導語：如何才能寫好一篇社區養老盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[中圖分類號] R473.2 [文獻標識碼] B [文章編號] 1673-9701（2017）15-0140-04

[Abstract] Objective To explore the application of hospital community interactive nursing mode in the patients with pressure sores in nursing home Beilun of Coummnity. Methods From January 2016 to June 2016， 100 patients with pressure sores who were admitted to Ningbo Beilun community nursing home were selected and were randomly divided into two groups. The control group was given routine nursing care， and the study group was given hospital community interactive nursing mode. Results There was no significant difference in the healing score of pressure sores between the two groups before nursing（P>0.05）， and the pressure sores were improved after nursing. The study group was significantly better than the control group（P0.05）. The pressure sores were improved after the nursing care， and the study group was significantly better than the control group（P0.05）， and the scores were improved after nursing， which in the study group was significantly better than that in the control group（P

[Key words] Hospital community interaction； Nursing mode； Nursing homes； Pressure sores； Quality of life

??內外調查數據顯示，臨床內科治療患者中80%左右患者在家庭治療中發生褥瘡并發癥[1]。醫院社區互動護理干預可有效避免患者出院后壓瘡等并發癥發生，使患者獲得與醫院同等護理服務，有效控制并發癥狀，以加快患者恢復時間，控制患者病情，防止因護理不當出現病情惡化患者再次入院[2]。護理干預可改善患者生活質量，為醫院醫療設備及資源再利用提供可靠保障[3]。研究數據顯示，醫院社區互動護理模式一方面可針對慢性病患者實施護理干預，另一方面也可運用于其他疾病的護理，其應用效果十分理想[4]。醫院社區互動護理模式不僅解決患者出院后無專業人員照顧的困擾，還為患者出院后康復護理工作提供可靠保障[5]。為探究醫院社區互動護理模式在寧波市北侖社區養老院壓瘡患者中的應用，我院選取2016年1～6月寧波市北侖社區養老院壓瘡患者200例進行分組對照研究，取得理想效果，現報道如下。

1資料與方法

1.1基本疾病

2016年1～6月醫院出院后入住寧波市北侖社區養老院的壓瘡患者100例，按照上門隨訪數字，單數為對照組，雙數為研究組，其中對照組50例，男28例，女22例，年齡60～87歲，平均（65.7±4.3）歲；研究組50例，男35例，女15例，年齡61～86歲，平均（64.9±4.9）歲，臥床患者22例；納入標準：年齡均為60歲以上并經 Braden 壓瘡評分低于11分老年患者，患者自愿參與本次研究。排除標準：存在精神或認知障礙者，伴隨多器官功能異?；蛩ソ哒?，確診為惡性腫瘤晚期者。兩組患者均知情并自愿簽署知情同意書，兩組患者的一般資料比較，差異無統計學意義（P>0.05），具有可比性。

1.2方法

1.2.1 對照組 對照組50例患者均應用常規護理方式。具體內容：首先，患者進入寧波市北侖社區養老院之前進行指導工作，告知患者各項護理工作及用藥、飲食、心理及定期進行復診等事項；其次，是告知患者隨訪的具體時間、采取何種方式，一般采取出院后每半月1次家庭電話回訪[6]；再次，醫護人員應告知患者回訪內容包含患者飲食、休息、鍛煉及日常生活狀況，回訪重點應集中在患者出院后康復護理干預方面，最后所有回訪應及時進行記錄，對于回訪中出現的問題及意外情況應及時作出調整，如果在回訪中出現任何不滿情況，及時作出調整并上報責任護士[7]。

1.2.2 研究組 研究組患者使用醫院社區互動護理模式，具體內容包括：第一，質量管控。醫院社區互動護理小組應由醫院相關科室調派專業人員組成，該小組成員應該包括1名副主任醫師，1名主治醫師，2名副主任護師，2名主管護師，1名傷口造口師。第二，患者住院教育工作。在對照組常規出院指導基礎上增加以下內容，出院前10 d 與患者家屬進行溝通培訓，患者家屬應選擇日常照顧最多且領會掌握能級強的家屬進行培訓學習[8]。培訓內容為對壓瘡預防方式及創面識別等方面進行學習，掌握基本病因及識別基礎后，對壓瘡換藥護理工作進行傳授，并詳細講解常規輔料的用途及使用意義。第三，電話回訪。患者出院后護理小組會在患者出院后每半個月進行固定電話回訪，對患者及主要看護家屬壓瘡知識掌握及患者出院后所遇到的護理問題，發現問題及時予以指導[9]。第四，上門走訪。護理小組人員在患者出院后1個月、3個月、6個月進行上門回訪，進食實地走訪觀察以便深入了解患者家庭背景及出院后康復護理現狀，是否遵循醫囑進行治療和護理工作，對患者進行 Braden 壓瘡評分測定，依照評定分數對患者壓瘡出現等級進行預估，并根據患者情況對其及主要看護家屬做出相應護理指導[10]。第五，互聯網實時追蹤。患者出院后，醫院社區互動護理小組課根據患者自身情況通過微信或QQ聯系方式與患者及家屬建立實時聯系，并及時解答患者及家屬提出的各種問題及咨詢，小組成員應匯集患者及家屬反映信息并加以指導，徹底完善患者醫院、家庭和社區無縫互動方式。如果對患者用微信或QQ途徑傳輸傷口信息存在質疑應及時進行復診，以確?；颊邆跓o異常。第六，隨訪記錄。應用 PDCA 方式進行對方工作落實，即本次隨訪內容應根據上次隨訪時所遇到的問題進行解決，并對患者進行家庭護理指導，對新出現問題及未解決問題進行記錄，以便下次隨訪時進行安排。

1.3 觀察指標

1.3.1 壓瘡愈合程度評價量表 該表是按照國外最新研究成果轉變而成，國內根據轉換指標將效度指數規定為0.93，該表格按照中國患者特征所制，可用于評價國內患者壓瘡愈合程度。其內容較為完善，包含壓瘡整體面積，所出液體總量，組織外形變化等3個方面，壓瘡整體面積計算方式以瘡面最長長度與最寬寬度之積。面積范圍在24 cm2以內，分數為 0～10 分，2.4 cm2為一個分值單位，所出液體總量，從無到大量變化計分為 0～3 分；組織類型，以 0～4 分為準，分數越高說明組織壞死情況越嚴重。量表總分為17分，分數越低說明壓瘡越輕[11]。

1.3.2壓瘡分期 該標準按照國外最新標準進行制定，Ⅰ期：壓瘡分為指壓時無變化紅腫；Ⅱ期：真皮層位置破損；Ⅲ期：真皮層組織異常；Ⅳ期：全皮膚層壞死為；皮膚及組織全部缺損為不可分期。兩組患者生活質量的評級方面，護理干預3個月之后使用36條目健康量表（SF-36）進行評估，該量表主要包括社會功能、軀體功能、角色功能以及認知功能等方面，每個方面的滿分100為分，其中分數越高代表患者的生活質量越高[12]。

1.4 統計學方法

檢測數據用SPSS 18.0分析，計量資料用（x±s）表示，采用t檢驗，等級資料采用秩和檢驗，P

2結果

2.1 兩組患者干預前后壓瘡愈合評分比較

干預前兩組患者的壓瘡愈合評分無明顯差??（P>0.05），護理后均得到一定改善，研究組顯著優于對照組（P

2.2兩組患者干預前后壓瘡分期比較

干預前兩組患者的壓瘡分期無明顯差異（P>0.05），干預后均得到一定改善，研究組顯著優于對照組（P

2.3兩組患者生活質量比較

護理前兩組患者的生活質量評分無明顯區別（P>0.05），護理后均得到一定改善，研究組顯著優于對照組（P

3結論

壓瘡又稱褥瘡，因患者長時間臥床導致局部受到壓迫，致使患者身體壓迫位神經營養供應不足，血液循環受到阻礙，致使該部位供血供氧不足，營養無法及時供應，患者軟組織細胞壞死形成。隨著醫學理論不斷完善，褥瘡逐漸被替代，因該癥狀并不僅限長期臥床患者，對于長期采取坐位患者也會發生該癥狀，因此現多使用壓瘡或壓迫性潰瘍這些醫學名詞，壓瘡是根據該病發病原因及各方面綜合概括并直觀準確進行概述。壓瘡作為臨床治療常見并發癥狀，極易因護理不當造成感染，如果不采取及時治療很可能惡化，患者身心需承受巨大痛苦，嚴重者還可能引發敗血癥最終致使患者死亡。如何采取合理科學有效的護理按時成為預防及治療壓瘡的根本問題。壓瘡多見于脊柱受損失去自理能力需長時間臥床的患者、存在腦血管等癥狀的慢性神經系統疾病患者或者身體較弱合并多種消耗性疾病的老年患者，患者長期承受病痛折磨并且自身行動不便，如自身缺少白蛋白，維生素或營養不良等癥狀更易出現壓瘡，臨床治療中，90%左右患者壓瘡發生位置處于下半身骨突部位，另外骶骨、坐骨關節及足跟等部位也是多發位置。

對寧波市北侖社區養老院中老年壓瘡患者應用醫院社區互動護理干預模式，不僅能夠提高老年患者壓瘡面的治療和預防，還能夠保證老年患者生活質量[13]。醫院社區互動護理小組在組建之初，就由醫院相關科室調派專業人員組建，該小組成員包括1名主任醫師，1名副主任醫師，2名護理醫師，6名護理人員，另外寧波市北侖社區養老院應成立專門對接工作人員，以便于患者出院后各項工作交接，及時進行相關培訓及交流們，以便醫院社區互動護理小組能及時了解患者病情恢復及壓瘡創口恢復進度。不僅能夠提高護理工作開展進場，對患者生活質量提高做出一定保障，另外還能避免患者因壓瘡感染導致并發癥狀發生幾率。

3.1 完善患者信息對接程序

建立健全現有的患者出院后與寧波市北侖社區養老院對接工作是整個醫院社區互動護理模式靠站的必要前提，在整個護理過程中，只有醫院與寧波市北倉社區養老院工作人員做好相關護理及疾病治療方式交接工作，才能保證患者治療效果及生活水平。國外患者出院后回到家中進行康復護理都會經過社區患者信息對接管理程序，這個對接方式讓患者順利由醫院護理轉入社區或家庭護理階段，使患者全程感受相同護理干預，有助于改善患者治療效果，以保證患者生活質量。因國內正處于醫院相關護理改革期，多數醫院正在進行轉型，并未完善現有醫院與社區對接系統，以至于目前患者醫院護理及社區護理處于分離現狀[14]。

