏。截至6月末，濟寧銀行金鄉支行累計受理大蒜質押貸款241筆，其中辦理授信152筆、金額1.24億元，實際發放貸款9705萬元，支持農產品流通企業113家。由于實行了嚴格的風險防控機制，庫存質押大蒜當期價值高于銀行核定的最低價值94.7%，未發生一筆質物流失現象，已發放貸款零逾期、零不良、零投訴。

二是為農產品質押提供了強力示范，社會綜合效應顯現。“蒜監貸”業務操作規范清晰、標準，風險防范措施得力，為將動產質押物擴展到洋蔥、大豆等易儲存的其他農產品提供了可借鑒參考的模式，具有較強的示范性和可推廣性，社會示范作用顯著。該業務運行以來，累計帶動企業其他來源的收購資金2.7億元，拉動新蒜收購6.2萬噸，占該縣收購總量的14.6%，較上年同期增長36.4%；帶動大蒜出口3140噸，同比增長15.2%。

四、結論與啟示

中小微企業貸款難的主要原因就是財務不規范、缺乏抵押擔保，所以無法獲取銀行的信任。而濟寧銀行金鄉支行緊密結合縣域中小企業經營狀況，積極加強與資產管理公司的合作，在全國范圍內率先推出大蒜質押專業監管信貸模式，有效拓展了農產品流通企業融資空間，同時也確保了信貸資產的安全，滿足了客戶融資需求和銀行控制風險的雙重需要，為農產品質押融資提供了可借鑒推廣的方式。

參考文獻

篇6

業界傳聞，華泰財產保險股份有限公司總裁王梓木因為手中保險資金太多，發愁使用途徑太少而寢食不安；本有一投資隧道的計劃，并已經作了具體的財務和投資分析，但方案幾次上報都被“打”了回來。

在記者和一家壽險公司資產管理中心的運營總監談到此事時，他告訴記者，和壽險公司相比，財險公司的可用資金要少得多，一般也就幾十億的規模，但他現在管理的資金就有350億到400億，壓力比他們要大得多。

截至今年四月份，我國保險業總資產首次突破1萬億元大關，達到10125億元。1999年至2003年，全國保險業保費收入年均增長超過29%。截至2004年4月末，各保險公司資本金共計521億元。

一方面，保險資金保持高速增長，另一方面，投資渠道狹窄，這種背景下，想必沒有幾個保險公司的老總能睡得安穩。

與銀行“爭食”

目前，保險資金的投資收益已經成為西方保險業綜合盈利中最重要的組成部分，外國保險公司資金使用率為90％以上，投資收益率均在8%以上。投資領域涉及股票、債券、房地產、抵押或擔保貸款等。

但對于我國保險公司而言，在這幾項投資途徑中，除了債券外，其它幾個領域都還是“”。

某保險公司資產管理中心高層劉先生告訴記者，目前我國保險資金的投資渠道主要有債券、央行票據、協議存款以及基金等幾個方面。

其中，協議存款的投資收益在逐漸減少。在保險行業發展初期，因為保險資金相對較少，而銀行利率相對較高，保險公司和商業銀行之間的協議存款成為保險公司運用的主要途徑，協議利率可以達到5個點。但隨著資金的增多，協議利率也逐漸下降，現在一般只有3個點。他表示，現在協議存款已做得不多。

在債券部分，雖然投資的大門已經敞開，但因為我國債券市場的規模有限，使保險資金的債券投資受到了局限。

新光人壽保險股份有限公司（新光人壽保險股份有限公司是臺灣第二大保險公司）北京首席代表陳國柱先生告訴《經濟》雜志記者，西方發達國家每年發行債券的規模是其國民生產總值的3倍，而我國每年發行債券的數額只占國民生產總值的33%。

中國人民銀行金融市場司副司長沈炳熙在9月16日舉行的北京CBD金融發展論壇上也指出，目前，我國債市和股市的比例非常不協調。

由于市場的限制，保險公司不得不努力尋找其它的投資渠道。劉先生認為，當前，當局應盡快將個人住房抵押貸款業務向保險公司放開，有兩種模式可以考慮。一是保險公司自己做，二是保險公司購買銀行的抵押貸款證券化產品。

但是，個人住房抵押貸款一直由銀行“獨霸天下”，它不會輕易將這塊“肥肉”讓給保險公司。如果采用第二種模式，保險公司勢必要付出高昂的代價。在國外，第二種模式比較普遍，但前提是國外金融和資本市場的市場化程度很高，而我國還不具備這樣的環境。因此他比較傾向采用第一種模式。

對于整個金融系統而言，由銀行壟斷個人住房抵押貸款，將給金融系統的健康發展帶來不穩定的因素。因為銀行的資金多是短期資金，而抵押貸款是長期業務，資產和負債的錯配將給銀行經營造成潛在風險。而保險公司的資金屬于長期資金，因此如果保險公司能夠進入這個市場，將對整個金融體系的穩定和健康發展產生積極的影響。

