導語：如何才能寫好一篇城市房地產管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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摘要：城市化的進程加快了中小城市房地產的發展，大的房地產公司向中小城市發展對地方經濟起到了促進作用。但與其他產業經濟不同的是，房地產周期波動現象受著一定的外部宏觀政策和內部行業經濟的影響，如何理解中小城市的房地產經濟周期是值得廣大房地產商、群眾、政府等思考的問題。

關鍵詞：中小城市；房地產；經濟周期；分析

中國社科院的2006年《城市競爭力藍皮書》指出：房地產是城市經濟的重要組成部分，是城市重要的產業，是城市最基本的生活條件環境，也是城市發展的基本載體條件和重要投資環境。可見房地產業與城市競爭力關系的密切性，分析房地產業與城市競爭力之間的關系也是當下的一個熱點和焦點話題。

一、中小城市房地產

從1978年到2003年，中國城市數量增長了4.1倍，城市面積擴展了4倍。中國城市數量近700座，城市化率達到了36.9%。城市的擴張直接受益者就是房地產行業，中小城市房地產落后局面，蘊藏著難以預知的商機和利潤。

（一）房地產公司到中小城市發展的原因

大的房地產公司在大城市尋找新開發區域很難，國家對土地政策的調整，使得大城市的土地變成了稀缺產品；中小城市確實需要一些大城市的開發公司給他們帶去新的住宅理念和小區物業管理的模式，大的房地產公司在中小城市具有不可競爭的優勢；大的房地產公司為了更好的開疆拓地，有意識的將品牌向全國性拓展。

城市化的進程加快了中小城市房地產的發展，由于大城市房地產發展的空間越來越窄，房地產界將目光開始向不發達、可開發潛力大的中小城市轉移。中小城市多樣性、復雜性大，發展規劃難度大，想要到中小城市發展的房地產商要充分考慮異地發展的困難和風險。

（二）中小城市發展房地產的問題

大房地產商在中小城市進行一些新設計的項目投資，為中小城市的房地產起到示范作用，這是一個方向。不僅對地方經濟起到了促進作用，而且能幫助中小城市走出落后的局面，改變中小城市民眾的居住環境。但是，目前中國的中小城市房地產發展基本不理想，住宅小區的規模都很小，合理規劃和正規物業管理的小區概念沒有形成。中小城市目前房地產的滯后導致了城市無特色和極大的資源浪費。中小城市不僅需要好的房產項目來支撐城市形象，改變居住環境，最關鍵的就是政府的合理規劃。

二、城市房地產經濟周期

在經濟發展過程中，不同時段經濟總量的增長率有時快有時慢，有時高有時低，這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上升或下降的波動現象。這種具有不同表現特征的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。這種呈周期性的經濟波動現象會直接影響到各種產業經濟的發展，會使其出現同樣的周期性波動現象。房地產業在實際經濟運行中就存在著較為明顯的周期波動現象。但與其他產業經濟不同的是，房地產周期波動現象受著一定的外部宏觀政策和內部行業經濟的影響，給其波動賦予了一定歷史意義和經濟意義。

城市房地產規模與城市競爭力的各個表現指標都存在一定的正相關性，房地產業規模大的城市，其競爭力也較強，房地產市場發展速度與城市競爭力的相關性是不確定的。房地產業的高速增長會導致城市經濟較快地增長。但是，若房地產業發展速度過快，超過了有效需求，就會降低經濟運行效率，而城市經濟的低效率，也會影響房地產業的發展速度。從房地產周期的成因看，我國兩次房地產周期波動均有國家重大經濟政策或房地產制度改革背景，因此，我國的房地產周期其實是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國家的房地產周期具有顯著差異。

我國房地產業既處于產業恢復期，又處于宏觀經濟高速成長期。在多數時段，波動并不是因為供求關系變化形成，而是由于在需求拉動之下，房地產市場不穩定，引起宏觀經濟失調，政府采取宏觀調控措施的結果。

三、如何理解中小城市的房地產經濟周期

我國重點城市房地產市場基本實現市場化，但離完全市場化還有很大差距。東南沿海城市房地產市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。東部沿海地區，特別是江浙、廣東等地區的城市的房地產業市場化水平在國內處于領先地位。

（一）加快經濟和政治體制改革，促進良性發展

2006年《城市競爭力藍皮書》的具體衡量指標中，政府分配、黑市活動、壟斷程度等指標表現相對較好。從各指標縱向來看，11項指數得分中，政府分配、黑市活動、壟斷程度這幾個指標我國35個大中城市的得分較高，也就是70%的市場化程度以上。在公有制經濟、市場健全度、訴訟保障方面，35個大中城市整體表現中規中矩，大多數城市得分達到了6分，基本上達到了市場化的要求；在市場秩序、政府服務、價格管制、審批管制整體表現相對較差。指數顯示雖然體現出一定的進步，但與國際上的先進城市相比仍然較為落后，這意味著這幾個方面將是我國經濟體制改革和政治體制改革的重要內容。

（二）掌握規模、找準定位發展，促進良性發展

投資中小城市房地產無論是對地方經濟和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規模的建設。單位分房、私建房占據了中小城市居民住房市場的主流，另一方面房地產公司的進入中小城市多為異地投資。異地投資的風險大，但是利潤的誘惑吸引著房地產商們蜂擁而至。

入駐中小城市一定要找準定位，房地產公司要有三只眼睛，一只眼睛盯著管理，一只眼睛盯著市場，一只眼睛盯著政策的變化，特別是中國的土地政策。我國目前土地政策已經落入了計劃經濟時代的惡性循環。宏觀調控的三個不準——2004年12月份前不準批地、不準立新項目等等，都是違背市場經濟原則的。眼下我國的土地政策急需改革，要從稅制上、機制上解決土地管理問題，特別是大的房地產商到異地投資，常常受土地政策的影響。

（三）抑制炒房和空置現象，促進良性發展

大規模開發的背后，中小城市出現炒房和空置兩種現象。現在的炒資已經對中小城市滲透過深。炒房和空置率的出現，其結果必然會是炒房的血本無歸，空置的繼續空置，最終賤賣。雖然在有規模的一二線城市里面，投資房屋其實是不錯的一種贏利模式，且回報豐厚而穩固，但是在小城市尤其是經濟極不發達的小城市里面就恰恰相反。中國的經濟欠發達中小城市，眼下幾乎全部依靠內需來拉動消費增長和經濟發展，沒有非常大的外資流動和吸納能力。

從欠發達中小城市的房地產開發規模、空置率和房價漲幅情況來看，持續近兩年的房地產調控在這些城市里顯然沒有起到任何效應，絕大多數城市依然我行我素。宏觀調控政策對此無濟于事，無法進行行之有效的約束，這個后果將會是災難性的。

隨著我國稅制的改革，一些房地產商壓在手里的空房實施繳稅制度。這樣可能會抑制房屋空置不受限制、無償空置等的現象。

（四）建立完善的房地產市場體系，促進良性發展

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第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。

第七條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。

縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。

第二章房地產開發用地

第一節土地使用權出讓

第八條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第九條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第十條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

第十一條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。

第十二條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。

第十三條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。

采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

第十四條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第十九條土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。

第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

第二十一條土地使用權因土地滅失而終止。

第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

第二節土地使用權劃撥

第二十三條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

第二十四條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。

第三章房地產開發

第二十五條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十七條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

第二十九條國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

第三十條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第三十一條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。

第四章房地產交易

第一節一般規定

第三十二條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

第三十四條國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

第三十五條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節房地產轉讓

第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十八條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

第三節房地產抵押

第四十七條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第四十八條依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

第四十九條房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

第五十條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

第五十一條設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

第五十二條房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四節房屋租賃

第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

第五節中介服務機構

第五十七條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

第五十八條房地產中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產和經費；

（四）有足夠數量的專業人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。

第五十九條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

第五章房地產權屬登記管理

第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

第六十二條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

第六十三條經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

第六章法律責任

第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十五條違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第七十條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

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第一條為規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開

發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關法律、法規，結合本省實際，制定本規定。

第二條在本省行政區域內從事房地產開發經營和實施房地產開發經營管理，適用本規定。

第三條本規定所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設和房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第四條從事房地產開發經營和實施房地產開發經營管理，應當遵循經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第五條房地產開發主管部門應當會同有關部門，建立健全房地產市場信息系統和房地產開發企業信用檔案制度，定期公布房地產市場的供求信息和房地產開發企業的基本情況及誠信經營情況。

第六條省人民政府建設行政主管部門負責全省房地產開發經營的監督管理工作。

設區的市和縣(市)人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理工作。

縣級以上人民政府土地行政主管部門以及發展和改革、規劃、工商行政管理等有關部門，按照規定的職責，負責與房地產開發經營有關的管理工作。

第七條縣級以上人民政府有關部門應當依照國家和本省有

關規定，對房地產開發企業的資質、房地產開發項目的審批，以及房地產開發企業執行房地產開發項目資本金制度、項目手冊制度、業主工程款支付擔保制度的情況實施監督。

第二章房地產開發企業

第八條設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。房地產開發主管部門應當自收到工商行政管理部門的征求意見函之日起5個工作日內，出具書面意見。