3.2 增強醫院與社區護理專業合作

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保險企業跨界到養老服務中，所選取的養老服務模式也各有不同。有的以居家養老服務為入口，投資建立居家養老服務專業公司，打造互聯網+時代一體化養老;有的從社區養老著手，在一二線城市中，通過競標地產的方式建立屬于自己的養老社區，采用高端護理模式，打造全護理概念。在建立養老社區的同時，保險企業還建立了健康養老體驗中心，注重線下養老體驗式服務，形成休閑養生、健康管理、醫養結合、社區養老等多種業態相結合的養老模式。例如，由泰康人壽投資建設的國際標準大型綜合養老社區泰康之家燕園已在北京市昌平區投入試運營。社區總建筑面積約31 萬平方米，全部建成后可容納3000 戶約4500 位老人入住。泰康之家燕園的社區服務體系由生活服務體系、醫養康復體系、活力文化體系三大部分構成，包括日常生活服務、餐飲服務、健康管理、專業護理、醫療問診、康體娛樂、活力課程和社工服務等，全方位滿足入住長者的綜合需求。

養老業務拓展需要大量人才，2016 年3 月，泰康人壽與北京、上海等地20 余所開設護理專業的高校簽訂訂單式人才培養協議，形成以需求為導向、以行業為依托的校企合作、工學結合人才培養模式，以破解養老人才短缺問題。

保險企業切入養老，一般都是大手筆，并迅速鋪開，要取得規模效應，對資金是一個巨大的考驗，但對于善于資本騰挪的保險企業來說，似乎并非難事。大型保險企業選擇以投資商、運營商一體化的全資運營模式，通過自建+ 控股+ 合作的方式培養體系化的養老服務能力。還有一些保險企業采用股權合作模式，與開發商聯合成立股份公司，該模式有望成為國內保險公司進軍養老地產的主要模式。

而在美國，保險公司投資養老產業的渠道以間接投資為主，保險公司大都不直接參與養老社區開發建設。保險公司通過投資房地產信托投資基金成為養老住宅的持有者，獲取長期穩定的投資回報。

養老產業的發展前景是毋庸置疑的。2013 年出臺的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出，我國養老服務業的發展目標是到2020 年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。2014 年8 月出臺的《國務院關于加快發展現代保險服務業的若干意見》提出，支持符合條件的保險機構投資養老服務產業，促進保險服務業與養老服務業融合發展。

但對保險公司自身來講，在進軍養老項目前必須選準市場定位和盈利模式，找到適合自己的盈利點及盈利模式。

目前，大部分保險公司的養老項目多集中在地產領域，以養老社區的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持續的低入住率，讓險資們看到了理想和現實的差距，也讓其對養老行業有了更加清晰的認識。

中國平安集團子公司平安不動產的養老地產項目合悅，在2015 年春節后進行封盤。該項目以全齡化全方位社區服務為特色，提供頤養身心的全方位服務。據悉，合悅項目并未叫停，僅是暫時封盤。但外界對于平安不動產關注不是這一項目的暫時停滯，更多的是質疑其以養老名義圈地，但平安不動產方并未做出回復。

剝離房地產屬性，養老社區并非暴利、高盈利的投資項目，其投資周期也許要長達8 至10 年。在項目投入前期，能維持收支平衡已較為不易。目前從各養老社區運行的情況來看，其短期收益大概僅為5% 至6%，若收益要達到8% 至10% 之間，則需要10至20 年的投資周期。

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不過，銷售奢華卻屬無奈之舉。別墅養老地產開發商對《財經國家周刊》記者表示，這個別墅區在幾年前就建好了，但由于諸多限制，一直沒有辦法銷售，曾經銷售過幾套房后被政府處予了高額的罰金，只好暫時租賃給幾個私營企業做辦公處所。這時，投資養老產業的基金看上了這一片離市區不算太遠的休閑之地，雙方達成協議，由基金出資將之改造成高端的養老社區，面對市場可銷售亦可高價租賃。

目前中國還沒有形成真正意義上的養老地產，大部分養老公寓多由政府補貼，并未實現盈利，涵蓋老年公寓的項目用地一般是劃撥用地，即通過支付征地、補償、青苗費等費用把集體土地變成國有土地，不經過土地招拍掛市場，土地價格相對很便宜?；蛘咄恋匦再|原不屬于房地產開發，掛上養老地產的名義后可變相銷售。但掛上養老地產的房屋一般無法辦理房產證，一般產權為使用權，最多20年。

因此，若非出于無奈，并沒有任何一家開發商會拿高價拍得的土地去做養老地產。盡管如此，在限購條例、批地困難、銷售證難辦等諸多房地產調控政策壓力之下，養老地產正成為開發商突圍的一條路徑。

發改委相關人士對記者表示，目前民政部和老齡委在管理及參與養老產業的相關事宜，但如果光靠政府財力解決即將到來的老齡化問題，將難以持續，所以政府也在急迫地探索一條養老地產市場化發展的道路。

上述人士稱，目前國家對于養老地產的政策放得很開，各地方政府在土地上、銀行在信貸上均會給予一定支持，就是希望更多的開發商進入到養老地產領域中，對于一些存在問題的地產項目改造為養老地產，也是默許的。

國家統計局的第六次全國人口普查主要數據顯示，中國老齡化進程正在加快，目前全國人口中60歲及以上的人口占比已達到13.26%，與2000年相比增長了2.93個百分點。與老齡化相伴而生的一系列問題，使得中國傳統的家庭養老模式遭遇困難，這也催生了“以房養老”等新型養老方式。養老地產前景也被各大房地產商看好。

個別先知先覺的開發商似乎已經嗅到了其中的財富味道。越來越多的一線開發商也開始試水養老地產。

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《支點》特約記者 何勇 上海報道

“時間不一定造就一個偉人，但一定能造就一個老人?！?/p>

根據國務院《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》的官方數據顯示，截至目前，中國是世界上唯一一個老年人口過億的國家，且正以每年3%以上的速度增長，是同期新生人口增速的五倍多。5年間，全國60歲以上的老年人口將由1.78億增至2.21億，比重將由13.3%增加到16%。

近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強養老機構建設，支持社會力量舉辦養老機構；發展多樣化的養老服務體系，使之成為調結構、惠民生、促升級的重要力量。

在此大背景下，養老產業欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

“夕陽紅”事業迎朝陽

春暖花開的季節，位于浦東新區康新公路上的上海國際醫學中心迎來開業大吉。

興建近3年的國際醫學中心屬于衛生部和上海市的重點項目，它與建設中的迪士尼樂園為鄰，總占地面積約375畝，一期總投資約6億元，是一家包括健康體檢、高端養老等功能在內的綜合性醫療機構。

邁入足有三四層樓高的大堂：大理石地面，胡桃木家具，以及隨處可聞的輕音樂，病房里的拖鞋、保險柜和洗漱用品一應俱全，竟讓人有置身星級酒店的錯覺。在醫院的構架體系中，專門設置“客房部”實屬罕見，實施“酒店式管理”，客戶提包即可入住。

作為上海第一家由新醫改催生的國際綜合性非公立醫院，這里除了試點醫生“多點執業”外，還將同時試點高端養老護理模式。

本刊記者看到，即將同醫院一起揭開面紗的還有100套護理養老酒店式公寓，和普通的護理院不同，全部是居家式護理套房，資深醫護人員將為老年人提供專業護理。

這個集高端醫院和養老酒店于一身的項目一推出，資本便緊追而來，投資主體更趨多元。

管理方面，國際醫學中心引進了亞洲最大的醫療集團新加坡百匯集團，目前有9家股東，其中，除了國資背景的上海國際醫學園區集團有限公司占股20%外，其余股份由8家民間資本持有。

“我們公司旗下的九勝投資正展開對國際醫學中心部分權益的收購，進展還算順利，與幾個股東的股權收購框架協議已初步達成，眼下正推進前期盡職調查等工作?！鄙鲜泄具\盛實業高管在接受本刊記者采訪時表示。

據了解，此次收購，九勝共斥資2.38億元，收購完成將間接和直接持有醫學中心28%的股份，成為國際醫學中心的第一大股東。

對于運盛實業而言，其現有主營業務主要為工業地產開發，屬于房地產大行業，此次進軍高端醫院和養老項目，也預示著公司今后將向養老地產轉型。

“若九勝收購醫學中心股權及本次資產重組順利完成，運盛實業未來可通過這一項目向高端醫療服務領域拓展，尤其是借此進軍養老健康地產，能開拓公司未來地產業務種類和盈利模式。”運盛實業上述高管表示。

本刊記者還觀察到，盡管國際醫學中心尚未開業，但它的建造已帶動了浦東新區周邊的房產，不少房產商在醫學中心掛起了養老酒店公寓的旗幟，主推對口這一優質醫療資源的養老房。

無獨有偶，另外一家地產上市公司中茵股份也在2月10日與上海交通大學醫學院蘇州九龍醫院簽訂了戰略合作協議，宣布進軍養老產業。

中茵股份公開稱，雙方將先選擇公司目前為其控股股東托管的酒店度假項目，擬建設成集健身中心、康復療養中心、老年藝術中心、圖書館、影院等多種功能為一體的生態養老項目。

積累項目經驗后，中茵股份還計劃將該模式復制到三亞、上海、丹東、西雙版納等地，打造遷徙式養生休閑養老產業鏈。

“人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長，正將養老產業帶入前所未有的機遇期，養老產業有望成為中國房地產市場下一個十年的價值洼地。”中茵股份在公告中如是表示。

頂層設計釋放“政策紅利”

實際上，吸引社會資本參與發展養老服務業，這被視為深化養老服務業改革的“活水”，自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經把社會資本進入養老服務業的障礙減到最小。

去年9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）提出，加快發展養老服務業，要充分發揮政府“?；尽钡淖饔茫ㄟ^簡政放權，創新體制機制，激發社會活力，營造平等參與、公平競爭的市場環境，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體。到2020年，全面建成“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。

可以說，這些明確扶持養老產業發展的相關國家政策陸續出臺，在不斷地刺激房地產業的神經外，也讓正處起步階段的養老金融業看到了曙光。

在《意見》出臺兩個月后，2013年11月，總部設在中部地區的獨立保險法人機構——合眾人壽，在武漢蔡甸區后官湖正式推出其首個健康養老社區，這也是第一家由保險公司投資建成的養老社區。

該養老社區建筑面積48萬平方米，一期工程啟動區有2005套住房，可提供4000張床位，2015年全部建成后可提供床位1萬張，目前已經開始接待老人體驗入住。

隨著首個養老社區項目的啟動，合眾人壽開始整合優質資源，將公司未來的戰略發展方向定位于養老產業。按計劃，公司10年內將在全國范圍內打造26個大型養老社區，規模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業。