但有人質疑，如果保險公司也涉足本屬銀行的抵押貸款業務，是否說明保險公司可以混業經營。但劉先生認為，銀行和其它非銀行金融機構的本質區別不在資產負債表的左邊，而是右邊，即負債，換句話說，就是能否吸收公眾存款。

況且，現在金融系統各部門業務交叉的趨勢已日趨明顯，銀行可以設立基金管理公司，保險公司涉足銀行業務也未嘗不可。

但這種金融部門互相滲透的趨勢將給目前的監管體制帶來新的挑戰。目前的“一行三會”（央行、銀監會、證監會、保監會）是嚴格的分塊監管體系。如何使分業監管與金融機構業務交叉的局面相適應，并較好地協調各部門之間的利益關系，是當局面臨的新難題。

看好不動產

雖然目前不動產投資還沒有向保險資金放開，但業內人士認為，保險資金在這個領域其實大有可為。

據新光保險陳先生透露，新光保險除了保費收入外，在本業外最大的收入來源就是不動產，每年在不動產上的投資收益有三、四十億新臺幣。新光保險是臺灣私人企業中的第二大“地主”。對于投資風險，保險公司自己會進行評估和控制，而事實上的結果是保險公司賺錢了。

新光保險北京代表徐敦謨告訴《經濟》雜志記者，新光保險每年的不動產投資報酬率在5.6%-8%之間，比銀行利息相對高很多。而內地不動產的投資報酬率要比臺灣高很多。

但內地的保險公司不得買賣土地，也不能投資自用以外的不動產。因此陳先生對于內地保險公司不得投資不動產的政策頗有疑惑。

他舉了一個例子，如果新華保險兩三年前在北京朝陽區買塊地皮，現在就是兩、三倍的盈利，資本也會成倍擴大，新華就不會出現現在的財務問題。把地拿出來賣了，問題就解決了。

但是，他也強調，臺灣的法律規定對保險資金投資不動產也有一定的限制，例如，保險公司不動產的投資不得超過資本的15%，保險公司投資的不動產都不能用于抵押貸款等。

對此，徐先生認為，從發達國家的經驗來看，在私營經濟發展的初期，保險公司也不適合做太多的投資。因為保險公司的資金量很大，可謂“金融怪獸”，如果投資過大，會打擊私營企業的發展。他認為，內地現在政策沒有放開，有可能是擔心保險資金的進入將進一步加劇房地產熱。

而某保險公司資產運營總監劉先生則認為，這種擔憂是不必要的。而且在他看來，如果說房地產存在過熱的話，也是局部過熱。而且是由于需求旺盛、供給不足造成的。房價過高是與金融體制有直接關系的。眾所周知，房地產的資金多數來自銀行，而銀行的資金又以短期資金為主，短期資金用作長期業務，一旦遇到銀根緊縮，就會使房地產商的資金出現斷裂，這是造成房地產炒作過多，換手頻繁的一個主要原因，而與項目并沒有太直接的關系。

因此，他認為，保險資金作為長期資金進入，將有利于房地產行業的健康發展。他個人仍然非常看好房地產行業，認為房地產和汽車將是未來十年的兩大消費熱點。但投資的比例不能太高，5%-10%是比較適當的。

徐先生透露，他從學者的報告中看到政府有放寬保險資金投資不動產限制的趨勢。

此外，基礎設施領域，也是各界討論的一個重要的投資渠道，保險公司也希望能早日進入。但劉先生強調，保險資金進入將有利于地方招商引資和地方經濟的發展，但需要注意的是一定要采取市場化的模式，避免行政手段干預。畢竟，保險公司最終要為客戶負責。

直接入市與股市點位

保險資金間接入市已成現實。截至今年6月末，保險資金投資于證券投資基金已達691.9億元。但也有人指責，保險資金在基金上的投資表現不佳。

劉先生則認為，和許多機構投資者相比，保險資金在基金上的投資收益率更高。而且保險資金投資基金的虧損主要在封閉式基金，這是和其本身流動性不強等特點有直接關系的，而且現在政策又不允許“封轉開”，保險公司因此比較被動。

通過在基金上的“試水”和“磨練”，保險資金已做好了直接入市的準備，只等政府一聲令下。

證券市場持續低糜，有人寄希望于保險資金可以充當“救市主”。但劉先生告訴記者，保險資金只是市場的一個投資主體，而且和其它投資主體相比，更加理性和謹慎。保險公司從來對自己都有一個清醒的認識，也不希望在市場中炒作。

雖然可入市的保險資金多達500億，數量非常可觀，而且證監會也非常希望保險資金能盡早入市。但不表明政策允許了，就馬上會有大量的保險資金入市。保險外匯資金的使用也是相同的道理。雖然保監會和人行在今年8月9日公布了《保險外匯資金境外運用管理暫行辦法》，但保險公司還要選擇適當的時機。劉先生認為，現在國外主要貨幣的利率還不如人民幣高，因此現在并不是投資的最佳時機，所以這部分資金的量是很小的。