第九條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

(一)注冊資本金在五百萬元以上；

(二)有四名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員。

第十條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，

持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

(一)營業執照復印件；

(二)企業章程；

(三)驗資證明；

(四)法定代表人的身份證明；

(五)專業技術人員的資格證書和聘用合同；

(六)企業辦公用房的房屋所有權證明或者房屋租賃合同。

第十一條房地產開發企業資質等級的核定和管理，依照國務院建設行政主管部門的規定執行。

未取得資質證書的，不得從事房地產開發經營活動。

第十二條房地產開發企業應當依照下列規定承擔相應的房

地產開發項目，不得越級承攬項目：

(一)一級資質的房地產開發企業承擔開發項目的規模不予限制；

(二)二級資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過二十五萬平方米；

(三)三級資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過十五萬平方米；

(四)四級資質和暫定資質的房地產開發企業一次承擔開發項目的建筑面積不超過十萬平方米。

第三章房地產開發建設

第十三條房地產開發主管部門應當根據城市規劃、

土地利用總體規劃和房地產市場的供求情況，會同有關部門編制本行政

區域的房地產開發規劃，報同級人民政府批準。并根據批準后的

房地產開發規劃，會同規劃、土地等行政主管部門，擬定本行政

區域的房地產開發年度計劃，納入當地國民經濟和社會發展計劃，按照規定的程序組織實施。

第十四條房地產開發企業必須自取得土地使用權之日起15日內，向項目所在地的房地產開發主管部門領取房地產開發項目手冊。房地產開發企業應當按規定將房地產開發項目建設過程中的下列事項如實記錄在房地產開發項目手冊中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產開發主管部門備案：

(一)項目的性質、規模和開發期限；

(二)經批準的規劃設計方案；

(三)資本金到位和開發建設投資完成情況；

(四)拆遷補償安置情況；

(五)開工日期和建設進度情況；

(六)按規定應當記錄的其他事項。

第十五條房地產開發企業籌集的房地產開發項目資本金占項目總投資的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產開發項目的建設，接受有關部門的監督管理。鼓勵房地產開發企業實行業主工程款支付擔保制度。

第十六條房地產開發企業在房地產開發項目建設過程中，不得擅自變更項目和用地的性質、規模及規劃設計。確需變更的，應當依法報原批準機關批準。

第十七條住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的房地產開發主管部門提出綜合驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到綜合驗收申請之日起日內，組織規劃、市政、電力等部門進行綜合驗收。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期進行綜合驗收。未經綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權屬初始登記手續。

第四章房地產經營

第十八條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條的規定，受讓人應當具有相應的房地產開發企業資質，其籌集的資本金占項目剩余投資總額的比例，經濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產開發項目不得低于百分之三十五。

第十九條房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應資質的房地產中介服務機構銷售商品房。房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，雙方當事人應當簽訂書面委托合同。合同應當載明委托期限、委托權限以及雙方當事人的權利和義務。

第二十條商品房的銷售價格，可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積計價或者按建筑面積計價。商品房的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第二十一條計算商品房的面積，應當執行國務院建設行政主管部門和有關部門公布的《房產測量規范》及其他有關規定。

第二十二條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得預售商品房。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證明的批準文號。

第二十四條房地產開發企業預售商品房所得的款項，必須按規定用于該房地產開發項目的建設。

第二十五條房地產開發企業現售商品房，應當向房屋購買人出示下列文件：

(一)房地產開發企業的營業執照；

(二)房地產開發企業的資質證書；

(三)土地使用權證書；

(四)建設工程規劃許可證和施工許可證；

(五)竣工驗收的備案證明。

第二十六條銷售商品房時，房地產開發企業必須將建設工程設計方案及住宅小區各項公共服務設施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質量、面積、性能和周圍環境等情況作引人誤解的虛假宣傳。

第二十七條銷售商品房設有樣板房的，房地產開發企業應當說明實際交付商品房的質量、設施、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第二十八條銷售商品房時，雙方當事人應當按照國務院有關部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。

第二十九條商品房交付使用時，房地產開發企業必須向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內容。商品房在保修范圍和保修期限內發生質量問0題1的2，3房4地5產6開發企業應當依法履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。

第三十條在商品房保修期內，房地產開發企業因對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十一條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的建設工程質量檢測單位進行檢測。經檢測確認主體結構質量不合格的，購買人有權退房，其檢測費用由房地產開發企業承擔；經檢測確認主體結構質量合格的，其檢測費用由購買人承擔。

第五章法律責任

第三十二條房地產開發企業違反本規定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規定的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過三萬元；對沒有違法所得的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第三十三條房地產開發主管部門及其他有關部門的工作人員違反本規定，有下列行為之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)對房地產開發企業未按規定核發資質證書的；

(二)向不具備商品房預售條件的房地產開發企業發放商品房預售許可證明的；

篇4

第一章  總  則

第二章  房地產轉讓

第三章  商品房預售

第四章  房屋租賃

第五章  房地產抵押

第六章  房地產價格管理和評估

第七章  中介服務機構

第八章  法律責任

第九章  附  則

第一章  總  則

第一條  為加強城市房地產交易的管理，規范城市房地產交易行為，維護房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條  凡在本市行政區域內的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產交易，實施房地產交易管理，均應當遵守本條例。

本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三條  本市市、縣（市）（含賈汪區，下同）人民政府的房產管理部門和土地管理部門依法定職責管理房地產交易。

第四條  房地產交易的雙方當事人必須憑合法擁有的房屋所有權、使用權證件和土地使用權證件（以下稱房地產權屬證件）辦理交易手續。

第二章  房地產轉讓

第五條  房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式包括：

（一）以房地產作為出資與他人成立新的企業，房地產權屬發生變更的；

（二）一方提供房地產，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；

（三）因企業被收購房地產轉移給他人的；

（四）以房地產作股轉讓的；

（五）拆除他人房屋未予安置房屋直接以房地產作價賠償的；

（六）因企業合并、分立、兼并使房地產轉移給新權利人的。

房地產有法律、法規禁止轉讓情形的，不得轉讓。

第六條  以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第七條  以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國家有關規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國家有關規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國家有關規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第八條  下列單位和個人購買城市房地產的，應當經市、縣（市）人民政府批準：

（一）機關、團體、部隊、企事業單位購買城市居民私房的；

（二）非本市城市居民和外地駐本市機構購買本市房地產的；

（三）境外機構、團體、個人購買本市城市房地產的。

第九條  房地產轉、受讓雙方應當依法簽訂書面合同，合同應當具備下列主要條款：

（一）土地使用權取得的方式及期限；

（二）房地產的座落位置、面積、結構、質量狀況；

（三）轉讓時間；

（四）價款及付款方式；

（五）雙方約定的其他事項。

以出讓方式取得土地使用權轉讓房地產的，轉讓合同不得違背出讓合同。

第十條  房地產轉讓時，轉、受讓雙方應當在轉讓合同簽訂之日起十五日內，憑房地產權屬證件和其他有關證件，申請辦理轉讓手續，依法繳納有關稅、費。然后到所在地的市、縣（市）房產管理部門申請辦理房屋權屬變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記，經土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

第十一條  房地產權利人通過交換方式使房地產權屬發生轉移的，應當依前條規定辦理房地產權屬變更登記。

房屋權屬交換包括下列形式：

（一）房屋所有權之間的交換；

（二）房屋使用權之間的交換；

（三）房屋所有權和使用權之間的交換。

所有權交換的差價補償部分按買賣繳納交易稅、費。

第三章  商品房預售

第十二條  商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建造并達到法定條件的住宅和非住宅向境內外預先銷售，承購人預付定金或房價款的行為。

第十三條  凡房地產開發經營企業預售商品房的，必須向當地市、縣（市）房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

第十四條  房地產開發經營企業預售商品房，必須符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，已投入開發建設的資金達到工程建設投資總額的百分之二十五以上；

（四）已確定施工進度和竣工交付日期；

（五）已取得商品房預售許可證；

（六）法律、法規規定的其他條件。

第十五條  商品房預售人與預購人雙方應當依法簽訂《商品房預售合同》，預售合同應當具備下列主要條款：

（一）土地使用權取得的方式及期限；

（二）商品房座落地址、幢號、房號、結構、層次、建筑面積；

（三）商品房用途；

（四）商品房銷售價款及付款方式；

（五）交付使用的日期；

（六）雙方約定的其他事項。

第十六條  商品房預售人應當在預售合同簽訂之日起十五日內分別向所在地的市、縣（市）房產管理部門和土地管理部門登記備案。

第十七條  房地產開發企業商品房預售廣告應當持有《商品房預售許可證》，廣告中應載明《商品房預售許可證》的批準文號。

市、縣（市）房產管理部門應當定期公告《商品房預售許可證》發放情況。

第四章  房屋租賃

第十八條  房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋所有權人以營利為目的，將房屋或其附屬設施給他人用于經營活動的，視為房屋租賃。

第十九條  有下列情形之一的房屋不得租賃：

（一）未依法取得房地產權屬證件的；

（二）未經房屋所有權人授權的；

（三）權屬有爭議的；

（四）共有房屋未取得其他共有人書面同意的；

（五）經房產管理部門鑒定屬于危險房屋的；

（六）已抵押的房屋，未經抵押權人書面同意的；

（七）法律、法規規定禁止出租的其他房屋。

第二十條  房屋租賃雙方應當依法簽訂書面租賃合同，合同應當具備下列主要條款：

（一）房屋座落地址、間數、面積；

（二）租賃用途、期限；

（三）租金及其支付方式；

（四）修繕責任；

（五）雙方各自的權利和義務；

（六）雙方認為應當約定的其他事項。

第二十一條  房屋租賃雙方應當在簽訂合同之日起十五日內持房屋所有權證件、租賃合同和身份證明向市、縣（市）房產管理部門申請登記并辦理房屋租賃監證，繳納監證費。房屋租賃經監證的，發給租賃當事人《房屋租賃證》。