從項目實際推進看，這一計劃并非紙上談兵。本刊記者了解到，除了已建成的武漢項目之外，全國多省市的合眾人壽養老社區都在推進中：安徽、廣西、遼寧等省的養老社區項目先后開建；與北京、山東、河南等當地政府已簽訂投資協議，正在辦理供地手續；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等地的項目尚處洽談階段。

形勢喜人的背后，合眾人壽董事長戴皓也有自己的困惑：“在國外，養老社區入住率可達95%，且老人從退休開始在養老社區的生活時間可達20至30年，所以國外的養老社區都是盈利的，而在國內，因養老觀念問題，很多老人不愿意住養老社區?！钡瑫r對養老社區的前景表示樂觀，隨著“50后”老人和“421”家庭結構到來，養老社區的需求可能會被很快激發。

除了合眾人壽捷足先登外，其他保險公司向養老產業布局也“不甘示弱”。

去年8月下旬，華夏人壽宣布將與青島市政府、綠城集團、北京大學第一醫院合作在青島嶗山灣建設大型國際化健康養老產業園。按照四方簽署的合作協議，項目投資將達上百億元。

就在今年1月22日，新華人壽保險股份有限公司也迫不及待地對外公告稱，將出資4.95億元設立新華養老保險股份有限公司，“進駐養老產業也是壽險公司進行長期投資的策略之一?！?/p>

市場熱倒逼金融創新

養老產業火熱發展除了為保險業、銀行業激活新的增長點外，也在不斷催生養老金融業的創新。

以合眾人壽在武漢推出的養老社區為例，與市場上目前的產品不同的是，該產品真正實現了保單與實物的對接?？蛻糁灰徺I保險，就可以在養老社區入住，而不用考慮未來租金的上漲，且面向廣大的中產階層，床位充足，價格不貴。

一言要之，用房子的租住權替換傳統養老保險產品的現金收益。據合眾人壽不動產投資事業部劉巖萍總經理介紹，客戶只要購買了相關養老保險產品，在保險期滿后，如符合條件就可以入住養老社區，用現在的錢鎖定未來的租金。

如不愿意選擇入住養老社區，保險期滿后，客戶也可以領取現金收益；保險期滿前，如被保險人身故，返還已交保費，保險責任終止；入住后如想退出，按照入住期間社區公布的租金實時結算，退還剩余部分；而且，被保人的配偶在繳納養老服務費后，也可陪同被保險人一起入住社區。

這也是合眾人壽嘗鮮的一種全新保險產品形態，是繼“保障”、“保障+理財”之后，保險產品出現了第三種模式：“保障+理財+實物”。

對此，對外經濟貿易大學保險學院院長王穩教授認為，“保單+實物對接”模式引領了壽險產品的第三次革命。合眾養老保險保障計劃打破了傳統保險產品的觀念，從虛擬的預期收益保障向可見的實物保障轉移，從單一的保單保障向有形保障（社區）與無形保障（抵御通脹的保值增值）雙保障的形式轉變，推動了中國保險產品模式的升級。

不難發現，養老金融業的這些創新措施也在倒逼政策發生改變。

上述國務院《意見》曾指出，各級政府要加大投入，安排財政性資金支持養老服務體系建設。金融機構要加快金融產品和服務方式創新，拓寬信貸抵押擔保物范圍，積極支持養老服務業的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。

按照華夏人壽的模式，華夏人壽在青島嶗山灣的養老產業園采取“只租不售”，這是國內養老不動產的通行模式。

但對于保險公司來說，政策允許進軍養老產業，首先就拉長了保險業務的產業鏈，險企可以從單一產品延伸到不動產領域，價值提升不言而喻。其次，險企可根據項目定制保險產品，項目所需資金和投資期限可及時反饋到產品前端，然后開發、設計、銷售相應的保險產品，這種特定的保險產品在銷售人群、給客戶的價值回報等方面與普通保險產品存在差別，即“承保與投資互動”。

而以往保險公司介入不動產的傳統做法是用收取的保費做投資，缺陷在于二者互不關聯，投資領域和收益率也受限制。

對此，華夏人壽董事長李飛表示，青島養老園區將成為公司發展的重要里程碑，不僅標志著華夏人壽全面進軍健康養老產業邁出了實質性步伐，而且標志著公司經營模式的改變。

盈利難題仍待破解

養老金融市場的潛在商機日益凸顯，但市場不乏謹慎者。

以合眾武漢項目為例，投資主要為保險資金，預計15年才可以回收土地及建設的成本。因此，對于保險公司而言，能否獲取長周期的資金是關鍵所在。

“養老社區門檻不高，只要有長期的資金，不僅保險公司可以做，而且地產公司也可以做。如果合眾第一步成功了，勢必跟風者如眾。保險公司開發養老社區是否有其他行業不具備的、不可復制的稀缺競爭力？這是保險公司要考慮的。”有保險業內人士不無擔憂地表示。

實際上，自從2009年頒布的《保險法》允許保險資金投資不動產之后，國內已有8家保險公司介入養老社區。不過，在這一過程中，亦伴隨著外界對保險公司圈地的質疑。

南開大學風險管理與保險學系江生忠教授在接受本刊記者采訪時表示：“如何把保險產品和保險服務與養老產品對接還存在一些問題。目前給人的感覺是，商業保險公司在養老產業領域的角色大多等同于地產投資商，如何把保險的優勢延伸到養老機構里面，包括責任險、護理保險和其他的醫療保險等在內的探索并不多?！?/p>

江生忠帶領他的課題組去年底剛剛完成了一個保監會的“商業保險公司投資養老社區”的課題，他表示，中國保險公司對不動產投資比例在10%-20%之間，但從國際經驗來看，美國是3%，日本是5%，韓國是10%?！坝绕涫侨毡驹谫Y產泡沫、房地產泡沫以后，他們整個不動產投資在不斷下滑，比例收縮，這也是我們應該警惕的。”

目前，房地產資本涌入養老地產比較積極，同時也有觀望者。萬科于2010年宣布在北京房山竇店試點養老地產項目“萬科幸福匯”，并表示將采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。然而，在總規模達1226戶的幸福匯項目中，作為養老地產試點的房源僅有146套，占比11.9%。

此外，早在2008年，保利地產已開始涉足養老地產。不過直到2013年，保利地產首個養老地產項目才在北京落地。公開資料顯示，截至目前，該公寓僅擁有200多個床位，僅114人入住。

一方面市場極具誘惑，而另外一方面是開發商們亦步亦趨，究其原因主要還在于現階段養老地產的盈利模式仍是各開發商尚未突破的瓶頸，盈利難題導致不少開發商停留在“賣養老房子”的階段。

“養老產業對公司來講，就像在中捕魚。”朗詩地產養老事業部總經理郭亮此前曾表示，朗詩地產早在2011年便成立養老公司，不過直到2013年才真正成立第一個養老主體，體量僅有7000平方米。

“即便經歷多年探索后，我們仍沒有把握確定客戶群，”郭亮指出，養老市場尚不明朗，現在主要靠試錯的方法來探路，以認清市場需求和自身定位。

篇5

【關鍵詞】養老地產開發 PPP模式 可行性 必要性

一、引言

我國是當今世界上老年人口最多、增速最快的國家。據國家統計局網站最新統計，2014年底，我國60歲及以上人口數量已經達到21242萬人，占全國比重15.5%，65歲以上人口數量達到13755萬人，占全國比重10.1%，對比聯合國的人口老齡化標準，我國人口老齡化程度十分嚴重。

根據民政局數據顯示，截止2015年3月底我國每千名老年人擁有養老床位27.5張，與政府在《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養老床位30張仍有較小差距，與發達國家平均水平的每千名老年人擁有養老床位50到70張更是差距不小。

面對日益嚴峻的老齡化問題和潛力巨大的養老服務市場，我國“十二五”綱要規劃提出，構建“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”的社會養老服務體系。在“十二五”期間，國家相繼出臺一系列政策法規，推動民間資本、社會力量進入養老服務業，致使近年民間資本進入養老服務業的熱情空前高漲，養老服務成為投資新熱點。

同時，與養老服務行業相關聯的養老地產市場因此也方興未艾，各方投資者都在積極尋求成功的融資框架和開發模式。本文在現有的養老市場背景下，綜述相關研究和實踐，提出一類新的養老地產開發模式與融資框架建議――PPP模式，為有關企業投資開發提供參考。

二、文獻綜述

“養老地產”從字面上看，可理解為“養老+地產”的一種復合地產開發模式。這種模式將房地產開發項目主題化，整合其他資源，為客戶提供特殊生活模式和消費方式。養老地產由適老化住宅拓展而來，最初只是將養老主題融入傳統地產開發，但發展至今已融入了商業地產運營、養老服務和金融創新等屬性，形成養老地產的廣義概念。目前國際上對于養老地產的研究主要集中在三個方面，即國內外發展養老地產的先進經驗分析、人口老齡化下的養老地產的開發研究和關于養老地產的規劃研究。羅福周和韓言虎（2012）根據我國養老地產的發展現狀及結合典型案例，并從老齡化社會、老年產業經濟、房地業和房地產企業轉型角度，分析了養老地產的特性，介紹了國外養老地產的發展經驗，闡述了當前亟待發展養老地產的必要性。姜睿和蘇舟（2012）從中國養老地產的內在發展邏輯來看，養老服務社會化、養老服務設施集約化與養老服務高端化是催生中國養老地產的內在動力，養老地產金融化是養老地產的發展依托和現實路徑。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）認為養老地產作為一種融合復合地產和現代服務業的產業，盡管在中國仍處于初級發展階段，但其系統性和復合度很高，發展潛力巨大。

PPP（Public-private partnerships，或簡稱P3s）即公私合作伙伴關系，是指公共部門和非公共部門為提供公共產品和服務而建立的一套利潤共享、風險共擔的合作模式；也可以說是公共部門通過與私人部門建立伙伴關系來提供公共產品或服務的一種方式。它是通過非政府部門的融資，改變公共服務和基礎設施建設的運作方式，并通過非公共部門引入市場機制，利用其創新和經驗，提高基礎設施和管理的水平，以達到增值基礎設施的目的。目前國際上對PPP模式的研究大部分集中于對PPP項目融資風險因素的識別及分類、風險評估、風險分擔原則、分擔模式和在公共設施的應用等方面的研究。彭桃花和賴國錦民（2004）認為無論是在發達國家或發展中國家，PPP模式的應用越來越廣泛，風險的辨識與合理分配是成功運用PPP的關鍵。張桂玲（2014）認為將PPP模式應用于農村基礎設施建設是十分重要的，孫學工，劉國艷和杜飛輪等（2015）認為PPP在我國公用事業、基礎設施等多個行業得到較為廣泛的應用，但現有PPP模式不適應新形勢發展要求，應迫切需要進行相應改革，并盡快開展新型PPP模式試點。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）運用實證分析的方法，研究了美國7座有代表性城市政府在提品和服務時引入私人部門的案例，其得出的結論是當地政府應該結合自身特點，城市的自然條件、經濟結構和政治體制特點等，因地制宜地選擇PPP模式。