同理，保險資金直接入市對市場的影響也不會象有些人預想的那么大。保險資金的運用是純理性的投資行為，它的直接入市不應取決于點位。

他認為，中國的證券市場其實從來不缺資金，現在也不是缺乏信心的問題，就是價格的問題。股票為什么發不出去？就是價格制定的不合理，這需要調整。在和記者的交談中，他多次談到市場的作用，市場經濟應該靠市場來進行自我調節，不應該讓誰充當“救市”的角色，也沒人能救得了市。

保險資金看重的是微觀的投資對象的財務制度、信息披露程度、公司治理結構等情況。即使在1300點以下，也不缺乏有投資前景的股票。保險公司不應在意股價的起落，而應在意股票將來的分紅收益。

新光保險的徐先生告訴記者。我國臺灣地區除了對股票投資的比例有規定外，對投資標的都有規定。例如購買的公司過去三年的盈利率都在6%以上，將來賣出的時候還要事先公告。監管機構就是不希望保險資金頻繁進出，進行短期操作。

篇7

2020年是集團公司成立的第二年，這一年集團在生產經營、企業管理、發展改革等方面均取得了可喜成績，這些成績的取得離不開區黨工委，公司黨委的正確領導，更離不開全體干部職工的共同努力和拼搏。為此，今年的工作值得大家贊揚，值得大家驕傲，更值得大家總結。

2020年，我按照公司分工，負責負責安全、資產、運營考核、園區項目建設和協助融資工作，分管運營部，聯系新天地供水公司。

回顧2020，工作基礎更夯實、工作層級更跨越、工作成效更喜人。

一、面對嚴峻的安全管理形勢，細化管理促進生產安全

安全工作是集團工作的重中之重，沒有安全這個一，一切都是零。自集團實體化運營以來安全管理工作面臨著嚴峻的管理形勢。一是涉及范圍廣、行業多、安全隱患風險點駁雜。有景區、灘涂、碼頭、工程項目、固定資產等等。二是安全管理的基礎薄弱。沒有健全的安全管理制度、專業的安全管理人員、完善的安全管理體系。同時2020年是國家對江蘇省安全專項督查的一年，一絲安全上的問題都不能出。在面臨這樣的困難和基礎上安全方面主要完成了以下工作：

1．對照標準，完善安全管理制度。根據法律法規對企業安全的要求，修訂完善了33項目安全管理制度。包含生產責任制、安全會議制度、安全培訓制度、隱患排查制度、安全考核管理制度、應急預案等等。

2．狠抓落實，做好日常安全管理工作。以安全隱患排查為工作重點，堅持周巡查（不少于兩次），月檢查，季度考核，全年組織各類檢查100余次，下發整改單80余份，共排除隱患240項，整改率100%。每季度做好安全生產會議、安全培訓、安全檢查。做好安全考核公示、安全責任公示、安全宣傳欄；完成應急救援預案修編工作并組織應急救援演練。做好安全臺賬的日常更新工作。

3．落實要求，開展各類安全專項工作。根據上級要求做好各類安全專項工作。今年安全工作共收文133份。制定各類專項通知、方案17個。組織了春風行動、雙安全月、標準化創建、安全法制宣傳教育等主題活動。

二、面對復雜的資產管理歷史，理清脈絡，全面梳理和加強

國有公司做好國有資產的監管、促進國有資產保值增值、盤活利用是基礎。而公司成立后的資產管理工作中面臨著較為突出的問題和困難。主要體現在：

1.類屬繁雜，缺乏統一管理。原來的資產管理，各部門以自己聯系的公司名義建設、采購，財務上只有財務數據，沒有扎口統一管理。由于原各部門采購、使用資產的分散性，財務統計人員的變化等原因導致信息的不對稱，賬目管理與實物管理不同步，沒有完善的資產管理制度和各類臺賬。大部分資產在財務上只體現一個數據，沒有各種規格型號和去處（比如空調、車輛）。

2.由于部門的調整以及負責人員的變化，各類材料缺失嚴重。

如三信資產，無任何資料（包括資產的評估報告、資產移交清單、資產買賣協議、不動產權證、圖紙等）如四海之家商業街，資產無權證，無任何施工資料。如海印寺商業街房產，有證號無證，土地證遺失。

3.新收購資產的管理壓力大。新收購的關閉清退的企業，資產繁多，除了土地和房屋，有的企業空調、電腦、打印機等設備較多，看管壓力大。

4.出租固定資產的管理、維護壓力較大。除了日常的出租、合同簽訂、備案、收款等工作。固定資產的安全管理和日常維修工作量大。一方面是出租資產的安全管理責任重。比如海鮮大排檔三家承租單位，兩家至今未辦理消防驗收手續。另一方面維修工作量大。四海之家公租房15年完成建設，出現很多房間、屋面漏水、公共區域斑駁，太陽能系統年久失修，等等一系列問題。