第二十二條  公有住宅用房的租金標準，由市人民政府確定；私有住宅用房的租金標準，由市房產管理部門會同物價管理部門共同確定；用于生產、經營活動的房屋租金由租賃雙方協商議定。

第二十三條  承租人未經房屋所有權人同意不得將房屋轉租；經房屋所有權人書面同意轉租的，轉租期限不得超過原租賃合同剩余的期限，并應當到原登記機關辦理變更登記。

第五章  房地產抵押

第二十四條  房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

第二十五條  房地產抵押雙方應當簽訂書面抵押合同，合同應當具備下列主要條款：

（一）抵押當事人姓名或名稱、國籍、住所或地址；

（二）抵押貸款或債務的價款、幣別、用途、期限、利率、支付方式和地點；

（三）抵押房地產的名稱、數量、面積、價格、處所、產權歸屬和使用期限以及有關的編號、說明、圖紙等；

（四）抵押房地產的占管人、占管方式、占管責任、歸還方式及意外毀損、滅失的責任；

（五）抵押房地產保險的受益人；

（六）雙方約定的其他事項。

以出讓方式取得土地使用權的房地產抵押的，抵押合同不得違背出讓合同。

第二十六條  房地產抵押雙方應當在抵押合同簽訂之日起十五日內，持房地產權屬證件、抵押合同和身份證明，到所在地的市、縣（市）房產管理部門、土地管理部門辦理抵押登記。

第二十七條  下列房地產不得抵押：

（一）權屬有爭議的；

（二）城市基礎設施、公益事業設施及其用地；

（三）司法、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（四）被確定為文物保護單位的；

（五）未依法登記領取權屬證件的；

（六）共有房地產未經其他共有人書面同意的。

已出租的房屋抵押時，抵押人應當將出租的事實告知擬接受抵押者，抵押合同生效后，原租賃關系繼續依租賃合同存續。

第二十八條  以出讓方式取得土地使用權的房地產抵押時，其所擔保的債權不得超出該房地產的評估現值。以劃撥方式取得土地使用權的房地產抵押時，其所擔保的債權不得超出該房地產的評估現值減去土地使用權出讓金數額后的余額。

同一房地產可以設定兩次或兩次以上抵押，但其擔保的債權之和不得超出前款規定的最高限額。抵押人應當將多次抵押情況事先書面通知先前的抵押權人和擬接受抵押人。

同一房地產的同一價值部分不得重復抵押。

第二十九條  債務履行期屆滿，抵押權屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞芮宄サ模梢雜氳盅喝誦橐緣盅旱姆康夭奐芻蛘咭耘穆簟⒈瀆舾梅康夭玫募劭釷艸ァM環康夭屑父齙盅喝ㄈ說模雌湓詵坎芾聿棵諾羌塹乃承蚴艸ァⅫbr>

處分抵押房地產所得價款，應按下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產的費用；

（二）扣繳抵押房地產應繳納的稅、費；

（三）支付劃撥方式取得土地使用權應繳納的土地使用權出讓金；

（四）償還抵押權人的債權本息、賠償金及違約金；

（五）剩余價款交還抵押人。

第三十條  抵押權因債務清償或其他原因而滅失的，抵押人和抵押權人應當在抵押權滅失之日起十五日內向原登記機關辦理注銷抵押登記。

因抵押的房地產被處分而發生房地產權屬變更的，按本條例第二章的規定辦理。

第六章  房地產價格管理和評估

第三十一條  除依法由市、縣（市）人民政府定價的房屋外，進行交易的其他房地產，應當經由依法設立的房地產價格評估機構進行價格評估。

第三十二條  房地產價格評估機構應當按國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋重置價格為基礎，參照當地市場價格對交易的房地產進行價格評估。

城市規劃區內國有土地的基準地價和標定地價由同級土地管理部門會同物價管理部門評定。基準地價評定后報省人民政府批準后公布；房屋重置價格由同級房產管理部門會同物價管理部門評定，定期公布。

第三十三條  房地產交易雙方應當向當地房地產交易管理機構如實申報成交價格，依法繳納稅、費。成交價格高于評估價格的，以成交價格作為計征稅、費的依據；成交價格低于評估價格的，以評估價格作為計征稅、費的依據。

第七章  中介服務機構

第三十四條  從事房地產經紀、咨詢、價格評估等中介服務，應當依法設立房地產中介服務機構。設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請登記，領取營業執照后，方可開業。

第三十五條  設立房地產中介服務機構，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱、組織機構和章程；

（二）有三名以上依法取得房地產中介服務資格證書的人員；

（三）具有不低于十萬元人民幣的注冊資金；

（四）有固定的經營場所；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第三十六條  房地產中介服務機構應當按規定的標準收取中介服務費。房地產中介服務的收費標準，由市物價管理部門審定。

第三十七條  未依法取得房地產中介服務資格的人員，不得從事房地產中介服務。

第八章  法律責任

第三十八條  違反本條例的規定，有下列行為之一的，由市、縣（市）房產管理部門依下列規定處罰：

（一）轉讓房地產的雙方不辦理房屋轉讓手續的，責令其限期補辦，并可對雙方各處所轉讓房地產評估價百分之五以下罰款；

（二）違反本條例第五條第三款規定轉讓房地產的，轉讓行為無效，并可對雙方各處以所轉讓房地產評估價百分之五以下罰款；

（三）商品房預售人未在規定期限內辦理商品房預售合同登記備案的，責令其限期補辦，并可處以登記備案合同金額百分之一以下罰款；

（四）商品房預售人未取得商品房預售許可證，而預售廣告的，責令糾正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款；

（五）房地產開發經營企業未取得商品房預售許可證預售商品房的，責令其停止預售活動，沒收違法所得，并可處以所預售商品房價款百分之五以下罰款；

（六）違反本條例第十九條或者第二十一條的規定，租賃房屋的，租賃行為無效，并可對租賃雙方各處以租金額百分之十以下罰款；

（七）違反本條例第二十六條或者第二十七條的規定，抵押房產的，抵押行為無效，并可對抵押人處以抵押房產價值百分之五以下罰款；

（八）房地產交易雙方不如實申報成交價格的，責令如實申報，并可對交易雙方各處瞞價部分百分之十以下罰款。

第三十九條  有下列情形之一的，由市、縣（市）土地管理部門依下列規定處罰：

（一）違反本條例第六條第一款的規定轉讓房地產的，沒收違法所得，并可處以違法所得百分之五以上百分之十以下罰款；

（二）違反本條例第七條第一款的規定轉讓房地產的，責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，并可處以違法所得百分之五十以下罰款；

（三）不依本條例的規定辦理土地使用權轉讓、抵押登記的，責令補辦，并可處轉讓、抵押金額千分之五以下罰款。

第四十條  未取得房地產中介服務資格的人員從事房地產中介服務的，由市、縣（市）房產管理部門責令停止執業，并可對其所在的中介服務機構處以五百元以上五千元以下罰款。

第四十一條  未取得營業執照擅自從事房地產中介服務的，由市、縣（市）工商行政管理部門責令停止中介服務業務活動，沒收違法所得，并可處以違法所得五倍以下罰款。

第四十二條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或提起訴訟，逾期不申請復議，也不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第四十三條  房地產交易管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私枉法的，由所在單位給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章  附  則

篇5

    第一條  為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及國家有關法律、法規，結合自治區實際，制定本條例。

    第二條  在自治區城市規劃區內國有土地上從事房地產開發經營，對房地產開發經營活動實施監督管理，應當遵守本條例。

    第三條  自治區人民政府建設行政管理部門負責自治區房地產開發經營活動的監督管理工作。

    旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

    旗縣級以上人民政府土地行政管理部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

    第四條  房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

    第二章  房地產開發企業

    第五條  設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

    （一）有100萬元以上的注冊資本；

    （二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

    第六條  房地產開發企業領取營業執照后，持營業執照副本和有關材料到企業所在地房地產開發行政管理部門備案。

    房地產開發行政管理部門應當按照國家有關規定和簡政便民的原則，及時向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

    《暫定資質證書》有效期為1年，開發項目未完成的可以延長有效期，但延長期限不得超過2年。

    第七條  房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前30日內向房地產開發行政管理部門提出核定資質等級申請，經盟行政公署、設區的市人民政府房地產開發行政管理部門初審后，由自治區人民政府建設行政管理部門核定相應的資質等級。

    第八條  房地產開發企業按照企業條件分為四個資質等級。

    各資質等級企業的條件應當符合國家房地產開發企業資質管理的有關規定。

    第九條  核定房地產開發企業資質等級和辦理升級的審批權限按照國家和自治區有關規定辦理。

    第十條  房地產開發企業應當按照資質等級承擔相應規模的房地產開發建設項目，不能越級承擔任務。

    （一）一級資質：開發建設項目規模不受限制；

    （二）二級資質：可以開發建筑面積在25萬平方米以下的建設項目；

    （三）三級資質：可以開發建筑面積在10萬平方米以下的建設項目；

    （四）四級資質和暫定資質：可以在本盟市內開發建筑面積在3萬平方米以下的建設項目。

    第十一條  房地產開發企業資質實行年檢制度。具體年檢辦法按照國家和自治區有關規定辦理。

    房地產開發企業資質年檢不合格的，不得承擔新的開發項目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質審批部門注銷其資質證書。