三、我國養老地產開發分析

（一）開發模式

當前，我國養老地產開發模式大多模仿美國的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持續照護退休社區）模式，但在開發規模、功能定位和建造選址上有所區別。我國早期的開發項目是模仿美國的大規模、低密度社區，以輔助生活區、家庭照料社區等為主，設置一定比例的護理型公寓和醫療護理設施，如東方太陽城、北京太陽城等。之后我國又模仿美國出現了一些規模較小、定位高端的獨立生活型機構，以老年公寓、老年聚集區為主，如椿萱茂、和熹會等。近年，國內也出現了將生態和養老結合打造的旅游養老、集中商品住宅社區小戶型社區養老、主打養生牌的溫泉養老等不同的新型養老地產開發模式，如無錫九如城等養老綜合體。

（二）盈利模式

目前國內在養老地產的盈利模式方面有三種類型：“出售”、“長期持有”和“出售+長期持”。

（1）出售。一般而言，銷售型養老地產更偏向于傳統房地產開發，出售對象可以為是產權也可以是使用權，養老地產的開發以住宅產品的銷售為主要利潤。

（2）長期持有。長期持有自主運營，養老社區將只租不售。目前很多開發商考慮嘗試采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交一定金額的會費，入住以后根據不同的養老服務等級每月再繳納相應費用，當老人去世之后，剩余的會費將退還給家屬。會員制與普通房產銷售類似，是通過銷售會籍，迅速鎖定目標客戶使資金快速回籠，也為多地養老的開展提供了客源基礎。

（3）出售+持有。養老住宅的開發需要社區可持續性發展，盈利模式就需要將產品銷售和運營服務二者并重?！颁N售+持有”型就是為了彌補全部出售模式下后期運營質量無法保障而提出的改進方案，一般是銷售自理型住宅，繼續持有護理型公寓和醫療護理設施，典型案例是北京太陽城。

（三）融資方式

養老地產具有前期投資大、回收資金慢、收益率低、公益性較強等特點，由于這一特殊性，養老地產很難取得銀行貸款。

第一種方式，在我國最為常見融資方式的是由政府獨資，養老服務作為社會福利事業，由于其回報率較低，往往由政府撥發一定比例的財政支出來開發養老地產。

第二種方式，由開發商單獨投資，作為地產項目來開發銷售，這種形式在國外較為多見，美國就已有專門開發建設老年地產的連鎖公司，但開發成本過高，風險性大，國內較少。

第三種方式，開發商投資和住戶集資相結合的方式，住戶可將原住房出售或作抵押來籌集所需資金，入住后只需交付少量的費用，但可操作性較差。

四、PPP模式的引入

（一）模式的可行性和必要性分析

我國主要的養老服務形式以機構養老為主，屬于我國的福利事業，通常以養老院為主，但準入門檻較高，由政府提供。而政府因為財政壓力較大，對于養老院這種前期投資大、回收資金慢的基礎公共建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上我國近年人口的老齡化程度日益加劇，有限的養老設施越發不能滿足廣大人民群眾對于養老服務多元化的需求。社會資本作為當今中國經濟的重要力量，有著充足的流動資金和靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，區別于傳統意義上的養老院，完全可以讓更有活力的私營機構作為主導進行建設，使之成為政府機構養老的有效補充。

PPP強調公共部門和私營機構為提供公共服務組建項目公司或約定長期合作，在項目中各自投入資源并合理分擔風險，實現各相關方共贏。企業通過獲得政府授予的特許經營權，提供基礎設施、公共事業的建設與服務，通過運營回收投資并獲得合理收益。養老地產本身具有的公益性，以及投資回收期長、現金流相對穩定或增長的特點，滿足了PPP應用的基本條件。一方面，政府可以通過鼓勵政策，引導企業加大養老服務的供給，滿足不同層次的養老需求；另一方面，企業可以減輕初期投資和運營期稅費帶來的財務壓力，專注于提升養老服務和管理的專業化水平。同時，應用PPP模式也將大力推動我國養老產業的發展與改革。

（二）養老地產PPP項目的構成

（1）項目發起方組建項目公司。項目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯合體。由于養老地產屬于公益性項目，發起人應該擁有優秀的資質和良好的信譽。

（2）項目公司與政府簽訂特許協議。在養老地產PPP項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，養老地產PPP項目必須得到政府批準，并在特許協議中與項目公司明確各自的權利和義務。其次，由于養老地產PPP項目屬于公益性項目，政府可以提供資金、信譽、履約等方面的支持，政府也可以持有項目公司的股份。

（3）項目公司與銀行簽訂融資（貸款）協議。一些國家政府的出口信貸機構、商業銀行和一些金融機構，往往是PPP項目融資的資金主要提供者。在PPP項目融資中，往往由多家銀行和金融機構組成一個銀團對項目提供資金支持。

（4）項目公司與投資者簽訂投資協議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發行公司股票或公司債券等來募集資金。

（5）項目公司與承建商簽訂承建合同。承建商負責項目工程的設計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進入項目，建設款項的支付可根據事先簽訂的協議，在項目有現金流入的時期內分期支付。

（6）項目公司在養老地產建成后與營運方簽訂運營合同；老年住戶與運營公司簽訂租賃合同。在養老地產PPP項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與養老地產的管理運營方簽訂租賃合同，但運營公司需要向項目公司支付項目收益。這樣便于項目公司和運營公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監督方和管理方。

（7）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，項目融資的巨額資金以及未來許多難以預料的不利因素，要求項目各方準確的認定自己面臨的重要風險，并為他們投保。

（三）模式優缺點分析

養老地產這一大型公益性項目的開發，單靠政府或企業自身，往往會面臨開發成本高，收益率低，回收資金慢等問題，而采用PPP模式，通過讓社會資本進入養老服務行業可以提高服務效率和降低服務成本，產生共贏的良好局面。同時，政府的參與提高了養老產業的監督和信譽，加快了養老產業的發展，而社會資本的加入也提高產業經營效率，增強了資本增值能力。

另外，采用PPP項目融資方式建設老年地產，利用由多個銀行和金融機構組成的銀團貸款，降低了單一的銀行的風險，還有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風險。采用PPP模式融資建設大規模養老地產項目，還可以創立統一的品牌，建立統一的服務中心，建立自身的物業管理公司和醫療救護中心，提高了養老服務的多樣性。

但是，采用PPP模式建設養老地產，需要的相關條件較多（需要政府的支持、需要銀行和保險公司的介入、需要社會資本愿意忍受回收資金緩慢而主動介入等條件），所以仍需要大量的溝通和協調工作，才能確保養老地產PPP項目的正常開展。

五、我國養老需求現狀下的PPP模式開發建議

（一）加快模式應用，滿足巨大的市場需求，提高養老服務質量

根據民政局2014年公報數據顯示，2014年底全國各類養老服務機構和設施94110個，其中各類養老床位577.8萬張， 與2014年底我國60歲老年人口數量21242萬差距巨大；同時數據顯示2014年底我國每千名老年人擁有養老床位27.2張，與政府在《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養老床位30張仍有較小差距，與發達國家平均水平的每千名老年人擁有養老床位50到70張更是差距不小。

更加突出的問題是市場配置的不均衡。研究表明，2014年全國養老機構床位使用率不到65%，公辦機構的“一床難求”和民辦機構的“慘淡經營”形成鮮明對比。公辦養老院往往因服務好、收費低的特點受民眾追捧，有新聞報道稱第一福利院排號甚至要等100年。然而，高性價比的公辦養老院背后是超過70%面臨收不抵支的財務困境。根據 《養老機構管理辦法》，“公辦養老機構應當優先保障孤老優撫對象和經濟困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務需求”；《民政部關于開展公辦養老機構改革試點工作的通知》中進一步明確了公辦養老機構“托底”的職能定位。也就是說，公辦養老院本應保障低端養老需求，而現在承擔了過多社會養老責任，中端養老市場仍舊供給不足。同時，現有的養老機構還存在城鄉發展不均衡，功能過于單一和設施相對簡陋等問題。

因此，面對廣闊的養老市場，我們應加快PPP模式在養老地產的應用，利用PPP模式降低養老服務成本，提高養老服務質量，同時當前我國彌補巨大的市場空白。同時，注意在應用PPP模式開發養老地產的過程中，注意養老產品的層次性，以滿足高、中、低三類不同養老市場的需求，注意城鄉發展的協調性，確保城鄉養老服務的共同發展。

（二）提升模式內涵，注重產品多樣化發展，滿足不同養老偏好

中國是世界上唯一老年人口超過2億的國家，同時人口老齡化日益加劇。據預測，2050 年我國老年人口撫養比將達到46：100，即每46個老年人口需要100個年輕勞動力人口去贍養。而社會中的老年人口數量和比例僅僅是在宏觀層面上表明了我國養老市場的規模，而具體的養老需求分析仍需要依賴微觀調研結果。結合近年來全國各地的調研結果，可以將當前我國養老需求特點和PPP模式應用的建議總結如下：

（1）大部分老人仍傾向于居家養老，居家養老市場潛力巨大。2010年遠洋地產市場調研數據表示，15%被訪者考慮過入住養老公寓，其中7%入住意愿較強，其余則表示不考慮入住此類養老機構。雖然入住意愿比例較低，但目前我國老年人口已達到20000萬多，乘以15%仍有3000萬老年人口的市場需求，這與目前各類養老床位577.8萬張之間依舊存在巨大的市場份額，機構養老市場仍大有可為。

同時，PPP模式在居家養老服務上依舊可以發揮巨大的作用。面對居家養老這一巨大的市場，政府往往很難靠自己獨立支持，而當下應用PPP模式的政府購買第三方居家養老服務的項目實施，也為我們PPP模式進入居家養老這一市場提供了很好的借鑒意義。

（2）社區尺度上存在明顯空間差異，養老地產開發應覆蓋多方面。2013 年對北京6類典型居住社區的調查結果顯示，養老需求在社區尺度上具有明顯的空間差異性。相較之下，普通混合社區和單位大院的老年人對機構養老更加熱衷；新建商品房社區內的老人更加傾向于服務質量和環境較好的民辦養老機構；企事業單位退休職工集中的混合社區青睞中等收費水平的民辦養老機構；習慣了彼此熟悉、朝夕相處的大院生活的老年人則主要選擇性價比更高的公辦養老機構。

針對不同社區的養老人群，我國養老地產PPP項目的開發中，應該盡量兼顧到以上各類養老人群的需求，以PPP模式開發的養老地產不應該是只針對低端、中端或高端中某一類養老市場的單個養老產品，而應該是覆蓋多個層次的養老綜合體。

（3）健康狀況和文化程度影響養老方式選擇，養老服務物質精神共結合。相關研究發現，老年人的健康狀況水平和文化程度顯著影響養老方式的選擇。2007年的調研結果顯示，慢性病患者和較高文化的老年人更加傾向于選擇養老機構進行養老。而這一類人群的養老需求往往不僅限于居住保障和生活便利，同時也會融入交流、情感、甚至自我價值再實現等養老需求，這些都是我們PPP模式應用于養老地產開發中必須給予足夠重視的，要確保養老服務的物質保障基礎之上滿足更高層次的精神需求，當然這一需求的實現，也將不斷推動我國養老服務的發展和改革。

參考文獻：

[1]羅福周，韓言虎.我國養老地產發展研究[J].商業研究，2012.