2020年運營部牽頭和財務部指導配合下，在2019年梳理的基礎上對國有資產進行了摸底排查，逐項登記造冊，初步形成一套較為完整的信息化管理臺賬，初步制定了成套資產管理制度、形成了較為完善的資產管理體系。

1．成立專門部門、管理國有資產。根據國資管理要求，成立國資管理事業部。負責經營性資產出租、招商、日常維護等日常管理、經營性資產巡查、資產收購等工作。

2．完善資產管理制度。結合公司實際通過半年時間擬定整套資產管理制度初稿，包含固定資產管理實施細則，資產配置標準、資產巡查制度、國有資產檔案管理制度等。明確固定資產管理采用財務部門、行政部門、使用部門三級管理的辦法，資產管理部門、使用部門負實物的直接管理責任，財務部門負核算和監督、檢查的管理責任。固定管理實施細則明確了資產從采購、驗收、登記臺賬、清點、報廢等以系列手續的操作流程。

3．分類匯總、完成了資產登記臺賬和租賃臺賬。根據資產類別、權屬單位、分別對房產證、土地證、不動產證、海域證、電子設備、家具、車輛等分類別進行了匯總登記；同時將分公司對各資產進行分類細化編碼，以便后期檔案室分類管理。完善了國有資產租賃臺賬，對以往租賃過程中存在的欠租金、無合同等一系列問題已進行了梳理改正，同時與各公司資產臺賬進行了整合。

4．加強固定資產的日常管理工作。資產外勤對各類固定資產每周不少于兩輪巡查，確保資產不被侵占、偷竊。與安全檢查組共同對出租資產進行每月一次的安全檢查。今年對四海之家漏水嚴重的屋面進行屋面修補，衛生間進行了修補，對一期8棟樓進行了公共部位出新，采購了900套電熱水器，將老化的太陽能熱水器全部更換，同時計劃在春節期間分批次對企業租賃宿舍進行出新。

三、面對緊迫的項目建設任務，攻堅克難服務園區全力推進

2020年項目建設主要有如東海上風電集中送出陸上段電纜隧道項目、聽海軒、海韻城項目。其中隧道項目必須在2020年底全線貫通，確保風電企業2021年能夠鋪設電纜并網發電。原有職工公寓四海之家已經不能滿足園區發展的企業租住需求，人才公寓聽海軒項目必須年底開工建設，海韻城項目必須年底竣工具備招商條件。在這樣緊迫嚴峻的建設任務下。我們攻堅克難，克服人員的困難：項目管理總共三人，要完成所有項目的前、中、后期各類手續，項目現場質量、安全、進度、造價、資料各類管理，還有以往項目的掃尾及不動產證的辦理；攻克項目建設本身的困難，隧道項目全長8.41公里貫通園區二期海濱三路，現場管理協調難度大，其中過框河的頂管長300米，直徑3.5米，是南通沿海地區最大的頂管項目。任務雖然嚴峻，困難更是現實存在，在領導的關心下，同事們夜以繼日的奮斗下，圓滿完成了全年服務園區的建設任務。

1.制度建設情況。加強項目管理。2019年公司就對接縣錦恒集團學習了原代建中心項目代建相關流程、管理制度。2020年在七基礎上完善了政府投資建設項目代建管理辦法，內部管理制度、工程管理制度。

2.項目進展情況。

（1）如東海上風電集中送出陸上段電纜隧道項目

總投資約4.8億元，新建地下電纜隧道約8.41km，建成后為國信、國電投、三峽、中廣核4家風電企業提供陸上輸電通道。目前完成工程量的80%。其中南通沿海最大的300米長3.5米直徑頂管12月頂進接收井標志著通道土建部分全面貫通，具備鋪纜條件。年前完成隧道內附屬設施，年后完成道路恢復。

（2）人才公寓（聽海軒）項目

計劃投資 2.8億元，占地約30畝，總建筑面積52450.88平米，其中地上部分44430.07平米，地下部分8020.81平米，包含三棟公寓樓，一棟辦公樓和部分商業。施工、監理招標已經結束。計劃2021年主體施工結束，2022年室外配套及內裝施工結束竣工交付。

（3）海韻城項目

總投資約1.5億元。占地14.89畝，總建筑面積31000平米，地上建筑面積24000平米，地下建筑面積7244平米。土建工程中標價為70898496.07元，于2019年1月土建工程竣工。

幕墻工程（2373萬元）、室外配套工程（550萬）、亮化工程（380萬）1月底全部竣工。

四、2021年工作重點：

（一）資產管理：

進一步規范完善資產登記管理和租賃臺帳。對歷史遺留的租賃問題清理，完成國資辦下達的各項工作任務。結合下半年各子公司資產清查盤點情況檢查，完善資產臺賬。

逐步推進國有資產信息化管理，購置固定資產管理軟件系統。使資產從申購、登記、移交使用、修理、報廢都軟件信息化管理。

繼續加大國有資產巡查力度。確保把資產看住、管好，實現保值增值。

（二）安全管理工作

根據安全標準化建設的要求。對公司涉及安全生產、職業健康、環境保護等方面的制度進行梳理，修訂。

安全資料、安全臺賬標準進一步調高；加強安全管理人員專業能力的培訓，加強各級安全培訓，提高安全管理基礎能力。

（三）項目建設方面

進一步完善項目建設的管理制度、流程以及質量管理體系。充實項目管理人員，加強項目管理人員培訓。加大項目建設的推進力度，確保海上風電陸上電纜隧道項目、聽海軒項目有序推進。