    房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質審批部門注銷其資質證書。

    第十二條  自治區外一、二級資質房地產開發企業可以在自治區內從事房地產開發經營。

    符合前款規定的房地產開發企業在自治區內從事房地產開發經營的，必須到項目所在地房地產開發行政管理部門登記，由項目所在地房地產開發行政管理部門向自治區人民政府建設行政管理部門備案后方可進行房地產開發經營，并接受項目所在地房地產開發行政管理部門的監督管理。

    第三章  房地產開發建設

    第十三條  旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門應當會同同級計劃、規劃、城建、土地等有關行政管理部門，編制當地的房地產開發建設年度計劃，報同級人民政府批準。

    第十四條  確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃行政管理部門批準的，還應當報計劃行政管理部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

    第十五條  確定房地產開發項目，應當堅持舊區改造和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

    第十六條  房地產開發用地應當以出讓方式取得。但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

    土地使用權出讓或者劃撥前，旗縣級以上人民政府城市規劃行政管理部門和房地產開發行政管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

    （一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

    （二）城市規劃設計條件；

    （三）基礎設施和公共設施的建設要求；

    （四）基礎設施建成后的產權界定；

    （五）項目拆遷補償、安置要求。

    第十七條  房地產開發企業在獲得開發建設項目之日起15日內，到項目所在地房地產開發行政管理部門領取城市房地產開發建設項目手冊。

    房地產開發企業在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送項目所在地房地產開發行政管理部門備案。

    第十八條  房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

    第十九條  房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

    第二十條  房地產開發項目竣工，房地產開發企業應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收；對涉及公共安全的內容，應當按照有關法律、法規的規定進行單項驗收，經驗收合格后，方可交付使用，并向有關部門備案；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地房地產開發行政管理部門提出綜合驗收申請。房地產開發行政管理部門應當自收到綜合驗收申請之日起30日內，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門對以下內容進行綜合驗收：

    （一）城市規劃設計條件的落實情況；

    （二）配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

    （三）單項工程的工程質量驗收備案情況；

    （四）拆遷安置方案的落實情況；

    （五）物業管理的落實情況。

    住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期綜合驗收。

    第四章  房地產經營

    第二十一條  以出讓方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓時，應當符合下列條件：

    （一）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

    （二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

    轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

    第二十二條  以劃撥方式取得土地使用權的房地產開發項目轉讓時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

    以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產開發項目報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產項目所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

    第二十三條  轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到當地房地產開發行政管理部門備案。

    第二十四條  房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現的遺留問題，應當明確責任方。項目轉讓人與受讓人應當聯合書面通知被拆遷人。

    第二十五條  商品房預售實行許可制度。房地產開發企業預售商品房應當符合有關法律、法規規定的條件，并向旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

    第二十六條  旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內作出答復，同意預售的，應當核發商品房預售許可證；不同意預售的，應當說明理由。

    第二十七條  房地產開發企業作商品房預售廣告和其他方式宣傳時，應當載明商品房預售許可證批準文號。

    第二十八條  商品房預售時，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。

    房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門和土地行政管理部門備案。

    第二十九條  預售商品房所得款項，必須用于該項目的開發建設。房地產開發行政管理部門應當會同有關部門建立商品房預售所得款項的監管制度。

    第三十條  商品房銷售，當事人雙方應當簽訂國家有關部門統一印制的規范的商品房買賣合同。合同應當載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價格、交付使用日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

    計算商品房面積，應當執行國家《房產測量規范》標準。

    第三十一條  房地產開發企業委托具有相應資質等級的房地產中介服務機構銷售商品房的，應當向中介服務機構出具委托書。中介服務機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

    第三十二條  房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格由當事人協商議定。享受國家優惠政策的居民住宅實行政府指導價或者政府定價。

    第三十三條  房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產開發企業應當按照質量保證書的內容，承擔保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

    第三十四條  商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督機構申請核驗。經核驗，屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

    第三十五條  預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

    第五章  法律責任

    第三十六條  違反本條例規定，未取得房地產開發經營營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由旗縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十七條  違反本條例規定，未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

    第三十八條  違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由旗縣級以上人民政府土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十九條  房地產開發企業有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

    （一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的；

    （二）涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

    第四十條  房地產開發企業在商品住宅銷售中不按規定發放《住宅質量保證書》或者《住宅使用說明書》的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門予以警告、責令限期改正，可以并處1萬元以上2萬元以下的罰款；情節嚴重的，由原資質審批部門給予降低資質等級的處罰。

    第四十一條  違反本條例規定，自治區外房地產開發企業在自治區內進行房地產開發經營，未辦理資質登記手續的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。

    第四十二條  違反本條例規定，未領取商品房預售許可證預售商品房的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

    第四十三條  違反本條例規定，房地產開發企業對其開發建設的項目未組織竣工驗收交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期驗收；逾期不驗收的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

    第四十四條  房地產開發企業開發建設的項目工程質量低劣的，由原資質審批部門降低資質等級，情節嚴重的吊銷資質證書。對驗收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產開發行政管理部門責令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重或者發生重大工程質量事故的，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，由工商行政管理部門吊銷營業執照。給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第四十五條  國家有關管理部門及其工作人員在房地產開發經營監督管理中，有下列行為之一的，根據情節輕重，給予批評教育、責令停止職務或者給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

    （一）違反本條例規定，未達到資質條件而批準資質等級的；

    （二）超過法定審批時限，符合條件而不審批的；

    （三）違反規劃、土地、園林、消防等法律、法規規定擅自批準建設的；

    （四）沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的；

    （五）不具備商品房預售條件而批準預售的；

    （六）濫用職權，隨意處罰當事人的；

    （七）其他違法違紀行為。

    第六章  附則

    第四十六條  在自治區城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

篇6

    第一條  為了規范房地產開發經營行為，促進和保障房地產業的健康發展，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《條例》），結合本省實際，制定本辦法。

    第二條  本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

    第三條  房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，嚴格控制零星建設。

    第四條  省人民政府建設行政主管部門負責本省行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

    市、縣人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

    縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

    第五條  縣級以上地方人民政府應當加強對房地產開發經營管理工作的領導，協調解決房地產開發經營管理中的重大問題。

    計劃、規劃、工商、物價等行政主管部門應當按照各自的職責，協助房地產開發主管部門做好房地產開發經營活動的監督管理工作。

     第二章  房地產開發企業

    第六條  設立房地產開發企業，應當符合《條例》第五條規定的條件，其中，在設區的市設立房地產開發企業的，注冊資本應當在500萬元以上；在縣級市以及縣人民政府所在地的鎮設立房地產開發企業的，注冊資本應當在200萬元以上。

    第七條  設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政主管部門申請登記。工商行政主管部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當書面征求本級房地產開發主管部門的意見。房地產開發主管部門應當自收到書面征求意見之日起10日內出具審查意見書，作為企業登記的依據之一。

    第八條  房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

    （一）營業執照復印件；

    （二）企業章程；

    （三）驗資證明；

    （四）企業法定代表人的身份證明；

    （五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

    房地產開發主管部門應當按照國務院建設行政主管部門的規定，根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級，報省人民政府建設行政主管部門審批，領取資質等級證書；須報國務院建設行政主管部門審批的，由省人民政府建設行政主管部門審核后予以轉報。

    第九條  房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目：

    （一）一級資質的房地產開發企業可以承擔所有建設項目；

    （二）二級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在30萬平方米以下的住宅區的土地、房屋綜合開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔29層以上建筑物的建設項目；

    （三）三級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在15萬平方米以下的住宅區的土地、房屋綜合開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔15層以上建筑物的建設項目；

    （四）四級資質的房地產開發企業可以承擔建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發，或者與此相當的房地產開發項目，不得承擔7層以上建筑物的建設項目。

    第十條  省外房地產開發企業到本省從事房地產開發經營活動，應當持資質等級證書向省人民政府建設行政主管部門申請辦理資質核驗，并到房地產開發項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門登記備案后，方可從事房地產開發經營活動。

    境外經濟組織或者個人來本省從事房地產開發經營活動，應當按照國家規定辦理有關手續。

    第十一條  省人民政府建設行政主管部門對房地產開發企業的資質實行年檢。符合資質升級條件的，晉升資質等級；不符合資質等級條件的，予以降級或者吊銷資質證書。

    省人民政府建設行政主管部門對房地產開發企業的資質進行年檢時，不得收取年檢費用。

     第三章  房地產開發建設

    第十二條  縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當會同有關部門，根據本地區經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、年度建設用地計劃、城市規劃以及房地產市場供求情況等，編制本地區房地產開發規劃和年度計劃，報經本級人民政府批準后，由房地產開發主管部門組織實施。

    第十三條  縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當根據房地產開發規劃，會同本級計劃、規劃、土地等行政主管部門建立房地產開發項目庫。

    第十四條  房地產開發項目確定后，縣級以上地方人民政府土地行政管理部門應當根據國家有關規定，對項目的用地方式提出意見，報本級人民政府批準。

    房地產開發項目的土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當根據《條例》第十二條第二款的規定提出意見，并出具房地產開發項目建設條件意見書，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