[2]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012.

[3]Deng Y， Gyourko J， Wu J. Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets[J].Social Science Electronic Publishing，2010.

[4]彭桃花，賴國錦.PPP模式的風險分析與對策[J].中國工程咨詢，2004.

[5]張桂玲.PPP模式在農村基礎設施建設中的應用研究[J].中國農業會計，2014.

篇6

根據相關數據顯示，2013年老年人口數量將達到2.02億人，老齡化水平將達到14.8%。2025年之前，中國的高齡老年人口將一直保持年均100萬人的增長態勢。此外，老年人口的高齡、失能和空巢化，將進一步加劇應對人口老齡化的嚴峻性和復雜性。

政府規劃實行“9073”的養老服務模式，即到2020年，90%的老年人將在社會化服務協助下，通過家庭照顧養老，7%的老年人將通過政府購買社區照顧服務養老，3%的老年人將入住養老服務機構集中養老。

在中國人口結構轉變的大背景下，老齡市場的剛性需求，與國家政策的持續引導，使養老服務業成為最近一兩年頗受關注的熱點投資領域。

醫療行業人士的觀點為，老年人的疾病和衰老總是相互關聯，不能清晰區分出衰老與疾病綜合征之別。因此，從需求上說，老年人的醫和養，本身就無法分割。

此外，絕大多數老年人都有居家養老的需求，這一潛在的巨大需求，無疑給養老地產開發提供了廣闊的想象空間。從國外經驗看，對于以持有為主的養老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10～15年，每年僅有8%～10%的回報率。這對于習慣于高利潤和高資金流動性的房地產企業來說，將是一個艱難的挑戰。

眾所周知，醫養結合是養老開發運營的出路，那么應如何進行醫養結合？如何區分醫和養的關系和定位？如何在醫療的范疇里解決醫和護的協調問題？則眾說紛紜。

但無論如何，都要厘清養老地產開發商與運營商的不同定位。養老運營商是養老服務的提供商，是養老地產項目后期運營的接盤者。養老地產是地產開發和養老服務的有機整合，是醫養的系統配合，主要分為兩大模式：一是重資產模式，二是輕資產模式。

重資產模式的核心是醫療設施驅動，開發商一般會隨項目配套建設醫院和康復護理院。國內目前的做法為：由區域頂級三甲醫院開設分院，或以品牌冠名、國外醫院品牌輸出等形式。這樣的項目大多身處郊區或景區，需要克服與城市距離遠和配套設施不足的缺點，開發商因此需要背負醫院與康復中心的經營壓力，客戶也會對未來醫療設施的兌現心存疑慮。

篇7

在劉明看來，目前國內的開發商、保險公司一哄而上地涌入養老地產領域，導致這個行業已經出現泡沫，但大部分企業都沒有想好該如何賺錢。“養老是一個復雜的產業鏈，必須有好的思路、資源、團隊，如果還是用開發房地產的思維去做養老產業，做爛掉是遲早的事情。”劉明說。

據不完全統計，目前包括招保萬金在內的幾乎所有大牌房企都已經涉足養老地產。7月21日，中國太平保險集團宣布其國內首個養老社區將于今年10月在上海周浦開建，主打高端養老市場；7月22日，光明集團旗下的農工商房產宣布，將聯合長江總公司在上海崇明島開發養老地產，并以本地化、大眾化為定位。

“目前正值政策紅利窗口期，畢竟屬于房地產行業可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多，養老地產如果不能把握近5年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了?！鄙虾ｎI易投資顧問有限公司董事長鄒毅表示，“通過養老概念拿地可能容易，但盈利并沒有想象的那樣豐厚?！?/p>

資本瘋狂涌入

在國內的主題地產大潮中，當前最熱的一個領域非養老地產莫屬。

劉明說：“養老地產行業正在經歷‘全國熱’，首先，地方政府可以將此作為政績，自然鼓勵各種主體的投資；其次，傳統住宅開發遇到瓶頸，地產公司正在積極轉型進入養老領域，此外，保險資金不能進入住宅開發領域，但可以進入養老地產。”

4月17日，國土資源部辦公廳頒布了《養老服務設施用地指導意見》（下稱“指導意見”），在養老服務設施的土地規模、用地性質、建筑面積等方面都提出了細化意見，這是對此前出臺的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的貫徹和實施。

世邦魏理仕中國區策略顧問部執行董事王廣強認為，指導意見的表明政府看到了養老地產發展背后存在的問題，希望發動私營機構和社會資本更多地參與解決養老問題，鼓勵營利性機構投身養老產業。

目前，無論是中央還是地方政府，均對養老問題高度重視。中國社科院的《2014年中國社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，我國60周歲及以上人口達2億人，占總人口的14.9%，預計未來這一數字還將不斷地攀升。

光明集團副總裁莊國蔚表示，2013年底，上海60周歲及以上的老人已經突破300萬，老齡化比例遠遠高于全國水平，“老有所養”已成為當地重要的民生課題。

“有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環境和巨大的市場需求，為各路資本帶來了新的機會。”鄒毅稱。

據莊國蔚介紹，光明集團旗下的農工商房產、長江總公司將共同出資形成項目公司，利用長江總公司旗下的土地資源推進崇明養生莊園項目，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產建設開發，1300畝用于休閑、旅游和生態建設。

中國太平保險集團的手筆更大。該集團預計在3～5年間完成6～10個養老社區項目。以每個項目20億～30億元的規模來測算，中國太平保險集團未來5年內在養老社區的投入約為120億～30047，元。

去年12月，保利地產在北京正式對外公布公司長期養老戰略規劃，保利計劃用3～5年的時間使養老產業的運營率進入穩健經營階段，基本實現盈虧平衡，同時規劃用8～10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

盈利模式待解

有人正埋頭涌入，有人還在門口徘徊，而有人已經鎩羽而歸。

今年4月，北京城建集團將其持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權及6.2億元債權在北京產權交易所掛牌轉讓。公開資料顯示，這個項目已經連續多年虧損，其中，2012年的凈利潤虧損5042萬元，2013年虧損4926萬元。

顯然，北京城建集團已經等不到項目盈利的時候。事實上，一個運營良好的養老地產項目要實現盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內就賺錢，那就只是打著“養老”的旗號圈地賣房而已。

據中國太平保險集團相關負責人透露，公司預計上海周浦項目總投資回報率大概在5%～6%之間，只有入住率達到較高的比例，項目才有盈利空間。按照目前測算，上述養老社區約在15年后才能達到盈虧平衡點。

位于上海浦東康橋地區的親和源老年公寓是國內極具代表性的高檔會員制養老社區，也是內地第一批起步的高檔養老企業，經過9年實踐，已形成一套較成熟的商業模式，2013年以來，親和源首次實.現盈利。

據悉，親和源以會員卡方式入住、消費?？ǚN分A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉讓，購買會員卡的費用是98萬元，以后再根據實際入住的房型大小繳納2 98萬元至7_38萬元不等的年費。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉讓繼承，15年內可退，根據實際入住的房型大小不同，會員卡的費用自45萬元至88萬元不等，入住之后每年另繳納年費數為3.8萬元。

與上述兩家企業主打的高端養老不同，光明集團希望打造的是大眾化的養老項目。按照莊國蔚的說法，光明集團將利用內部資源整合的優勢，去打造一個可以持續盈利的項目。

對于養老地產來說，最為關鍵的因素之一是如何獲得土地，特別是在寸土寸金的上海。劉明說，他們曾經通過拍賣的方式，獲得了上海市中心的一塊醫療用地，公司打算在此打造一個高端養老社區?！捌鋵?，土地的獲得現在還存在瓶頸，我們不可能在醫療用地上蓋房子然后銷售，將來可能采取出租的方式，現在只能走一步看一步。”劉明說。

光明集團在土地獲得方面可謂占盡優勢。光明集團旗下的長江總公司在上海崇明島擁有約230平方公里土地，在與兄弟公司農工商房產的合作中，長江總公司很自然成為了土地的提供方。

光明集團方面透露，公司的養老地產項目得到了上海市政府的大力支持，有關土地調整等方面的問題，政府有關部門正在積極幫助協調處理。

根據同策咨詢的研究，目前傳統地產商投資養老地產的資金退出策略主要有散售、整體出售、使用權變現三種方式；保險資金為代表的大型沉淀資本主要通過將保險養老板塊業務與養老產品相結合，出售大額保單回收現金流進行退出。

“到目前為止，我們還沒有看到可持續、可復制的成功運營模式?！蓖鯊V強表示，“針對高收入老年人的養老項目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養老項目的成功模式在不久的將來將會呈現。但該類項目只能滿足3%～5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大眾消費市場才是挑戰所在?！?/p>

一哄而上之后

“不出5年，在國內養老地產領域，一定會出來很多爛尾項目?！眲⒚鞣Q，“一方面是因為這些一哄而上的投資主體不具備專業的運營能力，另一方面是這些產品賣的人群不對。很多人現在買一些養老地產項目是為了投資，但養老地產的核心是入住率，如果一個產品推出3年，入住率可以達到75%～80%，那么說明這個項目很成功，但是國內真正能做到的寥寥無幾?！?/p>

鄒毅認為，相比前兩年的商業地產大潮，養老地產作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。“商業地產是針對全年齡階層的產品供給，而養老地產只鎖定在60歲以上人群。其次，中國居家和社區養老的觀念是新型養老項目最大的沖擊。社會觀念不轉換，養老地產整體機會不大?！?/p>