篇8

在不久前舉行的博鰲論壇上，兩年前安邦收購華爾道夫酒店的資本游戲再次成為熱議的話題。金融專家朱云來“擠兌”安邦集團CEO吳小暉，對安邦揀來華爾道夫這塊“天上掉下的餡餅”表示質疑，而吳小暉則認為是“雙贏”的選擇。那么，安邦收購華爾道夫究竟是抱回一只下蛋的母雞，還是搶了一塊燙手的山芋？

收購要從出售說起。1993年，在華爾道夫酒店開業100周年之際，橫跨紐約49街至50街整個街區的華爾道夫酒店被評定為紐約地標和城市遺產，東家是44年前將其攬入懷抱的希爾頓全球控股公司。華爾道夫酒店曾因無數政界要員、明星大亨、富豪闊佬入住而聲名遠播，2005年聯合國成立60周年的時候，32位國家元首下榻其中。這里一時被戲稱為“小聯合國”。但歷史的風塵無情地沖刷華爾道夫的金字招牌，陳舊的酒店設施已跟不上現代化的腳步，冷暖氣設備故障頻出，旅客投訴不斷，風情萬種的華爾道夫已盡顯老態。除了些許的歷史情懷，華爾道夫酒店很難招徠旅客的腳步。及至2014年第二季度，華爾道夫酒店的入住率已從巔峰時期的90%跳崖式跌落到75.6%。華爾道夫已然成為希爾頓酒店集團一個急需卸掉的包袱。

這個“包袱”被安邦接過來，是傻嗎？不！無論是收購價格，還是預期收益，抑或品牌溢價，安邦都有利可圖，至少不會吃虧。

先說收購價格，安邦以19.5億美元的價格買下華爾道夫酒店，整筆交易總面積約為16.5萬平方米，如果按照建筑面積來計算，其中包括酒店、住宅公寓以及底層商業購物中心，每平方米價格為1.2萬美元左右，按當時外匯牌價，約合7.38萬元人民幣。這一數字甚至比眼下北京核心地區商業地產的價格還要低。而華爾道夫位于寸土寸金的紐約曼哈頓公園大道，僅僅買下一個面積相當的街區，沒有20億美元拿不下來，相比而言，安邦還賺了0.5億美元呢。

再說預期收益，如果單純依賴酒店業務，安邦要想收回收購成本當然很難。2014年，《金融時報》就曾算過一筆賬，安邦收購華爾道夫后，要在保證滿房的情況下，每個房間每天標上8875美元的總統套房價，連續10年，安邦才能收回成本。事實上，這根本不可能。如果采取迂回戰術，將大部分客房改造成精裝修公寓出售的話，眼下曼哈頓的公寓均價500萬美元，安邦可在幾年內收回成本。

至于品牌溢價，安邦更有賺頭。追溯華爾道夫酒店品牌發展的軌跡，從十九世紀末開始至今已橫跨三個世紀，歷史悠久，源遠流長。華爾道夫高貴、奢華、無與倫比的傳奇色彩總是給人蒙上一層神秘面紗的感覺而令人神往。紐約華爾道夫酒店的痛點是客房數量過多，管理上顧此失彼，照顧不周。而放眼全球，華爾道夫處處如烈火烹油，經營十分火爆。而安邦保險畢竟才有區區10年的歷史，在華爾道夫這個老江湖面前，還十分稚嫩。安邦收購紐約華爾道夫酒店，從此就與華爾道夫為伴，沾著華爾道夫的品牌喜氣，借助華爾道夫品牌影響力，安邦品牌也跟著水漲船高，對中國企業的海外形象也是一次極大的提升。

可是，這么一樁美好的生意，美國人咋就沒有想到呢？朱云來就此提出疑問，是美國人呆嗎？不！吳小暉的解釋是，美國有一個1031法案，這就是走出去的機遇。如果酒店自己改造要納很多稅，賣給別人就不需要納，而且酒店希望保留華爾道夫的品牌。這是一個雙贏的選擇。

不過，人們對安邦收購華爾道夫酒店的質疑還另有隱情，這就是保險資本進軍海外搞房地產的方向有點偏。從中國平安出資3.27億英鎊買下倫敦歷史建筑倫敦塔廣場，到安邦保險斥資4.15億美元拿下曼哈頓第五大道717號辦公樓，再到陽光保險籌集2.3億美元將曼哈頓的巴卡拉酒店并入旗下，更有安邦保險出價7.5億英鎊資金將倫敦蒼鷺大廈收入囊中等，粗略計算，2015年以來，僅國內營收排名前10的主要保險公司砸向海外地產的資金至少有50億美元之巨。