    第十五條  房地產開發項目經營權實行招標投標制度。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門應當按照國家和本省有關規定，采取招標方式擇優選擇房地產開發企業。

    以依法取得的國有土地使用權作價入股進行房地產開發經營的，由土地使用權人采取招標方式擇優選擇房地產開發企業。

    第十六條  房地產開發企業與項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門簽訂房地產開發合同后，應當持房地產開發合同到規劃、土地等行政主管部門辦理規劃、用地審批手續。

    房地產開發合同應當載明下列內容：

    （一）房地產開發項目的性質、規模及規劃、設計要求；

    （二）開工期限和建設進度；

    （三）基礎設施和公共設施的建設要求及建成后的產權界定；

    （四）項目建設質量要求；

    （五）項目拆遷補償、安置要求；

    （六）房地產開發主管部門對項目提供的配套條件；

    （七）違約責任以及雙方約定的其他事項。

    第十七條  房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務院有關規定執行。

    第十八條  房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

    房地產開發項目的勘察、設計、施工及監理，由房地產開發企業通過招標方式擇優選擇具備相應資質的單位承擔。房地產開發企業應當與勘察、設計、施工及監理單位簽訂書面合同，明確質量責任。

    第十九條  房地產開發企業應當按照房地產開發合同的規定進行項目開發，并根據先地下、后地上的原則統籌安排、配套建設基礎設施、公共設施，其中經營性的公共設施建設投資不得攤入商品住宅成本。房地產開發項目竣工驗收合格后，房地產開發企業可以將經營性的公共設施有償轉讓。

    對零星建設的房地產開發項目，縣級以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項目的房地產綜合開發基礎設施、公共設施配套標準，向房地產開發企業收取綜合開發補助費，用于開發項目的基礎設施、公共設施的建設。綜合開發補助費的具體征收、使用辦法由省人民政府財政、價格、建設行政主管部門共同制定。

    第二十條  住宅小區等群體房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門申請綜合驗收，并提交下列材料：

    （一）城市規劃設計條件落實情況的材料；

    （二）拆遷安置方案落實情況的材料；

    （三）房地產開發項目建設條件意見書、房地產開發項目手冊；

    （四）項目竣工圖和技術檔案材料；

    （五）單項工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗收材料；

    （六）物業管理落實情況的材料；

    （七）法律、法規規定的其他有關材料。

    房地產開發主管部門應當按照《條例》第十七條、第十八條的規定進行綜合驗收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門組織有關部門或者單位驗收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點的住宅小區，由省人民政府建設行政主管部門組織有關部門或者單位驗收。

     第四章  房地產經營

    第二十一條  轉讓房地產開發項目，應當符合《條例》第二十條、第二十一條規定。

    轉讓房地產開發項目，受讓人應當為依法成立并具有相應資質等級的房地產開發企業。

    第二十二條  房地產開發企業預售商品房，應當符合《條例》第二十三條規定的條件，并經商品房所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定辦理預售登記，領取商品房預售許可證明。

    第二十三條  房地產開發企業預（銷）售商品房，應當公布下列事項：

    （一）預（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；

    （二）房地產開發企業資質等級證書、營業執照及商品房預售許可證明；

    （三）預售商品房的交付使用時間，現售商品房的竣工驗收合格證明；

    （四）項目及其配套基礎設施、公共設施的平面示意圖；

    （五）商品房的結構類型、戶型、裝修標準，公用建筑面積的分攤辦法；

    （六）商品房的價格和付款方式；

    （七）物業管理方式；

    （八）法律、法規規定的其他事項。

    第二十四條  商品房預（銷）售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明下列內容：

    （一）當事人姓名或者名稱及地址；

    （二）商品房的用地方式及坐落位置；

    （三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積）、使用面積及樓號、樓層、房號和層高；

    （四）商品房的價格、付款方式及付款時間；

    （五）預售商品房交付使用的時間；

    （六）商品房的結構、設備及質量標準；

    （七）物業管理方式；

    （八）違約責任以及爭議解決的方式；

    （九）當事人雙方認為需要約定的其他事項。

    第二十五條  房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

    經濟適用住房價格實行政府指導價，具體辦法由省人民政府價格、建設行政主管部門共同制定。廉租住房價格實行政府定價，具體辦法由市、縣人民政府根據國家有關規定制定。

    第二十六條  經房地產開發企業書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預售商品房的購買人可以將購買的預售商品房再行轉讓。預售商品房再行轉讓的，雙方當事人應當簽訂書面轉讓合同，并自合同簽訂之日起30日內持房地產開發企業書面同意證明等材料到原預售合同備案部門備案。

    預售經濟適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預售經濟適用住房再行轉讓。

    第二十七條  商品房交付使用時，房地產開發企業應當按照《條例》第三十一條規定，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

    第二十八條  商品房交付使用后，在住宅質量保證書規定的保修期內，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。工程質量監督單位拒絕核驗的，購買人可以向其主管的建設行政主管部門投訴，建設行政主管部門應當在接到投訴之日起3日內責令工程質量監督單位予以核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

    商品房交付使用后，購買人擅自改變結構或者設備位置造成商品房質量受損的，房地產開發企業不承擔保修責任，給其他用戶造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。

    第二十九條  商品房交付使用后2年內，購買人認為商品房的實際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務院建設行政主管部門和省人民政府建設行政主管部門的規定申請復測。售房合同中載明的房屋建筑面積與復測面積的誤差值超過測量規范允許范圍的，房地產開發企業應當按照售房合同規定的售房價格退還多收的房款；購買人要求退房的，應當予以退房；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

     第五章  法律責任

    第三十條  房地產開發企業轉讓、出借資質等級證書或者以其他方式允許他人以本企業的名義從事房地產開發經營活動的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令改正，報請頒發資質等級證書的部門降低資質等級或者吊銷資質等級證書。

    第三十一條  負責工程質量監督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產開發項目出具質量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機關責令改正，對責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成損失的，由該部門依法承擔相應的賠償責任。

    第三十二條  違反本辦法規定的其他行為，《條例》規定給予處罰的，按照《條例》的規定給予處罰。

    第三十三條  國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。

     第六章  附則

篇7

現將《大連市城市房地產開發管理辦法》印發給你們，請遵照執行。

                     大連市城市房地產開發管理辦法

第一章  總則

第一條  為加強城市房地產開發管理，規范城市房地產開發行為，促進和保障房地產市場的健康發展，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》，結合大連實際，制定本辦法。

第二條  在大連市行政區域內國有土地上從事房地產開發經營和進行房地產開發管理，均適用于本辦法。

第三條  大連市房地產開發管理領導小組（以下簡稱領導小組），是負責全市房地產開發經營活動的監督、協調、管理工作的領導機構。

大連市房地產開發管理辦公室具體負責市內中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區國有土地上房地產開發的日常協調管理工作。其他縣（市）、區以及大連經濟技術開發區、高新技術產業園區、金石灘國家旅游度假區、保稅區的房地產開發管理部門，負責本行政區域內的房地產開發管理工作。

政府有關行政管理部門，依照法律、法規、規章的規定，在各自職責范圍內，做好房地產開發管理工作。

第二章  房地產開發項目

第四條  市及縣（市）、區計劃部門、規劃土地部門應根據本地區國民經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市建設總體規劃，編制年度房地產開發項目計劃和用地規劃，經同級人民政府審定后下達執行。其中，縣（市）、區年度房地產開發項目計劃和用地規劃經審定后，還須報市領導小組同意。

市房地產開發管理部門根據批準下達的年度房地產開發項目計劃和用地規劃，會同有關部門確定開發項目建設用地的處置方式。

第五條  列入計劃的房地產開發項目的審批和管理，按下列規定分工：

（一）市內中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區內的房地產開發項目，由市房地產開發管理部門負責；

（二）金州區、旅順口區及大連經濟技術開發區、高新技術產業園區、金石灘國家旅游度假區、保稅區內的住宅、商服、寫字樓等房地產開發項目，由市房地產開發管理部門負責，其他項目由所在地房地產開發管理部門負責。

（三）瓦房店市、普蘭店市、莊河市、長海縣內的住宅、商服、寫字樓等房地產開發項目，由市房地產開發管理部門與所在地房地產開發管理部門共同負責；其他項目由所在地房地產開發管理部門負責。

第六條  房地產開發項目審批前，房地產開發管理部門應會同計劃、建設、規劃土地、房地產等相關部門就項目的性質、規模和開發期限、城市規劃設計條件、基礎設施和公共設施的建設要求、基礎設施建成后的產權界定、項目拆遷補償、安置要求等，制定《房地產開發項目建設條件意見書》，報同級人民政府批準。

第七條  依法取得房地產開發項目的單位，在與房地產開發管理部門簽訂《大連市房地產綜合開發項目及建設用地履約保證書》（以下簡稱《履約保證書》）后，由房地產開發管理部門發給《大連市房地產綜合開發項目及建設用地中標通知書》（以下簡稱《中標通知書》）或《建設項目通知書》。其中以出讓方式取得土地使用權的房地產開發項目單位，應在取得《中標通知書》之前，繳納20％的土地使用權出讓金。

房地產開發項目單位應在取得《中標通知書》或《建設項目通知書》后，到市計劃、建設、規劃土地、房地產等部門辦理有關手續。

第八條  取得房地產開發項目的單位，應自接到《中標通知書》或《建設項目通知書》之日起，一般項目6個月內、大型公建項目8個月內辦完用地手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》。逾期不辦的，《中標通知書》或《建設項目通知書》即行失效，先期繳納的有關費用和出讓金不再退回。