同策咨詢研究總監張宏偉也認為，目前中國的養老地產還處于粗放式增長階段。他表示，在短期內政策刺激之下，大量房地產開發商對養老地產躍躍欲試，并以養老地產為名進行圈地。這樣導致短期內養老床位呈現出快速增長的態勢，但實際上這些養老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產開發范疇之內，而不是養老地產運營及服務。

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關鍵詞：公私合營（PPP）項目；養老服務產業；融資渠道

2016年，全國建設試點省市推行“智慧型”社區養老工程，2017年初，湖南率先試運營，具有鮮明的產業指導意義。2016中國養老產業博覽會的舉行，結合了多種社會力量，將養老服務項目與社會資源有效對接，倡導養老新理念，促進社會健康快速發展。PPP模式將公私兩方力量聯合，這種聯合共同體有利于社會基礎產業的構建。

一、我國養老服務產業融資特征及問題

1、我國養老服務產業的融資特征

（1）內源融資規模大，外源融資規模小。外源融資，是指融資來源于本單位以外。內源融資，則是來源于本單位積累的利潤。隨著近年來養老服務產業的飛速發展，企業在初創籌資期間，政府補助占比相對來說有走低的趨勢，這就需要更多的內部融資途徑來補充產業基礎建設。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行貸款、股票發行、企業債券商業信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規模大，間接融資規模小。直接籌資，是指企業不借助于銀行等金融機構的力量，直接從社會籌集資本。間接投資，則相反。立足當前養老行業階段來看，直接投資更加有利于提高企業的知名度和資信度，其規模也越來越大，而間接融資則會相對弱一些，主要是因為行業風險有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機構放貸會相對保守一些。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權融資規模大，債券融資規模小。企業股權投資方式是直接吸收投資、公開發行股票；而債務投資則是通過金融以及社會資本舉債的方式取得的。以當前的行業背景來看，養老服務產業的資金來源，除了一定比例的政府補助之外，就是大規模的股權融資，主要依托于大型企業的接盤和商業模式的優化運營。債權融資規模相對來說比較小，主要由于當前行業利潤空間小。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行借款、債券發行、利用商業信用等債權融資每年均不足25%。

2、我國養老服務產業融資存在的問題

（1）政府補貼的依賴程度過高。養老服務在一定程度上屬于社會公益性產品，政府的支持必不可少。隨著中國老齡化人口的不斷增加，養老需求勢必迅速擴張，這就使得地方政府債臺高筑以及國債規模的大面積擴張，造成財政成本的不斷上升。據國家數據統計，2002—2016年每年的政府補貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會力量的作用尚不明顯。養老服務產業實現盈利往往需要的戰線比較長，經測算，投資回收期基本都是八到十年，短期內效益不明顯，而民營資本又更加重視短期內發展，這就使得民營資本面對養老服務產業只能望而卻步。國家近幾年的統計數據表明，在養老政策實施初期，社會力量作用還不是很明顯。

（3）傳統融資渠道相對受限。近些年來，我國養老服務產業呈現這樣的勢頭：一方面，許多國外融資模式雖具有一定的可實施性但未能在本土廣泛應用；另一方面，在國內其他領域的融資模式雖有效果但本領域卻未能實施。通過近幾年的融資規模數據可以觀察，養老產業近幾年融資渠道穩中有升，但依然相對受限，市場化不足。

二、PPP模式應用于養老服務產業的可行性

1、國家鼓勵養老服務產業應用PPP模式進行產業融資

鼓勵社會資本采用PPP模式通過多種方式參與到醫療、衛生、養老體系建設的創新性改革中。對于一些醫養結合機構，一旦符合條件即可享受相關優惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場化融資模式，支持各種商業合作的模式進行項目合作共建，極大地帶動社會資本加大投入，通過產業基金、PPP等模式，大力支持社會化產業進程。

2、PPP模式與養老服務產業的適配性對接

PPP模式的思路與養老服務產業在融資問題上非常相近。第一，PPP模式和養老產業都是公共服務領域方面，可以實現對接。第二，PPP模式與養老服務產業非常相近，都是投資大，回報少，周期長。第三，養老服務產業是一項長期工程，現階段其服務對象和服務項目相對穩定。政府也會通過各種措施加以保障，這又與PPP項目非常一致。

三、我國養老服務產業應用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財力短缺

近年來，養老服務的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務管理權。養老服務產業的建設資金還是出自地方政府財政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實行分稅改革以來，地方稅收減少，財力已經趨于短缺。

2、資本市場尚不完善

一方面，資本市場上金融產品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場的監管不規范，法律方面缺乏實施細則，實施難度大。這就導致資本市場存在較大的投資風險。

3、行業利潤率偏低

養老服務產業的供給對象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價格應該更加人性化，同時，政府也應有規范嚴格的價格控制，這就是養老服務產業呈現低利潤的主要原因。養老企業利潤少，自然積極性差，因此，難以將養老服務產業帶入良性發展軌道。

4、優惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產業基建“大開綠燈”，但很多政策引導過于宏觀，相關法律上沒有相應配套的實施細則，執行難度大。建立健全產業優惠政策體系迫在眉睫。

四、國外養老服務產業應用PPP模式融資的經驗與啟示

1、美國養老服務產業應用PPP的融資模式

在美國，養老服務產業融資主要依賴市場。美國的養老社區分為兩種：專門建成的和自然形成的。為非營利機構提供的專門建成的社區運營達到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養老社區大多是由居民人員流動自發形成的。此時，聯邦政府無償改建房屋結構，增加社區醫療健身設施。20世紀70年代后期，社會機構接盤公共服務事項，按照履約情況支付合同約定相關服務費用。

2、日本養老服務產業應用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護險制度，即為日常生活有困難的人提供以個人人權和尊嚴為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養老事業為非營利性質，是由政府主辦的；日本的養老產業為營利性質，多是由社會資本主辦的，兩者共同構成了日本的養老體系。根據2000年日本《護理保險法》，護理費用的10%由老人自行繳納，余下90%的費用負擔比例由被保險者承擔。

3、新加坡養老服務產業應用PPP的融資模式

新加坡雖是市場經濟國家，但在養老服務產業的規劃建設方面并不是完全依賴市場，而是將計劃與市場相結合，政府為主、市場為輔。市場化私人籌資方面相對成熟，實現企業融資多元化，養老地產企業在新加坡可以與市場上幾乎所有的金融產品相結合。新加坡的金融業越是成熟，市場認可度越高，不可控風險就越小，同時，又反向作用于該行業發展，使之良性循環。

4、國外養老服務產業應用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國應系統規劃一個養老服務體系并且建立健全行業標準，即現在所倡導的智慧型養老體系，醫療、衛生、養老協同發展。其次，健全立法機制，保障養老體系標準落到實處?？梢钥吹絿H上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開拓奠定了基礎。最后，加大力度鼓勵社會力量參與，公益與市場的有機合作，有利于產業的高速穩健發展。

五、我國養老服務產業PPP模式融資實現路徑

1、政府財政應適度向民間資本傾斜

政府財政應適度向民間資本傾斜，把過去政策補貼的養老服務產業的財政資金，轉向給民間資本注資補貼。轉變過去過度依賴政府財政補貼的財政狀況，多增加一些資金來源渠道。同時，政府也要制定各種實施細則來彌補目前法律法規上的不足，建立健全穩定的法律保障的社會大環境，保證養老服務產業發展的持續、穩健態勢。

2、養老企業應多種盈利模式

經營養老企業收費標準不宜過高。但為保證項目持續性盈利，養老產業還應積極拓展盈利渠道，如出租配套設施、場地和部分養老房屋等隱形利潤空間，來彌補前期的建設成本以及持續的運營成本。積極打造社會知名度和影響力，吸納社會資本的加入，擴大融資渠道和規模，優化養老服務產業的運營發展。

3、社會公眾應全民參與、全民支持改變

社會以往觀念，養老產業不是政府和資本群體的營利工具，它是一種社會利建設，需要全民支持、全民參與、全民建設，萬眾一心共同構建。共建社會福利事業有利于打造企業知名度，有利于政府事務工作的科學有序的管理，也利于全民養老品質的提升，共建美好宜居生態環境。眾志成城，將政府監管引導與社會資源協調起來，做出功在當代、利在千秋的社會貢獻。

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（蘭州商學院 金融學院，甘肅 蘭州 730020）

摘 要：保險公司的介入對我國養老產業的發展具有舉足輕重的作用.其不僅可以為養老社區項目帶來大量穩定的資金支持，也可以幫助保險公司拓寬自身資金的投資渠道.本文從宏、微觀角度分析了我國保險公司發展養老社區的意義，并對泰康人壽正在推行的養老社區建設進行分析，以此提出我國保險公司發展養老社區的策略建議.

關鍵詞 ：保險公司；養老社區；投資模式；策略選擇

中圖分類號：F840；C913.6文獻標識碼：A文章編號：1673-260X（2015）04-0104-03

從一般的意義上講，社區是以地域為基礎的生活共同體.而按照上述解釋，我們可以將養老社區定義為：在一定的地域范圍基礎上，成立的由以養老為目的的一般社區居民（主要包括老年人和服務者）所組成的社會生活共同體.這種社區是一種與普通社區不同的生活方式，具有獨特的地域范圍、相關利益和歸屬感.

1 中國保險公司發展養老社區的可行性分析

1.1 我國養老市場賣方市場時代已經來臨

1.老齡化形勢嚴峻催生養老產業的快速發展

2013年，中國老年人人口數量已經突破2億大關，達到了2.02億，老齡化水平達到14.8%.事實上，我國自2000年起就己經開始步入老齡化社會，而且隨著時間推移，老齡化程度逐年加重.伴隨著老齡化的逐步深入，我國人口中空巢老人、獨居老人以及失能、失智老人占比逐年上升，由此帶來的對養老服務的需求也越來越強烈.

2.家庭結構的改變增加了對養老社區的需求

目前我國的養老模式仍然是以“居家養老”為主.然而，隨著國民工作強度與經濟生活水平的改變，這種傳統的“家庭養老”模式，己經無法適應不斷發展的養老需求.

在計劃生育政策不斷推進的30年中，我國的家庭結構始終維持在小型家庭水平，大部分屬于“四二一”結構，即一對夫婦需要贍養四個老人，還要撫養一個孩子.與此同時，主要的工作群體在生存競爭壓力不斷加劇的情況下，跨地域流動越來越頻繁，無法給予父母及時的照料；父母要求的生活水平也在不斷改變，子女在贍養父母方面的時間與經濟壓力越來越大，急切需要專業的養老團隊給予幫助.