于是，金融專家李稻葵在此次博鰲論壇上直言，買酒店等于買房地產，也沒有管理經驗，十有八九是虧的。他指出，中國有接近一個億中產收入的人口，應該買奶粉企業，全球最大生產奶粉公司之一被賣掉了，但可惜不是中國人買，被英國做的公司買了。這樣的批評對安邦等保險資本來說，無異于“打臉”。

2016年11月初，中國保監會向各保險集團、保險公司、保險資產管理公司下l內部文件，要求各類保險機構應當就不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況開展自查，旨在規范保險資金不動產投資行為，防范投資運作風險。這意味著監管層已意識到，大量險資涌向海外房地產市場，總歸不是什么好事，險資憑借流動性占一時的便宜，也許撿到的真是一塊燙手的山芋。

雖說目前險資“走出去”還是比較成功的，投資目標的預期收益也表現良好。但是，作為風險高度匯聚的保險公司，如何規避投資海外房地產的風險是當務之急。

《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》也明確指出，保險資金境外投資不動產可以投資的領域必須是“發達市場主要城市的核心地段，且具有穩定收益的成熟商業不動產和辦公不動產”，而目前的幾個案例也都嚴格遵循了這一原則。監管機構表示將制定“走出去”監管規則，畢竟海外地產投資動輒數十億元規模，出手不可不慎，風險不得不防。

篇9

保險業發展有“兩個輪子”,一個輪子是承保業務,另一個輪子是資金運用業務。現代保險業的重要特征之一,便是要求承保業務和資金運用業務必須并重。

由于保險業的承保業務一般是虧損的,因此,其經營狀況如何、整體收入水平是否飽滿、償付能力是否充足,主要依賴于資金運用業務。在中國,通過各方努力,近年來在保險資金運用方面取得了不少進展,但總體來看,其運用渠道仍嚴重受限,這對于提高保險資金的投資收益,是很大的制約。

十年磨一劍。已于10月1日實行的新《保險法》,對于保險資金運用奠定了新的框架,具有里程碑的意義。

未來保險資金可運用的領域,由原《保險法》規定的“銀行存款、政府債券和金融債券”,大幅拓寬至“銀行存款、買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券以及投資不動產”等更廣泛的領域,在與國際逐漸接軌的同時,也為保險業的長遠發展奠定了基礎。

償付能力仍有隱憂

中國保險業發展很快。自1979年恢復保險市場以來,全國保費收入年均增長30%左右,已初步形成了以國有保險公司為主體、股份制及中外合資保險公司并存、上百家保險公司競爭發展的新格局。

2009年9月末,保險業資產總額達到3.79萬億元,較年初增長18.9%;其中,銀行存款1.01萬億元,投資規模2.42萬億元。2009年1月-9月,保險業保費收入8580億元,在全部保費收入中,財產險保費收入2233.9億元,占保費總收入的26.01%,支付賠款1116.8億元,賠付率50.1%;人身險保費收入6346.4億元,占保費總收入的73.99%,支付賠款和給付1225.6億元,賠付率為19.3%。

2008年,中國保險業累計賠款、給付2971億元,2009年前三季度則為2342億元,考慮到1988年-1999年這12年間,保險公司共支付各類賠款和給付保險金為3100億元,當前保險業對經濟和人民生活的支持力度,可謂非常大。

保險市場雖然發展快,但保險公司的償付能力始終是隱憂。

近年來,部分保險公司通過改制重組并從資本市場融資,壯大了資本實力,加之保費收入較快增長,償付能力還算充足,但這不意味著沒有問題。

回顧起來,中國在1997年曾出現過中資保險公司償付能力不足問題,當時不足差額74.5億元,僅占最低償付能力標準的32.69%,情況相當嚴峻。

目前,中國中資保險機構賠款與給付占保費收入的比例并不很大,2009年1月-9月,總的賠付率為27.3%,這主要是由于中國的保險業現在正處于擴張期,保費收入總是大于理賠支付所致,但這很難長久維系。

國外的經驗表明,隨著競爭的加劇和市場的成熟,保險公司的承保業務終將出現普遍虧損狀態(見表1)。

目前,中國保險業的主要經營指標尚可,但從收入方面看,保費收入遠遠高于投資收入,如果不從根本上改變保險資金投資收益較小的現狀,長遠來看,潛在的問題是存在的。這就需要提高保險資金的投資回報,而拓寬資金運用范圍,是首要的前提。

拓寬資金運用范圍

應該說,監管部門及參與各方對于如何拓寬保險資金的運用范圍,多年來一直在努力,并取得很大進展。

截至2009年9月底,中國保險資金運用余額為3.43萬億元,其中債券投資為1.74萬億元,占比50.7%;銀行存款1萬億元,占比29%;股票投資3700多億元,占比10.7%;投資證券投資基金2225.7億元,占比6%(見圖1)。