第九條  取得房地產開發項目的單位，如果改變土地使用用途，擴大用地面積，增加建筑面積，必須經房地產開發管理部門審核，報領導小組批準后，調整用地規劃和土地使用權出讓金，重新或補充簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

第十條  取得房地產開發項目的單位，在交清土地使用權出讓金，依法取得《建設用地選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《固定資產投資許可證》后，方可申請《施工許可證》開工。

第十一條  涉及房屋拆遷的房地產開發項目的單位，應按《大連市城市房屋拆遷管理條例》的規定，制定拆遷補償安置方案，報經拆遷行政主管部門批準后實施。

第十二條  房地產開發、建設企業在辦理專業配套使用手續前，須向市房地產開發管理部門提出申請，取得《準予配套通知單》。對無《準予配套通知單》的，各專業配套部門不予辦理配套使用手續。

第十三條  以出讓方式取得土地使用權的房地產開發項目的單位，應按照《國有土地使用權出讓合同》和《履約保證書》的約定，按期投入資金開發建設。未按期動工或雖動工但未按期竣工的，按《大連市房地產開發停緩建項目處理暫行規定》予以處理。

第十四條  房地產開發項目竣工后，取得房地產開發項目的單位，應當向房地產開發管理部門提出竣工驗收申請，房地產開發管理部門自收到竣工驗收申請之日起30日內對開發項目進行驗收。對其中竣工的住宅小區，還應由市建委組織有關部門進行綜合驗收。未經竣工驗收或者驗收不合格的不得使用。

第三章  房地產開發企業與經營

第十五條  房地產開發企業的設立，除法律另有規定外，應當依據《中華人民共和國公司法》登記為有限責任公司或股份有限公司。

原有房地產開發企業未登記為有限責任公司或股份有限公司的，應當按照國務院的有關規定逐步改制為規范化的公司。

第十六條  設立房地產開發企業，應具備法律、行政法規規定的企業設立條件，其注冊資本應符合下列規定：

（一）大連市的企業、經濟組織和個人在市內四區設立房地產開發企業，注冊資本不得低于500萬元人民幣；

（二）外省市的企業、經濟組織和個人在市內四區設立房地產開發企業，注冊資本不得低于1000萬元人民幣；

（三）單位和個人在市內四區設立外商投資的房地產開發企業，注冊資本不得低于500萬美元。

（四）單位和個人在縣（市）和旅順口區、金州區以及大連經濟技術開發區、金石灘國家旅游度假區、保稅區、高新技術產業園區設立內資房地產開發企業，注冊資本不得低于300萬元人民幣；設立外商投資的房地產開發企業，注冊資本不得低于300萬美元。

第十七條  設立內資房地產開發企業，應到工商行政管理部門申請登記；設立外商投資房地產開發企業，應到外商投資企業審批部門辦理審批手續。有關部門在辦理申請登記、審批手續時，應聽取同級房地產開發管理部門的意見。

第十八條  房地產開發企業應自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發管理部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第十九條  房地產開發管理部門按國家有關規定對房地產開發企業實行資質管理。房地產開發企業應按其資質等級承擔相應的開發項目。

第二十條  房地產開發企業開發建設房地產項目，應當嚴格遵守法律、法規規定和建筑工程質量、安全標準以及建筑工程勘察、設計、施工的技術規范。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔經濟責任。

第二十一條  房地產開發企業應當將房地產開發、建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發項目手冊》中，并定期送房地產開發管理部門備案。

第二十二條  房地產開發項目的轉讓，按有關法律、法規、規章的規定執行。房地產開發項目的受讓人必須具備從事房地產開發的資格。

第二十三條  房地產開發企業銷售商品房，須報經房地產開發管理部門審核批準后，到市房地產管理部門辦理銷售登記和領取《商品房銷售（預售）許可證》。簽訂商品房銷售合同，必須使用市工商局、房地產開發管理辦公室、房地產局共同認定的合同文本。

房地產開發企業銷售商品房，必須按《大連市商品房價格管理辦法》辦理商品房基準價格報批手續，并嚴格執行有關價格管理規定。

第二十四條  房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示《商品房銷售（預售）許可證》和商品房銷售委托書。中介機構不得為無《商品房銷售（預售）許可證》的企業銷售商品房。

第二十五條  房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房銷售廣告中應當載明商品房銷售許可證明的文號。

第二十六條  房地產開發企業預收的房屋預售款，應存入項目所在地銀行，專項用于項目建設。在支付和清償該預售房屋的全部建設費用之前，不得挪作他用。

第二十七條  房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。房地產開發企業在保修期內對商品房進行維修而使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第四章  罰則

第二十八條  違反本辦法規定，擅自改變土地使用性質、擴大用地建筑面積，但不影響城市規劃的，由房地產開發管理部門責令限期補辦手續，補交土地使用權出讓金或土地使用費；影響城市規劃的，由規劃土地部門按有關規定予以處理。

第二十九條  違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由房地產開發管理部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，并處10萬元以上30萬元以下罰款。經驗收不合格的，依照本辦法第三十條的規定處理。

第三十條  違反本辦法規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由房地產開發管理部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照，給購買人造成損失的，應依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，觸犯刑律的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十一條  違反本辦法規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發的，由房地產開發管理部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十二條  違反第十八條、第二十一條規定，不辦理備案的，由房地產開發管理部門予以警告、責令限期改正，并可處1萬元以下罰款。

第三十三條  違反本辦法規定，擅自銷（預）售商品房的，由房地產開發管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第三十四條  違反本辦法涉及計劃、建設、房地產、物價等部門管理權限的，由上述部門依照法律、法規、規章的規定予以處罰。

第三十五條  房地產開發管理部門以及其他部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十六條  當事人對行政處罰決定不服的，可依照國家有關法律、法規規定提起行政復議或行政訴訟。當事人逾期不申請復議、不起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第五章  附則

篇8

關鍵詞：城市成長管理 房地產 市場波動

1.、城市成長管理發展

為合理管控城市區域范疇持續向周邊實現松散低密的發展，美國由上世紀六十年代便履行成長管理策略，構建了工具系統。該項管理策略充分發揮地方政府作用，針對城市發展、空間擴充與蔓延實施綜合管控，進而有效處理無規劃發展引發的環境污染以及交通擁堵問題，預防中心城市區域的不良衰敗以及過度占用土地資源問題。實踐工作中主體關注城市化區域已建項目的拓展與再開發、邊緣區域環境條件的優質保護，并確保社會公平，提升城市整體生活水平。在區域發展以及經濟建設的綜合作用下，城市成長管理則逐步演變，將方針政策明確為推進城市持續健康的發展。地方政府則全面關注中心區域的復興建設與邊界范疇的建設開發管控，旨在保障環境效益的同時提升土地綜合利用價值。近年來，我國大型城市也逐步關注無序發展擴張引發的負面影響，并意圖通過對土地開發行為進行限定等方式推進城市空間的健康發展成長。

進行城市成長管控的措施可被視為有效的工具，例如規劃公共設施建設、進行總量管控、明確工作范疇、分層次開展管控、精明增長模式等，均為代表性工具。眾多優質理論與工具則逐步形成了城市成長管理系統，注重城市化發展建設、邊緣區域發展，令衰敗區域重現活力，進行集中建設發展。

縱觀城市成長管理取得的績效，我們不難看出，無法簡單的應用一致標準分析衡量，通過理論研究與實證辨析，該項管理策略優勢與劣勢共同存在。雖然成長管理可完善城市土地資源應用，另一方面則會對房地產行業市場形成作用影響。基于市場存在較多的波動因素，成長管理策略影響效果的定位，則無法應用全面量化方式展開研究。為此，我們應合理探究房地產市場實踐發展階段中的上升及下降波動，明確影響機制核心作用，方能真正優化房地產市場管理，創設顯著效益。

2.、城市成長管理對房地產市場發展波動作用影響

通過理論分析與實踐研究不難看出，城市成長管理策略對房地產市場發展建設形成了一定作用影響。該類影響機制滲透至地方政府單位、開發商、融資企業以及購房人員等多類主體，并令互相關系更為復雜多變。再者，城市成長管理機制為市場建設、政府機構與現代社會綜合力量互相作用、激烈競爭與制衡影響的現實結果。

2.1房地產市場發展上升期作用影響

房地產市場發展的上升期為房產價格水平逐步升高的階段，該時期，購房者普遍存在房產價格繼續升高的認知，進而會令該類發展趨勢更為明顯。上升期背景環境下，地方政府需要履行必要的城市成長管理策略，進行成長邊界管控、引入開發影響費，通過設施完善令分散開發逐步向著集中區域推進。實際上，該管理策略令政府可對房地產開發建設過程中的區位比選操作靈活性進行強化管控與干預影響。令區位選擇范疇下降，城市邊界發展建設工程則會向著內部區域推移，并令房地產開發投入的土地成本有所提升。較多投機成本會逐步向著特殊范疇匯集，進而令中心城市區域面臨著房產價格提升的較大壓力影響。