3.通過養老社區項目可以拓寬家庭的自有資產投資渠道

不僅如此，隨著我國經濟水平的不斷發展，大部分家庭已經擁有一定資產，大部分家庭希望通過投資減少資產貶值帶來的損失，而在我國投資市場不健全、投資渠道較為單一的現實情況下，將資金應用于一些有長期規劃、安全性及流動性較高的項目是一個非常好的選擇，保險公司開展的養老社區項目正符合這些要求.

4.養老機構供給不足，養老供需關系失衡嚴重

在不斷增長的養老需求面前，我們不得不面對我國養老機構數量嚴重不足的現實：護理床位，護理人才嚴重不足，而現有的護理人員也存在著質量上整體素質偏低，專業技術水平不足，服務未形成系統化，無有效監督等亟待解決的問題.2012年底，我國養老機構達到約4萬家，但仍舊遠遠落后于發達國家.由此可見，僅靠現有的養老機構，根本無法承擔起解決中國養老問題的重任.

1.2 從保險公司自身的角度需要發展養老社區業務

1.我國保險資金運用存在的諸多問題可以通過發展養老社區得到改善

我國養老社區的發展前景極其廣闊，但資金缺口嚴重，得不到有效的資金投入，無法快速展開業務；反觀保險公司，我國絕大部分壽險公司卻面臨著大量的壽險資金無法得到有效使用的窘境.

一直以來保險公司的投資渠道都集中于銀行存款、債券和股票.到2011年底，保險資金可使用余額55192億，其中銀行存款17692億、債券25916億、證券基金2909億元，與發達國家相比我國保險公司資金投資結構略顯單一.2012年，保險行業實現投資收益2085億元，投資收益率僅為3.39%，為近年來的低點.

由于我國保險法的約束，保險公司的資金運用會受到很多限制，而可以予以投資的項目無不面臨投資結構單一、投資收益率低以及風險大、資產負債不匹配等問題.選擇養老社區，既可以利用自身豐富的壽險管理經驗支持養老市場，同時也拓展了壽險產業鏈，對改善我國養老產業窘境、緩解國家養老壓力有相當大的幫助.

2.保險資金能夠與養老社區有效契合

保險公司投資最注重的是投資項目的安全性及穩定性，因為保險公司只有選擇具有穩定收益的投資渠道，才能有效抵御經濟周期和壽險理賠需求給公司經營帶來的風險.

養老社區的回收期長，與保險公司可運用的中長期資金具有良好的匹配性.養老社區投資回收期可長達10-15年且初期投資規模巨大，對經濟實力與資金規模要求嚴格.據統計，目前我國的保險公司可用資金為6.85萬億元，而壽險資金占比達到80%，且壽險資金中約一半是20年以上的長期資金，完全可以達到養老社區的投資要求.

3.養老產業能與保險公司主營業務互動

在發展養老社區方面，保險公司具有天然優勢：首先，壽險公司的相關產品很多是以長期護理以及醫療和養老保險為主的，而這些產品的需求者正是老年人，通過這種客戶優勢，保險公司可以借助自身知名品牌形象迅速打開養老社區市場，成為該行業的領軍者.其次，在吸引眾多客戶的同時，保險公司也會產生巨大的規模經濟.保險公司通過發展養老產業，豐富了壽險產品種類，不斷延伸相關產業鏈，可為客戶提供更加全面的醫療服務、健康管理、金融理財增值服務，提高了市場競爭力，增加了客戶忠誠度，最終促進公司主營業務發展.而保險公司可以通過保單來鎖定住戶，而未來養老以及醫療保險方面的政策也都會引導商業養老進入社會養老領域，并且給予的支持力度還將提升.再次，保險公司在客戶管理，尤其是全產業鏈條塑造方面具有較強的能力，在產品定價方面具有數據處理和綜合考察的能力，這是其他產業無法比擬的.

4.國家政策大力支持保險公司開展養老服務

2012年7月，保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，細化規定了保險金投資養老地產問題.2013年9月底，保監會下發了《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知（征求意見稿）》，明確保險資金運用監管將實施大類比例監管，而減少了針對具體的投資品種設置投資比例限制.2014年8月13日，國務院下發《國務院關于加快發展現代保險服務業的若干意見》（業界稱為保險業新“國十條”）.養老產業得到明確的政策支持，作為保險、地產兩大行業的結合，養老地產領域已被多家保險公司盯牢.

2 我國保險公司投資養老社區案例研究

根據相關統計，我國目前共有七家保險公司投資養老社區，從2010年以來，，國壽、平安、新華、泰康、太保和太平均有大手筆投入，總投資額在1000億人民幣左右.

從投資規模來說，中國平安保險投入270億人民幣，合眾人壽緊追其后約為200億人民幣，中國人壽和泰康人壽的投資額分別為100億和90億人民幣.新華保險以及中國太平的投資較少，大約為20億人民幣；而中國人保目前僅有投資計劃，還沒有實際的養老社區建成.

現以泰康人壽養老社區為例，對我國的保險公司養老社區業務進行分析.2009年泰康人壽旗下養老社區投資與運營機構成立.2010年6月“泰康養老股權投資計劃”獲保監會批準試點，泰康人壽購置北京昌平土地2000畝規劃建設高級養老社區，項目于2012年6月動工，一期投入約40億元.

2.1 功能板塊

泰康人壽根據科學設計，以不同老人不同的自理能力劃分，在泰康之家為老人提供個性化的服務.

2.2 運營管理

由泰康之家成立管理公司，采用押金+月服務費收費模式，并聘請專業團隊進行專業管理.為老人提供細致周到的一站式管理服務，不論在哪里，只要購買產品，即可入住泰康的任意一家養老社區，稱為候鳥式養老模式.

2.3 商業模式

采用“直接入住+保險產品掛鉤”的形式，對于那些保守、無風險意識的客戶，這種形式是一個很好的選擇.也可選擇“自選計劃”增加資金運用自主性，但要承擔養老金沒有保底保障的風險，對于風險偏好較強的客戶來說，“自選計劃”更加合適.

綜上所述，泰康人壽養老項目擁有以下幾點優勢：（1）投資方式自由組合，覆蓋全面且靈活多樣.（2）結合生存保險方式，按月給付養老金，降低了長壽帶來的各種風險.（3）被保險人可以安逸的通過委托保險公司進行資產投資，輕松獲得資金回報.（4）養老計劃設計具有嚴謹的科學性.通過對養老市場詳細的調研基礎上，設計出有針對性的優秀產品.

然而，我們也必須意識到，這種模式也存在不容忽視的缺點，現有產品不適合即期養老客戶.保險公司不可能放棄如此巨大的即期市場，所以應該繼續完善產品，為現在的老人提供適合的產品.

3 我國保險公司發展養老社區所面臨的問題與策略選擇

3.1 保險公司所面臨的問題分析

1.營利性養老地產的政策導向模糊

保險公司進入養老產業的目的是為了盈利，但是由于存在資質的制約，保險公司開發養老社區存在很大的困難.政府相關政策措施剛剛出臺，還沒有來得及細化，保險公司投資養老地產阻礙重重.盡管相關政策已經出臺，從中央到地方的各級政府都表示會大力支持保險公司涉及養老產業，但這些支持都處在起步階段.

2.面臨專業化管理難題

養老社區在我國是一種全新的養老方式，相關研究與著作鮮見于市，所以在大力發展該產業的同時，也必然面臨相關專業人才匱乏的局面.另一方面，伴隨著我國人口老齡化加重，養老產業賣方市場加劇，急需相關專業護理人才.日益壯大的養老需求與相關人才物質匱乏的矛盾，成為保險公司在發展養老社區時必須面對的問題.

3.2 保險公司發展養老社區的策略選擇

1.全力爭取政府政策支持

首先，建議國家盡快制訂具體的管理細則，以政策指引方式鼓勵保險公司投資養老服務.其次，在土地出讓和建設以及城市規劃方面，可以針對養老產業制定一些優惠政策.再次，加快推廣“以房養老”等相關試驗模式，以此方式向即期養老人群提供大量閑置資金，為其購買保險產品提供資金支持.或者可以效仿美國，開發REITs模式，完成該模式政策資金落實.

2.關注中高端需求注重產品服務創新

現階段，我國的養老需求已經發生改變，通過比較不難發現，收入較高或文化水平較高的人群對于服務養老、專業養老的接受程度與需求遠遠大于低端水平人群，對于中低端收入人群的養老服務，建議仍舊以政府主導為主，社會扶持為輔的方式，保障其基本養老，而在我國一些經濟發展水平較高的城市，政府提供的基本保障明顯無法滿足居民們日益提升的物質精神需求，建議保險公司可從中高端需求客戶人群入手，待其盈利模式明晰，再繼續拓展市場.

高端養老人群對保險公司提供的養老社區服務提出了更高的要求，這就要求保險公司在完善服務的同時，要更加細致周到人性化：一是配置完善優質的基礎設施，住房、綠化、醫療都要達到優質水平；二是設置專門的生活區，提供休閑娛樂場所，滿足老年人的精神需求；三是組成高素質的專業團隊，一切以客戶為中心，提供人性化服務；四是提升社區科技含量，借助先進技術使入住老人得到及時的無微不至的照顧與保護.

3.創新產品銷售與養老社區掛鉤保險產品“預銷售”

建議保險公司采用預銷售的方式，不必等到房屋建成，配套設施都齊全時才開始銷售產品，例如泰康人壽與合眾人壽就已經開始銷售在建設中的部分養老社區，用以緩解回報周期過長所帶來的風險.同時保險公司也可借鑒國際經驗，學習日、美等以租賃形式為主的養老社區經營方式.

4.增加專業機構設置，提升管理服務水平

保險公司可以通過創建專業業務團隊，分部門分職責對養老社區進行管理，例如配置專業的醫療團隊，護理團隊，也可以采用范圍經濟方式，投資專業的護理培訓學校，使大量的護理人才可以在校內就業，將實踐與學習結合起來，不僅解決了人才不足問題，也加快了就業速度，為我國就業市場解決了一大難題.由保險公司進行總體調度與規劃，而具體的細節服務可以做到責任到人，以減少社區管理上的風險，在此基礎上養老社區也得以快速成長，減少投資回報期過長帶來的風險.

除此之外，保險公司也應該注重人才儲備，著力培養物業、投資、醫療護理等各方面的人才，以解決現有人員不足問題.如此這樣，保險公司才能有序的可持續發展養老服務產業，為老人提供切實完善的晚年養老生活服務，為我們的父母營造更幸福的晚年生活.