而新《保險法》除賦予保險公司更為寬廣的業務范圍,也從法律方面對保險資金運用范圍的擴大進行了明確界定。

在業務范圍方面,新《保險法》規定,可在監管部門批準后,經營與保險有關的其他業務。根據原《保險法》,保險公司的業務范圍包括人身保險業務和財產保險業務。保險公司的業務范圍由保險監督管理機構依法核定,只能在被核定的業務范圍內從事保險經營活動。而新《保險法》則將“保險公司不得兼營本法及其他法律、行政法規規定以外的業務”這一表述刪除。

之所以修改該處規定,是因為近年來保險行業發展已經突破了現行《保險法》的規定,比如當下正在推廣的新型農村合作醫療保險,實際上便屬資產管理業務。另外,將來經過監督部門批準,保險公司還可從事養老院業務。

在保險資金運用方面,原《保險法》規定保險資金僅可以進行“銀行存款、買賣政府債券和買賣金融債券”。新《保險法》將保險資金運用范圍拓寬至“銀行存款、買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券,以及投資不動產”。

另外,新《保險法》同時刪除了原《保險法》中的禁止性條款,即保險資金“不得用于設立證券經營機構,不得用于設立保險業以外的企業”。這為未來的保險資金在更廣泛領域中的運用,掃除了法律障礙。

債券投資演進

保險資金對債券的投資起步早,但經歷了一個漸進的過程。這個過程,大體說來可分為三個階段,而這三個階段的進展,目前已均被整合進新的《保險法》。

第一階段的標志是2003年5月《保險公司投資企業債券管理辦法》,使保險資金的債券投資,由“零敲碎打”地一個個添加可投資品種,轉為確定一般性標準的“系統管理”階段,并提高了保險資金可投資債券的比例。

保險資金最初的債券投資范圍很窄,除國債和政策性金融債,僅可以購買三峽債和鐵道債。2001年3月,增加了電信通信類企業債券。2003年1月,重新修訂《保險公司購買中央企業債券管理辦法》,將可以購買的中央企業債券目錄擴大為鐵道債、三峽債、電力建設債券和移動通信類債券。

2003年5月,頒布《保險公司投資企業債券管理暫行辦法》,將投資范圍放開至不僅包括中央企業債券,也包括地方企業債券,只要其可投資評級在AA級別以上即可,同時將投資比例由不超過上月末總資產的10%提高到20%,實現了第一個突破。

第二階段則以2005年8月《保險機構投資者債券投資管理暫行辦法》為標志。其實質內容,是對保險資金投資債券的種類和比例作了進一步擴寬,可投資的債券,包括政府債券、金融債券(包括央票、政策性銀行金融債、政策性銀行次級債、商業銀行金融債、商業銀行次級債、商業銀行次級定期債務、保險公司次級定期債務、國際開發機構人民幣債券)、企業(公司)債券(包括短期融資券和可轉換公司債券)及有關部門批準發行的其他債券。投資企業債的比例,從保險公司當月末總資產的20%上限提高到30%。

而在此辦法公布之前,通過“零敲碎打”地一個個通知的方式,逐漸將市場上出現的新的品種,納入可投資范圍。

比如,2003年7月,可投資央票;2004年3月,可投資銀行次級定期債務;2004年6月,可投資銀行次級債券、銀行次級定期債務;2004年7月,可投資可轉換債券,并將其計入企業債券余額;2004年12月,可投資保險公司次級定期債務。

第三階段的主要標志,是2009年3月下發《關于增加保險機構債券投資品種的通知》,將無擔保債券正式列入保險資金可投資品種,包括中期票據、大型國企在香港發行的債券等。此前雖允許保險資金投資短期融資券這一無擔保品種,但這是短期工具,與無擔保的中長期債務工具,性質是完全不同的。

另外,2009年9月保監會下發了《關于債券投資有關事項的通知》,將保險機構投資企業(公司)債券的比例,由不超過該機構上季末總資產的30%,調整為不超過上季末總資產的40%。

股權投資漸突破

2004年10月,中國保監會《保險機構投資者股票投資管理暫行辦法》,對保險機構股票投資作了較為寬泛的規定。

2005年2月,保監會又下達《關于保險機構投資者股票投資有關問題的通知》,規定保險機構投資股票的余額,不得超過其上年末總資產扣除投資連接保險產品資產和萬能保險產品資產后的5%。

2007年7月,保監會以傳真方式向各保險公司的資產管理公司發送《關于股票投資有關問題的通知》,將保險機構股票投資的比例上限由5%上調到10%;投資同一家上市公司流通股的成本余額,由不得超過本公司可投資股票資產的5%,改為在一定條件下可調整到10%;另外,投資同一上市公司流通股的數量,由不得超過該上市公司流通股本的比例10%,調整為上市公司總股本的10%。

在保險機構對銀行股權的投資方面,2006年9月,保監會下達《關于保險機構投資商業銀行股權的通知》,規定投資比例不得超過該機構上年末總資產的3%;2008年1月16日,中國銀監會和保監會在北京正式簽署了《中國銀監會與中國保監會關于加強銀保深層次合作和跨業監管合作諒解備忘錄》,銀行與保險公司相互參股的監管難題獲得解決。在備忘錄中,在準入條件、審批程序、機構數量、監管主體、風險處置與市場退出程序及信息交換等方面,達成一致意見。