基于市場視角，土地資源應用彈性不高，對供給環節實施管控，則會導致增值的更加快速與明顯。受到供給緊縮管理策略的影響，則會呈現出緊缺的市場預期，并擴充了投機性投資的可能性。金融市場為實現利益目標，則會頒布利于自身發展的房地產金融管理策略，例如降低首付，負擔部分利息等，刺激市場購買，進而將繼續的推進房地產市場價格的升高。一系列的連鎖反應，將引發市場內在風險隱患的形成，部分居民通過不同金融工具買進房產，將其增值收益變成收入的主體來源，殊不知，房產后續的價格降低會引發資產嚴重縮水，并令自身陷入更大的債務壓力之中。

由此不難看出，房地產價格上升期，政府機構在土地收益以及各方利益的影響、大眾日益提升的住房需要推進下，選擇降低土地資源供應，進行集成化發展，令土地價值顯著增加。中高收入人群則會對城市成長管理策略形成一定影響，其傾向于借助土地價值提升保障房產的持續增值，進而獲得經濟效益。而低收入群體則在收入預期升高以及首付標準降低的影響下，加大了購買自有住房的比率，因而對政府成長管理體現為擁護態度。房產開發、投資方以及市場消費人群的相同預期影響進一步深化，令房產價格持續的升高。加之金融市場不斷豐富的低壓貸款服務，會對消費者形成強烈的刺激，令其提升購買需求。最終在各方力量的影響下，房地產市場不斷的上升，內部蓄積的風險將尤為顯著。

2.2房地產市場發展下降期作用影響

房地產市場的持續走高，在經歷一定時期后，購買力將逐步減緩，再加上投資回報的下降，令購買投資需求逐步轉為銷售，呈現出供過于求的現象，市場價格將逐步回落。金融機構各類服務產品內含風險則會由于預期變化波動而顯現出來。例如，美國次貸危機的引發，形成了強烈的破壞影響。金融市場產品基于房產增值目標進行獲利，一旦價格回落，金融體系效用通常會提升短時期中購房人員變現壓力，如果群體變現則會繼續令房產價格以及成交量迅猛下滑，進而令產品連累金融系統并經受重創。

投資需要的降低與金融市場的波動交織在一起，令影響作用更為明顯，市場對房價走低的預期逐步增強，購買者、投資人以及銀行機構均需要將資產快速的變現，進而導致房地產市場攻擊與需求呈現出不良失衡的狀態，會加快導致房產市場步入深度下降期。城市成長管理策略影響的直接目標為土地市場，該規制作用深入至房產市場則會經歷較金融市場更為漫長的階段。加之成長管理策略在西方國家履行了長期實踐，因而大眾更為關注金融市場危機，卻忽視了城市成長管理策略形成對房地產市場價格變化波動的影響能效。城市成長管理策略的土地規制會形成對抵押貸款存在危機的強化管理。履行策略的區域倘若過于集中，則會提升風險管控難度，并導致房地產市場形成更為顯著的波動。

由此可見，政府機構選擇土地規制空間不應過于一致，這樣將導致房產價格升高或降低波動形成強烈的傳導效應，進而無法令房地產市場歸于健康、規范、合理的發展狀態。再者，土地規制策略位于廣泛的城市空間區域，尤其是中心城區實施，而非在城市分散區域對房產市場形成影響，為此，房產營銷購買方會形成從眾心理并放松警惕，進而會在一定程度上提升對房地產市場發展的負面影響。

由此不難看出，城市成長管理策略產生了對房地產市場的實質作用，只有全面考量創設收益狀況與成本投入，預防過度集中形成相同預期，方能預防對市場機制形成不良阻礙，對城市發展建設形成真正的正面激勵，實現科學發展。

3.、結語

總之，市場經濟的飛速發展下，我國各大城市只有全面衡量當前發展狀態，把握國情特征，基于地方發展差異性，樹立戰略發展目標，明確土地資源利益，實現成長管理機制的優質結合，應用良好的引導管理、激勵策略，方能真正推進房地產市場的穩步增長，降低危機影響，創設顯著的經濟效益與社會效益。

參考文獻：

[1]彭沖，王朝暉，孫翔，李光旭."數字總規"目標下廣州土地利用現狀調查與思考[J].城市規劃，2011（3）.

篇9

【關鍵詞】房地產開發 項目開發建設 項目工程師 成本管理

一、工程項目施工前期的成本控制

（一）學習合同，清楚甲方、總包方、專業分包方的責任與關系。在項目管理過程中，甲方工程師指令須指向有工程合同義務責任的施工方，否則容易使由責任方履行實施的“零額外費用”工作，轉變為由非責任方實施的簽證工作。如地下室車庫進行地坪漆施工前需有整潔場地，若現場工程師不清楚合同責任義務，向地坪漆單位A發指令清理（合同中規定甲方須提供滿足施工條件場地），但與裝修單位B合同中已包含了施工作業的清理義務，而甲方工程師又未事前對B單位發紙質催告，使事后不能扣款，產生不必要額外清潔費用。

（二）重視施工單位上報施工方案，按實際需求審批。施工方案大多作為措施，項目工程師普遍認為已在合同措施費中大包干，但對于計價規定取分部分項價3.18%的安全文明施工措施費無包含的措施事項，有經驗承包商會在方案上做文章，如建筑工地的磚砌外墻、散裝水泥罐基礎、腳手架砼墊層基礎等，以及單價合同條件下的土方開挖坡度。俗話說：“工程造價不是做出來的，是算出來的”，這類計價上存在爭議的方案內容，項目工程師應按實際需要進行方案審批把關，避免施工方借與實際不符的方案，討要高額費用。

（三）明確措施、節點及細部項目做法。設計院出圖的設計說明生搬硬套、常規節點做法不明確情況眾多，施工單位常抓住圖紙指示不明確，利用計價規則圖取利益。以設計常會忽視的措施鋼筋（馬鐙、墊鐵）為例，大多圖紙對此類說明只作規范性說明，施工單位在其上報技術方案中明確做法（用材更多）并通過審批，在大型底板工程，利用單肢鋼筋點焊支撐措施技術，鋼筋用量可比圖紙設計說明所描述做法節省60%以上。所以，在圖紙會審，除了要關注結構、建筑、安裝做法實施的邏輯性及可行性，項目工程師亦應對措施、細部、節點等部分主動提出、明確，另外，聯合造價部門參與給予專業上的意見。

（四）招標采購時應同等重視價格和質量。招標采購中，招標采購部門用各種手段壓價（有甚至采取中標后要求打折供貨），最終常會是不知底細的供貨商中標，但只重視低價的招標采購會為日后項目建設埋下隱患。供貨商無利可圖，摻劣質商品以次充好，甚至利用驗收節點（消防、供水等）威逼甲方要求不合理的補償，無形引起成本的增加及管理困難。所以在招標采購過程中，項目工程師應結合施工管理向招標采購部門給予建議，不能過于看重價錢而淘汰秉著質量良心的供貨商，在掌握市場前提下給予投標者一定利潤空間，盡量選擇戰略性的、知根知底的供貨商，工程建設中既能對質量有保證，在公司出現財務緊張時亦能提供墊資施工，使項目投資更有可控性。

二、項目建設過程的成本控制

（一）增加工程不得影響規劃驗收。設計變更必須有設計單位、開發部、工程部等部門共同簽字后方生效實施。有些房地產老板視察工地后就向現場提要求，在某處增加個門樓、某處增加圍欄或是某個飄臺改的更大氣。為趕進度，設計部門常未經開發部復核便先送白圖給項目工程師安排施工，工程完工后才發現該部分工程致規劃面積超標（容積率），影響驗收，最終只能拆除處理。所以工程管理人員在接變更圖紙時應先確定該變更不違反驗收規定，應取得公司各部門審核把關簽字后才實施，避免資金浪費。

（二）客觀處理簽證，謹慎簽認。首先，簽證事項必須屬原合同工程范圍外內容、非施工方責任、滿足合同規定時效條件及證據條件；事件發生及時通知造價人員進行核實，不得超過合同簽證時效進行簽認或后補。第二，項目工程師必須端正作風，施工單位上報的簽證事件必須為實際發生，對隱蔽性的工程（如土方挖填）則必須要求有照片為證，并通知造價人員收方。工程量方面，要確保所報事項無重復上報，不得因施工單位人員的影響，對事件實際發生的工程量做不客觀的簽認。

（三）工程指令簽發須謹慎。甲方項目工程師發指令前，需經開發部、工程部、成本預算部批閱方可簽發。某項目工程師向總包單位發文：“砌體墻拉結筋筋必須按設計要求間距用環氧樹脂植筋設置”，工程結算時，施工單位人員出示“植筋發文”，按合同計價規定套價（2010定額），最終以接近30元/根，總價300多萬的高植筋費用結算。施工單位理由是，植筋操作為甲方要求，我方原施工操作為預埋（大多數施工操作為結構完工后打孔植拉結筋）。工程師的初衷是規范施工單位操作，卻向施工單位掉給巨大的餡餅。所以在發文時需經多部門把關，使用文字要有技巧，可用“據貴司施工方案做法”、“據貴司現場實際的做法”、“若使用XX做法”表達，避免讓敏感的施工單位抓住機會謀取分外利益。

（四）嚴格、高效控制工程進度款支付。工程付款是建設項目控成本制的重要一環，目的是使建設項目投資的發生控制在批準的限額內，隨時糾正發生的偏差。所以在審核施工單位請款時，須復核上報工程量是否與現場實際完成量相符、完工的質量通過驗收、現場組織施工配合，必須客觀進行審批。另外，在工程趕工階段，因施工單位投入的人力物力較大，需大量資金迅速周轉，在工程款審批時可適當寬松，有必要須跟進請款流程以保證工程建設順利，避免因甲方付款不及時使節點目標落空，造成后期要求施工方加班趕工而支出更多費用。