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篇10

1.1養老社區評價指標的確定

在我國養老社區建設發展進程中，老年群體的養老意愿及養老方式的選擇日益受到國內學者和開發商的關注。通過查閱大量關于老齡群體養老方式選擇影響因素的文獻，本文將其研究中所涉及的影響因素歸納為自身因素、健康因素、家庭情況以及社區環境，這些因素顯示出老年群體對養老社區的關注重點。此外，在養老社區建設投資中，土地成本比重較大，嚴重影響投資回收期，進而影響開發商對養老社區的運營穩定性。因此，養老社區的評價還需考慮土地成本因素。綜合考慮上述因素，建立如下養老社區評價指標體系：1）居住方式指標，細分為養老選址、與子女的居住方式及養老成本三項指標；2）社區環境指標，細分為醫療條件、養老服務供給（數量/質量）、適老化設計以及社區居住人群年齡段四項指標；3）宜居老人類型指標，僅以老年人的自理能力為評判對象。養老社區是否符合老年人及開發商對各類因素的期望成為評價社區優劣的標準。

1.2現有養老社區的指標比較分析

隨著我國養老產業的發展，國內涌現出眾多養老社區類型，如綜合型養老社區、會員制養老社區、異地養老社區和混合養老社區等多種形式。本文主要依據社區老年人口聚集程度及選址的不同，將我國現有養老社區分為集中養老社區、異地養老社區和混合養老社區。集中養老社區是指老年人群集中供養的場所，其經過適老化設計且養老配套設施齊全，老人的生活起居得到照顧，同時還可享受各種專業化為老服務。異地養老社區是指在離開老人現有住所所在地而在另一城市建設的配備商業化為老服務的社區，常以環境宜人，且房價、地價、生活費標準較低的城市或大城市周邊地帶作為遷入地?；旌橡B老社區通常包括兩種形式：其一是在建設初期充分考慮青年住宅、老年住宅及相關配套服務的規劃，以老年人居住要求為核心而設計建設的復合社區；其二是在社區投入使用后，參考居民老齡化程度，在社區內部建設相應規模的老年住宅或托老所以及養老配套的綜合社區。

1.2.1居住方式

由于老年人行動能力受限，社區成為其主要活動區域，它不僅關系到老人的居住環境、養老條件，也會影響養老成本及代際關系。集中養老社區和混合養老社區為獲取充足的周邊配套和養老資源，通常建設于城市繁華地段。這使得入住老人的生活、出行較為便利，但也導致開發商土地成本高昂。而異地養老社區常以房價、地價、生活費標準較低的地區作為遷入地，可減輕遷出地政府及居民的養老負擔，也可降低開發商的土地資金投入，并能與遷入地產生經濟聯動。集中養老社區和異地養老社區均實行老年群體集中供養，這能產生養老服務的規模效益與分工效應，有利于節約養老服務成本，提高經濟效益和服務效率。但老年群體聚居使老年人與子女分開居住，親情成本升高，代際分離問題嚴重。同時，老齡群體消費意愿及消費能力較弱，難以為社區商業配套設施帶來足夠的利潤。而混合養老社區通過實行老年住宅、青年住宅、托老所等不同居住形態的混合，有效拓寬了社區的適用人群范圍，可有效提升社區的整體消費水平。

1.2.2社區環境

對于老齡群體而言，社區能夠提供的服務水平以及養老配套設施的完善程度都會影響其對養老社區的滿意度。集中養老社區和混合養老社區在養老服務供給方面水平相當，不僅擁有齊全的周邊配套設施，還在社區內配備多樣的服務和設施。相較而言，由于混合養老社區注重居民的全齡化，服務人群廣泛，故社區醫療內容更豐富、更專業。而異地養老社區受遷入地經濟和資源條件的限制，開發商需投入大量資金自建醫療和為老服務，通常會因資金不足致使服務水平差，或因投入過高而繼續延長投資回收期。同時，在集中養老社區和異地養老社區中，單一老齡群體聚集極易形成“老人城”，老年人缺少多樣的社會交往，容易產生孤獨感和壓抑感，不利于健康養老。而混合養老社區的居民涵蓋老、少、中、青各年齡層，可有效解決養老社區的活力不足問題和親情化需求。2.2.3宜居老年人類型參考國際上對老年人自理條件所做的自理、介助、介護老人的分類，同時考慮社區中老年配套、為老服務水平及醫療護理條件，可以判定各類養老社區的宜居老人類型。異地養老社區由社區提供為老服務和醫療護理，但因技術水平和專業化程度較低，只適用于自理及介助老人。集中養老社區和混合養老社區有充足的周邊配套設施和資源，且社區內部具備完善的服務和專業的醫療團隊，自理及介助老人可獲得全方位照料。同時，部分規模較大的項目還配備介護老人專用床位，可為其提供全天候治療與護理，實現了老齡群體的全生命周期養老。通過現有養老社區的指標比較分析發現，理想養老社區不僅要全方位滿足老齡群體的需求，還應兼顧開發商的收益性?；旌橡B老社區相較于集中養老社區和異地養老社區具有明顯優勢。它構建的年齡層次混合、居住形態混合、養老服務類型混合的社區可滿足老齡群體生理及心理上的整體需求，且青年群體的引入提升了居民的整體消費能力，社區資金平衡加快。然而，混合養老社區雖然強調全齡化居住，但子代與父代溝通聯系性不強，在住宅設計、規劃布局、功能劃分上也缺乏整體的開發思路。本文針對混合養老社區的上述缺陷做出改進，提出多代分居養老社區。

2多代分居養老社區

2.1多代分居養老社區的功能分區及配套設施

多代分居養老社區以混合養老社區模式為基礎，在規劃布局上將不同居住類型分區設置，并按功能需求的不同將各年齡段人群分區布置，組成一個相互聯系、布局合理的有機整體，明確劃分建筑布局、功能配置和室外環境。多代分居養老社區劃分為子女公寓區（A）、老年公寓區（B）和社區服務與護理保健中心（C）三個功能區。（1）A區即子女公寓區，以中、青年子女為入住對象，并細分為兩個組團。組團一是建筑類型及配套設施與普通住宅類似的片區，用以滿足青年子女對住宅的剛性需求；組團二是功能配置較高的高檔公寓，以滿足中年子女對住房的改善性需求。該區住宅的運營實行房屋產權出售。（2）B區即老年公寓區，供自理老人和介助老人入住。該區住宅以配有醫用電梯的高層和小高層為主，室內外設計均實現適老化和智能化，內部設計采用走廊式，走廊及走廊側留有放大空間。同時，基于管理效率的考慮，該區采用集合式居住的形式，建筑內部以走道連通。老年公寓區住宅的運營采取租售結合的方式。（3）C區即社區服務與護理保健中心，重點負責協調社區與政府部門及醫療機構的合作，為居民提供日常生活和醫療保健服務。為規范和指導社區工作，做好養老社區建設和老人管理工作，社區服務中心需要與民政部門、勞動部門和衛生部門等政府部門協調，以獲取其政策、技術及資金上的支持。此外，為了向社區老年群體提供預防、醫療、康復、護理照料一站式服務，通過與當地大型醫院建立長期合作關系，為社區老人提供以下三種醫療方案：1）合作醫院建立就診綠色通道，社區老人可免掛號，優先就診。同時，醫院與社區建立數據庫，統計并共享社區老人的病情、過敏史、接受過的治療、日常注意事項、護理辦法等信息，這樣便于醫生問診，也可保證老人出院后能在社區得到更為有效的護理治療。2）由合作醫院提供專業醫護人員和常用醫療設備，建立科室齊全的社區醫院。同時，招募并培訓一批老年護理團隊，向社區老人提供醫療保健、上門護理和住家護理服務。3）依托于社區醫院，社區與合作醫院合資開設介護老人床位，實現床位制醫院養老，允許介護老人長期入住該區，由專人對其進行照料和康復訓練。介護老人床位的運營實行只租不售。規劃布局上，多代分居養老社區將A、B、C三區按“品”字形布置，A區與B區毗鄰而立，這樣既方便子女探望老人，又可以保證各自獨立的生活空間，實現子女陪伴養老，降低親情成本。C區是病人、醫護人員、探訪者的聚集地，人流量、車流量較大，為方便交通，同時保證A、B區安靜的居住環境，因此規劃在“品”字形布局的前端。為加強各功能分區間聯系，在A、B、C三個功能區間布設視頻呼叫系統，子女與老人家庭一對一，C區與老人家庭一對多，以保證在老人遇到突發狀況時及時聯系醫護人員或子女，避免因搶救不及時而造成事故，也便于子女和醫護人員觀察老人身體狀況。多代分居養老社區的人群結構多樣化，配套設施必須符合各類人群的需求，如為孫子女一代配備幼兒園、游樂設施、親子樂園，為中青年子女設立健身俱樂部、酒吧，以及面向大眾的餐飲、農貿市場、商業街、超市、休閑娛樂、美容美發、教育機構（包含老年大學專項）等配套設施。社區持有經營餐飲、商業、醫療護理、管理服務、物業增值等配套設施，運營方式主要采用“家庭會員制”，即以家庭為單位辦理會員卡，按會員級別的不同，家庭成員可共享規定范圍內的配套設施和服務。

2.2多代分居養老社區的主要優勢

2.2.1加速資金平衡，降低管理成本

多代分居養老社區通過出售房屋產權或使用權收回前期投入，快速實現資金回籠，縮短了投資回收期。同時，社區持有經營餐飲、商業、醫療護理、管理服務、物業增值等配套設施，并通過引入非老齡群體提升整體消費水平，為社區正常運營注入動力。多代分居養老社區以功能分區的方式將功能需求相近的人群集中安置，從而產生服務和管理上的規模效益和分工效應，可降低管理成本。

2.2.2社區溝通性強，規劃合理

多代分居養老社區將不同居住形態分區設置，并明確劃分公共設施和室外環境，在規劃布局上形成一定的專屬性和獨立性，可有效避免管理和使用時出現糾紛，且便于社區資源與服務的支配，避免造成資源浪費。同時，社區運用視頻呼叫系統將三個功能區緊密聯系，不僅方便子女與老人的溝通，也有效提高了社區養老的安全性和便捷性。

2.2.3社區內部形成自循環體系

多代分居養老社區實行老少共同入住，適用于各年齡層次以及不同家庭結構和身體狀況的人群，并通過提供多樣的居住形態、配套設施和為老服務構成了社區內部的自循環體系。一方面，若老人對住房的要求隨著身體狀況或家庭變化而產生差異，社區可協助其轉入符合其需求的其他功能區繼續養老，老人無需脫離社區，從而實現“一站式”養老。另一方面，家庭中的幾代人共居于多代分居養老社區，并按功能需求的差異分住于不同功能區，各代人可隨身體狀況或家庭結構的變化在不同功能區間轉換，享受相應的服務，家庭內部也可實現自循環。

3結語