保險公司的其他股權投資也有進展。2008年4月,中國平安保險與慈銘健康體檢集團在上海簽署戰略合作協議,平安正式參股慈銘體檢,這也是國內保險資金投資參股醫療機構的第一單。此外,新《保險法》還為保險機構直接參與發起設立金融機構,開了口子。

間接投資基礎設施

基礎設施領域,一直是保險資金青睞的投資方向,因為基礎設施項目一般具有收益穩定、安全性好的特點,符合保險資金的需求。

經過一段時間的醞釀,2006年3月,中國保監會了《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,允許以受托人設立投資計劃的方式,投資包括交通、通信、能源、市政、環境保護等國家級重點基礎設施項目,投資計劃可以采取債權、股權、物權等方式。這里的受托人包括信托投資公司、保險資產管理公司、產業投資基金管理公司或者其他專業管理機構。

2008年7月,對《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》進行修改,確定保險資金間接投資基礎設施的具體比例,上限規定為其總資產的8%,其中5%為債權投資計劃,3%為股權投資計劃。辦法還規定單筆投資計劃的發行規模不得超過20億元。

從2006年7月平安信托操作山西省交通項目算起,幾大保險公司均通過債權或股權方式,介入了基礎設施的投資(見表3)。中國人壽2009年三季報顯示,截至2009年9月末,其債權計劃投資余額為92.5億元。

不動產投資開禁

保險對地產股已經有所參與,比如前不久內地房地產公司卓越地產的公開發行,中國人壽和平安保險就是其中重要的基石投資者。但保險公司直接投資不動產,則是這次新《保險法》修訂之后,首次打開大門。

據仲量聯行的報告,國內投資者在中國房地產市場投資份額的比重,已經由2008年的36%上升到2009年上半年的70%,諸多大型央企已成為房地產投資的重要力量。2007年至今,央企在國內房地產市場的投資規模,已經占到內資機構投資者投資比例的一半以上。

在此背景下,《保險法》對保險公司不動產投資大門的放開,或也可稱之為順勢而為。截至2009年9月末,中國保險業資金運用余額為3.43萬億元人民幣,按保險業在房地產的投資比例5%估計,可達1715億元,這不是一個小數字。

當然,除上述幾個方面,保險資金在證券投資基金和銀行存款方面,也有相當的投入。

總體來看,通過在拓寬資金運用范圍上的不懈努力,以及專業保險投資機構的設立及能力的提高,近年來,保險資金投資收益率穩中有升。雖因市場原因,2008年投資收益率降至1.91%的低點,但2009年上半年又顯著回升,表明中國保險資金運用的彈性在增強。

篇10

截至2014年12月31日，泰康人壽總資產近5300億元，全年規模保費跨越900億元平臺，凈資產超329億元，償付能力充足率173%。泰康人壽在全國設有北京、上海、湖北、廣東、山東、河南等35家分公司及285家中心支公司，各級機構超過4200家，同時在北京長安街、北京中關村及武漢光谷建設3個數據中心。

泰康人壽通過完善的個人保險、銀行保險、團體保險、電話銷售及經紀全渠道，為客戶提供包括壽險、健康險、意外險、投連險、年金險等在內的豐富多樣的保險產品。同時積極擁抱互聯網，致力于互聯網保險業務的創新與開拓，整合線上、線下保險服務，提供普惠保險產品，全力打造“互聯網保險”第一品牌。

泰康人壽協同旗下泰康資產、泰康養老、泰康之家三家子公司，全面推進“活力養老、高端醫療、卓越理財、終極關懷”四位一體的大幸福工程。

泰康資產是國內資本市場大型機構投資者之一，管理資產總規模超過7000億元，是國內首家通過全球投資業績標準（GIPS）驗證的保險資產管理公司。泰康養老作為國內專業養老保險公司，致力于為廣大企業和員工提供員工福利一攬子解決方案。泰康人壽2009年經保監會批準，獲保險行業首個養老社區投資試點資格；2010年，泰康之家應運而生，專業從事養老社區投資與經營，是以醫養融合為特色的中國商業不動產投資商、開發商和服務商，目前已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢經濟發達地區養老社區戰略布局。

目前，中國經濟正在進入新常態，以“娛、教、醫、養”為核心的現代服務業對經濟增長具有強大推動力。泰康人壽與國家鼓勵醫療養老產業發展政策導向相契合，致力于服務國家大民生工程，堅定實施大健康戰略，打破傳統觀念，以打造“活力養老、高端醫療，卓越理財、終極關懷”四位一體“大幸福工程”為目標，整合全生命產業鏈，創新商業模式、運營模式、經營方式，致力于改變國人的養老方式，提升中國長者的生命質量，打造中國醫養產業領先品牌。