三、項目運營階段的成本控制

（一）明確維修工程的維修責任、保修責任及保修期，責任費用分明。接到物業管理公司維修單時，先對維修部位的費用責任進行定性，判斷問題由業主收樓后造成還是施工質量造成。確定為施工質量，再對責任時效再進行復查，責任時效分三個階段（以結構保修為例）：竣工驗收后兩年內為施工單位責任、施工單位保修期滿到業主保修期滿為開發商責任（簽字收樓時間不固定）、業主收樓保修期滿后為業主責任，必須明確時效責任，避免錯誤支出費用。其次，審批保修金支付時，必須確保責任工程無質量問題、保修金已扣除金維修款項，若未跟進扣款付清工程款，收回支出款項極其困難，給公司造成損失。

（二）歸集工程維修問題，作為日后項目開發的質量控制重點。大型小區維修工程中，90%以上質量問題源自滲水――外墻滲水、天窗滲水、沉廁滲水。每年處理維修工程的費用上百萬，開發商支付的維修金額也相當可觀。費用支出來自滲水引起的家具腐朽、墻面修復、地板更換、拆裝工程及外墻腳手架工程等。項目工程師可向設計單位建議，斜屋面天窗盡量采用老虎窗；施工中外墻必須滿掛鋼絲網并嚴格控制防水施工；沉廁嚴格把關蓄水試驗及管道節點止水質量。制定建筑產品售后質量反饋機制，并在項目建設管理時有針對性加強監控，形成良性循環，節省維修費用的同時為企業取得良好的口碑。

四、結束語

項目工程師在工程建設中對工程進度、質量、安全文明施工起核心作用，在項目投資成本控制方面亦需起到重要作用，通過各種方法以及客觀的評價，使項目成本支出合規化、合法化、合理化。同時，必須要有長遠的眼光及大局觀，才能對參與項目開發建設中成本控制起積極作用，幫助企業在日益激烈的房地產競爭市場保持優勢。

參考文獻：

[1]馬楠，房地產項目成本控制管理[M]，華北科技學院，2010；

[2]姚武，探尋房地產企業全面預算管理的困惑明[J]，源地產研究院，2009；

篇10

【關鍵詞】房地產展示區；園林工程；施工管理；探討

隨著社會的進一步發展，人們的環境保護意識不斷提高，對居住環境提出了更高的要求。房地產園林作為房地產建設的重要組成部分，為建筑增值，而展示區園林建設更是重中之重，它關系到整個項目建設的成敗，有實力的地產企業都花重金對展示區進行打造，以期更好地吸引客戶的購買欲。房地產展示區園林工程工期緊、質量要求高，對施工單位來說，需要進行科學精細的工程管理才能夠創造良好的工程質量和獲取經濟效益。

1、房地產展示區園林工程施工管理的意義及內容

1.1房地產展示區園林工程施工管理的意義

房地產展示區園林工程涉及到很多分項工程，如土方工程、給排水工程、電氣工程、道路工程、廣場工程、水體工程、景觀建筑及構筑物工程等等，工種較多、工藝復雜，施工難度較大。施工管理在其中起著關鍵的作用，關系到工期、工程質量、建設成本以及日后的維護管理。科學精細的施工管理是展示區園林工程建設成功的必備條件，它能夠為企業創造經濟價值和口碑，贏得甲方的信任，故很多地產商的展示區園林工程都是找口碑良好的戰略合作伙伴來施工，如萬科地產與普邦園林的合作等。

1.2 展示區園林工程施工管理的內容

依據時間段劃分，園林工程的施工管理階段分為準備階段、實施階段、驗收階段與后期維護階段等。準備階段的施工管理主要為確定施工條件、進行施工組織設計、落實材料、機械設備及人員進場計劃；實施階段的施工管理主要為質量管理、安全管理與成本管理等內容；竣工驗收階段的施工管理主要為驗收資料的整理移交和工程質量的檢查驗收等；后期維護階段的施工管理主要為制定完善的維護計劃，落實各項維護措施等。其中重點是準備階段及實施階段。

2、房地產展示區園林工程施工管理的重點與難點

2.1工期緊、節奏快。開發商都是為了盡快賣樓，在尚未完全具備施工條件的情況下就開始展示區園林工程建設。工期安排非常緊、參建單位眾多、交叉作業情況復雜。園林施工單位需要做好可行的施工計劃，緊跟整個建設項目的步伐開展施工，及時化解施工過程中遇到的難題。

2.2需要短期投入大量的人力、物力與財力。展示區園林工程相對整個項目園林工程比例并不大，但是麻雀雖小五臟俱全，需要短期集中大量資源。專業班組大量工人的進場對工程管理提出很高的要求，需要提前落實好人員的生活，特別是要分配好工作任務，要保證工人進場后有工開，減少停工窩工。需要保障材料及工作面能及時交付使用，緊缺或需要定制的材料需提前訂貨。企業作為項目部的后方，資源需要向項目傾斜，保障人力及資金及時到位。

2.3工藝復雜、質量要求高。展示區園林工程包括多個專項工程，對質量及工藝要求很高。展示區的質量是開發商給客戶提供的第一印象，園林是其中最重要的組成部分，園林工程質量好壞直接影響到地產銷售。為了保障質量，需要甲方、監理及施工單位、材料供應商的緊密配合與嚴格的質量控制。

2.4施工組織設計必須科學嚴謹。施工組織設計是保障園林工程施工過程有序開展的基礎。但是很多園林工程的組織設計不合理，給施工進程帶來了阻礙，例如沒有協調好技術交底工作、組織設計缺乏完備性、施工材料與設備配置不合理、沒有明確工程進度等。施工組織設計的不合理必然會影響工程施工質量與效率。

3、房地產展示區園林工程施工管理的措施

3.1組建執行力強的領導班子，選擇優秀的施工班組。

由于房地產展示區園林工程施工的特殊要求，需要組建執行力強的項目部。

設計成果最終都是需要通過工人做出來的。展示區的質量要求高，需要優秀的施工班組來進行施工。優秀的施工班組能夠很好地實現設計目標，減少窩工、返工、材料的浪費，尤其對保證按期完工很重要。項目部需要與班組緊密合作，提高質量、效率。

3.2科學編制施工組織設計。

房地產展示園林工程工期緊、施工難度大、質量要求高，需要合理編制施工組織設計，以保障工程的順利開展及完成。

施工單位需要在施工前，仔細考察現場，結合場地移交，編制施工組織設計，其主要包括在如下方面：①在施工前，做好管理人員、材料、機械、場地和班組的準備工作，確保其滿足工程施工進度要求；②做好工程技術準備，依據施工要求編制施工預算與施工圖預算，并以此為基礎進行施工組織設計；③按照施工工期的要求，組織施工人員和機械設備等進入到施工現場；④做好施工人員的入場教育，提高施工管理人員的安全意識、質量意識和責任意識等。

3.3加強施工現場管理。

地產開盤日期一經確定，所有工程都是倒排工期，展示區園林施工管理中必須加強現場管理工作，同時需要做好趕工措施，做好雨季施工準備及夜間趕工準備。

施工現場的管理主要包括施工平面圖管理、安全施工等方面的內容。施工現場的總平面管理需要重點做好臨時設施布置和施工材料的堆放場地設置，以免造成施工材料管理混亂，增加施工成本及影響工期；安全施工的管理主要采取安全責任制，建立安全生產的保障體系，完善安全交底與教育制度，做好施工現場的安全檢查工作，消除施工現場存在的安全隱患，加大安全施工的宣傳力度，嚴格貫徹落實各項管理措施，保障施工人員的人身安全等。

3.4強化工程質量管理。

由于展示區園林工程涉及到許多分項工程，所以在施工管理中需要做好各項工程質量檢查與管理工作，并做好施工工序及細節方面的控制工作。尤其需要按照地產商的施工標準要求組織施工，像萬科、龍湖等地產商都有自己的施工標準，施工單位需要嚴格按照地產商的施工標準做好管線埋設、材料鋪貼、苗木種植及一切收邊收口工作。

質量是根本，細節決定成敗。所有出色的工程都是精細化施工，嚴控質量的結果。過硬的質量不僅提供良好的外觀效果，同時也為減少后期維護打下了堅實的基礎。

3.5完善成本管理，做好施工資料整理。

在展示區園林工程施工管理中需要合理安排人力、物力等資源，在不同的施工階段采取不同措施控制施工成本，如招投標階段做好成本預算，準備階段制定詳細的費用支出計劃，施工階段避免施工材料浪費等。同時，在施工管理的過程中，施工單位需要做好施工資料的管理工作，為工程順利通過驗收做好資料準備。

結束語

總之，房地產展示區園林工程的施工管理不僅關系到工程施工質量與效率，而且關系到施工企業的經濟效益，對提升企業的形象起著重要的作用。只有正視施工管理中存在的問題，努力提高施工管理的水平，才能提高品質，創立企業品牌。

參考文獻：

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[2]劉奎. 園林種植工程施工管理探討[D].西北農林科技大學，2010.

[3]馮錦源. 對園林工程施工項目管理探討[J]. 中華民居，2011，S1：26-27.